Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Обмен квартиры – обменная практика в разных вариантах

Практика обмена квартир традиционна для нашей страны. И не смотря на то, что в России уже давно развивается институт частной собственности на недвижимость, когда любой может приватизировать и совершить куплю-продажу своей квартиры – операции по обмену квартир остаются по-прежнему актуальными.

Зачастую мы сталкиваемся с ситуациями, которые вынуждают нас кардинально менять свою жизнь.

Новое место работы, создание или пополнение семьи, живущие далеко пожилые родители – всё это иногда заставляет задуматься о переменах.

Так же очень часто подобная необходимость возникает при материальных затруднениях или разводе. Причин, побуждающих нас к изменению своих жилищных условий немало. Так как же выгодно и правильно обменять свои метры?

Давайте рассмотрим существующие варианты. Сразу оговоримся, что многие из них возможны как через сделку купли-продажи, так и по договору мены:

  • На меньшую с получением доплаты. В этом случае вы получаете квартиру меньшей площади (или комнату) и денежную доплату. Такой вариант выбирают например те, кому стало затруднительно платить высокую квартплату, либо если возникла потребность в деньгах.
  • На большую с внесением доплаты. Тут вы меняете свою квартиру, плюс энную суму денег в качестве доплаты, на вариант большего метража. Такой способ выбирают те, кто хочет и имеет финансовую возможность расширить своё жильё.
  • Равноценный без доплаты. В этом варианте предполагается равнозначная мена недвижимостью. Например, когда нужно сменить квартиру в одном районе на аналогичную в другом.
  • Расселение, разъезд, размен. Такие операции актуальны прежде всего для коммунальных квартир, а также для разъезда одной многокомнатной квартиры на несколько поменьше. При разводе, например.
  • Съезд. Здесь ситуация обратно противоположна предыдущему варианту: Несколько площадей меняются на одну большую.
  • Обмен на дом, коттедж. Это сделка в которой городская квартира меняется на загородный дом или коттедж.
  • Многоходовка. Даёт возможность увеличить свою площадь или переехать в более престижный район, не влезая в ипотеку и прочие долги. Квартира с небольшой, накапливаемой доплатой обменивается на большую / лучшую до тех пор, пока не достигается желаемый результат. Вариант конечно не быстрый, но вполне действенный и экономный.
  • Продажа через обмен. Такую схему можно использовать в случае, когда вам нужно продать дорогую недвижимость, но, в связи с её высокой стоимостью, долго не получается найти покупателя. Тогда есть смысл попробовать сначала обменять её на квартиру поменьше и подешевле, получив доплату, и потом уже продавать.

Более подробно обо всех представленных выше вариантах вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего сайта и доски объявлений по обмену.

Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен. Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.

С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать.

С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального.

Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.

В результате такой сделки происходит переход права собственности на жильё от одного собственника к другому. Обмен жилья между нанимателями оформляется и регулируется, соответственно, документом, называемым «договор обмена», и статьёй 72 ЖК РФ.

В итоге осуществляется только переход права пользования жильём, и его участники заключают новые договоры социального найма на своё новое жильё.

Рынок жилья, находящегося в собственности, постоянно растёт, а муниципального – падает, что, в общем, понятно. Во-первых, количество вновь строящегося частного жилья несоизмеримо больше, чем муниципального, а во-вторых, бесплатная приватизация жилья продолжается. Недавно её срок снова продлили до марта 2018 года.

С 1991 года и до сегодняшних дней (апрель 2017 года) в Москве приватизировано 2,8 миллионов квартир, а муниципальными осталось примерно 400 тысяч квартир и комнат.

С одной стороны, в процентном отношении к жилью, находящемуся в собственности, это немного, с другой – это целый неприватизированный город-миллионник. Эксперты предполагают, что 10% муниципального жилья так и не будет приватизировано.

Но по статистике сделок с неприватизированным жильём в общем объёме рынка жилья – это капля в море.

Обмен муниципального жилья

В отличие от сделок с жильём, находящимся в собственности, где большая часть операций проводится по договорам купли/продажи, все сделки с муниципальным жильём– это обмен.

Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно.

Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен. Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным. Нет собственности – не должно быть и каких-либо доплат по сделке.

Но понятно, что часто бывают случаи, когда совершается неравноценная сделка, предполагающая доплату. Например, обмен трёхкомнатной муниципальной квартиры на однокомнатную. Наймодатель, видя, что сделка по существу – возмездная, может не дать согласия на неё. Тогда приходится добиваться права на такой обмен через суд.

Ведь вообще-то законом он нигде не запрещается. А доказать его возмездность проблематично.

Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями. Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса. Имеют, более того — равное с ним.

Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих. А такое удается не всегда: кто-то может быть против, например, размена квартиры на несколько разных квартир и комнат.

Если квартира в собственности, то в таких случаях инициатору разъезда остается только продать свою долю, а с муниципальным жильём всё по-другому: существует возможность потребовать через суд принудительного обмена. Любой член семьи нанимателя из числа зарегистрированных в квартире имеет право подать такой иск.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Тем не менее, право правом, но судебная практика по таким делам показывает, что шансы выиграть подобное дело очень малы.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то необходимо согласие на обмен органов опеки и попечительства. Согласие или отказ органы опеки должны выдавать в письменной форме в течение трёх недель после получения заявления.

Жилищный кодекс не препятствует обмену муниципального жилья, находящегося в разных регионах РФ. При этом количество въезжающих и выезжающих из каждого региона кодексом не ограничивается.

Однако, что касается Москвы, то специальными постановлениями московских властей накладывалось условие, что количество въезжающих по обмену не должно превышать количество выезжающих. Основная задача таких постановлений – пресечь возможность появления новых лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Кроме того, по Жилищному кодексу существуют дополнительные ограничения на обмен муниципального жилья. Он не допускается в следующих случаях:

  • если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма или его изменении, а также право пользования этим жильём оспаривается в суде;
  • данное жильё признано непригодным для проживания, или наймодателем принято решение о его сносе, переоборудовании или капитальном ремонте с перепланировкой жилых помещений;
  • в коммунальную квартиру после совершения обмена может вселиться человек с хроническим заболеванием из перечня, приведенного в статье 51 ЖК.

Регистрация обмена муниципального жилья отличается от регистрации сделок с жильём, находящимся в собственности. Нет права собственности – нечего и регистрировать в Росреестре.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Ранее регистрацией сделок с муниципальным жильём в Москве занималось Городское бюро обмена, потом «Мосжилсервис», теперь —  ГУП  «Московский городской Центр арендного жилья».

Собственно, регистрирующий орган никуда не переезжал, менялась только его вывеска и некоторые функции.

В настоящее время ГУП предоставляет информацию по обменной базе и ставит туда на учёт, занимается подготовкой договора обмена, подготовкой запросов в органы опеки, подготовкой документов для получения согласия наймодателя, подготовкой писем для последующего оформления новых договоров социального найма. И все это за вполне умеренную плату (особенно по сравнению с тем, сколько берут обычно за свои услуги агентства недвижимости).

Как уже говорилось, обмен муниципального жилья – процесс сложный. Прежде всего, из-за весьма ограниченного количества предложений, среди которых трудно найти подходящий вариант.

Легче приватизировать квартиру, обменять её через куплю/продажу и потом, в случае необходимости, деприватизировать. Тоже, конечно, возни много. Но зато найти устраивающий вас вариант шансов гораздо больше.

Вот если приватизировать квартиру вы не можете, то тогда остаётся лишь искать вариант муниципального обмена.

  • квартиры на квартиру;
  • долями квартиры;
  • комнаты на квартиру.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • соглашение от других собственников об отчуждении;
  • техническая документация на жилье;
  • справка из БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • квитанция об оплате налога;
  • заверенный или незаверенный договор.

Все эти документы собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.

Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.

Специалист из агентства недвижимости сможет предотвратить хотя бы эти неприятности, связанные с обменом вторичного жилья. Ведь здесь наверняка сменились несколько владельцев, а потому существует опасность признания сделки недействительной, если чьи-либо права оказались нарушенными. Междугородний обмен Особенно риск касается междугородных сделок, даже если происходит обмен квартиры на пригород.

Инфо

Это и в пределах одного города задача довольно-таки непростая, поскольку является наиболее сложным видом операций с жильём. А здесь собственники и объекты отдалены друг от друга чисто географически, а в разных местах практика сделок с недвижимостью отличается, и хорошо, если просто заметно отличается, а не кардинально. Но бывает и последний вариант, который серьёзно влияет на конечный результат этого предприятия.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Организация таких сделок чрезвычайно сложна.

Важно

Если же вы осуществляете обмен квартиры на квартиру из города в город самостоятельно – то необходимо указать в договоре пожелание осуществить все необходимые для сделки формальности в конкретном населенном пункте, а противоположная сторона должна либо согласиться с этим обстоятельством, либо опровергнуть. Такая процедура, как междугородный обмен по России очень сложна на словах, но на деле – километровые расстояния не представляют собой никакой разницы с с обычной сделкой. Все, что вам нужно – это следовать букве закона и по возможности воспользоваться помощью от специалистов по недвижимости.

Именно они могут не только быстро помочь найти нужный вариант, но и возьмут на себя все сложности оформления.

Причины, по которым граждане желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями и в силу других обстоятельств — переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий и др.

Для совершения обмена установлены определенные способы:

  • мена;
  • обмен через куплю-продажу;
  • трейд-ин.

Для проведения таких сделок необходимо: соблюсти правовой порядок, собрать нужные сведения, оформить документы.

Правомочия собственника будут иметь законную силу только после официальной регистрации.

Некоторые договоры заключаются в отношении неравноценного обмена жильем, в таком случае одна из сторон обязуется внести доплату.

Если квартира находится под обременением в виде залога (по причине приобретения объекта за ипотечные средства), владелец вправе совершить обмен при выполнении условий банка.

Какую именно сделку выбрать — продажу или мену — каждый решает самостоятельно, исходя из возможностей, предпочтений и пожеланий к новому жилью.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:

  • Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
  • Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
  • Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.

Существуют различные варианты обменных процедур:

  • Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
  • Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
  • Обмен квартиры меньшей площади на большую.
  • Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.

Вышеуказанные варианты сделок могут быть осуществлены на основе обмена через куплю-продажу, так и путем оформления договора мены (с доплатой или без финансового вложения).

Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.

К отрицательным аспектам мены можно отнести следующее:

  • Трудности, возникающие при поиске подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится.
  • Зачастую моменту заключения договора предшествует крайне долгий период времени, в виду сложности установления таких объектов недвижимости, которые будут отвечать требованиям каждого участника соглашения.

Среди положительных моментов данного бартера выделяют:

  • Улучшение жилищных условий при внесении дополнительных затрат, которые являются небольшими, в сравнении, например, с покупкой квартиры.
  • Если стороны, которые оформляют договор, являются родственниками, то мена — это выгодный вариант, способствующий разрешению жилищных вопросов.

Пример

Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные.

Согласовав данный вариант, стороны произвели мену жилья. После без взаимных претензий друг к другу был осуществлен бракоразводный процесс.

Если в договоре мены не указана стоимость квартиры, то объекты будут считаться равноценными.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:

  • Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
  • Одновременно гражданин покупает новое жилье.

Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).

В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:

  • Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
  • Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.

Плюсы обмена через куплю-продажу:

  • Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
  • Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.

Сумма обязательного взноса, уплачиваемого за регистрацию права владельца, составляет: для физических лиц — 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).

Процедура обмена старой квартиры на новостройку (взаимозачет) именуется как трейд-ин, который заключается в следующем:

  • Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.
  • Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлторской фирмы и собственником квартиры.
  • Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.
  • За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.

К минусам сделки трейд-ин можно отнести:

  • Достаточно высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного имущества и, соответственно, последующая невозможность приобретения новостройки по ранее зафиксированной стоимости.
  • Проблемные моменты, возникающие при заселении. Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости может сдвигаться на длительный период.
  • Оплата комиссионных за услуги риэлторов.
  • Возможное занижение рыночной стоимости жилья для наиболее быстрой продажи.

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов. Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным. В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

  • Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
  • Право на использование жилья оговаривается в суде.
  • Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
  • В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
  • Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

  • Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
  • Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
  • При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
  • Заверенное заявление об обмене квартир.
  • Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
  • Саправка из домовой книги.
  • Документ о состоянии жилого помещения.
  • План дома.
  • правоустанавливающие бумаги, тех. паспорт жилья, личные документы участников сделки;
  • заверенное согласие сособственников жилой площади (или свидетельства о разводе/ их смерти);
  • выписки из ЖКХ и ЖКУ;
  • документы из БТИ и ЕРЦ.
  1. Обмен через куплю/продажу. Самый простой вариант обмена. При определенном опыте возможно произвести самостоятельно. В ходе этого обмена сначала владелец жилья ищет покупателя на свою собственность, одновременно находя жилье, которое его бы устроило. То есть процесс обмена разделяется на две части
  2. Прямой обмен. Тут все немного сложнее и зачастую требуется опытный риелтор. С ним менять недвижимость намного проще. В ходе этой операции можно обменяться как приватизированным жильем, так и неприватизированным. В чем сложность? В том, что люди чаще просто хотят продать квартиру. В итоге, выбор сужается для обеих сторон. Ведь нужно, чтобы условия подходили всем.
  3. Альтернативная сделка. Подразумевает получения аванса от покупателя. Тем самым подтверждается серьезность намерений обеих сторон. Так как от сделки после аванса отказаться будет трудно. Также возможно произведение обмена с доплатой, если стоимость квартир отличается. Разница в стоимости прописывается отдельно и возмещается тем, чья недвижимость ниже по стоимости. Если же обмен равноценен, то доплата не производится.
  • Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?собственникам нужно собрать необходимые документы, такие как: кадастровые планы, паспорт, документы на право владения, межевые дела;
  • оформление договора с указанием всех условий;
  • исполнение обязательств сторон, внесение доплат, если необходимо.

Родственный обмен квартирами соцнайма

  • Документы при родственном обмене квартирЗаявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
  • Копии паспорта каждого участника обмена.
  • Ордера, полученные на квартиры.
  • Постановление на вселение в новое жилое помещение.
  • Документ о соцнайме предыдущего помещения.
  • Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
  • Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
  • Согласие всех задействованных членов семьи.

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира – чья-то собственность и когда она муниципальная служба – позволяет совершить обмен.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.

Как происходит обмен квартирами между городами?

В настоящее время в столице этот способ является довольно востребованным. Способ удобный и быстрый — вся сделка занимает от силы три дня. Конечно, вторичный рынок пока преобладает по численности сделок, но всё больше людей хотят обменять старый дом на новостройку, и всё чаще практикуется этот способ, позволяющий сделать выгодно даже обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную.

Внимание

Московская реновация теперь движется в этом же направлении. Также существует обмен с использованием доплаты из средств материнского капитала, и на сегодняшний день такая сделка — ничуть не экзотика. Подобная услуга есть в перечне любого уважающего себя агентства недвижимости.

Обмен квартир в Москве очень широко представлен сделками с материнским капиталом (но это можно сделать, если ребёнок, которому средства принадлежат, уже достиг трёхлетнего возраста).

По сложившейся практике, большинство покупателей жилой недвижимости стараются перестраховаться, и производят полный расчет с продавцом только после выписки всех проживающих в квартире лиц, и их перепрописки на новом месте. Не исключение и сделки по обмену между городами России. Оформление регистрации по новому адресу до подписания договора купли-продажи выгодно и покупателю, и продавцу: первый не будет переживать, что в квартире останутся «несанкционированные» жильцы, а второй, что с него «высчитают» больше, чем нужно.

Чтобы удовлетворить интересы обеих сторон, удержание средств «под перепрописку» можно оформить двумя способами. В первом случае зарезервированные деньги помещаются в банковскую ячейку до тех пор, пока продавец не предоставит справку из домоуправления по новому месту жительства, свидетельствующую о прописке, а также зарегистрированный договор купли-продажи.

Во втором – все условия полного расчета (по факту перепрописки) подробно указываются в договоре купли-продажи. Таким образом, при регистрации объекта в Росреестре в его отношении устанавливается залоговое обременение. Как только продавец выполнит обязательства и зарегистрируется по новому месту жительства, он получает удержанную сумму, о чем выдает покупателю расписку. Обратившись в Росреестр, новый владелец квартиры выводит ее из залога, опираясь на факт свершившихся взаиморасчетов.

Сама перепрописка совершается по установленному законодательством алгоритму. Штамп о регистрации должен быть проставлен в паспорт не позднее, чем через 3 суток после обращения новоприбывшего в паспортный стол.

Обмен квартиры на квартиру между городами – актуальный вопрос для граждан, часто меняющих место жительства. Поиск работы, учеба и другие обстоятельства могут заставлять нас менять города один на другой. Необходимо знать нюансы обмена недвижимости, чтобы не оказаться в трудной ситуации.

В родном городе жители хорошо знакомы с работой всевозможных служб и инстанций, с которыми приходится сталкиваться в процессе оформления недвижимости в собственность.

Кроме того, не приходится далеко ехать, чтобы подать или получить документы.

Проведение сделки между городами, находящимися далеко друг от друга, приходится полагаться на вторую сторону заочно.

Обезопасить себя в данном случае возможно, если привлечь к процедуре агентство недвижимости, имеющее представительства во многих крупных городах, а также квалифицированного юриста, который и будет проверять юридическую чистоту документов и всей проводимой сделки в целом.

Следует сразу оговориться, что обменом называют любую операцию с недвижимость, в результате которой вместо имеющегося жилья, его владелец приобретает новое.

Для удачной сделки важно отчетливо понимать, какой именно результат необходимо получить в итоге.

Размен приватизированного жилья может быть выполнен одним из двух способов:

  • Прямой обмен. Используется тогда, когда владелец квартиры не хочет вкладывать в сделку какие-либо средства, необходимо только сменить город и все. Оплатить придется услуги риелтора и перерегистрацию прав собственности. Сложность заключается в поиске идентичного жилья, владельцы которого захотят провести сделку. Обе стороны должны хорошо представлять себе новую квартиру и соглашаться ее получить.
  • Альтернативный обмен. Провести его можно через куплю-продажу, когда обменом фактически является конечный результат, но стороны оформляют договора купли-продажи. Обычно в этом случае юристы используют термин «мена». Этот способ используется намного чаще, поскольку больше шансов получить именно то, что нужно, в короткий срок. Схема имеет несколько этапов, инициатором которых становится покупатель с деньгами на руках, а завершает цепочку продавец, расстающийся с недвижимостью и получающий за нее деньги.

Когда переезд происходит из одной стороны в другую, из одного региона в другой, лучше привлекать юриста к сделке, так как слишком велики риски.

В родном городе жители хорошо знакомы с работой всевозможных служб и инстанций, с которыми приходится сталкиваться в процессе оформления недвижимости в собственность. Кроме того, не приходится далеко ехать, чтобы подать или получить документы. Проведение сделки между городами, находящимися далеко друг от друга, приходится полагаться на вторую сторону заочно.

Обмен жилья, находящегося в собственности, оформляется «договором мены» и, по сути, мало чем отличается от договора купли/продажи. Практически, договор мены объединяет два договора купли/продажи.

Порядок оформления договора, регистрации, передачи сторонами недвижимости – такие же как и при купле/продаже. Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих  права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2017 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Бытует мнение, что с помощью  договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение. При осуществлении договора мены действуют те же правила и ставки, что и при купле/продаже.

Попытка уйти от выплаты налога при неравноценном обмене путём признания договорных цен равными и отсутствии доплаты раньше могла сработать, но теперь она обречена на неудачу. Органы регистрации с большой долей вероятности приостановят такую сделку, а если регистрация все-таки состоится, то неприятностей можно ждать от налоговых органов.

Единственная возможность несколько уменьшить налог – скромно снизить договорную стоимость в размере не более чем 30% от кадастровой. Но на сегодня, в 2017 году, кадастровая стоимость и так уже в большинстве случаев заметно превышает реальную рыночную. Так что тут много не сэкономишь.

Напомним, кстати, что с 2017 года налог с продажи недвижимости в общем случае взимается, если она находится в собственности менее пяти лет (а не трех, как ранее).

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки.

Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире.

Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры.

И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой). Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком.

Обмен муниципального жилья на частное

способы обмена квартир

Итак, возможно ли обменять муниципальное жильё на частное и наоборот? В интернете по этому поводу много совершенно противоположных утверждений, ведь законодательство в этой области менялось неоднократно. До 01.03.2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, такой обмен был разрешён и производился. В ЖК РФ обмена между собственником и нанимателем жилья уже не предусматривалось.

Как произвести обмен квартир, находящихся в разных регионах?

Какие документы необходимы? В обязанность собственников входит правильное формирование пакета документов. Так, каждая из сторон должна предоставить:

  • Удостоверение личности собственников;
  • документ, подтверждающий право на собственность;
  • документы, касающиеся технического состояния жилья;
  • выписка из БТИ, если имелись изменения расположения коммуникаций, перенос стен;
  • выписка из домовой книги о составе жильцов;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • приобщенный договор мены, подписанный сторонами.

Иные бумаги также могут быть предоставлены в случае, если квартира принадлежит на праве собственности муниципальному образованию и речь идет об обмене по договору социального найма.

Добрый день! Планируется обмен двух равноценных квартир, одна из них находится в Санкт-Петербурге, другая в Крыму. Каким образом лучше осуществить сделку — через договор мены у нотариуса либо через куплю продажу? Если это будет мена, то кто из участников сделки должен ехать в Крым регистрировать договор и должен ли, или это может сделать нотариус?

Оля,если у Вас варианты обмена подобраны,то можно сделать договор мены у нотариуса в Санкт-Петербурге,и попытаться (тк Росреестр позиционирует экстерриториальность по подаче документов, если такая практика узнаете при подаче) подать документы в Мфц в Санкт-Петербурге.

Спасибо! правильно ли я поняла, что узнать, можно ли подать оба договора на регистрацию в МФЦ в Питере я смогу только при подаче уже после заключения договора?

Проверено ЦИАН

Особенности обмена квартир между городами и странами

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ).

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных).

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Читайте на нашем сайте о том, как можно обменять приватизированную или муниципальную квартиру, а также о том, можно ли обменять старую квартиру на новостройку. Какими законами регламентируется? Как и любое другое разрешенное законом действие, иногородний обмен недвижимости регулируют ряд законных актов:

  1. Гражданский кодекс России регулирует все сделки, которые производятся в нашей стране. Это же обстоятельство касается и договора мены. Статья 567 регулирует основные положения данного договора, а иные статьи, расположенные в этой, главе говорят нам о том, какие нюансы таятся в осуществлении данной сделки.
  2. Жилищный кодекс – это основной нормативно правовой акт, благодаря которому мы глубже знакомимся с основными жилищными вопросами.
    В Жилищном кодексе представлена информация о договоре социального найма, а точнее обмена жилья в соответствии с данным договором.

Самые простые вопросы с пропиской и выпиской, с физическим освобождением квартиры, решить даже по договорённости не так просто. Но практически всегда дело касается куда более трудно решаемых задач. Прямой обмен и альтернативный Есть два основных способа квартирного обмена между городами — по прямой и альтернативной технологиям.

Родственный обмен квартирами

Прямой обмен известен с советских времён и осуществляется по взаимному интересу сторон, то есть, например, жители Москвы, желающие переехать в Рязань, должны в Рязани найти желающих переехать в столицу, причём так, чтобы жилые помещения соответствовали пожеланиям обеих сторон. Самое сложное — поиск вариантов.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

  • найти покупателя на свое жилье;
  • обсудить с ним особенности операции (сроки выписки и выезда);
  • подготовить необходимые для продажи квартиры документы;
  • реализовать недвижимость;
  • найти подходящую квартиру в другом городе;
  • согласовать с ее владельцем нюансы сделки (прописка, расчет);
  • проверить юридическую чистоту объекта и контрагента;
  • подписать договор купли-продажи;
  • зарегистрировать право собственности на недвижимость;

Если для решения вопроса задействовать риэлторское агентство, имеющее в интересующем пункте населения филиал или партнеров, процесс может осуществиться значительно быстрее, проще и безопаснее.

Когда собственность находится не в приватизации, то есть лица не являются собственниками, то операции с недвижимостью называются обменом. Если сравнивать с процессом мены, то в последнем случае происходит смена права собственности, а при обмене этого не случается.

По сути, происходит продажа с одновременным приобретением недвижимости.

Договоры обмена бывают разные. В зависимости от вида обмена.

  1. Есть равноценный договор, где доплата не производится. Для его составления понадобятся паспортные данные, информация о недвижимости и ее стоимости. В нем указывается порядок передачи недвижимости и другие данные.
  2. Договор обмена с доплатой. По содержанию схож с обычным договором, но также в нем указывается стоимость обоих объектов и та разница, за счет которой и происходит доплата.

Таковы осноные виды договоров.

Закон не запрещает также менять недвижимость на движимое имущество.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

К примеру, возникает необходимость обменять квартиру на автомобиль (о том, как обменять недвижимость на автомобиль, мы писали тут). В этом случае также создается либо договор мены, либо два договора купли-продажи. В случае заключения договора мены там будет прописана сумма, которую необходимо предоставить для равноценной сделки. А если заключать два договора купли-продажи, то каждый из них будет облагаться налогом.

Договоры обмена участками земли по сути своей напоминают договоры купли-продажи. Изначально предполагается, что участки для обмена равноценны. Но если это не так, то производится доплата.

К договорам прилагаются планы земельных участков, которые являются объектом продажи. Так же вступить права на землю могут в разное время. При этом исполнение обязательств регулируется статьей 328 ГК РФ.

О заключении договоров мены на движимое и недвижимое имущество рассказывается тут, а об особенностях договора обмена жилыми помещениями между собственниками читайте здесь.

Проще всего произвести подобный обмен через договор купли-продажи. Из нюансов – такой обмен будет тяжело сделать без посредников, так как для того чтобы просто лично лицезреть недвижимость, ее состояние, нужно ехать в другой населенный пункт. И при этом упустить детали. Но законом такой обмен не запрещен и его порядок стандартный.

Обо всех нюансах обмена недвижимости между разными населенными пунктами мы рассказывали в отдельной статье.

В последнее время набирает популярность данный вид обмена. Допустим, что вы собираетесь в другой город и вам нужно где-то остановиться, не потратившись сильно.

Вы можете предложить собственнику временный обмен, то есть, когда вы определенный период живете в его помещении, предоставляя, в случае необходимости, свое. Если условия отличаются, то возможна доплата. Для

обмена жилья на время отпуска

можно заключить двухсторонний договор аренды.

Порядок обмена дома (кратко основные моменты и варианты) Обменять квартиру на дом можно следующими способами:

  • Через договор мены – это даст желаемый результат и снизит риски.
  • Через альтернативную сделку.
  • Обмен через третьи лица.

Обмен дома происходит в следующем порядке:

  1. поиск вариантов обмена;
  2. сбор документов;
  3. оценка и проверка объектов;
  4. приватизация или узаконивание земли под домом (если необходимо);
  5. составление и заключение договора.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Но есть лазейка, если дело касается близких родственников. Порядок обмена можно значительно упростить и обойтись без налогооблажения. Для этого, вместо договора купли-продажи, можно оформить два договора дарения и таким образом обменяться недвижимостью. Однако,если понадобится доплата, то при договорах дарения, это никак не прописать. Так что тут уже вопрос доверия и выбора.

В случае необходимости обмена можно выполнять следующие действия

  1. Меняться разными формами собственностями, в том числе и движимым имуществом.
  2. Заключать разные типы договоров, в зависимости от ваших целей.
  3. Производить доплату, если стоимость отличается.
  4. Оформлять с близкими родственниками договоры дарения.
  5. Меняться квартирами на период отпусков и многое другое… так что можно прибегнуть к разным способам и найти для себя оптимальный вариант.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Прописывайте точную дату перехода прав собственности, это избавит вас от недоразумений, споров и исков.

И когда дело доходит до судебных разбирательств, которые отнимают достаточно много времени и жизненной энергии нередко выясняется, что обманутый человек еще оказывается не правым. По этой причине к вопросу обмена жильем необходимо относиться с должный уровнем ответственности.

Понятное дело, что всем хочется решить жилищный вопрос по быстрее, однако как мы знаем, спешка в серьезных делах ни к чему хорошему не приводит.

Порядок оформления Для того чтобы правильно сделать обмена квартир необходимо четко понимать структуру того, как происходит процесс. Для это потребуется выполнить следующий перечень операций:

  1. Определиться с целю совершения обмена жилой недвижимостью.

Возможно, вас что-то не устроит, а что-то нынешние жильцы попытались скрыть. Если состояние квартиры вас не устроило, то вы можете требовать доплату или отказываться от сделки (читайте о договоре мены с доплатой). Помните о том, что на цену влияет ряд факторов.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

В городе с более густой населенностью квартира будет стоить дороже, нежели чем в более маленьком. Кроме того, на цену влияет состояние дома, расположение и другие факторы.

Другие сложности Сложность оформления квартиры состоит и в том, чтобы решить, где именно осуществлять процедуру регистрации, если речь идет об обмене между городами.

Обмен квартирами

Цели и средства Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки: Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

  1. Прямой обмен корнями уходит в советское время. Человек, желающий переехать в другой город, самостоятельно ищет тех, кто собирается перебраться жить в его родное место. Он просматривает объявления, печатает свое предложение в СМИ и т.д. Такая процедура может растянуться на несколько лет. Подходит для тех, у кого есть время на поиск подходящего варианта.
  2. Альтернативная схема, по сути, представляет всем знакомый вариант купли-продажи. Жилье выставляется на продажу, за вырученные средства человек покупает квартиру в другом городе. Минусом данной схемы является временная неувязка. Совсем не редкость случаи, когда собственник продал свое жилье, а новую квартиру не приобрел. В этой ситуации он должен позаботиться о съемном жилье иначе рискует оказаться с вещами на улице.

Процедура встречного междугороднего обмена

Чем так притягивает иногородних Северная столица, на какое жилье могут рассчитывать региональные покупатели и как купить квартиру из другого города быстро, просто и выгодно — читайте в нашем обзоре.

Междугородний обмен недвижимости даёт прекрасную возможность смены места жительства с сохранением привычного уровня жизни.

До сих пор не все знают о существовании процедуры междугороднего обмена. Однако эта процедура существует ещё с советских времён.

Тогда это был единственный способ переезда.

Сейчас обмен не столь популярен, но до сих пор он остаётся быстрым и надёжным способом сменить место жительства.

Граждане имеют право прибегнуть к иногороднему обмену в соответствии с общими условиями о мене недвижимости, предусмотренными статьёй №567 Гражданского Кодекса (ГК) России. Она регулирует основные положения обмена между приватизированным (находящимся в собственности) жильём.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

И так как, по сути, мена – это не что иное, как подвид купли-продажи, поэтому на неё распространяются основные положения статьи № 30 ГК России, которая регулирует покупку и продажу любых товаров и услуг. Для недвижимости, используемой по договорам о социальном найме, предусмотрены другие положения. Они указаны в статьях №72–75 Жилищного Кодекса (ЖК) России.

Существует два вида иногороднего обмена: прямой и альтернативный. Оба они имеют одинаковый результат, однако сильно отличаются по оформлению.

Прямой обмен – это переход недвижимости от одного владельца другому между участниками сделки.

Т. е. первая сторона получает квартиру второй и наоборот.

Сложность этого варианта заключается в длительности поисков вариантов, которые устроят обоих участников сделки.

Альтернативный обмен – это тип сделки, при которой оформляются договора купли-продажи для каждой стороны.

Её конечный результат – новое жильё для каждого участника сделки, однако передача прав происходит не на основании обмена, а на основании купли-продажи.

Этот способ используется для приватизированных квартир и позволяет быстро найти подходящий вариант, который устроит обоих участников сделки.

Если обмен производится для приватизированной недвижимости, то в месте убытия оформляется договор купли-продажи, в котором человек выступает как продавец, а в месте прибытия в контракте он указывается уже как покупатель. А для неприватизированного жилья оформляется только один договор обмена, в котором сразу указываются обе стороны сделки.

Процедура междугороднего обмена для приватизированных квартир происходит по следующей схеме:

  1. Поиск покупателя для своей недвижимости.
  2. Согласование всей условий сделки (срок оформления, отъезда, выписки и т. п.).
  3. Сбор и оформление пакета документов.
  4. Продажа и соблюдение условий договора.
  5. Поиск подходящей недвижимости в другом городе.
  6. Согласование условий сделки (сроки подписания, расчёта, прописки и т. п.).
  7. Сбор и проверка сведений о продаваемом объекте недвижимости (юридическая чистота).
  8. Сбор документов и оформление перехода прав собственности.

Иногородний обмен для неприватизированного жилья происходит по следующей схеме:

  1. Поиск подходящего по требованиям объекта недвижимости.
  2. Согласование всех нюансов обмена (доплата, сроки выезда, выписки и т. п.)
  3. Сбор документов для оформления сделки.
  4. Подписание договора обмена.
  5. Перерегистрация прав собственности.

В обоих случаях если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то нужно подключать органы опеки и попечительства.

Согласовывать с ними вариант обмена и возможность проведения такой сделки.

Обратите внимание, что органы опеки могут не дать разрешение, если при обмене ухудшаются условия проживания ребёнка.

В стандартный пакет документов для оформления иногороднего обмена входят:

  • Документы, удостоверяющие личность для каждого участника сделки, включая несовершеннолетних.
  • Разрешение органов опеки, в случае если в сделке участвует ребёнок, недееспособный или ограниченно дееспособный человек.
  • Документы, подтверждающие право владения обмениваемым имуществом (договор купли-продажи, дарения, наследства и т. п.).
  • Бумаги, подтверждающие соответствие установленным техническим нормам состояния недвижимости.
  • Документы из БТИ, подтверждающие право на проведение переустройства или перепланировки, в случае их наличия.
  • Выписка из домовой книги, для подтверждения количества прописанных людей в этой недвижимости.
  • Единый жилищный документ, подтверждающий финансовое состояние счетов и отсутствие ареста, ипотеки и других видов обременения на обмениваемой недвижимости.
  • Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
  • Договор мены (обмена), подписанный всеми участниками сделки.

Пакет документов подаётся в регистрационную службу, которая оформляет сделки с недвижимостью. После проверки соответствия всех бумаг будет вынесено решение о разрешении или отказе в обмене.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

В первом случае будут переоформлены права собственности, во втором вначале придётся устранить причину, по которой отказывают в праве регистрации этой сделки.

Налогообложение

Для обмена, в котором объектами выступает социальное жильё, налоги не предусмотрены, также как и для равноценных (одинаковых по стоимости) объектов недвижимости в случае заключения договора мены.

В случае наличия доплаты используется стандартная схема налогообложения. Для квартир, находящихся в собственности меньше 3 лет – 13 %.

Если срок владения недвижимости больше, то на неё распространяется налоговый вычет, в соответствии со стандартными условиями законодательства.

Безусловно, как и любой другой вариант сделок с недвижимостью междугородний обмен сопряжён с рисками. Прежде всего, нужно проверять соответствие объекта установленному плану БТИ, так как при расхождениях ответственность ляжет на плечи нового владельца.

Следующая сложность – прописка в другом городе. Важно чётко прописать в договоре сроки и условия выписки и последующей прописки в новой квартире. Каждая сторона сделки будет бояться наличия «неучтённых» жильцов.

Чтобы минимизировать риски можно зарезервировать часть оплаты в банковской ячейке до момента предоставления справки о выписки со старой квартиры и прописки в новой или до момента официальной регистрации перехода прав собственности.

Этот вариант в нашей стране почти не пользуется популярностью, из-за повышенной сложности оформления, больших расходов и длительности оформления. Однако он возможен. При желании можно обменять свою квартиру в России на подходящее жилье в любой точке земного шара.

Международный обмен в большинстве случаев не даёт иностранцу прав на проживание (вид на жительство, гражданство), а только лишь подтверждает переход прав собственности от одного владельца к другому.

Международный обмен подходит для обладателей нескольких объектов недвижимости, которые хотят обменять квартиру, чтобы получить место для проживания во время отпуска. А также он популярен для лиц, переезжающих в другую страну на постоянное проживание (к примеру, после заключения брака).

Требования и условия заключения договоров мены во всех странах приблизительно одинаковые, так как базируются на нормах международного права. Однако различия в оформлении зависят от страны и формы владения объектом: на правах собственника или арендатора.

Обмен недвижимостью на правах собственности происходит по той же схеме и требует такого же пакета документов, как и нашей стране. Сложность состоит в поиске подходящих вариантов недвижимости в интересующей стране.

Обратите внимание, что в некоторых странах устные договоры имеют равнозначную силу с теми, что составлены на бумаге.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Специалисты рекомендуют использовать письменный вариант во избежание мошенничества и двусмысленной трактовки.

Кроме того, важно указывать дату закрытия. Именно она определяет переход прав собственности от одного лица другому.

Во многих странах причиной аннулирования договора является наличие психических заболеваний, поэтому риелторы советуют запрашивать этот документ у второй стороны обмена.

Перед началом обмена нужно изучить законодательство той страны, с которой будет производиться обмен. Лучше всего пользоваться помощью специалистов, которые помогут не только подобрать нужный вариант, но и проконтролируют юридическую чистоту сделки.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург 7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Как поступить с квартирой? Продать? А не проще ли произвести обмен недвижимости между городами России? Об этом и хотелось бы рассказать в данной статье, которая призвана помочь вам в процессе междугороднего обмена недвижимости.

Есть возможность

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Все консультации у юристов бесплатны.

Для многих возможность обмена недвижимости между городами станет настоящим открытием, хотя еще с советских времен существует практика обмена жилплощади. К тому же обмен позволит свести к минимуму головную боль по поводу продажи недвижимости и покупки новой.

Нелишним здесь будет обратиться к риелтору — он поможет вам избежать лишних трудностей.

А основная трудность состоит в том, что варианты должны устроить и вас, и вторую сторону, а при наличии определенного количества разнообразных нюансов обоих квартир этот процесс может несколько затянуться.

Но не стоит отчаиваться: на сегодняшний день существует еще один вариант, при котором проводится процедура купли-продажи недвижимости, и одна жилплощадь будет заменена на другую.

Также довольно часто встречаются сделки по обмену одной квартиры на другую с доплатой. Такой вариант подойдет тем, кто желает улучшить свои условия проживания.

  • иметь правоустанавливающие документы на жилье;
  • согласие супруга (супруги) на совершение мены, заверенной нотариально;
  • справка из ЖКУ об отсутствии задолженности;
  • лицевые счета по объектам о прописке и выписке жильцов (выдается в ЖКУ).

Обмен квартирами

Продажа квартиры

Существует два способа обмена квартир между городами России: прямой и альтернативный. Первый вариант подразумевает обмен объектов недвижимости «по старинке», когда в сделке участвуют два владельца квартир, расположенных в разных городах страны (областях, регионах). Имея равноценное жилье, или договорившись о доплате, они меняются между собой имуществом, заключая договор мены, на основании которого впоследствии регистрируют право собственности на объект – и все довольны.

Такая, на первый взгляд, удобная процедура имеет большой минус. Ждать, пока найдется желающий поменяться жильем «город X на город Y», и при этом параметры недвижимости, предлагаемой к обмену, удовлетворят обе стороны, можно не один год. Чтобы ускорить достижение цели, лица, желающие совершить междугородний обмен, прибегают к т.н.

Подобное решение вопроса позволяет быстрее перебраться в нужный город, однако тоже связано со своими «но». Во-первых, альтернативный (встречный) обмен обязывает его участников «уложиться» в определенные временные рамки, ведь, по сути, практически одновременно происходит две сделки купли-продажи недвижимости.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Отсюда – сложности с выпиской со старого места жительства и пропиской по новому адресу, взаиморасчетами, переездом. Часто случается так, что освободить проданную квартиру нужно уже в ближайшее время, а переехать оказывается некуда. Приходится нести дополнительные расходы на аренду временного «пристанища».

Во-вторых, альтернативные сделки, проходящие при участии нескольких заинтересованных сторон, сложнее осуществляются технически. Встречная покупка квартиры, да еще в другом городе – это не «традиционная» купля-продажа в рамках одного территориального субъекта. Важно договориться между собой всем участникам процедуры, причем на расстоянии, так, чтобы никто ни в чем не был ущемлен, иначе вся сделка рискует «развалиться».

Законодательная база

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.

Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.

Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.

О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.

Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами с родственными отношениями, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ в части регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, обмен квартир может осуществляться путем регистрации по новому месту проживания. В этом случае будут применяться нормативные акты, регламентирующие порядок проведения данной процедуры.

Главами 30 и 31 ГК РФ зафиксированы общие правила совершения сделок мены, который распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По правилам гражданского законодательства совершаются сделки мены квартиры, которые принадлежат гражданам на праве собственности.

Если происходит обмен между родственниками, занимающими жилье на условиях соцнайма, ключевое значение приобретают нормы жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализованы при оформлении документов на обмен.

Обмен и продажа недвижимости регулирует ряд законов. Сюда относятся:

  • Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?Вторая часть ГК РФ № 14-ФЗ от 26 января 1996 года.
  • Документы Земельного кодекса РФ №136-ФЗ от 25 октября 2001 года.
  • Федеральный закон «Об особенностях совершения сделок с недвижимым имуществом иностранными лицами – внесение изменений в ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года.
  • Письмо Росфинмониторинга №30 «О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом …»

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Если же нужно оформить продажу, то составляется письменный договор, ставятся подписи сторон (ст 434, п.2 ГК РФ), в противном случае, сделку признают недействительной.

Главные условия

Для того чтобы обмен состоялся, необходимо соблюсти ряд условий. Они следующие:

  • Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?В договоре для каждого участника должны быть указаны два обязательства: передача другому участнику обмена жилого помещения и принятие от другого участника этого помещения.
  • Для обоих помещений должны быть указаны признаки, такие как: адрес, номер, этаж, общая и жилая площадь, сколько комнат, а еще должны быть реквизиты правоустанавливающих документов, которые доказывают, что это квартира принадлежит собственнику.
  • Если в объекте обмена есть жильцы и они сохраняют право на проживание после совершения обмена, то это следует указать в договоре. Должен быть соблюден оговоренный порядок и сроки освобождения жилого помещения.

Все эти условия важно соблюдать, так как они носят практический характер и дают информацию о жилье.

Муниципальное недвижимое имущество

Сделки с муниципальной недвижимостью – это всегда обмен. Разрешение на него нужно получать у городских властей, которые и являются, по сути, собственником. В неравноценном обмене может быть отказано.Так как обмен должен считаться безвозмездным. В таких случая, добиваются решения через суд. Есть особенности, касающиеся Москвы.

Об особенностях обмена муниципальной недвижимости по договору социального найма можно прочитать здесь.

Налогообложение

Одним из значимых пунктов, который следует учитывать при обмене – это налогооблажение.

Обмен квартир между городами или одно на другое жильё в разных областях и районах: как провести процедуру для недвижимости, в том числе находящейся в деревне?

Регулируется оно налоговым и гражданским кодексом. Причем:

  • В налоговом кодексе указывается оплата налога при заключении договора купли-продажи.
  • Не указывается оплата налога при прямом обмене.
  • В ст.567 Гражданского кодекса указывается, что на договор мены действуют те же правила, что и на договор купли-продажи.

Таким образом, требования едины. Из плюсов – налог при обмене не взимается, если квартира принадлежит владельцу более трех лет.

Расчёт налога на обмен квартиры по «договору мены» и по «договору купли-продажи» производится одинаково. В «договоре мены» указывается стоимость каждой из квартир (комнат), на них начисляется налог как и в случае купли-продажи. Каждая из сторон является одновременно и покупателем, и продавцом.

Если квартира находится в собственности более трёх лет, то её владелец освобождается от уплаты налогов.

Также вам будет интересным узнать о том, как рассчитывается налог при покупке и продаже квартиры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector