Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Должны ли заключать договор с собственником квартиры ук при замене труб

Подписать этот документ можно, только если у данного дома нет надзорного органа, и более половины собственников на общем собрании одобрили выбор данной УК (каким образом выбирают УК для обслуживания МКД мы рассказываем в отдельном материале). Когда такое решение принято, все несогласные и не участвовавшие жильцы будут вынуждены в дальнейшем подчиняться условиям этого соглашения. Даже если они откажутся заключать договор индивидуально.

Все вопросы по поводу составления, подписания и содержания договора с управляющей компанией содержатся в ст. 162 ЖК РФ.

Как заключается?

Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.

Главное в договоре – это его содержание. Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора. Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении.

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов. Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:

  1. Имущество, которое передается в управление. Дом, его адрес, а также приложение в виде технических документов: паспорта и акта состояния (ст.36 главы 6 ЖК).
  2. Данные участников сторон.
  3. Список работ, которые будут проводиться УК по отношению к данному дому (о том, какие обязательные и дополнительные услуги УК предоставляет МКД и как формируется цена за них, читайте здесь). Это может быть прописано в отдельном акте. Тогда договор указывает на данный акт, который будет являться приложением к нему.
  4. Порядок изменения списка работ.
  5. Оплата услуг, тарифы, способы расчета. Размер оплаты энергетических ресурсов определяет МСУ в соответствии с Федеральными законами.
  6. Важным моментом является договоренность о сборе средств на ремонт дома и общего имущества.
  7. Ответственность, закрепленная за сторонами.
  8. Форма надзора над деятельностью УК (кто и как может контролировать работу УК читайте тут).
  9. Порядок представления отчетности о проделанных работах, в том числе и по начислению платы, управляющей компанией.

Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.

Кто подписывает?

В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.

Сроки действия

Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.

Регистрация

Изменения в лицензии управляющей компании регистрируются в государственном реестре лицензий.

Платить за соглашение с УК не потребуется. Это совершенно бесплатно.

Для того чтобы документ имел юридическую силу, стороны должны предоставить документальные основания.

Собственник:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающий документ на собственность. Свидетельство или выписка из ЕГРП.
  • Технические документы на помещение.
  • Кадастровый паспорт.
  • Справка о зарегистрированных в квартире из БТИ.
  • Все документы должны иметь копии.

Управляющая компания:

  • Лицензия на право заниматься деятельностью по управлению и содержанию многоквартирных домов.
  • Регистрация юридического лица в налоговых органах.

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:

  1. Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
  2. Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
  3. Совет многоквартирного дома.Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома. На общем собрании они принимают решения голосованием.

Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.

Все действия между УК и собственником должны быть задокументированы:

  • Решение совета в виде протокола.
  • Просьбы и требования в виде заявлений (о правилах составления жалоб и заявлений в УК читайте в отдельной статье).
  • Претензии по оплате в виде заявления на перерасчет.
  • И прочее.

Кроме мест общего пользования и жилых квартир, существует такое понятие, как нежилые помещения. Это могут быть магазины, офисы, склады, и другие помещения, которые используются не для проживания, а для других целей.

С собственниками, как юридическими, так и физическими лицами заключают договор о ресурсоснабжении, управлении, ремонте и содержании всего дома и данного помещения в частности. Перед заключением соглашения управляющая компания проводит обследование помещения, где определяется подлинность указанного целевого использования, а также оценивается техническое состояние.

Если помещение находится в аварийном виде, то УК может отложить заключение договора до того момента, когда собственник проведет ремонт. В договоре указывают права и обязанности, штрафные санкции за неисполнение, срок действия и предмет соглашения.

Договор собственника помещения с управляющей компанией — очень важный документ. Он позволяет защитить права граждан и установить обязанности для управляющей компании. Правильное его составление определит характер отношений между сторонами и качество жизни в многоквартирном доме.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

  1. Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
  2. Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
  3. Совет многоквартирного дома. Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома. На общем собрании они принимают решения голосованием.

    Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.

Какие документы нужны при приватизации квартиры в 2019 году

Внимание! Правовые отношения строятся только на бумаге, которая грамотно составлена и подписана.

Поэтому необходимо в договор внести пункт об обязанности УК составить акт приемки-передачи дома, в котором были бы прописаны все недоделки по содержанию и ремонту дома. Согласно такому акту собственники жилья смогут потребовать от УК, которая их обслуживала, устранения недоделок по содержанию и ремонту дома, а также проведения капремонта (если дому более 20 лет).

Если же акт приемки –передачи дома составлен не будет, то все недоделки в доме придется устранять за счет дополнительных средств собственников дома. Потому, что любая УК , которая будет заключать договор с Вами по управлению Вашим домом, начнет работать с «чистого листа». За все недоделки предыдущей УК она ответственность не несет.

По новому ЖК РФ цена на эти услуги договорная и устанавливается по договору между собственниками многоквартирного дома и управляющей компанией, которая ее обслуживает. К сожалению, УК, заключая договора с данными службами не отстаивает при этом интересы собственников дома и заключает их на тех условиях, которые им диктуют данные организации. Жильцов дома даже не знакомят с содержанием данных договоров.

ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее. Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно.

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
  • список работ и услуг, осуществляемых УК, и порядок изменения этого списка;
  • порядок определения цены договора и оплаты услуг и работ УК;
  • порядок реализации контроля за исполнением УК своих обязательств по договору.

Договор с УК представляет собой соглашение между двумя или более сторонами, согласно которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (УК или доверительный управляющий) имущество в доверительное управление на определенный срок, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом (ст. 1012 ГК РФ).

В первом случае владелец направляет на рассмотрение договор в РСО, а та в свою очередь оповещает о соглашении управляющую компанию. С момента начала действия договоренности, гражданин становится клиентом организации, предоставляющей коммунальные услуги. Другие сборы УО для него не распространяются.

  1. Общие положения, в которых указаны основные понятия, включенные в соглашение.
  2. Предмет соглашения: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов.
  3. Обязанности сторон.
  4. Права.
  5. Расчет цен коммунальных услуг.
  6. Стоимость и порядок оплаты.
  7. Ответственность УО (ТСЖ, РСО) и собственника.
  8. Сроки действия документа.
  9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
  10. Дополнительные условия.
  11. Дополнения.
  12. Адреса и подписи сторон.
  13. Приложение, в котором указаны тарифы и цены за комуслуги.
  14. Подписи участников соглашения.
  • Собственник жилья – это непосредственный владелец квартиры, ее совладельцы, если помещение находится в общей или долевой собственности.
  • УК – управляющая компания, выигравшая конкурс на управление домом и утвержденная в таком качестве органом местного самоуправления (ОМС).

Стороны-участники

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

В данной правовой ситуации есть две стороны, которые взаимодействуют по заключенному договору:

    Собственник в данном случае – это гражданин, который владеет жилым (или нежилым) помещением (квартирой) в многоквартирном доме на правах собственности. Как правило, приобретается это право в результате наследования, дарения, покупки, или приватизации. Одной квартирой может владеть как один человек, так и несколько. Их законные права подтверждаются соответствующим свидетельством либо выпиской из государственного реестра.

Граждане, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, собственниками не являются. В этом случае они наниматели, а собственник – государство в лице местного муниципалитета. УК или управляющая компания – это организация, которая занимается управлением и содержанием многоквартирных домов.

Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.

В период своей деятельности УК заключает много договоров:

  • соглашения с поставщиками коммунальных услуг;
  • договор с организацией, которая занимается вывозом мусора;
  • трудовые договоры с частными лицами;
  • договор подряда со строительной организацией и прочее.

С собственником УК заключает один договор по управлению многоквартирным договором, который определит права и обязанности обоих сторон.

Можно ли не подписывать договор с Управляющей компанией

Рассмотрим вкратце каждый из них, поскольку от способа перехода МКД к управляющей организации зависит пакет документов для подачи в ГЖИ. Например, собственники помещений МКД могут принять решение уйти из-под управления старой УК и перейти к новой. Тогда они инициируют и проводят общее собрание, на котором принимают соответствующее решение о выборе новой управляющей компании.

Немаловажное значение имеет момент, что УК еще не привыкли отчитываться по проделанной работе перед жильцами, хотя некоторые из них пытаются потребовать отчет о деятельности. Именно поэтому в договоре рекомендуется указать, когда и каким способом компания будет отчитываться по своей работе.

https://www.youtube.com/watch?v=K—6YA_oph0

Чтобы поставщик, подрядчик или транспортная компания не смогли в спорной ситуации отказаться от условий договора, важно убедиться в том, что все подписи были поставлены уполномоченными лицами. Зачастую договор, спецификации, заявки, доверенности, УПД, счета-фактуры, акты выполненных работ и другие документы подписывают менеджеры или бухгалтера.

У любого общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества есть Устав, который не является коммерческой тайной и позволит узнать цели и виды деятельности, размер уставного капитала, имена учредителей и другую полезную информацию. Чтобы полностью обезопасить себя от рисков в рамах длительных отношений, копии запрашиваемых документов лучше запросить с печатью и подписью руководителя. На последней странице должна стоять отметка налогового органа.

Следует также обратить внимание, если вводиться по договору плата за капремонт, как прописано в договоре, где будут накапливаться деньги, как будут расходоваться и контролироваться. Если будут накапливаться на лицевом счете дома, но расходуются по мере накопления, скорее всего проконтролировать расход денег мы не сможем.

Многие управляющие компании пользуются этим и составляют договоры на выгодных для себя условий. Поэтому необходимо обязательно проводить юридическую экспертизу договоров, которые предлагает заключить управляющая компания. А лучше всего предлагать управляющей компании свой вариант договора, который предварительно будет обсужден на собрании жильцов многоквартирного дома.

В случае если Фондом заключается более одного договора с Управляющей компанией последней представляется письменное заявление о порядке использовании вышеуказанных документов, составленное с соблюдением формы Приложения 5, подписанное руководителем субъекта инвестирования и заверенное оттиском печати (к каждому представленному для подписания договору).

2. Копии документов – приказов, протоколов, решений об избрании (назначении) уполномоченных лиц субъекта инвестирования, подтверждающих полномочия лиц (за исключением лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа), указанных в карточке с образцами подписей и оттиска печати – заверенные подписью руководителя субъекта инвестирования и оттиском печати – по 1 экземпляру;

В гражданском законодательстве перечислены моменты, когда возможно расторжение данного документа, внесение в него изменений. Договор имеет ограниченный срок действия. Однако этот срок автоматически продляется, если не поступает заявления о его прекращении от одной из сторон, подписавших договор.

Такой документ сразу составляют в 2-х экземплярах. Один находится в УК, другой – у выбранного представителя. Каждый владелец квартиры может получить копию для себя. Если отдельные жильцы будут не согласны с такими решениями, они могут оспаривать свои права в суде.

г) документы, подтверждающие размеры общей площади жилых и отапливаемых вспомогательных помещений жилого дома, а также размер (объем) отапливаемых помещений надворных построек, — для индивидуальных домовладений (копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество либо копия технического паспорта БТИ и экспликация к нему);

в) документы, подтверждающие размеры общей площади жилых помещений в многоквартирном доме, площади нежилых отапливаемых помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, — для многоквартирных домов (копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество либо копия технического паспорта БТИ и экспликация к нему);

  • учредительные документы;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • протокол (решение) о назначении руководителя;
  • документ, подтверждающий законность нахождения по юридическому и фактическому адресу (договор аренды или свидетельство о праве собственности);
  • документ, подтверждающий полномочия лица на право заключения договора (доверенность);
  • бухгалтерская отчетность;
  • копия паспорта директора.

Какие нужны документы, можно установить на основании писем Федеральной налоговой службы (от 30.11.2012 № ЕД-4-3/[email protected], от 23.01.2013 № АС-4-2/[email protected], от 24.06.2016 № ЕД-19-15/104, от 23.03.2017 № ЕД-5-9/[email protected]), судебной практики и обычаев делового оборота. Представляются они в виде надлежащим образом заверенных копий. Далее рассмотрим такие списки подробнее в зависимости от статуса контрагента.

— абоненты, не имеющие непосредственного подключения к объектам централизованной системы водоснабжения, принадлежащим организации, осуществляющей горячее водоснабжение, представляют акт разграничения эксплуатационной ответственности с лицами, владеющими на праве собственности или на ином законном основании водопроводными сетями, через которые осуществляется горячее водоснабжение, за исключением случаев, когда объекты таких абонентов подключены к бесхозяйным сетям;

а) правоустанавливающие документы исполнителя (свидетельство о государственной регистрации исполнителя в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке исполнителя на учет в налоговом органе, документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени исполнителя, а в случае, если исполнителем выступает индивидуальный предприниматель, — копия паспорта гражданина Российской Федерации);

Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?

По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты. Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.

Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.

Прежде чем решить проблему, обязан ли собственник заключать договор с управляющей компанией, необходимо разобраться с нормативным регулированием.

В России действует принцип свободы договоров, который закреплен в Конституции РФ и Гражданском Кодексе. Никто не вправе обязывать других лиц заключать противные им соглашения.

Владелец жилья может спокойно отказаться от заключения договора. Никакой обязанности формально не существует. На деле ситуация выглядит сложнее.

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Фактически, договор с управляющей компанией – не единственный источник возникновения обязательств. Основным актом, регулирующим деятельность управляющей компании, является Жилищный Кодекс РФ. Ст. 162 Закона содержит норму о праве граждан привлечь лицензированную организацию к управлению домом.

Само решение о выборе управляющей компании принимается в следующем порядке:

  • созывается общее собрание владельцев жилых помещений;
  • обсуждается необходимость в услугах УК;
  • составляется проект соглашения;
  • выбор представителя от всего дома;
  • голосование;
  • подписание договора.

При этом в качестве стороны выступает отнюдь не каждый отдельный собственник, а процентное большинство владельцев. Иными словами, если за подписание сделки проголосовало более 50% собственников, то договор считается заключенным. Причем независимо от желаний меньшинства.

Логика законодателя в данном случае проста: если дать право каждому гражданину влиять на подписание соглашения, то договоры перестали бы существовать. Это не снижает градус конфликта. Наоборот, на практике устойчиво наблюдается диктатура большинства, когда одни жильцы формально диктуют свои условия другим.

Таким образом, даже если не заключен договор с УК, платить все равно придется. В обязательном порядке.

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ . В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством голосов собравшихся выбирается один из них.

  • Указания на местонахождение дома.
  • Описание состава имущества.
  • Перечень услуг, которые должны оказываться жителям, проводимых работ.
  • Перечень ремонтных работ, которые будут проводиться по мере необходимости.
  • Потенциальные условия, которые могут стать основанием для изменений договора.
  • Особенности расчета стоимости.
  • Стоимость услуг по содержанию дома.
  • Порядок внесения коммунальных платежей.
  • Порядок предоставления отчетов.
  • Прочие моменты.

Должен ли арендатор нежилого помещения платить одн

  • бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут собственники помещений в многоквартирном доме;
  • при этом расходы на оплату коммунальных ресурсов, в том числе холодной воды, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, включены в состав платы за содержание жилого помещения;
  • плата именно за коммунальные услуги может вноситься потребителями услуг либо УК, либо напрямую ресурсоснабжающей организации;
  • однако плата за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества в МКД, – поскольку она включена в состав платы за содержание жилого помещения, а не платы за коммунальные услуги, – с 1 января 2017 года при управлении МКД УК подлежит возмещению потребителями услуг исключительно данной УК, но не РСО;
  • следовательно, независимо от решения собственников МКД, РСО не вправе предъявлять им и взимать плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества МКД, а потребители не могут быть обязаны оплачивать непосредственно РСО покупку коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании общего имущества МКД и необходимых, в том числе для надлежащего оказания услуг по содержанию общего имущества МКД;
  • сам по себе факт отсутствия договорных отношений между водоканалом и УК в рассматриваемом случае не изменяет статуса УК по отношению к собственникам помещений в МКД как исполнителя коммунальных услуг и лица, осуществляющего содержание общего имущества МКД, ведь УК обязана содержать общедомовое имущество МКД, предоставлять собственникам помещений весь комплекс коммунальных услуг по общему имуществу МКД и принимать от жителей МКД плату за содержание жилого помещения.

Если иное не предусмотрено решением общего собрания владельцев жилых и нежилых, оплачивать сверхнормативное потребление коммунальных ресурсов на ОДН должна управляющая компания (УК), с которой заключен договор. Управление МКД – комплексная услуга, в состав которой должно входить ресурсоснабжение. Если ОДН превышает установленный норматив – это недоработка УО, которая, руководствуясь требованиями законодательства об энергосбережении должна стремиться к экономии потребляемых ресурсов, проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности во вверенных МКД. Но это снижает прибыль.

Платеж за коммунальную услугу, потребленные на ОДН, ограничивается нормативами, которые устанавливаются отдельно каждым субъектом Российской Федерации. Заплатить сверх этого показателя жильцов обязать не смогут. Только общее собрание собственников всех помещений в МКД уполномочено принять решение об оплате ОДН сверх установленного норматива. Но если такое решение не было принято, превышение ОДН обязан оплачивать исполнитель коммунальной услуги.

В подобной ситуации договор между УО и РСО не заключён, это законно. Так разрешил делать Минстрой РФ. Он указал, что прямые договоры, которые потребители КУ заключили с РСО до 30 июня 2015 года, продолжают действовать, а отсутствие между РСО и управляющей организацией не считается лицензионным требованием.

Сперва нужно разобраться, кто в этом случае будет исполнителем коммунальных услуг.

Согласно п. 8 ПП РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг в МКД может выступать управляющая организация или ресурсоснабжающая организация.

Управляющая организация становится исполнителем КУ с даты:

  • указанной в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе УО,
  • заключения договора управления МКД,

но не раньше даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, который УО заключила с РСО (п. 14 Правил N 354).

До этой даты РСО в качестве исполнителя начинает предоставлять коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД (пп. «б» п. 17 Правил N 354). Эту позицию подтверждает Верховный суд РФ в решении от 13.01.2014 N АКПИ13-1116 и в Обзоре судебной практики от 24.12.2014.

Верховный суд говорит: управляющая организация не может предоставлять потребителям коммунальные услуги, пока не заключит договор с РОС. Функции исполнителя в таком случае выполняет РСО.

Мнение Верховного суда поддерживает Минстрой РФ. Ведомство отмечает, что без договоров ресурсоснабжения, заключённых с РСО, УО, ТСЖ или кооператив не могут быть исполнителями коммунальных услуг.

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Чтобы начать выставлять в адрес УО сверхнормативный объём ОДН РСО должна заключить договор с УО. Для этого либо потребители, либо РСО должны отказаться от действующих прямых договоров.

Например, РСО сперва должна расторгнуть договоры с потребителями. Односторонний отказ от исполнения договора одобряет Гражданский кодекс РФ – нужно просто уведомить другую сторону (ст. 450.1 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора должен быть точным, недвусмысленным и не предполагающим различных толкований. Другая сторона должна понять, что РСО не намерена далее исполнять принятые на себя обязательства и желает их прекратить.

Важно

Нежилые помещения, принадлежащие таким собственникам, достаточно обширны. Голосование на общем собрании собственников производится квадратными метрами. То есть владелец такого магазина имеет солидную долю голосов на собрании, он вправе инициировать его проведение и убедить жильцов дома заменить УК, если прежняя более не устраивает.

Может, наоборот, арендовать или купить помещение в более устраивающем его доме. Но если по статусу это многоквартирный дом, там будут действовать те же нормы. Договор управляющей компании с собственниками нежилых помещений Владельцы нежилых помещений в многоквартирном доме «проживают» в нем фактически на тех же основаниях, что и владельцы квартир.

Рассматривая понятие общих домовых нужд как одной из статей обязательных платежей, предъявляемых владельцам в структуре счета, можно сказать, что это некое недоразумение. Статья расходов по общим домовым нуждам предусматривается ЖК РФ, и оплата за них должна быть распределена между владельцами, согласно условиям основного соглашения.

Казусная ситуация возникла с того момента, когда правительством были исключены затраты по потреблению электроэнергии из общего перечня коммунальных платежей, которыми ведала УК, выделив отдельно подобные затраты. Касательно оплаты по показаниям счетчиков все ясно, но что делать с электроэнергией, потребляемой лифтами и используемой на лестничных площадках?

Схватившись за подобное решение, определенные УК вывели оплату за них из списка коммунальных услуг в отдельную статью, добавив строку в счете по общедомовым нуждам. Преимущественно сумма добавлялась помимо имеющейся квартплаты, которая оставалась на том же уровне.

Судами эти действия признаются мошенническими. Если раньше они были включены в оплату за квартиру, а условия договора решением собрания не изменены, общедомовые нужды оплачивает УК.

Совсем иначе происходит, если вопрос состоит в затратах постоянного или временного характера, которые не прописаны в договорных условиях. К примеру, кто-то предлагает улучшить определенным образом конструкцию дома. При этих обстоятельствах должен быть организован общий сбор, где должна быть утверждена смета, объем платежей дополнительного характера на общие домовые нужды. Оплачивать их обязаны владельцы.

Взаимоотношения между владельцами нежилых помещений и УК

Первые этажи зданий жилого типа преимущественно арендуются или же выкупаются постепенно у жильцов для размещения в них магазинов, ателье, аптек и прочего. ЖК РФ, конечно, не указывает о методе их выплаты на общие нужды дома, но седьмой раздел упомянутого кодекса используется судами по аналогии.

Владельцы помещений нежилого фонда должны выплачивать все общедомовые нужды, которые включены в соглашение, вне зависимости от факта их использования. Любые утверждения собственников магазинов о том, что лифтами они не пользуются, их отопление обособлено и т. п., нельзя назвать юридически обоснованными.

Оплата ими вносится также как и остальными, пропорционально площади. Отопление, к примеру, нужно целиком дому, отключить его не могут, даже если дом будет полностью пустовать. В противном случае строение будет разрушаться.

Помещения нежилого типа, которые принадлежат таким владельцам, довольно распространены. Процесс голосования происходит в ходе общего собрания, с учетом площади жилья участников. К примеру, когда собственник магазина располагает ощутимым весом голосов на сборе, он имеет полное право инициации проведения этого сбора и вынесение на обсуждение вопроса замены УК, при условии, что действующая не оправдала ожиданий.

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Может, конечно, выходом будет аренда или покупка нового жилья в более приемлемом доме. Но если у него будет статус многоквартирного, нормы будут задействованы аналогичные.

Если соглашение, заключенное с УК, утверждено в ходе общего сбора, отказ собственника жилья от подписи ничего не даст. Как бы то ни было, он будет обязан соблюсти все требования, зафиксированные документом, и оплачивать суммы, упомянутые в соглашении. За ним же сохранено право агитации за организацию внеочередного собрания собственников для того, чтобы пересмотреть соглашение или отказаться от УК.

Способов доказывания неисполнения УК списка ее обязанностей существует множество: фотографирование фактов невывоза мусора, неисправностей внутридомовых сетей, составление коллективных писем. Вначале нужно подать официальные требования в УК с целью устранения последними выявленных нарушений; при игнорировании – обратиться в ОМС, а также контролирующие профильные органы. Наибольшая эффективность может быть достигнута подачей заявления в органы прокуратуры.

При любых обстоятельствах, текст соглашения обязан быть у вас собой. Для этого необходимо позаботиться о подписании документа, с целью выдачи вашего экземпляра. И уже потом, располагая документом, можно свободно снять с него копии и вести борьбу.

Если УК вам все же не удается одолеть, придется поступить кардинально – продать недвижимость и переселиться. Расторгнуть соглашение без согласия большинства владельцев, у одного собственника нет права.

Мы хотим выкопать во дворе дома бассейн. А еще мы любим, чтобы на всех этажах круглосуточно горел свет. Жильцы все равно будут платить по нормативу, а перерасход — за счет УК ?

  • Объявления о проведении общего собрания проживающих в доме граждан;
  • Выбора большинством проголосовавших представителя от всего дома (преимущественно, таким назначают председателя);
  • Согласования всех положений проекта документа;
  • Официального определения за председателем полномочий, касающихся подписания с управляющей компанией двух экземпляров подготовленного документа.

Что понимают под общедомовым потреблением, и по какой причине владелец жилья обязан вносить плату за него?

Пункт 40 Правил оказания коммунальных услуг владельцам и использующим помещения в многоквартирных домах и жилых зданиях, которые утверждены правительственным постановлением от 06 мая 2011 года под №354 (дальше – Правила 354), обозначил, что каждый из потребителей коммунальных услуг в многоквартирных домах, независимо от избранного метода управления домом в структуре оплаты за коммунальные услуги, отдельно оплачивает услуги, предоставляемые в жилом помещении, и вносит оплату за коммунальные услуги, потребленные при использовании общедомового имущества (в этом пункте подразумевают именно услуги, предоставляемые на общие домовые нужды).

Пункты от 44 до 48 Правил 354 определяют размер оплаты за коммунальную услугу, которая предоставляется для обеспечения общих домовых нужд, с учетом присутствия в доме учетного прибора.

Все формулы, согласно которым рассчитывается плата за коммунальные услуги на общие домовые нужды, упоминаются во втором приложении Правил 354. Нужно обратить внимание на то, что объем оплаты за коммунальные услуги на общие домовые нужды не может подлежать перерасчету по причине отсутствия конкретного потребителя в его жилье.

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Список помещений, которые входят в состав общего домового имущества, величина которого используется при расчетах оплаты за коммунальные услуги на общее домовое потребление, определяется правительственным постановлением от 06 мая 2011 года под №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (изменения внесены правительственным постановлением под №344 от 16 апреля 2013 года).

Сюда включены лестничные площадки, сами лестницы, а также тамбурные, площади вестибюлей и холлов, колясочные, помещения, используемые охраной (консьержем), которые не могут принадлежать конкретному жильцу (в соответствии с данными, упомянутыми в домовом паспорте).

Общие домовые нужны за воду: краны в подъездах отсутствуют, однако оплата вноситься должна

По какой причине, если в местах общего пользования нет устройств для водоразбора, УК продолжают начислять плату по общедомовым нуждам?

Потребители должны платить за полный объем, которые был зафиксирован при помощи общего прибора учета. Если же счетчика нет, то объем оплачивается согласно утвержденным нормативам.

Тот факт, что водоразборных устройств в местах общего пользования нет, не может служить поводом для не начисления оплаты на общие домовые нужды.

Оплата за ОДН согласно нормативам и общему домовому счетчику

В обязательном ли порядке применяются нормативы по общедомовым нуждам в ходе проведения расчетов, когда в доме присутствует общий прибор для учета?

Учитывая законодательные изменения, с 01 июня 2013 года нормативы обновлены, если говорить о вычислении объема платы за коммунальные услуги согласно учетным приборам – они будут считаться «фактором ограничения».

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Проще говоря, объем коммунальных услуг на общие домовые нужды согласно данным учетных приборов, который распределяется между всеми потребителями, не может быть выше величины, определенной соответствующими нормативами.

Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 36-КГ16-23 интересно потому, что рассказывает, кому собственники должны платить за коммунальные услуги на ОДН в спорных случаях. Мы проанализировали его для вас.

Суд установил, что плату за электроэнергию на ОДН действительно собирала РСО. Договор с УО она не заключила. Для учёта электричества в доме был установлен ОДПУ, показания со счётчика ежемесячно снимали управляющая организация и РСО.

Жильцы МКД и организации, которые снимают в доме помещения, должны своевременно платить за коммунальные услуги (ст. 153, 154 ЖК РФ).

Ещё одна обязанность жильцов – выбрать один из трёх способов управления МКД:

  • непосредственное управление,
  • управление ТСЖ или ЖК,
  • управляющая организация.

Если жильцы выбирают управляющую организацию, то она предоставляет им полный спектр коммунальных услуг. Нельзя оказывать только часть КУ и не закупать электроэнергию.

Верховный Суд РФ согласился, собственники и наниматели жилых помещений по решению ОСС могут платить за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно РСО. Но таким образом нельзя оплачивать КУ, потреблённые на содержание общего имущества в МКД.

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Управляющая организация заключает договор ресурсоснабжения с РСО и только после этого предоставляет КУ жителям МКД (п. 13 ПП РФ N 354). УО заключает с РСО договор на поставку всех коммунальных ресурсов, которые необходимы для содержания МКД и обеспечения комфорта жителей.

Если домом управляет УО, жильцы платят за потреблённые коммунальные услуги ей, если не приняли другое решение на ОСС. Получается, что жильцы МКД в этом случае выступают в роли потребителей КУ, а УО – это одновременно исполнитель КУ и абонент по отношению к РСО.

Собираем все факты вместе и делаем вывод, что порядок платы за КУ напрямую зависит от выбранного способа управления МКД. А вот начислять и взимать плату может организация, которую определило общее собрание собственников.

На момент разбирательств действовала редакция ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, которая не допускала прямой оплаты КУ на ОДН непосредственно РСО. Исключение было – напрямую РСО можно платить при непосредственном управлении МКД. Но в нашем случае домом управляла УО.

Исполнителем КУ была управляющая организация, и она имела полное право взимать плату за оказанные услуги. Платить нужно было управляющей организации.

В многоквартирных домах есть общее имущество: подъезды, двор, лифт, домофон, подвал. Их нужно убирать, освещать и отапливать. Эти расходы пропорционально распределяются между собственниками квартир.

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Платить за содержание общего имущества жильцы должны по закону. Эти платежи начисляют по умолчанию, от них нельзя отказаться. В каждом квитке за коммунальные услуги уже есть эта сумма.

По закону за общедомовые нужды жильцы должны платить не больше нормативов. Но нет прямого указания на то, что можно платить меньше.

Некоторые управляющие компании пользуются этим и считают общедомовые нужды по нормативам. А во многих регионах новые нормативы еще не утверждены и используются расчеты трехлетней давности.

Из-за этого для жильцов некоторых домов с датчиками движения, современными лифтами и утепленными подъездами с 1 января выросли расходы на содержание общего имущества. Например, в прошлом году управляющая компания считала общедомовые нужды по своей схеме, учитывала энергосберегающие мероприятия и фактический расход.

Минстрой объяснил, что платить больше нормативов жильцы не могут, а меньше — могут. Это письмо он направил губернаторам, чтобы те навели порядок в регионах.

Считать нужно так:

  1. Снять показания общедомовых счетчиков.
  2. Посчитать объем услуг по индивидуальным счетчикам.
  3. Найти разницу между общим и индивидуальным потреблением.
  4. Сравнить разницу с нормативом.
  5. Если разница больше, между жильцами распределяется только норматив. Остальное оплачивает УК .
  6. Если разница меньше, жильцы платят только за фактическое потребление.

Если в доме нет общих счетчиков, то и узнать фактический расход нельзя. Тогда нужно платить по нормативам.

Есть элитные дома, в которых объем коммунальных услуг всегда больше нормативов, и жильцы не против оплачивать это превышение. Например, они хотят, чтобы в подъездах и на стоянке всю ночь горели лампочки, даже если там никого нет. Или оборудовали в вестибюле комнату, в которой моют лапки собачкам после улицы.

Собственники квартир подпишут общее решение и будут добровольно платить за электроэнергию и воду больше нормативов, чтобы не перекладывать свои расходы на управляющую компанию.

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Договором между собственником и арендатором бремя несения данных расходов не может быть перемещено с собственника на арендатора. Эта позиция подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ 21 мая 2013 г. №13112/12.

В том случае если у вас есть общедомовой прибор учета, то оплата за потребление воды на все общедомовые нужды действительно распределяется на всех собственников/нанимателей, если прибора нет, то по нормативам. И в этом случае не имеет значение с чем было связано потребление: перекрытие стояка для замены одного крана в квартире или иные нужды, или банальная течь в трубах.

Государство переложило на собственником и нанимателей жилых помещений обязанность отслеживать эффективность потребления ресурсов и их экономию. Вы можете лишь повысить эффективность потребления ресурса, тем самым снизив для себя его стоимость. Можно обратится в специализированные организации для определения причин столь высокого потребления и выявить причины и устранить ее.

Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды. Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.

Президиум указал, что именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, и собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может содержать обязательства возлагать на арендатора обязанность, которая прямым указанием Закона возложена на собственника.

Настоящий договор заключен в целях надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________.

Документы необходимые для заключения договора с управляющей компанией

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.

Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

  1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
  2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
  3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
  4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

  • составить договор, который всех устроит;
  • подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • состав имущества;
  • список работ, которые будут оказываться УК по содержанию общедомового имущества (отдельно устанавливается порядок изменения списка);
  • способ определения стоимости договора, установление суммы оплаты за предоставление услуг;
  • ответственность каждой стороны;
  • форма контроля над деятельностью управляющей компании;
  • регулярная отчетность управляющей компании о проведенных работах.

Это необходимо сделать не позднее 10 дней до даты проведения собрания. Сделать это можно с помощью: 1) вывешивания объявления о собрании в таких местах, где каждый может их увидеть и прочесть; 2) извещение может быть вручено лично каждому жильцу под роспись.

Если за ваш договор проголосует более 50% собственников жилья, договор будет считаться принятым. НО под голосами подразумевается не конкретное количество владельцев квартир, а квадратные метры общей площади, которые данным собственникам принадлежат! Вот как это рассчитывается.

  • предмет договора, а именно оказание услуг по содержанию МКД;
  • существенные условия, которые подразумевают состав имущества и перечень оказываемых услуг;
  • обязательные условия, а именно, стоимость и порядок отчетности, а также срок действия соглашения;
  • заключительные условия, регламентирующие ответственность сторон и порядок расторжения договорных отношений.
  • использовать жилое помещение по назначению;
  • оплачивать коммунальные услуги в соответствии с полученными платежными листами в установленный законом срок;
  • ставить в известность представителей УК о принятых в ходе общего собрания решениях, относящихся к обслуживанию.
  • оказание услуг и осуществление необходимых работ, направленных на управление домом;
  • осуществление текущих ремонтных мероприятий и содержание общедомовых коммуникаций;
  • обязанности, связанные с оказанием коммунальных услуг;
  • обеспечение безопасных условий жизнедеятельности;
  • поддержание общего имущества в надлежащем состоянии;
  • разрешение вопросов, связанных с эксплуатацией этого имущества;
  • прочие обязанности, такие как составление актов выполненных работ, сбор жалоб от собственников, информирование жильцов и т.д.
  • самостоятельно определять первоочередность работ в соответствии с состоянием общедомового имущества, а также сроки, порядок и способы их осуществления;
  • выбирать подрядные организации для выполнения тех или иных работ;
  • требовать от жильцов многоквартирного дома своевременной и надлежащей оплаты коммунальных услуг;
  • проверять правильность и правдивость переданных показаний приборов учета;
  • при необходимости обеспечивать доступ к помещениям общего пользования сторонним лицам для устранения аварии или каких-либо неполадок;
  • привлекать для осуществления работ сторонние организации;
  • присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений;
  • реализовывать прочие права, не противоречащие действующему законодательству.

Однако, если речь идет о первичной передаче полномочий УК, все вопросы будут курироваться указанной компанией. Кстати, отказаться от выбора любого из вышеперечисленных способов управления жильцы дома не могут, учитывая, что ст.161 ЖК РФ обязывает их определиться со способом управления. В противном случае УК будет избрано местными органами самоуправления в порядке открытого конкурса в рамках процедуры, закрепленной ч.4 ст.161 ЖК РФ.

Предмет и существенные условия В силу ст.162 ЖК РФ договор по управлению МКД может быть заключен только на основании протокола собрания собственников МКД, причем только в том случае, если на собрании присутствовал кворум, то есть одобрительно проголосовало не менее 50% от общего количества голосов владельцев квартирных метров дома.

Собственники должны выбрать, с кем его заключать в зависимости от вида организации по управлению домами: УК, ТСЖ или ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

У каждого квартиросъёмщика в наличии должно быть такое соглашение.

В документе должно быть ясно прописано, какое именно имущество жильцов является общедолевой собственностью.

Если этого нет, юристы ничего не смогут доказать или опровергнуть. Общедолевое имущество — это все то, что не относится к частной собственности.

  • перечень общего имущества дома (лифт, мусоропровод, домофон, лестницы, крыша и тд.);
  • предоставляемые компанией работы и услуги по обеспечению жилья и условия изменения данного перечня;
  • порядок установления стоимости договора и суммы оплаты на содержание дома;
  • взаимная ответственность сторон;
  • контроль выполнения УК условий работы;
  • предоставление компанией отчетов о проделанной работе.
  1. На общем собрании жильцы должны определиться с выбором компании. Жильцы вправе выбрать любую УК, имеющую лицензию на осуществление деятельности. Для принятия решения инициативная группа жильцов проводит информирование о претендентах и путем голосования определяет лидера. УК выбирается наибольшим количеством голосов.
  2. Далее необходимо утвердить текст соглашения.

При этом следует отметить, что как при ТСЖ, так и при непосредственном управлении жители дома могут заключить договор с УК на осуществление необходимых работ по поддержанию дома, в то время как решение насущных вопросов будет относиться уже к компетенции собрания собственников. Однако, если речь идет о первичной передаче полномочий УК, все вопросы будут курироваться указанной компанией.

  • одной стороной обязательно является управляющая компания;
  • второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать собственники жилых помещений, ТСЖ в лице правления или председателя правления, жилищный кооператив, лица, которым дом был передан застройщиком.

Если договор с УК утвержден общим собранием, отказ отдельного владельца квартиры от его подписания ровно ничего не значит. Он в любом случае обязан соблюдать требования документа и уплачивать указанные в договоре суммы. За ним сохраняется право агитировать за проведение внеочередного собрания владельцев для пересмотра договора или отказа от УК.

Доказывать невыполнение УК своих обязанностей можно многими методами: сфотографировать факты невывоза мусора, неисправностей сетей, составлять коллективные письма.

В любом случае текст договора должен быть у вас на руках. Для этого надо подписать документ, чтобы вам выдали ваш экземпляр. А уже затем, имея документ на руках, можно снимать с него копии и начинать борьбу.

Договор с управляющей компанией в 2018 году заключается по добровольному согласию сторон. Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают организацию, с которой они согласны сотрудничать.

В ЖК РФ включено положение, на основании с которым соглашение должно быть заключено с каждым жильцом дома (статья 162).

Некоторые лица, по своему усмотрению, полагают, что если они не подписали договор, то и обязательств у них никаких не возникает. Это ошибочное толкование законодательной нормы.

Основанием возникновения обязанностей является принятие решения на общем собрании (если оно не было обжаловано в суде) о способе управления строением.

Если договор подписан большинством жильцов, то отсутствие 2-3 подписей уже не станет причиной для прекращения правоотношений. В том числе, это касается оплаты коммунальных услуг – платить обязаны все.

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

Договор составляется в письменной форме, обязательным требованием являются подписи всех сторон – управляющей компании и жильцов.

Составляется протокол общего собрания, на котором было принято решение о форме управления и обсуждены положения соглашения.

Заключение договора с управляющей компании является важным моментом, необходимым для начала деятельности организации и предоставления услуг.

В чём проблема

В Верховный Суд РФ обратилась собственница жилого помещения в МКД. Она была возмущена незаконным выставлением платы за электроэнергию свыше утверждённых нормативов. Претензию собственница высказывала одновременно и к РСО, и к УО.

Казалось бы, всё просто – домом управляет управляющая организация. Она – исполнитель КУ, поэтому выставляет квитанции на оплату коммунальных услуг на ОДН. Но УО и РСО не заключили договор энергоснабжения и РСО выставляет квитанции напрямую жильцам.

Дело прошло два суда, прежде чем оказаться на рассмотрении в Верховном Суде. Городской суд обязал РСО сделать перерасчёт и оплатить судебные издержки. А ещё обязал заключить договор ресурсоснабжения с УО.

Областной суд оставил в силе решение о заключении договора, но отменил требование о перерасчёте, уплате судебных расходов и штрафа. Собственница, не достигнув своей цели, обратилась в вышестоящий суд.

Посмотрим, какой логики придерживался Верховный Суд и как он рассудил конфликт между РСО, жильцами и УО.

Как выбирается управляющая компания

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

  • сам кооператив от лица всех собственников;
  • управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

На общем собрании должны решиться вопросы:

  • кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
  • с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
  • какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

О работе компаний можно узнать:

  • по отзывам на интернет‑форумах;
  • по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
  • по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

Так в документе должны закрепляться условия:

  • адрес дома и состав общего имущества;
  • полный список работ, которые должна будет производить УК;
  • сколько дом будет платить УК за работу;
  • сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
  • как будет контролироваться работа УК.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

Как не повторить ошибку

Даже если УО и РСО не заключили договор ресурсоснабжения, ресурсоснабжающая организация не получает автоматически право собирать плату за услуги на ОДН. Напрямую РСО собственники платят только при непосредственном управлении МКД. В остальных случаях того, кому будут поступать платежи, определяет ОСС.

Договор с РСО обязателен для УО. Если не хотите заключать его добровольно, вас обяжут через суд. Договор заключается на объём, который нужен для закупки коммунального ресурса на обслуживание общего имущества МКД.

В спорной ситуации суд будет смотреть на то, какой способ управления выбран в МКД. Если домом управляет управляющая организация, оплату за коммунальные услуги на ОДН собирает она.

Что делать со сверхнормативом? Сверхнорматив на ОДН оплачивает управляющая организация, если собственники на ОСС не решают распределить эту сумму между собой.

Это нововведение 2017 года. Законодатели считают, что такая жёсткость научит управляющие организации эффективнее управлять МКД:

  • выявлять «резиновые» квартиры,
  • пресекать незаконные подключения,
  • ответственно относиться к поквартирному обходу.

Что стряслось?

Минстрой разрешил платить за содержание общего имущества в многоквартирном доме меньше нормативов — по показаниям общедомовых счетчиков.

С 1 января за общедомовые нужды платят по региональным нормативам. Некоторые управляющие компании использовали новый закон, чтобы дополнительно обогатиться за счет жильцов. Они начисляли оплату за общедомовые нужды по нормативам, даже если в доме экономили электроэнергию и воду на общие нужды.

Минстрой объяснил, когда можно платить меньше нормативов. Если расход ресурсов по общедомовому счетчику ниже нормы, оплачивать нужно только фактическое потребление.

Стоит проверить свои квитанции и разобраться с управляющей компанией.

Еще Минстрой поручил регионам учитывать технические особенности домов, даже если эти параметры не указаны в общих правилах. Например, в общих правилах нет энергосберегающих мероприятий, но их нужно принимать во внимание.

Как было раньше?

Образец Договора Собственников Жилья С Управляющей Компанией

До 1 января 2017 года общедомовые нужды указывались в квитанциях отдельной строкой. Управляющие компании по-разному начисляли эти платежи, а нормативы никто не регулировал. В одном доме за свет в подъезде жильцы платили по 200 рублей, а в другом — по 1000 рублей.

УК сами вписывали в квитанции счета за общедомовые нужды — без контроля и по своим схемам. А с поставщиками ресурсов рассчитывались по фактическому потреблению. Это позволяло им извлекать прибыль за счет жильцов дома. Например, сдавать лифтерную под салон красоты, а расход воды распределить между жильцами.

Или теща директора управляющей компании живет в вашем доме и не платит за свет. Ее расходы включают в квитанции других жильцов. Никто не сможет проверить начисления, поэтому все платят за соседку под видом общедомовых нужд.

Присмотрись 👀 к своей УК

И что изменилось?

С 1 января общедомовые нужды исключили из квитанций. Теперь расходы на содержание общего имущества включаются в индивидуальный счет. Например, в строке за электроэнергию указывается плата за свет в квартире и за свет в подъезде и лифте.

К 1 июня 2017 года регионы установят нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды. Жильцы должны оплачивать только эти нормативы. Превышение оплатит УК или ТСЖ .

Например, в одном доме УК работает хорошо: в подъездах утеплили двери, установили датчики движения и доводчики, отремонтировали кран в подвале, вставили пластиковые окна на площадках. В другом доме УК работает плохо: из окон на лестничных пролетах дует, батареи работают на полную мощность, в подвале протекают трубы, а свет у входной двери никогда не выключается. Вторая компания не сможет включить перерасход электроэнергии и воды в квитанции жильцов и сама заплатит за превышение нормативов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector