Образец договора ипотеки земельного участка

Критерии соответствия земли при оформлении ипотеки

Если приобретаемый участок земли имеет низкую ликвидность и не соответствует требованиям банка-кредитора, а также если сам заемщик не подходит под те или иные параметры, то приходится рассматривать альтернативные способы покупки участка без привлечения ипотечных средств. Рассмотрим наиболее реальные из них.

  1. Оформление обычного потребительского займа без залога. Такой вариант предполагает получение необходимой суммы кредитных средств за счет оформления потребительского займа. Сейчас многие банки, включая крупнейшие банки РФ, предлагают множество программ нецелевых кредитов до 1-2 миллионов рублей без залога и поручительства. При этом никакого подтверждения расходования полученных денег не потребуется. Однако рассчитывать на одобрение заявки на такую немалую сумму смогут только клиенты с отличной финансовой репутацией и кредитной историей без просрочек.
  1. Получение нецелевого кредита под залог недвижимости в собственности. Если земля не прошла аккредитацию банком-кредитором, то альтернативой здесь может стать получение займа под залог недвижимости, уже находящейся в собственности заемщика. Это может быть, как жилой объект, так и иная коммерческая недвижимость. Важно соответствие по параметрам минимальной/максимальной сумме займа, нормы дисконта и ключевых требований к объекту залога для банка.
  1. Использование собственных денежных средств и сбережений. Данный вариант является альтернативой обращения к займам и кредитам для тех, кто не хочет иметь дело с банками и иными кредиторами и имеет соответствующие возможности. Для этого можно обратиться к своим собственным сбережениям или же попросить в долг у близких и родственников.

Любой способ приобретения земельного участка с помощью ипотеки, потребительского кредита или за счет собственных средств должен сопровождаться детальным изучением условий кредитования, их сравнением и выбором наиболее оптимального варианта из доступных. Как уже говорилось ранее, целесообразно воспользоваться онлайн-калькулятором для наглядных расчетов. Выгодная процентная ставка, наименьшая сумма переплаты, тип предлагаемых платежей и иные параметры помогут определиться с окончательным выбором.

Сбербанк России поможет приобрести земельный участок с помощью ипотечных средств на довольно выгодных условиях. С помощью программы «Загородная недвижимость» позволит получить сумму от 300 тысяч рублей сроком на 1-30 лет под 9,5% годовых. Однако важно помнить, что получить положительное решение от банка по такой ипотеке будет получить довольно непросто в силу наличия строгих требований как к потенциальному заемщику, так и к объекту залога.

Также вам будет интересно узнать условия кредитования на землю в других банках. Подробнее об этом читайте наш пост «

» и условия новой

Будем вам признательны и благодарны за оценку поста и репост.

Упоминая ипотеку, юристы имеют в виду договор предоставления займа на определённом условии. Таким условием является залог недвижимости, то есть временная, длящаяся до полного возврата кредита и процентов, уступка заёмщиком прав собственности на недвижимость, предоставленную в залог. Подробнее читайте в посте «Что такое закладная при ипотеке«. Часто речь идёт о залоге той самой собственности, которая приобретается на занятые деньги. Дело не всегда обстоит именно так.

Средства на возведение отдельно стоящего дома в пригороде получить под залог городской квартиры (ипотека под залог имеющейся недвижимости). В состав залога включается не только объект как таковой, но и неразрывно связанные с ним имущественные права. Если залогом служит жилой дом, то права на участок включаются в состав заложенного имущества.

Взаимоотношения банка и клиента регулирует договор об ипотеке, в котором эти и другие обстоятельства должны быть подробно прописаны. Образец можно найти на сайте банка. Сторона, предоставляющая недвижимость в качестве залога, называется залогодателем, а сторона, предоставляющая кредит под этот залог – залогодержателем.

  1. Гражданский кодекс.
  2. Жилищный кодекс.
  3. Федеральный закон (ФЗ) № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».
  4. ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
  5. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…».
  6. ФЗ N 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости…».
  7. Соответствующие подзаконные акты.

К отличительным чертам данного соглашения относятся следующие аспекты:

  1.  Объект, приобретаемый в ипотеку, находится в залоге с даты заключения соответствующего договора.
  2. Предметом может быть только объект, который признан пригодным для выполнения строительных работ жилых домов или возведения других разновидностей инфраструктуры.
  3. Если по документу предметом является земельный участок, то заемщик имеет полное право осуществлять возведение любых сооружений, без согласия кредитора.
  4. Указание рыночной стоимости. При этом цена может определяться по договоренности сторон.

При заключении данной разновидности ипотечного договора должно учитываться множество аспектов, такой подход поможет сэкономить время на оформление. Кроме того, можно обратиться к профессиональному специалисту за помощью.

Получение ипотеки – это процесс, к которому необходимо подходить со всей ответственностью. Особенное внимание следует уделять процессу оформления соответствующей документации. Существует несколько моментов, учитывая которые вы сможете избежать распространенных проблем, возникающих обычно у граждан. К таким советам относят следующее:

  1. Необходимо заранее решить вопрос с банковской организацией о возможности строительства на земельном участке различных видов сооружений.
  2. При подписании договора внимательно изучите все условия, также можете предварительно проконсультироваться со специалистом.
  3. Если возникли проблемы со своевременной уплатой платежей, то постарайтесь поддерживать связь с кредитором. Не доводите все до конфликтных ситуаций.

Договор ипотеки земельного участка – это особый вид соглашения, который необходим для получения ипотечного кредитования. Он включает специализированные имущественные меры, побуждающие стороны к реальному и точному выполнению обязательств. Данный документ должен быть оформлен в соответствии с основными нормами законодательства, касательно этого вопроса.

Когда потенциальный заемщик подал в банке заявку на выдачу ипотеки, ему придется некоторое время ждать ее рассмотрения и вынесения решения. Финансово-кредитное учреждение перед одобрением выдачи кредитных ресурсов должно быть уверено в том, что приобретаемый земельный надел является ликвидным. Это означает, что участок в достаточной степени прибыльный и оборотоспособный.

На качество земельного участка оказывают влияние основные показатели:

  1. Расположение на месте. Важный фактор – близость к населенным пунктам.
  2. Степень развития инфраструктуры.
  3. Категория почв, которые составляют земельный надел.
  4. Близость расположения транспортных развязок.
  5. Участок не должен располагаться на местах водоохранных, природоохранных, резервных зон.
  6. Участок должен иметь зафиксированные границы.
  7. Участок должен располагаться вдали от мест сброса бытовых отходов промышленных предприятий.
  8. Расстояние от выдавшего ипотечный кредит банка (региона, где он расположен) должно быть минимальным. К примеру, в условиях договора залога недвижимого имущества большинство кредитно-финансовых организаций вносят пункт с конкретным указанием предельной удаленности местонахождения участка, предоставленного в залог. Как правило, устанавливается расстояние не более 50-70км от населенного пункта, в котором располагается банк-залогодатель.
  9. Участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
  10. Наличие на территории земельного надела природного водоема и лесной зоны.
  11. Если вблизи земельного участка располагается подъездная дорожка, обеспечивающая открытый доступ для движения всех видов транспортных средств, то это будет считаться благополучным обстоятельством.
  12. Земельная территория участка должна принадлежать к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Следует отметить немаловажный момент – земли сельскохозяйственного назначения лишь в единичных случаях будут рассмотрены финансово-кредитным учреждением в качестве предмета залога. Именно поэтому ипотека на земельный участок сельскохозяйственного назначения не получила широкого распространения в отечественной финансово-кредитной системе.
  13. Участок не должен иметь дополнительных обременений: ареста или аренды. Также он не должен находиться в залоге.
  14. Купить можно лишь только тот земельный надел, который находится в собственности продавца. Это должно быть подтверждено соответствующими документами.
  15. Указывается минимально допустимая площадь земли, которая может регулироваться региональными, градостроительными или земельными нормативными актами.

Оформление договора залога земельного участка

  • Они являются российскими гражданами;
  • У заемщика имеется постоянный доход, которого хватает на погашение обязательств по кредитному договору;
  • Совершеннолетние граждане, у которых еще не наступил пенсионный возраст;
  • Заемщик не имел в прошлом отрицательной кредитной истории и исправно платил по своим обязательствам;
  • Регистрация заемщика в населенном пункте, где расположено отделение банка, выдавшего кредит;
  • У заемщика есть документы, которые подтверждают постоянную трудовую занятость.

Образец договора ипотеки земельного участка

Данный вид ипотеки отличает комплекс важных особенностей, предусматривающих:

  1. Право заемщика на строительство. Это выражается в том, что на участке, находящемся в залоге, он может возводить любые постройки, и для этого уведомлять кредитора не требуется.
  2. Право финансово-кредитного учреждения без согласия залогодержателя возводить на принадлежащем ему земельном наделе здания.
  3. Если на земле, которая сдается в виде ипотечного залога, имеются сооружения и здания, то права кредиторов будут распространяться на них тоже. Но здесь есть немаловажный момент – отчуждение недвижимого имущества, расположенного на земле, осуществляется только с согласия держателя залога.
  4. Нужно понимать, что ликвидность земельных участков существенно ниже квартир, и по этой причине банк будет настаивать на том, чтобы проценты по кредиту были максимально высокие.
  5. После того как ипотечный договор будет подписан, у заемщика появляются законные права на возведенные на участке строения. Данная норма отражает принцип земельного права, суть которого заключается в единстве судьбы земельного надела и связанного недвижимого имущества. Данный принцип описан в пп.5 п.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ.
  6. Невозможно сделать залогом лишь часть земельного участка, так как в случае приобретения гражданином доли в долевой или совместной собственности, она может быть гарантом ипотеки только после того, как будут собраны дополнительные бумаги. Финансово-кредитное учреждение потребует оформить согласие всех остальных собственников долей земельного надела.

Договор ипотеки, обеспеченный земельным участком, регистрируется так же, как и документ, в котором залогом выступает жилая недвижимость. Особенностью залога называют то, что запрет на отчуждение касается и всех построек, расположенных на участке.

Об этом говорится в статье 65 Закона «Об ипотеке…». Постройки могут не числиться среди предметов залога, если заемщик упомянул об этом в договоре, но их продажа возможна после согласия залогодержателя.

Ипотеку берут не только на квартиру, но и на другую жилую недвижимость. Кроме этого ипотечное кредитование распространяется и на земельные участки под строительство дома. Как выглядят образцы договоров по ипотечной земле, о чем нужно помнить, подписывая бумаги, как правильно заключить сделку и о других нюансах операций с земельными участками вы узнаете из этой статьи.

И даже если кадастровый номер присвоен части земельного участка, то, по мнению судов, госрегистрация прав на указанную часть участка незаконна (постановление президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889). Однако можно предположить смену позиции ВС РФ в связи с изменением п. 1 ст. 130 ГК РФ.

1.27. Предмет залога по договору ипотеки может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия Залогодержателя.

(1) — в случае заключения договора лицом, уполномоченным Залогодержателем, указывается — «в лице уполномоченного Залогодержателем» и далее фамилия, имя, отчество, место жительства и паспортные данные лица, действующего от имени Залогодержателя на основании прилагаемой доверенности.

Помимо указанных пунктов, в договоре необходимо зафиксировать права и обязанности залогодателя по эксплуатации залогового имущества. Так, гражданин может по назначению использовать участок, возводить на нем жилой или дачный дом и проживать в нем. Как правило, в дополнение к ипотечному договору земельного участка прилагается договор залога.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и за­крытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст.62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст.27 ЗК РФ. Поэтому предметом договора об ипотеке обычно являются земельные участки, на­ходящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жи­лищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зда­ниями, строениями или сооружениями и т.д.

Существенными условиями в юриспруденции называются такие условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы контракт считался заключенным. Для этого необходимо, чтобы стороны были взаимно согласны по всем позициям, которые считает важными хотя бы одна сторона. Традиционно считаются существенными следующие положения ипотечного договора:

  1. Письменная форма договора ипотеки.
  2. Полное и недвусмысленное описание предмета ипотеки.
  3. Взаимно признаваемая оценка предмета ипотеки. Она может серьёзно отличаться от рыночной цены, поскольку определяется сторонами договора самостоятельно.
  4. Размеры и сроки исполнения обязательств, обычно к соглашению прилагается график платежей по кредиту.
  5. Документы о праве собственности залогодателя на объект залога, включая свидетельство о государственной регистрации.
  6. Другие условия, относительно которых одна из сторон считает необходимым достигнуть согласия, например, необходим действующий договор ипотеки земельного участка.

Существенные условия договора ипотеки отличаются от других условий тем, что отступление от существенных условий переводит договор в разряд ничтожных. Ничтожный договор должен признаться недействующим, а отступление от других условий не ставит под вопрос само существование контракта. Банки часто включают в список существенных условий перечень видов страхования, сопровождающих залог. Страхование объекта залога считается обязательным, а страхование жизни и здоровья заёмщика – нет.

Дополнительные условия включаются в договор при согласии обеих сторон с таким включением. Часто это бывают положения о том, кто и как будет ремонтировать или восстанавливать утраченное или повреждённое имущество при несчастном случае, кто и как будет продавать заложенное имущество в случае принятия соответствующего решения судом, любые другие условия на которых одна сторона настаивает, а вторая не возражает.

Многие специалисты советуют брать за образец готовый документ, это обусловлено тем, что процедура залога участков выполняется довольно часто. В целом документ состоит из перечисленных ниже пунктов:

  1. «Шапка», в которой указывается город, дата заключения и контактные данные.
  2. Недвижимость, которая подлежит дальнейшему ипотечному кредитованию.
  3. Гарантии залогодержателя, которые связаны с основным предметом залога.
  4. Права и обязательства обеих сторон.
  5. Запросы кредитора по выполнению страхования недвижимости.
  6. Особенности наступления ответственности в случае возникновения форс-мажорных или непредвиденных ситуаций.
  7. Реквизиты сторон.
  8. Итоговые положения.

Договор ипотечного кредитования на приобретение земельного участка, а также сооружения, связанного с ним, — это сложная сделка, которая должна быть оформлена в соответствии с требованиями отечественного законодательства. Одним из главных условий в договоре такого вида является прямое указание на предмет или предметы залога. В качестве предмета залога по договору ипотеки будет вполне логичным считать земельную территорию и находящеюся на ней постройку.

Нормы ГК РФ требуют, чтобы залогодатель, который передает здание по одному соглашению, закладывал не только постройку. В качестве дополнительного объекта сделки законодатель рассматривает и земельный участок. При этом объектом залога в рамках договора ипотеки может выступать только тот участок, на котором расположен сдаваемый объект недвижимого имущестав в форме здания или сооружения.

Таким образом, мы видим, что объект недвижимости в виде постройки, как и территориальный участок, должны быть прямо зафиксированы в письменном договоре, заключенном между залогодателем и залогополучателем. Фиксация предмета сделки не ограничивается простым указанием на наименование объекта собственности.

Образец договора ипотеки земельного участка

Также в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» договор должен содержать наименование тех государственных органов, которые произвели государственную регистрацию прав на недвижимость.

Всегда важно учитывать конкретные обстоятельства того или иного дела по ипотеке. Как правило, юристы, специализирующиеся на гражданском праве, сталкиваются со следующими типичными ситуациями:

  • договор ипотеки заключен, но работы по строительству здания или сооружения не были начаты на момент его юридического оформления;
  • во время оформления письменного соглашения по ипотечному кредитованию территориальной зоны выяснилось, что на участке присутствует одна постройка или несколько объектов недвижимого имущества. Эти объекты обладают физическими характеристиками недвижимости, однако права на них не были зарегистрированы собственником в надлежащем порядке, регламентированном нормами российского законодательства.

Законодательная конструкция

Гражданский кодекс РФ и ФЗ «Об ипотеке» являются основными законодательными актами, устанавливающими нормы права в данной области. Они содержать консолидированную совокупность норм, охватывающих процедуру и условия получения ипотечного кредита на описанные объекты собственности.

Пункт 3 статьи 340 ГК РФ говорит о том, что залогодатель сооружения или здания, который обладает правом собственности или правом аренды имущества, выступающего предметом залога, должен предоставлять залогополучателю право одновременного получения здания, участка или правы на его аренду.

2 направление

Первое направление, о котором говорилось выше, описано в п.3 ст. 340 ГК РФ. Норма указывает на то, что ипотека недвижимого имущества, например, здания или сооружения, допускается только в том случае, если по ипотеке берется и участок земли, где стоит постройка.

Соответствующее правило можно обнаружить в п.4 ст.340 ГК РФ. Там прописано, что при условии получения ипотеки на участок право залога будет распространяться на стоящие на нем, а также возводимые постройки залогодателя. Иные условия возможны только при наличии соответствующих пунктов в договоре сторон.

Содержание плана земельного участка

Исходя из вышесказанного, можно отметить неоднозначную точку зрения законодателя:

  • здание, расположенное на заложенном участке земли, выступает в качестве главного объекта ипотеки. П.3 ст. 340 ГК РФ является основной нормой, которая дополняется следующим пунктом закона. Данную норму, а также ч.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке» В.В. Чубаров приводит как наглядный пример, чтобы продемонстрировать разногласия. В указанных статьях законодатель четко обозначает принцип, в соответствии с которым стоящие на земле здания, сооружения и другие формы недвижимого имущества пользуются первичным правом, или приоритетом, по сравнению с самой земельной территорией;
  • земельный участок, на котором расположена недвижимость, становится главным объектом в договоре ипотечного кредитования, как это следует из содержания п.4 ст.340 ГК РФ. Одновременно с этим п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке указывает на то, что при ипотеке земли постройки не следуют судьбе участка.

Таким образом, заключая договор об ипотеке на определенный объект, будь то земельная территория или здание, стороны внесут в соглашения условия, касающиеся дополнительного второго объекта ипотеки. При договоре ипотеки на землю дополнительным объектом будет выступать здание или сооружение, стоящее на нем.

При приобретении залога на покупку объекта недвижимого имущества вторым объектом ипотеки будет являться та земельная зона, на которой находится приобретаемая постройка. Одновременно с этим основной и дополнительный объекты будут неразрывно связаны между собой.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 указывает на условия применения описанного правила. Оно говорит, что принцип применим только в таких ситуациях, когда залогодатель сооружения является одновременно и собственником земельного участка. Если он передает имущество в залог по договору ипотечного кредитования, а земля не выступает объектом аренды, то этот договор будет признан ничтожным в соответствии с нормами, зафиксированными в ч.2 п. 45 ст. 168 ГК РФ.

Кадастровый план должен содержать в себе основные сведения об объекте недвижимости и включать все необходимые описания данного объекта.

Как правило, в нем зафиксированы следующие важные юридические сведения:

  • наименование собственника территории;
  • полное  наименование государственного органа, выдавшего документ;
  • реквизиты бумаги;
  • место и дата выдачи кадастрового плана гражданину;
  • кадастровый номер земельной зоны;
  • местоположение территории;
  • площадь участка;
  • кадастровая стоимость земли;
  • графическое отображение;
  • схема, где указаны границы территории;
  • данные о наличии каких-либо обременений, наложенных на земельный участок в соответствии с нормами российского законодательства;
  • чертеж территории, который наглядно отображает имеющиеся обременения.

Образец договора ипотеки земельного участка

Законодатель ссылается на п. 4 ст. 340 ГК РФ, устанавливая правило о возможной ипотеке находящихся или строящихся на закладываемом земельном участке зданий или сооружений исключительно при заключении договора ипотечного кредитования участка, но не права его аренды.

Содержание статьи Гражданского кодекса РФ дает возможность заметить, что регулируя отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества, к примеру, здания или сооружения, законодатель мало внимания уделяет вопросу о судьбе земельного участка, этот аспект является слабо урегулированным.

Когда собственник отчуждаемого здания будет одновременно обладать правом собственности на земельную территорию, законодательство будет прямо указывать на его обязанности по отчуждению земель и сооружения в рамках договора ипотеки.

ГК РФ в п. 2 ст. 552 регламентирует условия купли-продажи. Так, в соответствии с этим актом, когда продавец недвижимости является собственником территориальной зоны, где располагается продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на землю. При этом может передаваться не полный земельный участок, а только его часть.

Определение доли права собственности над землей будет устанавливаться в соответствии с необходимостью использования участка земли для нормальной эксплуатации товара. Также законодатель оставляет за сторонами возможность самостоятельного изменения каких-либо условий сделки путем внесения в письменный договор определенных пунктов.

Постулаты, описанные в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, немного расширили эти нормы. Они включили в себя указание на то, что отчуждение здания, расположенного на участке земли, если оно принадлежат одному лицу, осуществляется вместе с прилежащей земельной территорией. Статья не допускает отчуждения земельных зон без находящихся на них зданий, строений и сооружений, при условии, что все они являются собственностью только одного гражданина.

Образец договора ипотеки земельного участка

В это же время ст. 553 ГК РФ допускает продажу земельного участка, где находится здание, без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, утратила юридическую силу после внесения изменений в земельное законодательство.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ указанное выше правило не может использоваться при следующих обстоятельствах. Так, оно не применяется в случаях, когда:

  • отчуждению подлечит не полная постройка, а только часть здания, строения, или сооружения, которая фактически не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается постройка, расположенная на земельном участке, изъятом из оборота. Юридическая процедура изъятия земельной территории из оборота регулируется ЗК РФ;
  • когда отчуждаются строения, находящиеся на ограниченном в обороте участке и принадлежащие одному гражданину, при условии, что федеральное законодательство не дает возможности предоставлять такую земельную зону в собственность гражданам и юридическим лицам.

Л. Наумова высказывала свое мнение, что Закон об ипотеке противоречит другим нормам в ст. 46. Она мотивировала это ссылкой на статью 35 того же нормативно-правового акта. В норме сказано, что отчуждение земельной территории не допускается без одновременного отчуждения стоящего на ней объекта недвижимого имущества в виде здания или сооружения, если такая постройка принадлежит собственнику участка земли также на праве собственности.

Если передача имущества по залогу влечет за собой отчуждение этого имущества, то логично полагать, что ипотека земельного участка без одновременной ипотеки здания, стоящего на этой земле, спровоцирует признание сделки ничтожной.

Именно этому объект недвижимости, который станет предметом залога по договору ипотечного кредитования, должен быть заложен вместе с земельным участком. Описание этих объектов следует производить одновременно. Таким образом, мы приходим к выводу, что договор об ипотеке земельной зоны с расположенным на ней зданием должен полностью повторять форму и содержание аналогичного соглашения, оформленного в отношении постройки с одновременной ипотекой земельного участка, на котором она располагается.

При этом не стоит забывать, что под постройкой может подразумеваться как готовый объект, сданный для эксплуатации, так и недостроенное здание, то есть объект незавершенного строительства. Ничтожной сделка будет объявлена в том случае, если стороны заключили договор ипотеки с залогом земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости без одновременного залога сооружения или здания.

Перспектива гражданского законодательства в вопросах ипотеки

Говоря о п. 3 и п. 4 ст. 340 ГК РФ, можно без сомнения отметить их разительные отличия. Как говорится в п.3 ст. 340 ГК РФ, который имеет императивный характер, ипотека здания допускает одновременную ипотеку земли. При этом договор на 2 объекта кредитования должен быть единым.

Все же необходимость в дополнительном регулировании все еще не отпала, и нормы продолжают помогать гражданам разрешать спорные вопросы в области правоотношений по ипотеке. Принято считать, что необходимость в дополнительных нормах исчезнет после того, как правила, указанные в п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст.

Правила регистрации договора

Образец договора ипотеки земельного участка

Среди основных терминов в договоре числится:

  1. Залогодатель или заемщик. Это лицо (юридическое/физическое), передающее участок в ипотеку.
  2. Залогодержатель или кредитор. В роли кредитора выступает учреждение, которое принимает недвижимость в качестве обеспечения по договору займа.
  3. Ипотека. Представляет собой вид обеспечения для исполнения обязательств по кредитному договору. Если заемщик не в силах выполнить обязательства, прописанные в договоре, залогодержатель имеет право удовлетворить свои интересы за счет недвижимости, находящейся в ипотеке.
  4. Предмет ипотеки. Это недвижимость, переданная заемщиком кредитору и являющаяся гарантией исполнения им своих обязательств. В роли предмета ипотеки выступают участки земли, назначение и перечень которых определен законодательством. Залогодатель может распоряжаться ими по договору. На отчуждение участков на период действия кредитного договора накладывается нотариальный запрет, то есть недвижимость находится под «арестом». Постройки, присутствующие на участке, становятся частью ипотеки, если в договоре не указано иное.

Чтобы зарегистрировать и оформить договор ипотеки в ЕГРП необходимо:

  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • договор ипотеки;
  • платежное поручение о внесении оплаты за выписку из реестра прав;
  • доверенность и документы в случае, если интересы заемщика представляет уполномоченное лицо;
  • копия справки о присвоении номера плательщика налогов;
  • предоставление кадастровой выписки.
  1. Залогодатель или заемщик. Это лицо (юридическое/физическое), передающее участок в ипотеку.
  2. Залогодержатель или кредитор. В роли кредитора выступает учреждение, которое принимает недвижимость в качестве обеспечения по договору займа.
  3. Ипотека. Представляет собой вид обеспечения для исполнения обязательств по кредитному договору. Если заемщик не в силах выполнить обязательства, прописанные в договоре, залогодержатель имеет право удовлетворить свои интересы за счет недвижимости, находящейся в ипотеке.
  4. Предмет ипотеки. Это недвижимость, переданная заемщиком кредитору и являющаяся гарантией исполнения им своих обязательств. В роли предмета ипотеки выступают участки земли, назначение и перечень которых определен законодательством. Залогодатель может распоряжаться ими по договору. На отчуждение участков на период действия кредитного договора накладывается нотариальный запрет, то есть недвижимость находится под «арестом». Постройки, присутствующие на участке, становятся частью ипотеки, если в договоре не указано иное.

В графе об особых отметках должностные лица, производящие государственную регистрацию документа, вносят сведения, касающиеся прав на заложенный земельный участок с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Ипотека регистрируется в отношении того имущества, которым обладает застройщик, выступающий в роли залогодателя.

Таким образом, мы делаем вывод о том, что регистрируется только ипотека принадлежащего застройщику на праве собственности территориального участка, где будут производиться строительные работы. В том случае, если застройщик является арендатором земель, то регистрируется договор ипотечного кредитования, в котором в качестве предмета залога стороны называют право аренды территориальной зоны, предназначенной для возведения здания.

Предметом законного ипотечного кредитования также является строящийся или создаваемый многоквартирный дом или иной вид недвижимого имущества. Эта собственность в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве будет обеспечивать выполнение застройщиком обязательств перед участниками договора.

Законная ипотека может быть зарегистрирована в государственных структурах при условии, что имущество, признанное предметом залога:

  • будет создано застройщиком;
  • право собственности застройщика на имущество-залог будет зарегистрировано в порядке, установленном законодательством РФ.

Перед тем, как имущество будет создано, а права застройщика будут оформлены должным образом, должностные лица местного регистрационного органа государственной власти вносят в ЕГРП информацию, связанную с тем, что ипотека земельного участка или права аренды распространяется на создаваемый на этой территории объект недвижимости.

Законодательство, регулирующее области долевого строительства, не регламентирует эти вопросы, однако можно догадаться, что такая отметка в едином реестре адресована органу власти и имеет своей целью обеспечение внесения записи о законной ипотеке. Такой механизм используется государственными органами и при осуществлении регистрационных мероприятий в отношении договора об ипотеке земли.

Выход законодателя

Так, положение п.4 ст.340 ГК РФ становится диспозитивным. Законодатель смягчает сложившую ситуацию и позволяет залогу на земельный участок распространяться на здания, стоящие или строящиеся на территории, если договором не предусмотрены иные условия. Эта оговорка о праве сторон на внесение в договор особых требований и условий позволяет немного стабилизировать положение, но не исправляет его полностью.

Если ранее мы видели яркое противоречие между принципами, зафиксированными в ГК РФ, а также между нормами, содержащимися в статьях ФЗ «Об ипотеке», то теперь можем проследить за дополнением этих норм логичными оговорками. Присутствующий в законе «двойной стандарт» предполагает, что залогодатель может выбирать одну из наиболее удобных конструкций.

Со стороны законодательных органов до их пор остается не проясненным вопрос, касающийся перехода прав на сооружение, стоящее на земле, переданной в залог по договору ипотеки. Ранее существовала норма, которая регламентировала следующий порядок. При ипотеке земли право залога на находящиеся или возводимые на нем постройки не распространялось.

При этом существовало условие, согласно которому право залога не распространялось на вышеназванное имущество, если иных условий не было предусмотрено сторонами в пунктах договора ипотечного кредитования.

Если говорить иначе, то закон предусматривал распространение залога на расположенные на участке здания и сооружения, как иные объекты недвижимого имущества. Но действие залога распространялось исключительно при наличии соответствующих пунктов, оговоренных сторонами сделки в ипотечном договоре. Без прямого указания на такие права в соглашении сторон действие залога в отношении здания и сооружения, стоящего или возводимого на территориальном участке, сданном в залог, определялось правилами п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке.

Нормы, прописанные в ГК и Законе об ипотеке, дают возможность сделать ряд полезных выводов. Также они позволяет участникам соглашения использовать прогрессивные методики составления договора и пользоваться своими правами на внесение специфических условий в договор ипотеки.

Так, залогодатель и залогодержатель имеют возможность исключить некоторые объекты из ипотеки. Единственным исключением из общего правила является ипотека земель сельскохозяйственного назначения. Если залогу подлежат сельскохозяйственные территории, то все строения, находящиеся на них и прочно связанные с ними, будут являться предметами залога. Данное правило прописано в п.4 ст.64 Закона об ипотеке.

Многие правовые аналитики предсказывают расширение вышеуказанной нормы. Действительно, довольно логично предположить, что законодатель примет решение о распространении этого правила на все гражданско-правовые отношения в области ипотечного кредитования. Такое общее правило смогло бы распространить единые нормы и устранить существующие коллизии.

О единой судьбе заложенного имущества

Договор об ипотеке

Заемщик должен помнить, что в случае несоблюдения обязательств по договору, кредитор имеет полное право подготовить обращение взыскания. Данная процедура может выполняться в следующих случаях:

  • просрочка платежа по кредиту;
  • заемщик начал самовольное строительство или сдал участок в аренду;
  • была сделана попытка изменить назначение земли.

Этот аспект должны обязательно учитывать заемщики при совершении определенных действий с земельным участком. Все эти действия должны быть заранее обговорены с другой стороной или при заключении документов. В противном случае могут возникнуть дополнительные сложности, требующие скорейшего решения.

Если заемщик нарушает обязательства договора, банк подготавливает обращения взыскания. Но чтобы продать участок, находящийся в залоге, необходимо доказать несоблюдение заемщиком условий соглашения.

Законодателем предусмотрен запрет на взыскание участков сельскохозяйственного назначения до окончания сезонных работ.

Отходя от императивных норм, законодатель в правовом смысле разделяет сооружения и земельный участок, делая из низ самостоятельные объекты залога. При этом судьба вещей не совпадает.

Это подтверждается регламентаций возможности сторон, действующих в рамках договора ипотечного кредитования, на включение каких-либо иных обстоятельств, условий заключения договора. В рамках иных условий вполне могут быть предусмотрены права на залог земельной территории без учета залога на здания и сооружения, прилежащие к нему.

Здесь законодатель отошел от правила, согласно которому существует принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов. В соответствии с этим основным принципом гражданского законодательства все прочно связанные с земельной зоной     объекты должны следовать судьбе участка. При этом правило содержит оговорку.

Согласно оговорке правило может быть нарушено в тех случаях, когда это напрямую прописано в федеральных законах или Земельном кодексе РФ. При этом какие-либо отступления от регламентированного законом принципа должно быть обусловлено совокупностью объективных юридических, социальных, экономических, политических и других причин.

В рамках такого понятия норма п. 4 ст. 340 ГК РФ не является неким отступлением от общепринятого в праве принципа. Именно по этой причине он был введен в содержание Гражданского кодекса.

Правоведы не раз высказывали свои точки зрения по отношению к судьбе имущества, отчуждаемого в рамках договора ипотеки. Залог по ипотеке в виде земли и построек, по мнению В.В. Витрянского и О.М. Козыря, должен следовать единой судьбе.

Этот принцип был подержан и А.А. Маковской, которая говорила о том, что любые сделки, влекущие отчуждение имущества в виде зданий и земель, на которых они расположены, будь то купля-продажа, мена, доверительное управление или дарение, должны содержать условие о единой судьбе вещей. Предмет конфискации и реквизиции в виде земельных территорий и находящихся на них построек также должен переходить к одному владельцу.

Нормы, зафиксированные правотворческими органами в п. 4 ст. 340 ГК РФ, должны вступать в действие только в случаях, если залогодатель на момент заключения договора владеет исключительно землей, а на территориальном участке нет никаких построенных или недостроенных зданий, строений или сооружений, которые бы входили в его собственность.

Несовершенство закона

Из вышесказанного мы может сделать логичный вывод о том, что в ипотечном договоре должны быть письменно указаны 2 объекта ипотеки, а именно:

  1. здание;
  2. земельный участок или право на аренду территории.

Многие мыслители, которые занимаются изучением аспектов правоприменения, указывают на то, что современное законодательство не должно содержать в себе диаметрально противоположных норм. Дело в том, что современное российское гражданское право перенасыщено противостоящими друг другу гражданско-правовыми нормами.

Диаметрально противоположные подходы законодателя к разрешению юридических вопросов, связанных с регулированием процедуры заключения договора ипотеки на помещение и прилежащую к нему землю воплощаются в нормах Гражданского кодекса. Статьи не согласуются между собой, общий порядок заключения сделок остается незавершенным.

Ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает понятие предмета законной ипотеки. Законная ипотека, призванная обеспечивать исполнение обязательств застройщика, имеет своим предметом имущество, которое принадлежит застройщику, а именно:

  • территориальный участок, который находится в собственности застройщика или принадлежит ему на основании договора аренды земельного участка;
  • создаваемый или возводимый на участке многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества.

Регистрация соглашения об ипотеке

Окончательное оформление сделки предполагает регистрацию письменного договора, заключенного между сторонами, в государственных органах власти. Какие данные госслужащие вносят в реестрЗакон о регистрации в п. 3 ст. 25.1 указывает на то, что в единый реестр вносятся записи о:

  • заключении договора участия в долевом строительстве;
  • изменении содержания договора участия в долевом строительстве;
  • расторжении договора участия в долевом строительстве;
  • об уступке прав требования в рамках заключенного и действующего соглашения об участии в долевом строительстве.

Существенные и дополнительные условия ипотеки

После того как заемщик подпишет ипотечный договор, ему придется понести определенные финансовые расходы. Во-первых, ему надо заплатить за то, чтобы на участок приехали сотрудники банка – там будет произведен осмотр и анализ местности. Затем на место следует пригласить команду имеющих лицензию оценщиков – их услуги также придется оплачивать будущему владельцу земельного участка.

Вдобавок, заемщика ждет уплата комиссионного вознаграждения банка за то, что был открыт кредитный счет. При сборе необходимого пакета документов будут бумаги, требующие нотариального заверения. Как вы понимаете, услуги частного нотариуса тоже придется оплачивать.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 содержит в себе некоторые разъяснения, касающиеся фиксации в договоре указанных пунктов. Норма включает требование указывать в качестве предмета залога и здание, и землю. В противоположной ситуации сделка будет признана судом ничтожной, то есть не влекущей никаких юридических прав и обязанностей для сторон договора.

Образец договора ипотеки земельного участка

Учитывая противоречивые положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ Пленум ВАС РФ дал свои разъяснения по этому поводу. В Постановлении от 24.05.2005 N 11 он указал правило, согласно которому требование об обязательном залоге здания и права аренды на землю, где расположена эта постройка, является излишним и обременительным для участников оборота. По это причине указанная норма теперь не используется.

Так, в нормах законодательного акта указано, что при залоге сооружения, расположенного на арендованной земельной территории, судьба этого права аренды должна следовать судьбе сооружения. Этот принцип распространяет свое прямое действие даже в тех случаях, когда постройка не заложена по договору ипотеки.

Если возникают обстоятельства, требующие обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации, то приобретатель заложенного здания станет полноправным владельцем земель и обладателем права аренды земельного участка.

Позицию Л. Наумовой подтвердило и Постановление Пленума ВАС РФ от 24.05.2005 N 11. Оно указало на невозможность отчуждения территории без прилежащего к ней здания, строения или сооружения. Это правило действует в случае, если постройка принадлежат одному лицу.

Так, сделки, имеющие своей целью отчуждение построек без соответствующего земельного участка или отчуждение территориального участка без прилежащих к нему зданий, если все эти объекты являются личной собственностью одного гражданина, признаются законодателем ничтожными. Аналогичный порядок действует при прекращении права на землю, которое спровоцировано следующими явлениями:

  • реквизицией участка;
  • конфискацией здания;
  • обращением взыскания на указанное имущество. Основания, при которых на имущество может быть наложено взыскание, отмечены в ст. 242, 243, 237 ГК РФ.

Процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и на арестованное имущество должника в процессе исполнительного производства идентичны. Здесь действует общий для всех российских сделок принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, содержащийся в нормах гражданского законодательства.

На что обратить внимание перед покупкой земельного участка

Стороны должны оговорить пункты касающиеся:

  • объемов прав, переходящих к ним после заключения сделки;
  • прав, которые не становятся предметом ипотеки автоматически после подписания договора;
  • вопроса о том, переходят ли к залогополучателю при заключении соглашения об ипотеке на сооружение:
  • права на земельный участок;
  • часть прав на земельную зону;
  • право на аренду территории.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector