Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Понятие договора купли-продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка предполагает такие правоотношения между сторонами, при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность другой покупателю. Обязанностью покупателя являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной денежной суммы (цены). Эти условия составляют основное содержание рассматриваемого договора.

Соглашение считается заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме (на основании ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на продажу (ст. 555 ГК РФ). Если в договоре не прописано это условие, он считается не заключённым.

https://www.youtube.com/watch?v=Kbf8K1OxQCA

В договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). Отсутствие таких сведений приводит к тому, что данное условие считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным.

При этом, в данном случае нельзя применять правила, закреплённые в п. 3 ст. 424 ГК РФ (в соответствии с ними, «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»).

Составление договора купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не имеющего глубоких юридических знаний, поэтому граждане, оформляющие куплю-продажу этой недвижимости, могут либо воспользоваться услугами юриста, либо постараться самостоятельно найти и заполнить шаблон договора купли продажи земельного участка.

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России осуществляется преимущественно в рамках §7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости».

Земельный кодекс России регламентирует рассматриваемые правоотношения достаточно скупо, с помощью ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Правила ЗК РФ отображают специфику и оборотоспособность участков как объектов гражданских прав.

По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, находящихся в муниципальной и госсобственности» не совпадают.

И это при том, что «предоставление» зачастую предполагает переход права собственности на участок от публичного субъекта (государство, муниципальная община) к частному лицу на возмездных основаниях.

Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам.

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Оформление купли-продажи дачного, садового или огородного участка ничем не отличается. Вначале покупатель пожелает убедиться, является ли эта особа законным владельцем участка.

Продавец должен предъявить покупателю:

  1. Документ о государственной регистрации права на участок, или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН).
  2. Правовой документ, который подтверждает основания приобретения или получения земли. Например: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения или завещания.

Последовательность шагов:

  1. Сбор начального пакета документов;
  2. Оценивание участка;
  3. Разыскивание покупателей;
  4. Представление участка покупателю и переговоры.
  5. Собирание полного списка документов.
  6. Заключение договора.
  7. Подача документов в Росреестр и общий расчет.

Нужно предоставить несколько документов, а именно: свидетельство о праве собственности на земельный участок, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН, которую с 1 января 2017 годы выдают вместо них и межевой план. Документы выдаются Федеральной службой Государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Кроме паспорта нужно подготовить документы на права собственности. Если участок был куплен до 1997 года, лучше обратится к юристам. Земельный кодекс РФ сильно изменился после 1997 года, так что нужно перепроверить документы.

Для выгодной продажи земельного участка, необходимо точно определить его цену. Это можно сделать самостоятельно с помощью Интернет-ресурсов или агентств недвижимости.

Если процедура оформляется впервые, лучше обратится к риелторам. Они помогут определить точную цену, чтобы можно было быстрее продать собственность. Но это приведет к лишним затратам.

Что такое договор купли-продажи земли и как его составить? Фото № 2

Договор купли-продажи земельного участка – это тот документ, который подтвердит законность сделки при переоформлении прав собственности на проданное имущество с имени продавца на имя покупателя.

Порядок составления данного соглашения важно осуществить грамотно в юридическом плане этого вопроса. Чтобы не допустить ошибок при составлении договора, желательно делать все манипуляции с участием профессионального юриста.

Ниже представлен полный перечень инфоданных, которые в обязательном порядке нужно внести в текст договора по передаче земли от одного лица другому на платной и постоянной основе:

  • идентификационные данные сторон: для физических лиц (обычных граждан) – это ФИО, адрес прописки и все паспортные данные, для юридических лиц (организаций) – это наименование организации, ее юридический и почтовый адреса, ИНН, ОГРН, физические данные об уполномоченном лице организации и ее банковские реквизиты;
  • полный перечень информации о предмете договора: техническая информация о земельном участке, общий план продаваемой земли, ее площадь, месторасположение, наличие на ней построек и т.п.;
  • стоимость предмета сделки и порядок осуществления выплат: реквизиты для передачи средств, срок выплаты и т.п.;
  • информация о наличии обременений или прочих ограничений на продаваемый земельный участок, а также все обязанности продавца по их устранению и т.п.;
  • подтверждения того, что стороны сделки заключают ее в трезвом уме и твердой памяти, а также, что они являются полностью дееспособными гражданами;
  • прочие условия договора и обязанности сторон сделки, которые обязательны к исполнению после заключения соглашения;
  • дата и место составления договора, а также подписи сторон.

Бизнес юрист {amp}gt; Оформление недвижимости {amp}gt; Оформление земли {amp}gt; Бланк договора купли-продажи земельного участка и нюансы его составления

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

В последние годы граждане РФ стали намного чаще продавать такой вид имущества как земля.

Казалось бы, обыкновенная сделка, но сколько нюансов важно соблюсти ее сторонам, чтобы избежать каких-либо проблем в будущем.

Одним из таковых в оформлении купли-продажи земельного участка является составление соответствующего договора. К данной процедуре важно подойти с должной ответственностью и знанием всей ее сути.

Законодательство, регулирующее сделки купли-продажи земельных участков. Фото № 1

Купля-продажа – это стандартная сделка в гражданском праве между двумя и более сторонами, суть которой заключается в переходе прав собственности на конкретное имущество от одного лица другому за определенную плату.

Как и любой другой вид подобных соглашений, порядок купли-продажи земли регламентирован законодательством РФ. Наиболее важны к рассмотрению такие законодательные акты как Гражданский и Земельный Кодексы РФ (ГК и ЗК РФ).

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Обобщая информацию из данных нормативно-правовых документов, можно выделить основную суть процедуры. Наш ресурс осуществил глубокий анализ ГК и ЗК РФ и выделил ряд основных законодательных положений по рассматриваемой сегодня теме. Перечень таковых следующий:

  • Осуществить куплю-продажу земельного участка можно только в том случае, если обе стороны сделки согласны на ее проведение. Вдобавок, одна сторона сделки обязательно должна иметь право собственности на продаваемую землю (продавец), а другая – должна иметь желание приобрести данную землю.
  • Официально оформить и зарегистрировать сделку купли-продажи должны любые граждане, которые ее заключают. Это обязательная процедура, порядок и общие принципы которой закреплены законодательно.
  • Не составив соответствующий договор, одна продавец не сможет осуществить передачу права собственности на проданный земельный участок его покупателю. Это связано с тем, что регистрация договора и осуществление перехода прав собственности возможны только при предоставлении в Росреестр одного из оригиналов договора купли-продажи.
  • Общеобязательная форма данного соглашения законодательно не закреплена. Несмотря на это, документ должен быть составлен с учетом всех общепринятых в РФ юридических норм по составлению соответствующей документации. В противном случае, неграмотно составленное соглашение может спровоцировать проблемы для сторон сделки в будущем.

В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, договор купли-продажи обязательно оформляется в письменной форме.

Помимо установленной письменной формы этого документа, определенные требования предъявляются и к его структуре и содержанию.

Поэтому все особенности оформления и правильного заполнения этого договора стоит рассмотреть более подробно.

Сделка купли-продажи является наиболее распространенным вариантом при передаче прав собственности на имущество, в том числе и на земельные участки.

Сторонами купли-продажи могут быть:

  • физические лица (граждане и предприниматели);
  • юридические лица (учреждения, предприятия и организации);
  • государство в лице муниципального или государственного органа власти.

Его размер составляет 13% от стоимости участка, но не более 260 тыс. руб.

Данная сделка, в отличие от других предусмотренных в законодательстве имущественных договоров (например, дарения или завещания), является наиболее равноправной для сторон, поскольку:

  • покупатель платит деньги и получает за них участок;
  • продавец получает деньги и отдает за них землю.

Очевидно, что в этом случае обе стороны имеют от сделки определенную выгоду, поэтому считается, что при ее проведении права сторон защищены максимально.

Для минимизации возможных рисков могут составляться дополнительные документы: договор аванса или задатка, акт приема-передачи участка и т. д.

Установленной формы договора в действующем гражданском законодательстве не существует, поэтому стороны могут самостоятельно определять, что именно будет включаться в него.

Преамбула

В начале документа определяется, кто является покупателем, а кто продавцом, а также указываются такие их данные:

  • ФИО;
  • серия и номер паспорта, дата и орган его выдачи;
  • адрес регистрации и фактического проживания;

Перед предоставлением данной информации указывается название документа, а также место и дата его заключения.

Предмет

Данное условие для договора купли-продажи является существенным, поэтому без него сделка будет считаться незаключенной. Под предметом понимается конкретный участок, подлежащий продаже.

При этом необходимо указать такие характеристики этого объекта, как:

  • его адрес и точное месторасположение;
  • кадастровый номер;
  • площадь и границы;
  • вид разрешенного использования.

Также должны быть указаны основания, на которых собственник владеет участком, и перечислены подтверждающие это документы.

Цена и оплата

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Еще одно существенное условие, которое должно присутствовать в документе в обязательном порядке.

Установление цены может происходить несколькими способами:

  • самостоятельно продавцом;
  • профессиональным оценщиком;
  • на основании ставки земельного налога;
  • по результатам проведенных торгов.

Наиболее надежным способом оплаты является банковский, при котором деньги передаются через ячейку или перечисляются на счет продавца.

Конечно, такой способ несет для сторон дополнительные расходы (на аренду банковской ячейки или оплату комиссии), однако позволяет обезопасить покупателя и предоставить ему документальные гарантии передачи средств.

При наличии обременений или ограничений они должны быть обязательно перечислены, при их отсутствии данная информация также заносится в документ.

Что касается порядка передачи земли, то в договоре может быть определено, когда именно это происходит и как должно оформляться документально (актом приема-передачи).

Здесь могут быть выбраны какие-либо меры воздействия на продавца или покупателя в случае нарушения ими условий сделки. В частности, это может быть единоразовый штраф или пеня, начисляемая за каждый день нарушений.

Законодательно установленной обязанностью покупателя является уплата денег за земельный участок, а продавца — передача данного участка. Все остальные права и обязанности определяются в добровольном порядке.

Если вас интересует купли-продажа дома с наделом, тогда вам следует прочитать

эту статью

. Если же вы не продаете, а покупаете участок, тогда ознакомьтесь с другим

нашим материалом

.

Особенности купли-продажи земельных участков

  • обременениях, существующих в отношении участка;
  • ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Речь идет о сервитутах на проезд и проход, запрете строительства вблизи коммуникаций. Наличие таких обременений как залог или ипотека влечет необходимость согласования отчуждения с залого- или ипотекодержателем.

Покупатель вправе требовать уменьшения цены участка либо расторжения сделки и компенсации убытков на случай, если продавец сознательно соврал об:

  • обременениях;
  • ограничениях разрешенных видов использования;
  • разрешении на застройку;
  • использовании соседних участков, если это существенно сказывается на стоимости отчуждаемого объекта;
  • свойствах почвы;
  • иных обстоятельствах, могущих повлиять на решение о покупке.

Стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка

В ней нужно подробно описать все условия будущей покупки. Следует подробно обозначить информацию о земельном объекте, его границах и местоположении. Стороны заранее могу договориться о задатке. При оплате покупателем задаточной суммы и отказе от покупки в дальнейшем – предоплата теряется. При невыполнении условий договора получателем задатка он должен будет выплатить его в двойном размере.

Проблема заключается в неизвестности поведения продавца. Если собственник участка откажется от заключения основного договора, то покупателю придется добиваться заключения сделки в суде – подавать исковое заявление о понуждении к заключению договора.

Спор может касаться и условий основного договора. Его окончательные формулировки могут быть определены судом. Иск о заключении основной сделки можно подать в течение 6 месяцев с того момента как контрагент не исполнил обязательства по предварительному соглашению.

Как правильно оформить земельный участок в собственность – важно удостовериться, что продавец является законным собственником недвижимости. Для этого требуются:

  • кадастровый паспорт (выписку ЕГРН);
  • свидетельство (выписку) о правах собственника на землю;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий факт покупки;
  • выписку ЕГРН, заказанную непосредственно перед приобретением интересующего объекта.

После ознакомления с документами продавца для правильного оформления земли нужно составить и подписать договор купли-продажи.

Его базовыми условиями будут предмет и цена. В договоре нужно подробно описать объект продажи, обозначить его существенные характеристики. Желательно также обозначить информацию о правоустанавливающих сведениях, которые есть у прежнего владельца, в том числе дату и номер прежней регистрации права собственности в ЕГРН.

Нужно определить точную стоимость объекта и процедуру оплаты. Она может быть произведена до или после госрегистрации перехода права собственности. Фактическая передача земли по акту также возможна до или после государственной регистрации права собственности на предмет купли-продажи.

Договор купли-продажи оформляется письменным способом. Его должны подписать обе стороны сделки. Если это условие не соблюдается, то это влечет недействительность сделки.

Договор оформляется в трех экземплярах – по одному для сторон сделки. Третий экземпляр необходим для оформления сделки в Росреестре.

В ГК РФ и других нормативных актах не предусмотрена обязательная нотариальная регистрация договора. Исключение составляет продажа земли, которая принадлежит несовершеннолетнему собственнику, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину. У нотариуса следует оформлять сделку купли-продажи доли в земельном участке, в том числе, если участники общей собственности одновременно продают свои доли по одному договору.

Настойчивое увеличение цен на недвижимость порождает и рост количества мошеннических схем.

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

При наличии сомнений в вопросах земельного законодательства, часто имеющего «подводные камни», лучше обращаться к юристам.

Порой, даже самые добропорядочные продавцы не в состоянии компетентно проанализировать последствия сделки.

Покупка и продажа земли — всегда рискованные сделки

Любые процедуры, включающие продажу и покупку земельных участков, можно отнести к очень рискованным сделкам. Продавец несет ответственность за замерные и кадастровые работы.

Переход прав на такой вид недвижимости как земля, всегда требует государственного регулирования. Чаще всего приобретение земли оформляется в три этапа:

  1. Составление соглашения о продаже;
  2. Сбор документов, позволяющих оформить переход земли;
  3. Получение свидетельства после проверки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

В отличии от продажи других объектов недвижимости, процедуры с земельными участками затрудняются следующими законами:

  • Приобретая землю с домом, необходимо выяснить является ли один и тот же человек владельцем каждого из двух объектов;
  • Любая информация о земельном участке должна быть равно представлена в трех бумагах: правовом свидетельстве, межевом, кадастровом планах;
  • Среди видов владения землей можно выделить пожизненное пользование или бессрочное наследуемое владение, но не стоит ассоциировать их с собственностью.

Продавец обязан предоставить покупателю всю информацию о земельном участке

Купле-продажа земельных участков контролируется законами из статей 450-490 Гражданского Кодекса РФ и 37 статьей Земельного Кодекса РФ.

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Согласно данным правовым источникам, в полномочия владельца земли и клиента не входит право на изменение целевого назначения участка, например отнесение ее к охраняемой зоне.

Объектом договора может являться только часть земли, прошедшая учет, предполагающий налоговое обложение. Продающая сторона обязана предоставлять покупателю полную информацию о земле.

Специфика договоров

Согласно вышеуказанным сведениям, от продавца может быть потребованы любого рода сведения о предмете их сделки:

  • о регламенте использования земли и связанных с ним ограничениях;
  • об участках находящихся по соседству, если это может оказывать влияние на полноценность эксплуатации покупаемого участка земли и ее цены — к примеру, если рядом будет строиться автомобильный завод, фабрики и т.д. о нюансах разрешения застройки земли, чаще всего в защищаемых государством зонах (у воды и национальных заповедников она может быть взборонена);
  • об особенностях земли, из-за которых застройка может быть затруднена или не может осуществиться — подземные провода, выработки.

Землевладелец, сообщающий ложные факты намеренно, рискует потерять в цене на свой объект недвижимости, ведь в данном случае покупатель может требовать снижение цены и даже расторжения договора с возмещением ущерба. Таким образом, всю информацию нужно предоставить в письменном договоре, без заверения нотариуса.

Важнейший момент сделки по продаже недвижимости — это описание объекта и его стоимости. Участок земли может быть идентифицирован по адресу, кадастровому номеру, размеру площади, категории и виду разрешенной эксплуатации.

Необходимо удостовериться, что указанная площадь точно охватывает межевой плана. Нужно обозначить все цифры, номера, даты документов, предоставляемых продавцом. Сделка так же может быть признана недействительной, если продавец требует следующее:

  • сужает права покупателя выставленными условиями;
  • не берет на себя ответственность за претензии от третьих лиц;
  • имеет право выкупить участок обратно по своему желанию

Чтобы оформить куплю продажу земельного участка, нужно собрать пакет документов

Ниже перечислены документы требуемые Федеральной регистрационной службой для процедуры обретения земельным участком нового владельца:

  • Предоставить три копии подписанного договора, один из которых будет храниться в государственном учреждении;
  • Документы, удостоверяющие личности участников договора — паспорта, при необходимости нотариальные доверенности;
  • Если продавец владеет только частью земельного участка, то он предоставляет нотариальное согласие других владельцев;
  • Документы, устанавливающие право владения землей продавца — старый договор покупки, мены, дарение или нотариальное свидетельство о наследстве.
  • Кадастровый паспорт земельного объекта, с уточненной датой выдачи;
  • Акт передачи земли новому хозяину не обязателен, если он был приложен к договору о покупке

Стороны договора обязаны заполнить заявление на официальном бланке в Федеральной регистрационной службе. Факт оплаты государственной пошлины будет проверяться, поэтому лучшее заранее приложить квитанцию. Размер пошлины варьируется между 300 и 2000 рублей, в зависимости категории земли.

Стоит обратить внимание на то, что большая часть пакета документов предоставляется продавцом. Общим документом является только договор. Но рискующая сторона это покупатель, отдающий свои деньги.

Каким образом стоит осуществлять проверку? Регламент использования земли и ее градостроительный план можно найти в архивах администрации района. Межевые и наследственные конфликты вы можете узнать от соседей. А вот за проверкой плана лучше обращаться к специалисту по кадастровой инженерии.

Низкая цена на землю должна вызвать у покупателя массу вопросов

Успешная сделка заканчивается подписанием сторонами договора и получением свидетельства, где прописано имя нового владельца. Это значит, что Гос.реестр прав делает у себя в архивах новую запись.

Если регистрация не будет остановлена, принятие решения не должно забрать больше 10 дней. После уведомления о принятии решения, стороны будут уведомлены, и новый владелец получит кадастровый паспорт с изменениями.

Договор и регистрация права являются самостоятельными действиями. В случае расторжения сделки еще до внесения новой записи в реестр, стороны должны уведомить об этом регистраторов. В подобном случае права остаются за прежним хозяином.

Однако, если расторжение договора происходит после передачи прав новому владельцу, то для возвращения полномочий на землю будет необходимо ждать решение суда о возврате имущества и аннулировании записи в реестре.

Дом и земельный надел — неразделимы

Дом и земельный надел — независимые от друг друга объекты. Оформление предметов недвижимости происходит отдельно. И хотя порядок регистрации у них общий, порой могут возникать юридические неувязки. В пример приведем два существующих хода развития событий.

В первом случае дом продается собственником, который обладал землей в форме бессрочного пользования или наследства — в таком случае его права не могут перейти к покупателю. После выдачи свидетельства на участок и жилье, он будет вынужден:

  1. обратиться в муниципалитет за приобретением права;
  2. произвести кадастровые работы по выделению участка за свой счет;
  3. получить отказ от продавца, предоставляя ему права на землю;
  4. выкупить участок по кадастровой стоимостиоформить аренду;
  5. зарегистрировать свои полномочия по форме Государственного реестра прав. Наиболее логичным выходом из положения будет оформление продавцом земли в собственность и последующая продажа вместе с домом. Это выгодно обеим сторонам.
  • общее правило для граждан – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб.;
  • на участок для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, жилищного или дачного строительства – 350 руб.;
  • на участок сельскохозяйственного назначения независимо от правообладателя – 350 руб.

Объект купли-продажи земельных участков

Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является.

Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать.

В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи.

Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли.

Документ

В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет.

Предварительная сделка

Под предварительным понимается договор, в котором указано, что в будущем будет совершена сделка купли-продажи. В каких случаях есть необходимость составлять такой документ? Необходимость в нем появляется в том случае, если у продавца нет всех необходимых документов для осуществления сделки.

Такой договор можно подписать, если в ближайшем будущем цена на землю может повыситься. С помощью документа покупатель может обезопасить себя от повышения стоимости на объект.

Несмотря на эти преимущества, предварительное соглашение имеет большой недостаток. Оно не подлежит регистрации, так как на его основании не происходит передача имущества новому собственнику.

В предварительном договоре должны быть обязательно прописаны определенные пункты:

  1. Стоимость объекта недвижимости.
  2. Сроки его продажи. В данном пункте существует нюанс, если не указан срок оформления основного договора на продажу участка, то по умолчанию на законодательном уровне устанавливается срок по истечении одного года. Если в этот период продажа так и не производится, условия предварительных договоренностей становятся ничтожными.
  3. Условия для индивидуализации объекта.

По предварительному документу не производится никаких выплат. Но некоторые продавцы пытаются прописать сумму в договоре в качестве гарантии, что покупатель приобретет участок в дальнейшем. В данном документе есть возможность указать задаток как обеспечение исполнения обязательств. Если продавец будет уклоняться от выполнения обязательств, он будет вынужден оплатить покупателю эту сумму в двойном размере. Если покупатель отказывается составлять основной договор купли-продажи, задаток ему не возвращается.

В качестве способа обеспечения обязательств могут быть предусмотрены штрафные санкции. Это может свести к минимуму риски продавца. Он может обратиться в суд, в случае, если покупатель начинает уклоняться от подписания основного соглашения.

Правильное составление договора купли-продажи сохранит чистоту сделки не только для покупателя, но и для продавца. Важно при его составлении, учесть все нюансы, которые могут привести к признанию его недействительным.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

земельные наделы

Главное – обеспечение участка правоустанавливающей документацией. Её не следует путать со свидетельством о праве собственности. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

  1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
  2. свидетельство о принятии надела по наследству;
  3. договор имущественной сделки.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. кадастровый паспорт участка.

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

покупка земельного участка

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора:

  • ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта;
  • продажную стоимость;
  • срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год);
  • любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит.

Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем.

Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена:

  • для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию;
  • для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка.

Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ).

Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций.

Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок.

Законодательная база

Мнение эксперта

Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос

В принципе, требования к оформлению договора купли-продажи земельного участка схожи с требованиями к общему договору. Но, учитывая земельный участок как особый тип недвижимости необходимо выделить несколько нюансов.

Одной из особенности продажи земельного участка является расположенное на нем здание. Если дом или нежилое здание продаются вместе с земельным участком, то по законодательным нормам земельного права они должны продаваться одновременно одному и тому же лицу. Оформление в данном случае допускается как двумя разными документами, так и единым договором с указанием обоих объектов недвижимости.

Особым статусом обладают земли сельскохозяйственного соглашения. При продаже таких земель преимущественное право покупки находится у муниципалитета. Перед продажей собственник участка обязан предложить администрации купить у него сельхоз участок за фиксированную цену. В случае отказа участок продается иному лицу за указанную в уведомлении цену. Менять сумму продажи участка менять запрещается. Сведения об отказе со ссылкой на дату и исходящий номер лучше всего отразить в договоре.

Так же, как в любых договорах об отчуждении, если земельный участок приобретен в период брака по возмездной сделке, то есть куплен, обязательным приложением к пакету документов будет нотариальное согласие супруги продавца. Ссылку на этот документ с указанием реестрового номера, даты изготовления документа и фамилии имя отчества нотариуса, выдавшего документ необходимо отражать в преамбуле составляемого договора. Данное уточнение поможет избежать недоразумений в случае возникновения судебных споров и утрате оригинала согласия.

Бланк договора купли-продажи земельного участка и нюансы его составления

В договор купли-продажи нельзя включать следующие пункты:

  1. Право продающей стороны выкупить участок обратно.
  2. Соглашение не должно содержать ограничений в праве пользования новыми владельцами. Например, старый хозяин не может запретить сдавать землю в аренду.
  3. Отказ продавца от несения ответственности, если в будущем кто-то заявит свои права на данную территорию.

Важным нюансом является составление договора по установленной на законодательном уровне форме. Если сторонами будет подписан документ, не соответствующий требованиям, он может быть признан недействительным.

Теперь, общий порядок оформления договора купли-продажи земли вам известен. Несмотря на это, важно учитывать также ряд нюансов при оформлении соответствующих бумаг. Перечень данных особенностей следующий:

  • Текст договора оформляется на листе формата A4 и заверяется нотариально, а также подписями сторон.
  • Соглашение оформляется в трех оригинальных экземплярах: по одному из двух – для каждой стороне сделки, третий – для Росреестра.
  • Содержание каждого пункта договора должно удовлетворять требованиям и желаниям каждой стороны сделки. В противном случае, подписывать соглашение не стоит.
  • Наиболее важными пунктами договора являются те, что определяют порядок оплаты и передачи имущества в собственность. Стоит отметить, что в соглашении желательно сделать пометку о том, что окончательная передача средств будет осуществлена только после переоформления прав собственности на предмет сделки с продавца на покупателя. Таким образом можно максимально обезопасить процесс проведения сделки.
  • В договоре важно указывать исключительно достоверную информацию, иначе есть риск создать себе проблем, так сказать, на будущее. Большинство из них способны спровоцировать невозможность официально зарегистрировать сделку в Росреестре.

В целом, процедура составления и оформления договора купли-продажи не столь сложна в сегодняшних реалиях. Главное на данном этапе сделки – придерживаться представленной выше информации и положений законодательства РФ. Удачи в оформлении гражданско-правовых соглашений!

Существенные условия

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • существенные;
  • основные;
  • дополнительные.

Первую группу условий составляют существенные, которые являются для документа обязательными.

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Без них договор не будет признан действительным даже в случае подписания сторонами, а совершенная сделка будет подлежать расторжению.

Предметсадовый участок с домиком

В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.

В частности, необходимо указать:

  • адрес или конкретное месторасположение;
  • площадь и границы;
  • кадастровый номер;
  • разрешенный вид использования.

Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.

Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Поскольку купля-продажа является возмездной сделкой, то условие о цене земельного участка также является обязательным (ст. 555 ГК РФ).

Необходимо не только прописать конкретную стоимость участка, но также способ и порядок оплаты. Например, это может быть как наличный, так и безналичный платеж, единоразовая оплата, рассрочка и т. п. В случае рассрочки также необходимо приложить график платежей.

договор купли-продажи земли

Кроме этого, обязательным является также указание реквизитов сторон (то есть продавца и покупателя), а именно:

  • их ФИО;
  • серия и номер паспорт;
  • название органа, который выдал паспорт;
  • дата выдачи;
  • адрес регистрации и фактического места проживания;
  • контактные номера телефонов.

Эти данные обязательно должны совпадать с информацией, которая указана в паспортах сторон. Поэтому к договору обязательно должны быть приложены нотариально заверенные копии паспорта (или обычные копии вместе с оригиналами).

https://www.youtube.com/watch?v=v0dCdvNmndg

Определение цены происходит несколькими способами:

  • самостоятельно собственником;
  • оценщиком;
  • на основании ставки земельного налога;
  • в результате торгов.
Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Наиболее надежным и достоверным способом является обращение к профессиональным оценщикам, которые могут быть как представителями специальной оценочной компании (то есть юридического лица), так и индивидуальными предпринимателями.

Заключение с результатами проведенной процедуры и установленной ценой необходимо прикладывать к договору.

В законодательстве выделяется еще одна группа условий, при наличии которых в договоре он может быть признан недействительным. Такие положения документа являются незаконными и противоречат действующему законодательству.

В частности, такое положение может быть внесено, когда продается участок, купленный в ипотеку и находящийся в залоге.

При этом в случае ненадлежащего выполнения покупателем своих обязанностей по уплате кредита права на участок переходят обратно к продавцу.

Такой механизм, выгодный в основном для банков, является незаконным, а включение подобного условия в договор не допускается.

После совершения сделки права собственности и ответственность перед банком полностью переходит к покупателю, продавец же больше не имеет к нему никакого отношения.

В частности, запрет на сдачу ее в аренду, предоставление в качестве залога или продажу третьим лицам. Такое условие также является незаконным, поскольку с приобретением прав собственности на участок новый владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать или обременять любыми законными способами.

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Единственное исключение в этом случае — это установление ограничений на распоряжение имуществом каким-либо федеральным законом.

дарение земельного участка договорВыделение доли из общей долевой собственности

 — узнайте все подробности.

Не знаете, как правильно составить договор дарения земельного участка? В нашей статье есть вся нужная вам информация.

Полная инструкция по процедуре купли-продажи дачного участка описан здесь.

В целях повышения максимальной защиты прав покупателя такое условие также будет признано незаконным.

Кроме этого, основанием для признания договора недействительным является несоблюдение его письменной формы, а также отказ от процедуры государственной регистрации в Росреестре.

Хотя регистрация самого договора уже не является обязательной, для перехода прав собственности эта процедура не отменялась.

внесение аванса по договору купли-продажи участка

Таким образом, условия договора купли-продажи состоят из нескольких групп: существенных, обязательных и дополнительных.

И если две первые группы должны включать в себя положения, определенные в законе, то в качестве дополнительных условий стороны могут указать различные требования и права по отношению друг к другу.

Однако в случае их противоречия законодательным требованиям они будут признаны недействительными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • предмете (земельном участке);
  • его продажной стоимости.

Если хотя бы одно из указанных обстоятельств в соглашении не прописано, оно признается недействительным. Между тем, есть множество нюансов, которые следует прописать в договоре.

Это, среди прочего:

  • состояние почв (особенно – в отношении земель сельскохозяйственного назначения);
  • порядок оплаты: наличностью или на счет; полная предоплата, частична послеоплата, рассрочка, задаток и прочее;
  • распределение издержек на оформление купли-продажи земельного участка (нотариальные и юридические услуги, госпошлина за регистрацию);
  • дата и порядок подписания передаточного акта.

Любое из условий становится существенным, если на его включении в договор настаивает одна из сторон. При невнесении такого условия в договор он может признаваться недействительным.

Частный дом

Ст. 37 ЗК РФ некоторым образом ограничивает свободу воли сторон. Договор купли не может содержать положений:

  • о возможности продавца выкупить участок обратно (подмена аренды продажей);
  • об ограничении дальнейшего распоряжение отчуждаемым участком касательно его передачи в залог, ипотеку, аренду (мнимый договор продажи, после заключения которого реальным правообладателем остается продавец);
  • об ограничении ответственности отчуждателя на случай предъявления прав на участок третьими лицами.

Если подобное положение в соглашение все же внести, это наверняка заметит чиновник Росреестра. Он откажет в регистрации перехода прав на основании такого договора.

Если незаконное положение все же попало в зарегистрированную сделку, через суд может быть разрешен вопрос о признании недействительным отдельного положения. Если в результате исключения незаконного положения теряется первичное значение и смысл договора, суд может признать недействительной сделку в целом.

При составлении соглашения купли-продажи нужно обратить внимание на все нюансы, касающиеся объекта продажи.

Важно указать следующие моменты:

  1. Сумму рекомендуется указывать в национальной валюте.
  2. Важно уточнить факт, есть ли обременения. Это может существенно снизить стоимость продаваемого объекта недвижимости.
  3. Территория должна полностью соответствовать описанию.

Часто приходится сталкиваться с продажей только доли участка. В таком случае обязательно потребуется обращение к другими собственникам. По общему правилу они имеют первоочередное право на приобретение доли. О том, что продавец намеревается оформить сделку со своей долей, он должен уведомить других собственников. Если от них не поступает ответ в 30-тидневный срок, землю можно продавать.

Существенным условием соглашения является денежный эквивалент. Это цена, которую устанавливает продавец. Также должен быть прописан способ передачи денежных средств. Он может быть наличным и безналичным. При наличной передаче денег рекомендуется привлечь двух свидетелей. Кроме того, необходимо составить расписку.

Обязательно должно быть прописано целевое назначение участка.

Дополнительные

В договоре купли-продажи земельного участка могут быть добавлены дополнительные сведения. К ним относятся:

  1. Наличие разрешения на проведения строительства на данном объекте.
  2. Сведения о том, как эксплуатируются соседние территории. Это может играть большую роль на определение стоимости.
  3. Качественные характеристики земельного участка. Это важно, если он приобретается для сельскохозяйственных нужд.

Если есть обременение, необходимо прописать в соглашении:

  1. Если это ипотечный кредит, требуется написать дату получения займа и его сумму.
  2. Если обременением является аренда, необходимо прописать реквизиты договора аренды, срок и сведения об арендаторе.
  3. При наличии сервитута нужно указать его продолжительность, объект и условия.

Отсутствие или наличие ограничений можно проверить по любому объекту недвижимости самостоятельно. Для этого нужно запросить выписку ЕГРН, в которой указываются все эти данные.

Кроме того, нужно помнить, что на продажу участка может быть наложен арест. Это связано с уголовными делами в отношении продавца или в качестве обеспечения иска.

В случае отсутствия обременения эти сведения должны быть указаны в договоре. Это обезопасит нового владельца при возникновении проблем с участком. Недобросовестные продавцы могут скрывать наличие обременения на объект. Это заставит его снижать стоимость.

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Сверке подлежат паспортные данные лица (ФИО) с данными в свидетельстве. Если же продажа осуществляется не лично владельцем участка, то такое лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой стоит проверить дату выдачи доверенности, срок её действия, а также сверить паспортные данные представителя продавца с паспортными данными в доверенности.
  2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал, справка о выплаченном пае), на основании которого продавец обладает правом собственности на этот участок.
  3. Оригинал кадастрового плана участка, содержащий сведения о кадастровом номере участка, месторасположении, категория земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровая стоимость. Отсутствие у лица, продающего участок, выписки из кадастра, приводит к невозможности совершения сделки.

Пошаговый алгоритм заключения сделки

  • поиск подходящего контрагента самостоятельно, через знакомых или профессиональных посредников (сопровождение сделки риэлтором – платная услуга, по поводу чего заключается отдельный договор);
  • устные или письменные переговоры, по желанию сторон – с помощью уполномоченных доверенностью или действующих без нее посредников;
  • согласование перечня содержания и существенных условий сделки;
  • составление и согласование проекта договора.

2. Подготовка документов. Основной груз ложится на продавца. Он должен представить регистратору все правоустанавливающие, технические и кадастровые бумаги. При необходимости продавец получает нотариальное заверенное согласие брачного партнера.

Обе стороны могут уполномочить на представительство своих интересов при подписании и регистрации договора третьих лиц нотариальной доверенностью. Также необходимо провести уплату госпошлины за регистрационные действия.

3. Обращение к регистратору со всеми надлежащими документами.

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Каждый из этих этапов представляет собой оконченное действие, у которого будет свое значение, которое повлияет на конечный результат.

договор купли-продажи недвижимости

На этом этапе потенциальный покупатель рассматривает все те объявления, которые представлены в разделе продажи земельных участков или изучает публичную кадастровую карту, размещенную на официальном сайте Росреестра.

После того, как интересующий участок был найден (например, через публичную карту), потенциальный покупатель обращается в органы местного самоуправления для выяснения возможностей приобретения конкретного участка.

Если же он был подобран через объявления, то происходит общение с продавцом в целях выяснения всех условий, на которых может быть заключена сделка.

Выкуп у государства

Второй этап присутствует в том случае, если выкупаться имущество будет у государства или администрации муниципального образования (а ранее он был подобран через сайт Росреестра). Покупатель должен, после подачи предварительного заявления по итогам подбора земельного участка, оформить самостоятельно кадастровые документы на участок. В том случае, если приобретение осуществляется у собственника, эти документы должен предоставить владелец участка.

Третий этап предусматривает подачу заявления на заключение договора купли-продажи (если речь идет об органах местного самоуправления или выкуп земли предполагается у государства в виде его субъектов) либо предварительное согласование условий сделки с собственником (если земля выкупается на вторичном рынке).

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

На этом этапе все необходимые для подтверждения правомочности сделки документы готовят как покупатель, так и продавец.

При этом, перечень документов для обеих сторон-участниц будет разниться несколькими пунктами (в зависимости от принадлежности продавца к государственным органам или частному владельцу — кто готовит кадастровый паспорт, наличие документального подтверждения платежеспособности покупателя – если приобретение участка планируется осуществить с помощью средств материнского капитала или заемных средств из банка).

В основном же, и одна, и другая сторона готовят схожие пакеты документов, целью которых будет доказывание в случае, если возникнут споры по заключаемой сделки, ее законности и легальности.

Проведение торгов

На этом этапе, после всех проведенных проверок, в случае приобретения участка у администрации, назначаются публичные торги.

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

Однако, в том случае, если продавец, будучи частным лицом, захотел получить как можно большее вознаграждение за свой участок, он также может выставить свой земельный надел на торги.

нотариальное заверение договора

В этом случае договор купли-продажи будет заключен с тем покупателем, который предложит максимальную цену (по общему правилу оформления аукциона или конкурса). Если договор заключается между двумя частными лицами без объявления торгов, то этот этап в оформлении сделки будет отсутствовать.

По общему правилу на подготовку текста соглашения, а также на ознакомление с его условиями сторон и итоговое согласование ключевых положений отводится срок не более тридцати дней с момента либо предоставления всех необходимых документов сторонами друг другу для подтверждения законности сделки (если процедура осуществляется без торгов), либо с момента подведения итогов конкурса или аукциона (после официального предоставления протокола, в котором зафиксированы результаты и указаны победители или единственный покупатель).

На этом этапе происходит регистрация сделки купли-продажи. Однако считать, что это будет регистрация договора, неправильно.

На этом этапе на основании составленного и заверенного нотариально (в  установленных законом случаях) договора происходит переоформление права собственности на нового собственника.

Для этого обеим сторонам-участницам сделки необходимо обратиться либо в территориальное подразделение органов Росреестра, либо в многофункциональный центр по месту нахождения приобретаемого участка, с заявлением об оформлении перехода права собственности на участок на нового владельца.

Кроме договора (количество экземпляров которого должно быть на один больше, чем участников соглашения, так как дополнительный экземпляр остается в архиве Росреестра), необходимо будет предоставить также документы, подтверждающие личности сторон-участниц, оригиналы и заверенные копии доверенностей (если представление интересов сторон-участниц осуществляется специально уполномоченными на то лицами), а также разрешительные документы на право осуществлять сделку (от супругов, если таковые имеются, от органов опеки и попечительства, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних).

По итогам рассмотрения всех поданных документов в срок не более десяти дней с момента подачи документов происходит оформление свидетельства о праве собственности на нового владельца с регистрацией перехода в базах недвижимого имущества, оформляемых Росреестром, а также с фиксацией внесенных изменений в Едином реестре прав на недвижимость.

Если само заключение договора, как и его предварительная подготовка практически не требуют финансовых затрат (за исключением случаев подготовки кадастровых документов), то на этапе оформления права собственности нового владельца земельного участка покупателю придется оплатить государственную пошлину.

В том случае, если речь идет об оформлении надела на физическое лицо, ее размер составит две тысячи рублей.

Нюансы правильного оформления купли-продажи земельного участка

И эту сумму должен будет заплатить каждый покупатель, независимо от того, участвуют двое с этой стороны в сделке или пять человек — госпошлина взимается с каждого участника.

Для юридических лиц сумма составляет двадцать две тысячи рублей. И уплачивается она только с одного покупателя (так как несколько юридических лиц одновременно владеть одним участком не может).

временная регистрация в краснодаре для граждан рф

Все о

купле продаже доли земельного участка

.

Вам нужна временная регистрация в Краснодаре? Вам будет полезно прочитать нашу статью.

Уже сделали перепланировку квартиры? Теперь ее обязательно нужно узаконить! Как это сделать правильно, читайте здесь.

Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка

По желанию за соответствующую плату можно:

  • удостоверить предварительный и/или основной договор купли-продажи участка в целом (гл. X Основы законодательства РФ №4462-I);
  • заверить подписи сторон под такими договорами (гл. XIII Основ).

В первом случае нотариус несет полную ответственность за содержание сделки, удостоверяемой им в целом, в том числе имущественную. Он проверяет юридическую чистоту договора, в том числе:

  • принадлежность участка продавцу;
  • отсутствие арестов и обременений, исключающих продажу;
  • дееспособность и вменяемость сторон, понимание ими сути заключаемого соглашения.

Срок регистрации договора купли-продажи земельного участка

государственная регистрация догвооров

В процессе оформления могут быть такие затраты:

  • На агентов недвижимости, если использовались;
  • Мелкие расходы на копии и создание документов;
  • Уплата госпошлины (350 рублей);
  • На нотариуса и людей, которые были задействованы в сделке.

Примерный список следующий:

  • заявление о регистрации права;
  • документы продавца и покупателя: общегражданские паспорта для физических лиц; регистрационные документы и приказ о назначении директора либо доверенность – для юридических;
  • необходимые правоустанавливающие документы на участок, удостоверяющие основания обретения права собственности продавцом (например, свидетельство о праве на наследство, договор мены, решение о приватизации);
  • правоподтверждающие документы на участок (например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП);
  • кадастровый паспорт участка;
  • нотариальное согласие на отчуждение от супруга-продавца;
  • заверенное печатью согласие органа опеки на продажу участка несовершеннолетним или недееспособным лицом;
  • передаточный акт;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Предоставленные сторонами документы, в том числе проект договора, проходят юридическую экспертизу. Если необходимые бумаги в порядке и госрегистратор не выявил обременений, препятствующих отчуждению, проводится основная процедура.

Договор подписывается обеими сторонами в присутствии чиновника территориального органа Росреестра либо МФЦ после предъявления документов, удостоверяющих личность.

Регистратор убеждается, что договор действительно подписан лицами, которые указаны в качестве подписантов (сторон или их представителей). Он проставляет на договоре, как основном правоустанавливающем документе, отметки о проведенной регистрации.

Регистратор выдает новому собственнику, по его усмотрению, один из таких правоудостоверяющих документов:

  • бумажное свидетельство о госрегистрации;
  • бумажную или в электронной форме выписку из ЕГРП.
  • срок на обращение сторон к госрегистратору;
  • срок проведения процедуры госрегистрации вновь возникших прав в ЕГРП.

участок

Что до первого, то он не установлен. Стороны вправе обратится в Росреестр или МФЦ в любой момент после формирования проекта соглашения. Следует помнить, что по правилам ст. 551 ГК РФ договор в отношении участка не вступает в силу до момента регистрации в ЕГРП.

Согласно ст. 13 Федерального закона РФ № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура длится максимум 10 рабочих дней с даты обращения, а если заявитель доносил документы – 10 рабочих дней с момента предоставления всех необходимых бумаг.

Если госрегистратор обоснованно сомневается в законности действий сторон (выявлены поддельные документы или противоречивые данные), он вправе приостановить процесс на месяц. Если по пришествию этого срока проблемы устранены – переход прав регистрируется, если нет – следует официальный отказ, который подлежит обжалованию в суде (ст. 19 №122-ФЗ).

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Расторжение договора – это несколько иное. Действительность первичного соглашения в этом случае под сомнение не ставится.

Учитывая, что переход прав на участок является результатом внесения соответствующих сведений в ЕГРП, вопросом о расторжении купчей задаются только лица, которые уже провели ее госрегистрацию. У тех, кто к регистратору еще не обращался, ситуация проще: достаточно не идти в МФЦ или Росреестр.

Если первичный договор имел простую письменную форму, то ее будет достаточно и для расторжения. Если стороны сделки обращались к нотариусу за удостоверением продажи участка, то им придется обращаться к нему повторно и за расторжением.

При обращении к регистратору предоставляется обычный пакет документов, а также:

  • соглашение о расторжении;
  • обратный передаточный акт;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если прийти к соглашению о расторжении не удалось, проблема может разрешится через суд. Иск может быть мотивирован существенным нарушением договора одной из сторон, в результате которого вторая сторона не получила того, на что обосновано рассчитывала (ст. 450 ГК РФ).

Для такого дела требуется грамотное юридическое сопровождение. В зависимости от обстоятельств дела можно обосновывать не расторжение, а недействительность договора либо просить суд о признании его незаключенным.

В случае положительного вердикта суда, его решение используется как правоустанавливающий документ. Для МФЦ или Росреестра достаточно заявления выигравшего разбирательство истца. Присутствие ответчика и передаточный акт не требуются.

подача искового заявления

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет свои нюансы. Данная процедура довольно сложная и требует наличия веских оснований.

Закон запрещает выходить с инициативой расторжения. Но из этого пункта есть исключения. На практике такие ситуации редко решаются мирным путем между покупателем и продавцом. Одного желания стороны недостаточно, чтобы зарегистрированное соглашение было признано недействительным. Заявителю потребуются обратиться в суд для решения данного вопроса.

Порядок расторжения прописан в Гражданском кодексе. В одностороннем порядке можно обратиться в суд, если одна сторона нарушает правила договоренностей, или были внесены существенные изменения в соглашение. По другим основаниям исковое заявление принято не будет.

Практика показывает, что чаще всего судебные разбирательства возникают по причине, что одна из сторон отказывается выполнять условия.

В соответствии с Граждански кодексом расторжение может быть произведено только в том виде, в каком было проделано заключение. Прежде чем обратиться в суд, стороны должны попытаться расторгнуть договоренности по соглашению.

Для этого необходимо соблюсти следующие этапы:

  1. Организовать встречу для решения вопроса.
  2. Подписать дополнительное соглашение о расторжении.
  3. Зафиксировать данную информацию в Росреестре.

В случае, если соглашения не удается достигнуть, решение вопроса может проводиться в одностороннем порядке через суд либо направив заявление в Росреестр. Для этого от второй стороны необходимо получить письменный отказ. После его получения, пострадавшая сторона оформляет заявление о расторжении, прописывая причины. Заявление пишется в двух экземплярах. Один отправляется в Росреестр, второй другой стороне договорных отношений.

Если внесудебным путем не удается произвести разрыв, это можно сделать через суд. Судебные разбирательства длятся долго, но если будет принято положительное решение в пользу истца, то он сможет получить не только все деньги за участок, но и компенсацию всех расходов, связанных с ведением дела.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы