Как оценить стоимость недвижимости для ипотеки

Сколько стоит?

Несмотря на то, что проведение оценочной экспертизы стоимости квартиры для оформления ипотечного кредита необязательная процедура, но выдача кредита с ней значительно упростится для кредитозаемщика.

Оценивание жилья для ипотеки оказывает влияние на многие важные моменты: от нее зависит, на какую сумму банк одобрит кредит, какой размер первоначального взноса будет установлен и насколько большим будет ежемесячный платеж по кредиту, включая обязательное страхование.

Более того, экспертиза стоимости квартиры выявит возможные риски и для банка, и для заемщика в случае возникновения проблем на рынке жилья, а также корректировки разброса цен на жилье.

При выдаче кредита, подразумевающим передачу жилья под залог банку на весь срок кредитования, кредитно-финансовой организацией выставляется обязательное условие определения рыночной цены объекта.

Причем оценку стоимости может проводить только независимый эксперт.Какой бы бесполезной и чисто формальной ни казалась эта процедура, именно она определяет решение банка о выдаче ипотечного кредита.Для большинства покупателей одобрение кредитором заявки на получение ипотеки является практически стопроцентной гарантией успеха совершения сделки.

Как оценить стоимость недвижимости для ипотеки

Тем не менее, в действительности ситуация обстоит немного иначе. Казалось бы, если банк одобрил определенную сумму для выдачи кредита, остается только найти квартиру. Но нет, в действительности общий размер средств, доступных для использования, может оказаться значительно меньше, так как банк рассчитывает эту цифру на основании данных о степени платежеспособности клиента.

Ключевым фактором при определении суммы кредита по-прежнему остается оценочная экспертиза стоимости объектаОбусловлено это тем, что какая бы ни была  стоимость жилья, указанная продавцом, для банка приоритетной является реальная рыночная стоимость объекта залога по расчетам независимого эксперта.В проведении независимой экспертизы нуждается также и заёмщик – ведь полученных от банка средств должно хватить на совершение сделки.

Именно по этой причине проведение оценки стоимости залогового жилья – неизменное условие оформления ипотечного кредита, о чем гласит закон No 102-ФЗ «Об ипотеке».Не стоит откладывать экспертизу до совершения сделки, лучше сделать ее сразу после выбора квартиры.Так как банк одобряет займ только в пределах суммы, зафиксированной экспертизой, то в случае, если итоговая стоимость окажется существенно меньше указанной продающей стороной цены, заемщику может банально не хватить средств на совершение сделки.

Но если клиенту приглянулась загородная недвижимость, нужно быть готовым выложить около тридцати тысяч рублей. Стоимость экспертизы зависит от типа жилья и его удаленности от города. Безусловно, данные усреднены, так как на рынке экспертизы большой диапазон цен на оказываемые услуги. Тем не менее, клиенту не стоит полагаться исключительно на ценник экспертизы.

Дешево – не значит качественно, к тому же фирмы-однодневки постоянно демпингуют рынок, но при этом не несут никакой ответственности за осуществляемую деятельность.Необходимо ориентироваться на репутацию фирмы, в которой планируется проведение оценки, а так же важно убедиться в том, что данная организация включена в состав СРО и застрахована от гражданской ответственности.

Не будет лишним уточнить количество штатных сотрудников фирмы, а также наличие профильного образования, а также опыта работы каждого из них.Все ипотечные банки имеют рекомендованный список оценочных компаний, прошедших тщательную проверку.Как правило, довериться выбору кредитора – самое разумное решение.

Тем не менее, предложенный ассортимент компаний не всегда удовлетворяет все требования заемщика: его может не устроить аффилированность оценщика или неоправданно высокая стоимость услуг. В такой ситуации клиент имеет право выбрать компанию для проведения экспертизы на свое усмотрение. Главное условие – компания должна отвечать требованиям кредитора.

Вопрос только в том, как много времени займет согласование кандидатуры компании на роль независимого эксперта.Хочется отметить, что далеко не каждый оценщик готов тратить собственные силы и время на предоставление банку полного пакета документов, ведь сама экспертиза занимает совсем немного времени.Для проведения оценки заемщик должен предоставить оценочной компании запрашиваемые документы.

  • копию свидетельства о регистрации права собственности на жилье;
  • техпаспорт с планом каждого этажа понадобится для приобретения вторичного жилья;
  • для покупки строящегося объекта вместо свидетельства о праве собственности необходимо предоставить договор о долевом участии и копию паспорта покупателя.

После сбора всех документов эксперт во время личного визита производит осмотр объекта, проводя его анализ и попутно делая фотографии, которые впоследствии будут прикреплены к отчету как обоснование оценки недвижимости. Как правило, для типовой квартиры подготовка отчета занимает до трех дней, а для загородного объекта – до пяти.

В любой оценочной компании есть услуга срочной экспертизы.Занимает такая процедура до 24 часов, но и заплатить за нее придется вдвое больше.В отчете об экспертизе указываются два показателя стоимости жилья – ликвидационная и рыночная. Первый показатель для банка наиболее важен, так как это цена объекта, на которую можно рассчитывать в случае экстренной вынужденной продажи.

Как правило, данный показатель ниже рыночной цены в среднем на 15%.При проведении оценки эксперт обязан ориентироваться не только на федеральные стандарты проведения экспертизы и стандарты АИЖК, но и на требования конкретной ипотечной организации. Нередки ситуации, когда кредитор тщательно проверяет все отчеты оценщиков и отправляет их на доработку в случае обнаружения недочетов.

В таком случае заемщику необходимо обратиться к оценщику с просьбой внести требуемые исправления. Как правило, эксперты без возражений вносят изменения в отчеты, но лучше обговаривать такую возможность еще на этапе подписания договора о предоставляемом перечне услуг.Для того, чтобы установить среднерыночную стоимость объекта, оценщику требуется грамотно подобрать аналогичное жилье для проведения сравнительного метода анализа.

Аналоги выбираются по ряду следующих характеристик:• местоположение;• общая площадь;• физические характеристики;• материал стен;• год постройки;• этажность.Полученные результаты продолжают быть актуальными в течение определенного промежутка времени, так как не в силах оценщика предугадать изменение цен на рынке, которым свойственно колебаться под влиянием различных показателей.

  • паспорт гражданина РФ;
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • план жилого помещения;
  • правоустанавливающий документ.

Для квартиры, приобретаемой в строящемся доме, необходимо дополнительно представить договор долевого участия (ДДУ). В свою очередь, если квартира приобретается в доме, построенном до 1970 года, нужно документальное подтверждение, что данный объект жилой недвижимости не определен под снос или реконструкцию.

Как оценить стоимость недвижимости для ипотеки

Как проходит процесс оценки стоимости недвижимости

Для проведения оценочных действий по определению рыночной стоимости жилой площади любому клиента банка, решившему оформить ипотечный кредит, нужно совершить ряд действий.

Оценка недвижимости необходима для определения суммы, которую банк готов будет выдать заемщику в качестве ипотечного кредита. Для банка отчет об оценке квартиры для ипотеки необходим, чтобы определить размер суммы, которую он сможет взыскать в случае появления задолженности и необходимости продажи заложенного имущества.

Так как цена на вторичное жилье может колебаться очень сильно (на конечную стоимость влияет множество факторов: начиная от необходимости делать капительный ремонт и заканчивая месторасположением квартиры), то вывод оценщика позволит определить, какая сумма необходима для приобретения данной недвижимости и каким должен быть размер кредита.

На основании экспертного вывода банк принимает решение о размере выдаваемой ипотеки.

Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик. Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной. Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.

В среднем цена оценке квартиры для ипотеки колеблется в пределах 2000-3000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге цена услуг эксперта несколько выше и составляет около 4000-5000 рублей. На фоне стоимости квартиры данные траты не являются слишком большими.

Стоимость услуги зависит не только от уровня квалификации специалиста, но и от некоторых других факторов:

  • местоположение квартиры. Одно дело, если квартира расположена в городе, и совсем другое, если оценщику нужно будет ехать в какую-то отдаленную деревню;
  • срочность. Чем быстрее заемщику нужно получить вывод эксперта, тем дороже будет стоимость услуги.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки в Сбербанке? В среднем стоимость услуги составляет 3000-3500 рублей.

Говоря о том, кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, то все траты лежат на заемщике.

Что это такое и для чего нужно? Оценка недвижимости для ипотеки – это определение ее реальной стоимости на момент заключения долгосрочного кредита.

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Ориентироваться исключительно на запрос цены продавцом неразумно и неправильно, важно, чтобы расчеты цены недвижимого имущества выполнялись специалистами, владеющими различными методиками и принимающими во внимание те характеристики, которые останутся неизменными на протяжении ближайших 10 – 15 лет.

Оценка при ипотеке – не формальное, надуманное требование финансирующего учреждения, это мера предосторожности для банка, но вместе с тем и процедура, результат которой пригодится заемщику.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки?

Требование провести оценку квартиры предусмотрено п. 1 ст. 9 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данной норме предусмотрено, что в договоре в обязательном порядке должен быть прописан предмет ипотеке (то есть объект недвижимости), его стоимость, срок действия кредита и общая сумма. Также в контракте может быть прописан порядок взыскания задолженности.

Выбрать оценщика может сам заемщик, но обычно у банка есть собственный список специалистов, к которым он может порекомендовать обратиться. Настаивать на конкретном оценщике банковская организация права не имеет, но обращение к одобренному финансовой организацией эксперту ускорит процесс рассмотрения заявки по ипотеке, так как банку не придется проверять квалификацию неизвестного специалиста.

Запретить или указывать, к какому специалисту обращаться, банк не имеет права. Если заемщик категорически не хочет обращаться в указанную банком компанию, а банковская организация отказывается принимать вывод другого эксперта, то заемщику нужно требовать письменного отказа с указанием обоснованных причин.

Оценку объектов недвижимости при ипотечном кредитовании имеет право производить аккредитованный специалист, который соответствует целому ряду требований:

  • является представителем зарегистрированной организации оценщиков недвижимости;
  • иметь полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 000 рублей. Данный полис является гарантией того, что в случае допущения случайной или специальной ошибки при проведении оценки недвижимости не пострадают третьи лица. В случае неправильной определения стоимости объекта ущерб будет покрыт за счет данного полиса. Требование о наличии полиса гражданской ответственности оценщика регламентировано ст. 24.7 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проводить оценку могут только аккредитованные специалисты.

Кто делает оценку

Размер ипотечного кредита, который готов выдать банк, напрямую зависит от оценочной стоимости квартиры. Она дается на основании нескольких факторов, среди которых основным является средняя рыночная цена аналогичной недвижимости. Поэтому, как правило, сумма, указанная в отчете оценщика, ниже той, которая нужна для полного покрытия по договору сделки.

Лишь в редких случаях оценка равна стоимости, указанной в соглашении между покупателем и продавцом, и ипотечный заем покрывает расходы покупателя полностью. Что же делать, если в результате оценки он не получает от банка сумму, на которую рассчитывал? Рассмотрим несколько вариантов:

  1. В ряде случаев в пользу заемщика может сыграть повторное обращение за оценкой в другую компанию. Возможно, она посмотрит на объект под «другим углом», сопоставит все факторы, которые не учел предыдущий специалист. Но тогда клиенту придется вновь оплатить услуги по оценке.
  2. Предложить банку еще объект, находящийся в собственности заемщика, в залог под недостающую сумму.
  3. Попросить у продавца снизить стоимость квартиры – сделать скидку. Далеко не все продавцы на это соглашаются, ведь спрос на квартиры достаточно высок.
  4. На сумму разницы между стоимостью квартиры и ипотекой оформить в банке кредит наличными. Но здесь есть особенность и состоит она в том, что ставки по таким кредитам значительно выше, чем по ипотечным.

Оценка стоимости квартиры при получении ипотеки – обязанность клиента. Банк и заемщик должны быть заинтересованы в объективной, профессиональной и независимой экспертизе.

Для финансирующей структуры оценка квартиры для ипотеки необходима для таких целей:

  • Как оценить стоимость недвижимости для ипотекичтобы правильно сориентироваться в сумме ипотеки;
  • для получения информации о ликвидационной стоимости кредитуемой квартиры;
  • в качестве подстраховки от рисков;
  • страхования приобретаемого имущества.

Деньги на приобретение выдаются банком на нынешний момент, а возврат планируется на протяжении десятилетия или дольше.

Если заемщик перестанет быть платежеспособным и допустит накопление задолженности, то, по условиям кредита, квартиру у него отберут и в срочном порядке ее реализуют, направив вырученные средства на погашение ипотеки. Именно в отчете оценщика работники банка смогут увидеть эту цифру.

Кредит выдают под конкретное жилье, когда известен адрес выбранной жилплощади. Продавец может запросить необъективную цену, завышенную, и в интересах покупателя узнать заранее, сколько же реально стоит именно эта квартира, в данном районе, поэтому заказывать оценку важно до совершения сделки.

В ст.9 п.1 ФЗ №102 указано, что в договоре ипотеки должна стоять цифра оценочной стоимости.

Ревизия имущества и документов, проведенная опытными специалистами, может выявить:

  1. Как оценить стоимость недвижимости для ипотекиналичие дефектов, о которых не пожелал сообщить владелец – трещин, прогибов, иных деформаций и пр., найти которые позволит визуальный осмотр и использование специальных инструментов;
  2. юридические неувязки в бумагах (к примеру, прописанного жильца, числящегося безвестно пропавшим, или малолетнего ребенка, и т.п.);
  3. экологическое загрязнение (например, радиационное излучение от железобетонных конструкций, изготовленных из загрязненного щебня, и пр.).

Как оценить стоимость недвижимости для ипотеки

Все выявленные недостатки помогут избежать проблем или снизить запрашиваемую сумму.

Осмотр квартиры специалистом и сличение фактических размеров площадей комнат и иных помещений с чертежами или планом на тех. паспорте дадут основание сделать вывод не только о наличии перепланировки, а и о том, узаконена ли эта переделка.

Чаще всего перепланировка значительно улучшает удобство пользования жилищем, что повышает рыночную цену такой квартиры, но только в случае узаконивания.

Незаконная перестройка сделает ипотеку невозможной до момента приведения в соответствие факта расположения конструктивов документам. В отчете наличие неузаконенной перепланировки будет непременно отражено.

Законопослушный гражданин должен действовать в соответствии с требованиями закона: сначала получить разрешение на перекройку квартиры, и только потом приниматься за реализацию этой идеи, независимо от того, насколько удобнее станет квартира.

Если поступать именно таким образом, то действительное расположение перегородок, дверей будет в точности соответствовать кадастровому и техническому паспортам. В этом случае препятствий по оформлению ипотеки не возникнет.

Оценка жилья при ипотеке осуществляется на этапе подготовки документов. Все нюансы прописаны в законе и федеральном стандарте оценки, согласно которым заниматься деятельностью могут лишь субъекты, имеющие на это лицензию. Заемщик вправе самостоятельно выбирать организацию или частное лицо, а может воспользоваться оценщиками, которые прошли аккредитацию в банке, где он собирается закредитоваться.

Точную стоимость услуги можно узнать лишь после консультации со специалистом. В зависимости от региона она может существенно разниться. Так, в Москве, цена колеблется в среднем от 5000 до 10000 рублей и зависит от жилья. Понятно, что при анализе элитного жилья стоимость будет выше, нежели когда эксперты будут готовить отчет по хрущевке за МКАДом. Очень часто компании устраивают акции, и даже сегодня можно найти предложения, стартующие от 2500 рублей.

Проведение экспертизы – дело хлопотное и трудозатратное. Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит не только от самой залоговой недвижимости, но и необходимого пакета бумаг, срочности проведения работ. Все эти затраты ложатся на плечи потенциального покупателя. Банк в этом не участвует, потому что отчет является одним из документов, который заемщику нужно приложить к перечню бумаг, необходимых для оформлении ипотеки.

Заказать документ можно только у тех представителей, которые имеют лицензию на осуществление оценочной деятельности – это закон. Выбирать же самостоятельно или прибегнуть к рекомендованным банком – это уже дело ссудополучателя. Если кредитная организация настаивает на выборе оценщика только из аккредитованного ей списка, необходимо запросить официальное разъяснение такого требования банка, поскольку такое поведение не правомочно.

Независимые фирмы

На сегодняшний день найти фирму, которая бы произвела объективную оценку квартиры для ипотеки, не составляет труда. Выбирая потенциальную, нужно провести сравнительную характеристику не только предлагаемых услуг и скорости выполнения работ, но и стоимости. Вот лишь некоторые из них:

  • ООО «Независимая оценка»;
  • ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро»;
  • Независимая оценочная компания «ГЛОБАЛ».

Оценка для ипотеки может проводиться не только независимыми фирмами, но и компаниями, аккредитованными в самом банке. Каждое банковское учреждение на своем интернет-портале размещает информацию с контактными данными каждого субъекта. Важно понимать, что кредиторы сотрудничают не с одним или двумя профессиональными оценщиками. Выбрать всегда можно – в одном только Сбербанке аттестованных оценщиков насчитывается порядка двух с половиной сотен.

Частные лица

Законом не запрещается обращаться к частным лицам, которые имеют право проводить оценку. Они должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и обязательно иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Это поможет возместить затраты в случае обнаружения ошибки по причине некомпетентности ИП. При выдаче ипотечного кредита не лишним будет согласовать с банком кандидатуру независимого эксперта.

Необходимые документы

Для оценки потребуются документы:

  1. Правоустанавливающий документ в отношении объекта оценки (например, договор купли-продажи), выписка из ЕГРН или договор долевого участия с передаточным актом;
  2. Технический (кадастровый) паспорт или план квартиры с экспликацией помещений;
  3. Копия паспорта заказчика оценки.

Для старых домов потребуется также справки об отсутствии дома в списках определения под снос и материале перекрытий. Жилье, под которое выдан ипотечный кредит, обязательно должно быть застраховано. Страховые компании часто отказывают в оформлении страховки на квартиры в домах застройки ранее 1960 года с деревянными перекрытиями, потому что они признаны пожароопасными. Поэтому банк не может выдать кредит на такое жилье.

В случаи утери кадастрового паспорта на квартиру, вам потребуется сделать технический. После появления выписки из ЕГРН, кадастровые паспорта больше не делаются и не восстанавливаются.

Если нет технического плана квартиры, то его можно заказать в БТИ, где будут указаны точные размеры и площадь помещения. Стоимость зависит от площади квартиры и дней изготовления начинается от 1500 рублей.

Документы для получения техпаспорта:

  1. Копия поэтажного плана квартиры — заказывается в управляющей компании, срок до 5 дней.
  2. Выписка из ЕГРН.

Определение стоимости жилья для ипотеки потребует предоставления таких документов (копий):

  1. правоустанавливающих бумаг на жилье;
  2. кадастрового паспорта;
  3. Как оценить стоимость недвижимости для ипотекитехнического паспорта, с планом и экспликацией;
  4. реквизитов паспорта заказчика услуги, его контакты.

С исполнителем процедуры оценки составляется договор, в котором оговаривается стоимость, сроки, вид и цели оценки.

В Москве, если объект ипотеки – квартира, исполнение заказа на такую услугу обойдется в 5-7 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – 2,8 – 4 тыс. руб., в Краснодаре – 2,5- 3 тыс. руб., в Новосибирске – от 2-х тыс. руб.

Если, благодаря результату работы оценщика, удастся сбить запрошенную продавцом цифру хотя бы на 1 – 2%, то в кармане покупателя останется сэкономленная сумма, в сотни раз перекрывающая затраты на оплату услуги.

Как оценить стоимость недвижимости для ипотеки

Потенциальные заемщики обычно много внимания уделяют сбору необходимой документации, но часто забывают о важности проведения оценки стоимости залогового объекта. А зря, ведь это одно из самых важных условий получения ипотеки. Ни один банк не сможет установить сумму займа, подлежащего выдаче, не получив отчет от экспертов.

Проведение оценки возможно оценочными компаниями или частными экспертами, основное условие – выдача корректно оформленного документа, содержащего все необходимые данные о параметрах жилья.Во время проведения оценки экспертами в обязательном порядке учитывается цель и специфика назначения, ради которых проводится процедура.

Перед проведением оценки стоимости объекта представитель оценочной фирмы всегда запрашивает список документов согласно установленному перечню:

  • Правоустанавливающая документация: свидетельство о регистрации, наследстве или договор купли-продажи;
  • Кадастровый паспорт из БТИ;
  • Договор с застройщиком, если речь идет о строящемся жилье.

В случае, если объект еще не сдан, оцениваться будет не фантомное жилье, а право требования по данному контракту.

Естественно, данные из территориального БТИ для предоставления в оценочную компанию не требуют.Все передаваемые документы должны быть заверены личной подписью заказчика оценки.

Прежде чем подавать документы в какую-либо компанию, кандидатуру оценщика необходимо прежде всего согласовать с ипотечным банком.

  • Такое требование обусловлено тем, что у всех кредиторов с надежной репутацией есть личный список аккредитованных экспертов, специализирующихся на оценке недвижимости. Это вовсе не означает, что клиент обязан проводить оценку через фирму, указанную в списке. Заемщик имеет право предоставить к согласованию фирму «со стороны».
    Главное, чтобы организация соответствовала следующим требованиям:
  • фирма должна входить в состав зарегистрированных организаций оценщиков;
  •  фирма должна   застраховать свою деятельность от гражданской ответственности с покрытием от трехсот тысяч рублей.
    Страховка необходима для исправления потенциальных ошибок, допущенных экспертами. Не имеет значения, будут эти ошибки следствием недостаточного профессионального уровня сотрудника или намеренным преследованием определенных корыстных целей – в любом случае оценочная фирма обязана возместить убытки своим клиентам.

    Средняя длительность процедуры оценки типового жилья редко занимает дольше трех дней, а стоимость процедуры колеблется в пределах 3-10 тысяч рублей.

    Если требуется провести экспертизу элитного жилья, стоимость процедуры может значительно возрасти.

Как оценить стоимость недвижимости для ипотеки

После того, как все документы собраны, корректно оформлены и предоставлены оценщику, одобренному банком, фирма связывается с клиентом для назначения даты и времени проведения экспертизы. Параллельно этому заключается договор на оказание услуг между оценочной фирмой и клиентом.Во время посещения объекта эксперт проводит анализ жилья на соответствие определенным параметрам, а также совершает фотосъемку всех жилых помещений и объектов, имеющих отношение к данному жилью.Анализируется строение оценщиком по следующим параметрам:

  • в каком состоянии находится объект;
  • как давно было возведено здание;
  • насколько близка транспортная развязка;
  •  насколько удачно развита инфраструктура района.
    После совершенного выезда на объект экспертом в течение нескольких дней подбирается ряд аналогичных предложений на рынке недвижимости для сопоставления с ними уже имеющегося задания. Кроме того, зачастую специалисты ориентируются еще и на уже существующую базу оценок похожих строений.
    Только после всех проделанных манипуляций у эксперта скапливается достаточное количество материала для предоставления итогового отчета.

Ликвидная стоимость

Кроме рыночной стоимости квартиры кредитор принимает во внимание ликвидационную. Это стоимость, за которую можно реализовать недвижимость в кратчайшие сроки при минимуме усилий. Для получения ипотечного кредита крайне важно точное определение рыночной цены аналогичных квартир, поскольку ликвидная цена отличается от нее в меньшую сторону и составляет порядка 70–80%. Банк выдаст заемщику кредит на основании ликвидационной цены.

Оценочная стоимость бывает значительно ниже предложенной на рынке. Разницу можно покрыть собственными деньгами или запросить потребительский кредит, правда, выдан он будет под больший процент. Можно предоставить дополнительный залог банку. Это поможет увеличить расчетную сумму по ипотечной сделке. Разрешается обратиться к независимому эксперту для проведения дополнительной оценки, ведь могли быть не учтены какие-либо нюансы, влияющие на стоимость жилья, например, новостройка от застройщика, наличие ремонта в помещении, расположение поблизости станции метро.

В результате оценочных работ составляется главный документ, которым будет руководствоваться банк при определении суммы кредита. Это отчет, который имеет юридическую силу и соответствует обязательным требованиям заказчика. По своей сути отчетность является доказательством, так сказать, обоснованием того, почему у объекта недвижимости такая цена. Составлять документ разрешается специалистам, которые имеют допуски саморегулирующей организации и застраховавали свою ответственность.

Поскольку отчет имеет юридическую силу, он должен быть составлен правильно. Многие банки могут выдвигать собственные дополнительные требования к оформлению документации, поэтому об этом необходимо узнать заранее, поскольку документ может быть не принят на рассмотрение. Все аккредитованные определенным банком оценщики знают о выдвигаемых условиях, поэтому к оформленной ими отчетности претензий не бывает.

Кроме этого, любой составленный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК):

  • иметь печатный вид;
  • данные могут быть представлены как табличный так и описательном виде;
  • содержать все необходимые для расчета кредита данные;
  • количество страниц не должно превышать 30.

Поскольку оценка квартиры для ипотеки от банка производится на основании составленного экспертом отчета, документ должен содержать исчерпывающие данные. Обязательно приводится информация о заказчике и исполнителе. Включаются данные об объекте, подлежащем анализу, задачи и методы обоснования стоимости.

Все характеристики объекта подаются в сравнении с аналогичными жилищами, учитываются произведенные перепланировки. Расчет стоимости квадратного метра в сравниваемых квартирах приводится с понижающими и повышающими коэффициентами. Определяется рыночная и ликвидационная стоимость квартиры. Помимо всей этой информации отчет комплектуется приложениями, актами, копиями документов и прочими фотографиями объекта.

В зависимости от сложности и квалификации эксперта подготовка отчета может занимать разное время. На работу может уйти два дня, но может быть и больше, но как правило, в среднем срок составления не превышает пяти рабочих дней. После готовности отчета клиент получает уведомление о том, что документ можно забрать. Если отчет готовился в неаккредитованной компании, необходимо проследить о наличии копий документов, подтверждающих легальность работы компании.

В связи с тем, что недвижимое имущество может меняться в цене, а его состояние ухудшиться, срок действия отчета по законодательству составляет 6 месяцев. Сделано это для того чтобы клиент мог обратиться в другие кредитные учреждения, если получит отказ в займе. По истечении полугода, если не удалось получить кредит, проводится повторная оценка квартиры для ипотеки.

Для оценки недвижимости для ипотеки нужно предоставить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы. Чаще всего таким документом является договор купли-продажи;
  • технический паспорт из БТИ.

Процедура оценки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Выполнять расчеты и выводить сумму оценки жилья для ипотеки имеют право только профессиональные оценщики, имеющие надлежащий уровень аккредитации и все разрешительные документы на это. Право заниматься такой деятельностью имеют юр. лица, ИП или частники, обладающие:

  • членством в СРО;
  • страховым полисом ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб.

Согласно изменениям в

Закон N 135-ФЗ

, в 2017 г. наличие лицензии не требуется.

У каждого из банков проведена работа по определению надежных партнеров из числа оценочных компаний, именно эти фирмы или частные лица и предлагаются заемщику – на его выбор, перечень оценщиков не держится в секрете, информацию можно узнать у кредитного инспектора или найти на страницах сайта каждого банка.

Принуждать к выбору определенного исполнителя услуги банковские служащие не имеют права, только рекомендовать список.

Процедура оплачивается средствами покупателя, желающего получить выбранное жилье по ипотеке. Можно ли воспользоваться услугами иной фирмы или ИП, не входящего в состав партнеров финансово-кредитного учреждения?

Как оценить стоимость недвижимости для ипотеки

Это реально, но неразумно: банки больше доверяют тем, кто давно сотрудничает и заслужил право быть партнером, благодаря своему профессионализму и подтвержденным практикой суммам в отчетах.

Цены на рынке оценочных услуг приблизительно на одном уровне, но зато к результату расчетов фирмы, сотрудничающей с банком, претензий можно ожидать меньше, и короче будет срок проверки отчета.

Важно знать, что отчет будет иметь силу на протяжении 6-ти мес., после чего заказ придется повторить. Отсчет срока пригодности документа начинается с даты, зафиксированной в отчете.

Начало процесса – это встреча заказчика с исполнителем. Заказчик должен ответить на вопрос, для чего нужно оценить объект. Эта информация понадобится оценщику для выбора наиболее приемлемых подходов, методов, критериев, а также источников информации.

При первой встрече оценщика с заказчиком обсуждаются:

  • цель установления стоимости;
  • требующиеся от заказчика документы;
  • если оценка нужна для ипотеки, указывается банк-кредитор;
  • дата осмотра квартиры;
  • срок выполнения работ;
  • стоимость и порядок расчетов.

Оценщик предъявляет документы, подтверждающие право заниматься оценочной деятельностью.

При согласовании всех условий стороны подписывают договор на оказание услуг.

Срок выполнения работ составляет 2-6 рабочих дней после предоставления оценщику необходимых документов.

К ним относятся:

  • правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на квартиру (техплан);
  • разрешение на перепланировку (если она выполнена).

Стоимость услуг в зависимости от региона составляет от 3000 руб. до 10000 руб., но значительно выше она для «элитных» квартир.

Осмотр

Заказчик предоставляет оценщику возможность осмотра квартиры в условленный срок. Исполнитель:

  • уточняет тип планировки, площади всех помещений;
  • сверяет фактическую планировку с проектной;
  • проверяет состояние системы отопления, водоснабжения;
  • определяет вид ремонта (отсутствие, косметический, евро, дизайнерский);
  • наличие балкона/лоджии;
  • наличие лифта;
  • иное.

Оценщик делает фото помещений квартиры, лестничной клетки, подъезда, дома, двора. Отмечает наличие инфраструктурных объектов, а также визуально оценивает все факторы, влияющие на стоимость.

Камеральные работы

Так называют работы, проводимые исполнителем на рабочем месте. Оценщик анализирует собранную информацию, выбирает подходы к оцениванию стоимости квартиры, определяет источники получения сведений, изучает статистические данные, делает расчеты, обосновывает рыночную стоимость, согласовывает результаты при разных подходах и формирует отчет об оценке.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки?

Процедура оценки рыночной стоимости квартиры для ипотеки не отличается от оценивания недвижимости для осуществления обычной сделки купли-продажи. Клиент должен заключить договор с экспертом. После этого определяется дата, когда специалист должен приехать и осмотреть объект продажи. В обязательном порядке оценщик лично делает подобные фото квартиры, которые впоследствии прикладывает к отчету.

Существует несколько способов независимой оценки недвижимости для ипотеки:

  • рыночный (сравнительный) – сравнение уже совершенных сделок с аналогичными объектами недвижимости;
  • доходный – оценка перспективности данного объекта в будущем с точки зрения получения дохода;
  • затратный – оценивание затрат, которые потребуются для возведения аналогичного объекта.

Кроме самой квартиры, оценщик изучает следующие факторы, которые в конечном счете влияют на итоговую стоимость:

  • год постройки здания, был ли его капитальный ремонт, в каком состоянии находятся коммуникации;
  • насколько далеко находится остановка общественного транспорта;
  • наличие социальной инфраструктуры;
  • безопасность района.

Если район новый, то оценивается перспектива его развития.

После изучения и анализа всех факторов эксперт подготавливает итоговый развернутый отчет с обоснованным решением. Обычно отчет занимает около 25-30 страниц. В нем указывается две цены, которые могут отличаться: рыночная и ликвидная.

На оценочную стоимость влияет множество факторов.

В какие сроки будут готовы результаты?

Проведение оценки регламентируется требованиями Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Приняв заказ, оценщик выясняет все задачи, цели, уточняет нюансы, в зависимости от размера квартиры определяется со сроками, с заказчиком (он же заемщик банка) составляется договор и назначается дата выезда на место.

Специалист снимает на фото- или видеоаппаратуру основные моменты – отделку всех помещений, наличие перепланировки, сан. помещения и т.п. Фотоматериалы помогут при расчетах, а также пригодятся в качестве приложения к результату работы.

Выбирается наиболее оптимальный метод оценки или микс нескольких способов, выполняются расчеты. Полученные параметры формируются в таблицы, оформляется отчет о проделанной работе, насчитывающий не менее 30-ти листов.

Срок, который берут на выполнение заказа оценщики, составляет обычно 2-3 дня. При необходимости возможно получение результата и в более сжатые сроки – за 1 день, но стоить такая услуга будет раза в полтора дороже стандартной.

Как узнать стоимость квартиры?

Ликвидная стоимость

Сумма кредита для покупки жилья всегда довольно крупная и банк, по сути, рискует, выдавая ее. Поэтому, чтобы при наступлении ситуации неплатежеспособности клиента не потерять выданную сумму, кредитное учреждение требует оформить объект недвижимости в качестве залога на весь срок кредитования. После того, как заемщик полностью погасит ипотеку вместе с полагающимися процентами, банк снимает с квартиры обременение.

Следует отметить, что информация об ограничениях в сделках с такой недвижимостью находится в базах Росреестра. Это значит, что без разрешения банка собственник не вправе совершать с ней любые виды сделок.

При рассмотрении документов на получение ипотеки банк должен владеть информацией о рыночной стоимости квартиры, на которую заемщик берет кредит. Сумма к одобрению не может превышать этой стоимости. Поэтому документ об оценке недвижимости является обязательным в пакете, который предоставляется для получения займа.

В отчете независимого оценщика указывается рыночная стоимость жилья. Она дает представление:

  • покупателю – о том, насколько цена квартиры реальна на рынке недвижимости;
  • банку – на какую сумму кредита заемщик сможет претендовать и сколько возможно выручить при нарушении им условий кредитного договора.

Независимая оценка не даст возможности искусственно завысить стоимость квартиры по договору для получения большей суммы по ипотеке. А банку она необходима, чтобы покрыть свои убытки при продаже жилья, если заемщик не сможет полностью исполнить условия договора. Т.е. оценка – это страховка для обеих сторон сделки.

Самостоятельно рассчитать примерную стоимость квартиры можно при помощи онлайн-калькулятора. Задав основные параметры, которые участвуют в оценочном расчете, можно вычислить не только рыночную стоимость жилья, но и ориентироваться на сумму ипотечного кредита.

Прежде всего специалисту специалисту-оценщику важно удостовериться в соответствии реального состояния жилого объекта той информации, что содержится в технических и правовых документах на данную недвижимость. Процесс оценки требует учета всех факторов (в их совокупности), которые имеют или могут иметь отношение к оцениваемому жилому имуществу.

После проведения анализа, оценщиком (в соответствии с установленными требованиями) подготавливается специальный отчёт, в котором и дается заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет передается заемщику. Заёмщик, в свою очередь, направляет его кредитору. Банк, после изучения представленного отчета, оформляет ипотечный кредит.

Такой отчет должен соответствовать не только 135-у федеральному закону («Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), Федеральным стандартам оценки и правилам оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией, но и требованиям банка. Каждая кредитно-финансовая организация устанавливает свои стандарты.

Как оценить стоимость недвижимости для ипотеки

Рыночная стоимость – это цена, по которой жилье может быть продано в обычном режиме. Ликвидная стоимость – это стоимость, по которой продавец может срочно реализовать недвижимость в случае вынужденной продажи. Как правило, ликвидная стоимость составляет около 80% от рыночной цены.

Банки обращают внимание на ликвидную стоимость, то есть ту цену, за которую они смогут реализовать заложенное имущество.

Чем меньше ликвидная стоимость, тем меньший размер ипотечного кредита выдаст банк.

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

К основным методам установления стоимости недвижимости относятся такие:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

В чистом виде ни одна из методик обычно не используется, логичнее всего миксовать их. Сравнительный метод позволяет применить реальную цену такого же объекта недвижимости, расположенного в той же территориальной зоне, с примерно такой же инфраструктурой.

Идеально, если типовая серия проекта дома совпадает с той, где недавно была продана квартира. Проводятся аналогии недавно проданных квартир с объектом, в отношении которого проводится процедура определения стоимости, и вводятся корректирующие коэффициенты при выявлении различий.

Как оценить стоимость недвижимости для ипотеки

Доходный метод состоит в том, что нужно правильно спрогнозировать, какой доход можно будет извлечь при реализации объекта. Такая методика приемлема для новостроек в начальной стадии возведения, а также для коммерческой недвижимости.

Затратный метод заключается в подсчетах затрат, понесенных на строительство и обустройство недвижимого имущества. Этот вариант чаще всего применяют при работе с нетиповыми объектами, аналогов которым найти непросто.

К таким объектам относятся элитные квартиры в домах, построенных по индивидуальным проектам – например, жилища двухуровневые, таунхаузы, пентхаузы и т.п.

Цена объекта зависит от таких показателей:

  1. Как оценить стоимость недвижимости для ипотекиплощади;
  2. этажности дома, на каком этаже квартира;
  3. наличия гаража под домом или рядом;
  4. как далеко остановки транспорта;
  5. наличия неподалеку объектов инфраструктуры;
  6. возраста строения;
  7. качества и давности ремонта в жилище;
  8. состояния сантехнических приборов, и пр.

Немаловажно и то, из каких материалов возведены стены, их толщина, наличие дополнительного теплоизоляционного слоя и иных характеристик, снижающих затраты на отопление помещений.

После проведения анализа дается заключение о рыночной стоимости квартиры на дату оценки.

В заключении проставляется дата и подпись оценщика.

Стоимость есть у любого объекта жилой недвижимости, в том числе и у квартир. Для установления ее реальной стоимости необходимо определить действительную ценность квартиры как залогового объекта, вынужденно продав который, кредитно-финансовая организация сможет погасить задолженность собственного клиента.

Именно с помощью проведения оценочной экспертизы банки страхуют себя от возникновения возможных рисков касательно платежеспособности клиентов, имеющих ипотечный кредит. Как ни странно, но организация проведения оценки всегда лежит на плечах заемщика, несмотря на то, что кредитор гораздо более заинтересован в том, чтобы экспертиза была проведена.

Экспертиза должна проводиться в строгом соответствии с законодательством.

Зачастую финансово-кредитные организации имеют одобренный список аккредитованных экспертов, у которых можно провести оценку и получить соответствующий отчет. Аккредитация оценщика означает, что банк лично убедился в его профессионализме и полностью доверяет его отчетам. Но это не значит, что у заемщика нет права найти подходящую компанию со стороны.

В итоговом отчете по проведению оценки появляются два показателя стоимости – рыночный и ликвидационный. Рыночная стоимость подразумевает сумму, которую продавец может получить в случае продажи на обычных условиях. Как правило, рыночная стоимость близка к среднему значению по рынку. Ликвидационная стоимость – это сумма, которую может выручить банк в случае экстренной продажи.

Львиная доля банков отдает предпочтение ликвидационной стоимости, и при установлении суммы ипотеки, подлежащей одобрению, ориентируются именно на нее, так как  этот показатель позволяет существенно минимизировать риски.

Большинство банков ориентируется именно на ликвидационную стоимость, так как она чаще всего ниже рыночной. Согласно статистике, разница между ликвидационной и рыночной стоимостью может достигать  от двадцати до пятидесяти процентов.На итоговый результат влияют: общее состояние рынка, район, качество и класс квартиры, а также многие другие факторы.

Таким образом, при ориентировании на ликвидационный показатель банк пытается подстраховаться, и по итогу выдает покупателю сумму, не превышающую 80% от реальной стоимости объекта на рынке недвижимости.В качестве залога по ипотечному займу будет выступать вся квартира, то есть в случае ее продажи все 100% вырученных средств будут принадлежать банку.

Более того, банки часто выставляют условие оплатить минимум десятую часть суммы из собственных средств в качестве первоначального взноса, и в таком случае получается, что страховой запас банка находится в диапазоне от 30 до 60%. Такой расклад позволит банку с лихвой покрыть все долги и издержки. Кроме того, на фоне последствий финансового кризиса в 2008-2010 годах в виде обвала стоимости цен на недвижимость более чем на четверть, кредитные организации стали намного аккуратнее в своих действиях, и именно поэтому в подавляющем большинстве случаев ориентируются на ликвидационный показатель.

До того, как ипотечные портфели из прибыльных превратились в проблемные, банки занимали весьма агрессивную позицию в отношении выдачи ипотечных кредитов. В то время ипотеку мог получить практически любой желающий, не располагавший даже средствами на первоначальный взнос, а банки при определении суммы займа ориентировались на рыночную стоимость.

Как оценить стоимость недвижимости для ипотеки

По этой причине после обвала цен на жилье в первой половине 2008 года практически на треть многие банки попросту обанкротились. Даже продав необеспеченные платежами квартиры, организации не были в состоянии покрыть долги. Но заемщики пострадали не меньше – реальная стоимость квартир редко превышала 60% общей суммы долга.

Приняв решение об ипотеке, покупатель сталкивается с требованием банка оценить реальную стоимость залогового объекта.

От этой суммы кредитор будет отталкиваться, принимая решение о размере выдаваемого займа.Несколько лет назад потенциальные покупатели очень часто пытались договориться о том, чтобы оценочная компания изменила в своем отчете требуемые цифры в большую сторону – ведь такой манёвр обеспечивал большую сумму займа. И находилось много компаний, которые меняли стоимость квартиры в соответствии с интересами клиента – порой изменения достигали двадцати процентов.

Пакет документов для оценки жилья

Особенность новостройки в том, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, на него не оформлено право собственности, а значит, нет кадастрового и технического паспортов. Рыночная стоимость квартиры определяется на основе технической документации и ДДУ.

Если стройка еще на стадии монтажа каркаса, тогда производится установление цены не будущего жилища, а имущественных прав на это имущество. При расчетах берут за основу стоимость уже готовых аналогичных объектов недвижимости, расположенных в этой же зоне.

Финансируя новостройки, банк рискует в гораздо большей степени, чем при кредитовании покупки вторичного жилья, по таким причинам:

  1. стройка может превратиться в долгострой;
  2. Как оценить стоимость недвижимости для ипотекизастройщик, которому перечислена вся сумма ипотеки, окажется мошенником и исчезнет без следа;
  3. рост инфляции не позволит за перечисленные суммы средств закончить работы;
  4. застройщик объявит себя банкротом, и пр.

Все эти риски найдут свое отражение в итоге процедуры установления рыночной цены новостройки путем применения поправочных коэффициентов. Часто жаждущие своей жилплощади в новостройке не понимают, зачем нужно устанавливать цену, если она уже определена.

На самом деле цены меняются ежеминутно, а если прошло более полугода в той даты, на которую была актуальна стоимость, то теперь уже этот показатель подлежит уточнению.

Сколько действует оценка квартиры для ипотеки?

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок действия отчета — полгода с момента составляется.

При этом дата проведения оценки и дата составления отчета отличаются между собой. Как правило, это несколько дней, но иногда разница между датой фактического осмотра объекта и датой подписания экспертного вывода может отличаться на одну-две недели.

Срок действия вывода эксперта составляет полгода.

Если была сделана перепланировка

На данный момент более половины представленных на рынке недвижимости квартир имеют те или иные изменения. По закону перепланировкой считается даже изменение формы дверных проемов или отказ от кладовки в коридоре или спальне.

С точки зрения банка все неузаконенные изменения являются недостатками, которые негативно влияют на стоимость квартиры. Соответственно, уменьшается ликвидная стоимость квартиры, а заемщик может рассчитывать на меньшую сумму ипотечного кредита.

Каждый случай с перепланировкой рассматривается отдельно. Сложно или практически невозможно узаконить следующие виды перепланировок:

  • демонтаж всех перегородок внутри квартиры;
  • снос или частичный демонтаж несущих стен;
  • монтаж системы «теплый пол» с питанием от общедомового централизованного отопления;
  • размещение кухни, ванны или туалета над жилыми комнатами соседей;
  • демонтаж стены между комнатой и балконом с установкой радиатора отопления с питанием от централизованной системы;
  • демонтаж систем вентиляции или закрытие противопожарных люков в случае их наличия.

Иногда заказчики просят не указывать в экспертном отчете факт наличия перепланировки. Сокрытие подобной информации чревато для самого эксперта лишением аккредитации в банке, а для заемщика – требованием банка досрочно погасить кредит. В худшем случае банк может предъявить иск с требованием возместить весь нанесенный ему ущерб. Учитывая серьезность последствий, добросовестные оценщики никогда не идут на столь серьезное нарушение.

Неузаконенная перепланировка может являться серьезной помехой при оформлении ипотеки.

Плюсы и минусы сотрудничества с оценщиками рекомендованными банком

Кредитор запрашивает переоценку стоимости квартиры из-за изменения формы собственности предмета залога.Когда клиентом берется кредит на получение жилья, находящегося на стадии строительства, предметом залога выступает право на владение по договору долевого строительства. Иными словами, во время выдачи займа банк перенимает право на долю объекта.

После сдачи в эксплуатацию здания, юридически объект незавершенного строительства перестает существовать, и вместо этого появляется множество квартир, принадлежащих заемщикам кредитно-финансовой организации. Вследствие этого участникам долевого строительства предстоит регистрация в Росреестре и оформление права собственности путем получения свидетельства о регистрации.

В итоге право требования на недвижимость преобразуется в право частной собственности.

Но так как ипотечный кредит по-прежнему не выплачен, банк на время перенимает право собственности на квартиру в качестве залога.Так как стоимость квартиры в уже сданном доме значительно отличается от стоимости права требования на квартиру, кредитор запрашивает переоценку объекта залога.

Получение ипотеки

Квартирный вопрос в наше время пока еще не коснулся, наверное, разве только детей. Практически каждый из нас сталкивался с необходимостью приобретения собственного жилья. Безусловно, первым вариантом на ум приходит аренда, как наиболее доступный способ. Но гораздо более эффективным способом свить собственное «гнездышко» является покупка квартиры в ипотеку.

Достоинства данного варианта очевидны – размер ежемесячного взноса по ипотеке сопоставим с ежемесячной арендной платой, с разницей в том, что при ипотеке вы оплачиваете собственное жилье, а при аренде – «чужому дяде». Одним из самых важных моментов получения ипотечного займа является рыночная оценка жилья.

Для начала работы с оценщиками вам потребуется предоставить определенный пакет документов: правоудостоверяющий документ, техпаспорт и паспорт клиента.

Прежде чем одобрить выдачу займа, банк потребует провести оценку стоимости выбранного вами жилья. Для этого потребуется обратиться в оценочную компанию, специализирующуюся на оценке недвижимости.

Средняя стоимость оценки типового залогового жилья варьируется в пределах двух-трех тысяч рублей.

Несколько выше стоимость услуги по оценке объектов, находящихся в отдалении от города, так как для проведения такой оценки экспертам потребуется больше временных и финансовых ресурсов.

Как проводится

Человек рассматривает дом через лупу

В самом начале между фирмой и клиентом составляется контракт по оказанию услуг, содержащий в себе информацию о сроках, стоимости и условиях работ. Часто оценщики просят предоставить авансовый платеж еще до начала работ. В таком случае клиенту на руки выдается квитанция, подтверждающая проведение оплаты.

Как правило, оценщики укладываются в три-пять рабочих дней, но, в случае необходимости, оценка может быть проведена в экстренном порядке при условии дополнительной оплаты по ускоренному тарифу.Когда все оценочные работы будут окончены, клиент получает оценочный альбом, на основании которого кредитор примет решение об установлении размера займа. В тот же момент подписывается акт приема-передачи совершенных работ.

Полученный отчет будет актуален для банков на протяжении шести месяцев после его оформления.

Несмотря на то, что процедура проведения оценки стоимости объекта для «Сбербанка» не значительно отличается от оценки для любого другого банка, все же «Сбер» более требователен к предоставляемым отчетам.Одним из требований к оценочному отчету «Сбербанк» выдвинул – указывать год сдачи дома в эксплуатацию и дату проведения капремонта здания.

При проведении оценки кредитор требует определить два вида стоимости – ликвидную и рыночную.Рыночная стоимость – это цена конкретного объекта на рынке недвижимости при обычных условиях продажи. Этот показатель обычно мало интересует кредитора, в отличие от ликвидационной стоимости.

Ликвидность показывает стоимость, на которую может рассчитывать банк в качестве возмещения собственных потерь, если заемщик окажется неплатежеспособен и объект потребуется срочно продать.

При определении стоимости квартиры применим корректировку на торг, подразумевающую возможность снижения стоимости в ходе проведения переговоров между сторонами.

В настоящее время типовая двухкомнатная квартира площадью 55 кв. метров, расположенная на третьем этаже кирпичной пятиэтажки стоит в среднем от 3,7 до 4 миллионов рублей.Средняя рыночная стоимость в таком случае будет равна 3,85 миллиона (три миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.Ликвидационная стоимость объекта в виде двухкомнатной квартиры на третьем этаже кирпичного пятиэтажного дома будет составлять примерно 2,4 миллиона (два миллиона четыреста тысяч) рублей.

Нередки случаи, когда сделка находится под угрозой срыва по причине низкой стоимости квартиры, указанной в подготовленном отчете, так как на практике банки чаще всего ориентируются на наименьшее значение.Для решения проблемы рекомендую попробовать провести с продавцом переговоры или найти другую оценочную компанию, так как во второй фирме могут оказаться более компетентные в данном вопросе сотрудники. Если проблема останется нерешенной после данных манипуляций, клиенту придется подыскивать другую квартиру.

В оценке квартиры прежде всего заинтересован кредитор. Независимый анализ проводится для недопущения обмана со стороны заемщика, ведь он может из корыстных целей запросить большее количество денег и истратить их не по назначению. Выдав заемщику на приобретение квартиры крупную сумму, банк рискует, поскольку всегда присутствует риск невозврата кредита.

Мужчина считает деньги

Если банк настаивает на своем человеке для проведения оценочных операций при покупке квартиры, заемщик может отказаться либо принять предложение. Основным плюсом сотрудничества с аккредитованной компанией является быстрое принятие решения, поскольку их отчеты принимаются практически со 100%-ным одобрением.

Отчет должен содержать:

  • документы, подтверждающие должный уровень квалификации, членства в СРО, наличие страховки на сумму не менее 300 тыс. руб. и пр.;
  • описание основных параметров оцениваемого объекта;
  • подробные расчеты, с описанием методик, обоснованием поправочных коэффициентов и т.п.;
  • сумму рыночной стоимости;
  • сумму ликвидационной стоимости;
  • фотоматериалы исследуемого объекта.

При согласии заказчика с результатами оценки рыночной стоимости квартиры отчет может использоваться им в целях, заявленных в задании на оценку.

Для профессиональной оценки следует обращаться к специалисту, давно работающему в этой сфере. От качества его работы будет зависеть решение вопроса, для решения которого она производилась. Кредитные организации рекомендуют аккредитованных оценщиков, знаниям и профессионализму которых они доверяют.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы