Возможна ли продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: последствия

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

Вне зависимости от того, какая недвижимость будет продаваться, существует три главных особенности такой операции, о которых должен знать продавец:

  1. Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет. Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;
  2. Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
  3. Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.

Вот такие особенности необходимо учитывать при желании продать квартиру. Может быть, что на региональном уровне установлены свои правила продажи, и о них необходимо знать.

Помимо этого необходимо знать, что если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то тогда налог на доходы физических лиц рассчитывается не с кадастровой стоимости, а со стоимости договора купли-продажи.

Если же за основу берется именно кадастровая стоимость, то в договоре прописывается то значение, которое было на 1 января текущего года. Такие правила связаны с тем, то в течение года кадастровая цена может пересматриваться. Чтобы защитить права налогоплательщика, принято использовать в таком случае более раннюю стоимость.

Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  • Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  • Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Так получилось, что собственники или

риэлторы

, продающие жилье, могут обнаружить, что КС по сравнению с

рыночной

завышена в несколько раз. Особенно актуально это для больших городов.

Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  • Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.Сделки с недвижимостью
  • Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  • Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли. Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.Купле-продажа и стоимость жилья
  • Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  • Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.

То есть, если квартира, находящаяся в собственности два года, продана за 3 миллиона рублей, то 13 % уплачивается только с 2 миллионов.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  • заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  • установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.Заявление на пересмотр кадастровой стоимости

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги.

После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

При проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, после чего определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости. Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д. Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года.

С этой даты вступают в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014г., после чего у «хитрых» Продавцов недвижимости почти не останется шансов.

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2018. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству.

Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость. Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов. Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс. Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья.

Занимается определением кадастровой стоимости Росреестр – именно его инженеры проводят замеры и расчеты, после чего подготавливают необходимые бумаги, на основе которых кадастровый паспорт и составляется. Нужен же этот документ в самых разных операциях:

  • В работе налоговых служб при определении налогообложения;
  • В расчетах пошлины и стоимости работ;
  • При оформлении других бумаг на собственность;
  • При подготовке договора социального найма;
  • При разделе имущества по решению суда;
  • При решении споров в суде;
  • При выкупе недвижимости у государства или в купле – продаже.

Государство разрешает продавцам и покупателем составлять практически любые договора купли – продажи, которые будут заключать в себе законные условия. Так что цену обычно выбирают на основе подсчетов, проведенных продавцом и скорректированных покупателем;

  • Нормы налогообложения. С 2016 года налогообложение при продаже квартиры зависит исключительно от кадастровой стоимости.
    В связи с этим сумма покупки – продаже в расчете никак особо не участвует и в большинстве случаев налоговым службам абсолютно не интересна.

Но у такой операции есть свои особенности, которые нужно рассмотреть подробнее. Положительные и отрицательные моменты Отметим сразу – положительных сторон при проведении данной операции для продавца нет вообще. То есть продавать квартиру ниже стоимости, указанной в кадастровом паспорте, просто убыточно.

Важно

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже? Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2016 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб.

Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см.

Информация ниже предназначается для тех продавцов, которые в свое время зарегистрировали право собственности после 1.01.2016. Посмотреть дату регистрации можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Нужная фраза звучит так: «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №___». Ориентироваться следует именно на эту дату.

Порядок действий следующий:

  1. Взять КС по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка. Умножить значение на 0,7. Полученный результат будет минимально возможной суммой, по которой можно продать квартиру, чтобы избежать налоговых последствий.
  2. Сравнить сумму продажи по договору с полученным результатом. Та цифра, что окажется выше, и будет считаться доходом с продажи квартиры. От нее нужно будет рассчитывать НДФЛ.

Рассмотрим подробнее на примерах.

Пример 1. Иванов С.А. продал квартиру в 2017 году за 1 500 000 рублей. КС жилья на 1 января 2017 года по справке составила 2 000 000 рублей. Умножив 2 миллиона на коэффициент 0,7, получаем 1 400 000 рублей. Поскольку Иванов продал квартиру дороже, налог он будет рассчитывать с фактической договорной суммы.

Пример 2. Петров В.Г. продал в 2017 году квартиру за 900 000 рублей. КС на начало года составляла 1 700 000 рублей. Минимальная продажная сумма квартиры – 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7). Из-за того, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется взять за основу именно кадастровую стоимость, а не договорную. Налог получится выше, даже несмотря на то, что фактически он получил меньше. Нужно либо снизить КС, либо продать дороже.

Как не платить НДФЛ

  • имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
  • при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
  • величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.

Продажа квартир, частных домов или участков ниже кадастровой стоимости

Второй корень проблемы оценки стоимости недвижимости заключается в том, что существующая норма не до конца отвечает объективным требованиям рынка. Так, квартира в плохом состоянии, из-за расположения или площади может иметь значительно завышенную кадастровую стоимость, что влечет за собой повышение суммы налогового сбора.

Кадастровая стоимость – это показатель, который получают путем массовой оценки стоимости похожей по параметрам недвижимости. Теоретически, он должен определять рыночную стоимость, и брать реальные (фактические) цены объектов недвижимого имущества. На деле же оказалось, что в большинстве случаев кадастровая стоимость квартиры является завышенной.

Этому есть несколько объяснений: во-первых, увеличивая кадастровую стоимость, увеличивается налоговое бремя на продавцов квартир, домов, участков и их долей. Во-вторых, данное нововведение интегрируется на выходе с недавнего кризиса и во время нового. Это привело к резкому падению стоимости недвижимости, а кадастровые нормы остались на завышенных показателях.

  • Общая численность населения;
  • Средний уровень дохода населения;
  • Стоимость соседних объектов недвижимости.

Для большинства владельцев недвижимого имущества, которые хотели бы быстро и дорого продать свою недвижимость, или наоборот, произвести сделку покупки, юридические и правовые процедуры кажутся очень запутанными и сложными. Более того, современное правовое поле являет собой весьма динамичную и часто изменяющуюся среду.

С начала 2016 года было введено два ключевых изменения, которые касаются всех, кто продает или намерен продать земельный участок, квартиру, частный дом или их доли:

  • Квартиры не облагаются налогом, если вы являетесь владельцем более 5 лет. До этой нормы срок владения составлял всего 3 года. Это означает, что уплата НДФЛ будет все чаще производиться с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Налог НДФЛ рассчитывается по формуле, в которой принимается во внимание именно кадастровая стоимость недвижимого имущества. Эта норма ограничивает возможности продавцов за счет занижения стоимости квартиры или дома, влиять на НДФЛ. В результате, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости (КС) позволит значительно снизить налоговую нагрузку для продавца.

К этому вопросу стоит относиться внимательно, поскольку квартиры, которые покупаются в 2016 году, смогут освобождаться от налога только лишь в 2021 году, что для рынка недвижимости является большим сроком. Продажа недвижимости по кадастровой стоимости существенно влияет на налоговую базу, которую должен покрывать продавец. На одной сделке в Москве разница по налогам может превышать 100 тыс. рублей.

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» предлагает несколько законных и легальных способов минимизации налогов при продаже недвижимости.

Если ранее налоги в случае необходимости компенсировались увеличением срока владения, то сейчас, пятилетний период для многих может показаться слишком большим.

Возможна ли продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: последствия

Тем более: если продать квартиру ниже стоимости, можно сэкономить от 10 до 50 % от суммы налогового сбора. Там же можно заказать кадастровую справку.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости официально и с гарантией безопасности? Ответ наших специалистов: конечно, да! Более того, государство предоставило эффективные юридические инструменты для урегулирования спорных вопросов.

Доход, с которого государство изымает налоги, должен быть не ниже ставки 70 % от определенной кадастровой стоимости. Продажа участка ниже кадастровой стоимости позволяет продавцу снизить сумму налога.

Кадастровая стоимость – это показатель, который получают путем массовой оценки стоимости похожей по параметрам недвижимости. Теоретически, он должен определять рыночную стоимость, и брать реальные (фактические) цены объектов недвижимого имущества.

На деле же оказалось, что в большинстве случаев кадастровая стоимость квартиры является завышенной. Этому есть несколько объяснений: во-первых, увеличивая кадастровую стоимость, увеличивается налоговое бремя на продавцов квартир, домов, участков и их долей.

Во-вторых, данное нововведение интегрируется на выходе с недавнего кризиса и во время нового. Это привело к резкому падению стоимости недвижимости, а кадастровые нормы остались на завышенных показателях. В результате, продавцы могут столкнуться с необоснованно завышенной стоимостью в несколько раз.

Центр кадастра «Стар-Сервис» неоднократно сталкивался с КС, которая была в 2-4 раза завышена. Наша команда поможет пересмотреть кадастровую стоимость в правовом поле, используя знания опытных юристов и кадастровых специалистов:

  • Официальный пересмотр кадастровой стоимости через суд;
  • Установка кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

Мы производим полное юридическое сопровождение всех сделок, обеспечиваем гарантии и абсолютную безопасность своим клиентам. Пересмотр кадастровой стоимости производится после работы опытных оценщиков, а ваша налоговая нагрузка будет значительно снижена.

О возможности продажи квартиры ниже кадастровой стоимости в 2019 году

Возможна ли продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: последствия

Важно! Сделки, касающиеся продажи квартиры, дома или участка ниже кадастровой стоимости в этой ситуации, не подлежат налогообложению, т.к. миллион – это объем налогового вычета, предоставляемого гражданину государством. Если жилплощадь, которая находилась во владении около двух лет, реализована за три миллиона рублей, налог выплачивается только с двух миллионов.

  • внесены изменения в текст п. 17.1 ст. 217, в котором прописаны общие правила освобождения от уплаты налога с прибыли, полученной после продажи имущества, находившегося во владении физического лица: владение данным имуществом не менее трех лет. Такие правила касались и тех, кто хотел продать жилые постройки, землю (земли) и прочие объекты владения. Исключением являлись ценные бумаги и имущество, которое ИП использует для ведения своего бизнеса. Изменения в этом пункте, касательно продажи недвижимых объектов, адресуют к еще одной статье НК РФ;
  • создана новая ст. 217.1, содержащая в себе описание процедуры освобождения от уплаты налога после продажи недвижимых объектов, которая сузила круг людей, обладающих правом на освобождение собственной прибыли по истечении трех лет нахождения имущества в собственности, определив стандартный единый срок для владения, равный пяти годам. Здесь же возникло условие, касающееся обложения налогом прибыли, устанавливаемой по цене объекта в кадастре, если данный объект был продан по стоимости ниже, чем кадастровая. Регионы теперь могут сократить пятилетний период владения и коэффициент, используемый для установления налогооблагаемой суммы.

Продажа здания ниже рыночной и кадастровой стоимости

В случае, если в ходе контрольной работы территориальным налоговым органом выявлен факт совершения сделки, которая по условиям подпадает под контролируемую, но в представленном в налоговый орган уведомлении налогоплательщиком отражены недостоверные сведения, или которая по условиям договоров не подпадает под контролируемую, но при этом, по предварительной оценке, сделка относится к контролируемым, территориальным налоговым органом может быть подготовлено информационное письмо в ЦА ФНС России, в котором излагаются факты, свидетельствующие о занижении сумм соответствующих налогов.

Нормы пункта 1 статьи 105.3 Кодекса предусматривают применение в сделках между взаимозависимыми лицами общепринятого в мировой практике принципа «вытянутой руки» при определении цен в сделках для целей налогообложения. При этом цены в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, признаются рыночными.

В заключение

Кадастровая стоимость — основа для расчета налога на недвижимость, НДФЛ и разного рода платежей, возникающих во время сделок с недвижимым имуществом, в том числе при купле-продаже.

По замыслу законодателя КС должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике это обычно не так. Расценочная методика не отражает реальной стоимости объекта недвижимости, поскольку не учитывает его особенности.

Чтобы продать земельный участок, жилой или нежилой объект, приходится завышать или занижать стоимость. Занижение цены продажи не несет налоговых последствий, но имеет определенные риски как для продавца, так и для покупателя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector