ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.
ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

В отличие от оформления ипотечного кредита участнику ЖСК не нужно собирать огромный пакет документов. Для вступления в некоторые кооперативы достаточно предъявить только паспорт РФ.

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Подскажите, можно ли покупать квартиру через жилищный кооператив? И в чем отличия от ипотеки?

ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе приобретает все большую популярность у населения и позволяет приобрести жилье на первичном рынке с достаточно выгодными условиями. Заключение договора ЖСК при этом имеет множество нюансов и подводных камней.

Стоимость недвижимости сегодня достаточно велика. Именно поэтому выходом из таковой ситуации является как раз заключение договора ЖСК.

Подобная схема полностью легальна, возможно без труда осуществить оформление договора и его последующую регистрацию. Тем не менее необходимо будет внимательно ознакомиться с соглашением.

А также убедиться в добросовестности застройщика. Сегодня все реже, но все ещё происходят различные мошеннические действия с недвижимостью.

Важно заранее ознакомиться со всеми нюансами, тонкостями и проблемами подобных соглашений. Отдельно следует отметить, что процесс заключения договора ЖСК осуществляется специальным образом – в рамках специализированной нормативной документации.

По возможности перед началом ознакомления нужно будет внимательно изучить все основные моменты законодательства. Так можно самому проконтролировать соблюдение собственных прав.

Общие аспекты

Приобрести самостоятельно, без сторонних финансовых вливания недвижимость жилого типа крайне проблематично.

Потому сегодня гражданам предоставляется возможность брать ипотеки, а также решать жилищный вопрос иными методами.

Одним из удобных и достаточно выгодных решений является ЖСК – жилищный строительный кооператив.

Осуществляется сбор средств на строительство, подразумеваются некоторые взносы. В каждом случае сумма, а также некоторые другие моменты будут сугубо индивидуальными.

Тем не менее существует определенный формат соглашения от которого не рекомендуется отступать. Имеется также и перечень существенных условий. Они определены законодательством.

Что это такое

Купить жилье достаточно сложно самостоятельно. Именно поэтому граждане РФ используют различные особые формы договоров на приобретение.

Которые позволяют снизить единовременную финансовую нагрузку, распределить её на длительный период времени. Отличным решением будет как раз работа по договору ЖСК.

Под ЖСК подразумевается совокупное объединение покупателей недвижимости. Схема работы данного типа застройщика максимально проста.

Соответственно, чем большее количество покупателей будет привлечено к заключению соглашения – тем быстрее будет завершено строительство. Соответственно, имеются определенные плюсы и минусы подобных соглашений.

Какова его роль

ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Договор подобного рода позволяет решить множество разных задач – одновременно. На данный момент к таковым основным относятся следующие:

  • регулирование взаимоотношений между гражданами и юридическим лицом-застройщиком;
  • формализация всех отношений;
  • позволяет официально зарегистрировать внесение средств в строительство в специальном перечне – Росреестре.

Отдельно нужно будет отметить, что процесс внесения взносов также регулируется договором. Но стоит отметить, что права пайщика по таковому соглашению ни в коему случае не должны нарушаться.

Иначе договор может быть признан полностью либо частично недействительным. Именно верно составленный договор позволит избежать проблем.

В случае же если возникли спорные ситуации соглашение позволит осуществить защиту своих собственных прав.

Но по возможности все вопросы следует разрешать именно в досудебном порядке. Судебные разбирательства, как правило, предполагают существенные затраты времени и денег.

Особенно если отсутствует юридическое образование и самостоятельно заниматься процессом невозможно.

Если же мирным путем урегулировать вопрос попросту не удается – то выходом может стать именно судебное разбирательство.

Законные основания

Существует отдельный законодательный документ, который регулирует вопрос использования данного договора. Обязательно все пункты такового соглашения должны соответствовать нормам законодательства.

Основным таковым нормативным документом является как раз Жилищный кодекс РФ. По возможности необходимо изучить все разделы такового документа.

Так как юридическая грамотность позволит предотвратить стандартные проблемы. Раздел №5 определяет полный перечень статей, регулирующих работу жилищно-строительных кооперативов.

Отдельно стоит изучить эти разделы. Сегодня в данной сфере все ещё работает достаточно много мошенников.

Ст.№110 Жилищные, а также жилищно-строительные кооперативы
Ст.№111 Кто обладает правом на вступление подобные кооперативы
Ст.№112 Как происходит сам процесс организации жилищного кооператива
Ст.№113 Устав жилищного кооператива

Стоит заметить, что на государственном уровне осуществляется пристальное наблюдение за работой подобных учреждений.

Потому обязательно осуществляется регистрация подобных учреждений. Отдельно нужно отметить вопрос по поводу органов, осуществляющих управление жилищным кооперативом.

В ЖСК обязательно назначаются должностные лица ответственные за деятельность этого учреждения.

Проведение подобных собраний регулируется отдельным нормативным документом – ст.№117. Ещё один обязательный орган – правление жилищного кооператива.

Стоит заметить, что большая часть судебных разбирательств и вообще проблем возникает из-за банальной неграмотности сторон.

Предварительная юридическая консультация, составление договора при помощи юриста позволяет решить множество различных проблемных ситуаций ещё до их возникновения. Именно поэтому нужно заранее ознакомиться со всеми разделами законодательства по поводу ЖСК.

Залог по договору ЖСК также достаточно подробно описывается в законодательстве. Стоит отметить, что процесс этот имеет свои особенности.

Несмотря на достаточно продуманные законодательные нормы некоторые нюансы нужно проработать отдельно.

К таковым вопросам относится следующее:

  • содержание соглашения;
  • необходимые документы;
  • риски при покупке новостройки (квартиры);
  • процесс взыскания неустойки;
  • чем отличается договор ЖСК от ДДУ;
  • образец заполнения;
  • плюсы и минусы.

соглашения

Ознакомиться с тем, как подстраховаться с переуступкой квартиры по договору ЖСК, можно самому. Законодательно единый формат соглашения не устанавливается.

Но при этом существует перечень пунктов, которые должны быть обязательно. К таковым пунктам относится следующее:

  • наименование и порядковый номер договора;
  • предмет договора;
  • права, обязанности сторон;
  • цена договора, сроки и порядок уплаты взноса;
  • действие, изменение, дополнение договора;
  • ответственность сторон;
  • прочие условия;
  • адреса, реквизиты сторон.

Для регистрации подобного типа соглашения понадобиться подготовить специальные документы. К таковым относятся следующие:

  • договор об участи в ЖСК;
  • документ приема-передачи;
  • подтверждение оплаты пая;
  • справка, устанавливающая оплату паевых взносов;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение членства в ЖСК;
  • заявление.

Договор паевого взноса

Организация ЖСК

ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Одним из вариантов получения квартиры в новостройке является подписание договора паевого взноса с кооперативом. Таким образом, для привлечения денег на строительство компании могут заключать подобные соглашения с гражданами. Многие путают данный порядок с заключением соглашения по долевому строительству.

Однако здесь есть несколько отличий. Во-первых, с ЖСК покупатели не застрахованы от вторичной продажи недвижимости. Во-вторых, здесь является допустимымо возрастание размера итоговой оплаты. Рассрочка по ЖСК может быть исключительно процентной, а сроки возведения в нем не указываются.

Кооперативом называют добровольное объединение людей, основанные на членстве. Его основной целью может быть возведение либо реконструкция дома при помощи взносов пайщиков. Таким образом, паевые взносы кооператива это денежные вклады участников организации, которые вносятся для формирования имущества в ЖСК.

В России весьма распространенными являются не только жилищные, но и гаражные кооперативы. Обязанность по уплате регулярных вкладов ложится на плечи членов ГСК и ЖСК. Точный обязательный размер и установленный порядок по выплатам определяется уставом. Также в уставе есть информация о том, какая компетенция у органов управления и какие нарушения ждут тех, кто откажется вносить финансовые средства, которые устанавливаются документами организации.

Основанием для этих вкладов является специальный вид соглашения, где сторонами выступают застройщик и орган местного самоуправления. Таким образом застройщик выплачивает деньги в бюджет города на то, чтобы развивалась инфраструктура в этом населенном пункте. Размер, сроки и ответственность – основные условия, которые в обязательном порядке прописываются в таких документах.

Так как участие в ЖСК считается одним из самых выгодных вариантов для приобретения недвижимости, многие граждане подписывают соответствующее соглашение. В условиях такого документа будет четко прописано, что до полного погашения пая собственником жилья остается ЖСК, потому продажа и аренда временно будут недоступными правами для покупателя.

Риски по договору

Если изучать, какие имеет договор паевого взноса риски, то, прежде всего следует указать:

  • с высокой вероятностью стоимость объекта возрастет к концу строительства;
  • если сроки не будут соблюдены, ЖСК не получит за это штрафы;
  • есть ограничения по перепродаже пая;
  • у застройщика может не быть разрешения, а это увеличивает риск попадания на недобросовестную организацию.

ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Именно данные риски являются причиной того, что люди останавливают выбор в пользу ДДУ, которые имеют меньше недостатков.

Любой человек, который внес деньги, захочет получить подтверждения своей выплаты в виде справки. У данной справки по выплате нет специальной формы, а ее оформлением занимаются Председатель правления в ЖСК либо главбух. Чтобы получить справку с подтверждением выплаты, достаточно обратиться с соответствующим заявлением в общество в установленном порядке.

У участников данных отношения возникает логичный вопрос о том, облагаются ли паевые взносы в кооператив налогами. 251-я статья четко гласит, что в случае, если человек вносит финансовые средства на содержание НКО и ведение уставной деятельности, такие вклады не облагаются налогом на прибыль. Если осуществляется внесение вступительного вклада, то налогообложение не предполагается вне зависимости от объема внесенных денег.

В соответствии с настоящим законодательством члены ЖСК зачастую могут рассчитывать на возврат суммы, которая была внесена. В судах обязывают жилищные кооперативы передавать назад деньги, имеющиеся на паенакоплении, тому человеку, который был исключен из него из-за того, что не смог выплатить в один момент по своим обязательствам.

Образец такого заявления вы можете посмотреть далее.

В образце, который подается в суд, обязательно записывается, кто является истцом и ответчиком. В самом тексте необходимо ознакомить с суд с вашим делом – сколько уже было выплачено и на каких основаниях вы просите вернуть деньги.

Обязательные реквизиты обращения:

  • наименование суда;
  • список просьб;
  • приложения к заявлению.

В конце традиционно выделяется место для подписей сторон.

2.1. Общий размер взноса, направляемого на инвестирование строительства, состоит из вступительного и паевого взноса и определяется из расчета ________________ за 1 кв.м общей площади Квартиры (с учетом летних помещений) и составляет ________________ (________________) рублей.

ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Указанная стоимость 1 кв.м площади Квартиры является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Вступительный взнос по настоящему Договору составляет ________________ (________________) рублей и оплачивается Пайщиком в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет ЖСК в течение ________________ (________________) банковских дней с момента заключения настоящего Договора (или: в день подписания настоящего Договора).

2.3. Паевой взнос по настоящему Договору составляет ________________ (________________) рублей и оплачивается Пайщиком в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет ЖСК в течение ________________ (________________) банковских дней с момента заключения настоящего Договора.

Окончательный размер паевого взноса Пайщика определяется по завершении строительства Жилого дома по результатам обмеров Квартиры органами БТИ в соответствии с условиями п.п.2.4 и 2.5 настоящего Договора.

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Полный текст документа будет доступен вам, как только оплата будет подтверждена. После подтверждения оплаты, страница будет автоматически обновлена, обычно это занимает не более нескольких минут.

Приносим извинения за вынужденное неудобство.

Однако описанная схема сегодня на практике применяется достаточно редко. Чаще всего инициатором создания жилищного кооператива выступает девелопер (или сам застройщик). Естественно, компания-застройщик не может стать учредителем ЖСК, для этого создается отдельное юридическое лицо. Выгода для застройщика вполне очевидна – предлагая квартиры через ЖСК, застройщик не связан строгими требованиями, прописанными в ДДУ, и получает более широкое «пространство для маневра».

Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.

Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.

Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.

Участие в жилищно-строительном кооперативе, или ЖСК, — один из распространенных способов купить квартиру в новостройке.

Сущность ЖСК определяет ст. 110 главы 11 ЖК РФ: в законе говорится, что ЖК и строительный жилищный кооператив — это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе, с целью обеспечения их нужды в жилой площади и руководстве домом.

Также там сказано, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы — это потребительские кооперативы. Все потребительские кооперативы делятся на два вида: те, чьей основной деятельностью является получение прибыли, и те, кто расходует паевые взносы участников. ЖСК — второй вид, они не созданы для получения прибыли. Жилищно-строительные кооперативы, созданные позже 01.12.2011, при приобретении допуска на строительство ЖСК выступают как застройщик.

Чем же отличаются ЖК и ЖСК? Члены жилищного кооператива— это те, кто купил уже готовые квартиры, и средства, собранные с членов ЖК, расходуются на обслуживание здания, восстановление, ремонт и т.д. Члены ЖСК кооперируются для того, чтобы построить дом, в котором они будут жить, и в дальнейшем его содержать.

Главный орган ЖСК — общее собрание или конференция, если количество членов ЖСК более 50 человек и такая форма прописана в Уставе жилищного кооператива. Проведение общего собрания возможно только если в нему участвует больше половины участников ЖСК и его решение принимается, только если за него проголосовало более половины присутствующих. Требования протокола общего собрания, которым оформляются решения, становятся обязательным для всех участников кооператива.

Общее собрание выбирает Правление ЖСК из членов объединения, во главе с председателем правления. Компетенции Правления прописываются в уставе. Председатель и правление должны добросовестно и разумно воплощать намерения кооператива, выражать его потребности. Экономическую деятельность и финансы кооператива может контролировать ревизор или ревизионная комиссия.

Участниками ЖСК могут стать граждане старше 16 лет или юридические лица, подавшие заявку в правление кооператива и утвержденные общим собранием. Правление должно рассмотреть такое обращение в течение месяца. После утверждения и уплаты вступительного взноса такой гражданин или юрлицо считаются полноправным участником жилищно-строительного кооператива.

ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Перед подписанием договора пайщику необходимо проверить наличие у застройщика, выбранного ЖСК, необходимых документов.

Справка ЖСК о выплаченном пае: образец

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

После внесения предусмотренных договором паевых взносов, член жилищного кооператива становится собственником жилья, о чем уже говорилось выше. Тем не менее, при наличии определенных обстоятельств, право собственности можно оспорить.

Чтобы этого не произошло, пайщик обязан истребовать у председателя ЖСК справку о выплате пая, являющуюся единственным правоустанавливающим документом на квартиру, находящуюся в собственности ЖСК.

ЖК – организация собственников жилья на паевых началах. Пай в ЖК дает право на получение в собственность квартиры в строящемся, либо сданном в эксплуатацию доме. Для вступления в ЖСК следует подать заявление и внести паевый взнос. Членами кооператива могут быть исключительно владельцы жилья в многоквартирном доме. Пай в ЖСК может быть переступлен.

Держателями пая могут быть юридические и физические лица. Чтобы получить право собственности необходимо выплатить все положенные взносы и быть членом ЖСК.

Получение квартиры путем вступления в жилищный кооператив является долговременным и не всегда выгодным процессом. Чтобы избежать мошенничества необходимо внимательно изучать все сопутствующие документы и при необходимости пользоваться услугами опытных юристов.

important

Последствия неподписания трудового договора Если собственники приняли решение не заключать трудовой договор ТСЖ, в этом случае могут проиграть обе стороны. В случае судебного разбирательства собственники жилья не смогут выиграть дело, к примеру, если произошла растрата средств по вине председателя, поскольку нет договора, нет и ответственности.

Таким образом, мы видим, что отсутствие трудового договора лишает обе стороны рычагов правового воздействия друг на друга. Образец заполнения трудового договора ТСЖ с председателем найти нетрудно.

Кроме вышесказанного, договор содержит и условия работы, и предоставление отпуска, и сумму заработной платы.

Так, он не может самовольно проникать квартиры, не получив предварительного согласия. Также ему запрещено самовольное увольнение персонала, нарушение интересов жильцов и ЖСК, распоряжение бюджетом без соблюдения сметы.

Зарплата главы правления жилищного кооператива Заработная плата председателя ЖСК не имеет четкой суммы. Она зависит от целого ряда факторов и назначается на собрании правления.Основные факторы, влияющие на заработок управляющего – это:

  • число квартир в его ведении и компетенции;
  • минимальная зарплата в РФ;
  • наличие или отсутствие трудового договора;
  • мнение владельцев квартир в доме;
  • количество обязанностей и полномочий.

Как правило, заработная плата управляющего повышается в связи с количеством его обязанностей.

ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Чем больше их в уставе, тем существеннее и сумма. Важнейшую роль играет и мнение жильцов.

ТСЖ. а можно и заключить договор. вот что пишут:С Председателем Правления и иными членами Правления, состоящими с ТСЖ в трудовых отношениях, ТСЖ заключает трудовой договор в порядке, предусмотренном действующим трудовым законодательством. Трудовой договор с Председателем Правления ТСЖ от имени ТСЖ подписывает один из членов Правления, уполномоченный Правлением на заседании.

Кароче, можно без договора можно с договором работать. Основание на должность Председателья правления — это ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ Членов правления Где из 5 членов правления выбирается Председатель правления.Член правления должен быть собственник жилья в этом доме или иметь равную долю.Лицо не проживающее в данном доме может быть Управляющим (председатель правления это уполномоченное лицо ТСЖ) на договорной основе, как наемный рабочий или управлющая компания.ВО КАК!!! Так что я без договора могу работать, т.к.

Трудовое соглашение, заключаемое с руководителем товарищества, относится к категории срочных и действует на протяжении 2 лет с момента подписания. Именно в течение этого срока действуют права, полномочия и обязанности сторон друг перед другом.

После окончания срока действия полномочий общее собрание собственников может принять решение о продлении трудового договора на такой же срок – 2 года, или избрать иного председательствующего правлением. По прошествии 2 лет документ необходимо хранить вместе с другими важными бумагами товарищества в несгораемом сейфе в течение 5 лет.

По истечении 5 лет трудовое соглашение отправляется на хранение в архив товарищества. Как внести изменения В некоторых случаях возникает необходимость внесения изменений в изначальный договор с председателем товарищества.

Такой договор также необходим еще и потому, что председатель от имени собственников подписывает договоры с поставщиками услуг, подрядчиками, а также различные бухгалтерские документы. Председатель товарищества является лицом, несущим материальную ответственность, по этой причине заключение с ним трудового договора с прописанной в нем степенью ответственности необходимо в обязательном порядке.

Жилищный кодекс не оговаривает необходимость заключения официального договора в данном случае, но и не говорит, что он не нужен. Но в то же время трудовой кодекс конкретизирует, что при наличии в доме ТСЖ трудовой договор с председателем заключается, а если хозяйством дома занимается специальная фирма, тогда деятельность председателя регламентируется уставом.

ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Товарищество имеет свои нормативно-правовые документы. Наиболее обязательными документами считаются:

  • собственно устав товарищества;
  • свидетельство, гласящее, что организация внесена в ЕГР по юридическим лицам;
  • свидетельство, которое указывает на право по использованию земли. Это свидетельство является временным;
  • свидетельство, которое говорит о том, что ТСЖ ведет налоговый учет;
  • извещение Фонда соцстрахования, Пенсионного фонда;
  • письмо, которое должно содержать информацию о присвоении кодов товариществу. Кодами могут быть: СОАТО, СООГУ, ОКПО, ОКОПФ и другие;
  • чековая книга. Товарищество в обязательном порядке должно иметь свой штамп, печать;
  • паспортные документы на наличие лифтов в домах. Естественно, такие паспорта бывают лишь у тех ТСЖ, в которых есть лифты;
  • протоколы о собраниях. Любое собрание протоколируется;
  • протоколы заседаний собственно сотрудников ТСЖ;
  • список членов товарищества;
  • список руководителей ТСЖ:
  • техпаспорт зданий, которыми заведует товарищество;
  • договор, о том, что товарищество может предоставлять коммунальные услуги, санитарно-технические услуги;
  • документация бухгалтеров и финансовых рабочих.

Товарищество вправе проводить собрания. Чтобы провести общее собрание, потребуются следующие документы:

  • несколько смет о доходной и расходной части;
  • отчет о потраченных и приходных средствах;
  • финансовый план;
  • отчет о том, в какой степени выполнен финансовый план;
  • отчет о деятельности товарищества;
  • отчет о том, как используется специальный фонд;
  • отчет о том, как производится деятельность товарищества.

С товариществом заключают договор только не члены собственники жилой недвижимости. Товарищество управляет обычно многоквартирными домами. Оно должно установить определенную связь между собственниками, заключившими договор с ТСЖ, и с теми, кто не пожелал этого делать. Общим имуществом можно управлять лишь двумя способами:

  • при помощи товарищества;
  • при помощи управляющей компании.

Если собственник хочет вступить в ТСЖ, то он должен оформить договор (образец). Договор заключается между собственником недвижимого имущества и товариществом. Главный предмет, описываемый в договоре – это имущество собственника. Обсуждается содержание имущества, уход, ремонт. Даже если человек не вступил в товарищество, то он должен подписать этот договор в обязательном порядке. Вот, что может оговариваться в договоре:

  • ремонтные работы, описание возможных работ;
  • при помощи кого будут проведены ремонтные, обслуживающие работы. В некоторых случаях ремонт проводится собственными силами, а в других приглашают подрядчиков;
  • оговаривается ответственность товарищества, если оно не сможет провести ремонтных и иных работ;
  • обязанность владельца по оплате коммунальных услуг, ремонтных работ;
  • сроки, порядок оплаты коммунальных услуг;
  • ответственность собственника в тех случаях, когда сроки оплаты нарушены.

Договор на обслуживание с товариществом должен составляться в двух экземплярах. Оба экземпляра договора подписывает председатель товарищества, а также собственник.

Следует помнить, что не существует закона, который бы свидетельствовал об обязательном вступлении в товарищество. Самый идеальный вариант – все жильцы вступили в товарищество.

В тех случаях, когда владелец недвижимости не желает вступать в товарищество, приходиться надеяться лишь на его порядочное поведение. Если собственник не оплачивает коммунальные услуги, то все долги ложатся на плечи товарищества.

Необязательно вступать именно в товарищество, можно выбрать управляющую компанию. Тогда надо заключать договор управления. Управляющая компания руководит недвижимым имуществом под контролем ТСЖ. Договор содержит аналогичные разделы, как и в договоре с ТСЖ. Управляющая компания также осуществляет коммунальные работы. Их она может проводить тремя путями:

  • с поддержкой ТСЖ;
  • собственными силами;
  • с подрядчиками через оформление договора с товариществом.

Сертификат

Хотите узнать, куда пожаловаться на ТСЖ? Узнайте здесь.

Собственник жилой недвижимости должен вступить в ТСЖ или Управляющую компанию. Вступаю в ТСЖ, необходимо написать заявление, заключить договор. Благодаря ТСЖ проводится регулирование коммунальных служб, управление недвижимым имуществом. Все возникающие вопросы могут выноситься на собрания, которые организует товарищество. ТСЖ выдает справки по требованию, активно стимулирует людей оплачивать коммунальные услуги, предоставляет их.

ТСЖ имеет немалый документооборот, так как является юридическим лицом. Работа товарищества закреплена в законодательстве. Товарищество владеет большим количеством документов, договоров, бланков, о которых очень подробно рассказывалось в статье. Хотите узнать как закрыть ТСЖ — жмите тут

  1. подать заявление о приеме в ЖСК в свободной форме;
  2. получить положительное решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации;
  3. заключить договор о вступлении в кооператив;
  4. оплатить вступительный взнос и получить на руки соответствующий финансовый документ с подтверждением;
  5. получить расписку или справку из ЖСК, которая дополнительно подтверждает факт принятия заявления в члены кооператива.

Отсутствие фиксированной стоимости недвижимости

В течение строительства итоговая цена недвижимости может существенно измениться, цена, названная застройщиком и указанная в договорных документах, не является окончательной.

Схема функционирования ЖСК предполагает, что все члены кооператива несут солидарную ответственность по долгам кооператива, поэтому, если, по каким-либо причинам, денег на строительство не хватит – покупатели должны будут внести их из своего кармана. В то же время цена недвижимости, которая указывается застройщиком в ДДУ, является окончательной, и в подобных случаях дольщика не интересует, где застройщик будет брать деньги, чтобы закончить и сдать объект.

Кому предъявлять претензии?

Застройщик, работающий в формате ЖСК, защищен от претензий со стороны «рядовых» членов кооператива, вся коммуникация покупателей квартир со строительной компанией осуществляется через правление.

В этом случае ЖСК является по отношению к застройщику генеральным инвестором, а члены кооперативы выступают в качестве соинвесторов. Между генеральным инвестором (ЖСК) и генподрядчиком (строительная компания) подписывается инвестиционный контракт, и если ЖСК создан по инициативе застройщика, стоит ли сомневаться, что документ составлен так, чтобы максимально обезопасить генподрядчика.

«Резиновые» сроки строительства

В отличие от ДДУ, в договорных документах, подписываемых при вступлении в кооператив, отсутствуют фиксированные сроки сдачи объекта, так что дом может возводиться сколь угодно долго на вполне законных основаниях. Все, что может сделать пайщик при затягивании сроков строительства – это выйти из кооператива, но в этом случае ему вернут только стоимость паевых взносов, никаких компенсаций не будет. Соответственно, выход из кооператива невыгоден пайщику, так как чем ближе строительство к завершению, тем дороже становятся квартиры в новостройке.

Закон о защите прав потребителя не защитит пайщика ЖСК

Юридическо сопровождение сделки обмена

Пайщик ЖСК — это член жилищного кооператива, владеющий паем и своевременно вносящий паевые взносы. Пайщиками могут быть как физические, так и юридические лица.

Чтобы стать пайщиком достаточно подать заявление установленного формата в правление жилищного кооператива.  На рассмотрение заявления членами жилищного кооператива и принятие решения отводится не меньше месяца.

 Кандидатура соискателя пая в жилищном кооперативе в обязательном порядке рассматривается на общем собрании.

Образец заявления о вступлении в ЖСК

Пайщиком гражданин, изъявивший желание вступить в кооператив, становится после одобрения его заявки и внесения им вступительного взноса в общий фонд кооператива.

При подаче заявления на вступление в ЖСК, либо ЖК необходимо получить расписку о получении такового управлением жилищного кооператива.

Прибыль

Наличие расписки дает гарантию того, что сделка по вступлению в кооператив будет считаться законной и юридически существующей. В противном случае, даже при внесении пайщиком всех взносов и выплат, наличие у него права на пай, при отсутствии заявления на его получение, может быть оспорено. Суд считает такую сделку ничтожной, возврата денежных средств в этом случае ожидать не приходится.

Закон о правах потребителей, который строго регламентирует отношения между и подателем услуг и заказчиком (и действует при оформлении ДДУ) не распространяется на членов ЖСК.

Ведь, фактически, здесь не идет речь об оказании каких-либо услуг, сами члены кооператива для себя и строят. Соответственно, обязать застройщика исправить какие-либо недочеты чрезвычайно сложно, особенно в том случае, если в инвестиционном договоре не предусмотрены гарантийные обязательства. Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.

Договор с кооперативом не регистрируется в Росреестре, поэтому пайщику ЖСК не может быть гарантирована защита от многократной продажи недвижимости в одни руки.

Законодательная база, регламентирующая порядок создания и функционирования кооператива, предусматривает механизмы защиты пайщика, однако нет настолько жестких условий, способных защитить от мошенничества, как по ДДУ. Таким образом, у пайщика ЖСК есть все основания для беспокойства по поводу собственных денег.

1. Предмет Договора

Снос ветхого дома

1. Предмет Договора

1.1. Предметом настоящего Договора являются размер и порядок участия Пайщика в ЖСК. Подписав настоящий Договор, Пайщик выражает согласие и присоединяется к единым условиям членства в ЖСК, изложенным в Уставе ЖСК, с которыми он заранее ознакомлен.

1.2. ЖСК принимает участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: ________________ (далее — Жилой дом) на основании Договора (соинвестирования строительства, предварительного договора купли-продажи будущего недвижимого имущества и т.д.) N ____ от «__» ____________ 20__ года, заключенного между ЖСК и ________________ (далее по тексту — Договор ________________), с целью получения в собственность жилого помещения в виде отдельной квартиры, соответствующей потребностям Пайщика.

Проектный план Квартиры с указанием расположения и границ указан в Приложении N 1 к настоящему Договору.

1.4. Пайщик принимает на себя обязательство по оплате вступительного, паевого и членского взноса в размере, порядке и в сроки, установленные разделом 2 настоящего Договора.

1.5. Указанный в настоящем Договоре адрес является адресом строительной площадки, на которой производится строительство Жилого дома. Почтовый адрес будет присвоен Жилому дому после его ввода в эксплуатацию.

1.6. Характеристики Квартиры, указанные в п.1.3 настоящего Договора, являются проектными (ориентировочными). Точное значение фактической площади самой Квартиры и летних помещений (балкон, лоджия) подлежат уточнению по результатам обмеров Квартиры органами БТИ по окончании строительства Жилого дома. Общая площадь Квартиры включает в себя сумму площадей помещений Квартиры, с учетом (при наличии их в проекте) площади летних помещений (летних, балконов), помещений вспомогательного использования/назначения.

1.7. Техническое состояние Квартиры должно соответствовать утвержденному в установленном порядке проекту и техническому заданию: без отделки, с вводом в квартиру всех инженерных сетей (за исключением слаботочных) и без установки оконечных устройств.

1.8. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию — ________ года.

Как выйти из ЖСК

Теперь рассмотрим еще один недостаток покупки через ЖСК, который можно назвать весьма существенным. Жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением, соответственно, покупатель имеет право не только добровольно вступить в него, но и покинуть. Допустим, пайщик, видя, что строительству конца-края не видно, а все обещанные сроки давно прошли, принимает решение выйти из кооператива и забрать свои деньги.

На этом этапе его может поджидать неприятный сюрприз, забрать деньги не так-то просто, в законодательстве нет прямых указаний о порядке возврата денег пайщику, покидающему кооператив.

В некоторых случаях пайщикам не удается забрать вообще ничего, однако наиболее распространенной практикой в ЖСК является невыплата вступительного взноса (порядка 20% общей суммы недвижимости).

При этом, во время расторжения ДДУ в законе четко прописан механизм возврата денег, в том числе и неустойки, если разрыв отношений произошел по вине застройщика.

Порядок рассмотрения заявки на выход, порядок ее удовлетворения и выплат должен быть прописан в Уставе ЖСК – документе, который регламентирует деятельность юридического лица. ЖСК может сколь угодно долго тянуть время, если в Уставе указано, что заявка на выход из кооператива может быть рассмотрена лишь в течение 6 месяцев следующего календарного года, то пайщику придется подождать, поделать ничего нельзя, суд ничем не поможет.

Стороны-участники

В данной правовой ситуации есть две стороны, которые взаимодействуют по заключенному договору:

  1. Собственник в данном случае – это гражданин, который владеет жилым (или нежилым) помещением (квартирой) в многоквартирном доме на правах собственности. Как правило, приобретается это право в результате наследования, дарения, покупки, или приватизации. Одной квартирой может владеть как один человек, так и несколько. Их законные права подтверждаются соответствующим свидетельством либо выпиской из государственного реестра.

    Граждане, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, собственниками не являются. В этом случае они наниматели, а собственник – государство в лице местного муниципалитета.

  2. УК или управляющая компания – это организация, которая занимается управлением и содержанием многоквартирных домов. Обязательно наличие государственной лицензии на возможность осуществлять этот вид деятельности. УК может не только управлять всеми процессами по содержанию дома, но и самостоятельно являться поставщиком коммунальных услуг.

    Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.

В период своей деятельности УК заключает много договоров:

  • соглашения с поставщиками коммунальных услуг;
  • договор с организацией, которая занимается вывозом мусора;
  • трудовые договоры с частными лицами;
  • договор подряда со строительной организацией и прочее.

С собственником УК заключает один договор по управлению многоквартирным договором, который определит права и обязанности обоих сторон.

На чем строятся отношения?

Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:

  1. ЖСК — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
  2. Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
  3. Совет многоквартирного дома.Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома. На общем собрании они принимают решения голосованием.

    Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.

Собственная квартира

Все действия между УК и собственником должны быть задокументированы:

  • Решение совета в виде протокола.
  • Просьбы и требования в виде заявлений (о правилах составления жалоб и заявлений в УК читайте в отдельной статье).
  • Претензии по оплате в виде заявления на перерасчет.
  • И прочее.

Внимание! Правовые отношения строятся только на бумаге, которая грамотно составлена и подписана.

Нежилые помещения

Кроме мест общего пользования и жилых квартир, существует такое понятие, как нежилые помещения. Это могут быть магазины, офисы, склады, и другие помещения, которые используются не для проживания, а для других целей.

С собственниками, как юридическими, так и физическими лицами заключают договор о ресурсоснабжении, управлении, ремонте и содержании всего дома и данного помещения в частности. Перед заключением соглашения управляющая компания проводит обследование помещения, где определяется подлинность указанного целевого использования, а также оценивается техническое состояние.

Если помещение находится в аварийном виде, то УК может отложить заключение договора до того момента, когда собственник проведет ремонт. В договоре указывают права и обязанности, штрафные санкции за неисполнение, срок действия и предмет соглашения.

Договор собственника помещения с управляющей компанией — очень важный документ. Он позволяет защитить права граждан и установить обязанности для управляющей компании. Правильное его составление определит характер отношений между сторонами и качество жизни в многоквартирном доме.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector