Как избежать обмана при покупке нежилого помещения

Основная цель приобретения

Имеющуюся в распоряжении коммерческую недвижимость можно будет перепродать, сделав ремонт, или сдать в аренду, регулярно получая прибыль. Нежилая недвижимость для бизнеса может в будущем стать:

  • рестораном;
  • кафе;
  • магазином;
  • офисом;
  • стройплощадкой;
  • складом или любым другим помещением.

В любом случае коммерческая недвижимость должна являться источником дохода, а чтобы сделать его максимальным, нужно основываться на особенностях местности и требованиях, чтобы правильно определить лучший вариант для использования приобретаемого здания. Для лучшего выбора необходимо изначально остановиться на четком понимании, что именно будет располагаться внутри коммерческого помещения, только ответив на этот вопрос можно найти идеальный вариант для будущего офиса или кафе.

Возможные проблемы

Обычно, налог с продажи нежилого помещения не вызывает проблем и сложностей. Чтобы избежать их, достаточно правильно заполнять декларацию и не допускать глупых ошибок.

С затруднениями могут столкнуться лишь те люди, которые решили продать имущество после закрытия ИП.

В таких случаях сотрудники налоговой могут усомниться в честности налогоплательщиков и проверить верность указанных данных. Их будет интересовать, использовалась ли недвижимость, которую продает физ. лицо, в коммерческих целях.

Ведь, как упоминалось ранее, продажа имущества предпринимателей, которое приносило им прибыль, облагается по нормам юридических лиц.

Выписка ЕГРП онлайн на нежилое помещение

Но само закрытие ИП и реализация недвижимости физическим лицом не является незаконным. Вопросы будет вызывать цель, с которой был закрыт бизнес. Ведь возможно, что это было сделано специально для продажи помещения.

Но тем, кто не нарушает законов, волноваться не стоит. Им точно ничего не грозит. Самое главное вовремя отчитаться о своих доходах.

Очень часто, задаваясь вопросом как купить коммерческую недвижимость без денег, начинающие предприниматели сталкиваются с различными видами мошенничества. Любая недвижимость испокон веков была «лакомым куском» для различных преступников и с каждым годом их схемы обмана становятся все более изощренными.

  1. Долевое строительство. К выбору дольщиков следует подходить очень тщательно, поскольку компания может оказаться «липовой», а результ ее работы настоящим сараем. В большинстве случаев для этого исользуются некачественные строительные материалы и непрофессиональные рабочие и на первый взгляд отлично сложенное здание через короткий срок начинается рушиться, а претензии, к тому моменту, предъявлять уже не кому.
  2. Красивые обещания. Все та же подставная фирма обещает построить красивые здания на продаваемых земельных участках и берет за них большие деньги, сразу учитывая стоимость будущих построек. Варианты могут даже демонстрироваться некоторым покупателям, но через определенное время фирма пропадает вместе с деньгами, а зданий при этом не построено.
  3. Предварительный договор. Данный документ необходим для фиксации договоренности сторон сделки, но никак не требует оплаты за еще не проделанную работу, тем более что он даже не регистрируется в государственных органах. Многие доверчивые покупатели при этом оплачивают часть или даже всю сумму уже на этом этапе, что является огромной ошибкой.
  4. Загородная недвижимость. Зачастую, приобретая помещения за пределами населенного пункта или в его черте, можно оформить сделку по поддельным документам. Особенно часто такая ситуация складывается с владельцами, которые редко появляются в собственных владениях. Пользуясь длительным отсутствием хозяев, мошенники продают их недвижимость по фальшивым документам, что приводит к длительным последующим судебным разбирательствам и потере денег покупателя. Дело в том, что незаконное приобретения обязательно вернется в руки законных хозяев, а деньги вернуть будет практически бесполезно.
  5. Несколько владельцев. При таких продажах покупателям даже вручают оформленный основной договор, по которому они являются законными владельцами, но в скором времени оказывается, что таких же покупателей несколько и у всех есть аналогичные документы. Подобные ситуации могут возникать и при арендовании помещения.

Если учесть наличие существование незаконно действующих государственных служащих, участвующих в подобных сделках, то вариантов мошенничества может быть еще больше.

Вариант приобретения без вложений

Волнует вопрос, как купить недвижимость без денег? Простейший вариант это оформление кредита. Займ под залог имущества является самым распространенным на данный момент. Для его оформления необходимо лишь иметь в собственности любую недвижимость, которая может заинтересовать банк в качестве залога, даже не предоставляя заемщику справку о доходах. Залоговым имуществом может быть собственная квартира, дом, дача, гараж, земельный участок или нежилое помещение.

Нюансы и подводные камни

Общее имущество владельцев, которые приобрели недвижимость в жилых многоквартирных домах или осуществили процесс приватизации, объединяется для коллективного использования не по желанию самих владельцев, а в силу закона. Иными словами, для этого не нужно подписывать договор на нежилое помещение и его покупку, проходить процедуру приватизации, соблюдая многочисленные условия. Право на использование общим имуществом возникает после регистрации права на жилое помещение.

Говоря проще, в момент перехода права собственности к лицу, изъявившему свою волю на жилую квартиру, субъект правоотношений становится обладателем конкретно обозначенных прав и на общее имущество. Иными словами, переход права собственности после момента свершения госрегистрации или приватизации нераздельно связан и с наделением новоиспеченного собственника долей в праве на эксплуатацию общей долевой собственности коллективного предназначения, что прописывают условия сделок с недвижимостью.

Как избежать обмана при покупке нежилого помещения

Кроме того, переход права собственности на квартиру после приватизации или свершения сделки купли-продажи означает, что новоиспеченному собственнику будет доступна та же самая доля на общее имущество, что и предыдущему владельцу, который заключил договор на продажу помещений. Размер долевой части не уменьшается и не увеличивается.

Стоит обязательно обратить внимание на такие моменты:

  • Необходимо убедиться, что данное помещение подходит для конкретных целей, а если требуется его перестроить и переоборудовать, то нужно выяснить, возможно ли сделать это легальным путем.
  • Нужно удостовериться, что все документы продавца соответствуют законодательным нормам.
  • Обязательно нужно проверить заключения санитарной и пожарной инспекций.
  • Если сделка проводится с производственным помещением, то необходимо выяснить – какие требования предъявляются к водо-, электро- и газоснабжению.

Вывод в итоге можно сделать следующий: заниматься куплей-продажей нежилой недвижимости, конечно, можно самостоятельно, но на эту процедуру будет затрачено очень много времени. А можно обратиться за помощью к профессионалам, которые значительно быстрее (может быть и выгоднее) смогут организовать процесс проведения сделки от начала до конца, но за услуги им придется заплатить.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Недостатки данного способа

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

В первую очередь это минимальный набор документов, необходимых для оформления, ведь банк не будут интересовать источники дохода, заложенная недвижимость будет считаться гарантией возврата денег. Помимо этого:

  • не придется указывать цель получения займа;
  • кредит можно оформить даже при плохой кредитной истории;
  • займ оформляется без поручителей;
  • в договор можно брать созаемщиков;
  • кредит можно погасить досрочно;
  • заложенной недвижимостью можно свободно пользоваться, но не продавать;
  • ну и конечно, единовременное получение на руки большой суммы денег.

Все они связаны с залоговой недвижимостью и определенными ограничениями с ней. В частности:

  1. Ее нельзя продавать до тех пор, пока не будет погашен кредит;
  2. При невыплате долга банк имеет право забрать залог в свою собственность;
  3. Залоговую недвижимость нужно страховать, а это дополнительные затраты для владельца;
  4. Сумма выданного кредита не может превышать 75% от оценочной стоимости залога. Это связано с определенными рисками банка, ведь при невыплате займа он должен компенсировать не только свои затраты, а еще и проценты от сделки.

Запреты для кредита

Как купить недвижимость без денег? Стоит отметить, что существуют определенные запреты для кредита.

Если возникает вопрос, как купить коммерческую недвижимость без денег, ответом на который становится кредит, то следует знать, что оформить его невозможно, если залоговое имущество:

  • незаконно перепланировано;
  • запланировано под снос;
  • находится в аварийном состоянии;
  • нуждается в капитальном ремонте;
  • неправильно оформлено во владение;
  • и если в нем прописаны либо являются совладельцами несовершеннолетние или недееспособные.

Особенности оформления сделки

Для первоначального визита в банк необходимо собрать определенный пакет документов. Это паспорт, свидетельство о праве собственности на залоговую недвижимость, свидетельство о браке и основание на права собственности. Далее на рассмотрение заявки дается несколько дней, а при повторном визите потребуется донести еще документы ЖКХ и БТИ, подтверждающие отсутствие долгов и незаконных перепланировок.

Для установления ставки по кредиту банк учитывает ликвидность заложенного имущества, поэтому проценты начисляются индивидуально по каждому случаю, но в среднем составляют от 13% до 15% годовых. Получить кредит можно не только в национальной валюте, а и в долларах или евро. При выдаче кредита учитывается и возраст заемщика, который должен находиться в рамках от 20 до 65.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы