Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

Параметры при оценке коммерческой недвижимости

Работа оценивается, исходя из размера сооружения и его назначения. Обычно, она занимает от 2 до 7 дней. Стоимость растет с увеличением площади здания. В среднем цена от 25 000 рублей до 35 000 рублей.

Коммерческие объекты – разновидность нежилых помещений, эксплуатация которых направлена на максимальное получение прибыли.

Недвижимость коммерческого плана чаще всего используется для таких видов функционального назначения:

  • торговля – от киосков и бутиков до гипермаркетов;
  • офисы (от 20 м2 площадью до многоэтажных деловых центров);
  • общепит;
  • производственные помещения;
  • склады;
  • гостиницы, отели, кемпинги и пр.

Разброс коммерческих объектов огромен, это и небольшие помещения для малого бизнеса, и гектары площадей под заводы, фабрики, развлекательные комплексы и т.п. Повышенным спросом пользуются небольшие помещения на первых этажах вторичного жилья, переведенные в нежилой фонд, здесь удобно разместить парикмахерскую, небольшой офис, магазинчик цветов, обувную мастерскую или по ремонту одежды и пр.

Вновь выстроенные помещения отличаются большей степенью комфортности, современностью планировки и отделочных средств, универсальностью применения, но доля новостроек в нежилом секторе невелика.

Оценивать коммерческие объекты намного сложнее, чем жилые, поэтому не всегда удается попасть «в яблочко». Существуют разные способы оценки нежилого помещения. Подробнее об этом далее в статье.

Для оценки коммерческих помещений применяют такие способы:

  • Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербургесравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Сравнительный метод, идеально подходящий для работы с типовыми, серийными жилыми объектами, при оценке нежилых помещений коммерческого типа хороший результат дает не всегда. Этот метод позволяет применить только что проданный объект с похожими характеристиками, расположенный в том же районе, в качестве аналога.

Поэтому иногда оценщики привязываются к затратному методу, который тоже к высокоточным не относится: затраты сравнимы, когда понесены в одном временном периоде.

Из-за инфляционных процессов трудно привести к общему знаменателю суммы затрат с разницей в десяток лет. Отличается и отделка нежилых помещений, и «начинка» сетями при различном функциональном назначении, так что большой точности при использовании затратного метода ожидать не приходится.

Наиболее удачным может стать выбор доходного метода оценки, основанного на прогнозе вероятных доходов при раскрутке того или иного направления бизнеса в оцениваемом нежилом помещении.

Оценщик должен быть не только грамотным в вопросах экономики, но еще и обладать отменной интуицией, знать рынок недвижимости, понимать тенденции популярности и востребованности.

На сумму оценки коммерческих объектов влияют такие факторы:

  1. удачность расположения;
  2. состояние (наличие ремонта, его качество, степень оснащенности удобствами, коммуникациями и пр.);
  3. наличие развитой инфраструктуры;
  4. возможность переформатирования;
  5. близость транспортных линий и т.п.

Проводить оценку коммерческой недвижимости с хорошими результатами могут только опытные эксперты, имеющие надлежащий уровень квалификации, подтверждающийся наличием сертификатов, лицензии, поэтому логичнее всего обратиться за услугами к профессиональному независимому эксперту. Качественная оценка, в том числе и независимая оценка коммерческой недвижимости, может сберечь продавцу или покупателю сотни тысяч дензнаков.

Клиент нуждается в оценке коммерческой недвижимости, если предстоит:

  • Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербургекупля-продажа;
  • обмен;
  • залог;
  • аренда;
  • судебные разборки по дележу имущества;
  • страхование;
  • очередная переоценка фондов и т.п.

Проводится колоссальная работа, результаты которой передаются заказчику вместе с экспертным заключением в виде отчета об оценке нежилой недвижимости.

  • Местоположение
  • Удобные подъездные пути
  • Закрытость территории
  • Наличие железнодорожной ветки
  • Выделенные мощности по коммуникациям
  • Наличие специальных приспособлений
    (дебаркадеры, кран-балки, погрузочно-разгрузочные механизмы)
  • Охрана территории
  • Наличие парковки для грузовиков
  • Отопление склада
  • Год постройки
  • Класс склада
  • Физический износ помещений и т.д.

В структуре производственно-складских зданий часто присутствует доля офисных помещений, которая влияет на итоговую величину рыночной стоимости склада.

Основных целей у оценки зданий и недвижимости несколько:

  1. Определение реальной стоимости объекта.
  2. Установление справедливых параметров в договоре купли-продажи.
  3. Выявление арендной платы.
  4. Проверка текущего состояния объекта, возможности его применения.
  5. Определение вероятных затрат на восстановление перед началом эксплуатации.
  6. Внесение в уставной капитал. Важно понять, какой вклад был сделан учредителем.
  7. Последующий расчет налогов на основании стоимости.
  8. Страхование. Во время данной процедуры сбор зависит от ценности имущества, устанавливается и максимальный размер возмещения.
  9. Другие ситуации, в которых не обойтись без привлечения специалистов.

Когда проводится оценка объекта коммерческой недвижимости, важно учитывать несколько ключевых правил:

  1. Не допускается искажение данных. Специалисты должны основываться только на те параметры, которые они получили во время процедуры.
  2. Процесс должен быть полностью независимым, чтобы сотрудники не были заинтересованы в получении конкретного результата.
  3. Особенное внимание уделяется непосредственной процедуре. Специалисты обязаны учитывать все правила, которые могут сказаться на ней.
  4. Важно проводить все этапы согласно установленному плану.
Стоимость оценки помещения от 3 дней от 7000 руб.
Стоимость оценки здания от 3 дней от 10000 руб.
Стоимость установления арендной платы от 3 дней от 1000 руб.
Стоимость оценки незавершенного строительства от 3 дней от 6500 руб.

Процедура обычно проводится по следующему алгоритму:

  1. Сотрудники получают от клиента основные документы на объект.
  2. Они проводят глубокую проверку.
  3. Собирают максимум параметров.
  4. Могут непосредственно прибыть на место для осмотра.
  5. Выбирают методику.
  6. Осуществляют анализ.
  7. Рассчитывают справедливую стоимость на данный момент.
  8. Подготавливают заключение и передают его клиенту.

Процедура кажется достаточно продолжительной. На деле она занимает у специалистов небольшое количество времени. За счет правильной организации и внимательности к деталям удалось существенно ускорить весь процесс.

Много зависит от коммерческой организации, в которую вы обратились за поддержкой. Она должна:

  1. Иметь по этому профилю хотя бы минимальный опыт.
  2. Всегда привлекать к процессу профессионалов, которые справятся с поставленной задачей.
  3. Не допускать ошибок во время процедуры оценки коммерческой недвижимости.
  4. Ответственно подходить ко всем этапам оценки.
  5. Точно подбирать методики оценки и использовать только надежные способы оценки.

Фирм на рынке становится все больше с каждым днем. Среди них отличным решением станет наша «Независимая оценочная компания». Фирма имеет несколько преимуществ:

  1. У нас трудятся профессионалы со значительным опытом.
  2. Не допускается ошибок.
  3. Сотрудники готовы быстро справиться со всеми этапами.
  4. Вся процедура займет минимум времени.
  5. Предлагаются привлекательные цены.
  6. Гарантирована полная независимость и точность составленного заключения.

Если вам потребовалась поддержка опытных специалистов, то достаточно обратиться к нам. Профессионалы готовы взять все задачи на себя. Просто позвоните в компанию, сотрудники предоставят консультацию и назначат время для личной встречи. Вы оперативно сможете получить интересующую информацию.

  1. Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности,  договор аренды);
  2. Технический паспорт с поэтажными  планами, экспликация;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый и ситуационный планы земельного участка (при оценке здания с земельным участком);
  4. Данные по сдаче в аренду площадей по объекту недвижимости (количество договоров, арендные ставки и т.д. со сроком менее/более 1 года);
  5. Сведения по имеющимся обременениям на объект коммперческой недвижимости (при наличии);
  6. Справка о балансовой стоимости объекта коммерческой недвижимости на дату оценки.

Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов. Мы осуществляем оценку рыночной стоимости как отдельно стоящих коммерческих зданий, так и встроенных коммерческих помещений. Наша компания предлагает услуги по оценке всех сегментов рынка коммерческой недвижимости:

  • оценка офисной недвижимости (оценка стоимости отдельно стоящих офисных зданий, бизнес-центров, офисных помещений);

  • оценка торговой недвижимости (магазинов, торговых центров, ресторанов);

  • оценка производственно-складской недвижимости (оценка складов всех классов, производственных зданий и помещений);

  • оценка нежилых помещений свободного назначения.

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

Основные факторы, влияющие на результат оценки коммерческой недвижимости, на которые обращают внимание специалисты при определении рыночной стоимости:

  • Престижность региона, где находится оцениваемый объект.
  • Наличие по соседству с объектом фирм-конкурентов.
  • Уникальность недвижимого коммерческого имущества.
  • Дизайнерское оформление внешне и внутри помещений объекта.
  • Техническая оснащенность объекта, наличие всех необходимых инженерных коммуникаций, пожарной сигнализации т.д.
  • Транспортная доступность объекта, наличие парковочных мест, удаленность от остановок общественного транспорта и пр.

Перечень пунктов может быть расширен. Все зависит от самого объекта коммерческой недвижимости, а также используемых методов при проведении процедуры оценки.

Оценка
недвижимости — это операции по определению
стоимости объекта. Величину стоимости
надо знать для осуществления купли —
продажи объекта, для определения
налогооблагаемой базы, решения вопросов
ипотечного кредитования, аренды,
страхования объекта. Оценка — это
важнейшая функция маркетинга и системы
управления недвижимостью в целом.

    Чем
ближе фактическое значение стоимости
объекта к истинному, тем меньше вероятность
ошибки при принятии решения в области
управления недвижимостью.

Объект оценки Единица измерения, руб.
Встроенные помещения в Москве, МО
1. до 300 кв. м 8 000
2. от 300 до 500 кв. м 12 000
3. от 500 до 1000 кв. м 25 000
4. от 1000 до 5000 кв. м 30 000
5. от 5000 кв. м от 35 000
Отдельно стоящее здание в Москве, МО
1. до 500 кв. м. 15 000
2. от 500 до 1000 кв. м 20 000
3. от 1000 до 5000 кв. м 25 000
4. от 5000 кв. м 30 000

Глава 1. АНАЛИЗ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА, РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

2006 год стал годом, рекордным по темпам роста цен на жилую недвижимость в России — средний годовой рост стоимости жилья достиг 44%. Лидерами роста цены являлись мегаполисы: в Москве средний рост цен за метр жилой площади составил 87,9%; в Санкт — Петербурге — 123%; в Екатеринбурге — 107%; в Новосибирске — 50-60%;

в Ростове-на-Дону — 55%. Этот факт, а также другие события позволяют утверждать о неравномерности развития рынков жилой недвижимости в разных регионах страны. Основной причиной рекордного роста цен стало значительное увеличение платежеспособного спроса на недвижимость, основанное в первую очередь на ограниченном предложении недвижимости, росте материального благосостояния домохозяйств, цен на нефть, развитии ипотечного кредитования и ряда других.

    Ипотека
(гр. hypotheka
– залог, заклад) – представляет собой
залог недвижимости для обеспечения
денежного требования кредитора –
залогодержателя к должнику (залогодателю).

В
нашей стране порядок осуществления
ипотеки регулируется законом РФ «Об
ипотеки (залоге недвижимости)»,
принятым Государственной Думой 24 июня
1997г. [2].

земельные
участки;

предприятия,
здание и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской
практике;

жилые
дома и квартиры;

дачи,
садовые дома, гараж и другие строения;

иное
недвижимое имущество.

    Ипотека
предназначена для получения кредита
под залог недвижимого имущества. Она
предполагает разработку инвестиционного
проекта.

пружинная;

ролл
– оверная;

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

с
выплатой только одних процентов;

с
обратным аннуитетом;

с
пересматриваемой ставкой;

с
участием в приросте стоимости.

Ипотека
«пружинная» –
это кредит, предусматривающий осуществление
равновеликих периодических платежей
в счет погашения основной суммы, а также
процентных выплат; соответственно с
каждым периодом суммарный платеж
снижается. «Пружинная» ипотека
представляет самоамортизирующийся
ипотечный кредит.

    Термин
«пружинный»
означает аналогию с действием пружины.
Чем сильнее (больше) ее растягиваешь,
тем меньше ее можно растянуть.

Ипотека
ролл – оверная (англ. rollover)
– ипотечный кредит, при котором его
срок делится на временные отрезки (3 или
6 месяцев) и для каждого из них с учетом
конъюнктуры рынка устанавливается своя
процентная ставка. Таким образом, ролл-
оверный кредит – это кредит с плавающей
процентной ставкой. Этим он отличается
от кредита с фиксированной процентной
ставкой («пружинной» ипотеки).

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

Ипотека
с выплатой только одних процентов
– «шаровая» ипотека, предусматривающая
периодические выплаты только процентов.
Термин «шаровая» означает аналогию,
например, с катанием снежка. Катаем
маленький снежок по снегу и он превращается
в снежный ком (шар). Чем больше катаем,
тем больше размер шара.

«Шаровой»
платеж означает крупный платеж по
кредитному долгу. В течение нескольких
первых месяцев или лет основная сумма
долга или не погашается, или погашается
только малая ее часть. Затем наступает
срок выплаты всего остатка. Владельцы
недвижимости обычно стараются заранее
договориться о новом кредите с тем,
чтобы при наступлении срока «шарового»
платежа не лишиться своей недвижимости
из-за несоблюдения своих обязательств.

    Ипотека
с обратным аннуитетом– финансовое
соглашение, согласно которому кредитор
производит периодические выплаты
заемщику. Остаток основной суммы кредита
увеличивается на величину периодических
выплат и всю сумму накапливаемых
процентов.

    Ипотека
с пересматриваемой ставкой
– вид ролл – оверного ипотечного
кредита, ставка процентов по которому
корректируется с учетом преобладающих
рыночных ставок через фиксированные
интервалы времени.

    Ипотека
с участием в приросте стоимости
– ипотечный кредит, по которому кредитор
участвует в приросте стоимости
недвижимости.

В
процессе ипотечного кредитования важно
анализировать состояние и эффективность
использования кредита. Такой анализ
проводится как традиционным способом,
так и с использованием финансовых
коэффициентов.

В
ипотечно-инвестиционном анализе ведущую
роль играют коэффициент ипотечной
задолженности и ипотечная постоянная.

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

                             
Кз=%,
                                    
(3.1)

где
И – сумма ипотечного кредита, руб.;

К
– общая стоимость недвижимости, руб.

Чем
выше значение данного коэффициента,
тем выше доля заемных средств и ниже
доля собственных средств инвестора в
финансирование сделки с недвижимостью.
С точки зрения кредиторов (например,
ипотечного банка), более высокий
коэффициент ипотечной задолженности
означает более высокую степень риска
нарушения заемщиком своих обязательств
и лишения его права выкупа заложенной
недвижимости.

    Банки
устанавливают и соблюдают определенные
верхние пределы данного коэффициента.
Обычно размер кредитов, выдаваемых
банком гражданам на строительство,
покупку или ремонт дома, не превышает
70% сметы или стоимости покупки.

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

                          
Пи=%,
                                                    
(3.2)

где
Д – годовая сумма платежей по обслуживанию
долга, руб.;

И
-основная сумма ипотечного кредита,
руб.

Для
того чтобы ипотечный кредит был полностью
погашен, ипотечная постоянная должна
быть выше номинальной ставки процента
по кредиту. Превышение ипотечной
постоянной над процентной ставкой
обеспечивает выплату основной суммы
кредита. Если ипотечная постоянная
равна процентной ставке по ипотечному
кредиту, погашение всей первоначальной
суммы кредита произойдет «шаровым»
платежом.

    Когда
ипотечная постоянная будет меньше
размера процентной ставки, выплаты по
кредиту не покроют даже проценты по
нему. В этом случае не выплаченная часть
процентов будет накапливаться вмести
с основной суммой ипотечного долга и
его остаток будет расти.

    Ипотечным
кредитованием занимаются специализированные
ипотечные банки. К этим банкам предъявляется
особое требование: они должны иметь
повышенную надежность. Им запрещено
вести рисковые операции.

    Ипотечные
кредиты, как правило, недороги. Процент,
взимаемый за такой кредит, обычно не
превышает 5-7% годовых.

При оценке стоимости нежилой недвижимости проводится оценка как непосредственно объекта, так и преимуществ, которые может получить потенциальный покупатель при оформлении прав собственности на рассматриваемый объект.

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

В особенности полезной рассматриваемая услуга является при оценке нежилой недвижимости коммерческого назначения.

К экспертной оценке нежилой недвижимости прибегают при следующих обстоятельствах:

    Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге
  • формировании предприятий, компаний, учреждений и пр. на базе государственного, коммунального, муниципального и другого подобного имущества;
  • ликвидации, банкротстве либо реструктуризации учреждений, находящихся в государственной и коммунальной собственности;
  • при выделении или определении части из имущества общего пользования, при условии, что некоторая его часть является собственностью государства;
  • налогообложении имущества в соответствии с действующими законодательными положениями;
  • передаче объекта нежилой недвижимости в качестве залога;
  • продаже, сдаче в аренду, страховании, покупке в ипотеку (кредит, лизинг) нежилой недвижимости частного пользования (гаражи, земельные участки и пр.).

Порядок оценки объектов нежилой недвижимости устанавливается и регулируется действующим законодательством, положения которого четко определяют обстоятельства для обязательного проведения экспертной оценки нежилой недвижимости и последовательности ее выполнения.

При обращении к экспертам, специализирующимся на выполнении оценки нежилой недвижимости, клиент должен иметь в наличии документы, раскрывающие правовую характеристику и физические параметры собственности.

Перечень таких документов включает:

  • правоустанавливающие документы, свидетельствующие о наличии безоговорочных прав собственности, либо же других прав, подлежащих оценке;
  • справки об ограничениях или обременениях, присутствующих на оцениваемом объекте (если таковые присутствуют);
  • паспорт БТИ. В случае его отсутствия можно предоставлять проектно-сметную документацию на рассматриваемый объект нежилой недвижимости;
  • физические характеристики недвижимости и др.

В результате экспертной оценки нежилой недвижимости будет сделано следующее:

    Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге
  1. Собрана информация о рассматриваемом объекте.
  2. Проанализирована ситуация на рынке.
  3. Выполнены расчеты с применением соответствующих методов и приемов оценки стоимости.
  4. Проведено согласование полученных результатов с заказчиком.
  5. Составлен отчет по результатам работы. Отчетная документация описывает процесс оценки нежилой недвижимости в доступной и понятной форме, отражая информацию следующего рода: исходные данные, порядок анализа информации, выводы и конечную стоимость рассмотренного объекта.

7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

Сравнительный
(рыночный) подход для
оценки недвижимости пред­ставлен
методом сравнения продаж и методом
валового рентного муль­типликатора.

Метод
сравнения продаж
основан на сопоставлении и анализе
ин­формации о продаже аналогичных
объектов недвижимости, как прави­ло,
за последние 3-6 месяцев. Данный метод
является объективным лишь в случае
наличия достаточного количества
сопоставимой и досто­верной информации
по совершенным сделкам, включающей
сведения об условиях и ценах сделок,
продавцах и покупателях.

• если
объект был продан за меньший для
стандартного срока экс­позиции период,
это свидетельствует о том, что цена была
зани­жена. Если же объект находился
на рынке дольше стандартного срока
экспозиции, то цена, по всей видимости,
была завышена. И в том ц в другом случае
сделка не является типичной для дан­ного
сегмента рынка и не может рассматриваться
в качестве срав­нимой;

• если
сделка заключена между головной и
дочерней компания­ми, то маловероятно,
что сделка состоялась по рыночной цене.
То же самое относится к сделкам с
объектами, отягощенными залогом.

• цена
за 1 га — для больших массивов
сельскохозяйственного назначения,
промышленного и жилищного строительства;

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

• цена
за 1 м2
— в деловых центрах городов, для офисов;

• цена
за 1 лот — стандартные по форме и размеру
участки в райо­нах жилой, дачной
застройки;

• цена
за фронтальный метр — при коммерческом
использовании в городах (общая площадь
объекта считается пропорциональной
длине его границы по какой-либо улице
или шоссе);

• цена
за единицу плотности — коэффициент
отношения площади застройки и площади
земельного участка;

• цена
за единицу, приносящую доход; в спортивных
комплексах, ресторанах, театрах — это
одно посадочное место, а в гаражах и
автостоянках — место парковки одного
автомобиля.

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

Обязательными
элементами сравнения
для объектов недвижимо­сти являются:
переданные имущественные права, условия
финан­сирования сделки, условия
продажи, время продажи, местопо­ложение
и физические характеристики объекта
недвижимости. К необязательным элементам
сравнения можно отнести доступ к объекту
недвижимости, права на прибрежную полосу
и воду, эко­логические условия и т. д.

2. Оценку поправок
по элементам и расчет скорректированной
сто­имости.

Поправками
называются корректировки, вводимые в
цену продажи объекта-аналога при
приведении его ценообразующих
характеристик к характеристикам
оцениваемого объекта.

Поправки
по таким элементам сравнения, как
корректировки: 1) на имущественные права,
2) на условия финансирования, 3) на условия
продажи и 4) на время продажи, проводятся
последовательно — каж­дый раз
корректируется уже ранее откорректированная
цена. Все ос­тальные поправки, а именно
корректировки по местоположению,
физи­ческим характеристикам объекта
и другие, проводятся параллельно, т. е.
одновременно к стоимости, уже
скорректированной на последователь­ные
поправки и приведенной таким образом
к рыночной величине на дату оценки.

В
зависимости от отношения к цене единицы
сравнения поправки делятся на процентные
и денежные. Денежные, в свою очередь,
делятся на относительные и абсолютные.

где
V — стоимость оцениваемого объекта;

(Сед
х Кед
) — цена продажи аналога до учета
поправки;

Ппр
— величина
процентной поправки;

Сед
— цена продажи единицы сравнения;

Кед
— количество единиц сравнения.

где
Под
— величина относительной денежной
поправки.

где
Пад
— величина абсолютной денежной поправки.

Рассмотрим процесс
анализа и проведения поправок по
элементам сравнения

Методы проведения оценки

Оценщик, перед проведением работ, сначала отвечает на несколько вопросов:

  1. Каково назначение объекта?

  2. Цель проведения анализа?

  3. Много ли аналогов на рынке подобной недвижимости?

Исходя из полученных ответов, применяется один из методов:

  1. Затратного подхода. Этот вариант используется, если здание нужно оценить для налогообложения, разделения прав, страхования. Метод подходит в случаях, когда аналогичных строений не много, и провести сравнительный анализ затруднительно.

  2. Доходный подход. Выбирается, если здание оценивается с точки зрения выгодности инвестирования. Обычно таким способом оцениваются коммерческие сооружения.

  3. Сравнительный метод. Оцениваются здания, которые не принесут доходов: жилая недвижимость, объекты культурного назначения. Метод используется, если рынок аналогичных строений активен, и можно произвести сравнение.

Часто оценщик использует сразу несколько методов и сравнивает полученные результаты.

Доходный подход включает три метода:

  • дисконтированных остатков;

  • прямой капитализации;

  • остатка для зданий.

При выборе сравнительного подхода специалист прибегает к методу сравнения продаж.

Затратный подход базируется на расчете восстановительной стоимости сооружения, стоимости воспроизводства, стоимости возмещения.

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

На стоимость объекта анализа влияют различные факторы. Специалисты классифицируют их по нескольким направлениям:

  1. По сфере влияния на объект. Это экономические, политические социальные, климатические факторы и так далее.

  2. По объективности влияния. Объективные и субъективные. К объективным относят, например, экономические причины, а к субъективным  — влияние на сделку конкретного продавца или покупателя.

Имеются и другие факторы, но все они сводятся к следующим: расположение объекта, его состояние, включая внутренние инженерные элементы, конструктивные особенности сооружения, экологическая обстановка.

ПВД=SхСa,

где
S
— площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са
— арендная ставка за 1 м2.

Как
правило, величина арендной ставки
зависит от местоположения объекта, его
физического состояния, наличия
коммуникаций, срока аренды и т. д.

ДВД
=
ПВД — Потери.

3.
Оцениваются предполагаемые издержки
по эксплуатации оцени­ваемой
недвижимости
(операционные расходы).

ЧОД
= ДВД — Операционные расходы (за
исключением амортизационных отчислений).

5.
Рассчитывается
коэффициент капитализации
одним из следую­щих методов: кумулятивного
построения, инвестиционной группы,
рыночной выжимки, прямой капитализации.

6. Далее определяется
стоимость недвижимости по формуле

Снедв
= ЧОД/Коэффициент капитализации

Основные этапы:

  1. составляется прогноз потока
    будущих доходов в период владения
    объектом недвижимости

  2. рассчитывается стоимость
    оцениваемого объекта на конец периода
    владения, т.е. стоимость предполагаемой
    продажи (реверсии), даже если в
    действительности продажа не планируется.

  3. выводится ставка дисконта
    для оцениваемой недвижимости на
    существующем рынке

  4. производится приведение
    будущей стоимости доходов в период
    владения и прогнозируемой стоимости
    реверсии к текущей стоимости. Таким
    образом,

Стоимость
недвижимого имущества = текущая стоимость
периодического потока дохода текущая
стоимость реверсии. (стр. 163-164 Грязнова,
Федотова).

Как осуществляется оценка объекта офисной недвижимости?

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

Данная процедура дает возможность обосновать цену при заключении сделки аренды или подписании договора купли-продажи. Отчет об оценке понадобится и в случае передачи имущества в уставный капитал, оформления кредита в банке, а также заключения договора страхования.

(Проведение данной процедуры требуется, когда нужно)

Покупки и продажи недвижимости

mid-icon_000.png

Определение арендной ставки

mid-icon_0005_blue.png

Оспаривание кадастровой стоимости

mid-icon_0007_blue.png

Принятия управленческих решений

mid-icon_0007_red.png

Получение кредита под залог

mid-icon_0016.png

Оптимизации налогооблажения

mid-icon_0002_red.png

При расчете стоимости сервитута

mid-icon_0002.png

Внесение в уставной капитал

prava.png

Переоценки основных средств при постановке на баланс

Офис должен быть светлым, не тесным, с косметическим ремонтом и наличием всех коммуникаций, обеспечивающих комфортную жизнедеятельность сотрудников.

Теперь офис не может быть без телефона, интернета, качественного освещения, кондиционера.

Эксперт не может выполнять оценку недвижимости организации, не посетив лично объект и не убедившись в наличии тех же удобств.

Если поблизости есть еще подобного типа офисные помещения, недавно проданные, то можно прицениться, определив стоимость 1 м2 площади.

Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербурге

Когда расчеты будут закончены, этот показатель по близлежащему офису поможет понять, насколько близок полученный результат к рыночной цене.

Для офисов немаловажными факторами являются такие показатели:

  • техническое состояние здания, его возраст и износ;
  • наличие автостоянки, охраны;
  • организация удобного подъезда к зданию;
  • возможность перекройки внутреннего пространства быстровозводимыми перегородками;
  • состояние и качество инженерных коммуникаций, наличие дополнительных сервисов.

Обратите внимание: при заказе оценки офиса важно передать специалисту не только правоустанавливающие документы на пользование помещениями, техпаспорт, документы на земельный надел, но и другие бумаги, которые могут пролить свет на текущие расходы по содержанию офиса – информацию о балансовой стоимости, коммунальных платежах и пр.

После изучения документации эксперт, выехав на место, сможет окончательно определить классность здания или помещения, выбрать метод оценки или применить микс нескольких методов. Затем проводится камерная работа – расчеты, подготовка отчета и заключения.

В Москве за оценку 1 офисного здания нужно заплатить от 20 тыс. руб., 1 помещения – от 15 тыс. руб., в Санкт-Петербурге те же услуги соответственно обойдутся от 15 тыс. руб. и от 10 тыс. руб.

Торговое помещение должно располагаться на бойком месте, поэтому на первое место при оценке торговой недвижимости выходят такие требования:

  • удачное месторасположение, позволяющее обеспечить доступ к максимально большому потоку людей;
  • наличие большой стоянки, подъездных дорог;
  • Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербургеналичие заднего выхода из помещения с благоустроенным подъездом к нему;
  • возможность перепланировки внутренних площадей на отдельные отсеки.

Стоимость оценки нежилых помещений торгового назначения примерно соответствует стоимости оценки офисных помещений. За срочность придется доплатить, общая сумма возрастет на 20-25%.

За основу расчетов принимают в случае работы эксперта с торговыми помещениями именно доходный метод.

Как оценивают дом для продажи риелторы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Для этого они используют несколько методов оценки:

  • Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
  • Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

Наиболее
распространенным случаем, когда возникает
необходи­мость внесения поправки на
условия финансирования, является покупка
объекта недвижимости с привлечением
ипотечного кредита, кото­рый
предоставляет либо сам продавец, либо
сторонняя организация. Для корректировки
таких условий можно применить
дисконтирование денежных потоков
ипотечного кредита по рыночной ставке
процента.

Поправка
на условия продажи отражает нетипичные
для рынка отно­шения между продавцом
и покупателем. Продажа может произойти
по цене ниже рыночной, если продавцу
необходимо срочно реализовать
собственность, или на продавца оказывается
давление, либо между уча­стниками
сделки существует семейная, деловая
или финансовая связь.

Однако
подобные нетипичные ситуации крайне
тяжело выявить, по­этому при подозрении
на нерыночные условия продажи данный
объект лучше исключить из перечня
объектов сравнения.

Изменение
рыночной конъюнктуры, условия которой
могут сильно отразиться на стоимости
объекта недвижимости, происходят с
течени­ем времени. Поэтому такие
факторы, как инфляция, банковская
процен­тная ставка, изменения спроса
и предложения на объекты недвижимости,
изменения потребительских предпочтений,
новшества в правовом регу­лировании,
необходимо учитывать в процессе оценки
с помощью по­правки на продажу.

Складских

Проводя оценку складских помещений, в первую очередь обращают внимание на такие нюансы:

  • прочность стен, перекрытий, покрытий;
  • наличие распашных ворот;
  • наличие охраны, а также помещения для охранников;
  • благоустроенный подъезд к воротам, желательно наличие рампы;
  • оборудование в виде тали, кран-балки и пр.

Имеет также значение, есть ли рядом, а лучше на этой же площадке помещение для автотранспорта.

За оценку складов в Санкт-Петербурге нужно быть готовым заплатить, если помещения встроенные, от 12 тыс. руб., а если отдельно стоящие – от 20 тыс. руб., в зависимости от площади, а в Москве за такие же услуги – соответственно от 15 тыс. руб. и от 20 тыс. руб.

Производственных

Определить ценность производственного помещения труднее всего, перспективность бизнеса – сложно прогнозируемое направление в оценочном процессе.

В оценке производственного помещения важно учесть такие моменты:

  • мощности энергоресурсов, доступные в данном месте, а особенно – электроэнергии в достаточном для обеспечения технологического процесса количестве и качестве;
  • Оценка стоимости здания. Независимая оценка зданий и сооружений. Экспертная оценка жилых, производственных, промышленных зданий в Москве и Санкт-Петербургеблизость к железнодорожным веткам, автобанам;
  • возможность быстро перепрофилировать производство;
  • удаленность от сырьевой базы;
  • наличие рядом производства аналогичного продукта и пр.

После передачи документации и осмотра на месте, заключения договора профессиональный независимый оценщик назовет срок выдачи готового результата, обычно это период в 7 – 15 дней (в зависимости от числа помещений и их площадей). В Москве стоимость таких услуг составляет от 20 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – от 15 тыс. руб.

Нюансы и подводные камни

Оценка коммерческой недвижимости и оценка нежилой недвижимости – особый вид услуг, цена ошибки при оказании которых чрезвычайно велика. Поэтому нельзя доверяться первому попавшемуся оценщику, важно провести мониторинг оценщиков и выявить наиболее надежные фирмы, репутация которых внушает доверие.

Обидно попасть впросак и потерять свои кровные деньги из-за неверной оценки, ведь отчеты и заключения служат основой во многих процедурах и операциях, в том числе и с нотариальными конторами, банковскими учреждениями, судебными инстанциями, страховыми компаниями и пр.

Недостаточно профессиональный оценщик, у которого отсутствует должный опыт и интуиция, может дезориентировать заказчика, если применит неправильный метод оценки или ошибется с прогнозом перспективности.

Справка: специалист просто обязан побывать на объекте, заснять на фото- или видеоаппаратуру особенности нежилого помещения. Если эксперт выполняет работу заочно, постоянно допрашивая заказчика по телефону, что бы уточнить какие-то детали, то сразу можно сделать вывод: заказчик имеет дело с халтурщиком.

Дело в том, что заказчик, как правило, далек от строительства, сферы недвижимости и может даже не понять, в чем соль вопросов, и донести искаженную информацию в силу своей некомпетентности. Не стоит доверять такое серьезное дело, как оценка коммерческой недвижимости, дилетантам, имеет смысл обратиться к маститой компании, репутация которой подтверждена десятилетиями безупречной деятельности на этом рынке услуг.

5. Местоположение.

Наиболее
важным фактором, определяющим стоимость
недвижимо­сти, является местоположение.
Величину поправки на местоположение
лучше всего рассчитывать с помощью
анализа парных продаж, когда единственным
различием между двумя объектами
недвижимости яв­ляется их физическое
расположение. Причем под различным
местопо­ложением нужно понимать не
только расположение объектов в разных
населенных пунктах, районах города,
микрорайонах, но и в противопо­ложных
концах одного дома, на разных этажах
одного дома и т. п.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector