Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Что делать, если управляющая компания отказывается от нашего дома?

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания.

Но здесь должно присутствовать главное условие – невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства.

Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.

Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг.

Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-­за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны.

При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

  • в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
  • изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
  • исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
  • договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
  • жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение.

Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.

452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома.

Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд.

Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Для каждого дома обязательно выбирается управляющая компания, в обязанности которой входит управление строением, его ремонт и благоустройство. Но нередко от старых домов отказываются УК, поэтому жители таких зданий сталкиваются с серьезными проблемами.

Данные компании имеет право самостоятельно выбирать дома, с жильцами которых будут составлены контракты. Поэтому если фирма за месяц до окончания срока действия договора сообщают об отказе от пролонгации, то далее она перестает заниматься управлением конкретного дома.

После расторжения контракта отправляются жильцам квитанции от непосредственных ресурсных компаний за коммунальные услуги. В доме не проводятся периодические ремонтные работы, а также не моются полы и не выполняются иные аналогичные платные действия.

Правомерные причины

УК могут отказываться от домов по разным основаниям. К ним относится:

  • нарушение значимых пунктов договора жильцами дома;
  • у компании отзывается лицензия на работу;
  • банкротство организации;
  • компания не желает заниматься ремонтом и управлением старых домов, являющихся проблемами, так как постоянно возникают разные серьезные нарушения, требующие вложения значительных средств;
  • отсутствие оплаты от большинства жильцов дома.

Необходимость расторжения договора управления многоквартирным домом возникает у управляющей организации, как правило, при подорожании услуг подрядчика, росте инфляции, кризисных явлениях в экономике, а также при нежелании собственников соглашаться на повышение стоимости услуг.

– Предпринимательское право – Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом

При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.

  • Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.
  • Если собственники МКД не подали иск в судебные органы, то соглашение можно считать расторгнутым. Об основаниях Необходимо тщательным образом изучить все основания, если управляющая компания изъявила желание расторгнуть сотрудничество. Проверку можно осуществить двумя способами:
  1. Обращение к квалифицированным специалистам – юристам, которые специализируются на жилищных вопросах. Юрист оценит ситуацию и даст рекомендации.
  2. В сети интернет можно самостоятельно найти информацию по подобным вопросам, а также ознакомиться с судебной практикой.
  • Обращение к собственникам. В нем нужно указать, на каких основаниях компания отказывается с ними сотрудничать, ссылаясь при этом на законы, а также обозначить, когда УО сложит свои полномочия.
  • Акт-обращение в жилищную инспекцию, в котором надо описать основания прекращения правоотношений с собственниками.
  • Обращение в местную администрацию. В нем необходимо обосновать расторжение договора с собственниками.
  • Документы, содержащие данные о последних месяцах деятельности УК. Предоставить их нужно собственникам.
  • Выписки о состоянии лицевых счетов МКД. Их тоже следует передать жильцам.
  • Отчет о том, каковы были последние траты УО.
  • Протоколы общих собраний жильцов и избрания УК, договоры, заключенные с подрядными организациями. Передать эти документы нужно собственникам.
  • Описание того, в каком состоянии находится общее имущество МКД при расторжении договора. Предоставляется владельцам жилых помещений.
  • Основания для расторжения соглашения со стороны организации
  • Отказ УК от МКД пошагово
  • Об основаниях
  • О документах
  • Что будут делать жильцы после расторжения договора?
  1. Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
  2. Подготовка необходимых документов и отчётности
  3. Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
  4. Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
  5. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
  6. Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.
  1. Обращение к квалифицированным специалистам – юристам, которые специализируются на жилищных вопросах. Юрист оценит ситуацию и даст рекомендации.
  2. В сети интернет можно самостоятельно найти информацию по подобным вопросам, а также ознакомиться с судебной практикой. Прочитав о возможных основаниях для прекращения отношений, можно проанализировать ситуацию и сделать выводы, подходят ли причины под обоснования ГК РФ и ЖК РФ.
  1. Обращения к жителям МКД. Эти бумаги должны содержать все причины и основания для отказа сотрудничать.
  2. Письменное обоснование для местной администрации, в котором будут зафиксированы причины отказа.
  3. Документ, сформированный для жилищной инспекции с прописанными основаниями о прекращении отношений.
  4. Отчеты за последний период проделанной работы УК для предоставления жильцам жилого объекта.
  5. Отчетные документы о последних затратах УК.
  6. Документы о состоянии лицевых счетов собственников МКД.
  7. Документы о состоянии общедомового имущества на момент расторжения соглашения.
  8. Акты проведенных собраний, документы, свидетельствующие избрание УК, соглашения о сотрудничестве с поставщиками и подрядчиками.

Новое в блогах

Отказ от заключении возмездного договора управления ООО.

155 ЖК РФ). В отсутствие заключенного договора исключена возможность оплаты в соответствии с договором, откуда следует, что так называемая управляющая организация своей волей приняла решение отказаться от получения платы в рамках закона («в соответствии с договором»). При таких условиях недопустимо ставить вопрос о неоплате услуг, поскольку имеется реальная преграда для возможности осуществления таких действий.

Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом

Важно:
на совете жильцов должно присутствовать более 50% населения МКД. Именно они должны будут проголосовать и выбрать наиболее подходящую кандидатуру.

Если на совет явилось менее 50%, он автоматически переносится на другую дату. Если ни один из кандидатов УК не набирает по итогу голосования более половины (50%) голосов, то собрание также переносится на другой день. Если кандидат одобрен, далее идёт обсуждение всех нюансов и основных моментов, а после чего подписывается соглашение. Предыдущая управляющая организация должна передать полный пакет документов вновь избранной компании.

При этом передаётся отчётность по затратам и остатку средств на счетах собственников
. После подписания соглашения о сотрудничестве копия остаётся у владельца, а оригинал остаётся в офисе действующей УК.

Подводя итоги, можно отметить, что неуважительное и пренебрежительное отношение к управляющей компании может привести к расторжению договора. Поэтому лучше быть бдительными и действовать исключительно на основании заключённого соглашения с УК.

Частью 8.2. статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений многоквартирного жилого дома отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке. Однако такой отказ от договора возможен лишь при условии невыполнения управляющей компанией условий договора управления и принятии решения о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления домом.

Поэтому возникают много вопросов, в результате чего собственники квартир обращаются за юридической помощью. Законодательные акты в Жилищном Кодексе лишь слегка касаются ГК РФ. При этом вид заключения контракта по управлению жилым многоэтажным домом не предусматривается.

В результате у жителей возникают различные проблемы, которые требуют решения в незамедлительном порядке.

Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Однако, по словам директора НП СРО УН «КИТ», члена Экспертного совета Комитета по энергетике Госдумы РФ Елены Шерешовец, для управляющих организаций существуют два законных способа, чтобы разорвать договорные отношения с жителями МКД:

  1. Вынести вопрос на общее собрание собственников помещений в МКД.
  2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.

Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.

Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.

Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

  1. Договор управления, заключённый собственником помещения с УО, расторгается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
  2. Односторонний отказ от договора управления не противоречит ст. 782 ГК РФ: и заказчик, и исполнитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.
  3. В силу п. 3 ст 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.

Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

С того момента как УК объявила об отказе обслуживать дом, собственники должны оповестить жил. нспекцию, что планируют провести собрание на котором поднимут вопрос об избрании новой УК.

Мила Соболева 13. 04. 2019 в 14:56 Обязательно ли управляющая компания должна расторгать договор управления с Администрацией за 2-3 месяца до окончания срока его действия?

Анита 28. 06. 2019 в 00:39 Доброго времени суток, Мила! Нет, не обязательно. Если и УК и Администрация стабильно сотрудничают и обе стороны все устраивает, договор будет продлен в автоматическом порядке на новый срок.

Однако, если первая УК докажет, что она фактически предоставляла Вам услуги по управлению, а также коммунальные услуги через поставщиков, то жителям придется оплатить их. уважением, Анна Ефименко.

08 Ноября 2019, 19:30 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

659 ответов 124 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Нижний Новгород Бесплатная оценка вашей ситуации Татьяна, в соответствии со ст 161 ЖК РФ- собственники многоквартирного дома сами выбирают способ управления домом на общем собрании.

Общество с ограниченной ответственностью «Комплект сервис» далее — общество «Комплект сервис») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лачын» (далее — общество «Лачын») о признании права управления многоквартирными домами N 8 по ул. Громовой, N 18 и 20 по ул.

Энергетиков в г. Альметьевске (с учетом уточнения предмета требований истцом и выделения судом требований к другим ответчикам в отдельные производства). Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в конце 2006 г. общими собраниями домовладельцев многоквартирных жилых домов N 8 по ул. Громовой, NN 18 и 20 по ул.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Энергетиков в г. Альметьевске общество «Комплект сервис» избрано управляющей компанией этих домов и заключило с домовладельцами агентские типовые договоры на управление, а в марте 2007 получило дома в управление по актам приема-передачи (т. 1, л. 31). В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены муниципальное учреждение «Департамент жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства Альметьевского муниципального района Республики Татарстан» и муниципальное учреждение «Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан».

Решение о предстоящем заключении подобного договора принимается общим собранием, участие в котором принимают все собственники. Условия сделки обсуждаются до собрания, с ними должны иметь возможность ознакомиться все владельцы квартир и коммерческих помещений дома. Для одобрения принятого решения о передаче управления многоквартирным домом УК потребуется более половины голосов собственников.

Рассматривая вопрос взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг, многие упускают из виду, может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от управления домом. Между тем, заключенный с такой организацией договор вполне может расторгаться по инициативе любой из сторон. Рассмотрим, в каких случаях это происходит, и как быть владельцам квартир в МКД после расторжения договора управления.

  1. Непосредственно самими владельцами помещений сообща. Однако воспользоваться таким методом имеют возможность только жители домов, число квартир в которых не превышает 30.
  2. Через созданную некоммерческую организацию — ТСЖ, а точнее, ТСН. В нее входят выбранные из числа владельцев недвижимости в том же комплексе члены органов управления.
  3. Путем заключения соглашения с лицензированной компанией, управляющей домами на профессиональной основе.

Гражданским законодательством односторонний отказ от исполнения обязательств по сделке допускается только в случае серьезных недочетов со стороны второго контрагента. Так, жильцы имеют право от услуг управляющей компании отказаться, если она не выполняет предусмотренных договором управления работ полностью или частично.

Есть продавец, который разложил товар на прилавке. Есть покупатели, которые заглядывают в магазин и изъявляют желание купить товар предлагаемый продавцом. Публичность договора в том, что продавец не может отказать покупателю по признакам половой дискриминации «Уйди жэнчина тут мужчыны покупают! или расовой «Неграм не продаем! и т. п. и т. д. Продавец обязан продать товар любому, кто захочет купить этот товар.

Теперь сравним с договором управления. Представим себе офис управляющей компании и туда входит председатель товарищества собственников жилья по улице Красивая дом 1, который по Уставу ТСЖ уполномочен заключать договоры и в том числе, договор управления. Заходит, такой гордый председатель и заявляет:

  • Большие долги жителей МКД за коммунальные услуги.
  • Нарушение договора со стороны собственников.
  • Некорректное поведение собственников.
  • Задолженность по оплате за содержание и ремонт дома.
  • Необоснованные и завышенные требования жильцов к УК, которые не прописаны в соглашении.
  • Жители дома мешают УК осуществлять свою деятельность.
Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

162 ЖК РФ, пункт 8

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Нарушение пунктов подписанного договора управления – прямой повод к его расторжению, без согласия другой стороны.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Жильцы вправе потребовать замены УК по причине ненадлежащего исполнения предусмотренных обязанностей, но и управляющая организация может отказаться от дома, если потребуется выполнение дополнительных обязанностей, о которых ранее речи не шло.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

При нарушении условий договора – это повод для разрыва отношений между УК и МКД.

Управляющая компания, выбранная собственниками, не вправе отказаться от заключения договора управления

Действующим законодательством право самостоятельного выбора способа управления домом передано собственникам квартир и других помещений в нем. Точнее, их общему собранию.

Именно этот орган может решить, кто и на каких условиях будет выполнять все необходимые работы по содержанию самого дома и прилегающей к нему дворовой территории в нормальном состоянии, выполнять капитальный ремонт.

Существует несколько способов организации управления МКД:

  1. Непосредственно самими владельцами помещений сообща. Однако воспользоваться таким методом имеют возможность только жители домов, число квартир в которых не превышает 30.
  2. Через созданную некоммерческую организацию — ТСЖ, а точнее, ТСН. В нее входят выбранные из числа владельцев недвижимости в том же комплексе члены органов управления.
  3. Путем заключения соглашения с лицензированной компанией, управляющей домами на профессиональной основе.

Решение о предстоящем заключении подобного договора принимается общим собранием, участие в котором принимают все собственники. Условия сделки обсуждаются до собрания, с ними должны иметь возможность ознакомиться все владельцы квартир и коммерческих помещений дома. Для одобрения принятого решения о передаче управления многоквартирным домом УК потребуется более половины собственников.

Договор подписывает руководитель управляющей компании, выступающей с одной стороны, и всеми владельцами квартир – с другой. Однако Жилищный кодекс допускает, что в качестве подписывающей соглашение стороны могут выступать только те владельцы квартир, на чью долю приходится более половины всех общего собрания.

Просыпаемся мы лишь тогда, когда наталкиваемся на прямой отказ от обслуживания. Давайте разберемся в том, если ли право у управляющей компании отказываться обслуживать дом, расторгая при этом правоотношения с потребителем.

Самое главное, что следует понимать — процедура снятия обязанностей с управляющей конторы обладает специфическим регламентом, правила которого нарушать нельзя. Однако в целом порядок фиксации отказа довольно прост, главное основательно подойти к вопросу изучения его этапов.

Частью 8.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. В иных случаях договор управления может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке по заявлению одной из сторон договора.

Именно поэтому была подготовлена эта статья, собравшая часто задаваемые вопросы и предоставляющая подробные ответы на них. Сразу стоит отметить, что ТСЖ или управляющая компания что лучше и что хуже каждый дом должен решать сам на собрании жильцов.

Кроме того, стоит узнать и о том, как вернуть ОДН и насколько это реально сделать.

Не будет лишним ознакомиться и с другими материалами, опубликованными на этом проекте, так как они дают возможность получить актуальную информацию не только по работе с жилищно-коммунальным хозяйство и предоставляемыми услугами, но и по такому понятию, как общедомовые нужды и приборы учета, а также компенсация за коммуналку кому полагается и как ее добиться.

Как выбор УК, так и отказ от управляющей компании может быть выполнен исключительно при проведении общего собрания владельцев домовой недвижимости в МКД, а не является самовольным действием отдельного собственника квартиры дома.

Подписываемый договор в УК имеет срок действия 3 года, после чего может быть продлен или нет, и тогда будет выбран другой орган для управления домом, а если такового не будет, то этим займется городская администрация. Поэтому переход в другую управляющую компанию доступен любому МКД.

В обязательном порядке создается инициативная группа, участники которой займутся разъяснением среди всех жильцов дома общей позиции и ответят на вопросы потребителей коммунальных услуг.

После этого подготавливается предложение на отказ от УК, которое требуется рассмотреть во время проведения общего собрания и принять по нему решение.

Обосновать данное решение необходимо только в том случае, когда подписанный договор не подошел к концу. Нужно помнить о том, что понадобиться доказательство того, что компания не справляется со своими обязанностями и не может быть управленцем для конкретного дома, иначе суд примет ее сторону. О ТСЖ можно прочитать в другой статье данного проекта, которую легко найти поиском по сайту.

Как показывает практика и действующее законодательство, управляющим компаниям, которые занимаются управлением МКД, не дано право на расторжение договоров с собственниками жилья дома.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Подробности по этому вопросу можно найти в части 8-й статьи 162 ЖК Российской Федерации и статье 450 Гражданского кодекса России. Но стоит обратить внимание на то, что именно написано в договоре с УК, так как там подобное действие может быть предусмотрено.

Отказ может произойти после того, как договор на управление многоквартирным домом будет завершен по сроку действия, а это, в среднем, 2 -3 года.

В такой ситуации стоит создавать ТСЖ или другую структуру для управления МКД или начать поиск новой УК.

Образец заявления по ремонту и содержанию жилого помещения можно найти на сайте госуслуг или управления ЖКХ России.

Как показывает практика, подобное решение не удастся провести, так как полный отказ законом явно не предусматривается, ведь все равно кто-то должен будет заниматься как текущий, так и капитальным ремонтом многоквартирного дома, а деньги на эти нужды будут собирать с жильцов, что может быть сделано разными путями, в том числе созданием для дома спецсчета.

Если есть необходимость отказаться от полученной субсидии, к примеру, по причине того, что она не подходит под имеющиеся запросы или в другом случае, необходимо подавать соответствующее обращение в органы социальной защиты населения.

Если договор был подписан после проведенного открытого конкурса, то односторонний отказ не может быть подан раньше, чем через 1 год после подписания с компанией договора на обслуживание.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Если говорить о самом решении, то оно обязано быть принято до того, как подойдет к концу срок действия договора управления, о чем сказано в части 8.1. статьи 162 Жилищного кодекса России.

Документы

При отказе сотрудничать с МКД управляющая компания должна составить множество различных документов. Впоследствии эти документы должны быть переданы в уполномоченные инстанции, а также отправлены жителям дома.

К ним относятся:

  1. Обращения к жителям МКД. Эти бумаги должны содержать все причины и основания для отказа сотрудничать.
  2. Письменное обоснование для местной администрации, в котором будут зафиксированы причины отказа.
  3. Документ, сформированный для жилищной инспекции с прописанными основаниями о прекращении отношений.
  4. Отчёты за последний период проделанной работы УК для предоставления жильцам жилого объекта.
  5. Отчётные документы о последних затратах УК.
  6. Документы о состоянии лицевых счетов собственников МКД.
  7. Документы о состоянии общедомового имущества на момент расторжения соглашения.
  8. Акты проведённых собраний, документы, свидетельствующие избрание УК, соглашения о сотрудничестве с поставщиками и подрядчиками.

Управляющая компания может самостоятельно расторгнуть договор с собственниками многоквартирного дома, если те не удовлетворяют ее требования. Если отказаться желают владельцы имущества в конкретном доме, необходимо сделать следующее:

  1. Принять соответствующее решение об отмене обслуживания нужно до окончания срока заключенного договора.
  2. Если вовремя не успеть, договор будет продлен. В итоге процедуру по отмене можно запустить не раньше чем через 12 месяцев.
  3. Проведите собрание всех проживающих жильцов в доме.
  4. Каждый из них должен получить копию заявления о расторжении договора в письменном виде.
  5. Протоколы направляются в руководящие инстанции.

Только после проведенных выше действий отказ будет сформулирован согласно законодательству Российской Федерации.

Если возникнут в процессе пользования многоквартирным домом трудности, на помощь придут юристы по Жилищным делам, которые разбираются в каждой мелочи. Поэтому если вы не знаете, как правильно отказаться от услуг управляющей компании, юристы в вашем распоряжении.

Список документов

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Если вы не знаете, что нужно для того, чтобы отказаться от управляющей компании, предоставьте следующий список документов:

  • Контракт, который был подписан обеими сторонами: собственниками и управляющей компанией;
  • Протокол собрания;
  • Заявление о том, что жильцы отказываются от услуг, которые предоставляет жилищная организация;
  • Свидетельства о том, что квартиры принадлежат собственникам.

Если с управляющей компанией возникнут проблемы, ее можно сменить в ускоренном порядке.

Компания не может самостоятельно отказаться от многоквартирного дома. При необходимости, ей предоставляется лишь право отменить курирование. Окончательное решение принимают собственники. Если организация обращается в суд, то договор может быть расторгнут по решению суда в принудительном порядке. Если собственники отклонят такое предложения, то договор продолжает действовать и УК должна нести ответственность за выполнение своих обязательств.

Если УК прекратила исполнять свои обязательства вне зависимости от решения собственников на общем собрании, они имеют право обратиться в судебные органы с соответствующей жалобой. Письмо должно включать описание недобросовестного поведения и невыполнения договорных обязательств. Если решение суда будет принято в пользу собственников, они получат моральную компенсацию в денежном эквиваленте.

Очень часто мы сталкиваемся с расторжением договора между сторонами ввиду отказа собственника от сотрудничества. Достаточно редко случаются ситуации, когда сама управляющая компания может осуществить действия по расторжению договора
.

  • Обращение к собственникам.
    В нем нужно указать, на каких основаниях компания отказывается с ними сотрудничать, ссылаясь при этом на законы, а также обозначить, когда УО сложит свои полномочия.
  • Акт-обращение в жилищную инспекцию
    , в котором надо описать основания прекращения правоотношений с собственниками.
  • Обращение в местную администрацию
    . В нем необходимо обосновать расторжение договора с собственниками.
  • Документы, содержащие данные о последних месяцах деятельности УК
    . Предоставить их нужно собственникам.
  • Выписки о состоянии лицевых счетов МКД
    . Их тоже следует передать жильцам.
  • Отчет о том, каковы были последние траты УО.
  • Протоколы общих собраний жильцов и избрания УК,
    договоры, заключенные с подрядными организациями. Передать эти документы нужно собственникам.
  • Описание того, в каком состоянии находится общее имущество МКД
    при расторжении договора. Предоставляется владельцам жилых помещений.
Дорогие посетители! На сайте предложены типовые варианты решения проблем, но каждый случай индивидуален и имеет свои нюансы.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по бесплатному телефону
7 800 350-23-69 доб. 504 (консультация бесплатно)
  1. Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьезными и не противоречить действующему законодательству.
  2. Подготовка необходимых документов и отчетности
  3. Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведенных работах за последний период.
  4. Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
  5. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
  6. Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.
  • игнорирование работ, требуемых для обслуживания дома;
  • отсутствие услуг, прописанных в договоре;
  • низкое качество проводимых работ и предоставляемых услуг;
  • отсутствие реакции со стороны руководства УК при поступлении запросов от собственников дома, связанных с требованием предоставить ту или иную информацию.
  • неудовлетворительном исполнении обязанностей;
  • окончании даты, по которую действовали полученные разрешительные документы;
  • нарушениях в ведении установленной документации;
  • выявлении несоответствий в финансовой отчетности и других нарушений, предусмотренных законом.
Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Договор может быть расторгнут при лишении управляющей компании лицензии.

  • подписание мирового соглашения с жильцами о досрочном разрыве договоренностей;
  • решение судебной инстанции по результатам рассмотрения дела.
  • поиск другой структуры;
  • создание ТСЖ или ЖСК (если дом находится на стадии строительства);
  • определение организации местными властями, если собственники жилья не достигли взаимопонимания по данному вопросу.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Чтобы решение, принятое жильцами, считалось правомочным, за него должны проголосовать не менее половины владельцев.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Если у собственников жилья по истечении тридцати дней не получилось прийти к взаимоприемлемому соглашению, решение принимается местным муниципалитетом.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Отечественное законодательство разрешает УК отказаться в одностороннем порядке от обслуживания дома только при соответствующем решении судебных органов. Такая возможность должна подтверждаться обоснованными причинами.

  1. Обращения к жителям МКД.
  1. Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
  2. Подготовка необходимых документов и отчётности
  3. Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
  4. Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
  5. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления.
  • Секретарь должен составить протокол проведенного собрания, на котором расписываются его участники.
  • УО обращается в местную администрацию с заявлением, где указывает, почему было решено прекратить сотрудничество с жильцами.
  • Затем проводится приемка дома и общедомового помещения собственниками, для чего они вместе с управляющей компанией составляют акт.
  • После Госжилнадзору, местной жилищной и налоговой инспекции представители УК должны представить все необходимые документы, поскольку они в той или иной мере осуществляли контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью компании. Поэтому есть необходимость в оповещении их о прекращении предоставления услуг по содержанию жилых помещений в многоквартирном доме.
  • После того как заявление подано, УО может начинать ликвидацию своей конторы. Собственники же должны в течение месяца определиться, кто будет управлять их домом. За это время сотрудниками управляющей организации должны быть доделаны все незавершенные работы. После этого жильцы принимают у компании помещения и передают их в управление другой УК.

Внимание!

Если в течение 30 дней жильцы не определились, кому они доверят управление домом, выбор компании будет сделан администрацией. Через месяц после подачи заявления о прекращении сотрудничества с владельцами жилых помещений отношения с ними разрываются.

  1. Управляющей организации необходимо составить акт с указанием причин, вынудивших ее инициировать расторжение договора. Основания должны быть достаточными и отвечать требованиям законодательства.
  2. Затем следует подготовить все необходимые документы и отчеты для передачи жильцам. Это нужно, чтобы они были осведомлены, что было проделано управляющей организацией за последние месяцы работы.
  3. Следующий этап – уведомление собственников о снятии полномочий с управляющей организации через 30 дней. Сделать это лучше заблаговременно, чтобы у жильцов было время организовать общее собрание и провести конкурс для выбора нового управляющего.
  4. Далее УК должна оповестить о решении расторгнуть договор жилищную инспекцию и местную администрацию. Для этого потребуется составить акты с объяснением причин такого решения и направить их в соответствующие органы.
  5. До того как полномочия с УО будут сняты, она должна продолжать обслуживать МКД, предоставляя жилищно-коммунальные услуги и проводя необходимые работы.
  6. Если собственники не подадут заявление в суд, то через месяц договор считается расторгнутым.

Важно!

Министерство юстиции РФ в апреле 2016 г. зарегистрировало в Минстрое России от 25.12.2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Порядок). В нем указывается, какие документы УК должна предоставить сотрудникам Госжилинспекции. Помимо них потребуются все решения владельцев жилья, участвовавших в собрании (согласно ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса). До вступления Порядка в силу при подаче заявления о включении в реестр лицензий были нужны копии протоколов общих собраний жильцов и копии договоров управления, отвечающих требованиям ЖК РФ (письмо Минстроя России от 05.08.2015 г. № 24430-АЧ/04).

  • компании предписали устранить нарушение одного и того же лицензионного требования в отношении одного и того же дома;
  • компания не выполнила предписание ГЖИ, и подтверждение этому – вступившее в силу постановление суда.

Основания для отказа от услуг управляющей конторы

Основания и порядок изменения и расторжения договора установлены статьей 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Когда управляющей организации не удалось прийти к соглашению с собственниками, договор может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора пре­дусмотрено такое право. Обычно договор содержит положения, позволяющие управляющей организации отказаться от него, например, если дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые она не отвечает.

Односторонний отказ от договора

Большинство споров между собственниками и управляющей компанией возникает в связи с незаконным отказом последней от договора управления. Принимая решение об отказе, компания ссылается на обстоятельства, не позволяющие ей осуществлять услуги по управлению домом (например, убыточность своей деятельности, отсутствие технической возможности и т.д.).

Законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). С такой инициативой вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

К таким случаям закон относит, во­первых, невыполнение управляющей организацией условий договора. Решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Во­вторых, когда собственники помещений приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Такое право собственники могут реализовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Для управляющей организации ЖК РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом. Односторонний отказ управляющей компании недопустим также в связи с тем, что договор для нее является публичным. Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого обратившегося (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Из положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным для управляющей компании в отношении собственников помещений, поскольку заключение договора для них обязательно, если организация выбрана на общем собрании, а условия договора одинаковы для всех. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике.

Как следует из определения Конституционного суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115­О, обязательность заключения публичного договора при возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от обязательств, если существует возможность их выполнить (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы смысла и правового значения.

Таким образом, правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации не существует.

Расторжение договора в судебном порядке

По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении его условий со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. К подобным случаям, в частности, относятся неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд и ухудшение состояния жилого фонда по вине собственников.

Сегодня подобные дела в судах практически не рассматриваются, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты из­за технической сложности ведения судебного процесса, ведь ответчиками будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие организации взыскивают задолженность по оплате договора в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от пролонгации.

Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании считается предусмотренный статьей 451 ГК РФ — расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдет;

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;

Исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны серьезный ущерб;

Из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По требованию любой из сторон суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между ними расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено управляющей организацией в суд только после получения отказа каждого собственника на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении судебных споров существенными признаются обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта договора; непредсказуемые темпы инфляции; значительное подорожание материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Существует и иная судебная практика по данному вопросу. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16 отмечается, что факт возникновения убытков не является основанием для расторжения договора. Сам по себе факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом, при отсутствии каких­либо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке ЖКХ, по смыслу статьи 451 ГК РФ не относится к обстоятельствам, которые позволяют расторгнуть договор управления.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения и его условия должны быть одинаковыми для всех, поэтому расторжению подлежат все заключенные управляющей организацией договоры.

После расторжения договора собственникам необходимо на общем собрании избрать другую управляющую компанию. Если собрание не будет проведено в течение года после расторжения договоров, органы местного самоуправления обязаны организовать конкурс по отбору управляющей организации.

Список документов

Поэтому подобные действия осуществляют специальные организации, в которой составлен договор
.

Жильцы получают услуги, которые осуществляют систематически, управляющая компания получает оплату своих услуг. Всё честно.

Однако, иногда возникает ситуация, которая заставляет управляющую компанию требовать расторжение договора. Очень часто они связаны с тем, что жильцы, так или иначе, нарушают права управляющей компании.

Причины

Может ли управляющая компания в одностороннем порядке расторгнуть договор? Давайте рассмотрим основные причины, которые могут стать основанием расторжения договора
управления по инициативе управляющей организации.

В первую очередь поговорим о таком важном процессе, как лицензирование. Каждая управляющая компания должна получить лицензию
на осуществление своей деятельности. Подобная норма, прописанная законодательством, является обязательным условием для функционирования организации.

Поэтому, часто управляющие организации, которые не хотят нарушать закон перед собственником
, в случае, если они не прошли процедуру лицензирования, самостоятельно сообщают об этом жильцам.

При этом, самостоятельно являются инициатором разрыва отношений. Но, к сожалению, подобных компаний очень мало, и зачастую, как следует из судебной практики, сотрудником компании проще осуществлять деятельность без лицензии,
нежели чем отказываться от оплаты своих трудов.

Очень часто такое происходит ввиду того, что все денежные средства, которые были собраны жильцами, или иным образом полученные в виде дотаций, были израсходованы на какие-либо мероприятия по благоустройству дома.

Или же, вовсе, недобросовестные сотрудники присваивали денежные средства себе. В виду отсутствия средств на осуществление работы, управляющая компания объявляет себя банкротом, и самостоятельно является инициатором разрыва отношений с многоквартирным домом.

Иногда сотрудники управляющей компании устают от взаимодействия с жильцами
. Иногда их требования бывают неадекватными, не соответствуют действительности, они могут быть исполнены.

Тоже самое касается ситуации в случае, если жильцы не соблюдают пункты договора
, которые прописывают их обязанности в отношении управляющей компании. Например жильцы отказываются платить за использование ресурсов, а также за содержание многоквартирного дома. Не получая оплату за свой труд и старания управляющая компания вынуждена прервать отношения с жильцами.

Существует еще масса причин, которые могут стать основаниями для разрыва отношений. Если вы нуждаетесь в более подробном освещении вопроса, рекомендуем вам ознакомиться с судебной практикой
по данному вопросу.

  1. Управляющей организации необходимо составить акт с указанием причин, вынудивших ее инициировать расторжение договора. Основания должны быть достаточными и отвечать требованиям законодательства.
  2. Затем следует подготовить все необходимые документы и отчеты для передачи жильцам. Это нужно, чтобы они были осведомлены, что было проделано управляющей организацией за последние месяцы работы.
  3. Следующий этап — уведомление собственников о снятии полномочий с управляющей организации через 30 дней. Сделать это лучше заблаговременно, чтобы у жильцов было время организовать общее собрание и провести конкурс для выбора нового управляющего.
  4. Далее УК должна оповестить о решении расторгнуть договор жилищную инспекцию и местную администрацию. Для этого потребуется составить акты с объяснением причин такого решения и направить их в соответствующие органы.
  5. До того как полномочия с УО будут сняты, она должна продолжать обслуживать МКД, предоставляя жилищно-коммунальные услуги и проводя необходимые работы.
  6. Если собственники не подадут заявление в суд, то через месяц договор считается расторгнутым.
  • компании предписали устранить нарушение одного и того же лицензионного требования в отношении одного и того же дома;
  • компания не выполнила предписание ГЖИ, и подтверждение этому — вступившее в силу постановление суда.
  1. В случае если одна из сторон не выполняет условия, оговоренные в соглашении.
  • условие об такой возможности прямо прописано в договоре;
  • прекращение управления многоквартирным домом происходит по согласию обеих сторон;
  • решение о прекращении договора вынес суд по инициативе управляющей компании.
Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

162 ЖК РФ, пункт 8

  • для начала УК следует подготовить акт с изложением причин расторжения соглашения. Поводы должны соответствовать законодательству и иметь основание,
  • далее компания должна подготовить документацию и отчеты, которые впоследствии передаст жильцам для изучения проведенной управляющей компанией работы за последний период,
  • после этого жильцов нужно оповестить о снятии полномочий компанией через 30 дней,
  • все действия должны производиться заранее для предоставления времени жильцам на выбор новой УК, проведение собрания и конкурса,
  • по окончании процесса компания обязана оповестить Жилищную инспекцию и муниципалитет.
  • компания является банкротом или не прошла процедуру лицензирования;
  • владельцы квартир не выполняют условия договора (к примеру, не оплачивают услуги).

Как отказаться от УК: пошаговая инструкция

  1. Сбор жильцов дома, занимающихся общественной деятельностью. Активисты изучают работу УК, формируют предложение расторгнуть договор на основании имеющихся доказательств.
  2. Сбор доказательств. Все та же инициативная группа направляет запрос в УК с требованием предоставить отчетность о проделанных работах, в частности, идет речь о затраченных средствах. Например, это мог быть сбор средств на замену труб, но по факту ничего не произошло. Или жильцы регулярно вносят средства, якобы идущие на заработную плату дворникам, а на деле никаких работ не проводится. Словом, доказательством могут выступить любые сборы от УК, не подкрепленные реальными действиями. Сюда же стоит включить подтверждение факта постоянных перебоев в подаче холодной или горячей воды, проблемы с отоплением, сырость в подвальных помещениях и прочие моменты.
  3. Разъяснительные беседы с проживающими в доме, проводимые членами инициативной группы. В частности, происходит сбор сведений о том, всех ли устраивает деятельность УК, если же нет, то что именно. В этот же момент оглашается предложение отказаться от услуг конкретной конторы со ссылкой на собранные доказательства ее недобросовестности. Вручается письменное уведомление каждому жильцу, оповещающее его о дате, времени и месте проведения общего собрания.
  4. Подготовка документации и предложения по отказу от УК для общего собрания жителей дома.
  5. Проведение собрания. Сбор граждан и все происходящее подробно протоколируется.
  6. Направление заявления и сопутствующих бумаг в управляющую контору. Непосредственно в уведомлении обозначается отказ в дальнейшем продлении договора на предоставление их услуг либо оповещение о досрочном разрыве соглашения.

Поскольку нередко собственники желают побыстрее избавиться от недобросовестной управляющей компании, следует особое внимание обратить на сбор доказательств, удостоверяющих факт невыполнения обязательств. Важно понимать, что в этом случае аргументы должны быть максимально исчерпывающими, потому как, вполне вероятно, что УК выдвинет протест. В этом случае получить допуск к смене управленца удастся только через суд.

Если касаться того, можно ли отказаться от услуг управляющей компании одному собственнику, подобное вполне допустимо и даже реально. Правда инициатору потребуется основательно запастись терпением и собрать обширный пакет документов для доказательной базы. А после все равно провести среди жильцов разъяснительную работу и в целом действовать по обозначенному выше алгоритму. Если же согласия от других собственников получено не будет — отказаться не получится.

Можно ли отказаться от управления компанией?

Да, для этого необходимо:

  • собрать жильцов;
  • проголосовать;
  • если решение принято большим количеством людей, то потребуется отказаться от предоставляемых услуг.

Если один из собственников крайне недоволен , то он должен выступить в качестве инициатора в данном вопросе.

Необходимо собрать жильцов и по результатам будет вынесено решение – какую компанию следует выбрать.

Нужно максимально постараться сделать так, чтобы чиновник поверил правоте инициатора. По сигналу будет проведена проверка. Следует отметить, что по результатам работы составляются определенные акты.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Важно также определить – какие квартиры приватизированы, а какие – нет. Для этого проводится опрос. А также данную информацию допустимо получить в местном муниципалитете.

Затем нужно собраться и обсудить проблему. На общем собрание владельцев объектов недвижимости затрагиваются вопросы, касающиеся смены управляющей компании.

Если выбор осуществлен, то нужно обратиться к врачу. В любом случае, следует объяснить, почему именно эта компания.

Если сбор не получился, то следует напечатать свое предложение и отослать по всем квартирам. Жильцы таким образом проголосуют заочно. Но следует отметить, что решение будет приниматься исходя из занимаемой площади. То есть – 5 человек на 20 квадратах влияют на конечный итог голосования меньше, чем 1 на 50.

В любом случае решение оформляется в письменном виде и подлежит обязательному заверению печатью. Чтобы оно считалось законным, проголосовать должно за 1 вариант не менее 1000 человек.

На очном собрании владельцев помещений принимается решение не только отказаться от услуг действующей ук, но и найти новую. Подобрать управляющую компанию можно на самом собрании.

Обычно выделяют 3 варианта:

  • поиск новой УК;
  • создание товарищества;
  • создание непосредственного управления.

Только в первом случае не требуются какие-либо затраты.

В случае создания ТСЖ и непосредственного правления придется на протяжение длительного времени побегать с различными бумажками по инстанциям.

Непосредственное правление довольно удобно, при нем заключаются прямые договора на поставку коммунальных услуг.

Огромное преимущество имеет данная форма правления – не требуется оплачивать содержание УК или ТСЖ. Но тем не менее, при выборе разных вариантов, у жильцов наблюдаются некоторые проблемы – они не всегда могут договориться между собой и выбрать нужный вариант.

При заключении договора с УК собственникам необходимо думать не только о своих благах, но и об интересах и требованиях самой компании. На сегодняшний день вознаграждение многих управляющих организаций за управление и содержание домов достаточно не большое, а иногда ниже прожиточного минимума. Это связано с тем, что жители не вносят оплату за предоставляемые услуги по каким-то причинам.

На деятельность управляющей компании долги собственников влияют неблагоприятно.
При этом она может как испортить отношения с поставщиками ресурсов, так и расторгнуть контракт с жильцами многоквартирного дома (МКД). В судебной практике нередко встречаются дела, связанные с отказом УК от обслуживания МКД.

Право на защиту своих интересов есть не только у собственников МКД, но и у управляющих организаций, которые хотят также получать выгоду от сотрудничества с собственниками.

Так может ли УК отказаться от обслуживания и расторгнуть договор в одностороннем порядке? Основания для отказа в сотрудничестве строго регламентирует и . Согласно второму законодательному акту расторжение договорных отношений возможно лишь при согласии обеих сторон.

Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

Также ряд определённых действий может стать причиной разрыва отношений, а именно:

  1. В случае если одна из сторон не выполняет условия, оговоренные в соглашении. Из-за чего, впоследствии, другая сторона несёт значительные убытки.
  2. Существенные изменения в условиях, которые напрямую противоречат тем, что прописаны в соглашении.
  3. Расторжение договора управления по инициативе организации с имеющимися серьёзными и существенными условиями (статья 162 ЖК РФ).

Однако при этом необходимо согласие собственников. Собирается общее собрание МКД, на котором УК оглашает своё решение, а жильцы должны одобрить (или не одобрить) этот факт.

Как управляющей компании отказаться от управления домом? Теперь, когда мы перечислили все основания, прибегнем к изучению пошаговой процедуры расторжения отношений компании с жильцами.

  1. В первую очередь жильцов необходимо уведомить
    о том, что разрыв отношений предстоит в ближайшее время. Для этого сотрудники управляющей компании должны инициировать собрание. Они должны оповестить жильцов надлежащим образом о том, когда состоится собрание и где.
  2. Далее, в ходе собрания сотрудники управляющей компании должны огласить причины
    , которые повлекли подобное решение.
  • Обязательно должны быть предложены процедуры медиации, то есть примирения
    . Сотрудники управляющей компании должны предложить жильцам возможность урегулировать споры, если таковое возможно. Если же подобное невозможно, если собственники не согласны выполнять требования управляющей организации, необходимо осуществлять процедуру разрыва отношений дальше.
  • Протокол собрания фиксируются секретарем, на нём ставятся соответствующие подписи.
  • Управляющая компания подает в местную администрацию заявление
    , в котором объясняет причины расторжения договора.
  • С жильцами составляется акт
    , в котором они принимают дом, а также общедомовое помещение в своё управление. После этого сотрудники управляющей компании должны подать соответствующие документы заявления в Госжилнадзора, местную Жилищную инспекцию, а также в Налоговую инспекцию. Все эти органы, так или иначе, но контролировали как финансовую, так и хозяйственную деятельность организации. Теперь их необходимо оповестить о том, что вы больше не осуществляете подобную деятельность
    по управлению многоквартирными постройками.
  • После того, как мы падали заявление, а также ознакомились с процедурой расторжения договора, управляющая компания может потихоньку разбирать офис. Жильцам дается ровно месяц на то, чтобы избрать себе другой способ управления
    . В этот месяц управляющая компания должна завершить начатые работы, а также постепенно сдавать собственникам помещения в многоквартирном доме для приёмки.
  • Спустя месяц
    после того, как компанией были поданы заявления о расторжении отношений в соответствующие органы, отношения разорваны.

    Читайте нашу статью о том, в каких случаях управляющая компания имеет право выписывать предписания собственникам.

    Как мы уже перечислили выше, основаниями являются
    , как невозможность управляющей компании осуществлять свою деятельность ввиду собственных причин, например банкротство или отсутствие лицензии, а также неисполнение собственниками пунктов договора, например оплата счетов за услуги ТСЖ.

    Документы

    Управляющая компания передает все документы
    , которые велись ей на протяжении длительного времени жильцам.

    К ним относятся планы, отчеты о проделанной работе, финансовые документы, бухгалтерия, а также договора с ресурсообеспечивающими организациями.

    Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

    Кроме того, управляющая компания должна предоставить собственникам выписку по счёту дома
    о том, сколько средств осталось в распоряжении жильцов.

    Сама управляющая компания оставляет соответствующее заявление, которое отправляет в важнейшие органы, контролирующие ее деятельность.

    Как действовать в случае отказа управляющей компании от дома

    Для того чтобы у собственников квартир не возникло повода судиться с управляющей компанией, в одностороннем порядке расторгающей договор, потребуется соблюсти ряд формальностей. Порядок необходимых действий будет следующим:

    1. Подготовить документ, раскрывающий причины, по которым УК отказывается от дома. Они должны полностью отвечать положениям гражданского законодательства и быть достаточно вескими.
    2. Подвести финансовые итоги деятельности и составить всю необходимую отчетную документацию. Это, с одной стороны, продемонстрирует добросовестность управляющей компании, а с другой — даст собственникам и новой УК представление об основных направлениях будущей работы.
    3. Заблаговременно поставить в известность жильцов о том, что договор с ними расторгается и причинах этого. Минимальный срок оповещения составляет один месяц. Этого достаточно, чтобы созвать общее собрание и выбрать другую управляющую компанию или иной способ организации обслуживания дома.
    4. Известить о своем решении госорганы, а именно, Жилищную инспекцию и местную администрацию. В переданных в эти инстанции документах должна быть приведена причина принятого решения.
    5. Вплоть до назначенной в извещении даты выполнять свои обязанности по договору в оговоренном объеме. Прекращение оказания услуг возможно не ранее указанного самой же компанией срока.

    Правильно составить договор управления МКД

    Управляющей компании потребуется написать акт-обращение, в котором указать причины прекращения договора. Вместе с ними приводятся ссылки на статьи Гражданского и Жилищного кодексов в качестве подтверждения правомерности такого решения. Этот документ подается в Жилинспекцию, администрацию и представителям собственников квартир. Помимо такого документа, потребуется также составить:

    • извещение для жильцов дома с указанием точной даты прекращения оказания услуг;
    • финансовую документацию по действиям и расходам, выполненным в последние несколько месяцев работы;
    • выписки с лицевых счетов собственников квартир;
    • договоры с подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг;
    • перечень общедомового имущества.

    Отказавшись от соглашения о работе с жильцами многоквартирного дома, управляющая компания берет на себя работу с документами.

    Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

    Так, ею должны быть подготовлены и отправлены жильцам такие документы:

    • обращение к жильцам. В нем должна содержаться информация о причинах обоснованности отказа со ссылками на российское законодательство. Кроме того, должны быть описаны моменты окончания работы управляющей компании,
    • акта для органов Жилищной инспекции, в котором также описываются причины разрыва правоотношений с жильцами многоквартирного дома,
    • обращение в муниципалитет, содержащее причины прекращения сотрудничества с собственниками,
    • приготовление пакета документов о последнем периоде работы УК (обычно указывается один календарный месяц) для предоставления жильцам,
    • имеющееся количество выписок, отображающих лицевые счета МКД для направления их жильцам,
    • бумаги, подтверждающие последние траты компании по управлению домом,
    • все протоколы с собраний, избрания УК, а также копии соглашений о сотрудничестве с третьими лицами должны быть также направлены собственникам,
    • опись общего имущества многоквартирного дома на время расторжения соглашения для представления собственникам.

    Обратите внимание! При согласии собственников жилых помещений на расторжение договора и при отсутствии разногласий и замечаний он может считаться расторгнутым и без обращения в судебные инстанции.

    Ищете ответ? Спросить юриста проще!

    В последнее время получила весьма большое распространение информация о прогнозируемых массовых отказах управляющих компаний от управления многоквартирными домами в одностороннем порядке, в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Представляется, что особую группу риска составляют, прежде всего, те дома, управление которыми станет невыгодным для управляющих организаций и создаст для управляющей компании угрозу аннулирования лицензии.

    Несмотря на это, расторжение договора управления многоквартирным домом со стороны управляющей организации не такое простое мероприятие, каким может показаться на первый взгляд, так как интересы граждан – собственников помещений многоквартирных домов в этом случае находятся под защитой закона.

    Так часть 8 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    Не предусматривает право управляющей компании отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке и нормы жилищного законодательства. Исходя из смысла частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ такое право предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома.

    Гражданское законодательство допускает лишь два случая расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей компании: по соглашению сторон в соответствии со статьей 450 ГК РФ (согласие собственников на расторжение договора управления в этом случае выражается в форме решения собственников многоквартирного дома, принятого в установленном порядке на общем собрании) и в судебном порядке в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ.

    В случае же фактического прекращения управляющей организацией исполнения договора управления многоквартирным домом без соблюдения установленной законом процедуры расторжения договора управления, за собственниками сохраняется право на обращение в судебные органы с требованиями о понуждении недобросовестной управляющей компании к надлежащему исполнению договорных обязательств и компенсации причиненного таким уклонением ущерба. Удачи Вам.)))

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Как отстоять свое право на управление, если управляющая компания вынужденно отказывается от дома по причине лишения лицензии

    Ук отказалась от дома что делать. Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать? Как выбрать способ организации управления домом

    Воздействие на управляющие компании путем исключения домов из реестра лицензий является эффективным. Об этом свидетельствует практика. После того как сведения о МКД уберут из реестра, лицензиат не перестает осуществлять деятельность по обслуживанию этого дома. Прекращает управление он тогда, когда жильцы заключают договор с другой управляющей организацией либо реализовывают другой способ управления МКД. Данные положения прописаны в ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса.

    Решение о том, заключать ли договор с новой УО или реализовать другой способ управления, принимается на общем собрании собственников. Его организацией должен заниматься орган местного самоуправления. Если собрание не было проведено, администрация объявляет открытый конкурс, цель которого — отобрать управляющую организацию. Данная норма содержится в ч. 4 и 5 ст. 200 Жилищного кодекса.

    Возможно назначение органом местного самоуправления временной управляющей компании. В законодательстве это право прямо не прописывается. Но такой вариант предусматривает Минстрой России в письме от 24.04.2015 г. № 12258‑АЧ/04.

    Пример

    Федеральное ведомство разобрало вариант, когда управляющая компания прекратила управление домом. Оно уточняет, что такая ситуация является чрезвычайной, так как ставит под угрозу здоровье граждан, может повлечь за собой материальный ущерб, стать причиной ухудшения жилищных условий. Министерство считает, что такие выводы можно сделать на основании положений Федерального закона от 21.12.1994 г.

    Этот порядок прописан в п. 3 ст. 4.1 Федерального закона № 68‑ФЗ. Комиссия муниципального образования по чрезвычайным ситуациям может назначить управляющую компанию, являющуюся собственностью муниципалитета, ответственной за обслуживание общего имущества многоквартирного дома. Осуществлять управление такая организация будет, пока не проведут открытый конкурс по отбору УК и не вступит в силу договор управления, заключенный с выбранной компанией.

    Возможно заключение с владельцами жилых помещений временного договора по содержанию общего имущества. При этом временная управляющая компания должна выполнять работы и оказывать услуги, обозначенные в извещении о проведении конкурса на право управления многоквартирным домом. Плата за обслуживание МКД с жильцов должна взиматься в размере, который устанавливает орган местного самоуправления.

    Решение о том, заключать ли договор с новой УО или реализовать другой способ управления, принимается на общем собрании собственников. Его организацией должен заниматься орган местного самоуправления. Если собрание не было проведено, администрация объявляет открытый конкурс, цель которого – отобрать управляющую организацию. Данная норма содержится в ч. 4 и 5 ст. 200 Жилищного кодекса.

    Пример

    Федеральное ведомство разобрало вариант, когда управляющая компания прекратила управление домом. Оно уточняет, что такая ситуация является чрезвычайной, так как ставит под угрозу здоровье граждан, может повлечь за собой материальный ущерб, стать причиной ухудшения жилищных условий. Министерство считает, что такие выводы можно сделать на основании положений Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68‑ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Федеральный закон № 68‑ФЗ). При возникновении чрезвычайной ситуации администрация имеет право установить местный уровень реагирования.

    Этот порядок прописан в п. 3 ст. 4.1 Федерального закона № 68‑ФЗ. Комиссия муниципального образования по чрезвычайным ситуациям может назначить управляющую компанию, являющуюся собственностью муниципалитета, ответственной за обслуживание общего имущества многоквартирного дома. Осуществлять управление такая организация будет, пока не проведут открытый конкурс по отбору УК и не вступит в силу договор управления, заключенный с выбранной компанией.

    Возможно заключение с владельцами жилых помещений временного договора по содержанию общего имущества. При этом временная управляющая компания должна выполнять работы и оказывать услуги, обозначенные в извещении о проведении конкурса на право управления многоквартирным домом. Плата за обслуживание МКД с жильцов должна взиматься в размере, который устанавливает орган местного самоуправления.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридические советы