Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельности

Нюансы сделки

Сделки, связанные с нежилой недвижимостью, схожи с обычными, но они имеют ряд нюансов.

При регистрации нежилых строений собственники получают определенные права на них, придерживаясь оговоренных в договоре условий. Регистрация обязательна, ведь она дает право на законное использование места в коммерческих или общественных целях.

Договор считается оформленным только с момента регистрации. Также исполняются все обязательства по передаче объектов по договору купли-продажи. Это официально фиксируется в юридических документах.

Как правило, продавец уведомляет покупателя о состоянии нежилого помещения, возможных затратах по исправлению его недостатков. Информация о правах третьих лиц на недвижимость также не скрывается при оформлении сделки.

Зачастую сторонам не принципиально, для каких именно целей будет сдаваться помещение, главное, чтобы оно не было предназначено для проживания. При таких условиях в договоре кратко прописывается: «Сдается в аренду нежилое помещение».

Сторонами указывается цель использования в зависимости от классификации (административное, торговое, производственное помещение).

Определение «жилой недвижимости» как такового законодательстве РФ отсутствует. Однако в ГК И ЖК подчёркнуты признаки, которые отвечают основным требованиям понятия – быть недвижимым и изолированным объектом, с границами в виде пола, потолка и стен с обязательным входом.

Теоретически их можно сгруппировать как коммерческие помещения (магазины, кафе или офисы), расположенные в доме как его часть. У них также имеются владельцы: на собственников в обязательном порядке оформляется свидетельство о регистрации конкретным лицом. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не годится для постоянного проживания и может применяться только для общественных, административных или коммерческих целей.

При этом возникает спорный вопрос, какими правами обладают лица на нежилое помещение. Общее содержания термина «право собственности» указано в статье 209 ГК РФ. В соответствии с этой статьей хозяину принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Более яркие примеры различия «права владения» и «права эксплуатации» можно найти в главе 34 ГК РФ, где говорится о договоре аренды.

Эксплуатация нежилого здания — что это такое? Эксплуатация нежилого помещения начинается после окончания работ по строительству, реконструкции или перепланировке, когда готовый объект сдаётся подрядчиком в порядке, установленном договором проекта. С данного момента у законного владельца возникают следующие права пользования:

  • использования по своему усмотрению;
  • возмещение полученных убытков;
  • расторжение договора по желанию.

Важно! Под технической эксплуатацией нежилой недвижимости (в зависимости от основных целей) зачастую понимают различный формат ремонтных работ.

Арендой нежилого помещения называется временное или бессрочное пользование помещением собственника на определенных условиях. А сам договор аренды нежилого помещения представляет собой правоустанавливающий документ для арендатора и арендодателя.

Этот документ устанавливает права и обязанности сторон договора, содержит описательные характеристики помещения, заключенные в техническом паспорте помещения (или его экспликации – копии техпаспорта, содержащей всю информацию из него), размер арендной платы, площадь сдаваемого помещения, его назначение и местоположение (адрес и внутри здания).

Что касается аренды нежилых помещений свободного назначения (ПСН), то обычно под ПСН подразумевается отдельное здание малой этажности, либо помещения в таких зданиях.

Свободное назначение подразумевает вариативность использования площади, но при этом остаются действующими технические характеристики помещения, которые диктуют некоторые особенности пользования помещением. Многие арендаторы размещают торговые точки и пункты предоставления услуг в помещениях на первых этажах многоквартирных домов. У таких площадей большие преимущества кроются в их расположении.

Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельности

Обычно первый этаж жилого здания – это улица, большие потоки движения и, соответственно, большее количество посетителей. При этом возникает вопрос – возможно ли брать в аренду нежилое помещение в жилом доме?

Так как юридически договор аренды жилого помещения и нежилого не имеет принципиального различия, то если нежилое помещение находится в жилом доме, никаких препятствий к его аренде возникнуть не может.

Аренда помещений, пользование этими помещениями и прекращение пользования имеет множество различных нюансов. Кратко о некоторых из них.

ОКВЭД и ОКПД

ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономической деятельности) определяет перечень допустимой экономической деятельности на территории Российской Федерации. ОКДП (общероссийский классификатор видов деятельности, продукции и услуг) имеет ту же функцию, что и ОКВЭД, только является более ранним перечнем, не имеет классов.

Также эти два кодификатора отличаются видом кодов. Собственно, при аренде нежилых помещений, эти коды нужны, чтобы собственник/арендодатель понимал, допустим ли этот вид деятельности для функционирования в этом помещении, либо нет.

Более подробно про коды ОКПД и ОКВЭД по сдаче в аренду нежилого помещения мы рассказывали в отдельной статье.

Порядок оплаты

Арендная плата может вноситься единовременно или с установленной периодичностью. При этом она может представлять собой не только денежный эквивалент.

Помимо фиксированной денежной суммы, арендный взнос может взыматься услугами, предоставляемыми арендатором, предоставлением взамен определенной вещи в собственность/аренду, установленной долей от производимой продукции, возложением затрат на улучшение арендуемого помещения.

Про расчет и порядок оплаты за аренду нежилого помещения можно узнать здесь.

Налогообложение

Налогами облагается собственник помещения, арендатор налоги платить не должен.

Информацию о налогообложении аренды нежилого помещения для собственников, являющихся физическими и юридическими лицами или ИП, вы найдете в нашем материале.

Оформление

Если договор заключается на срок меньше года, а после истечения переходит в бессрочный, регистрация для него не является обязательной. Для договоров на срок больше года необходима регистрация в территориальном отделении Росреестра.

Все о порядке оформления аренды нежилых помещений мы рассказывали тут.

Условия расторжения

Договоры аренды условно можно подразделить на срочные (имеющие ограниченный срок действия) и бессрочные (заключаемые на неопределенный срок). Порядок их расторжения несколько различается между собой. Бессрочный договор расторгается тогда, когда у одной из сторон появится такое желание. При этом сторона должна направить другой стороне письменное предупреждение за три месяца до прекращения действия договора.

Предупреждение является обязательным, поэтому, в случае, если арендатор выехал из помещения, не предупредив арендодателя об этом, он остается связанным договорными обязательствами еще в течение последующих трех месяцев. Срочный договор прекращает свое действие по истечению положенного срока.

При этом, если арендатор не съезжает по истечению договора, срочный договор превращается в бессрочный. Расторжение же до положенного срока производится в судебном порядке.

Исходя из Гражданского кодекса, арендодатель в праве взыскать задолженность с арендатора в следующем порядке: при задолженности на большой срок собственник устанавливает дату, до которой долг должен быть погашен, также он может взыскать оплату на два, но не более, месяца вперед.

Недвижимость и бизнес

Не секрет, что в жилой недвижимости заинтересовано примерно в пять раз больше арендаторов, нежели в коммерческих площадях. Удивляться тут нечему, ведь инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве делают предприниматели, чаще крупные, средние. Таких в нашей стране пока относительно мало.

Рынок недвижимости, используемой для получения дохода, зависим от ситуации в стране и в мире, в частности от негативных факторов. Как только наблюдается спад деловой активности, это отражается на спросе на квадратные метры. Ее подъем ведет к активизации арендаторов. Отсюда – скачки цен, характеризующие этот сектор.

Лучшие могут рассчитывать на лучшее

Объекты нежилой недвижимости отличаются от жилых тем, что они не предназначаются для проживания граждан на постоянных или временных условиях.

Они могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности.

ВНИМАНИЕ: Самая распространенная ошибка, которую допускают граждане – это перепутывание понятий нежилых объектов и общего имущества в многоквартирных домах.

В действительности, такие объекты как подъезды, лестничные клетки, лифты, чердачные и подвальные помещения, не принадлежат к категории нежилых, а являются местами общего пользования. Нежилыми являются офисы, магазины, кафе, мастерские и другие объекты.

Нежилые помещения предполагают возможность занятия многими видами деятельности:

  • медицинской;
  • образовательной;
  • коммунально-бытовой;
  • творческой;
  • развлекательной;
  • спортивной;
  • промышленной;
  • административно-управленческой;
  • торговой.

Многие ошибочно понимают суть значения «нежилые помещения», путая его с местами общего пользования. Из-за этой путаницы возникает множество проблем в отношении формирования расчётных сумм за коммунальные услуги. Оплата ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев, которые на общих основаниях должны платить ресурсопредоставляющим организациям за содержание общедомового имущества.

Определение положенных тарифов – обязанность органов местного самоуправления, которые формируют их с помощью данных независимой экспертизы. Для окончательных итогов упомянутые величины используются лишь после их утверждения профессиональной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ.

О том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение и как они оплачиваются, мы рассказывали тут.

Аренда помещения под офис/торговую точку/пункт предоставления услуг от собственника значит, что процедура лишена контрагентов, договор оформляется напрямую, без участия вторых и третьих лиц.

Преимуществами аренды от собственника можно считать:

  • отсутствие комиссии за аренду помещения (обычно ее взымает агент по недвижимости);
  • возможность договориться о дополнительном пакете услуг (например, о возможности предоставлении охраны, уборки помещений);
  • гарантия законности сделки (собственникам дорога их репутация);
  • арендодатель берет на себя все трудности документооборота, коммуналку и оплату налогов;
  • арендуя помещение из первых рук, информация о желаемой площади будет наиболее точной и подробной.

Что касается недостатков, то к ним можно отнести длительность процедуры, так как в отсутствии агента поиск помещения лежит на потенциальном арендаторе, как и составление договора.

Из первых рук помещение можно получить с большими гарантиями надежности и законности, но потратить на это придется больше своего времени.

Как отмечают эксперты, сложная рыночная ситуация, приведшая к тому, что ранее актуальные схемы теряют свою эффективность, делает выгодными инвестиции в коммерческую недвижимость в новом формате. Выгоду могут получить те, кто способны быстро проанализировать, в чем нуждаются клиенты, и принять решение, основываясь на этой информации.

При выборе объекта для вложения средств обязательно проанализируйте все его параметры. Подумайте, на какую категорию арендаторов вы рассчитываете, и постарайтесь предсказать, какие параметры они затребуют от объекта, за который захотят хорошо заплатить. На основе этого выбирайте конкретный вариант. В частности, высок спрос на те помещения, которые расположены в условиях высокой проходимости. В то же время высокая цена при уже имеющейся большой проходимости – свидетельство низкой доходности инвестиций, поэтому избегайте таких объектов.

У нежилых помещений тоже есть свои собственники, статус которых совсем не отличается от квартирантов жилых помещений. От типа и целевого назначения нежилого объекта зависит, кто будет владельцем такой недвижимостью. В теории ими могут быть следующие категории субъектов согласно ст. 212 ГК РФ:

  1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
  2. группа физических лиц;
  3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
  4. Российская Федерация;
  5. субъекты РФ.

Все частные заведения, цель которых коммерческая деятельность, чаще всего находятся в руках физических или юридических лиц. Однако, государственные учреждения тоже могут заниматься коммерцией (унитарные предприятия).

У государственных и муниципальных учреждений собственником является государственный орган или муниципалитет. Собственник обязательно должен быть указан в ЕГРЮЛ поэтому, чтобы точно узнать, кто владеет тем или иным заведением, нужно обратиться в Росреестр или зайти на официальный сайт ФНС.

Часто такую информацию можно найти на официальных ресурсах (сайты, социальные сети) конкретных предприятий, учреждений.

Сколько заработаем?

Известно несколько лет, когда всего лишь за 12 месяцев рост прибыли был вдвое, то есть владение небольшой площадью становилось источником стабильной немалой прибыли. А вот в последние несколько лет не всегда инвестиции в коммерческую недвижимость приносят реальный доход. Многое зависит от выбранного объекта, что вынуждает очень ответственно относиться к принятию решения в пользу того или иного варианта.

Предприниматель может рассчитывать на успех, если он сперва разработал стратегию получения прибыли, учитывающую особенности понравившегося ему объекта недвижимости. В такой ситуации доход от коммерческой площади может превысить возможную прибыль от операций с жилой. Это основано на арендных ставках:

Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельности

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге, Москве и других городах мира имеют еще и такую важную положительную черту: продолжительность получения выгоды во времени. Владея некоторым объектом, предприниматель вправе сдавать его по длительному договору. Это означает, что пассивный доход будет поступать годами.

Условия договора

Что касается условий аренды нежилого помещения, то договор обычно предусматривает размер оплаты аренды и варианты его использования. В случае, если помещение свободного назначения, то варианты его использования ограничивают только технические возможности арендуемой площади.

Важно знать два нюанса, касающиеся этих двух условий:

  1. Если в договоре аренды не указаны характеристики помещения, его расположение и адрес, то договор считается недействительным.
  2. Если в договоре аренды не указана ежемесячная оплата (или размер оплаты аренды в целом), то договор не может признаться недействительным, но при этом оплата будет происходить из расчета средней стоимости аналогичных помещений подобного расположения и площади. Расчет оплаты по договору аренды в таком случае займет длительное время, поэтому необходимо размер оплаты внести в договор.

Что же касается прав и обязанностей арендатора и арендодателя, то вкратце, согласно Гражданскому Кодексу, они представляют следующий перечень.

Для арендодателя

Права:

  • Арендодатель вправе требовать своевременной уплаты арендной платы.
  • Требовать расторжение договора в случае ненадлежащего использования помещения, порчи имущества, задолженности по оплате.
  • Требовать досрочного внесения оплаты по аренде на два месяца вперед в случае существенной задержки уплаты.

Обязанности:

  • Предупреждать арендатора о правах третьих лиц.
  • Вовремя предоставить имущество для начала пользования арендой.
  • Осуществить капитальный ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом/договором.
  • Отвечать за недостатки сданного в аренду имущества.

Для арендатора

Права:

  • Требовать своевременной сдачи в наем имущества и возмещения убытков, причиненных несвоевременной сдачей в наем помещения.
  • Расторгать договор и требовать возмещения убытков от его неисполнения, либо при появлении третьих лиц, о правах которых уведомлен арендатор не был.
  • При обнаружении недостатков требовать снижения размера уплаты аренды, возмещения расходов на их исправление или расторжения договора.
  • Уведомив арендодателя, удерживать при оплате сумму, потраченную на исправление недостатков.
  • Производить капитальный ремонт за счет собственника.
  • С согласия собственника передать помещение в субаренду.

Обязательства:

  • Своевременно вносить арендную плату согласно договору.
  • Пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора.

В этом заключаются права и обязанности обеих сторон договора.

Во что вкладывать деньги?

Как уже было отмечено выше, для коммерческих площадей получаемая их владельцами выгода выше, нежели показатели, свойственные жилым квадратным метрам. Но не всякий объект будет столь же прибыльным, как и другой, предложенный на рынке. Чтобы не ошибиться и не вложить деньги в провальный проект, нужно знать признаки, по которым отличают успешные и перспективные варианты от сопряжённых с неоправданными рисками.

Самые востребованные категории:

  • склады;
  • офисы;
  • торговые площадки;
  • отели.

Критерии, которые необходимо проанализировать:

  • спрос, специфика рынка и предложения;
  • прибыльность, приблизительный период окупаемости в разрезе нескольких вариантов вложения средств;
  • общий итог, позволяющий определить, что из возможного принесет наибольшую прибыль.

Если вас заинтересовали офисы и площадки под магазины, то для них норматив окупаемости – от пяти лет до десятилетия. Для отелей и складов этот промежуток редко бывает менее 7 лет, зачастую растягивается до 11-12.

Коммерческие помещения традиционно востребованы в среде инвесторов. Есть три схемы:

  • приобретение пристроенного, встроенного помещения для последующей передачи по договору аренды;
  • приобретение объекта в новостройке, чтобы перепродать, когда строительство будет завершено;
  • покупка объекта, где в будущем откроется собственный бизнес (возможно, предполагаемый к продаже по мере роста).

Физическое лицо имеет право купить совершенно любую недвижимость – таковы действующие законы. В будущем объект можно передать на правах аренды или перепродать, а также подарить. Но чтобы стать арендодателем, нужно помнить, что коммерческая недвижимость несколько отличается от жилой.

Обратите внимание на такой аспект: когда физическое лицо передает коммерческую площадь в аренду, оно тем самым ведет деятельность, способствующую получению прибыли. По законам страны регистрироваться как предприятие в этом случае не надо. В то же время, если такая деятельность регулярна или удалось заключить договор продолжительностью более года, тогда есть шанс, что вас признают незаконным предпринимателем, за что могут наказать. Как сложится ситуация в конкретном случае, зависит от судебной инстанции и действий собственника.

Особые случаи

Субаренда

Сдача арендуемого имущества в аренду называется субарендой. Нюансом заключения договора субаренды, в отличие от обычной аренды, становится обязательное уведомление о правах третьих лиц и соглашение владельца, прописанное в договоре аренды или в допсоглашении, в противном случае могут возникнуть неприятные последствия.

Переуступка прав аренды — это смена арендатора в договоре. Ее необходимость возникает, если арендатор не может по тем или иным причинам проводить ежемесячный расчет по договору с арендодателем, либо больше не нуждается в объекте недвижимости.

Разница между договорами таких видов аренды не предусмотрена законом. А плата за коммунальные услуги, предоставляемые помещением, не важно каким, должна вноситься в срок и в необходимом объеме при аренде нежилого помещения в любой ситуации.

Случаи затопление нежилого помещения считается нередким явлением. Виновником аварии может быть признан владелец квартиры, проживающий этажом выше, коммунальные службы или арендодатель, если пострадавшая сторона заключила договор на нежилое помещение.

В зависимости от истинной причины возникших проблем, собственники объекта могут обратиться с претензией к соседям, коммунальной службе (за обслуживание технических коммуникаций ненадлежащим способом) или к арендодателю.

Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.

Важно! Грамотно собранный пакет документов, который фиксирует факт залива и определяет виновную сторону, позволит разрешить спор в добровольной форме, не прибегая к судебному разбирательству.

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Чего стоит опасаться

Если вами запланированы инвестиции в коммерческую недвижимость, жизненный цикл объекта выходит на первое место. Выше уже указаны ориентировочные нормативы для окупаемости различных типов бизнеса. Анализируя приглянувшийся вариант, учтите, что эти сроки должны сочетаться между собой. Вы же не хотите, чтобы вашу гостиницу пришлось отдать под капитальный ремонт или даже снести раньше, чем она себя окупит?

Впрочем, самый главный риск несут в себя инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Как бы ни была успешна стройка в тот момент, когда вы перечисляете деньги за квадратные метры, нет гарантий, что ее не заморозят через несколько лет. Всегда есть вероятность, что объект и вовсе прекратят достраивать.

Впрочем, «вторичка» тоже имеет определенные сложные аспекты, делающие рискованными инвестиции в коммерческую недвижимость. Критерии, на которые нужно обратить внимание, указаны выше. Если объект по всем показателям себя проявляет как перспективный, тогда имеет смысл рискнуть и вложить в него деньги.

Возможные проблемы

Чтобы избежать судебных проволочек, необходимо знать четыре вещи, которые помогут избежать возможных трудностей:

  1. Стоит убедиться в законности сделки: проверить права арендодателя, введение помещение в эксплуатацию и так далее. В противном случае сделка может оказаться недействительной.
  2. Проверить четкость разделения расходов на коммунальные услуги – это должно быть прописано в договоре.
  3. Проверить согласованность целей использования. То, чем планируется заниматься в арендуемом помещении, должно быть законно и соответствовать техническим возможностям площади.
  4. Согласовать возможные изменения – ремонт, например.

Поиск помещения, идеально отвечающего всем требованиям бизнеса, – это процесс трудоемкий и иногда длительный, но результат стоит того – бизнес обрел дом. При этом в процессе поиска площади, составления договора и пользования арендуемым имуществом возникает много нюансов, которые всегда нужно держать в голове, чтобы «дом» бизнеса приносил только положительные эмоции и прибыль.

Тенденции рынка

Эксперты сообщают, что в последние годы инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 71 % относительно периода кризиса 2009 года. В то же время активность на рынке оценивается все еще недостаточной. Ощутимые перемены произошли и в период 2014-2017 годов. За этот промежуток по понятным причинам сократились инвестиции в коммерческую недвижимость из-за границы.

Надо сказать, даже в кризисный период спрос на площади тут практически не падал, а сейчас рынок регулярно показывает большой рост. Лидирующие сектора – отели, офисы.

Как говорят эксперты, к концу 2018 года ситуация абсолютно стабилизируется. Если сейчас владеющие свободными средствами российские предприниматели предпочитают инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, по прогнозам экспертов, к тому времени большинство из них будет заинтересовано в ведении бизнеса в родной стране.

Критерии

Нежилое помещение не предполагает, исходя из своего определения, проживание в нем каких-либо лиц, так как оно предназначено для других целей. Согласно Постановлению Правительства №354 нежилым фондом МКД признаются территории и помещения, которые обладают следующими правовыми требованиями и критериями:

  1. Не являются общим имуществом квартирантов (подъезд, лифт, подвалы, чердаки, подсобки, лестничные площадки и т.д.).
  2. Указаны в проектной и другой документации МКД как нежилые.
  3. Являются частью МКД и предназначены для хранения и помещения транспорта (подземные парковки, гаражи).

Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.

Справка! К нежилому помещению будет относиться также и МКД, который официально признан непригодным для жилья (аварийный).

Деление по основным признакам

У нежилого помещения есть определенные правовые критерии и признаки, которые выделяют его как особую жилищную категорию. Его можно охарактеризовать следующими пунктами:

  • Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельностиобособленное помещение. (такой объект должен иметь стены, пол, потолок и отдельный вход;
  • недвижимое имущество по своему типу;
  • помещение является частью дома, а не каким-либо отдельным строением или зданием;
  • не является структурной частью жилой квартиры;
  • имеет собственника;
  • определено в официальной документации как нежилое и входит в состав нежилого фонда.

Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельности

Это главные признаки нежилого объекта, который обычно расположен на первых этажах жилого дома. В сегодняшних реалиях первый этаж МКД занимают различные магазины, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники, почта, офисы и т.д.

Они не предназначены для жилья.

На заметку. Подобные объекты созданы специально с целью ведения коммерческой и профессиональной деятельности, а проживать там не представляется возможным, так как у них совсем другое предназначение.

По общепринятым правилам коммерческая недвижимость по функциональному назначению подразделяется на: офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную и универсальную.

По целям владения, недвижимость может использоваться:

  1. Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельностидля инвестиций;
  2. для обеспечения товарного запаса;
  3. для развития;
  4. для использования истощимых ресурсов.

Недвижимость может быть:

  • специализированная;
  • неспециализированная.

В первом случае, это химические, нефтеперерабатывающие заводы, электростанции; библиотеки и музеи, а также другие подобные помещения общественного сектора.

Вторую группу представляют все остальные объекты, востребованные для инвестирования и использования в коммерческой деятельности. Недвижимость всегда имеет владельца – собственника (физическое или юридическое лицо).

Справка! Выделяют три вида объектов: частные, государственные и смешанного типа.

По степени готовности к эксплуатации выделяют:

  • введенную в эксплуатацию (объекты имеют разрешение на полноценное использование по назначению.);
  • требующую ремонта или реконструкции;
  • незавершенную (статус сохраняется с момента выдачи разрешения на строительство и до введения в эксплуатацию).

Что выгоднее?

Традиционно самые прибыльные инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляются по механизму «стрит-ритейл». Эксперты рынка недвижимости говорят, в последние годы те лица, кто располагают средствами в пределах 5-10 миллионов, могут позволить себе именно такой метод их наращивания.

Недостаток системы один – высокий уровень конкуренции. Все те люди, которые ранее вкладывали деньги в жилые помещения, но решили перебраться к «более серьезной рыбе», переключились именно на этот формат, что не могло не сказаться на прибыльности. С одной стороны, объем предложений активно растет, с другой стороны, спрос пока не велик до такой степени.

Как стать владельцем?

Ничто не мешает человеку стать законным владельцем нежилого объекта, так как все зависит от платежеспособности и возможностей потенциального собственника. Приобрести такое имущество можно несколькими способами согласно ст. 218 ГК РФ:

  1. Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельностиНепосредственно купить нежилое помещение, строение по объявлению или через специальные сайты, агентства недвижимости, занимающиеся продажей таких объектов.
  2. Купить жилую квартиру, апартаменты или несколько квартир в доме на первом этаже, а затем перевести их в нежилой фонд.
  3. Стать одаряемым по договору дарения или наследником в порядке завещания иди законного наследования.
  4. Совершить сделку мены имущества.
  5. Быть членом жилищного кооператива и регулярно вносить паевые взносы.

Просто самовольно захватить имущество на первом этаже нельзя, но можно построить собственный дом и заниматься там любой деятельностью. Тем не менее самый частый способ – это первый и второй вариант.

Обратите внимание! Что касается перевода жилых помещений в нежилые, то это очень длительный и бюрократический процесс поэтому легче всего обратиться в агентства недвижимости или читать объявления о продаже.

Непосредственно с продавцом всегда можно договориться о приемлемой цене, а агентства недвижимости могут подобрать нужное помещение.

Все остальные способы крайне редко применяются, но теоретически они допустимы.

А если за границу?

Традиционно популярны инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, так как принято считать, что именно эта страна отличается наиболее уверенно стоящей на ногах экономикой. Даже в условиях мирового кризиса, пошатнувшего предприятия различных государств, немецкая недвижимость сохранила свои лидирующие позиции и доказала надежность вложения в нее средств.

Как выглядит современный рынок коммерческой недвижимости Германии? До 40 % его участников – это инвесторы из других государств. При этом годовая доходность большинства объектов варьируется в границах 3-9 %. Эксперты говорят, по итогам 2016 года в целом в коммерческую немецкую недвижимость было вложено более 50 миллиардов евро, что превысило показатели последнего десятилетия. Относительно среднестатистических параметров это стало больше практически вдвое.

Наиболее велик спрос на немецкие офисы – именно их покупают 47 % инвесторов. Годовая доходность – до 6 %. Различные торговые площади в 2016 году привлекли внимание 18 % располагающих средствами предпринимателей. Для таких объектов годовая доходность составляет 4-8 %. Гостиницы и склады стали областью деятельности одной десятой иностранных инвесторов в Германии.

Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями

Выбирая объект для инвестиций, любой неизменно задается вопросом: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит не от класса объекта, а от самой покупки: оба варианта могут быть выгодными или провальными. Поэтому так важно ответственно подходить к покупке. И все же, при прочих равных, доходность объекта, который сдается под бизнес, выше, да и окупаемость лучше.

Почему же многие предпочитают покупать квартиру и сдавать, если она долго окупается? Тут вопрос в привычке: обыватель не думает, что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость. Он купил квартиру себе и готов купить ее под съем. Это просто и не требует разбираться в новой сфере. Также вопрос кроется в цене. Ведь если спросить, что дороже: жилая или коммерческая недвижимость, ответ однозначен. Жилая недвижимость практически всегда дешевле.

Пример: в Москве средняя стоимость квартиры около 6 млн. С этой суммы начинаются инвестиции в жилье. Если планируется покупать площади для бизнеса, минимальная сумма инвестиций начинается с 8-9 млн.

Любые вложения необходимо делать только после консультации профессионала. Приезжайте к нам в офис, и менеджер подробно расскажет, что выгоднее купить, коммерческую недвижимость или квартиру при вашем бюджете и требовании к ведению дел. Мы ждем вас по адресу Пречистенка, 27, офис 3 в рабочее время. Рекомендуем назначить встречу заранее. Ваши деньги будут работать и приносить доход!

Аренда нежилых помещений имеет свои характерные особенности.

В тексте договора должны быть указаны следующие моменты:

  • название конкретного объекта;
  • его точное местонахождение;
  • общая площадь всех арендуемых помещений и каждого в отдельности;
  • технические характеристики.

СПРАВКА: Если помещение включает в себя несколько частей, одни из которых являются основными, а другие вспомогательными, договор должен сопровождаться планом с подробным указанием всех деталей.

Существует несколько видов аренды нежилых помещений, указанных в главе 34 ГК РФ:

  1. прямая аренда;
  2. субаренда;
  3. наем;
  4. поднаем.

В зависимости от сроков различают несколько видов договоров аренды:

    Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельности

  • краткосрочный – до 1 года;
  • среднесрочный – от 1 до 5 лет;
  • долгосрочный – от 5 и более лет;
  • бессрочный – без определения срока действия.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный, как минимум, на год, должен пройти процедуру государственной регистрации.

инвестиции в коммерческую недвижимость

ВНИМАНИЕ: Согласно ст. 610 ГК РФ, договоры, в которых срок действия не определен, регистрации не подлежат.

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

  1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
  2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

  3. «Законом» могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

    Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Перевести жилое помещение в нежилое вполне возможно. Эта процедура регулируется гл.3 ЖК РФ. Многие люди в целях бизнеса скупают квартиры на первом этаже МКД, потому что такое жилье гораздо дешевле в цене.

Однако, для того, чтобы трансформировать его в нежилой объект нужно соблюсти определенные правовые условия, выдвинутые законодателем. Согласно ст.22 ЖК РФтакими условиями являются следующие жилищные характеристики:

  1. Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельностиПомещение имеет отдельный вход и к нему имеется свободный доступ с улицы. В качестве альтернативы допустима техническая возможность реконструкции такого объекта. В противном случае ничего не получится. Недопустимо использование общее имущество МКД для входа в нежилое помещение (подъезды).
  2. Жилищный объект не обременен правами других лиц или не используется в качестве законного проживания других субъектов.
  3. Жилье находится на первом или цокольном этаже МКД. Возможно и выше, но при условии, что нижние этажи также являются нежилыми комплексами.
  4. Жилье будет использоваться в законных предпринимательских, профессиональных целях за исключением религиозной сферы.
  5. МКД не является аварийным.

На заметку. Подобными вопросами ведает муниципалитет, администрация города поэтому собственнику все это время придется иметь дело с этим государственным органом.

Необходимо запастись терпением и подготовить стопку документов, а затем обратиться в местный МФЦ, где нужно предоставить:

  1. письменное заявление о решении трансформировать жилье в нежилое;
  2. документы о праве собственности (подлинники и копии);
  3. технический план с описанием;
  4. технический паспорт квартиры;
  5. поэтажная планировка всего МКД;
  6. проект перепланировки, реконструкции, переустройства жилого помещения с подробным перечнем всех проводимых работ и материалов.

В конечном итоге необходимо ждать 45 дней, чтобы было принято соответствующее решение и выдан на руки итоговый документ. О том, каким будет это решение предсказать трудно, так как муниципалитет может отказать по различным основаниям.

Например, его не устроил проект перепланировки или отсутствуют те или иные документы, которых придется собрать немало.

Пустить все на самотек и заниматься бизнесом в жилом помещении не получится, так как посторонние люди неминуемо привлекут внимание соседей. Многие граждане скупают квартиры для дальнейшей сдачи помещения в коммерческий найм, что вполне допустимо в рамках правового поля, но самовольное конструирование их под офисы карается законом.

К тому же стоит учесть, для каких целей будет использоваться нежилое помещение. Например, для организации ресторанного бизнеса, общепита потребуется собрать еще больше документов. Вдобавок нежилое помещение должно соответствовать санитарным нормам, а также владелец обязан соблюдать меры пожарной безопасности и т.д.

Важно! На деле же собственники сталкиваются с многочисленными трудностями, а особенно это касается проблемы отдельного входа.

Теоретически этот вопрос можно решить через окно, увеличив его до пола и сделать из него дверь, но в качестве второго варианта ломают несущую стену, переоборудуют подъезд и крыльцо.

В последних случаях уже требуется согласие всех собственников и проведение общего собрания, так как это считается уже общим имуществом МКД, использовать которое можно только с разрешения квартирантов.

Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое:

  • Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельностиДля офисных помещений класс А – это престижные объекты, размещенные в офисных или бизнес-центрах, с современным оборудованием и автоматизацией систем жизнеобеспечения, а также с высоким качеством отделки, свободной планировкой и высотой потолков не менее 3 метров. Они расположены в местах с хорошей транспортной развязкой, в шаговой близости к метро.

    Их отличает наличие зон отдыха, систем питания, залов для конференций, высокий уровень коммуникаций. Важный аспект – наличие подземного охраняемого паркинга и службы безопасности.

    В данном классе могут быть также подразделения: А1, А2, А3. Это дополнительные элементы сервиса, такие как ресторан, фитнес-клуб или сад на крыше.

  • Помещения класса В располагаются как в новых, так и в отремонтированных зданиях, с недорогой, но качественной отделкой. В наличии достойно оснащенные зоны для общего пользования, конференц-залы. Высота потолков не менее 3 метров. А вот парковка, скорее всего, будет расположена на улице, но охраняемая и с удобным подъездом.

    Может отсутствовать система кондиционирования и другие сервисы. Но в целом эта категория соответствует мировым стандартам.

  • Класс С – это помещения со сроком эксплуатации более 10 лет, расположенные на окраине города. Коридорная система, высота потолков 2,7 метра, ограниченные возможности парковки. Они отличаются низкой транспортной доступностью и скудной инфраструктурой. Набор сервиса тут минимален: телефон, интернет, отопление. Есть подклассы: С1 и С2. В первом, случае есть система климат контроля, во втором только принудительная вентиляция.
  • Офисы D класса это помещения, которые изначально не предназначались для офисной деятельности и были арендованы, например, у производственных предприятий. Они, чаще всего, нуждаются в ремонте, имеют деревянные перекрытия и изношенные коммуникации, а также низкое качество отделки. Отсутствует охраняемый паркинг.
  • Е класс – объекты, не приспособленные под офис, например, подвалы, полуподвалы или склады.

Об особенностях аренды и продажи помещений под офис читайте тут.

Торговые площади

 инвестиции в коммерческую недвижимость Германии

Торговая недвижимость подразделяется на десять классов: от оснащенных по последнему слову техники торгово-развлекательных комплексов, до небольших магазинчиков на первом этаже жилого дома.

Критерии, по которым объекты относят к тому или иному классу следующие:

  • Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельностиархитектурные особенности;
  • расположение;
  • возраст здания;
  • размеры;
  • инфраструктура;
  • качество внутренней отделки;
  • специализация;
  • система охраны;
  • наличие и тип парковки.

Все выше перечисленные категории определяют класс объекта.

  1. торгово-развлекательные комплексы и центры, мегамоллы;
  2. торговые центры и гипермаркеты;
  3. супермаркеты;
  4. салоны;
  5. гастрономы, промтоварные магазины, аптеки и т. п.;
  6. торговые павильоны;
  7. киоски;
  8. бутики;
  9. первые этажи и подвалы в жилых домах (9 или 10 зависит от качества
  10. отделки).

О том, как выбрать помещение под магазин и как его арендовать, читайте здесь.

Характеристики класса А:

  • одноэтажное здание с высотой потолков не менее десяти метров;
  • плоский бетонный пол с высоким индексом проектной нагрузки;
  • наличие административных и бытовых помещений;
  • расположение вблизи главных транспортных магистралей, не далее 40 км от города;
  • прямой доступ на территорию с дороги, удобный въезд, парковка;
  • выделенная погрузочно-разгрузочная зона;
  • оснащение специализированными устройствами;
  • охранная сигнализация;
  • видеонаблюдение;
  • система пожарной безопасности и пожаротушения;
  • устройства регулирования влажности и температуры;
  • тепло и водоснабжение;
  • система аварийного электроснабжения;
  • качественная внутренняя отделка и благоустроенная территория;
  • железнодорожная ветка.

Явки и пароли

Если обратиться к опыту инвесторов в 2016 году, можно заметить, что наиболее привлекательная область – это так называемая «большая семерка», то есть крупнейшие немецкие города. Если вы планируете воспользоваться опытом уже успешных предпринимателей, тогда и вам следует уделить внимание именно этим населённым пунктам:

  • столица страны Берлин;
  • Кельн;
  • Дюссельдорф;
  • главный ганзейский город Гамбург;
  • пивная столица мира Мюнхен;
  • Штутгарт;
  • крупнейший в Гессене и пятый по размеру в государстве Франкфурт-на-Майне.

инвестиции в коммерческую недвижимость в России

Как говорят аналитики, за 2016 год в Мюнхен поступило инвестиционных средств более семи миллиардов евро. А это относительно всего объема страны – около 13,5 %.

Удивительного в привлекательности Германии для инвесторов ничего нет, поскольку именно тут и по сей день, несмотря на довольно большое количество объектов, практически нет свободных офисов. В крупных городах пустует около 2 % помещений, в небольших населенных пунктах этот показатель поднимается до 5 %, но редко превышает его.

Почему ситуация обстоит столь радужно для инвесторов? За этим следит государство. Выражается это не только в конкурентности рынка, но и в пониженной кредитной ставке и привлекательном финансовом, экономическом климате. Проценты по кредитам варьируются в диапазоне 1,5-2,8 %. На какую сумму можно взять кредит, чтобы вложить эти деньги в недвижимость? По законам Германии – до 70 % стоимости. Согласитесь, звучит заманчиво?

Есть и тонкий момент. Кредитные компании Германии очень внимательно анализируют каждого потенциального клиента, его намерения, а также оценивают, как велика ликвидность объекта, привлекшего внимание вероятного инвестора. Если актив рискованный, то высока вероятность отказа. В случае, когда банк оглашается на сделку, покупатель может быть уверен на все сто, что это – отличное и перспективное вложение, которое станет для него средством процветания.

Коммунальные услуги и содержание

Нежилое помещение чаще всего является частью МКД и подключено к инженерным сетям дома, а собственники такого жилья ничем не отличаются по правому статусу от обычных квартирантов. Владелец также заключает договор с Управляющей компанией или ТСЖ, а затем в равной степени оплачивает общие коммунальные услуги согласно ст.157 ЖК РФ.

В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Подводя итоги

По итогам проведенных не так давно ВЦИОМ исследований, более 50 % населения России уверены, что именно покупка недвижимости – это самый эффективный метод сохранить и приумножить свои денежные запасы. То есть вопрос звучит не «Стоит ли покупать?», а «Что купить?».

Выбирая объект, в который будут вложены средства, старайтесь внимательно анализировать все особенности недвижимости и не рисковать лишний раз. Не забудьте и о высокой конкуренции на рынке, оцените ее в разных секторах коммерческой недвижимости и просчитайте, какой годовой доход вам сможет обеспечить приглянувшийся вариант. Никогда не принимайте решение сгоряча.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы