Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?

Понятие кадастровой стоимости объектов недвижимости

Толкований понятия «кадастровая стоимость» на данный момент достаточно много – его дают и юристы, и судьи, к которым обращаются с просьбой о толковании тех или иных нормативных актов.

Для того, чтобы разночтения в этом понятии убрать, законодатель дал собственное определение, которое теперь считается обязательным для применения.

https://www.youtube.com/watch?v=channelUCKyxp0ol3KFs0HkI3vPVcug

Определение это зафиксировано в ФСО №4 и закрепляет толкование кадастровой стоимости объектов недвижимости как результат массовой оценки методом группировки по идентичным признакам тех или иных зданий, помещений или земельных участков.

При этом, такой результат будет считаться рыночной ценой для таких объектов. В том же случае, если произведение установления такой цены с помощью массовой оценки невозможно, ее определение должно производиться путем индивидуального анализа.

Процедура может проводиться только в отношении тех объектов, сведения о которых находятся в территориальных и федеральной базах Росреестра на дату ее осуществления.

При этом, подвергаться процедуре могут не только объекты т.н. «открытого рынка» (то есть те, доступ к которым открыт, и они могут свободно переходить от одного собственника к другому путем передачи прав на них), но и «закрытого» сегмента (например, здания или земельные участки, принадлежащие на праве управления Министерству обороны или Министерству внутренних дел).

Об особенностях расчета кадастровой стоимости читайте в нашей статье.

Законодательными актами РФ определено, что под кадастровой стоимостью недвижимого имущества следует понимать рыночную цену объектов, которую специалисты определяют способом массовой оценки, благодаря глубокому анализу текущего состояния рынка и существующих на нем цен относительно определенной даты календаря.

Соотношение рыночной и кадастровой цены подробно расписано в этой статье.

При невозможности в силу различных объективных причин определить цену таким общепринятым методом, цена каждого объекта определяется индивидуально.

Определение цены на объект, который устанавливается в результате оценки специалистами, является очень важным фактором при формировании ГКН, а результат учитывается при любых операциях проводимых с недвижимостью.

Определенная специалистами стоимость объекта необходима при определении суммы налогообложении, на основании установленной цены рассчитывается арендная плата, устанавливаются выкупные суммы на недвижимость.

Процедура может проводиться только в отношении тех объектов, сведения о которых находятся в территориальных и федеральной базах

Росреестра

на дату ее осуществления.

Национальный Совет принял текст ФСО — 4 — Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

«Обращение Президента МСНО- НП «ОПЭО» Палочкина Е.Л. по вопросу организации открытого одноэтапного конкурса на право заключения договора по определению рыночной стоимости группы объектов основных средств для отражения в бухгалтерской отчетности, подготовленной в соответствии с требованиями российских стандартов бухгалтерского учета текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств и для целей отражения в бухгалтерской (финансовой) отчетности, подготовленной в соответствии с требованиями международных стандартов финансовой отчетности справедливой стоимости объектов основных средств, принадлежащих ОАО «Со ЕЭС».

вопрос 5.1. О «Методических рекомендациях по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование», выполненной Финансовым университетом при Правительстве Российской Федерации.

Законодательный регламент

Какие нормативные акты регламентируют процедуру? Так как проведение процедуры – процесс достаточно сложный, она регламентируется целым спектром нормативных актов, принятых на различных уровнях – от федеральных законов до ведомственных приказов.

Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?

Сюда также относятся и пять стандартов, где зафиксированы требования проведения мероприятий по формированию стоимости.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

К основным нормативным актам, в соответствии с которыми должна будет осуществляться оценочная деятельность, относятся:

  1. Федеральные законы «Об оценочной деятельности», «О государственном кадастре недвижимости» и иные, регламентирующие оборот и оценку недвижимости в Российской Федерации.
  2. Постановления Правительства, посвященные государственной кадастровой оценке и установлении Правил ее проведения.
  3. Федеральные стандарты оценки (под номерами 1-5), утвержденные приказами Министерства экономического развития, призванные упорядочить мероприятия по проведению этого процесса (сюда входит и наиболее известный ФСО №4, который непосредственно регламентирует оценочную деятельность кадастрового фонда Российской Федерации).

Этот перечень нормативных актов полным не является, так как вплоть до настоящего времени осуществляется его изменение с учетом устаревших и внесения в него новых, а также за счет регулярного пополнения внутриведомственными актами и предписаниями для организаций, осуществляющих на основе заключенных государственных контрактов мероприятия по определению стоимости фонда объектов недвижимости в Российской Федерации.

Что изменит новая методика кадастровой оценки?

  • Заключение государственного контракта (в настоящее время это требование является обязательным с целью избежать возможной коррупциогенности в этой сфере государственных закупок), в техническом задании которого обязательно должен быть указан перечень объектов, подлежащих оценке.
  • Сбор сведений о рынке недвижимости, которая подлежит оценке (в том числе, и о рыночных ценах на схожие объекты).
  • Определение тех факторов, на основе которых будет формироваться цена.
  • Сбор сведений по этим факторам (с детальной проработкой ключевых требований к ним, например, уровень развитости инфраструктуры).
  • Группировка анализируемых и оцениваемых объектов по их ключевым признакам.
  • Получение сведений о рыночном состоянии конкретных групп.
  • Построение модели, на которой будет формироваться итоговая стоимость.
  • Анализ качественных результатов проработки построенной модели.
  • Итоговый расчет.
  • Формирование отчета по результатам.
  • Статья 9 ФЗ № 135 оговаривает, что основанием для начала процесса может быть подписанный между заказчиком и лицом, проводящим оценивание, договор. Соглашение об установлении цены бывает заключено с юридическим или гражданским лицом, заключившим с заказчиком трудовой договор.

    • подписание между сторонами договора о кадастровой оценке;
    • анализ собранной информации о ценах на рынке недвижимости для установления стоимости объекта;
    • выбор определенной модели для определения стоимости;
    • установление ценообразующих факторов;
    • сбор информации о ценообразующих факторах;
    • группирование объектов;
    • сбор информации о стабильности рынка недвижимости;
    • построение выбранной модели определения стоимости;
    • анализ эффективности выбранной модели;
    • расчет стоимости объекта по кадастровой оценке;
    • разработка и составление отчетной документации о кадастровой оценке.

    ФСО №4 регламентирует не только то, как именно надо понимать понятие, но и тот порядок действий, который должен быть полностью соблюден при осуществлении грамотной оценки.

    Кто определяет стоимость? Её определяют оценочные организации.

    Порядок определения обязателен к исполнению абсолютно всеми оценочными организациями независимо от используемых ими технологий:

    1. Заключение государственного контракта (в настоящее время это требование является обязательным с целью избежать возможной коррупциогенности в этой сфере государственных закупок), в техническом задании которого обязательно должен быть указан перечень объектов, подлежащих оценке.
    2. Сбор сведений о рынке недвижимости, которая подлежит оценке (в том числе, и о рыночных ценах на схожие объекты).
    3. Определение тех факторов, на основе которых будет формироваться цена.
    4. Сбор сведений по этим факторам (с детальной проработкой ключевых требований к ним, например, уровень развитости инфраструктуры).
    5. Группировка анализируемых и оцениваемых объектов по их ключевым признакам.
    6. Получение сведений о рыночном состоянии конкретных групп.
    7. Построение модели, на которой будет формироваться итоговая стоимость.
    8. Анализ качественных результатов проработки построенной модели.
    9. Итоговый расчет.
    10. Формирование отчета по результатам.

    После проведения всех указанных мероприятий готовый отчет направляется заказчику (в роли которого выступают территориальные органы Росреестра) для детальной проверки полученной информации и последующего внесения изменений в имеющийся реестр.

    Рекомендуем прочесть:  Сбербанк как взять ипотеку без первоначального взноса

  • Итоговый расчет.
  • Рекомендуем прочесть:  Сколько времени оформляется ипотека в сбербанке

    Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508

    Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?

    “Об утверждении Федерального стандарта оценки “Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)”

    Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки “Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)”.

    https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

    Федеральный стандарт оценки

    “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)”

    (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508)

    I. Общие положения

    Федеральный стандарт оценки “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)” (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)”, “Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)”, “Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)” и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

    При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

    [attention type=green]

    Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

    [/attention]

    Передаточный акт к договору купли продажи предприятия

    4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

    5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

    заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

    сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

    определение ценообразующих факторов объектов оценки;

    сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

    группировка объектов оценки;

    https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

    сбор рыночной информации;

    построение модели оценки;

    анализ качества модели оценки;

    расчет кадастровой стоимости;

    составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

    8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

    9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

    10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

    11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

    При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

    12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

    13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

    Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?

    При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

    Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

    При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

    Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

    Основания для процедуры

    Статья 9 ФЗ № 135 оговаривает, что основанием для начала процесса может быть подписанный между заказчиком и лицом, проводящим оценивание, договор. Соглашение об установлении цены бывает заключено с юридическим или гражданским лицом, заключившим с заказчиком трудовой договор.

    Переоценка объектов недвижимости очень часто связана с причинами, влияющими на рыночную стоимость, и становятся одним из оснований для переоценки. К таким причинам относятся:

    • произошедшие изменения на рынке;
    • быстрый износ объекта;
    • инфляция.

    Внимание! Основанием для повторного установления цены на объект может послужить решения судовых инстанций, а также постановление уполномоченного органа.

    Основные положения ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»

    Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника.

    Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или Региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

    Требования ФСО №4 к определению цен

    ФСО №4 определяет перечень обязательных требований, которые должны быть четко соблюдены независимо от того, какая оценочная организация исполняет полученный заказ. К таким требованиям относятся:

    1. Проведение оценки того перечня недвижимости, информация о которых имеется в распоряжении органов Росреестра на дату ее проведения.
    2. Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?Выбор методов, а также моделей проведения всех мероприятий возлагается целиком на оценивающую организацию, но обязательно должен быть соблюден установленный законодателем порядок осуществления.
    3. При проведении мероприятий оценивающая организация (или единоличный оценщик) не должна учитывать существующих ограничений прав и иных форм обременений, наложенных на такие участки (исключение составляют те сервитуты, установленные законодателем и подлежат обязательному учету).
    4. В случае отсутствия информации для формирования сведений о комплексной массовой оценки приведенного перечня объектов недвижимости, оценивающая организация должна сформировать информацию о стоимости, обработав представленный материал в индивидуальном порядке.

    Данный перечень требований является обязательным для исполнения, так как только при его соблюдении есть шанс получить достоверные сведения.

    Установленные ФСО №4 требования указывают на некоторые особенности при проведении процедуры. Законодательно утвержденный акт определяет, что:

    1. Цена объектов устанавливается на календарную дату, когда создается список объектов, подготовленных для определения цены. Цена актуальна именно на день формирования списка.
    2. Выбранные методики и разработанные способы для точного определения цены должны быть обоснованными. Они осуществляются при помощи компьютерных программ для моделирования или, как вариант, без применения ПК (то есть, вручную на бумаге).
    3. Применяемые методы по исследованию стоимости не учитывают никакие имеющиеся обременения, кроме законодательно установленных сервитутов.

    Какие типы строений рассматриваются?

    Объектом оценки может служить любая недвижимость, если данные о ней сохраняются в ГКН на момент начала процедуры. Зафиксированная в кадастре информация является главным требованием ФСО №4 для начала процесса оценки. Таким образом, если строение в кадастре не учтено, то и стоимость для него определить невозможно.

    Сформированный и подготовленный для оценивания список построек, согласно запросу заказчика предоставляется ему одной из региональных структур ГКН. Перечень объектов группируют по схожим между собой характеристикам для применения к каждой отдельной группе определенных методов подхода позволяющим установить стоимость.

    Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?

    Для того чтобы узнать нюансы определения этого важного показателя для разных групп недвижимости, советуем вам прочитать статьи о кадастровой стоимости дома и кадастровой цене здания и помещения.

    https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

    Надеемся, что эта информация поможет ответить на все ваши вопросы.

    Формирование списка недвижимого имущества подразумевает под собой получение подробной информации о технических характеристиках объектов подготовленных к процедуре кадастровой оценки.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридические советы
    Adblock detector