Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

Выбор кредитного учреждения

Первичный рынок — это новостройки: отдельные дома или жилые комплексы, квартиры в которых реализует сам застройщик. При покупке квартиры на первичном рынке перечень возможных банков ограничен. Оформить кредит можно только в том банке, который аккредитовал новостройку, обычно это 1-3 банка. Продавцом выступает застройщик, покупатель будет первым собственником.

Большую часть рынка недвижимости составляют вторичные объекты. Это квартиры и дома, которые на данный момент находятся в чьей-то собственности. То есть вы можете быть хоть вторым, хоть десятым собственником выбранного объекта. Это накладывает отпечаток на процесс оформления, банки уделяют пристальное внимание юридической чистоте продавца и самого объекта. К сожалению, на рынке вторичного жилья часто орудуют мошенники.

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).

Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

  • Изменения графика платежей;
  • Пролонгации кредита;
  • Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней.

Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб.

, а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

  • В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
  • В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

С каждым годом все больше россиян приобретает жилье при помощи ипотеки. Это решение имеет как плюсы, так и минусы. Не нужно будет ни у кого занимать деньги. Квартира сразу же оформляется в собственности, а рассчитываться за жилье можно постепенно.

В отличие от потребительского кредита наличными, при оформлении которого требуется поручительство или вовсе не нужно, по ипотеке в качестве обеспечения выступает приобретаемая недвижимость. То есть, на квартиру временно накладывается обременение, без согласия кредитора жилье нельзя будет продать, обменить или подарить.

Жилищные ссуды отличаются значительными суммами, начиная от 300 тысяч рублей и заканчивая миллионами, а также длительным периодом кредитования (до 30 лет). Иногда при оформлении ипотеки можно выбрать схему погашения: аннуитетную или дифференцированную.

В первом случае платежи всегда будут одинаковыми, а проценты распределены по всему сроку кредитования. На начале срока проценты занимают большую часть ежемесячного платежа, а в конце периода меньшую.

Во втором случае взносы по своим суммам идут на убывание. Сначала они максимальные, а затем постепенно уменьшаются. Начисление процентов производится на остаток не по графику платежей, а от суммы основного долга. То есть, чем больше вы вносите, тем меньше процентов будет уходить при каждом новом месяце.

В принципе, начать поиски подходящего объекта заемщик может и до момента обращения в банк, но это нецелесообразно. Эффективнее подбирать квартиру или дом с учетом суммы, которую кредитор может одобрить данному заемщику, чтобы потом не было разочарований.

Для подбора объекта недвижимости можно привлечь риелторов – так как обычно они знают все необходимые требования кредитно-финансовых организаций к недвижимости, и помогут быстро собрать необходимые для выхода на сделку документы продавцу.

После того, как один или несколько объектов подобраны, необходимо собрать перечень бумаг по нему и отправить их в банк для непосредственной оценки недвижимости. На сбор обычно предоставляется до 60 дней.

Заключение ипотечной сделки происходит сразу после положительного решения. В кредитно-финансовой организации действует 2 схемы выдачи средств: после госрегистрации сделки и с применением банковской ячейки. Первый случай предполагает следующий алгоритм: продавец и покупатель в день заключения договоров (кредитного и обеспечительного) визируют сделку купли-продажи объекта недвижимости.

Дальше все бумаги по ипотеке передаются в орган Регистрации, а затем в течение 5 дней происходит смена собственника жилья. Свидетельство предъявляют банковскому сотруднику, после чего сумма кредита поступает на счет заемщика, а затем уже продавцу. Составляется вторая расписка, которая подтверждает получение заемных средств и окончательный расчет.

Если речь о случае с арендой ячейки, то деньги выдаются в день подписания документов. Средства закладываются в ячейку и находятся в ней до момента государственного заключения сделки в присутствии заемщика, продавца и кредитного инспектора.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

Хранилище вскрывается в том же составе присутствующих после предоставления свидетельства на квартиру. Далее деньги передаются, при этом опять же составляется расписка.

Чтобы сделка была зарегистрирована в государственном органе (Росреестре и др.), необходимо подать заявление от продавца и покупателей с указанием персональных данных. К этому документу прикладываются правоустанавливающие бумаги, копии паспортов участников сделки, а также чеки об уплате государственной пошлины.

Преимущества и недостатки ипотеки на вторичку

Предлагается ознакомиться с пошаговой инструкцией, поскольку процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке сопровождается рядом трудностей.

Необходимо придерживаться нижеприведенного порядка действий, чтобы понимать, как оформляется ипотека на вторичное жилье пошагово:

  • определиться с банковской организацией, через которую будет осуществляться покупка недвижимости;
  • подготовить необходимый пакет документов;
  • подать заявление на выдачу кредита по ипотечному договору;
  • найти подходящий вариант недвижимости, без необходимости проведения улучшений или перепланировки;
  • провести независимую оценку найденного варианта;
  • оформить и подписать кредитный договор и соглашение купли-продажи;
  • перечисление денежных средств продавцу.

Для того чтобы взять ипотечный кредит нужно обладать желанием, приличным уровнем доходов и хорошей кредитной историей.

Но главное нужно рассчитать свои силы, ведь выплата кредита может длиться до 15-30 лет и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий кредитные платежи.

В данной статье подробно рассмотрено, как покупается жильё на вторичке с помощью ипотечного кредита.

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

  1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
  2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Видео (кликните для воспроизведения).

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

  • возраст от 21 года;
  • регистрация в РФ;
  • официальное трудоустройство;
  • стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

На этапе согласования кредита нужно определиться:

  1. с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
  2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
  3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
  4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
  5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

Сделки на вторичном рынке жилья многочисленны, выставленные на торги объекты пользуются активным покупательским спросом. Если у граждан недостаточно денежных средств на такую покупку, встает вопрос: а можно ли купить жилье с рынка вторички в ипотеку? Чтобы не допустить ошибок, нужно получить базовые знания о порядке действий при покупке и продаже такого жилья при помощи ипотеки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

, при условии его оформления в собственность на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г. Или, если оно заведомо приобреталось в собственность согласно нормам статей 130, 131 и других гражданских законодательных актов.

Основные нормы, регулирующие вступления в права собственности на жильё, внесены в § 7 главы 30 ГК РФ. Его можно как покупать, так и продавать. Оно же подходит под категорию объектов, которые могут оформляться в ипотеку, что определяет Федеральный закон об ипотеке от 16.07.98 г. № 102-ФЗ, также представленный в новой редакции от 7.05.13 г.

Исключения, не подлежащие кредитованию, составляют объекты вторичного рынка жилья, не находящиеся в собственности частных лиц, или отнесённые к специальным категориям:

  • ветхое и аварийное жильё;
  • дома подлежащие сносу;
  • жильё в залоге и обременении.

Препятствием к оформлению ипотеки может послужить любая причина, снижающая стоимость приобретаемого жилья. В частности:

  1. год постройки;
  2. район расположения;
  3. соответствие стоимости и качества;
  4. отсутствие инженерных коммуникаций и т.п.;
  5. кредитная история клиента.

Так как сделка зависит от решения банка, то лицу, намеренному продать жилье, нужно иметь в виду, что кредитор должен убедиться в рентабельности сделки. То есть, если в титуле квартиры имеются «белые пятна», которые снижают чистоту сделки, то банк такую покупку не одобрит. Поэтому

, так как они лишь потратят время на ожидание одобрения банка, вероятность которого равна нулю.

Кроме этого, если правоспособность объекта в порядке, продавцу понадобится:

  • собрать дополнительный пакет документации для банка;
  • ожидать одобрения кредита.

До момента оформления кредитного договора покупателя с банком можно оформить только предварительный договор купли продажи (ПДКП), ни в коем случае не оформлять основной договор, так как при ипотеке он будет получать деньги от банка, а не от покупателя.

На первый взгляд, ситуация с покупателем выглядит вполне прозрачно, и допускает точный результат из двух вариантов:

  • ему гарантированно предоставляются ипотечные средства;
  • отказывают в инвестициях на данный объект.

И, если он платёжеспособен, то ему не о чем беспокоиться. Но здесь существуют подводные камни, о которых нужно осведомиться заранее, чтобы их обойти:

  1. При отказе банка, если был уплачен задаток, продавец может его не вернуть согласно нормам статей 380, 381 ГК РФ. В этом случае по ПДКП лучше уплачивать аванс, который возвращается при срыве сделки.
  2. Если после заключения сделки продавец оспорит договор, то покупателю вернётся от него только полученное по сделке, а проценты банку он будет выплачивать сам, не получив при этом квартиры. Поэтому качество сделки должно быть гарантированным.
  3. Аналогично, если продавец откажется от сделки после того как покупатель оформил договор кредитования.
  4. Нужно просчитать и взвесить все риски, которые может повлечь обязательство по погашению долга. Если финансовая ситуация изменится и повлечёт задолженность, квартиру могут изъять по суду.

От продавца понадобится достаточно объёмный пакет документов, часть из которых дублируется нотариальными копиями и будет передана для оформления ипотеки.

  1. Гражданский паспорт, при представительстве интересов продавца – нотариальную доверенность. Она составляется и удостоверяется у нотариуса.
  2. Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Им может быть гражданско-правовой договор, свидетельство о наследовании или о приватизации. Этот документ должен быть в наличии.
  3. Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобреталась или приватизировалась до 15.06.15 г., если позже – выписка из ЕГРН. Этот документ должен быть в наличии, если его нет – нужно получить дубликат через МФЦ.
  4. Технический паспорт с поэтажной экспликацией. Эта документация на квартиру получается в БТИ.
  5. Кадастровый паспорт квартиры, справку об отсутствии обременений залогом и арестом, получают в МФЦ.
  6. Разрешение от супруга для лиц, состоящих в браке. Оно составляется и удостоверяется у нотариуса
  7. Копия лицевого счёта – о платежах за квартиру. Получают в ЖЭУ.
  8. Выписка из поквартирной книги. Получают в ЖЭУ у паспортиста.

Покупатель с ипотекой для составления ДКП должен представить:

  1. Гражданский паспорт, представители – нотариальную доверенность.
  2. Договор кредитования, заключённый с банком.
  1. В начале процедуры покупки идёт поиск объекта – самостоятельно или с привлечением стороннего специалиста. После того, как квартира выбрана, покупатель:
  • делает осмотр помещения;
  • знакомится с документацией на квартиру;
  • проверяет правоспособность продавца;
  • вносит предложение о расчёте через ипотечный кредит.
  • Если стороны пришли к решению о заключении сделки, они могут заключить ПДКП и/или договор аванса. После того как он заключён, продавец прекращает поиск покупателей, а покупатель отправляется в банк за инвестициями. Можно обратиться сразу в несколько банков, с целью:
    • выбора более выгодного банковского продукта;
    • для подстраховки, если в одном/нескольких банках последует отказ.

    При обращении в банк составляется заявление-анкета, которую можно оформить также на официальном сайте кредитного учреждения. К нему прилагается пакет документации в виде копий:

    • техпаспорт и кадастровый паспорт квартиры;
    • свидетельства о браке и рождении детей (при наличии);
    • военный билет (при наличии);
    • трудовая книжка;
    • дипломы, сертификаты и т.п.;
    • СНИЛС и ИНН.

    В оригиналах предъявляются следующие документы:

    • паспорт;
    • справка 2-НДФЛ с места работы;
    • справки о доходах членов семьи;
    • справки о ранее полученных погашенных или непогашенных кредитах (при наличии).
  • Шаг третий. Получение гарантий оплаты

    Приобретение объекта на рынке готового жилья с помощью кредита состоит из несколько этапов. Их можно пройти самостоятельно или обратиться за помощью к риелтору или ипотечному брокеру.

    Зачастую у обывателей складывается негативное отношение к специалистам. Но в некоторых ситуациях они могут оказать неоценимую помощь. Плюсы приобретения жилья через агентство недвижимости:

    1. Риелторы лучше знают предложения на рынке и реальную стоимость квартир. Цены, которые указаны в объявлениях, отражают лишь пожелания продавцов, они могут на порядок отличаться от действительных сделок.
    2. Между фининститутами и агентствами недвижимости существуют партнерские отношения. Получить кредит на недвижимость через брокеров или риелторов проще. В некоторых случаях финансовые организации предлагают клиентам партнеров пониженную процентную ставку, требуют меньшее количество документов, более гибко подходят к проверке платежеспособности заемщиков.
    3. Профессионалы знают преимущества и недостатки ипотечных программ и могут подсказать, куда лучше обратиться заемщику.
    4. Риелторы самостоятельно заполнят заявку на кредит и разошлют ее в несколько фин учреждений. Заемщик сможет выбрать лучшие условия из одобренных предложений.
    5. В штате агентств недвижимости присутствуют юристы, которые проведут клиента через покупку квартиры в ипотеку пошагово: проверят юридическую чистоту объекта, подготовят документы в соответствии с требованиями финансовых институтов, безопасно проведут расчеты по договору.

    Однако на рынке очень много недобросовестных специалистов. Обращаться нужно к брокерам и риелторам с хорошими рекомендациями.

    Покупка квартиры в кредит.

    Процедура оформления покупки жилья в ипотеку на вторичном рынке отработана и обычно не представляет большой сложности для покупателя. Главное – получить положительное решение по заявке на кредит. Клиент несет дополнительные расходы на оценку недвижимости, страхование, уплату комиссий кредитной организации.

    Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

    Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

    Важно!

    В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

    Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

    • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
    • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
    • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
    • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

    На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

    К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

    • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
    • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
    • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

    Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

    Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

    • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
    • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

    Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

    Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

    • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
    • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
    • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
    • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
    • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

    Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

    Документы при покупке квартиры-вторички:

    • паспорта покупателя и продавца;
    • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
    • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
    • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
    • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
    • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
    • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
    • техпаспорт;
    • квитанция на оплату государственной пошлины.

    Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

    Основная задача продавца недвижимости – собрать все необходимые бумаги для предоставления их по месту требования: в банк, в государственные инстанции, такие, как регистрационная палата, а также в БТИ.

    Список документов:

    1. Паспорта всех участников сделки, копии основных страниц. Потребуются паспорта не только продавца и покупателя, но и супруга, а также детей продавца, если они достигли возраста 14 лет.
    2. Бумаги, устанавливающие право на пользование недвижимостью – это может быть: свидетельство о наследовании, договор мены или купли продажи.
    3. Выданный в БТИ кадастровый или технический паспорта.
    4. Свидетельство, подтверждающее, что гражданин обладает правом собственности на квартиру. Передавать права может только законный собственник недвижимости.
    5. Если в квартире прописан и проживает несовершеннолетний ребенок, должно быть получено разрешение от органа опеки и попечительства. Без него, впоследствии, сделка может быть признана ничтожной.
    6. Согласие мужа или жены продавца на продажу квартиры и осуществление каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде. Без данного согласия сделка также может быть оспорена, особенно, если имущество было приобретено в браке и является совместной собственностью обоих супругов.
    7. Если была сделана предоплата, необходимо сделать копию документа, подтверждающего перевод средств и предоставить предварительный договор, даже если уже был заключен основной. В предварительном договоре должен быть указан факт внесения предоплаты.
    8. Выписка из Росреестра и домовой книги – это необходимые документы, которые будут затребованы банком для проверки юридической чистоты сделки. Без них оформление продажи и выдача ипотеки покупателю не состоится.

    Следует понимать, что в каждом банке предъявляются свои требования и устанавливается индивидуальный перечень документов. Чтобы ускорить процесс оформления сделки, рекомендуется предоставить недостающие бумаги по первому требованию сотрудника ипотечного отдела банка.

    Чаще всего, банки запрашивают подтверждение того, что в квартире не была проведена незаконная перепланировка. В качестве подтверждающего документа может быть использован технический паспорт, полученный  в БТИ незадолго или в процессе оформления сделки.

    При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

    • Быть отдельной квартирой;
    • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
    • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
    • Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);
    • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
    • Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
    • Быть пригодным для круглогодичного проживания:
    • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
    • Пройти соответствующий кадастровый учет.

    Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

    Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

    Оформление ипотеки на объект вторичного рынка — классическая кредитная программа, предлагаемая многими банками. По итогу оформления вы покупаете жилой объект недвижимости, который ранее был в чьей-то собственности. Такая сделка характеризуется определенными особенностями, с которыми важно ознакомиться потенциальному покупателю и заемщику. Обязательно изучите, как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке, и проанализируйте возможные риски.

    • Поиск кредитора (определение размера ссуды и условий выдачи средств). Оформление ипотеки – ответственный вопрос. Если времени и знаний недостаточно, чтобы самостоятельно проанализировать ипотечный рынок, то можно обратиться к брокеру, который за определенную плату подберет наиболее оптимальный вариант, в зависимости от ваших пожеланий и требований.

    Как правильно взять ипотеку на вторичное жилье

    К недостаткам можно отнести повышенные риски мошенничества или потери прав собственности после совершения сделки. К сожалению, даже тщательная юридическая проверка банка не может выявить все возможные риски. Но ситуацию спасет оформление титульного страхования.

    К преимуществам можно отнести следующие моменты:

    • большой ассортимент жилья, возможность покупки квартиры в центре;
    • вторичные объекты, как правило, находятся в районах с давно сложившейся инфраструктурой, чего не сказать о новостройках;
    • покупка готового жилья, возможность сразу в него въехать;
    • никаких вечных ремонтов у соседей — серьезная проблема покупателей новостроек;
      чистый, благоустроенный двор. Новостройки часто окружают другие строящиеся объекты, а это шум, мусор, разбитые дороги и пр.;
    • отсутствие рисков, которые несет долевое строительство.

    Сделать правильный выбор и подобрать оптимальные параметры кредитной сделки, которые не будут обременительными на протяжении всего периода обслуживания займа, помогут квалифицированные сотрудники кредитных учреждений.

    Основной параметр, который в значительной степени влияет на конечную сумму ипотечного кредита — это доход заявителя. Но не стоит огорчаться, если у вас возникнут проблемы с подтверждением и размером дохода, ведь можно привлечь созаемщиков, в этом случае будет учитываться совокупный доход.

    Если вы являетесь участником зарплатного проекта Банка или имеете возможность привлечь созаемщиков (например, родителей или супруга) это будет существенным плюсом и увеличит ваши шансы на получение большей суммы займа на выгодных условиях.

    У семей с детьми есть дополнительное преимущество в виде сертификата на материнский капитал, который оформляется при рождении второго и последующего ребенка. Средства можно направить на первоначальный взнос или использовать при досрочном погашении кредита.

    Имея на руках всего 10-15 % от полной стоимости квартиры для первоначального взноса можно реально купить отдельную, собственную квартиру. Следует помнить что, чем выше доля собственных средств, тем ниже будет процентная ставка и больше сумма ипотечного кредита.

    Многие потенциальные заемщики сомневаются, нужна ли помощь риелторов, оправданы ли нотариальные затраты при оформлении ипотеки. Можно утверждать, что служба безопасности банка обладает большими полномочиями для идентификации собственников и объекта недвижимости, чем риелторские агентства. Покупка вторичного жилья в ипотеку — это дополнительная защита имущественных интересов, в первую очередь, для покупателя, т.к.

    Очень важно, чтобы до сделки купли-продажи выписались все прежние собственники или прописано в договоре, что «по истечении сколько-то дней обязуемся выписаться». Особенно важно, если это пенсионеры и семьи с несовершеннолетними детьми.

    В заключение приведем этапы оформления ипотеки на вторичное жилье :

    • рассчитать свои финансовые возможности;
    • собрать полный пакет документов на заемщика;
    • найти банк, который одобрит вашу кредитную заявку;
    • выбрать ипотечную программу, наиболее выгодную для вас;
    • найти квартиру, которая будет соответствовать вашим запросам;
    • обговорить существенные моменты предстоящей сделки (дата заключения договора, механизм передачи денег, обязательства сторон о предоставлении документов, выписке из квартиры, форс-мажор);
    • внести аванс и составить предварительный договор;
    • передать в банк документы на квартиру и собственников;
    • заказать оценку и оплатить страховку;
    • встреча в банке для подписания документов и расчета;
    • передача документов на регистрацию в Росреестр (по предварительной записи или живой очереди);
    • получение документов после успешной регистрации;
    • окончательный расчет с продавцом.

    Отвечая на вопрос, можно ли брать вторичку в ипотеку, приводятся множество аргументов за/против, но решать приходится каждому самостоятельно. Несмотря на значительные суммы переплат по графику платежей всего периода действия кредитного договора, ипотека остается единственно возможным вариантом приобретения собственного и уютного жилья.

    К тому же банки не ограничивают заемщиков при досрочном погашении кредита, и при улучшении финансового состояния можно не растягивать платежи в соответствии с графиком, а досрочно погасить кредит полностью или частично. В итоге вы получаете квартиру без обременения с возможностью свободно распоряжаться уже собственным имуществом.

    После того, как Банк одобрит заявку на выдачу ипотечного займа, можно переходить к следующему пошаговому этапу – поиску квартиры на «вторичке».

    Рекомендации по поиску жилья:

    • квартира должна располагаться в доме, который не имеет статуса ветхого или аварийного;
    • при выявлении перепланировки, хозяин обязан предоставить документальное подтверждение законности проведенных работ;
    • жилье должно быть неотделимым. Другими словами, это должна быть полноценная квартира, а не комната в помещении;
    • обратиться внимание на наличие и исправность коммунальных сетей, а также неотделимые улучшения при покупке квартиры в ипотеку;
    • проверить на наличие обременения.

    Банк также заинтересован, чтобы приобретаемое жилье было ликвидным, и в случае необходимости его можно было продать с последующим погашением задолженности в полном объеме.

    Оплатить услуги эксперта придется заемщику, при этом, законодательством не запрещается выбирать на свое усмотрение оценочную компанию. Главное требование, чтобы оценщик имел лицензию на осуществление такого вида деятельности.

    Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

    1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
    2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
    3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

    Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

    Самостоятельно

    Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

    1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
    2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
    3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

    С помощью риэлтора

    Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

    1. Проверьте наличие лицензии.
    2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
    3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
    4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

    Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

    При выдаче ипотечных кредитов, взаимодействии с заемщиками финансовые учреждения руководствуются нормативными документами о банковской деятельности, а также ФЗ-102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».

    Важно: при ипотеке собственником приобретаемой недвижимости становится заемщик, а иногда и члены его семьи. Банк является залогодержателем, имеет полное право обратить взыскание на квартиру, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту.

    О том, какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку, читайте в нашем материале.

    Говоря об особенностях покупки готовой квартиры на заемные средства, стоит отметить следующее:

    • выдача кредита каждому отдельному заемщику должна быть согласована уполномоченными лицами банка;
    • передаваемый в залог объект недвижимости должен соответствовать требованиям, которые финорганизация предъявляет к обеспечению;
    • все сделки по купле-продаже недвижимости подлежат государственной регистрации.

    Если заемщик выбрал жилье, которое не соответствует требованиям кредитной организации, выход есть. Можно оформить кредит под залог имеющейся в собственности заемщика или членов его семьи недвижимости.

    На рынке ипотечного кредитования присутствует огромное количество банков. Несмотря на различие программ по предоставлению денежных средств, есть ряд схожих условий покупки готового жилья в ипотеку.

    Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана

    Решить квартирный вопрос можно, если:

    1. Заемщик получил положительное решение по итогам рассмотрения заявки на ипотеку.
    2. Выбранный объект недвижимости удовлетворяет требованиям банка к предмету залога. Обычно под этим подразумевается отсутствие:
      • временно и постоянно зарегистрированных в квартире лиц;
      • обременений, арестов, ограничений на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости;
      • перепланировок и переустройств, согласовать которые невозможно.
    3. Заемщик имеет возможность внести первоначальный взнос (если его наличие предусмотрено условиями кредитования), оплатить связанные с покупкой жилой недвижимости расходы.
    Важно:

    чтобы оценить собственные шансы на получение ипотеки, можно «прикинуть» максимально возможную сумму кредита самостоятельно. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором, который можно найти, задав в строке поисковика фразу «

    кредитный калькулятор он-лайн

    ».

    Осмотр квартиры

    Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

    Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

    • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
    • наличие и работоспособность дверей, окон;
    • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
    • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
    • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
    • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
    • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
    • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

    Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

    Обсуждение цены

    Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

    • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
    • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
    • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

    Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

    Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

    • угловое расположение;
    • отсутствие балкона или лоджии;
    • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
    • необходимость замены чего-либо и т.д.

    Задаток

    Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

    Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

    Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

    • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
    • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
    • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

    Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

    • предварительный договор купли-продажи;
    • соглашение о задатке;
    • расписка о получении денег.

    Регистрация сделки с продавцом и передача денег

    • Наличным расчетом (на руки);
    • Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
    • Через банковскую ячейку.

    Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

    • покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
    • выплачивает аванс продавцу из собственных средств
    • производится регистрация сделки и ипотеки
    • в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
    • производится окончательный расчет с продавцом

    Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

    Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

    Покупка жилья на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция 0

    Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

    Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

    Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

    Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным. Например, передача жилплощади во владение новому собственнику. Формально передача осуществляется в момент подписания договора купли-продажи и прилагаемого к нему акта приема-передачи. Фактически же – только после того, как бывший владелец передаст новому хозяину ключи и документацию на недвижимость (домовая книга, техплан, кадастровый паспорт и т.д.).

    Закладная по ипотеке

    Этот документ дополнительно составляется банком. Он удостоверяет право кредитно-финансовой организации на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой. Как правило, кредиторы требуют заключения закладной еще до выдачи займа.

    Данная бумага становится собственностью кредитора после приобретения квартиры заемщиком и регистрации сделки. И она будет находиться в финансовом учреждении до того момента, пока заемщик не выплатит задолженность полностью.

    Порядок продажи квартиры по ипотеке

    Финальный этап – перечисление денежных средств бывшему собственнику недвижимости. Передать денежные средства можно следующими способами:

    • наличными – крайне редко, поскольку банки используют исключительно безналичные расчеты;
    • аккредитивным;
    • через депозитарную ячейку.

    Возникает вопрос, что делать после покупки квартиры в ипотеку. После передачи денежных средств договор купли-продажи считается исполненным и новому владельцу необходимо переходить к процессу регистрации жилья на себя, а также готовиться к первому платежу по договору ипотеки.

    Одним из этапов в пошаговой инструкции является решение вопроса, как снять обременения по ипотеке.

    Банк, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору ипотеки наложит обременение на недвижимое имущество, переданное в качестве залога. Это означает, что собственник не сможет полноценно распоряжаться квартирой или домом на свое усмотрение. Снять обременение можно только после получения справки о полном погашении обязательств перед кредитором.

    (Всего просмотров 63, сегодня: 1 )

    Действия при продаже квартиры по ипотеке:

    1. Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
    2. Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
    3. Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.
    4. Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
    5. Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
    6. Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
    7. Осуществляется перевод денежных средств продавцу.

    После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт  приема – передачи недвижимости.

    В акте обязательно указываются следующие данные:

    • персональные данные всех участников сделки – ФИО, дата рождения, место регистрации и проживания. Данные должны полностью соответствовать с паспортными;
    • рыночная стоимость квартиры, она должна полностью соответствовать с той, что указана в договоре и была передана покупателем;
    • описание нынешнего состояния квартиры – в каком виде она передается покупателю (капитальный ремонт, средняя степень изношенности и.т.д.);
    • дата составления документа и подписи сторон.

    Если документы подготовлены заблаговременно, процедура по оформлению сделки не займет много времени.

    Самый большой риск, на который идет продавец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, что деньги за квартиру не будут переведены недобросовестным покупателем. Однако, при оформлении сделки, в которой покупатель получает ипотеку, данный риск сведен к нулю. Перечисление денег полностью контролируется банком.

    Обман при оформлении продажи квартиры по ипотеке не возможет также потому, что:

    • сегодня кредиторы практически не выдают клиентам деньги на руки, а сами перечисляют продавцам на указанный в документах счет;
    • продавец может выбрать вариант, при котором деньги будут заранее переведены на банковскую ячейку, в таком случае, они уже принадлежат ему, но могут быть сняты лишь после передачи права собственности покупателю;
    • даже если, по каким – то причинам, оплата поступит не в полном размере, сделка может быть оспорена в суде, и собственник квартиры вновь станет ее полноправным владельцем.

    Также можно не опасаться, что будут переданы поддельные купюры, банк, по определению не может расплатиться с собственником жилья поддельными деньгами. Даже в том случае, если часть денег передается покупателем наличкой (залог), они могут быть сразу же проверены сотрудником банка.

    Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.

    Наиболее распространённые действия мошенников:

    • поддельные документы;
    • двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
    • подмена квартиры;
    • продажа чужой недвижимости.

    Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.

    Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:

    • не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
    • не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
    • скрыть недееспособность собственника;
    • скрыть права третьих лиц на жильё;
    • скрыть иные проблемы, существующие в квартире.

    Обязательные условия, чтобы избежать рисков, следующие:

    1. Правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны представляться в оригиналах.
    2. Вся документация должна иметь правоспособный вид, без порчи текста и помарок.
    3. Документация из БТИ – не старше одного года.
    4. Кадастровые справки об обременении и аресте – не старше одного месяца.
    5. Паспорт – с пропиской и не просрочен. По фотографии в паспорте можно идентифицировать владельца.
    6. Сведения о собственнике на сайте Росреестра соответствуют представленным продавцом документам.
    7. Статус и правоспособность юридического лица можно идентифицировать по его официальному сайту и пакету представленной документации.

    СПРАВКА: Оформление договора у нотариуса наделяет его дополнительной правоспособностью, а страхование сделки полностью передаёт риски страховой компании.

    Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья можно узнать тут.

    Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

    Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

    После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

    Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

    Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

    Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

    Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

    1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
    2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

    Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

    Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

    Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

    Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости.

    Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

    • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
    • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

    Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

    Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

    1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
    2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
    3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
    4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
    5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
    6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
    7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
    1. оплата аванса в счет стоимости квартиры. Обычно по условиям ипотечных программ эта сумма составляет 10-15% от стоимости жилья.
    2. Оплата услуг риэлтора. Вознаграждение агента может иметь как фиксированное значение, так и процент (3-5 и более) от стоимость квартиры.
    3. Оплата отчета об оценке о рыночной стоимости недвижимости. Услуги оценщиков начинаются от 3-5 тыс. рублей.
    4. Оплата страховки. Обычно договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора в отношении рисков утраты жизни и здоровья заемщиком, разрушения конструктива квартиры и потери права собственности на объект.

      СПРАВКА: При заключении договора страховой агент передает заемщику график внесения платежей по договору, который рассчитывается в индивидуальном порядке. За первый год действия страховки платеж составляет как минимум 1-3% от стоимости квартиры.

    5. Оплата по договору аренды индивидуальной банковской ячейки, если в сделке для расчетов между сторонами задействована банковская ячейка (по тарифам кредитной организации).
    6. Оплата госпошлины за регистрацию договора купли-продажи и ипотеки. В среднем размер платежа составляет 2-3 тыс. рублей. Точную сумму назовет сотрудник госучреждения при приеме пакета документов на регистрацию.
    1. рассмотрение пакета документов заемщика — от 1-3 рабочих дней;
    2. сбор документов на приобретаемой жилье — от 5-7 рабочих дней;
    3. согласование предмета залога сотрудником кредитного подразделения — 3-5 рабочих дней;
    4. подготовка документов к сделке, подписание договоров — 1-2 рабочих дня;
    5. госрегистрация договоров — до 14 рабочих дней.
    • внесение первого взноса, размер которого — не менее 10-20% от цены покупаемой недвижимости;
    • проведение экспертной оценки недвижимости. Стоимость услуги зависит от региона и города оформления кредита, обычно это 4000-6000 рублей;
    • обязательное страхование недвижимости, за полис нужно будет отдать около 1% от суммы кредита. Например, если в кредит уходит 2 млн. руб., первый год страхования обойдется заемщику примерно в 20000 рублей;
    • если сделка предполагает привлечение нотариуса, дополнительно оплачиваются его услуги. Например, если заемщик не состоит в браке, банк может потребовать нотариально заверить этот факт. Предполагаемые затраты — 1000-2000 рублей.
    • уплата госпошлины за регистрацию прав на собственности, ее размер — 2000 рублей.

    Страхование и передача в ипотеку

    На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Когда объект найден, перед передачей аванса, который обычно просит внести продавец для подтверждения серьезности намерений купить недвижимость, необходимо тщательно изучить документы и историю квартиры.

    Прежде всего оцените, насколько подобранная вами недвижимость соответствует требованиям банка к предмету залога.

    Как правило:

    1. дом, в котором находится квартира, не должен состоять на учете ветхого и аварийного жилья и не должен присутствовать в плане на снос. Если есть сомнения, эту информацию можно уточнить в отделе градостроительства городской или районной администрации.
    2. Квартира не должна находиться в обременении, на нее не должны претендовать какие-либо третьи лица. Эта информация содержится в выписке ЕГРП, которую в обязательном порядке предоставляет продавец, либо запрашивает в Росреестре заемщик самостоятельно.

    Важно: выбирая жилье, обратите внимание на месторасположение дома. Устраивает ли вас оно? Есть ли в квартире неузаконенные перепланировки? Если ответ на последний вопрос положителен, можно ли их узаконить? Все вызывающие сомнения моменты нужно решить до передачи денежных средств и совершения сделки.

    На самом деле это не совсем так, исключить полностью связанные с покупкой риски невозможно. Для их минимизации важно самостоятельно проанализировать документы на покупаемое жилье. Подробно о том, какие существуют риски для покупателя при покупке квартиры в ипотеку, мы рассказывали здесь.

    Обратите внимание на следующее:

    • срок владения недвижимостью и способ ее получения в собственность. Эти сведения можно почерпнуть из документа, который является основанием возникновения права собственности на недвижимость у продавца.

      Если срок владения небольшой (например, полгода или чуть больше), а квартира получена, к примеру, в наследство, это должно насторожить. Есть вероятность, что со временем на недвижимость заявятся еще какие-либо наследники.

    • Наличие или отсутствие обременений. Информация отражена в выписке ЕГРП, заказать которую можно самостоятельно. Наилучший вариант обезопасить себя — запросить расширенную выписку ЕГРП.

      В этом документе видны действия, которые были совершены на протяжении всего времени существования данной недвижимости. Выписка должна быть свежей, не старше 1-2 недель, а обременения в отношении недвижимости — отсутствовать.

    • Временно или постоянно зарегистрированные в квартире лица в квартире на момент совершения сделки должны отсутствовать. Дело в том, что прописанный в помещении гражданин имеет право пользования жильем наряду с собственником.

      Выписывать такого человека, в случае его отказа сняться с регистрационного учета добровольно, после покупки квартиры придется в судебном порядке.

    Важно: обязательно настаиваете на личном присутствии всех продавца (продавцов) на сделке. Мошенники часто пытаются оспорить договоры купли-продажи, совершенные по генеральным доверенностям.

    Если у вас возникли сомнения в правовой безопасности выбранного жилья, лучше отказаться от данной покупки, продолжить поиски подходящей квартиры.

    Обязательной является страховка залогового имущества (приобретаемая недвижимость), причем подписать такой документ некоторые кредиторы требуют еще до подписания договора кредитования. Отказаться от данного вида страхования нельзя.

    Возможные риски покупателя:

    • вскоре после совершения сделки объявятся граждане, которые тоже имеют права на объект, и эти права при совершении сделки были ущемлены. Это может быть супруг или супруга продавца, внезапно «опомнившиеся» наследники, несовершеннолетние граждане и пр. При таких обстоятельствах сделка признается недействительной, заемщик лишается квартиры, но остается должен банку;
    • покупка квартиры у недееспособного лица. Если продавец был признан ранее таковым, сделка будет признана недействительной;
    • внезапно могут объявиться временно выписанные граждане, которые после пропишутся обратно. Например, ушедшие в армию или отбывающие наказание в тюрьме.

    Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке встречается часто, при этом не исключаются и банальные юридические ошибки. Но банки тщательно проверяют объект и одобряют сделку только в том случае, если не будет никаких явных рисков.

    Банк может отказать еще на первоначальном этапе в процессе оценки платежеспособности заемщика. Если он видит, что гражданин не сможет справиться с долговыми обязательствами, он откажет в выдаче средств. Кроме того, причиной отказа часто бывает плохая кредитная история и другие долговые обязательства заявителя: алименты, кредиты, долги по судебным решениям и пр.

    На втором этапе можно получить отказ, если объект не соответствует требованиям банка или не прошел проверку на юридическую чистоту. В этом случае отказ не так страшен, он несет только потерю времени. Заемщик просто начинает поиск другого объекта и сбор документов на него.

    Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам. При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

    Заверение ипотеки нотариально

    Большая часть банков настаивает на том, чтобы ипотечная сделка была оформлена у нотариуса. Хотя это является обязательным еще с 2005 года. Если не обращаться к нотариусу, то можно избежать дополнительных расходов на кредит и согласование со специалистом времени визита в отделение кредитора.

    Но с другой стороны, может появиться ряд сложностей. В любом случае регистрирующие органы потребуют нотариально заверенные копии договора ипотеки. Тут может возникнуть следующая ситуация: не все кредиторы при заключении договоров их склеивают и заверяют подписями и печатями с обеих сторон.

    Важно!После отмены обязательства заверения у нотариуса сотрудники регистрирующих органов начали требовать эксплуатацию и поэтажный план квартиры, а также копии, которые были заверены в БТИ. Таким образом, нотариальными услугами лучше воспользоваться. Это обойдется примерно в 1,5-2% от суммы ипотеки за оформление договора.

    Для некоторых категорий заемщиков предусмотрены льготные ставки

    Еще невыплаченная ипотека накладывает определенные ограничения на потребителя:

    • Без разрешения залогодателя, то есть, банка, нельзя сдавать жилье в аренду, так как по стандартным условиям она приобретается в личное пользование заявителем.
    • Нельзя производить перепланировку, если это не согласовано с кредитором.

    Квартиру, которая еще находится в ипотеке, нельзя продавать, обменивать или передавать в залог до полного погашения задолженности. Однако, с банком можно и договориться, подробнее об этом говорим тут.

    Нельзя и сознательно ухудшать состояние жилья, что снижает его рыночную стоимость. В этом случае банк имеет право требовать досрочно погасить кредит.

    • военная ипотека (начисление средств от государства на счет служащего для накопления на первоначальный взнос), подробнее о ней читайте по этой ссылке.
    • займы для молодых семей.
    • ипотека с материнским капиталом – поддержка семей с двумя и более детьми. Больше о внесении МК в ипотеку читайте по этой ссылке.

    Особенности ипотечных банковских продуктов

    • Покупка квадратных метров на вторичном жилищном рынке.

    Сегодня увеличилась вероятность столкнуться с мошенниками. К примеру, выбранная квартира может быть отчуждена, если уже находилась в залоге. Страхование титула может помочь уберечься от потери жилья, если сделка признана недействительной.

    как происходит сделка купли продажи квартиры

    Готовая квартира должна соответствовать требованиям выбранной кредитно-финансовой организации. К примеру, не выйдет при помощи ипотеки купить жилье с неузаконенной перепланировкой.

    К другим требованиям банка относятся: жилье должно быть ветхим или в аварийном состоянии, иметь деревянные перекрытия (для многоэтажных домов, удалены от города на расстоянии свыше 30-50 км.

    • Приобретение жилья в новостройке.

    Покупка квартиры в строящемся доме связана с определенным риском, так как жилье в результате построено с некачественными стенами, полами, а также с плохим ремонтом и отделкой.

    Кроме того, есть риск банкротства застройщика или заморозки стройки. Поэтому банки требуют наличия поручителей, чтобы избежать неликвидного имущества.

    Стоит отметить, что на период строительства заемщик имеет право требования, а право собственности приобретает только после сдачи дома и признания его жилым.

    • Покупка комнаты или доли.

    Приобретение такой недвижимости при помощи ипотеки возможно только тогда, если после выдачи займа вся площадь недвижимости будет принадлежать заемщику. Другими словами, должна выкупаться последняя доля в имуществе, которая в последующем будет полностью принадлежать покупателю

    • Получение дома и земельного участка.

    Такие объекты недвижимости, как частный дом или таунхаус, считаются менее ликвидными, поэтому банки не так охотно выдают на них ссуды. Кроме того, ставки на такие программы куда выше, чем по обычным. О том, как купить собственный дом при помощи ипотеки, мы рассказываем в данной статье.

    Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

    • Сумма ипотечного кредита;
    • Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
    • Обременения (условия выдачи и сопровождения);
    • Валюта кредита;
    • Условия обеспечения (включая требования поручительства);
    • Сроки выплаты;
    • Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
    • Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

    Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

    Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

    • Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
    • Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
    • Положительная кредитная история;
    • Отсутствие судимости;
    • Отсутствие иных параллельных займов;
    • Дееспособность;
    • Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
    • Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
    • Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

    Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.

    Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

    Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

    Наименование банка

    Размер первоначального взноса в % от стоимости жилья

    Процентная ставка, %

    Максимальный срок кредитования, лет

    Абсолют

    15

    От 11.5

    25

    УРАЛСИБ

    20

    От 10.8 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 12.5.

    25

    Промсвязьбанк

    20

    От 12

    25

    Сбербанк России

    20

    От 10.75 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 11.

    30

    Условия выдачи примерно схожи, но при этом разница все таки есть. Например, молодая семья может значительно снизить расходы на выплату ипотеки, воспользовавшись программой кредитования от Сбербанка, а сотруднику бюджетной организации целесообразнее обратиться по вопросу получения кредита на покупку жилья в УРАЛСИБ банк.

    Порядок, который должен соблюдаться при продаже недвижимости по ипотеке несколько отличается от обычного процесса продажи жилья, это связано с наличием некоторых обременений. Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, поскольку это позволяет провести проверку сделки на чистоту за короткие сроки. Для продавца такое сотрудничество также немаловажно.

    Нередко собственники квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку.

    Распространенные опасения владельцев недвижимости:

    • не поступят деньги на счет;
    • клиент не сможет погасить задолженность перед банком и придется возвращать уплаченную за квартиру сумму;
    • на оформление придется потратить очень много времени, а в результате сделка не состоится.

    Продавец получает большие преимущества, прежде всего, он может быть уверен в том, что сделка будет осуществлена в соответствии с законом, а покупателя проверят на добросовестность.

    Деньги перечисляются сразу же, после чего квартира находится в залоге у банка. Если по каким – либо причинам гражданин не может выплачивать ипотеку, возврат средств не осуществляется.

    • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

    Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

    Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

    Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

    • Покупка недвижимости в новостройке

    Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

    Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

    Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

    • Приобретение доли, комнаты

    Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

    • Покупка дома и земельного участка

    Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

    Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

    Приобретение жилья на вторичном рынке имеет ряд преимуществ по сравнению с покупкой новостройки. К ним относятся:

    1. Низкие риски потерять вложенные средства. Квартира уже имеется в наличии и является полноценным объектом купли-продажи. Покупателю не нужно бояться банкротства застройщика, заморозки стройки или проблем с вводом дома в эксплуатацию.
    2. После сделки покупатель сразу становится собственником жилья.
    3. Жилплощадь готова к использованию по назначению в короткие сроки. Не надо ждать окончания строительства, а можно сразу приступать к ремонту или въезжать в готовое помещение.
    4. До покупки можно ознакомиться с инфраструктурой района и приобрести жилье рядом со значимыми для семьи объектами: школой, садиком, магазинами, больницей, спортивным комплексом.
    5. Больший выбор предложений на рынке. В крупных мегаполисах центральные районы обычно уже застроены и новые объекты предлагаются на окраинах.

    Специфика приобретения квадратных метров на вторичном рынке накладывает некоторые особенности на оформление ипотеки:

    1. «Вторичку» необходимо более тщательно проверять.
    2. При той же стоимости жилья приходится рассчитывать на меньшую площадь.
    3. Кредитные учреждения предлагают менее выгодные условия кредитования.

    Выбор кредитного учреждения

    • изучить предложения банковский учреждений, осуществляющих деятельность в регионе проживания;
    • исключить из выбранных банков те, в которых клиент не соответствует выдвигаемым требованиям;
    • внимательно изучить предложения из оставшегося перечня;
    • обратить внимание на наличие льготных условий кредитования.

    Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

    1 – сроки:

    • заключения соглашения;
    • передачи денег;
    • фактической передачи квартиры покупателю;
    • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

    2 – порядок расчетов:

    • – будет ли предоплата и в каком виде:

    аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

    залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

    • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
    • объемы выплат и способы передачи денег;
    • по оплате коммунальных услуг;
    • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

    Важно!

    Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

    Заключение сделки

    Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

    В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

    Как правильно продать квартиру по ипотеке: особенности сделки купли-продажи 0

    Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

    • кадастровый номер;
    • площадь как общую, так и жилую;
    • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
    • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

    Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

    Расчет

    Расчет возможен следующими способами:

    • наличными деньгами;
    • денежным переводом;
    • через сейфовую ячейку;
    • аккредитивом.

    В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

    • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
    • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
    • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

    Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

    ипотека молодая семья

    Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

    При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

    • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
    • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

    Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

    Важно!

    Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

    Документы, которые нужны для регистрации:

    • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
    • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
    • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
    • кадастровый паспорт;
    • правоустанавливающие документы;
    • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
    • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

    После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

    • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
    • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

    Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

    Важно!Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

    Налогообложение

    Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

    Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

    (2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

    Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

    Совет

    Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

    Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

    Обратите внимание, что у каждой компании могут быть свои особенности выдачи кредита, требования к заемщику или пакету бумаг, об этом нужно узнавать заранее у банковского работника

    Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по

    этой ссылке

    . Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту

    статью

    . Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите

    сюда

    .

    Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по

    этой ссылке

    . Другие записи на эту тему ищите

    здесь

    .

    Данный договор представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи и закрепляют это решение в письменной форме.

    Предварительный договор купли-продажи состоит из таких частей:

    1. Предмет договора – в нем указывается конкретная квартира, которая в будущем будет продана, а также информация о ее владельце и основаниях его прав собственности.
    2. Цена сделки – стороны указывают стоимость квартиры, а также способ и периодичность внесения оплаты за нее.
    3. Права и обязанности сторон – определяются участниками сделки.
    4. Сроки реализации намерений – в этом пункте указывается, в течение какого периода должен быть заключен основной договор купли-продажи.
    5. Особые условия – необязательный раздел, в который стороны также включают согласованные между собой положения.

    Договор составляется в письменном виде и в двух экземплярах (для каждой стороны) и предоставляется заемщиком в банк.

    Подписание этого документа обязательно не всегда – некоторые финансовые учреждения подобных требований не выдвигают.

    Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

    Пункты, на которые стоит обратить особое внимание:

    • какой является сумма основного долга;
    • сколько составляет комиссия за пользование кредитом;
    • как выглядит график погашения платежей и из каких сумм они состоят;
    • есть ли возможность погасить долг досрочно;
    • предусмотрены ли и в каком размере штрафные санкции за нарушение сроков проплаты.

    Необходимо изучать весь текст договора, особенно набранный мелким шрифтом – многие банки при помощи такой уловки вынуждают клиента принять не очень выгодные для них условия.

    После подписания документа остается только заключить договор купли-продажи и оформить права собственности на квартиру.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридические советы
    Adblock detector