Как перевести землю сельхозназначения в ижс

Как гарантированно провести перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2019

Если
вы хотите устроиться за городом, построить дом на природе и проводить
там выходные или свободное время на пенсии — приобретайте земельные
участки категории «земля населенных пунктов» или «земли с разрешенным
использованием ИЖС»(индивидуальное строительство). Также имеет место
быть совет покупать участки «для садоводства с правом строительства
жилых и хозяйственных строений» и земли «для дачного строительства».
Данные формы позволяют строить загородной дом на вашем участке.

Важно помнить то, что ощутимых различий между участком земли для
«дачи» и участком земли для «садоводства» нет и все рассуждения на
данную тему в интернете — пустая болтовня. И категория, и само
разрешение на использование указываются обязательно в Свидетельстве на
собственность/Кадастровом паспорте земельного участка. Примеры таких
свидетельств: Свидетельство на перевод в ИЖС, Свидетельство на
строительство и Свидетельство на садоводство.

При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца. Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.

ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ. Когда переход невозможен в принципе: Отрицательная оценка экологической службой. Ограничения, связанные с Федеральным Законодательством.

А вместе с тем возникли и массовые конфликты. Дело в том, что под видом ИЖС возводились жилые многоквартирные комплексы и даже таунхаусы. Очень часто сокращение ИЖС употребляют для указания правового статуса земли. Если не уходить в дебри юриспруденции, то ИЖС – это участок земли, предназначенный для строительства на нем объектов жилья.

Общие сведения

Собственник может осуществить строительство жилого дома только на участке, специально предназначенном для этого. Что касается земель сельхозназначения, используемых под огородничество (например, в СНТ), то закон допускает возведение на них жилых строений и сельскохозяйственных построек.

Но жилое помещение, возведенное на территории сельхозземель, останется лишь дачным домиком. А значит, в нем будет проблематично зарегистрироваться. Поэтому для этих целей удобнее использовать земли в ИЖС. Под индивидуальным жилищным строительством подразумевается не категория земли, а вид ее использования.

Как перевести землю сельхозназначения в ижс

Земельный участок, оформленный под ИЖС, позволяет владельцу осуществить строительство жилого здания (не более 3 этажей) и получить дополнительные преимущества:

  1. Получение постоянной прописки.
  2. Проведение всех необходимых коммуникаций.
  3. Оформление налогового вычета при отчуждении.

Сведения о том, можно ли перевести участок из садоводства в ИЖС, содержит Земельный кодекс РФ, а также ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 г.

Как перевести земли сельхозназначения в ИЖС или ЛПХ: процедура и документы, законы

Регулирование процедуры переведения земель сельхозназначения в ИЖС осуществляется при помощи Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Согласно указанным правовым актам, наделы, на которых располагаются объекты ИЖС, должны причисляться к землям населенных пунктов. Обоснованность перевода таких землевладений в иную категорию должна подтверждаться в каждой конкретной ситуации.

Участки, отведенные для сельскохозяйственных нужд, характеризуются наиболее высокой кадастровой стоимостью.

Перевод их в другую категорию снижает оценку надела, ввиду чего уменьшается размер планируемого государством дохода от такого имущества. Именно по этой причине, при доказанности того, что заменить категорию земли необходимо, владельцу придется выплатить возмещение потерянной разницы.

Иногда это оказывается абсолютно невыгодно, тем более что возможно заменить вид разрешенного пользования участком. Поэтому можно просто поменять категорию, установив статус ИЖС для объекта, находящегося на земле сельскохозяйственного назначения.

Также право на смену категории земель ограничивается нормами Градостроительного кодекса РФ.

Согласно его положениям, проведение зонирования в пределах государства происходит с учетом целевого использования землевладений. Наделы, не входящие в число земель населенных пунктов, которые относятся к участкам сельхозназначения, могут причисляться к категории населенных пунктов, только после изменения границ указанной недвижимости.

Допускается это при следующих обстоятельствах:

  • землевладение непосредственно находится вблизи границы функциональной зоны;
  • целевое назначение такой зоны планируется на будущее как резерв по развитию определенной местности.

Таким образом, однозначно становится понятно, можно ли осуществить перевод сельскохозяйственных земель под индивидуальное жилищное строительство. Это допустимо, но лишь в некоторых ситуациях, когда отсутствуют непреодолимые препятствия. Как правило, при разрешении подобных вопросов, проще изменить разрешенное использование, так как это более экономичная процедура, требующая меньших временных затрат.

Какие же действие следует выполнить для смены категории участка?

Для начала подготовьте комплект документации, требующей наличия:

  • кадастрового паспорта землевладения или выписки из кадастра недвижимости с информацией об участке;
  • копии документа, удостоверяющего Вашу личность;
  • заключения экологической экспертизы (при необходимости);
  • согласия от остальных совладельцев земли (при нахождении недвижимости в общей долевой собственности).

После подготовки бумаг напишите заявление, адресованное исполнительным органам субъекта, в пределах которого расположен участок.

Как же подготовить документацию без лишней траты времени?

Как перевести землю сельхозназначения в ижс

Получение кадастрового паспорта не составит особого труда, если вашему землевладению уже присвоен кадастровый номер. Если же он отсутствует, то сначала поставьте землю на кадастровый учет, оплатите установленный размер госпошлины (1000 рублей), проведите согласование границ с владельцами соседних участков и оформите межевание, за которое придется уплатить 5000-20000 рублей.

Вся процедура занимает приблизительно полгода. Для постановки объекта на кадастровый учет обратитесь в Росреестр.

Ходатайство о переводе земли рассматривается два месяца. После этого вы будете извещены представителем органов прокуратуры о принятом решении, независимо о того, вынесено оно в вашу пользу или нет. Если участок расположен в отдалении от населенных пунктов и планы расширить границы не намечаются, то, скорее всего, администрация откажет в удовлетворении заявления.

Сумма, в которую обойдется перевод землевладения, формируется в зависимости от таких моментов:

  • площади надела, который требуется перевести под индивидуальное жилищное строительство;
  • оплаты, указанной инспектором кадастрового отдела;
  • готовности надлежащей документации;
  • наличия проекта жилого строения, который нужно будет возвести и от того, насколько это возможно;
  • проведения экологической экспертизы участка, посредством которой будет осуществляться переведение под ИЖС.

Точная сумма оплаты рассчитывается индивидуально для каждой конкретной ситуации, при этом основой расчета выступают все вышеперечисленные основания, включая вероятный отказ в замене категории земель.

Одно из наиболее дорогостоящих мероприятий заключается в переводе участка сельхозназначения при наличии того факта, что кадастровая стоимость объекта завышена. Такая процедура будет экономически нецелесообразной, так как при изменении статуса утрачивается возможность получать прибыль с такого надела.

Как утверждает ст. 78 ЗК, земельные участки сельхозназначения могут использоваться лишь для целей ведения сельскохозяйственного производства и связанных с ним целей.

Конкретные виды разрешенного использования земель определяются классификатором, утвержденным Приказом Минэка № 540. В соответствии с ним, сельскохозяйственное использование земель предполагает начиная от выращивания культур и заканчивая содержанием животных и научной деятельностью. Вести капитальное и тем более жилищное строительство на таких землях запрещается.

В соответствии с классификатором, индивидуальное жилищное строительство относится к видам разрешенного использования «Жилая застройка», а он, согласно ст. 83 ЗК, соответствует категории земель населенных пунктов.

Важно! Для строительства жилых строений сельхоз земли должны быть переведены в земли населенных пунктов.

Но можно ли перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Статья 7 ФЗ № 172 «О переводе земель…» допускает изменение целевого назначения сельхозземель лишь в исключительных случаях, связанных в том числе с установлением или изменением границ населенных пунктов.

Теоретически перевод земель из сельхозназначения в ИЖС законом допускается. Но согласно абз. 2 п. 1 ст. 8 ЗК, такой перевод возможен только в порядке изменения/установления границ поселений, в том числе путем (ст. 84 ЗК):

  • утверждения или внесения изменений в генеральный план поселений;
  • утверждения или внесения изменений в схему территориального планирования муниципальных районов.

Важно! Таким образом, перевод возможен лишь путем утверждения/изменения генплана или схем территориального планирования.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переводом земель из сельхозназначения в ИЖС, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Согласно п. 1 ст. 8 ЗК, ответственными за проведение данной процедуры в отношении сельхозземли, находящейся в региональной, муниципальной или частной собственности, являются региональные органы исполнительной власти. Это департаменты управления государственным имуществом субъектов РФ при региональном правительстве либо непосредственно само региональное правительство.

В то же время изменение генпланов, изменение схем террпланирования муниципальных районов утверждается органами местной власти. Однако в случае включения в них земель сельхозназначения, такие планы и схемы подлежат согласованию с региональными органами власти — пп. 2 п. 2 ст. 21 и пп. 2 п. 2 ст. 25 ГК. В то же время региональный орган исполнительной власти вправе вносить предложения об изменениях генпланов и схем планирования.

Учитывая это, что заинтересованное в переводе земель лицо ходатайствует в департамент управления госимуществом субъекта РФ, а региональный орган власти, в случае его одобрения, выносит постановление о переводе и вносит предложения/рекомендации об изменении генплана/схемы территориального планирования. Как перевести сельхоз землю в ИЖС?

Чтобы перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, собственнику такой земли необходимо:

  1. Обратиться в компетентный региональный орган исполнительной власти с ходатайством и подготовленным пакетом документов.
  1. Компетентный орган рассматривает это ходатайство в порядке, предусмотренном региональным законом или иным нормативным актом субъекта федерации.
    В Московской области это Закон № 23/96-ОЗ, в Краснодарском Крае — Закон № 532-КЗ. Согласно пп. 2 п. 4 ст. 3 ФЗ № 172, срок рассмотрения ходатайства не должен превышать 2-х месяцев, но на практике процедура затягивается.
  1. При одобрении ходатайства, орган власти принимает акт о переводе земель. Как правило, это постановление правительства или распоряжение его главы.
  2. В двухнедельный срок указанный акт направляется заявителю.
  3. Параллельно он направляется органам местной власти, так как в нем содержатся рекомендации о внесении изменений в генплан или схемы террпланирования.

В случае отрицательного результата, решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Важно! За изменение целевого назначения земельных участков государственная пошлина не взимается. Однако неофициальные расходы на подготовку документов могут составить несколько десятков тысяч рублей.

Если сравнивать СНТ и ИЖС (чем они отличаются — написано в этой статье), то можно выделить два важных момента. При покупке земельной территории под индивидуальное строительство, на нем можно возводить различные объекты с последующим целевым значением. Основное условие — они должны отвечать стандартным требованиям, которые, как правило, относятся к типичным жилым сооружениям.

Особенность земель под СНТ состоит в том, что на них можно возвести абсолютно любой строительный объект, даже маленький сарай. Существенный недостаток — невозможность прописаться. Ведь строение должно обладать оптимальной инфраструктурой и отвечать всем необходимым условиям для последующего проживания.

Таким образом, земельные территории имеют отличия. Если понять суть каждого, можно с легкостью определиться, какой тип земли лучше всего приобрести.

При необходимости, вы можете осуществить перевод одного участка в другой. Основы находятся в законе Земельного кодекса под номером 172. По содержанию этих документов понятно, что каждый приобретаемый участок предварительно должен быть закреплен к какому-то населенному пункту. Для перевода понадобятся причины, которые вы должны обосновать в соответствующих органах местной власти.

  1. У вас в собственности находится земля садоводческого надела, на котором можно строить дом для дальнейшего проживания. Возможно устроить через закрепление, чтобы был присвоен адрес этому дому, и зарегистрироваться в нем.
  2. Имеете в распоряжении ЗУ под дачное строительство. Регистрация также возможна.
  3. Перевели ЗУ в перечисленные выше виды использования.
  • возможно осуществлять регистрацию в возведенном жилом доме;
  • осуществляется присвоение таковому объекту недвижимости адреса;
  • возможно будет осуществить подведение водопровода, газа, электричества;
  • муниципальные власти будут нести ответственность за расчистку территории перед ИЖС.
  1. Кадастровый номер вашего земельного участка.
  2. Название категории вашего участка, и название категории, в которую вы бы хотели ее перевести.
  3. Указать документы, которые подтверждают право на землю.
  4. Обосновать перевод земельного участка из одной категории в другую. (так как в данном случае это будет земля сельхозназначения, то перевод будет допускаться только в определенных случаях, поэтому в качестве обоснования лучше всего указать размещение объектов коммунально-бытового значения или же изменения черты населенных пунктов).
  5. После подачи ходатайства вам нужно будет ждать решение органа исполнительной власти. Максимальный срок ответа — два месяца и 14 дней. Два месяца — это время для принятия решения, а 14 дней, срок для отправки акта лицу, которое подавало ходатайство. Если вы правильно оформили ходатайство и представили все документы, то к вам придет акт о переводе земли из одной категории в другую, где будет указано основание изменения, категория, на которую земля меняется и граница земельного участка, в пределах которого будет осуществлено изменение.
  6. Если вы получили акт, то это не значит, что ваша земля уже изменила свою категорию. После этого, уполномоченный орган направляет его копию в орган кадастрового учета, который информирует владельца земельного участка об изменении категории, и направляет извещение должностному лицу на регистрацию недвижимого имущества для внесения соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. В переоформлении своих документов на земельный участок нет необходимости, все будет сделано за вас.
  • ходатайство подано не самим собственником участка;
  • документы, приложенные к поданному ходатайству, не соответствуют необходимым требованиям;
  • судебный запрет или ограничение на распоряжение участком;
  • отрицательное заключение экологической экспертизы;
  • несоответствие категории ИЖС генеральному плану поселения.
  1. основание для смены категории, то есть доказательство законности размещения дома на участке с учетом соблюдения всех санитарных, градостроительных и экологических норм.
  2. права на землю;
  3. категория участка на текущий момент и категория, в которую планируется перевод, т.е. ИЖС;
  4. кадастровый номер участка;

Стоимость

Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета.

Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:

  • компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
  • расходы на проведение экологической экспертизы;
  • стоимость подготовки проектной документации;
  • стоимость оплаты регистрационных услуг;
  • расходы на получение справок и выписок.

Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.

Макарова Наталья Николаевна

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

О том, сколько конкретно стоит смена статуса земли, затрудняются сказать даже эксперты. Если владельцу нужно выкупать надел у государства, то процедура может обойтись в кругленькую сумму. Но даже когда нужно лишь сменить вид использования надела, сумма может быть существенной.

Самый главный и обстоятельный вопрос в затронутой теме является денежный. Сколь будет стоить произвести все эти действия. И целесообразно ли тратить суммы.

Если вы собираетесь ходить сами по всем инстанциям, то вам это выйдет «в разы» меньше. Оплата будет в основном только за государственные пошлины.

  1. Если это кадастровая палата – от 200 до 400 рублей за изменения, вносимые в документы.
  2. Если регистрационная палата – 200 рублей за изменения в свидетельства.

Что касается действий, проводимых в административных органах муниципалитета, то в основном справки и подача документа должна быть бесплатна.

Каталог координат участка в геодезических фирмах стоит около 1000-1500 рублей.

Топографическая съемка от 8000 до 30000 руб. в зависимости от региона, количества соток участка, количества планшетов, на которые наносится ситуация.

Но на самом деле сюда еще нужно прибавить «шоколадки» в каждый кабинет, в который вы будете заходить. Бюджетные служащие зарабатывают не так уже и много и как мы все знаем, неохотно разговаривают, а уж тем более подсказывают, что делать и какие действия следующие.

Поэтому лучше воспользоваться помощью юриста или специалиста, конкретно занимающимся данным направлением. Цена вопроса будет значительно выше, начинаю 50000 рублей и доходя до 150000 руб. Зато вы точно будете уверены в решении вопроса, не станете тратить свои нервы и время от незнания того, куда и зачем идти. Ведь за вас все сделает грамотный специалист, который не раз уже занимался подобной работой.

Данная информация является ознакомительной, так как описан общий порядок проведения процедуры. В каждой области, крае, республике существует свой вариант действий, он достаточно похож на описанный, но есть свои нюансы.

Сумма затрат при изменении целевого использования земель зависит от многих факторов.

К ним можно отнести такие:

  • площадь;
  • стоимость экологической экспертизы;
  • оплата за получение выписки из ЕГРН;
  • стоимость проекта жилого строения.

По каждому участку в зависимости от всех этих факторов стоимость высчитывается индивидуально. Сюда можно включать и подготовку документов, консультации юристов, проведение экспертиз.

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС: этапы процедуры

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Иногда требуется перевести участок, используемый под сельскохозяйственные нужды в другие категории.

Как перевести землю сельхозназначения в ижс

Здесь опять же все действия должны базироваться на соответствии законодательным нормам.

К примеру, перевод неиспользуемых земель в промышленное назначение, позволит расширить производство, особенно, если эти территории находятся в отдалении от населенных пунктов и недалеко от мест, в которых доступно сырье и промышленные ресурсы.

Условиями перевода в этом случае могут быть такие: стоимость надела по кадастру не должна быть выше средней по региону; заявителю необходимо доказать невозможность организации производства на других территориях.

В этом случае в муниципалитет необходимо подать ходатайство с приложением всех документов и дождаться решения. Если оно положительное, то необходимо внести изменения в Росреестре. Делается это обычно в течение 10 дней, после чего бывшие сельхозземли можно считать промзоной.

Очень сложно перевести участки в зону населенных пунктов. Это может быть возможно только в том случае, если эти территории попадают в зону развития региона. Иногда причиной может стать размещение на них промышленных предприятий.

Еще одна довольна распространенная практика в наше время – это перевод сельхозземель в земли ЛПХ. Это позволяет вести коммерческое хозяйство на участке. Но сначала необходимо соответствие земельного надела всем требованиям, которые предъявляются законодательствам к такого рода землепользованию. Они касаются размеров надела, его границам и зонам расположения. После проведения всех экспертиз и согласования с природоохранными органами, можно подавать документы и ходатайство в муниципалитет.

Об изменении вида использования земель смотрите в следующем видеосюжете:

  1. Написать заявление в земельный департамент.
  2. Приложить список документов.

Перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС (индивидуального жилищного строительства) интересует всех граждан, кто хочет возвести жилую постройку на своём участке.

Аббревиатура ИЖС применяется по отношению к домам и участкам земли. Чтобы более подробно разобраться в значении понятия, можно обратиться к Градостроительному кодексу России.

Можно ли? Согласно законодательной базе, а конкретно 172-му Федеральному закону, земли под индивидуальное жилищное строительство должны располагаться на территории поселков, городов и иметь статус земель населенных пунктов.

А это означает, что за счет местного или регионального бюджета будут проложены дороги, протянуты электросети, водопровод, газ, озеленение улиц и прочее.

Нужно отметить, что строительство жилья на ИЖС гораздо проще и удобней. Именно поэтому многие граждане желают перевести свои наделы для ведения сельского хозяйства в другую категорию.

Земельным кодексом Российской Федерации закреплено разделение земель на несколько основных категорий. Что они собой представляют, и на каких из них допускается возведение жилых построек?

Владение участком с таким видом разрешённого использования, как ИЖС имеет ряд преимуществ. Его можно получить двумя способами: изменив категорию земли или получив разрешение на застройку сельскохозяйственного надела. Это нужно сделать обязательно так как нецелевое использование участка может привести к административной ответственности.

Многие люди, при покупке земли уверены в том, что без труда переведут землю сельхозназначения в ИЖС, не понимая, что вид пользования землей и категория — понятия не равносильные. Для перевода земли в ИЖС, необходимо изменить ее категорию с «земли сельхозназначения» на «землю населенных пунктов». И вот здесь начинаются главные трудности.

Совсем по-другому обстоят дела, если вы намерены построить дом на территории, которая находится в пределах Садово-некоммерческого товарищества. Эти земли находятся за пределами городских поселений и предназначены для сельскохозяйственных работ: выращивания плодово-ягодной продукции, овощей. Здесь разрешается строительство только хозяйственных построек. Поэтому перед тем как начать стройку дома здесь, нужно перевести участок из сельхозназначения в землю для ИЖС.

  • ходатайство, в котором указана (Закон № 172-ФЗ):
  • категория земель, в которые входит участок, и земли, перевод в которые предполагается провести;
  • кад. номер земельного участка;
  • обоснование перевода(очень важно получить перед тем как перевести землю сельхозназначения) участка;
  • права на участок.

Как правильно и законно перевести земельный участок из сельскохозяйственного назначения в ИЖС Если земля находится в пределах города или недалеко от него, он может относиться к ИЖС, и на нем можно легко построить загородный дом без получения дополнительных разрешений, но с соблюдением специальных условий.

Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет. Но если после смены категории земли дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив увеличится вдвое.

Основная проблема при переводе земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС — это неправильная трактовка терминологии. Дело в том, что земля сельхозназначения — это земельная категория, определение которой указано в Гражданском кодексе РФ, а ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это всего лишь один из видов разрешенного использования земельного надела, такое же как огородничество или садоводство.

  1. Консервация наделов, т. е. удаление на некоторое время из оборота. Делается для ликвидации роста ухудшения земель, для реабилитации.
  2. Образование особо оберегаемых зон природы.
  3. Редактирование границ заселения. Пример, увеличение муниципального образования.
  4. Монтаж промышленных предприятий. Разрешается только при негодности земель к изготовлению сельского хозяйства.
  5. Вход в структуру лесных, водных фондов или в запас.
  6. Возведение дорожного полотна, газопроводов, железнодорожных линий и т. п.
  7. Исполнение РФ обязательств перед народом. Особенность оставляет земля ценность которой выше среднерыночной по региону более 30%.

Кадастровый паспорт. Если ваш земельный участок имеет кадастровый номер, то это значительно облегчает работу в получении кадастрового паспорта. Если же нет, то вам придется поставить его на кадастровый учет, оплатить пошлину в размере 1000 рублей, согласовать границы с соседями и составить межевой план, который будет стоить от пяти до двадцати тысяч.

фото2

Перевод земли из сельхозкатегории в земли поселений (ИЖС) — это выполнение установленной законом процедуры, в результате которой участок сельхозназначения будет внесён в черту поселений . в соответствующую функциональную зону генерального плана. Учитывая, что самыми дорогими землями, производящими продукцию, являются земли сельхозназначения, то при планируемом переводе сельхозземель в иную категорию, необходимо доказать, что перевод земли в более низкую категорию обоснован и целесообразен, что бонитет таких ниже среднерайонного, а при переводе оплатить недоимки государства за непроизводство сельхозпродукции и многое другое.

Так как для большинства граждан такие расходы являются нежелательными, они попросту не оформляют документы и осуществляют строительные работы незаконно. В последствие, разумеется, у них наступает административная ответственность, но угроза штрафа не пугает людей.

Во-первых, земли сельхозназначения, с точки зрения государства, имеют наивысшую ценность. Таким образом, при переводе их в другую категорию, государство теряет площадь сельскохозяйственных угодий и потенциальные налоги от производственной деятельности на этих землях.
Поэтому при обращении в уполномоченный орган, вам потребуется подробно разъяснить причину изменения категории и оплатить государству пошлину за вывод земель из сельскохозяйственного оборота.

Во-вторых, перевод c/х земель в земли населенных пунктов возможен лишь в том случае, если они граничат с ними, либо эти земли находятся в резерве на случай дальнейшего развития населенного пункта. В иных случаях, перевод осуществить невозможно.

Таким образом, перевод земли из одной категории в другую — не всегда возможен и экономически целесообразен. Поэтому приобретая или арендуя землю, позаботьтесь о том, чтобы она изначально была в нужной вам категории и поддерживала нужный вид разрешенного пользования.

  • кадастровый номер земельного надела
  • текущая категория земель и категория, в которую планируется перевести надел
  • причина изменения категории

Как перевести земли сельхозназначения в ИЖС — принцип переоформления

Распределение земельных участков по категориям, а также перевод их из одной категории в другую регулируется Земельным кодексом нашей страны.

Пункт 1 ст. 7 выделяет следующие категории земельных наделов:

  • земли сельхозназначения – это участки земли, которые расположены за пределами города и предназначены для сельскохозяйственных работ;
  • земли городских поселений относятся к городу;
  • промышленные и иного назначения – это территории, которые чаще всего расположены за пределами населенных пунктов и находятся в ведении предприятий, которые на них расположены;
  • особо охраняемые – это наделы, которые представляют историческую, научную, природоохранную или иную ценность; для них устанавливается специальный правовой режим и на них запрещена любая хозяйственная деятельность;
  • лесной фонд засажен лесом и предназначен для лесного назначения – дороги, просеки, болота;
  • участки водного пользования – земли, на которых расположены водоемы, и территория вокруг них;
  • резервные – это государственный фонд, который находится в ведении государства и не выдается в собственность частным или юридическим лицам.

Каждая категория предназначена для специального назначения, и использование их для других целей законом запрещено.

Поэтому нельзя просто так на даче построить дом, а на территории природоохранной зоны организовать фабрику. Сначала нужно перевести землю из одной категории в другую. Эти отношения тоже регулируются Земельным кодексом и другими правовыми актами.  Например, Закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земельных участков из одной категории в другую». Этим же законом установлен порядок перевода, необходимые документы и сроки исполнения.

Перевод земельного участка в фонд земель для индивидуального жилищного строительства предусмотрен двумя крупными нормативными актами – Земельным и Градостроительным Кодексами Российской Федерации. В соответствии с положениями этих нормативных актов перевод земель в категорию земель населенных пунктов (только на землях этой категории можно осуществлять строительство домов, предназначенных для постоянного проживания) возможен в тех случаях, когда собственник планирует использовать участок для возведения на нем дома для проживания самого себя и своей семьи.

Перевод такого участка в категорию земель населенных пунктов с разрешенным видом использования в виде осуществления индивидуального жилищного строительства производится на основании заявления собственника, в котором он должен обосновать причину и необходимость такого перевода. Данная норма утверждена и Земельным, и Градостроительным Кодексами Российской Федерации.

Таким образом, перевод земель в фонд, используемый для осуществления индивидуального жилищного строительства является возможным, если будет выполнен ряд условий, которые законодатель предъявляет к переводимым участкам.

Как перевести землю сельхозназначения в ижс

Для быстрого перевода земли под ИЖС участок должен соответствовать определенным требованиям. Помимо близкого расположения рядом с населенным пунктом, нужно получить разрешение экологов. На возможность осуществления процедуры также влияет кадастровая стоимость недвижимости.

По правилам, эта стоимость не может быть выше средней кадастровой цены за землю по населенному пункту (району). Естественно, что земли сельхозназначения стоят гораздо ниже, чем земли ИЖС. И смена вида использования автоматически повышает цену. Многие собственники требуют от государства компенсацию, так как на основании кадастровой стоимости они платят налоги. Но такие требования незаконны.

Владельцу участка, желающему сменить его вид использования на ИЖС, для начала лучше проконсультироваться с юристами. Для осуществления процедуры потребуется немало документов, правильно оформленное ходатайство и многое другое. Если же органы власти отказываются удовлетворять просьбу собственника, то можно попробовать решить вопрос в судебном порядке.

Как отмечалось инструкцию того, как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, регламентирует Закон № 172-ФЗ, принятый в 2004 году, имеющий ряд поправок. Для совершения операции необходимо подать ходатайство с прошением совершить перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС. Кроме ходатайства подаются еще бумаги, подтверждающие владение участком, его кадастровую стоимость и обоснование необходимости совершить перевод.

Подается ходатайство в специальный орган при местной администрации либо исполнительный орган РФ. Срок рассмотрения обращения зависит от получателя. Если направляется запрос в местную администрацию, то 2 месяца, если в централизованную – 3 месяца. Резолютивный документ – акт о переводе или акт об отказе в переводе. Для отправки ответа у государственного или местного органа есть 14 дней. Отказ, который заявитель посчитает необоснованным, можно оспорить.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС невозможен (ст. 4 Закона №172-ФЗ), если:

  1. Установлен запрет на смену целевого использования конкретного участка.
  2. По результатам экспертизы данное действие является нецелесообразным.
  3. Невозможность провести изменение вследствие территориального расположения надела, на базе планировки территории либо основываясь на землеустроительной документации.

Порядок перевода земли сельхозназначения в ИЖС

  1. выписку сведений об участке из гос. кадастра недвижимости/кадастровый паспорт данного участка;
  2. выписку ЕГРП о правах на участок;
  3. копию удостоверения личности — физ. лица или выписку из ЕГРИП – для индивидуального предпринимателя и юридического лица;
  4. согласие хозяина земельного участка на перевод этого участка.

Рассмотрение. Поданное ходатайство будет рассмотрено, закон
предусматривает лишь два основания для отказа: в случае, если его
подавало ненадлежащее для подачи лицо (но вы – собственник, другими
словами лицо надлежащее), или если документы не соответствуют
законодательству (Закон № 172-ФЗ). Результатом рассмотрения вашего
ходатайства будет перевод земли из садоводства в ИЖС и получение на руки
акта о переводе участка из одного класса земли в другой, или же акт об
отказе в данном переводе.

  • выписка из кадастровой палаты
  • копия документа, удостоверяющего личность
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает право владения землей
  • письменное свидетельство владельца на перевод земли

Как перевести землю сельхозназначения в ижс

Заявление будет рассматриваться в течение месяца. По итогам рассмотрения вам могут отказать в переводе, либо назначить проведение общественных слушаний о включении вашего участка в состав населенного пункта.

Специалисты нашей компании выполнят все работы по переводу вашего земельного участка под индивидуальное жилищное строительство

Дополнительно, специалисты нашей компании предлагают свои услуги по
получению разрешения на строительство,
а также по выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в Московской области.

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

Для того, чтобы изменить категорию своего земельного участка, нужно в первую очередь обратиться с этой просьбой в местные органы власти.

Сделать это может только собственник. Если же их несколько, каждый должен лично подать заявление об изменении статуса территории.

При подаче ходатайства владелец должен приложить к нему такие документы:

  • копию своего паспорта;
  • при долевом владении наделом – письменное согласие всех собственников земли;
  • выписка из ЕГРН, вместо нее можно предоставить выписку из кадастра недвижимости с полным описанием участка;
  • документ, который подтверждает право собственности на землю. Можно предоставить копию, но она должна быть обязательно заверена нотариусом;
  • иногда требуется проведение экологической экспертизы, тогда нужно будет прикрепить ее заключение.

После того, как все документы собраны, можно готовить ходатайство. В нем обязательно нужно указать текущую категорию землевладения и желаемую (т.е. ИЖС);  право на землю с описанием документа, его подтверждающего; кадастровый номер и собранные вами доказательства того, что построенный дом возведен с учетом всех санитарных, экологических и других требований. Вместе с прикрепленными документами ходатайство подается в органы местной власти.

На рассмотрение документов может уйти несколько месяцев. При любом решении вам будет сообщен ответ.

Если решение положительное, то остается только переоформить участок и зарегистрировать изменения в Росреестре. В случае отказа, вы можете обратиться в суд для обжалования этого решения.

Порядок перевода земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственных работ, в ИЖС регламентируется №172-ФЗ. Алгорит действий следующий:

  • подача соответствующего заявления в муниципалитет;
  • предоставление пакета необходимых документов (при отсутствии хотя бы одного из требуемого списка, ходатайство не будет принято);
  • оплата госпошлины;
  • получение акта о переводе земли в другую категорию;
  • оформление участка и внесение изменений в Реестр недвижимости.

Документы

Для подачи заявки на перевод земли из одной категории в другую, потребуются следующие документы:

  • соответствующее заявление на имя начальника земельного отдела местной администрации, в котором указываются следующие сведения: номер участка, согласно кадастру, наименовании категории, наименование вида, в который требуется перевести, основания для перевода;
  • копия личного паспорта;
  • выписка из Кадастра;
  • правоустанавливающие документы на надел;
  • письменное согласие правообладателя на данную процедуру (если участок принадлежит нескольким собственникам);
  • заключение экологической экспертизы (в случае необходимости).

Стоимость

Для проведения процедуры необходимо оплатить госпошлину. Ее размер не является фиксированным и составляет 30% от кадастровой стоимости надела.  Можно самостоятельно посчитать, сколько нужно внести в государственную казну или уточнить цифру у сотрудника муниципалитета.

Цена процедуры будет существенно увеличена, если обратиться за профессиональной юридической помощью. Специалист потребует от 15 до 45 тыс. рублей, в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Среднее время рассмотрения заявления — 60 дней с момента обращения. Если выносится отрицательное решение, уведомление о нём будет получено раньше — в течение 30 дней.

В зависимости от конкретных особенностей дела, заявление может рассматриваться до 3-х месяцев.

Не всегда можно рассчитывать на получение положительного ответа на заявку о переводе земли из одной категории в другую. Установленные законом причины для отказа следующие:

  • наличие ограничения или запрета на перевод участка из одной категории в другую;
  • отрицательное решение экологической экспертизы;
  • несоответствие целевого назначения надела землеустроительным документам.

Также отказ будет получен при высокой кадастровой стоимости участка. Кроме того, следует учитывать, что есть земли особого назначения (пастбища, луга), которые также нельзя переводить в категорию ИЖС.

Для того, чтобы перевести участок в ИЖС, придется предпринять ряд определенных действий, направленных на формирование заявки и отправки ее в уполномоченные органы для рассмотрения. К таким действиям относятся:

  • проведение межевания участка для определения его границ и их узловых точек (наличие документов о проведении межевания и фиксация является обязательным, так как в противном случае с 1 января 2018 года земельный участок полностью изымается из гражданско-правового оборота, что означает невозможность совершения с ним каких-либо юридически значимых действий, в том числе, и невозможность перевода участка из одной категории в другую);
  • подготовка пакета документов, обосновывающих необходимость проведения процедуры перевода участка в фонд ИЖС;
  • направление заявления в уполномоченное подразделение местной администрации, которое занимается непосредственным рассмотрением всех вопросов с существующими земельными ресурсами в конкретном муниципальном образовании;
  • предоставление пакета документов, подтверждающих обоснованность просьбы, указанной в заявлении;
  • получение ответа из органов местной власти о возможности перевода земель в другую категорию или об отказе в таковом;
  • оформление документов на участок в Росреестре путем внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

По итогам проведенной процедуры переоформления категории земельного участка соответствующие изменения вносятся в сведения о конкретной территории в Единый государственный реестр недвижимости, а по итогам произведенных изменений выдается Выписка из ЕГРН, содержащая обновленные сведения.

Законодательное регулирование вопроса

Правовое регулирование вопроса, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИСЖ, возложено на ЗК РФ и Закон № 172-ФЗ. Указанный законодательный акт допускает перевод земель в другие категории, но с соблюдением процедуры и принципов. Так особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие ВРИ:

  • доказывание нецелесообразности сохранения статуса земли сельхозназначения;
  • длительность процедуры;
  • высокий риск отказа;
  • достаточно высокая стоимость;
  • включение земли в состав населенного пункта.

Риски отказа сопряжены тем, что, если надел выводится из состава сельскохозяйственных земель, то он должен быть включен в состав градостроительных, а это невозможно, если он находится в окружении других участков, относящихся к землям сельхозназначения. Итого, смена возможна, но процедура достаточно длительная и сложная.

Земли сельскохозяйственного назначения регулируют:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации.
  2. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
  3. Градостроительный кодекс РФ.
  4. Закон о регистрации прав на имущество.

Законом установлен порядок того, какие земли принадлежат к сельскохозяйственным, что на этих землях разрешено, а что запрещено выращивать, делать и возводить, а также об особенностях пользования этими землями.

С 2014 года были изменены законодательные акты о земле сельскохозяйственного применения в части совершения сделок и регистрации прав, а также наиболее существенные изменения следующие:

  1. Уточнен более подробно принцип изъятия земель из собственности физического или юридического лица:
    • Если применение земли сельсхоз назначения нарушает установленные закон, то есть физическое или юридическое использует ее не по назначению, тем самым причиняет вред экологической обстановке либо уменьшение плодородности земли.
    • Если применение земли сельхоз назначения на самом деле владельцем используется не для целей выращивания плодовых, овощных и других видов культур, а для других целей, а также срок использования более 3 лет со дня приобретения. Но есть нюанс, который увеличивает срок использования – это два года, в которые сельхоз земли могли бы подготавливаться для выращивания плодов и овощей и в случае стихийных бедствий и форс-мажорных обстоятельств, срок продлевается.
  2. Увеличена жесткость ответственности за неисполнение требований и предписаний о правильном использовании земли, что прописано в соответствующем кодексе об административных правонарушений и наказывается штрафами.

Законодательство о землях под индивидуальное жилищное строительство. Фото № 1

Порядок обращения земель и правоотношения землепользователей регулируются Земельным Кодексом РФ.

Алгоритм изменения земельных категорий устанавливается:

  • ФЗ № 172 от 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»;
  • Градостроительным Кодексом;
  • законодательством в сфере регистрации прав на недвижимое имущество.

Также инициатору процедуры нужно учитывать и локальные правовые акты, действующие в регионе расположения надела. 

Преимущества земель с разрешением под ИЖС

В чем плюс земельного участка с разрешением под ИЖС? Фото № 2

  • В построенном на участке частном доме можно без проблем зарегистрировать постоянной проживание. С присвоением почтового адреса, возможностью получать корреспонденцию, оформлять социальные льготы, устраивать детей в школы и сады при микрорайоне и другими социальными преимуществами.
  • Такие участки входят в муниципальные программы благоустройства, поэтому вся инфраструктура будет обеспечена властями. Газопровод, дороги, централизованное водоотведение, уборка мусора: все это входит в сферу ответственности исполнительной власти города или поселения.

Можно ли изменить категорию земли?

Вся земля в России делится на специальные категории и соответствующие им виды разрешенного использования. Это деление необходимо для того, чтобы эксплуатация земель проходила более рационально.

Осуществить перевод земли в другую категорию можно лишь в определенных случаях. В 2019 году действуют правила перевода, утвержденные ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года.

Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:

  • консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
  • создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
  • формировании черты населенных пунктов;
  • размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
  • при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
  • выполнении обязательств и договоров международного характера;
  • признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
  • включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

Бум на частное домостроение порождает логичный вопрос: можно ли как-то «втиснуться» в земли ближайшего населенного пункта, чтобы и социальными благами пользоваться, и проживать с комфортом на природе?

Можно, но уточним, что по нормам ст. 7 ЗК РФ находящаяся в обращении земля имеет всего 7 категорий, тогда, как вариантов разрешенного использования гораздо больше.

Мнение эксперта

Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос

Во всех населенных пунктах приняты градостроительные планы с разбивкой территории по категориям земельных участков. Границы населенных пунктов и границы земель сельскохозяйственного назначения отображены на картах зонирования.

С 2014 года в земельное законодательство внесены изменения, обязывающие муниципалитеты принимать на своей территории правила землепользования и застройки. Перевод категории земель сельхоз назначения возможен только с внесением изменений в существующую градостроительную документацию.

Для принятия решения о переводе сельхоз земель, заинтересованное лицо обращается с ходатайством в местный муниципалитет, предоставив все требуемые документы. В документации должны быть собраны сведения о предполагаемом виде использования и иные существенные основания для перевода.При принятии органами местной власти положительного заключения, документация направляется на рассмотрение в региональные департаменты, наделенные полномочиями перевода сельхоз земель в иную категорию.

Сельскохозяйственные земли находятся на особом счету у государства, так что перевод их в иную категорию производится только при наличии веских оснований. Для большей вероятности принятия положительного решения лучше, если необходимость перевода обусловлена необходимость строительства индивидуальных домов сразу нескольким собственникам.

Для принятия заключения местного муниципалитета может понадобиться проведение публичных слушаний. Это займёт определенное время, так как только процесс принятия предложений к проекту изменений правил землепользования занимает не меньше месяца.

Изменение в градостроительной документации повлечет за собой изменение во все федеральные информационные системы, включая кадастровую палату.

Чаще всего собственники прибегают к переводу земель сельскохозяйственных категорий в категорию населенных пунктов, а затем получают разрешение на использование под ИЖС.

Трудности в переводе земель под сельхозугодия в земли ИЖС. Фото № 3

Особенность такого шага заключается в том, что потребуется промежуточный шаг: смена категории земли. Сельскохозяйственная категория должна смениться группой земель, принадлежащих населенным пунктам. Если подобное осуществлено, можно приступать к получению разрешения на ИЖС.

для причисления надела к населенному пункту необходимо согласие соответствующего муниципалитета. Но если участок значительно удален, лишен благ цивилизации и сети дорог, вряд ли власти согласятся обзавестись дополнительной головной болью, поскольку по закону им придется обслуживать и новую землю. 

Как перевести земли сельхозназначения в ИЖС или ЛПХ: процедура и документы, законы

Стоимость

Перевод участка из садоводства в ИЖС – это процедура по официальной смене категории земельного участка, которая закрепляется в реестре недвижимости.

Благодаря смене категории ЗУ изменяются виды его разрешенной эксплуатации.

Как перевести землю сельхозназначения в ижс

Данная процедура регламентируется нормами Земельного и Градостроительного Кодексов РФ, а также законом №172-ФЗ.

Стоит отметить, что для получения статуса земли под ИЖС участок должен располагаться в пределах населенного пункта. Поэтому перевести под данную категорию можно далеко не каждый садоводческий участок.

Он должен располагаться в непосредственной близости от границы функциональной зоны по генплану или на территории, которую планируется в перспективе включить в состав 

населенного пункта

 (резервной территории).

Инициаторы

Инициируют процедуру смены категории земельного участка его собственники. Они руководствуются тем, что при изменении категории земли с садоводства на ИЖС, владельцы земли получают целый ряд преимуществ:

  • такие участки больше ценятся, при получении землей статуса под ИЖС существенно возрастает ее рыночная цена, поэтому такой участок можно будет продать по более высокой цене;
  • в доме на ЗУ ИЖС допускается оформить прописку;
  • дом получит официальный адрес;
  • к нему будут проведены центральные коммуникации: газ, вода, электроэнергия из средств муниципалитета;
  • ответственность за расчистку подъезда к дому возьмут на себя муниципальные власти.

Порядок перевода земель сельхозназначения в земли ИЖС. Фото № 4

Для смены категории участка следует обратиться в земельный комитет администрации населенного пункта по фактическому расположению земли.

  • Здесь оформляется соответствующее ходатайство с указанием исходного назначения земельного надела и категории по переводу. Но это будет только предварительная консультация: в администрацию нужно заглянуть повторно с солидной кипой бумаг по земле.
  • Если участком владеют несколько собственников, каждому из них придется посетить муниципалитет для подачи ходатайства. При невозможности личного обращения оформляется доверенность на представителя у нотариуса или дается письменное разрешение на процедуру перевода земли.
  • Теперь наступает самый ответственный момент по подготовке пакета документации на участок. Положительное решение напрямую зависит от полноты представленных справок, земельного плана, кадастровых выписок и прочих документов.
  • При положительном решении собственнику выдается акт о переводе земли в другую категорию с присвоением соответствующих разрешений в использовании. Такая же информация направляется исполнителем в органы учета муниципальных земель, кадастра и картографии.
  • Завершается процедура внесением изменений в государственные реестры учета, которые проводит исполнительный орган власти.

Перевод участка из одной категории в другую вполне возможен.

Для этого в Земельном кодексе и в специальном законе № 172-ФЗ разработан порядок действия и оговорены все условия.

Для чего это нужно

Хозяин сельскохозяйственного наделаможет использовать свою землю по прямому назначению: выращивать на ней сельскохозяйственную продукцию. Здесь вы можете построить разнообразные хозяйственные постройки. Можно построить и дом, причем не только небольшую «дачку» на летний период, но и капитальный загородный дом.

Однако, учитывая статус территории, вы не сможете зарегистрировать этот дом в Росреестре как жилое строение, и не оформите регистрацию по этому адресу. При оформлении права собственности на него, он будет значиться просто как дачный дом или строение. А это намного уменьшит его рыночную стоимость, в том случае, если вы захотите продать участок и дом.

При переводе территории из земель сельхозназначения в ИЖС вы получает возможность не только построить капитальный жилой дом, но и оформить право собственности и прописаться в этом доме.

Еще одно преимущество состоит в том, что при продаже земли и дома, относящегося к ИЖС, продавец имеет возможность получить налоговый вычет за него.

Условия и правила

Но для того, чтобы перевести земли из одной категории в другую, нужны веские причины.

Дело в том, что кадастровая стоимость сельхознаделов гораздо выше, чем земель под ИЖС. Переводя такие участки в другую категорию, государство недополучает в бюджет очень существенные суммы. Следует учитывать то, что разницу в стоимости должен будет восполнить владелец надела. Поэтому иногда совершенно нецелесообразно и невыгодно предавать наделу другой статус.

Кроме того, право на передачу земли в ИЖС может быть запрещено Градостроительным кодексом. Он определяет территориальное зонирование в пределах всей страны. И согласно этому кодексу, если земля не входит в территорию, примыкающую к определенному населенному пункту, он не может менять свою категорию, без изменения границ.

документы подтверждающие право собственности на земельный участок

Таким образом, можно точно сказать, что перевести территорию сельхозназначения в ИЖС возможно, но при соблюдении следующих условий:

  • земельный надел находится непосредственно в границах населенного пункта или близко примыкает к ней;
  • если в будущем планируется развитие этой территории и включение ее в функциональную зону.

Иногда, взвесив все «за» и «против» подобных мероприятий, а также оценив моральные, финансовые и временные затраты, владельцы решают применять более выгодные варианты и изменить разрешенное использование участка, что тоже требует соблюдения определенных правил и условий, но гораздо более экономично и не занимает столько длительный период.

Необходимые документы

Для того, чтобы заявление о переводе земельного участка в другую категорию было полностью принято к рассмотрению и изучено, необходимо подготовить специальный пакет документов, подтверждающих обоснованность с юридической точки зрения проводимой процедуры. В такой пакет документов будут входить:

  • общероссийский паспорт заявителя, являющегося собственником участка;
  • доверенность и общероссийский паспорт доверенного лица, если сам собственник участка не может представлять свои интересы по каким-то причинам, и действует его доверенное лицо;
  • документы о проведении межевания в отношении участка (межевой акт, заключение кадастрового инженера по результатам установления границ участка);
  • кадастровые документы на участок (если они позволяют отследить положение участка относительно общей земельной территории конкретного населенного пункта, даже если такие документы были оформлены более одного месяца назад);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости, полученная не ранее, чем за месяц до подачи документов на проведение процедуры перевода земельного участка в другую категорию (в выписке должны быть отражены сведения о кадастровом номере участка, его территориальном и кадастровом расположении, проведенном межевании, собственнике участка и виде его разрешенного использования);
  • в случае наличия документов, подтверждающих необходимость перевода участка в ИЖС (например, присвоение статуса многодетной семье собственника участка и необходимость осуществления строительства дома для проживания всей семьи в построенном доме; другие документы, также подтверждающие необходимость перевода участка в фонд ИЖС).

Несмотря на правильную подготовку всех документов, собственнику могут отказать в переводе участка, например, по причине наличия на участке брони для осуществления государственных и муниципальных нужд (например, для строительства дороги по генеральному плану развития территории).

Земельным и Градостроительным Кодексами Российской Федерации предусмотрена возможность перевода земель в фонд ИЖС. Для этого необходимо подготовить документы, которые могут обосновать законность высказанной в заявлении просьбы. От правильности подготовки таких документов зависит скорость рассмотрения запроса и итоговый ответ на него.

Инициатор хлопот с переменой целевого назначения участка предоставляет в муниципалитет следующие документы:

  • ходатайство по предложенной форме;
  • копию личного паспорта;
  • при долевой собственности на участок – согласие всех совладельцев с нотариальным подтверждением;
  • выписку из госкадастра недвижимости, кадастровый паспорт участка и другую техническую документацию;
  • правовое основание владения/использования надела: договора аренды или дарения, купли/продажи, свидетельство о правах наследования, выписки ЕГРН и т. д.

Конкретный перечень обязательных бумаг, которые надо подать для принятия решения о смене целевого использования конкретного участка, отражен в ст. 2 Закона № 172-ФЗ, регламентирующим, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Заявителем предоставляется:

  • ходатайство;
  • кадастровая выписка;
  • копия паспорта;
  • копии учредительных бумаг для юридического лица;
  • копии паспорта и доверенность на представителя;
  • выписка из реестра прав на недвижимость;
  • согласие владельца;
  • результат экологической экспертизы (если необходимо).

Как перевести землю сельхозназначения в ижс

Итак, что же нужно иметь для изменения земель сельхоз на земли ИЖС.

Как уже оговаривалось выше процедура проведения изменений достаточно сложная. Руководствоваться всеми нормами права может не каждый, а тем более знать о том, как, куда, и с чем идти.

Если непосредственно действовать подготовкой документов и необходимым перечнем для подачи с целью изменений, то перечислим еще раз:

  1. Свидетельство права.
  2. Договор аренды (вместо свидетельства).
  3. Топографическая съемка участка (масштаба 1 к 500, для установления где находится земля, в границах населенных пунктов или нет).
  4. Каталог координат участка (обычно формируется в местной системе города).
  5. Справка о том, находится ли участок в пределах городской черты или нет (выдается отделом Администрации города, который имеет полномочия на установление этой информации).
  6. Кадастровый паспорт земли.
  7. Межевое дело на землю.

Однако в каждом регионе данный перечень может быть видоизменен в соответствии с городскими и региональными распоряжениями.

Согласно ст. 2 ФЗ № 172, конкретная форма ходатайства и состав пакета документов для перевода земель определяется нормативными актами субъекта РФ. В то же время в ходатайстве обязательно должны быть указаны:

  • кадастровый номер переводимого участка;
  • нынешняя и будущая категория земельного участка;
  • обоснование ходатайства о переводе — аргументы, чем вызвана такая необходимость;
  • описание прав на земельный участок с обстоятельствами их приобретения.

Как перевести землю сельхозназначения в ижс

В пакет документов, прилагаемый к ходатайству, обязательно включаются:

  • копии удостоверительных документов заявителей;
  • выписки из ЕГРН, подтверждающая права заявителя на землю и устанавливающая собственника, а также об основных характеристиках объекта;
  • согласие собственника на перевод, если заявителем является не он.

Кроме того, могут потребоваться:

  • копии правоустанавливающих документов на землю — заключенных договоров;
  • согласование от органов в сфере архитектуры и градостроения;
  • согласование от органов в сфере охраны культурного наследия;
  • согласование от контролирующих органов в сфере агропромышленной деятельности.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Чтоделать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

  • подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
  • наличия ошибок в тексте прошения;
  • подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
  • предоставления не в полном объеме пакета документов;
  • обращения не в ту инстанцию;
  • получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
  • возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
  • распространения запрета на данную категорию земли.

Как перевести землю сельхозназначения в ижс

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины.

Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления. Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Отказать в переоформлении могут по таким причинам:

  • на участок наложен запрет судом или ограничено право его использования;
  • ходатайство подает не собственник, а другое лицо;
  • ИЖС не соответствует Генплану населенного пункта;
  • документы собраны не в полном соответствии с требованиями;
  • экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.

Иногда причиной отказа могут стать и недостаточное соответствие перевода земли из одного целевого назначения в другое. Если, по вашему мнению, отказ не обоснован, вы можете оспорить это решение, обратившись в суд.

Какие основания для отказа в смене категории земли могут возникнуть? Фото № 5

  • Фактические ошибки в документации, неполный перечень собранных бумаг;
  • Нецелесообразность смены категории земли, а также частного строительства на территории;
  • запрет на использование надела под ИЖС – такое ограничение характерно для сельскохозяйственных земель;
  • заявитель не имеет законных прав на осуществление процедуры изменения категории или назначения земли.

Нюансы перевода земель в ИЖС

Инициировать смену категории земельного участка могут только граждане РФ. Лица без гражданства, временно зарегистрированные в России, не правомочны на юридические действия с землею даже при отсутствии ограничений в использовании надела.

Как перевести землю сельхозназначения в ижс

Чтобы не тратить силы и время на хлопоты по смене разрешенного использования надела, лучше сразу при его покупке уточнить значимые моменты. Но если в собственности оказался надел другого назначения, то перевод земли под ИЖС возможен только для земель населенных пунктов.

Во всех документальных действиях есть как положительные, так и отрицательные стороны. Если для строительства дома нужны одни факторы, для возведения овощей и плодовых деревьев – другие факторы, для фермерского хозяйства – третьи.

Итак, при изменении категории в ИЖС у вас сразу появляется:

  • преимущества при продаже (такие участки стоят на рынке дороже);
  • свободно можете строить дом и прописываться в нем;
  • уменьшается налог на недвижимость.

Однако:

  • процедура перевода составит от 3 до 7 месяцев;
  • невозможность использования в коммерческих целях;
  • обязательное использование участка в соответствии с его целью по закону.

https://www.youtube.com/watch?v=Fm81psfSxMM

На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом. Следует знать, что правом обладать участками в 2019 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector