Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Основные техники продажи

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

  1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
  2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
  3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
  4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Очень важно решить для себя, кто будет заниматься процедурой продажи. Продать офис иди другую коммерческую недвижимость быстро можно тремя способами:

  1. Подготовка перед продажейСамостоятельная продажа — в этом случае вам не придётся переплачивать за услуги посредника. Но такая техника потребует массы сил и времени.
  2. Обращение к частному риелтору. По сравнению с риелторскими агентствами, услуги «частников» обойдутся дешевле, однако, найти хорошего специалиста с безупречной репутацией бывает не всегда легко.
  3. Обращение за помощью к риелторским агентствам. Как правило, они обладают достаточно большими клиентскими базами, однако стоимость их услуг может быть на порядок выше.

Продавать обыкновенную квартиру (жилые сооружения) значительно проще, нежели коммерческую недвижимость. Юридические тонкости хорошо разработаны при продаже жилой недвижимости. Продавая коммерческое помещение, вы окунетесь в массу юридических нюансов и особенностей.

Законы, касающиеся продажи коммерческой собственности, постоянно видоизменяются, что существенно осложняет и утруждает мероприятие ее продажи и приобретения.

Чтобы совершить сделку купли-продажи коммерческого помещения, необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • договор строительства;
  • Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимостирешение суда;
  • регистрационное удостоверение на объект;
  • технический паспорт объекта ( он должен соответствовать текущему состоянию);
  • подтверждение юридической правоспособности продающего человека. Немного проще решается вопрос не с юридическими лицами, а с физическими;
  • письмо с отказом от администрации района. В письме указывается, что администрация района отказывается от приобретения коммерческой недвижимости за ту сумму, которая указана продающим лицом.

О данном документе знают лишь лица, которые специализируются на коммерческой недвижимости. Потенциальные продавцы не всегда в курсе всех требований к документам.

Продажа коммерческого имущества

Если коммерческая недвижимость находится в долевой собственности, ко всем вышеперечисленным документам добавляется еще один документ – это «отказное» письмо от сособственников (совладельцев). А только после данного момента требуется обратиться за письмом от администрации района.

Следует помнить, что совладельцы стоят первые в очереди на приобретение продаваемой доли коммерческой недвижимости, а потом лишь администрация.

Если продаваемая коммерческая недвижимость располагается в бизнес-центре (имеющем более 100 помещений), то такая собственность не признана долевой. В данном случае владелец коммерческой недвижимости не обязан получать отказных писем от владельцев других объектов недвижимости.

Потребуется лишь письмо с отказом от администрации. Обычно администрация отказывается от приобретения коммерческой недвижимости. Особенно, если цена объекта немалая или он не представляет исторической ценности.

Некоторые люди опасаются того, что пока подписанный и оплаченный договор купли-продажи будет проходить регистрацию в агентстве по госрегистрации, продавец сможет еще раз продать коммерческую недвижимость.

Однако это ложное мнение в виду следующих фактов:

  1. Если договор по купле-продаже уже подписан, то можно обратиться в Хозяйственный суд. Но только в том случае, если возникли какие-либо неясности или проблемы.
  2. Пока сделка купли-продажи регистрируется, агентство забирает себе все право устанавливающие документы. А также технический паспорт объекта, договор и другие документы. Агенство устанавливает запрет на отчуждение коммерческой недвижимости. Самое важное – это вовремя подать все документы на регистрацию свершившейся сделки после подписания договора купли-продажи.

Наиважнейший нюанс: человек, приобретающий коммерческую недвижимость, обязан получить в налоговой инспекции особый документ (справку), в котором должно указываться, есть ли задолженность у продающей стороны. Оформленная справка действительна в течение 1 месяца.

Каковы

особенности аренды нежилого помещения

? Ответ здесь.

Узнайте, как оформить металлический гараж в частную собственность, из нашей статьи.

Что нужно знать при приобретении юридическим лицом?

Если при покупке физ.лицом составляется стандартный договор купли-продажи нежилой недвижимости, то в договоре с юридическим лицом важно прописать все нюансы помещения. Наличие инженерных коммуникаций, уровень внешней и внутренней отделки помещения, возможность размещения рекламной продукции на здании – все это необходимо прописать в договоре купли-продажи, так как эти факторы имеют важность для покупателя.

В случае несоответствия данных на бумаге и в действительности покупатель впоследствии сможет предъявить продавцу претензию с просьбой устранить недочеты. В противном случае придется вкладывать дополнительные деньги в обустройство объекта.

Если покупатель – обычный гражданин, от него требуются только паспорт и справка ИНН. Аналогичные личные документы необходимы, если физическим лицом является продавец. Для ИП дополнительно нужно предоставить свидетельство о регистрации и ИНН индивидуального предпринимателя.

В случаях, когда покупатель или продавец – юридическое лицо, то список документов гораздо шире:

  • Свидетельство о регистрации ИП, ООО, ОАО или другого вида юридического лица.
  • Устав Общества.
  • Учредительный договор.
  • Решение о назначении директора (гендиректора).
  • Протокол собрания учредителей с решением о проведении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости.
  • Нотариально заверенная доверенность на регистрацию прав собственности (при передаче документов на регистрацию третьим лицам).

Есть ли отличительные моменты в оформлении сделки между физическими, юридическими лицами и ИП? Несомненно, отличия имеются.

Юридическое лицо предоставляет более обширный пакет документов и как продавец, и как покупатель, тогда как покупатели-ИП и физ.лица должны предоставить только паспорт и сведения о доходах (для проверки платежеспособности). ИП-покупатель также должен предоставить ИНН.

Госпошлина для организаций куда более высокая, чем для физ.лиц и ИП.

Для продавцов – физ.лиц и ИП также имеется отличие: потребуется согласие супруга или бывшего супруга, если коммерческая недвижимость была приобретена в браке.

Чтобы избежать рисков и избавить себя от необходимости судиться после сделки, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу заранее. Специалист тщательно проверит информацию об объекте или покупателе, поможет грамотно составить договор и передать документы на регистрацию права.

Позвоните по номеру телефона, указанному на сайте или заполните форму обратной связи, чтобы получить первичную консультацию и узнать как начать сотрудничество. Я помогу сделать сделку купли продажи коммерческой недвижимости действительно прозрачной и безопасной!

Согласно существующим положениям, индивидуальный предприниматель также приравнивается к физическому лицу, а это означает, что при продаже объекта коммерческой недвижимости к нему применяются способы начисления налога, отличные от юридических лиц – организаций и предприятий. Между тем, закон учитывает тот факт, что предприниматели получают с коммерческой недвижимости прибыль, а это означает, что учитывать приходится не только положения ст. 217 и 217.

В случае если объект не являлся инструментом для заработка, начисление налога происходит по стандартной процедуре.

Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.

Важно! Если вы хотите, чтобы при определении суммы налоговых выплат учитывалась стоимость покупки офиса или другого помещения коммерческого назначения, то учитываются только потери, понесенные в том же налоговом периоде. Исключением является сумма, начисляемая с учетом только доходов при упрощенной системе налогообложения (6%).

Для предпринимателей, работающих на общей системе налогообложения, есть еще одна неприятная новость – при продаже объекта коммерческой недвижимости придется заплатить с дохода еще 18% налога на добавленную стоимость. В этом отношении процедура схожа с той, через которую проходят юридические лица.

Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Это означает, что покупка и продажа коммерческих помещений, особенно в случае наличия доказательств их использования по прямому назначению, не самое выгодное занятие.

Тем более, что в этом случае предприниматель, хотя и выступает как физическое лицо, имеет гораздо меньшие налоговые льготы.

Как лучше провести процедуру — самостоятельно или через риелтора?

Коммерческую недвижимость можно продать и без посредников, и третьих лиц. Для этого нужно иметь:

  • доступ во всемирную сеть Интернет;
  • денежные средства на оплату рекламы в средствах массовой информации;
  • полный набор всех требуемых документов.

Если человек решает продать свою коммерческую недвижимость самостоятельно, на начальном этапе все-таки необходимо проконсультироваться со специалистами по недвижимому имуществу. Только профессионал сможет подсказать, реально ли продать коммерческую недвижимость за указанную сумму.

Специалист в данной сфере сможет указать возможные нюансы, которые могут значительно повлиять на стоимость объекта, проведет анализ современного рынка недвижимости.

Так, продавец сможет прицениться и продать коммерческое помещение по наиболее хорошей и выгодной для него стоимости.

Текст объявления о продаже нужно обдумать заблаговременно (написать его на бумаге, откорректировать). В объявлении лучше указать квадратные метры продаваемой площади.

Объявление можно разместить:

  • в сети интернета, на специально отведенных для этого ресурсах;
  • на специализированных досках объявлений;
  • на страницы в местные газеты;
  • на региональные сайты.

Если объявление размещено в интернете, то можно каждый день его просматривать и оценивать количество просмотров другими людьми. Таким образом возможно узнать, пользуется ли объявление популярностью, интересно ли оно людям. Необходимо отвечать на все задаваемые вопросы, проявлять интерес к покупателям.

Как только выявился потенциальный активный покупатель, требуется:

  • продемонстрировать ему продаваемое коммерческое помещение (заранее помещение следует проветрить и прибрать);
  • заблаговременно обсудить моменты оплаты, задаток и т.д.;
  • к периоду оформления сделки купли-продажи, нужно иметь все требуемые документы на руках.

Продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи, разъясняющий все важные пункты.

Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Для чего нужна

приватизация земли под гаражом

? Узнайте об этом прямо сейчас.

Как оформить куплю-продажу дачи? Ответ в нашей статье.

Выше уже говорилось о том, что помощь риелтора сэкономит время продавца. Единственный плюс самостоятельной продажи – экономия денег. Но минусы неоспоримы:

  • кроме траты времени на размещение объявлений о продаже, от дел будут отвлекать звонки покупателей, которые не прекратятся даже после того, как недвижимость будет продана;
  • показывать помещение придется в удобное время для потенциального покупателя;
  • непрофессиональное юридическое сопровождение может повлечь за собой серьезные проблемы.

Всем вышеперечисленные минусы исправляются помощью риелторов. Но и такая система продажи не во всем идеальна:

  • при обращении к частному риелтору есть риск наткнуться на мошенника;
  • услуги агентства могут обойтись в сумму до 30% от продажи.

Любая крупная сделка – это риск как для продавца, так и для покупателя. Полон рисков и договор купли-продажи коммерческой недвижимости.

Избежать вероятных неприятностей можно, если юридически грамотно составить всю документацию, проверить покупателя на платежеспособность и не прибегать помощью риелторов и юристов. Скупой всегда платит дважды. Сэкономленные деньги превратятся в трату времени, и продажа может затянуться даже на года.

Заключить сделку самостоятельно или обратиться за помощью – выбор индивидуальный.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Если вы задумали продажу коммерческого помещения, проще всего будет обратиться за помощью к профессионалам. Однако вы можете самостоятельно предпринять ряд мер по продвижению вашей собственности. Вы можете разместить рекламу в средствах массой информации, а затем организовать доступ потенциальных покупателей для осмотра помещений и обсуждать с ними детали.

Для проведения самостоятельной рекламной кампании потребуется:

  1. Полный пакет документов на ваш офис.
  2. Компьютер с доступом в интернет.
  3. Некоторые финансовые затраты на проведение рекламной кампании в специализированных ресурсах.

Ниже представлен пошаговый план мероприятий, который вы можете провести самостоятельно.

  1. Как правильно продавать недвижимостьПеред тем как продать офис, нелишне будет проконсультироваться с посредниками относительно возможной суммы, которую вы можете реально выручить за неё, а также сроков и условий реализации. Такие консультации, как правило, даются бесплатно. Кроме того, можно провести самостоятельный мониторинг рынка спроса и предложений на специальных ресурсах.
  2. Далее необходимо составить текст объявления, который позволит выгодно подчеркнуть достоинства вашего помещения и вызовет интерес у потенциальных покупателей.
  3. Подумайте также о том, где вы будете размещать своё рекламное объявление. Если ваше помещение носит специализированный характер, можно подумать о рекламе на площадках соответствующей направленности. Там вы сможете найти большее количество потенциально заинтересованных лиц и предприятий. Можно также разместить объявление на региональных сайтах, занимающихся реализацией недвижимости.
  4. К моменту начала продажи офиса у вас на руках обязательно должен быть на руках полный пакет документов на объект. В случае возникновения у покупателя сомнений, вы сможете предъявить ему их. К тому же ваша готовность провести сделку по первому требованию, и полная готовность всех документов произведёт на покупателя благоприятное впечатление и послужит на благо вашей репутации.
  5. По мере того как будут поступать запросы от заинтересованных лиц, вам будет необходимо организовывать осмотр помещения. Подготовьте его таким образом, чтобы к осмотру оно предстало в наилучшем виде. Приготовьтесь к тому что придётся отвечать на массу вопросов, в том числе и неудобных. Ваше стремление уклониться от ответа может быть истолковано не в вашу пользу и вызвать недоверие.
  6. В случае готовности покупателя совершать сделку, необходимо составить отдельный предварительный договор, соглашение о задатке и условия дальнейших расчётов.
  7. Обязательно оформите договор купли-продажи по всем правилам и в обмен на полученные денежные средства передайте покупателю все документы на недвижимость.

Помните также о необходимости уплаты налогов с продажи.

Как выбирать?

Выбор объекта зависит от целей приобретения. Если помещение покупается для дальнейшего использование самим предпринимателем, необходимо искать объекты, подходящие для ведения конкретного вида деятельности. При инвестиционных целях покупки применяются другие критерии.

Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Важно. При выборе также важен способ оплаты покупки. При ипотечном кредитовании и лизинге на конечную стоимость будет влиять выбор банка/лизинговой компании и предлагаемых условий софинансирования. Есть свои требования к помещениям и у самих финансовых организаций.

Как правило, на городских рынках широкий выбор помещений коммерческого назначения:

  • офисных;
  • торговых;
  • складских;
  • производственных.

Некоторые предприниматели, теряясь в массе предложений, обращаются к специалистам – риэлторским конторам и юристам. Главное преимущество пользования услугами специалистов – сопровождение сделки на всех этапах от поиска объекта и составления договора до проверки юридической чистоты сделки и контроль осуществления расчетов с продавцом.

Где искать?

Есть несколько вариантов поиска недвижимости для покупки:

  1. Специализированные сайты в интернете облегчают поиск: большинство порталов предоставляют информацию бесплатно.
  2. Периодические печатные издания поступают на продажу в магазинах и киосках, некоторые из них предлагают бесплатно взять на специальных стендах в торговых центрах.
  3. Торги и аукционы – информация о предстоящих торгах появляется заранее в местных газетах с указанием объектов, условий участия, дате и месте проведения торгов.
  4. Объявления на самих объектах размещаются наряду с рекламой уже открытых в здании отделов. Требуется лишь позвонить по указанному номеру и уточнить условия сделки. Так, можно сразу выбрать подходящие центры и проверить наличие в них площадей на продажу.

Для максимальной эффективности поиска объекта можно использовать сразу несколько способов. Это также позволит сравнить разные условия и выбрать наилучший вариант.

Многие факторы оказываются важными при выборе объекта:

  1. Местоположение объекта – для офисной или торговой недвижимости в приоритете проходные места в центре города. Склады и производства, наоборот, могут находиться в удалении от центральных районов.
  2. Стоимость – бюджет покупателя часто ограничен определенной суммой.
  3. Наличие коммуникаций — электричество, водопровод, канализация, телефон, интернет, газ необходимы для полноценного ведения бизнеса и для привлечения арендаторов.
  4. Парковка и транспортная развязка – эти факторы обеспечивают удобство посетителей и повышают имидж объекта.

Для разных сфер деятельности имеют важность другие факторы: удобство погрузки-разгрузки товаров, близость остановок общественного транспорта, охрана и видеонаблюдение на объекте, возможность обеспечения особых температурных условий и уровня влажности. Нюансов масса, и желательно постараться все учесть.

Оформления договора купли-продажи

В договоре прописываются следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки – их полные фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
  2. Площадь недвижимости, которая является объектом сделки.
  3. Адрес, по которому располагается офис или склад.
  4. Тип.
  5. Этаж.
  6. Стоимость недвижимости, которая указывается в рублях.
  7. В какой форме будет производиться расчет – наличный, безналичный.
  8. Сроки передачи объекта.

2. Переоформить все лицевые счета.

3. Переоформить договора на оказание услуг – подачи воды, электроэнергии, газа и т.д.

Для быстрой и выгодной продажи коммерческой недвижимости необходимо правильно рассчитать ее стоимость исходя из площади помещения, ее размещения, наличия тех или иных удобств, ремонта, дополнительных характеристик и ценовой политики в вашем регионе. Затем необходимо составить яркое объявление, содержащее основную информацию об объекте и разместить на доступных рекламных площадках.

Продать любую недвижимость быстро и выгодно, может только хороший риелтор, а о том, как им стать, можете узнать здесь.

Важнейшим условием оформления договора является правильное описание объекта недвижимости. Необходимо указывать:

  • адрес квартиры, дома или иного помещения;
  • этаж, на котором находится объект;
  • кадастровый номер недвижимой вещи;
  • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Бланк договора

Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

г. ______________ «___» ___________ 20__г.

1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность __этажноездание (сооружение) (далее — «здание»), расположенное по адресу:_______________________________________ на земельном участке площадью____________, принадлежащем Продавцу на праве _________________(собственности, постоянного пользования и др.).

Одновременно с передачей права собственности на здание Покупатель понастоящему договору приобретает право _______ (собственности, постоянногопользования, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятуюзданием и необходимую для его использования, площадью________________________________________________________________________.

Переход права ___________________ на земельный участок оформляется сучетом требований земельного законодательства Российской Федерации.2. На момент заключения настоящего договора указанное в п.1договора здание принадлежит Продавцу на праве собственности, чтоподтверждается:свидетельством о праве собственности, выданным __________________________ (наименование органа).

Номер свидетельства ______. Датавыдачи — «___» ____________ 20__ г. (Вариант 1)договором купли-продажи (мены, дарения) здания, заключенным «___»__________________ 20__ г., удостоверенным нотариусом_________________________________________________________________ (Ф.И.О.нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,номер реестра).

Переход права собственности (или договор дарения)зарегистрирован в ____________________________________________________________________________________________________________ (наименованиеоргана, осуществившего государственную регистрацию, дата регистрации, др.сведения) (Вариант 2)____________________________________________________________ (другиедокументы).

Право ____________________ (собственности, постоянного пользования идр.) Продавца на земельный участок, занятый зданием, указанным в п.1настоящего договора, подтверждается ____________________________________________________________________________________________ (наименования иполные реквизиты правоустанавливающих документов).3.

Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Сведения о здании:Кадастровый номер _________________________________________________.Местоположение (адресные ориентиры)________________________________________________________________________________________________________.Наименование ______________________________________________________.Назначение ________________________________________________________.

Общая характеристика _____________________________________________________________________________________.Площадь ______________, в том числе __________________________________________________________________________________________.Этажность _________________________________________________________.

Другие параметры __________________________________________________________________________________________ (материалы, изкоторых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий,балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации,электроснабжения, внутренняя отделка — по помещениям и др.).4.

Сведения о земельном участке, право _________________ на которыйпереходит Покупателю по настоящему договору:Кадастровый номер _________________________________________________.Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________________________________________________________________________________.

Категория земель __________________________________________________.Цель использования ________________________________________________.Общая площадь _____________________________________________________.План земельного участка (чертеж границ земельного участка) являетсяприложением к настоящему договору.5.

Согласно справке _______________ БТИ стоимость здания составляет_____________ (сумма цифрами и прописью) рублей.До подписания настоящего договора здание осмотрено Покупателем спривлечением ____________________________________________ (представителейстроительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.).

 Образец договора купли-продажи недвижимости

Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания поназначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.6. Стороны настоящего договора договорились оценить здание в___________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, в томчисле НДС — ____%. Цена здания включает цену земельного участка (права наземельный участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.

Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания ____________________________________ (наличными деньгами, путем безналичныхрасчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса ит.п.) в срок не позднее ______ со дня подписания настоящего договора, нодо государственной регистрации перехода права собственности в_________________ (наименование органа, осуществляющего государственнуюрегистрацию).

Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаютсявыполненными ___________________________________ (в день зачисленияплатежа на расчетный счет Продавца, внесения денег в кассу и т.п.).В случае просрочки оплаты здания Покупатель несет имущественнуюответственность в виде _________________________________________________.7.

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договораздание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, необещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, вкачестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, инымиправами третьих лиц не обременено.

Под арестом или запрещением указанное здание согласно выписке изтехнического паспорта БТИ _____________________ (наименование БТИ),выданной «___»_____________ 20__ г. за N ____ и справке БТИ______________________________ от «___»_____________ 20__ г. N _____ незначится, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.8.

Право собственности у Покупателя на приобретаемое по настоящемудоговору здание возникает с момента государственной регистрации переходаправа собственности на данное здание в __________________________________(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).9. С момента приобретения права собственности на здание, являющеесяпредметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения,пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением,принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания иприлегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатойналогов.10.

Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Передача Продавцом здания, указанного в п.1 настоящегодоговора, и его принятие Покупателем осуществляются на основаниипередаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписанияпередаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаютсявыполненными полностью.11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в немпринадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее________________________________________________________________________.12.

Расходы по оформлению настоящего договора несет ______________________________________________________________ (Покупатель, Продавец).13. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиесяк нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаютсяв суде _________________________________________________________________.14.

Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществлятьсясторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписаниясторонами.16. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которыххранится _______________ по адресу ____________, один — у Покупателя,один — у Продавца.

Документы для регистрации сделки

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

  • возраст объекта;
  • его назначение;
  • полезная площадь;
  • общее техническое состояние и качество ремонта;
  • месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Договор оформляется в простой письменной форме, но обязательно единым документом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если стороны закрепляют свои намерения в разных бумагах, то такая сделка в результате может быть признана недействительной, что повлечет за собой двустороннюю реституцию. То есть возврат объекта недвижимости и денежных средств.

На сегодняшний день договор уже не требует регистрации, однако переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росеестре.

  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает опекун, действующий в интересах опекаемого;
  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает родитель, действующий в интересах несовершеннолетнего;
  • когда предметом договора является доля в праве общей долевой собственности;
  • при наличии соглашения между сторонами об оформления договора в нотариальной форме.

Бланк договора

Продавец ________________________________ (подпись)Покупатель ______________________________ (подпись)

Следует понимать, что коммерческая недвижимость стоит весьма прилично.

При правильно подобранном бизнесе покупка коммерческой недвижимости приносит отличную отдачу.

После того, как будет точно выбрано местоположение помещения и заключено предварительное согласование о совершении покупки коммерческой недвижимости, необходимо проверить всю документацию на приобретаемое помещение.

Момент достаточно ответственный и наиболее важный. Отлично могут справиться с проверкой документации профессионалы – юристы, риелторы. Главное, чтобы данные люди имели опыт в проверках и сами были проверенными. Можно доверить проверку документов сразу и риелторам, и юристам. Кроме того, они корректно смогут оценить выгодность запускающегося проекта.

Цена коммерческой недвижимости гораздо выше, чем стоимость самого жилья.

В связи с этим некоторые предприниматели используют хитрость: они приобретают жилую недвижимость и начинают эксплуатировать ее с коммерческой целью.

Плюсы покупки жилой недвижимости:

  • намного дешевле, чем приобретение коммерческой недвижимости;
  • подбор желаемой площади помещения осуществляется без каких-либо проблем;
  • размещение жилой недвижимости в спальном районе (бизнес-центры обычно находятся в центральных районах города);
  • расположение коммерческого помещения на 1 этажах жилых домов.

Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Чтобы разобраться с тем, как быстро продать коммерческую недвижимость и кто будет этим заниматься, следует помнить, что этот процесс имеет ряд отличий по сравнению с продажей жилых помещений.

Как правило, потенциальный покупатель очень долго оценивает и взвешивает все за и против, прежде чем принять решение о приобретении помещений для коммерческой деятельности.

Оценка стоимости

Обычно правильно определить цену квадратного метра коммерческих помещений бывает достаточно затруднительно. Этот параметр является строго индивидуальным и зависит от возраста здания, его местоположения функционального предназначения.

Этот вопрос является одним из наиболее серьёзных при приобретении коммерческой недвижимости. Если здание подверглось даже незначительной перепланировке, были подведены коммуникации или сделаны пристройки, все это необходимо задокументировать и оформить правильно юридически, чтобы в дальнейшем избежать большого количества недоразумений. Если же помещение продаётся с такой проблемой, стоит сделать на него значительную скидку.

Земельный участок

Вопрос земли под нежилым помещением не возникает при покупке жилой квартиры, но при покупке коммерческих помещений он очень даже актуален. С точки зрения закона, земля под объектом должна находиться в использовании по разрешению местных властей или же находиться в долгосрочной аренде. Если земельный участок был выделен местными органами власти под определённые цели, построенное на нём коммерческое помещение должно этим целям полностью соответствовать.

Рекламная кампания

Грамотно проведённая рекламная кампания по продаже коммерческой недвижимости имеет большое значение. Необходимо донести до покупателя возможность получения значительной прибыли и успешного ведения бизнеса поле приобретения этой недвижимости. Это существенным образом ускорит реализацию вашей недвижимости.

Расположение здания

Очень важно при продаже нежилого помещения учитывать транспортную развязку поблизости, а также проходимость места, где располагается постройка. Для жилых помещений эти моменты будут скорее минусом, в то время как торговое помещение только выиграет от наличия большого количества людей под дверью.

Пакет документов для продажи недвижимости

Готовясь продавать помещение, настоятельно рекомендуется предпринять следующие шаги:

  1. Как продать помещение быстроЕсли объект предполагаемой сделки находился у вас в собственности более 5 лет, желательно проверить кадастровую документацию и при необходимости внести коррективы, чтобы все проведённые улучшения, перестройки и перепланировки.
  2. Обязательно подготовьте все документы, подтверждающие законность обладания земельным участком под строением и его использование по назначению. Если земля была передана в бессрочное безвозмездное пользование органом местной власти, желательно оформить документы о праве собственности на неё.
  3. Очень полезно иметь на руках выписку из Госреестра о том, что продаваемый объект недвижимости не находится под обременением. Если же какое-то обременение имеет место, необходимо иметь документацию с описанием причины этого обременения. Если коммерческая недвижимость качественная, небольшие ограничения со стороны государства не помешают её выгодно и быстро реализовать.
  4. Нелишне будет также проверить и кандидатуру потенциального покупателя. Можно затребовать выписку из каталога юридических лиц, а также проверить полномочия того, кто отвечает за проведение сделки. При наличии доверенности можно проверить её правомочность у нотариуса, который её выдавал.
  5. Собственный пакет документов тоже можно показать опытному и знающему юристу с целью обнаружения и исправления возможных слабых мест.

Наличие на руках полного пакета правильно оформленных документов значительно ускорит возможность реализации и позволит избежать попыток занизить цену.

Продажа коммерческой недвижимости с арендаторами будет выгодна той категории покупателей, которые изначально собираются приобрести помещение для его последующей сдачи в аренду, ведь им не нужно искать новых арендаторов.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, за арендаторами будет сохранено их право на аренду, а значит, новый владелец недвижимости возьмет на себя обязательства арендодателя, что некоторых покупателей может отпугнуть.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

    Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Продавцу, создавая объявление о продаже, лучше всего ориентироваться именно на ту целевую аудиторию, которая занимается арендным бизнесом.

Прежде чем перейти непосредственно к заключению договора купли-продажи или его предварительного договора, и продавцу, и покупателю необходимо собрать пакет документов. О сведениях, которые должен предоставить продавец, было сказано выше.

От покупателя требуется предоставление следующей информации:

  • Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимостидля физ.лица – документ, удостоверяющий личность;
  • дополнительно для ИП – сведения из ЕГРИП о регистрации;
  • для юр.лиц – сведения из ЕГРЮЛ;
  • для исключения рисков, продавец может попросить предоставить сведения о доходах.

Сама сделка купли-продажи не регистрируется в связи с изменениями от 1 марта 2013 года. Гос.регистрация необходима только на передачу права собственности. Она осуществляется в Росреестре, и для этого необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • оригиналы документов, удостоверяющих личность продавца и покупателя;
  • их совместное заявление на регистрацию права собственности;
  • договор купли-продажи нежилого помещения;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Заключение договора

В целом договор купли-продажи коммерческой недвижимости не отличается от такового, направленного на покупку жилого помещения.

В нем также указываются сведения об участниках сделки, о самом объекте продажи, срок заключения договора и права и обязанности сторон. Особенностью является уплата налога участниками сделки.

Срок регистрации права собственности в Росреестре на коммерческую недвижимость начинается с момента оплаты государственной пошлины за процедуру регистрации.

Госпошлина за регистрацию права собственности оплачивается только покупателем.

  • Если покупатель физическое лицо, она составляет 2 тыс. рублей.
  • Если юридическое лицо – 22 тыс. рублей.

Продавец не оплачивает госпошлину за саму регистрацию права собственности. Для получения сведений из ЕГРН об отсутствии обременений на продаваемую недвижимость пошлина составляет 400 рублей.

  • когда предметом договора выступает доля в праве общей долевой собственности на тот или иной недвижимый объект (ч. 1 ст. 42 закона 218-ФЗ);
  • когда сделка по отчуждению недвижимости совершается опекуном в интересах опекаемого, иными лицами в отношении имущества, которое принадлежит несовершеннолетним либо лицам, чья дееспособность ограничена (ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ);
  • при наличии соглашения между сторонами об оформлении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Физическим лицом

Какая ставка налога при продаже коммерческой недвижимости?

Сделка купли-продажи коммерческой недвижимости облагается налогом. Так как доход от продажи получает продавец, заплатить налог придется именно ему.

Сумма налога зависит от того, кем является продавец.

Продавец – физическое лицо обязан уплатить 13% от суммы, полученной с продажи здания. Если лицо не является гражданином РФ, процентная ставка увеличится до 30%. Индивидуальный предприниматель уплачивает сумму, которая устанавливается в зависимости от системы налогообложения. Если система не является упрощенной, ставка НДФЛ остается такой же, как и для физ.лиц – 13% и 30%.

По УСН ИП придется заплатить в зависимости от выбранного объекта:

  • для дохода – 6%;
  • доход минус расход – 15%.

НК РФ закрепил право субъектов РФ на регулирование этой ставки (для доходов – от 1% по 6%, для доход минус расход – от 5% до 15%).

Как продать коммерческую недвижимость

Перечисленное выше подходит и для организаций, использующих упрощенную систему. Все остальные организации уплачивают налог на прибыль, который составляет 20% (регионально может быть уменьшен до 15,5%).

Покупатель же кроме основной суммы за недвижимость уплачивает продавцу расходы на НДС в размере 18% (с января 2019 года – 20%).

НДФЛ рассчитывается по формуле: Доход * Ставка.

Для ИП формула выглядит следующим образом: НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка.

Необходимые документы:

  • копия договора купли-продажи;
  • расписка о получении денег или банковская выписка.

Перечисленную документацию необходимо приложить к налоговой отчетности.

Срок уплаты налога при продаже коммерческого здания:

  • НДФЛ – 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчетным.
  • НДС – ежемесячно до 25 числа месяца.
  • УСН – поквартально – до 25 числа месяца, по итогам года для ИП – до 30 апреля, для организаций – до 31 марта.
  • Налог на прибыль – поквартально – до 28 числа месяца, ежемесячно – до 28 числа, по итогам года – до 28 марта.

Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Налоговые отчеты необходимо предоставить в следующие сроки:

  • НДФЛ – 1 раз в год до 30 апреля.
  • НДС – ежеквартально до 25 числа следующего за квартальным месяца.
  • УСН – ежегодно (ИП – до 30 апреля, организации – до 31 марта).
  • Налог на прибыль (поквартально – до 28 числа месяца, ежегодно – до 28 марта).

Налоговая ставка применяться не будет в том случае, если недвижимость была в собственности более 3-х лет при условии, что продавцом является физическое лицо и приобрел он ее до 2016 года.

НДФЛ не будет уплачиваться, если гражданин, приобретший недвижимость после 2016 года, будет ею владеть на протяжении 5 лет.

Исключение составляют и следующие случаи (при условии владения ими более 3-х лет):

  • коммерческая недвижимость приобретена гражданином в собственность;
  • приобретена в ходе приватизации.

Во всех остальных случаях продавец уплачивает налог на доход от продажи.

Основной нюанс: если Вы владели объектом КН дольше трех лет, то платить налог с его продажи не нужно.

Если меньше трех лет, то напоминаю правила: за базу расчета принимается большая из двух величин: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 или цена, указанная в договоре купли-продажи. Из этого числа вычитается стоимость покупки недвижимости. И уже к полученному значению применяется ставка налога.

Ставка налога для разных категорий продавцов:

  • физлица: 13%;
  • юрлица и ИП на общей системе налогообложения: 13% плюс 18% НДС;
  • 6% или 15% для ИП на упрощенке (схема «доходы» или схема «доходы минус расходы»).

Вопросы налогообложения сделок купли-продажи, проводимых при участии физических лиц, регламентируются статьями 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ, при этом между ними существует большая разница. Согласно ст. 217 сделки облагаются налогом уже давно, причем это касается любого другого имущества, которое не относится к недвижимости.

Под положения статьи попадают также сделки с объектами недвижимости, проданными до 2016 года.Что касается статьи 217.1, то в ней рассматриваются вопросы налогообложения исключительно при продаже недвижимого имущества, причем проданного после 2016 года включительно. Принимая во внимание положения обеих нормативных актов можно выделить объекты, облагаемые налогом и те, при продаже которых необходимости в налогообложении нет.

Объекты, проданные до 2016 года, при условии, что владел ими гражданин 3 года и более, налогом не облагаются. В случае если объект недвижимости был реализован после 2016 года (включительно), при условии, что человек владел им менее пяти лет, уплатить в бюджет придется 15% от суммы дохода. Объекты, находящиеся во владении гражданина более 5 лет, и проданные в 2016-м и после, налогами не облагаются.

Следует также помнить, что на привилегированных условиях находятся объекты, отчужденные по праву наследования от кровного или близкого родственника, недвижимое имущество, полученное в собственность ходе приватизации, коммерческие помещения, купленные по договору пожизненной ренты с содержанием иждивенца. Доходы, полученные от продажи этих объектов, не облагаются налогами.

Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Что касается недвижимого имущества, не попадающего под действие льгот, то оно облагается налогом в зависимости от кадастровой стоимости.

Как определяется сумма налоговых выплат при продаже коммерческой недвижимости

Каждый владелец имущества хочет продать его дороже, при этом заплатить меньше, и к слову, до 2016 года часто случалось так, что при продаже объекта указывалась заниженная стоимость, что приводило к снижению суммы налоговых выплат. С 2016 года вопрос, как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом, рассматривается иначе.

Если существует подозрение, что в договоре купли-продажи указана заниженная сумма, при определении суммы налога учитывается кадастровая стоимость объекта. При расчете также учитывается специальный коэффициент 0,7. Если стоимость объекта ниже КС, умноженной на 0,7, сумма налоговых выплат рассчитывается по кадастровой стоимости, в противном случае в учет берется фактическая стоимость объекта.

Важно! Данное правило действует в случае, если определением кадастровой стоимости занимались уполномоченными государственными органами и кадастровыми инженерами, если данные сомнительные, при расчете налога за базовую берется сумма реально полученного с продажи дохода.

Приступая к продаже, следует также ознакомиться с региональными нормативными актами на предмет возможного ослабления налогового бремени. В частности, может быть сокращен до нуля срок владения объектом до его продажи. Может быть также уменьшен до минимума коэффициент, на который умножается кадастровая стоимость при вычислении суммы налога.

Желание уменьшить сумму налога объяснить не сложно, при этом можно сделать это вполне легально, не нарушая закон. В частности, не стоит спешить с продажей, если вы владеете объектом недостаточное время.

Подождав год-два, вы можете сэкономить 13-15% от суммы полученного дохода.

Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.

Помните! Налоговую базу один раз в год можно уменьшить на 1 миллион рублей, получив налоговый имущественный вычет, но это касается только объектов жилой недвижимости, что касается коммерческих помещений, то такие преференции на нее не распространяются.

Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта. В случае если сумма расходов превысит доход, налог начисляться не будет.

В России установлены сроки сдачи налоговой отчетности, не являются исключением и физлица, продавшие коммерческое помещение. Налоговая декларация в этом случае подается в год, следующий за годом совершения сделки. То есть, если офис был продан в 2017 году, сведения об этом должны быть указаны и в декларации, подаваемой до 30 апреля 2018 года, и так далее. Также не стоит забывать о сроках перечисления средств, а сделать это необходимо в срок до 15 июля после подачи налоговой декларации.

Говорить о том, как начисляются налоги при продаже того или иного объекта, можно долго, но понимание часто приходит только при рассмотрении конкретных примеров. Мы рассмотрели самые типичные случаи, встречающиеся в юридической практике, хотя есть и неординарные случаи. Разобраться в специфике вопроса помогут профессиональные юристы, которые должны быть привлечены к процессу в случае возникновения спорных моментов.

Пример 1. Гражданин С. купил в 2014 году офис, заплатив за него 2 миллиона рублей, а через год помещение было продано за ненадобностью за 2 млн. 500 тыс. рублей. Таким образом, он не владел офисом три года, поэтому должен, согласно положениям ст. 217, уплатить налог в сумме 13% от дохода, или 65 тыс. рублей.

Пример 2. Гражданка Иванова купила коммерческое помещение в 2011 году, и заплатила за него 1 млн. рублей, а продан оно было уже в 2015 году – через четыре года. Согласно действующим нормам, от уплаты налога Иванова освобождается.

Пример 3. Гражданин Савельев купил в 2014 году офис за 1 млн. рублей, а продал он его через год, выручив от продажи 1,5 миллиона, при этом документов, подтверждающих покупку, он представить не смог. В этом случае сумма налога составит 13% от «валовой» стоимости объекта, без учета расходов, или 195 тысяч рублей.

Пример 4. Петров П. П., проживающий в Москве, в 2016 году купил для собственных нужд офис стоимостью 3 млн. рублей, а продал его в 2017 году за 3,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость объекта, согласно кадастровому паспорту, составляет 4 млн. рублей. Объект не был во владении 5 лет, поэтому налог на него начисляется, а рассчитываться он будет по фактической стоимости, так как КС умноженная на коэффициент 0,7, меньше, чем 3,5 миллиона. Соответственно, снизив налоговую базу на 3 млн. рублей, получаем 65 тыс. рублей налога.

Ставка налога при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом.

Как быстро продать помещение?

Физическим лицом

Первым шагом на пути к продаже является поиск потенциального покупателя.

В зависимости от времени, когда вы решили избавиться от своей собственности, это может оказаться задачей разной сложности.

Если вы ожидаете получить деньги почти сразу после подачи объявления, лучше занизить цену продажи на 10-15% от рыночной.

Сегодня редко кто сразу приступает к составлению и подписанию договора. Сделки с нежилой недвижимостью сопряжены с множеством рисков для сторон. Не лишним будет составить несколько бумаг, которые удостоверят намерения покупателя и продавца.

Это обезопасит покупателя от того, что на стадии запроса нужных документов продавец найдет более выгодное предложение, а продавца от аналогичного поведения покупателя.

Примером документа, который дает минимальные гарантии заинтересованным лицам, является договор о внесении залога. Если покупатель подпишет его и внесет на счет продавца нужную сумму, будет гораздо труднее повернуть сделку вспять, и стороне, которая пошла на это, придется платить неустойку.

Также можно использовать договор о намерениях, составление и юридические гарантии которого фиксируются 429 статьей ГК РФ.

При составлении предварительного договора нужно сперва указать его стороны и название документа.

Название не обязательно должно быть таким, как прописано в 429 статье.

Иногда такие документы называют «предварительными протоколами», важно не название, а содержание.

После этого кратко описывается суть договора, который стороны собираются заключить друг с другом. В заключительной части указывают время действия предварительного протокола и ставят подписи.

Допустим, покупатель на вашу недвижимость найден, а все мероприятия по даче гарантий друг другу проведены. Теперь приступайте к самой важной части – составлению договора купли-продажи.

Договор этот типового вида, в случае с продажей объектов коммерческой недвижимости физическим лицом в начале составляемого документа прописываются его паспортные данные, а также данные физ.лица или организации, которая вступает с ним в сделку.

Далее описывается предмет договора. Это та недвижимость, право собственности на которую вы решили продать. Требуется дать точную характеристику, поскольку если возникнет спор о юридической состоятельности сделки, можно признать ее ничтожной на основе неполного описания предмета сделки.

Желательно не только дать полный адрес, но и прописать кадастровый номер, а также поместить в приложение поэтажный план постройки.

После этого идут два раздела: о стоимости объекта и порядке расчета за него.

Заполняются данные о стоимости за каждый квадратный метр.

Если это не встроенный в другую постройку объект, а самостоятельное помещение, то можно указать особую наценку за надворные постройки.

Заполняя графы о порядке выплат, просто напишите, в какое время покупатель должен переводить сумму покупки, на какой счет.

ВНИМАНИЕ. Возможен перевод только в рублях. Используя другие валюты, либо расплачиваясь ценными вещами, покупатель должен обратить их в российский рубль. Для остальных случаев существует договор мены.

В следующей части договора купли-продажи указывают права и обязанности сторон, связанные с продажей физ. лицом нежилого помещения физ. лицу. Покупатель обычно отвечает за проведение технической части сделки, включая аренду банковских ячеек, подачу документов для государственной регистрации права собственности и перевод денег.

В содержании следующих пунктов указываются сроки передачи имущества и денег, а также ответственность сторон. Назначается неустойка за просроченный платеж, прописывается возможность сторон оспаривать сделку в судебном порядке при невыполнении обязательств.

После подписания сделки ее вместе со всеми перечисленными выше документами относят в региональный Росреестр. Там оформят переход права собственности на нежилое имущество согласно 551 статье ГК РФ. Физическим лицам придется оплатить пошлину за регистрацию такого перехода, сегодня она составляет тысячу рублей.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

  1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
  3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Юридическим лицом

Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Что касается продажи нежилого помещения юридическим лицом физическому лицу или какой-то компании, то действия по поиску покупателя и составлению договора для юридического лица почти идентичны аналогичным действиям физического.

Разница в формальных процедурах проявляется в основном в количестве и порядке уплаты налогов за сделку, а также в указании реквизитов продавца в теле договора и размере пошлины в Росреестре(для юр.лиц она составляет 10 тысяч рублей).

Распишем моменты, которые кардинально отличаются от продажи физическим лицом. Первое – это гарантии покупателю. Бизнес более недоверчив, при продаже своего объекта большой корпорации готовьтесь к длинным проверкам правильности ваших документов на предлагаемую недвижимость.

Особое внимание юристы покупателя будут уделять правоустанавливающему свидетельству.

Проверке будет подвержено соответствие данных организации указанным в свидетельстве. Будут сверять данные из Росреестра, проверять юридическую силу предоставленной вами бумаги. Проверять будут не только вашу организацию, но и прошлого собственника помещения.

Договор купли-продажи недвижимости

Узнают, на каком основании он владел данным имуществом, можно ли гипотетически оспорить право собственности на него в данный момент. Попутно юристы будут изучать содержание предоставленного правоустанавливающего документа, выявлять в нем изъяны.

Важной частью продажи является оценка стоимости актива, от которого хочет избавиться компания.

Это важно не только с точки зрения прибыли.

Если цена продаваемого актива составляет больше 25% активов компании, для одобрения сделки понадобятся дополнительные процедуры.

В ЗАО и ОАО для таких сделок придется просить разрешения совета директоров. В ООО требуется подтверждение от всех пайщиков.

СПРАВКА. Если в акционерных обществах продаваемые активы составляют более половины стоимости компании, дать разрешение на сделку может только общее собрание акционеров.

Продажа коммерческой недвижимости от застройщика ничем не отличается от сделки по продаже недвижимости юридическим лицом. Зарегистрировав построенные объекты, застройщик приобретает право собственности на нежилую недвижимость. Для него действуют такие же правила, как и для остальных юр.лиц.

Договор купли-продажи недвижимости - страница 2

Коммерческой недвижимостью признают здания, сооружения и земли, целью которых является получение прибыли. Таковыми могут быть здания под офис, торговые центры, заведения общественного питания, частные клиники и т.д. Чтобы продать такой объект недвижимости, собственник должен пройти несколько подготовительных этапов.

Подготовка объекта

Нюансы и сложности могут возникнуть уже на этапе переговоров перед заключением договора купли-продажи. Покупатель проверяет все необходимые документы и само здание (или землю), прежде чем поставить свою подпись в договоре.

Объект коммерческой недвижимости должен обладать следующими признаками:

  • Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимостиземля, здание или сооружение должны принадлежать продавцу на праве собственности;
  • находится в пригодном для использования по целевому назначению состоянии;
  • подключен к сети инженерно-технического обеспечения;
  • если это здание, то оно должно являться капитальным строением;
  • в здании должен быть сделан косметический ремонт (что само по себе является возможностью немного повысить цену);
  • оно пригодно для эксплуатации;
  • на недвижимость должны отсутствовать обременения и ограничения.

Как только продавец убедится, что здание в порядке и готово к продаже, ему необходимо заняться подготовкой документов к продаже. Для продавцов – физических и юридических лиц перечень будет несколько различаться, т.к. последним нужно предоставить больше сведений.

Физ.лица готовят следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, сведения о приватизации, переводе жилого помещения в нежилое);
  • свидетельство о гос.регистрации права собственности на объект недвижимости;
  • сведения из ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений;
  • сведения из ЕГРН об арендаторах (если они есть), заключивших договор более чем на 1 год;
  • копии договора аренды с арендаторами, заключившими договор на срок мене 1 года;
  • если физ.лицо ранее состояло в браке, необходим нотариально заверенный отказ бывшего супруга от прав на данный объект (в том случае, если данная недвижимость была приобретена лицом во время брака);
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт из БТИ – для экспрета-оценщика;
  • сведения о предыдущих владельцах объекта (история перехода прав на имущество);
  • квитанции услуг ЖКХ;
  • отчет оценщика, который произвел оценку объекта коммерческой недвижимости.

Индивидуальные предприниматели к вышеуказанному перечню должны предоставить свидетельство о регистрации ИП из ЕГРИП и ИНН.

Для юридических лиц, кроме вышеуказанных документов, необходимо предоставить:

  • вместо паспорта – выписку из ЕГРЮЛ о регистрации юр.лица;
  • учредительные документы;
  • устав организации;
  • ИНН;
  • сведения о руководителе организации.

Установление цены

Чтобы установить рекомендуемую цену, необходимо пригласить специалиста-оценщика из компании, имеющей право оказывать подобные услуги. Прежде чем приглашать специалиста, продавец должен произвести всяческие улучшения объекта: косметический ремонт, замена дверей и окон и т.д. Чем лучше внутренняя отделка помещения, тем на более высокую цену можно претендовать.

  1. Улучшить внешний и внутренний облик здания. В первую очередь будущий покупатель обратит внимание именно на внешние данные объекта. Согласитесь, что облупленные стены и желтый потолок вызовут негативные впечатления.
  2. Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимостиЦена не должна быть завышенной. Не стоит слишком отходить от цены, установленной специалистом. Ее значительное завышение отпугнет потенциальных покупателей. Для быстрой продажи недвижимости подойдет цена несколько ниже рекомендуемой. Однако и слишком низкую стоимость устанавливать нельзя: такую сделку сложно назвать выгодной и, как правило, это вызывает недоверие.
  3. Объявление о продаже должно привлечь покупателя. О том, как правильно его составить, будет рассказано ниже. Объявление должно отличаться или выделяться чем-либо из основной массы объявлений о продаже коммерческой недвижимости, которые будущий покупатель, вероятно, пролистает или вовсе не обратит внимание.
  4. Воспользоваться помощью риелтора. Самостоятельная продажа сэкономит эту часть расходов, но не сэкономит время продавца. Объявления, выкладываемые на сайтах и газетах, придется каждые пару недель подавать снова, а звонки и демонстрация здания очередному покупателю будут отвлекать от работы или других повседневных дел. Риелтор возьмет всю эту работу на себя.

Подводные камни

Приобретение коммерческой недвижимости может быть сопряжено с определенными рисками:

  • Оформление сделки купли продажи коммерческой недвижимостиу продавца отсутствуют права собственности на объект недвижимости;
  • вероятность того, что права на собственность могут быть оспорены третьим лицом;
  • некорректное оформление прав на собственность;
  • возможная виндикация недвижимости – требование вернуть незаконно приобретенное имущество законному владельцу;
  • возникновение дополнительный расходов в больших размерах;
  • требования о возврате долгов или возмещения убытков, возникших ранее в процессе пользования имуществом.

Если не учитывать возможные риски, есть вероятность стать жертвой обмана и понести большие убытки. Любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту.

Кроме юридических рисков следует учитывать и политическую и экономическую ситуации на рынке. Вследствие кризиса может снижаться спрос на объекты, уменьшаться цена аренды, возможен спад доходности.

Стоит ли покупать?

Несмотря на риски, многие принимают положительное решение о покупке коммерческой недвижимости. По данным ЦИАН, за первые три квартала 2017 года инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились на 40% по сравнению с тем же периодом 2016 года. За 2014-2017 годы активность инвесторов в жилой сектор упала в три раза, теперь все больше вкладывают к коммерческие объекты. Причина тому – выгода от ее использования.

Средняя доходность офисной недвижимости составляет 13-18% в год, что значительно выше аналогичного показателя для жилой недвижимости. Такое вложение средств выгоднее и банковских вкладов, ведь даже при высоких процентах есть риск банкротства банка, а страховая сумма по вкладам составляет лишь 700 тысяч рублей, что гораздо меньше стоимости большинства коммерческих объектов.

Если говорить о политических и экономических рисках, прежде всего нужно оценить ситуацию на рынке.

Если сложно оценить ситуацию самостоятельно, почитайте аналитические статьи экспертов рынка с прогнозами на будущее. Это даст вам базу для принятия верного решения. Юридические риски можно снизить, обратившись за профессиональной помощью юристов, которые проверят объект на «чистоту».

При самостоятельном управлении процессом покупки не забудьте проверить наличие документов, устанавливающих право собственности, кадастровый паспорт. Желательно провести полную экспертизу документации.

Важно: особое внимание обратите на объекты, документы на которые выдавались в период 80-90х годов. В это период замечен внушительный процент ошибок в оформлении документации.

Проверьте, не находится ли объект под обременением. В случае покупки обремененной недвижимости сделка будет считаться незаконной. Частая смена владельцев объекта за короткий период тоже тревожный сигнал для покупателя.

https://www.youtube.com/watch?v=fkYT2ryErTg

Покупка коммерческой недвижимости – важный шаг, любой нюанс при этом имеет значение. Не ленитесь проверять каждый пункт договора, проводить экспертизу, тщательно осматривать помещение. От этого зависит будущее вашего бизнеса и возможные финансовые потери.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector