Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Как купить офис?

Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше. Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения. Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.

Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.

Покупка помещений нежилого назначения, к которым относятся склады, офисы или магазины сопряжена с некоторыми особенностями. Покупатель, заключая договор купли-продажи, стремится к тому, чтобы его покупка полностью соответствовала требованиям законов.

Как купить коммерческую недвижимость в России, рассмотрим далее в статье.

Обычно покупка коммерческой недвижимости проходит ряд этапов:

  • Выбор объекта недвижимости.
  • Подготовка документов.
  • Грамотное оформление будущей сделки купли-продажи.

При выборе нежилого объекта недвижимости необходимо исходить из цели его приобретения. Если покупатель приобретает нежилое помещение для ведения предпринимательской деятельности, то оно должно быть адаптировано под особенности его бизнеса. Если помещение покупается в инвестиционных целях, то его выбор определяется несколько иными критериями.

На выбор нежилого помещения оказывает влияние способ оплаты. Если помещение приобретается в ипотеку или в лизинг, то на сделку будут оказывать влияние банк или лизинговая компания, предъявляющие свои требования к объекту недвижимости.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

При покупке нежилого помещения одной из проблем, с которой приходится сталкиваться будущему собственнику, становится его выбор. Предложений много, но как выбрать то, которое устроит будущего владельца, это большой вопрос. Многие обращаются к услугам специалистов, работающих на рынке недвижимости много лет.

Покупка нежилого помещения таит в себе много нюансов. И понять их сможет человек, обладающий профессиональными знаниями в этой сфере. На помощь будущему владельцу приходят риэлторы, брокеры или юристы. Они оказывают посреднические функции и сопровождают сделку на каждом ее этапе. В комплекс услуг таких специалистов входят следующие действия:

  1. Выбор объекта недвижимости.
  2. Проверка сделки на юридическую чистоту.
  3. Подготовка договора.
  4. Заверение договора нотариусом.
  5. Порядок расчетов.
  6. Государственная регистрация помещения нежилого назначения.

Будущий покупатель должен оставить заявку на приобретение недвижимости сразу в несколько специализированных организациях. Подбор объекта осуществляется бесплатно, поэтому, обратившись к нескольким специалистам, гражданин ничего не теряет. А шансы найти необходимое помещение увеличиваются. Посреднические фирмы в лице своих сотрудников выберут необходимые объекты невидимости и предоставят их подробное описание.

Договор купли-продажи и его законное оформление выступает гарантией действительности заключаемой сделки. Важно прописать в этом документе существенные условия соглашения:

  • Идентификация объекта недвижимого имущества (информация о нем и его описание);
  • Срок расчетов и их порядок;
  • Цена договора (рубли, иная валюта).

Перед тем как купить помещение, важно узнать, были ли осуществлены с ними перепланировки или реконструкции. Некоторые виды этих работ могут привести к тому, что помещение нельзя будет сдать в аренду. Покупателям придется осуществлять перепланировку за свой счет.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

В случае покупки отдельно стоящего объекта недвижимости на земельном участке, необходимо поинтересоваться, какими правами обладает продавец на землю. При приобретении объекта недвижимости права на землю переходят к покупателю в том же объеме, которым обладал до покупки продавец.

Если участок земли используется в арендных отношениях, то под залог его уже нельзя отдать. Таким образом, нужно обязательно проверять наличие ограничений и обременений на объект недвижимости.

Подписание предварительного договора купли-продажи нежилого помещения является обычной практикой.

Это соглашение выступает гарантией соблюдения сторонами тех договоренностей, которые были достигнуты на предварительном этапе. На этом этапе проверяется компетенция продавца и обременения на недвижимость. Кроме того, юридическая чистота объекта.

Перед покупкой коммерческой недвижимости стоит проверить, не имеются ли обременения у объекта недвижимости, например, залог или аренда. Помещение можно реализовывать только с согласия залогодержателя.

Что касается покупки помещения с арендой, следует обсудить с продавцом порядок передачи полномочий по арендным отношениям. Смена собственника помещения не влияет на условия договора.

Документ оформляется в письменной форме, подписывается сторонами.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Продавец обязан передать в собственность другой стороне помещение, а исполнение этого подтверждает еще один документ, прилагаемый к договору. Это передаточный акт.

Договор купли-продажи обязательно нужно регистрировать в Росреестре (в территориальном подразделении). Регистрация договора происходит одновременно с регистрацией правомочий собственника. Ему выдается свидетельство о. С момента регистрации возникает у покупателя право собственности.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как купить коммерческую недвижимость в России» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

https://www.youtube.com/watch?v=8D8gTC7Ylkk

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

  • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
  3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
  4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
  5. Графический план помещения.

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

  • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Важно правильно запросить пакет документов у продавца, а потом проверить их подлинность. Не нужно доверять все другой стороне, даже если она утверждает, что знает, какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости. Большие деньги требуют большой осторожности. Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости Проверка чистоты сделки делается с помощью следующего набора документов:

  • выписка из ЕГРП. Эта бумага подтверждает, что в собственности физического или юридического лица находится конкретный объект недвижимости. В документе указывается адрес, характеристики, а также обременения (ипотеки, аресты). Также там перечисляются правоустанавливающие документы, на базе которых оформлено право собственности;
  • история переходов прав. Документ является разновидностью выписки и ЕГРП, но расширенным вариантом. Получить ее может только собственник. В нем указывается точная хронология смены владельцев помещения. Частая смена собственников для коммерческой недвижимости нормальна, но проблема кроется в другом: в арестах или запретах на доверенности. Их наличие демонстрирует юридические проблемы с квадратными метрами;
  • кадастровый паспорт. Этот документ позволяет сверить технические характеристики объекта с данными в ЕГРП, а также убедиться в наличии или отсутствии перепланировок. Если таковые были, то продавец должен представить разрешительную документацию и по этому вопросу;
  • документы самого продавца: паспорт собственника, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, информацию по юрлицу, если недвижимость покупалась на компанию, справки из ПНД и НД от лица, принимающего решение. Проверка продавца позволит вам убедиться, что сделку он оспорить не сможет;
  • документы по аренде. Часть арендаторов вы сможете увидеть в ЕГРП, но договоры, сроком менее года там не отображаются. Если вы купите объект, где есть арендаторы, то вам придется автоматически стать арендодателем и выполнять обязательства по договорам, либо обсуждать с арендаторами варианты их перезаключения;
  • справка по счетам (коммунальным платежам). Новый владелец получает все долги за помещение, поэтому в ваших интересах убедиться, что их нет.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Продать коммерческую недвижимость можно просто, необходимо правильно выполнить последовательность и действия:

  1. Определить и установить адекватную цену на продаваемый объект нежилой недвижимости.
  2. В краткой сопроводительной записке к выставляемому объекту указать возможную выгоду от использования и какому бизнесу он хорошо послужит.
  3. Оценить плюсы и минусы коммерческого объекта (более детально об оценке КН можно узнать здесь).
  4. Составить грамотный ДКП, в котором не будет «белых» пятен, способных заронить подозрение в махинациях у будущего покупателя.

Покупателю так же, как и продавцу, проще всего будет найти друг друга всё через те же СМИ.

Где искать?

Продавца коммерческой недвижимости можно найти в Интернете, в рекламной газете, в телероликах местных региональных каналов, на региональных сайтах объявлений.

В интернете существуют специальные платформы и сайты для размещения рекламы о продаже как жилой, так и нежилой недвижимости. Одни ресурсы позволяют сделать это бесплатно, другие берут плату. Для этого нужно будет зарегистрироваться на сайте, заполнить предложенную форму и сохранить информацию.

В первую очередь обращать внимание на точность указываемых данных:

  • Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимостиЦена.
  • Площадь.
  • Кому принадлежит земельный участок под зданием.
  • К какой административной единице относится территориально (от этого может серьёзно разниться стоимость).
  • Коммуникации (подвод коммуникаций стоит дополнительных денег).
  • Материал постройки.
  • Близость станций, остановок, автомагистралей, федеральных трасс и т.д.
  • Функции, которые выполняло здание на протяжении n – ных лет (склад, магазин, столовая и т.д.).
  • Чёткие фотографии объекта с разных ракурсов.

Чем больше данных указано в объявлении, тем оно честнее по отношению к покупателю.

Собственник должен быть готов предоставить покупателю следующие документы:

  1. Не полениться заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны:
    • Кадастровый номер объекта и его стоимость, полное наименование, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
    • ФИО владельца, вид собственности, дата регистрации и ДКП.
    • Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест).
    • Притязания на объект недвижимости третьих лиц.
  2. Графический план помещения.
  3. Правоустанавливающие документы на собственность (свидетельство о праве собственности, первичный договор купли-продажи, мены, дарения или копия свидетельства о получении наследства).
  4. Технический и кадастровый паспорт (в Росреестре и БТИ).
  5. Экспликацию помещений и поэтажные планы.
  6. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) Продавца, если продаваемый объект приобретался в браке, если приобретался не в браке, , в противном случае потребуется нотариальное заявление об отсутствии супруга на момент приобретения.

Для юрлица:

  1. Нотариально заверенная копия Устава.
  2. Свидетельство о постановке на налоговый учет, возможна нотариальная копия.
  3. Подтверждение полномочий руководителя организации (протокол собрания учредителей, приказ о назначении ген. Директора и т. п.).
  4. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя юридического лица действовать от его имени.

Выбор продавца

  • Если продажу осуществляет собственник – физическое лицо, то кроме документов, удостоверяющих личность и право владения, надо обратить внимание на готовность оперативно предоставлять, способствовать и помогать в поиске информации о продаваемом нежилом помещении.
  • В случае, если одной из сторон сделки выступает юр.лицо, проверить все доверенности на такую сделку, уставные документы, полномочия лиц, представляющих продавца, сами документы организации (устав, решения и т.д.).

О чем спрашивать?

Если заказать справку, необходимо иметь ввиду: договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов. Прояснить этот немаловажный момент стоит заранее.

  1. Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимостиОбязательно попросить у продавца его договор купли – продажи, на основании которого он в настоящий момент владеет недвижимостью, а также подтверждение оплаты покупки. Росреестр обычно не проверяет оплату сделки. В этом случае, если законный собственник объекта объявляется, то претензии он предъявит к тому владельцу, который действительно заплатил за него.
  2. Стоит запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами:
    • электричество;
    • водоснабжение и водоотведение;
    • газоснабжение.
  3. Узнать, нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Справка! Чтобы проверить задолженность у продавца, покупатель может и должен получить в Налоговой службе документ о её наличии или отсутствии. Срок действия такого документа 1 месяц.

Осматривать желаемый объект недвижимость лучше всего в светлое время суток и не в одиночку (по принципу: одна голова хорошо, а две лучше).

  1. Обратить внимание на:
    • изношенность здания внутри и снаружи, состояние санузлов, служебных помещений (если таковые есть);
    • состояние территории, на которой стоит здание. подъезда;
    • наличие лифта;
    • возможную перепланировку (она должна быть узаконена);
    • состояние стен и потолков, пола, окон и дверей;
    • системы отопления и вентиляции;
    • сантехнику;
    • газовые трубы.
  2. Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимостиВнимательно осмотрите фундамент и стены. В них не должно быть трещин. Особенно опасны вертикальные молниеобразные трещины в фундаменте. Горизонтальные трещины по стенам уже не настолько проблемны.

Статья №475 ГК РФ защищает право покупателя коммерческой недвижимости на то качество товара, которое прописано в ДКП. Плюс на стороне покупателя выступает также Закон о правах потребителя, по которому он может требовать замену некачественного товара (ст. 21).

Подробнее о покупке коммерческой недвижимости можно узнать тут.

  • на право собственности застройщика. Важно, чтобы в договоре не оставалось лазеек, дающих продавцу права на недвижимость;
  • качественные и технические характеристики объекта. Идеальных зданий и построек вы не найдете, но можете выбрать лучшее под свой бюджет;
  • соответствие цены доходности и рынку. Нередко продавцы в погоне за прибылью завышают стоимость объекта;
  • разрешенное использование. Если на объекте ведется какая-то деятельность, нет гарантии, что она разрешена. Если вы не хотите столкнуться со штрафами или закрытием вашего бизнеса, проверьте все официальные документы;
  • затраты на обслуживание. Узнайте, какой налог на коммерческую недвижимость вам придется платить, сколько уходит на счета и другие траты.

Если речь идет об аренде коммерческой недвижимости, список, на что обратить внимание, дополняется еще разрешением на сдачу в аренду третьим лицам. Оно требуется, если вы хотите использовать чужой объект в подобных целях. Если же вы сами планируете искать арендаторов, то убедитесь в корректности договоров и прописанных в них условий.

Так же как и выбор объекта, покупку важно проводить грамотно. Для этого заручитесь помощью специалиста, которому известно все, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости. Опытные риелторы MindsCapital уберегут вас от ошибок во время сделок. Звоните по телефону 84951202222 и назначайте первую консультацию.

  • Пошаговый алгоритм приобретения коммерческой недвижимости
  • Приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности и без: плюсы и минусы  

Вне зависимости от того, какую покупку вы планируете  и с какой целью (это касается не только приобретения коммерческой недвижимости), вам предстоит сделать такие шаги.

1. Определение цели покупки. Первый вариант – приобретение с целью получения дохода, например для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Второй вариант – покупка для себя (под офис, производство, склад и т. д.).

2. Выбор нужного типа недвижимости. Это может быть склад, производственная площадка, торговое помещение, офис. Также на этом этапе стоит определиться со статусом приобретаемой недвижимости. Возможны два варианта. Первый – приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности.

В таком случае подписывается договор купли-продажи недвижимости. Второй вариант – приобретение коммерческой недвижимости, на которое свидетельство собственности еще не получено (строящиеся и не введенные в эксплуатацию объекты либо недавно построенные здания, находящиеся в стадии ввода в эксплуатацию).

При покупке этой недвижимости подписывается договор соинвестирования или подобный ему.

3. Поиск помещения. На этом этапе определитесь, кто будет заниматься поиском. Лучше обратиться к профессиональным консультантам. Их услуги стоят 1–4% цены приобретаемой недвижимости.

4. Осмотр помещения и знакомство с документами. Стоит обратить внимание на соседние постройки, подъездные пути, близость метро. Важно оценить качество здания (как давно смонтированы коммуникации и инженерные системы и насколько они соответствуют современным стандартам, какая компания и когда строила или реконструировала объект).

Также нужно узнать, какие компании располагаются рядом (стоматологический кабинет или, например, учебное заведение – не лучшие соседи для солидного офиса). Выясните, есть ли у здания управляющая компания и насколько она заслуживает доверия. Наконец, обратите внимание на объекты инфраструктуры в здании и по соседству.

5. Приглашение эксперта. До заключения сделки по приобретению коммерческой недвижимости покупателю нужно привлечь юристов, которые специализируются именно в области купли-продажи коммерческой недвижимости. Нередко случается, что компании приглашают юристов, специализирующихся в других областях, и те за деньги клиента получают новый для себя опыт.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

При этом они тратят время обеих сторон сделки и деньги покупателя, который оплачивает услуги, на выяснение якобы важных нюансов и ознакомление с документами, не имеющими отношения к делу; юристы даже не могут внятно объяснить, зачем им эти документы и что из них можно узнать, – им просто нужно создать видимость бурной деятельности.

Эксперты должны провести юридический due diligence документов на приобретаемый объект недвижимости и оценить, насколько помещение «чисто», а также внести в договор купли-продажи пункты, защищающие интересы покупателя.

6. Изучение договора купли-продажи. Важные аспекты, на которые следует обратить внимание: как производится оплата, как происходит передача недвижимости, какие штрафные санкции предусмотрены для сторон договора в случае нарушения его условий, а также какие гарантии стороны дают друг другу и какова ответственность за их неисполнение. 

Физическим лицом

Завышенная стоимость

Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:

  • продавец не обладает правом собственности на объект;
  • права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
  • права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
  • виндикация объекта;
  • покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
  • появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.

Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости. Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации.

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах. В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние.

Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра. Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.

Существует три основных подхода:

  1. Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
  2. Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
  3. Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.

Подобная оценка носит аналитический характер.

Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное — составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.

Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.

Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.

Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей впечатлительных и не имеющих врождённой деловой хватки. Новичков нередко обманывают, вводят в заблуждение, «кидают» и «разводят».

Чтобы этого избежать, следует заранее решить для себя, как именно вы будете продавать своё имущество – самостоятельно или с привлечением профессиональных помощников. Сразу скажу, что первый вариант не подходит для новичков.

Рассмотрим все способы продажи обстоятельно и подробно.

Этот способ стоит выбирать тем, у кого есть хотя бы минимальный опыт серьёзных сделок с недвижимостью. Если вы никогда не занимались такими делами, столкнетесь с трудностями уже на первом этапе. Например, не сможете адекватно оценить своё помещение и слишком занизите или завысите цену.

Ещё одно важное обстоятельство: чтобы самостоятельно заниматься продажей, нужно иметь неограниченный запас времени. Вы будете сами организовывать рекламную кампанию, отвечать на звонки, встречаться с потенциальными покупателями.

Если у вас, помимо продажи, есть другие занятия, будьте готовы, что времени на них будет оставаться всё меньше и меньше.

Вывод: не умеешь продавать или нет на это времени, не берись. Делегируй эту задачу тем, кто может и умеет.

Частный маклер – это высококвалифицированный специалист, работающий независимо от агентств недвижимости. Поскольку такому «вольному стрелку» не нужно регулярно «отстёгивать» процент с дохода в корпоративный котёл, он берет за свои услуги меньше на 25-50%.

Но есть опасность, что вам попадётся аферист, непрофессионал или новичок. Среди частных маклеров с коммерческой недвижимостью работают единицы. Такого спеца можно найти в Москве или СПб, но, например, в Барабинске — сложно или невозможно.

В любом случае работать с ним, как и с ангажированным агентом, нужно строго по контракту.

Постройка или участок должны подходить под требования законодательства: можно сказать, что жилая квартира приносит доход, но что входит в коммерческую недвижимость про нее сказать нельзя. При этом к категории бизнес-объектов будет относиться весь многоквартирный дом, так как он является инвестиционным проектом и строится для получения прибыли.

Все объекты делятся на несколько категорий. Вот что относится к коммерческой недвижимости:

  • постройки свободного назначения (отели, кафе, спортивные комплексы, рестораны);
  • здания для розничной торговли (ТЦ, магазины, рыночные комплексы);
  • офисные помещения; индустриальные объекты (промышленные помещения, производственные цеха, складские ангары);
  • апартаменты (многоквартирные дома, хостелы и другие постройки, используемые в арендном бизнесе);
  • социальные здания (медицинские центры, аэропорты, спортивные клубы, бассейны).

Последние две категории частично относятся к жилым и социальным объектам, но их можно использовать в бизнесе, поэтому нельзя исключать из классификации.

Здания и постройки играют большую роль в бизнесе: сложно переоценить, что значит коммерческая недвижимость для большинства предпринимателей. Но для многих она является не частью собственного дела, а самим делом: ее продают, покупают, сдают в аренду. Попробуем оценить окупаемость коммерческой недвижимости и выгоду от ее приобретения.

Продавать обыкновенную квартиру (жилые сооружения) значительно проще, нежели коммерческую недвижимость. Юридические тонкости хорошо разработаны при продаже жилой недвижимости. Продавая коммерческое помещение, вы окунетесь в массу юридических нюансов и особенностей.

Законы, касающиеся продажи коммерческой собственности, постоянно видоизменяются, что существенно осложняет и утруждает мероприятие ее продажи и приобретения.

Чтобы совершить сделку купли-продажи коммерческого помещения, необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • договор строительства;
  • Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимостирешение суда;
  • регистрационное удостоверение на объект;
  • технический паспорт объекта ( он должен соответствовать текущему состоянию);
  • подтверждение юридической правоспособности продающего человека. Немного проще решается вопрос не с юридическими лицами, а с физическими;
  • письмо с отказом от администрации района. В письме указывается, что администрация района отказывается от приобретения коммерческой недвижимости за ту сумму, которая указана продающим лицом.

О данном документе знают лишь лица, которые специализируются на коммерческой недвижимости. Потенциальные продавцы не всегда в курсе всех требований к документам.

Если коммерческая недвижимость находится в долевой собственности, ко всем вышеперечисленным документам добавляется еще один документ – это «отказное» письмо от сособственников (совладельцев). А только после данного момента требуется обратиться за письмом от администрации района.

Следует помнить, что совладельцы стоят первые в очереди на приобретение продаваемой доли коммерческой недвижимости, а потом лишь администрация.

Если продаваемая коммерческая недвижимость располагается в бизнес-центре (имеющем более 100 помещений), то такая собственность не признана долевой. В данном случае владелец коммерческой недвижимости не обязан получать отказных писем от владельцев других объектов недвижимости.

Потребуется лишь письмо с отказом от администрации. Обычно администрация отказывается от приобретения коммерческой недвижимости. Особенно, если цена объекта немалая или он не представляет исторической ценности.

Некоторые люди опасаются того, что пока подписанный и оплаченный договор купли-продажи будет проходить регистрацию в агентстве по госрегистрации, продавец сможет еще раз продать коммерческую недвижимость.

Однако это ложное мнение в виду следующих фактов:

  1. Если договор по купле-продаже уже подписан, то можно обратиться в Хозяйственный суд. Но только в том случае, если возникли какие-либо неясности или проблемы.
  2. Пока сделка купли-продажи регистрируется, агентство забирает себе все право устанавливающие документы. А также технический паспорт объекта, договор и другие документы. Агенство устанавливает запрет на отчуждение коммерческой недвижимости. Самое важное – это вовремя подать все документы на регистрацию свершившейся сделки после подписания договора купли-продажи.

Наиважнейший нюанс: человек, приобретающий коммерческую недвижимость, обязан получить в налоговой инспекции особый документ (справку), в котором должно указываться, есть ли задолженность у продающей стороны. Оформленная справка действительна в течение 1 месяца.

Каковы

особенности аренды нежилого помещения

? Ответ здесь.

Узнайте, как оформить металлический гараж в частную собственность, из нашей статьи.

Документы, необходимые для оформления сделки о продаже коммерческой недвижимости

Продажу и приобретение нежилой недвижимости без посредников (агентств, риэлтерских компаний) совершить можно и выйдет дешевле. Необходимо только вооружиться вниманием, наблюдательностью и бдительностью.

Перед тем, как подписать договор купли-продажи, нужно заключить предварительный договор. Благодаря предварительному договору можно убедиться в юридической чистоте сделки. Текст и условия ДКП – типовые, заново изобретать велосипед нет необходимости.

Важно! Ошибки, допущенные в заключении ДКП могут являться основанием для аннулирования сделки и права собственности.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Договор включает в себя следующие пункты:

  1. Предмет договора. Там должны быть указаны:
    • Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимостиКадастровый номер, адрес, площадь, назначение здания, перечень документов от собственника, относящимся к объекту недвижимости.
    • Номер свидетельства о праве собственности продавца.
    • Стоимость помещения.
    • Гарантии продавца о том, что третьи лица не имеют прав и притязаний на нежилое помещение.
    • Сведения о дате проведения крайнего капитального ремонта.
    • Порядок передачи прав продавца покупателю на здание, помещение и земельный участок, на котором они расположены.
  2. Цена и порядок расчётов. Рыночная цена объекта, достигнутая по обоюдному согласию сторон. Прописывается срок списания и поступления средств со счёта покупателя на счёт продавца.
  3. Срок договора.
  4. Передача имущества. Указывается срок (в днях) в течение которого продавец должен передать, являющееся объектом договора помещение Покупателю.
  5. Возникновение права собственности.
  6. Права и обязанности сторон. Продавец обязуется передать Покупателю весь пакет документов, необходимый в дальнейшем для государственной регистрации права собственности, а также на землю. Покупатель обязан, удостоверившись, в соответствии помещения данным, содержащимся в договоре в полном объёме совершить безналичный расчёт с продавцом.
  7. Ответственность. Санкции к сторонам за нарушение соблюдения условий договора.
  8. Споры. Споры по договору (и подобным договорам) рассматриваются в арбитражном суде.
  9. Прочие условия. В случае неуплаты в установленный срок договор расторгается и объект по – прежнему остаётся в собственности у старого владельца.
  10. Адреса, банковские реквизиты сторон, подписи, расшифровки и печати.

Регистрация права собственности, исходя из договора купли – продажи осуществляется территориальным Управлением Федеральной регистрационной службы (Регистрационной палатой).

Справка! Главная особенность регистрации права собственности на коммерческую недвижимость заключается в регистрации одного только перехода права от продавца к покупателю. Договор купли-продажи в данном случае регистрировать не нужно.

Для регистрации права собственности на коммерческую недвижимость в Регистрационную палату необходимо предъявить следующие документы для физ.лиц:

  • Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимостиКадастровый паспорт с поэтажным планом здания.
  • Справку о кадастровой стоимости.
  • Документ, свидетельствующий о праве собственности продавца.
  • Сам договор купли-продажи.
  • Если сделку проводит не сам собственник, а доверенное лицо, то соответствующую расписку. Это же касается проведения сделок от лица несовершеннолетних.
  • Квитанцию об оплате пошлины за регистрацию.
  • Справка об отсутствии ареста этого помещения.
  • Дополнительно продавец должен представить свидетельство об его праве собственности на данный объект. Дополнительно продавец должен представить свидетельство об его праве собственности на данный объект.
  1. Выписка из ЕГРП перед сделкой:
    • для физических лиц – 200 руб.;
    • для юридических – 600.
  2. Оплата за составление предварительного договора купли-продажи (ок.4000 тыс.руб.).
  3. Оплата за составление основного договора купли-продажи по переходу права (как правило, договорная, но не ниже 15 тыс.).
  4. Аренда банковской ячейки, если предусмотрено условиями ДКП (предположим самый дорогой вариант – эксперт сейфинг примерно за 6500 руб.).
  5. Госпошлину за приобретение НП покупатель оплачивает сам за себя (1500 руб. для юридичексих лиц и 1000 руб. для физлиц).
Продажа собственником без помощи Продажа при помощи риэлтора
Экономия средств Обычно риэлтор берёт процент от стоимости продаваемого объекта недвижимости (от 3 до 5%).
Личная заинтересованность в чистоте сделки.
  • Отсутствие личной заинтересованности и желание быстрее получить гонорар от сделки.
  • Возможно сокрытие важных деталей, которые могли бы её сорвать.
Личная заинтересованность в чистоте сделки. Риэлтор может состоять в сговоре с мошенниками и участвовать в их схемах.
Ответственность за совершение сделки только на покупателе. Риелтор и агентство от которого он действует прописывают в договоре положение. По которому не несут никакой ответственности за те преступные махинации, которые могут иметь место при продаже недвижимости от собственника.
Может завысить цену объекта недвижимости по незнанию. Завышает цену объекта для извлечения собственной прибыли. Продавец объявляет покупателю свою сумму, агентство (после экспертизы оценки имущества) – свою. Более высокую.
Придётся затратить очень много времени на сбор информации об объекте недвижимости. Риэлтор избавит от потери времени. Но за его потраченное время и силы придётся платить.
Много сил потратить на составление и размещение рекламы. Чаще всего юрист знает секреты грамотного составления объявления для привлечения покупателя и формирования чувства доверия к продавцу и сделке в целом.
Самостоятельно разрабатывать текст ДКП, памятуя что даже одна ошибка может привести к потере всего (денег и недвижимости). Как специалист риэлтор может справиться с этой задачей быстрее и успешней.
Проверить чистоту всей документации, проходящей по сделке, в том числе, личности продавца или законности деятельности фирмы, юридического лица. Для риэлтора это привычный процесс, в курсе куда звонить, отправлять запросы, письма и т.д.

Итак, справиться с заключением сделки по коммерческой недвижимости собственник помещения и покупатель могут своими силами, не прибегая к услугам дорогостоящего риэлтора. Да. В этой процедуре много подводных камней, но если крупно не повезёт, то специалист тоже не может являться панацеей и гарантом спасения от обмана.

Как и любая юридическая сделка, купля – продажа коммерческой недвижимости процесс трудоёмкий и скрупулёзный. Нужно быть очень внимательным, даже мнительным, оперативным, ответственным и не лениться задавать вопросы, тем более, что на кону очень большие деньги (продаётся коммерческая недвижимость всё – таки). Берегите свои нервы и здоровье!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

  • кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
  • справку о кадастровой стоимости;
  • документ, свидетельствующий о праве собственности продавца;
  • сам договор продажи;
  • если сделку проводит не сам собственник, а доверенное лицо, то соответствующую расписку. Это же касается проведения сделок от лица несовершеннолетних;
  • квитанцию об оплате пошлины за регистрацию;
  • справка об отсутствии ареста этого помещения.
  • Правоустанавливающие документы определяют собственника объекта,
  • Выписка из Государственного Реестра, подтверждает данные о владельце и отсутствие залога или ареста объекта,
  • Техническая характеристика из БТИ предоставит полную информацию об объекте – год постройки объекта, ввод его в эксплуатацию, площадь помещений и территорий, этажность, и другие технические характеристики.

Главным документом, регламентирующим передачу имущественных прав, является Договор, который подписывается обеими сторонами.

  • вся информация о продавце и покупателе
  • характеристика объекта недвижимости
  • адрес размещения объекта
  • тип коммерческой недвижимости
  • площадь помещения или земельного участка, месторасположение на этаже или в здании
  • цена сделки
  • срок и способ оплаты
  • время передачи объекта от продавца к покупателю после подписания договора

Юристы и опытные сотрудники компаний по недвижимости составляют договора купли продажи с учетом требований к составлению договоров.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Образец и порядок составления договора купли-продажи квартиры — в материалах нашей новой публикации.

Договор о продаже коммерческой недвижимости стр.1.

Договор о продаже коммерческой недвижимости стр.2.

Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ. После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.

Согласно статье 429 ГК РФ юридические лица, выступающие в роли покупателя и продавца, вправе составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывают:

  1. Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
  2. Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
  3. Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
  4. Передача и получение аванса.

В ответственность сторон по преимуществу вносятся условия уплаты компенсации за просрочку по сделке или за её срыв контрагентом.

ВНИМАНИЕ: по ПДКП недопустимо требовать или передавать полную стоимость недвижимости.

В установленный положением ПДКП срок, стороны составляют основной договор купли-продажи. Он соответствует нормам статьи 549 ГК РФ. Его участниками должны быть те же представители юридических лиц, которые заключали ПДКП. Если такое условие не соблюдается, то необходимо оформить передоверие доверенности, по которой происходит представительство.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559566).
  • для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
  • для юр. лиц – 22 тысячи.

Преимущества и недостатки

Коммерческая недвижимость от собственника – это объект, который принадлежит частному лицу на правах собственности. Именно он проводит все операции с ей в рамках закона (владение, пользование, распоряжение).

Преимущества такого вида недвижимости:

  • Более низкая стоимость сделки, чем через агентство.
  • Экономия на услугах посредника.
  • Прямое общение с собственником и оперативное предоставление необходимой документации.

Минусы:

  • Покупая коммерческую недвижимость самостоятельно можно «нарваться» на недобросовестного продавца.
  • Никто не гарантирует чистоту и юридическую правильность сделки.

Основными нормативными правовыми актами (НПА), устанавливающими условия и порядок оформления прав на недвижимое имущество (коммерческую недвижимость) являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», а также Приказ Управления Федеральной миграционной службы по Москве о порядке приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимость.

Экспертиза

Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу. Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки. В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.

При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям. Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах. Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки.

Особенности работы с некоторыми объектами

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

  1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
  2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

Налог для ИП

Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

Размер налога:

  • 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
  • 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Налог для юрлица

Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

  • НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
  • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Почему же многие предпочитают покупать квартиру и сдавать, если она долго окупается? Тут вопрос в привычке: обыватель не думает, что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость. Он купил квартиру себе и готов купить ее под съем. Это просто и не требует разбираться в новой сфере. Также вопрос кроется в цене. Ведь если спросить, что дороже: жилая или коммерческая недвижимость, ответ однозначен. Жилая недвижимость практически всегда дешевле.

Пример: в Москве средняя стоимость квартиры около 6 млн. С этой суммы начинаются инвестиции в жилье. Если планируется покупать площади для бизнеса, минимальная сумма инвестиций начинается с 8-9 млн.

Любые вложения необходимо делать только после консультации профессионала. Приезжайте к нам в офис, и менеджер подробно расскажет, что выгоднее купить, коммерческую недвижимость или квартиру при вашем бюджете и требовании к ведению дел. Мы ждем вас по адресу Пречистенка, 27, офис 3 в рабочее время. Рекомендуем назначить встречу заранее. Ваши деньги будут работать и приносить доход!

19.08.2018

Значительная стоимость объектов недвижимости и возможность оспорить сделку в суде означает определенные риски для покупателя. Но большой части проблем можно избежать, ответственно подойдя к сделке.

Вам нужно знать, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и как их грамотно и быстро получить. Если вы редко сталкиваетесь с куплей-продажей недвижимости, не стоит экспериментировать: обратитесь к специалистам.

Например, в нашей компании можно не только проверить сам объект, но и провести оценку продавца. Оба типа данных весьма полезны для того, чтобы принять окончательное решение.

Есть несколько явных маркеров, которые четко демонстрируют, что с недвижимостью что-то не так. Наличие даже одного из них говорит о том, что нужно насторожиться. Не всегда – отказаться от сделки, но тщательно все проверить. Главные маркеры «грязной недвижимости»:

  • низкая цена. Стоимость объекта ниже рыночной демонстрирует, что с ним не все нормально. Или не все нормально с продавцом. Убедитесь, что знаете причину, почему вам продают помещение настолько дешево и проверьте все документы по пять раз;
  • отсутствие на переговорах собственника. Очень многие сделки по доверенности оказываются незаконными, а сама доверенность нередко оказывается полученной обманным путем или подделана: мошенник может даже не знать собственника и не видеть его лично. Обычные продажи по доверенности тоже бывают, но не так часто. Большинство агентов и представителей знают: проще пригласить собственника на подписание документа, чем искать человека, который рискнет купить недвижимость по доверенности;
  • квадратные метры в новостройке, которая еще не сдана застройщиком. Такая схема сравнительно нова, поэтому еще не все с ней освоились. Мошенники действуют следующим образом: они получают право приходить на объект, показывать его, а также получают у застройщика основные документы. На базе этих данных составляются почти настоящие бумаги, которые не имеют никакой ценности. Среди них встречаются предварительные договора, договора уступки и т. д. В итоге вы можете подписать с десяток договоров, но так и не получить реального права на владение квадратными метрами. Берете недвижимость в новостройке? Сотрудничайте только с застройщиком напрямую.
  • Реконструированные здания. Все восстановительные работы должны быть согласованы, а объект после ремонта корректно введен в эксплуатацию. В противном случае вам могут вменить самовольное возведение постройки.
  • Здания под снос. Покупать такие точно не нужно, так как единственное, чего вы можете ожидать – это компенсация, размер которой определит государство. Узнать, не идет ли дом под снос, можно из разных источников: на сайте городской администрации, через различные риэлтерские агентства, на специализированных сайтах. Если в Интернете информации нет, обратитесь в местную администрацию, там точно есть план домов к сносу.
  • Здания с перепланировкой. Такие объекты нужно проверять предельно тщательно на вопрос правильности оформления перепланировки. Попросите у собственника полный пакет документов по этому вопросу и найдите юриста, который подтвердит их подлинность. Также можно заказать справку из ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости). Сложно дела обстоят по объектам, с которыми идут судебные разбирательства на данный момент. Если суд только начался информация может быть еще не внесена в реестры и базы данных, поэтому собственник может получить «чистую» справку. Но все же основную информацию по арестам и ипотеке ЕГРП содержит.

Зная список бумаг, требуемых при покупке, не сложно определить, как организуется продажа коммерческой недвижимости и какие документы для этого потребуются. Но если у вас возникают сложности, обратитесь в нашу компанию. Мы не только предлагаем риэлтерские услуги, но и даем подробные консультации по всем вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости.

Подводные камни и мошенничество

Двойная продажа

Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

Обременения

В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

Мошенничество в сфере недвижимости подпадает под статью 159 УК РФ, которая предусматривает ответственность от штрафа от 120 000 рублей и до лишения свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового, в зависимости от размера причиненного ущерба.

Нечистые на руку работники в сфере продажи и аренды недвижимости используют различные обманные схемы для выманивания денег у ничего не подозревающего наивного покупателя.

Вот некоторые из них:

  • Кабальный договор. Клиент обращается в небольшое агентство недвижимости, те заключают с ним договор, с натянуто прилизанными улыбочками и начинают «работать».

    Предлагают покупателю несколько « нерабочих» вариантов и когда тот психует и намерен отказаться от дальнейшего сотрудничество, тычат пальчиком в бумажку дескать «вашей рученькой подписано, что целый год невозможно осуществить ни одну сделку без нашего участия». Либо возможно заплатить процент от стоимости объекта недвижимости и спасаться от мошенников.

  • Покупка недвижимости у лица, не имеющего на это полномочий. Акционеры вступили в преступный сговор или между ними возник конфликт. Если хотя бы один из них был не в курсе сделки или не дал своё согласие на её проведение, то сделка признаётся недействительной, а покупатель может потерять не только своё время, но и деньги.

    Если у компании поменялось руководство, необходимо связаться с прошлыми владельцами и выяснить, нет ли у них претензий на эту недвижимость и действительно ли там менялось руководство.

  • Двойная продажа. Один и тот же объект недвижимости может быть продан собственникам несколько раз с целью наживы.
  • Покупка недвижимости с обременением. На продаваемую недвижимость может быть наложен арест и такая сделка в итоге оказывается недействительной. Покупатель не получает ни недвижимости, ни своих денег обратно.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы