Раздел ипотечной квартиры при разводе, как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Если есть дети

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

  • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
  • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
  • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
  • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
  • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

Раздел ипотечной квартиры при разводе, как разделить квартиру в ипотеке при разводе

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

Семейный кодекс РФ в статье 36 говорит, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

То есть указанное имущество не относится к совместно нажитому: на него не возникает право общей совместной собственности, и оно не подлежит разделу в случае развода. Однако в случае раздела ипотечной квартиры, приобретенной до вступления в брак, все не так просто. Ведь право собственности возникает до заключения брака, а оплачивается недвижимость уже в период семейной жизни из общего бюджета.

При разрешении споров в отношении такого имущества суды смотрят не только на момент приобретения, но и на порядок оплаты. В Обзоре судебной практики Верховного Суда сказано, что при разрешении судами подобной категории споров недостаточно установить только период приобретения недвижимого имущества. Напротив, судам необходимо устанавливать, на какие средства, личные или общие, приобреталось имущество, по возмездным или безвозмездным сделкам перешло право собственности на спорную квартиру.

Если в ипотеку приобреталась квартира в новостройке, с ее правовым статусом будет еще больше проблем, ведь право собственности могло возникнуть уже после заключения брака – когда застройщик сдал дом. Вероятность того, что супруг при разводе станет претендовать на часть жилья, а суд встанет на его сторону — крайне высока.

Главное, что следует запомнить: если ипотека взята до брака – не стоит надеяться, что бывший супруг в случае развода поведет себя как порядочный человек и не захочет воспользоваться правами, данными ему Семейным кодексом. В такой ситуации лучше составить брачный договор и прописать в нем порядок раздела ипотечной квартиры.

Преимущественно суды принимают решение о признании долей в квартире равными при разделе любого имущества, но существует и другая позиция. Например, некоторые полагают, что квартира, полученная супругом-военнослужащим, не относится к совместно нажитому имуществу и не подлежит разделу.

После развода родителей дети обычно остаются проживать с одним из них. Его доля в общем жилье будет увеличена с учетом интересов детей. Разделить квартиру, в которую вложен материнский капитал, пополам между родителями не удастся. При этом, скорее всего, платеж по ипотеке по решению суда будет поделен поровну между обоими супругами, как несущими солидарную ответственность за содержание общих детей.

Для продажи ипотечной квартиры, на долю в которой претендуют дети, потребуется не только согласие банка, но и органов опеки. А они дают свое согласие только в случае предоставления в собственность детей жилого помещения равнозначного по стоимости и условиям проживания продаваемому имуществу.

Много проблем возникает при разграничении прав на имущество у семейных пар, один из представителей которых является военнослужащий, участвовавший в программе военной ипотеки.

Разделить ипотеку, за которую фактически платит Министерство Вооруженных Сил РФ, а не сам заемщик нельзя. Обеспечение этого условия обычно происходит через заключение между супругами брачного договора, где прописывается отказ жены претендовать на квартиру, купленную по военной ипотеке.

Как бы ни была безоблачна жизнь семейной пары, никогда нельзя предсказать, что может случиться через пару-тройку лет. Никто не планирует разводиться стоя у брачного алтаря. Купля-продажа квартиры – это серьезное дело, связанное с большими финансовыми затратами. Если планируется, что будущее семейное гнездо будет приобретено в ипотеку, то молодым следует заранее определить все возможные нюансы такого шага.

Самой главной ошибкой, которую совершают созаемщики ипотечного кредита после развода – приостановление ежемесячных платежей до вынесения решения судом о разделе квартиры и ипотеки. Следует помнить, что для банка семейные форс-мажорные обстоятельства заемщиков не являются основанием для отсрочки выплат по кредиту.

Еще до похода в банк рекомендуется составить брачный договор, который будет регулировать действия супругов в отношении приобретаемой квартиры и ипотеки, если они вдруг решат развестись. Это позволит избежать множества проблем, сэкономить нервы и время на урегулирование вопроса раздела квартиры при ипотеке.

Квартира в ипотеке, так же, как и любое другое имущество супругов, является их совместной собственностью, поэтому после развода оба имеют право на ее часть. Исключение составляет брачный договор, в этом случае квартира делится в соответствии с документом.

Как может быть оформлена ипотека

Если конфликтная ситуация затягивается и при этом стороны перестают платить по кредиту, то последствием такого поведения станет изъятие квартиры банком.

Достаточно 3 случаев просрочки или отсутствия платежа на протяжении календарного года, чтобы банк получил право начать процедуру взыскания. В результате – жилье изымается для продажи с аукциона, проводятся торги. В большинстве случаев цена залоговых квартир при реализации существенно ниже реальной рыночной стоимости – банку невыгодно удерживать и обслуживать изъятое жилье в ожидании повышения цен.

Вырученные средства направляются на погашение всех задолженностей. Кроме процентов и остатка по основной суммы, из средств будут оплачены все расходы банка на процедуру: судебные издержки, стоимость проведения аукциона, сопутствующие затраты, штрафы за просрочки, пени.

В зависимости от того, как был оформлен ипотечный договор, происходит и раздел жилого помещения при разводе. Есть несколько вариантов оформления ипотеки:

  1. Супруги брали ипотеку совместно, то есть, являются созаемщиками. В таком случае они несут солидарную ответственность.
  2. Кредит оформляли на одного из супругов, при этом второй был поручителем и давал согласие на заключение ипотечного договора. В этом случае второй супруг несет ответственность за выплаты по ипотеке только в том случае, если взявший кредит не будет его погашать.
  3. Ипотека была оформлена до заключения брака. Ответственность за выплаты по кредиту несет только тот супруг, который оформлял договор ипотечного кредитования.
  4. Кредит на квартиру взят совместно супругами, проживающими в гражданском браке. При расставании оба несут за него ответственность.
  5. Ипотека оформлена на одного из супругов, при этом заключено брачное соглашение. Второй супруг не несет никакой ответственности по кредиту, но и не имеет никакого права на жилое помещение.

При разделе квартиры суд учитывает все эти нюансы и в зависимости от того, каким образом оформлен ипотечный кредит, кто несет ответственность за его погашение и будет произведен раздел жилого помещения и процедура погашения остатка кредита.

Возможна ли продажа квартиры после развода без согласия супруга?

Самый простой и очевидный способ досрочно погасить долг – продать жилье, а деньги поделить пополам. О том, как досрочно погасить ипотеку, читайте здесь. Однако это самый нереальный способ, так как не у каждой семьи есть необходимые для этого средства – иначе зачем бы они брали жилищный кредит?

Также этот способ не осуществим, если хотя бы одна сторона не способна погасить задолженность. К примеру, муж может продать свою старую квартиру и получить искомую сумму, а у жены никакой собственности нет, и ей погашать досрочно нечем.

Другой вариант: выставление недвижимости на торги банком как арестованной. Однако при этом стоимость жилплощади будет существенно занижена, и есть вероятность, что вырученной суммы не хватит даже на досрочное погашение, и придется вкладывать свои (это актуально, если платежей по ипотеке сделано не много).

Если же полученных на аукционе средств хватает, то они идут на погашение долга, а остаток средств делится между супругами пополам. Подробнее о продаже квартиры банку вы узнаете из этой статьи.

Существует возможность продать квартиру, находящуюся под ипотекой. Об этом мы рассказываем здесь.

Вопросы, связанные с правовым режимом имущества супругов, регламентированы гл. 7 СК РФ и соответствующими нормами ГК РФ. Регулирование отношений, связанных с передачей недвижимости в ипотеку (залог), осуществляется в рамках закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

В частности, в соответствии со ст. 19 ФЗ № 102 передача недвижимости в залог подлежит государственной регистрации. При решении вопроса с продажей заложенной в ипотеку квартиры при разводе стоит обратить внимание на следующие обстоятельства:

  1. Момент приобретения недвижимости (до заключения брака или после) — от этого зависит, будет ли квартира объектом права совместной собственности супругов.
  2. Момент оформления ипотеки — от этого зависит, являются ли долги по кредиту общими.
  3. Наличие брачного контракта — данный документ определяет иной порядок раздела имущества, нежели предусмотрено законом.

Если же речь идет о разделе имущества, нажитого в гражданском браке, то по этому поводу рекомендуем прочесть другую нашу статью.

Необходимо отметить, что порядок продажи квартиры в ипотеке при разводе и после одинаков, поскольку супруги (бывшие супруги) вправе разделить имущество как находясь в браке, так и после его расторжения.

Если бывшие супруги своим соглашением делят ипотечную квартиру, то они должны поделить и долги по оплате ипотеки, т. е. определить, кто после раздела имущества будет нести бремя платежей по кредиту. Если же квартиру делят в судебном порядке, то возможен как выдел долей с распределением их между бывшими супругами и одновременным распределением долговых обязательств по ипотеке, так и передача квартиры и долгов по ипотеке одному из них.

Ипотечная квартира, которая является совместной собственностью супругов, может быть продана только при согласии на то залогодержателя и бывшего супруга. На практике один из супругов, на которого оформлено право собственности, нередко оформляет сделку купли-продажи жилья без согласия второго, заручившись поддержкой банка.

Для восстановления нарушенных прав бывший супруг вправе обратиться в суд с целью признания сделки недействительной в порядке п. 3 ст. 253 ГК РФ.

Если в судебном порядке не удалось признать договор недействительным, бывший супруг, права которого нарушены, вправе потребовать взыскания компенсации. В этом случае следует помнить, что после продажи часть денежных средств, как правило, направляется в кредитную организацию для погашения задолженности (если не был избран иной способ ее погашения). Оставшиеся денежные средства подлежат разделу между бывшими супругами.

Итак, если вас интересует, как продать ипотечную квартиру при разводе, необходимо прежде всего установить, когда была оформлена ипотека, находится ли данный объект недвижимости в совместной собственности и имеется ли между супругами соглашение о разделе имущества. При этом следует помнить, что залогодержатель тоже является заинтересованной стороной, вне зависимости от того, осуществляется продажа квартиры после развода либо до этого.

О чем стоит задуматься перед подписанием ипотечного договора в браке

В этом случае банк производит разделение одного ипотечного договора на двоих супругов. Размер долга делится пропорционально выделенным долям.

Обычно это 50/50, но кто-то из супругов имеет право по договоренности получить большую или меньшую пропорцию. Например, тот из супругов, с которым остаются дети, может претендовать на большую часть жилья, больше об этом читайте по ссылке.

Если супруги не могут договориться между собой или с банком, то остается только одно: обращение в суд.

Если супруги заключили брачный договор, то раздел ипотечной квартиры происходит в соответствии с его условиями. Для того, чтобы договоренности вступили в действие, необходимо обратиться в суд.

Условия брачного договора могут быть самым различными, поэтому тут однозначного ответа о разделении нет. Следует учесть, что если положения контракта затрагивают интересы банка, он может оспорить документ и добиться признания его недействительным.

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Раздел ипотечной квартиры при разводе, как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

  1. до или при вступлении в брак;
  2. до оформления ипотечного кредита;
  3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

  • имеет плохую кредитную историю;
  • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
  • не обладает официальным доходом.

На Западе заключение брачного договора является распространенной практикой. В России же это соглашение, регулирующее раздел имущества при ипотеке, составляется достаточно редко. Мало кто из новобрачных задумывается о перспективах возможного развода и связанных с ним проблем имущественного характера.

Чтобы избежать судебного разделения между разводящимися супругами квартиры, приобретенной в ипотеку, брачный договор должен содержать определенные пункты:

  • Доли, принадлежащие каждому из супругов. Согласно положениям Семейного кодекса РФ вся недвижимость, купленная за время брака, делится между супругами поровну. В брачном договоре можно прописать иные доли каждого в жилом помещении, либо единоличное владение им одним из супругов.
  • Процентное соотношение выплат по ипотеке. Брачное соглашение должно содержать также порядок выплаты каждым из находящихся в браке людей, кредита, полученного на покупку жилья.

Договор между супругами может быть заключен:

  • до регистрации брака;
  • в процессе семейной жизни, в том числе после подписания ипотечного договора.

Брачный договор становится юридическим документом после нотариального заверения. Решение о признании его недействительным может быть принято в судебном заседании по заявлению одной из сторон. В суд может обратиться и банк, выдавший ипотеку, в случае несогласия с порядком раздела ипотеки после развода, если соглашение было подписано супругами после принятия на себя обязательств по кредиту.

Последствия

  • размер выплат для каждого делится пополам, но банк в итоге получает полную сумму;
  • супруги платят кредит независимо друг от друга;
  • доли разделяются посредством Регпалаты;
  • после выплаты своего кредита каждый из супругов может распоряжаться своей долей по личному усмотрению.

После того, как ипотека выплачена обоими сторонам, а с долей сняты обременения, супруги могут решить, что делать с жильем дальше. Они вправе:

  • владеть ей дальше на правах собственников долей;
  • продать ее, а деньги поделить пропорционально долям;
  • один из супругов может купить долю другого или получить ее в дар;
  • любой супруг имеет право продать, подарить или завещать свою долю третьему лицу.

Совместная оплата

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней.

Еще один вариант – продолжать совместно оплачивать задолженность. Конечно, это возможно, если супруги сохранили хорошие отношения и не боятся, что вторая сторона не будет исполнять своих обязательств.

Обычно этот вариант реализуют, если до окончания выплат осталось не очень много времени. После выплаты ипотеки супруги снимают обременение с недвижимости и оказываются владельцами общего имущества.

Они могут разделить его по долям и распоряжаться своей половиной, как им хочется, либо могут просто продать жилое помещение и поделить пополам деньги. О том, как снимается обременение, говорим в этой статье.

После рассмотрения дела суд вынесет одно из следующих решений

С детьми

Ипотека при разводе супругов с детьми существенно отличается от распределения долей в недвижимости, если разводятся бездетные люди.

В пункте 4 статьи 60 Семейного кодекса РФ сказано, что как ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, так и родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

Раздел ипотечной квартиры при разводе, как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Однако суд, рассматривая спор, может отступить от общего правила о равенстве долей супругов в их общем имуществе и учесть интересы несовершеннолетних детей или интерес одного из супругов — к примеру, если другой супруг по неуважительным причинам не получал доходов либо расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. При этом у несовершеннолетних детей не возникает самостоятельного права на имущество родителей, хотя их интересы и учитываются при распределении.

Исключением будет квартира, приобретенная в ипотеку с участием материнского капитала. По условиям ее предоставления, приобретенная квартира должна делиться между всеми членами семьи, включая детей. Если ипотеку оформляли на одного из супругов, он должен был предоставить в Пенсионный фонд нотариально удостоверенное обязательство переоформить недвижимость на всех членов семьи сразу после выплаты кредита.

В случае развода такая квартира может быть переоформлена в общую долевую собственность еще до того, как ипотека будет выплачена. При этом суд в вынесенном акте должен будет прописать, каким образом и кто из совершеннолетних членов семьи будет погашать кредит. Однако необходимость распределить доли не влечет безусловного распределения в равных долях.

Без детей

Все имущество, нажитое супругами в браке, становится их совместной собственностью. Об этом говорит статья 34 Семейного кодекса РФ. Причем часть 3 этой статьи уточняет, что право на общее имущество принадлежит и тому супругу, который в период брака занимался домашним хозяйством, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Соответственно, ипотечная квартира тоже относится к совместно нажитому имуществу и должна при разводе делиться между супругами в равных долях.

Исключения из этого правила:

  1. Если квартира была приобретена одним из супругов до брака, а во время совместной жизни была выплачена часть ипотечного кредита. В этой ситуации раздел может быть произведен в зависимости от того, какую часть денег фактически вложил второй супруг. Нередко квартира и вовсе не подлежит разделу, а тот супруг, на которого изначально оформлялась ипотека, выплачивает второму компенсацию. Если муж и жена подписали брачный договор, в котором было оговорено, что ипотечная квартира остается в собственности того супруга, который приобрел ее до вступления в брак, а второй не будет никоим образом претендовать на это жилье, квартира также не будет делиться.
  2. Если один из супругов вложил в такую квартиру много личных средств и может это доказать, он вправе претендовать на большую долю. При этом под личными средствами понимаются материальные блага, которые перешли по наследству или были получены в дар. Зарплаты, премии, проценты от банковских вкладов считаются совместной собственностью.

Кто производит раздел ипотечной квартиры при разводе супругов, обычно зависит от отношений между ними. Ипотечная квартира может быть поделена по нотариально удостоверенному соглашению либо в судебном порядке. В любом случае, придется сообщить банку о разводе, а в случае судебного разбирательства и вовсе привлечь его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

В результате раздела на ипотечную квартиру может быть установлен режим долевой собственности. Например, если суд присудил поделить имущество пополам, то муж станет долевым собственником половины квартиры, и жена будет владеть такой же частью.

  1. по обоюдному согласию;
  2. а при недостижении такового – в порядке, установленным судом.

В дальнейшем, один из бывших супругов может продать свою долю. Сначала нужно предложить купить долю бывшему супругу, чтобы соблюсти первостепенное право покупки (стат. 250 ГК), а если бывший супруг откажется приобретать – можно продать любому другому лицу.

На практике же суды пользуются возможностью, указанной в аб. 2 ч. 3 ст. 38 СК РФ – то есть передают одному из супругов квартиру целиком, а второму присуждают соответствующую денежно-финансовую компенсацию.

  1. Продолжение совместного пользования квартирой после прекращения брачных отношений до момента снятия залога с гашением кредитных обязательств по договоренности;
  2. Оформить отказ одного из супругов от доли на жилое помещение, при котором все обязательства по погашению кредита перейдут на второго супруга. Такой отказ должен быть согласован с банком, если оба супруга значатся в качестве созаемщиков;
  3. Получить согласие банковского учреждения на отчуждение имущества третьим лицам, а за счет вырученных средств полностью погасить взятый ипотечный кредит с распределением остатка денег между бывшими супругами;
  4. Полностью исполнить денежное обязательство перед банком и погасить долг, после чего снять залог и поделить жилое помещение по общим правилам раздела имущества.

Каждый из указанных вариантов предусматривает учет интересов банка – полное погашение остатка по кредиту или его переоформление на одного из созаемщиков.

Нужно учитывать, что бракоразводный процесс неизбежно сопровождается возникновением конфликта между партнерами. В этом случае может возникать ситуация, когда текущие платежи по ипотечному кредиту не будут своевременно оплачиваться. Когда разрешить спор миром не удастся и кому-то из супругов придется подавать иск в суд о разделе имущества, включая ипотечную квартиру. При таких обстоятельствах рассчитывать на согласие кредитного учреждения на перевод долга или же продажу заложенной недвижимости бессмысленно и бывшие супруги могут столкнуться с принудительным взысканием долга или продажей недвижимости по требованию банка.

Если по условиям ипотечного договора один супруг заемщик, а второй получатель денежных средств или же купленного на них имущества, то реализация их прав в отношении заложенной банку ипотечной квартиры будут в равной степени зависеть от решения банковского учреждения.

Банк крайне редко без проблем дает согласие на продажу квартиры. Ведь досрочное гашение кредита лишает банка прибыли, которую он рассчитывал получать на протяжении всего срока действия договора. Однако если с момента заключения договора прошла половина срока кредитования, никаких проблем со стороны банка с согласованием продажи ипотечного имущества возникнуть не должно.

Это почти идеальный вариант, потому что избавляет разводящихся и от необходимости проживать под одной крышей, и от обязательства выплачивать кредит. Но он не всегда осуществим. На это есть несколько причин.

  • Во-первых, нужно согласовать продажу с банком, выдавшим кредит, а они не всегда охотно дают на это свое разрешение, ведь ими теряется немалая часть взимаемых с заемщика процентов за пользование кредитом. Но если оба заемщика платежеспособны, то банковская организация может принять такой вариант развития событий и предложить им после реализации жилья использовать вырученные средства на первоначальный взнос для покупки двух отдельных квартир и получение двух новых ипотечных займов.
  • Во-вторых, вряд ли удастся найти покупателя, который захочет связываться с покупкой жилья, находящегося в залоге у банка.
  • В-третьих, продажей квартиры супругам, скорее всего, придется заниматься сообща, но у редких разводящихся это может вызвать положительные эмоции.

Бывшие супруги в соответствии с буквой закона на равных остаются собственниками квартиры, но и вместе обязаны гасить долг – только уже каждый свою часть. Это не совсем удобно, особенно, если иного жилья ни у того ни у другого нет и приходится проживать под одной крышей. Встречаются ситуации, когда один из созаемщиков попросту перестает вносить платежи по своей части кредита, потому что:

  • не живет в ипотечной квартире и не считает себя обязанным платить за нее
  • не платит намеренно, чтобы банк выставил ипотечную квартиру на торги принудительно
  • не имеет достаточных для того денежных средств и т.д.

Что касается первого и второго случаев, то супругу, исправно вносящему ипотечные платежи, нужно понимать, что такая ситуация ему в некоторой мере на руку. При условии, что он будет гасить и свою часть кредита и ту, что должен платить бывший супруг, у него есть хороший шанс в дальнейшем претендовать на бОльшую долю в квартире. То есть, вносить платежи в полной мере нужно обязательно, иначе может произойти ситуация, относящаяся ко второму случаю, описанная ниже.

Один из супругов, которому совместное проживание в ипотечной квартире с экс-женой (или мужем) опостылело, может намеренно перестать выплачивать кредит. Рано или поздно это приведет к тому, что банк обратится в суд и получит решение о принудительном изъятии и продаже квартиры в ипотеке. После реализации жилья с аукциона оба бывших могут остаться ни с чем – ведь стоимость ее будет гораздо ниже рыночной, зато это хороший шанс избавиться от семейных уз и совместного быта окончательно.

Сюда же можно отнести подвариант, при котором один из супругов досрочно гасит свою часть ипотечного займа, тогда второй остается единственным заемщиком и уже несет индивидуальную ответственность за его погашение. Тогда становится не очень понятно, как поделить квартиру в ипотеке, какова будет судьба самого жилья.

Раздел ипотечной квартиры при разводе, как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Нужно учитывать, что при таком варианте банк обязательно и очень тщательно будет проверять платежеспособность обоих супругов. И только убедившись, что оба они реально смогут гасить причитающуюся каждому часть долга, даст согласие на разделение платежей.

  • принудительная продажа и разделение денег между супругами;
  • разделение договора и оформление супругами новых соглашения с банком;
  • супруги должны будут продолжать нести обязательства в равной степени, после выплаты ипотеки обязательны произвести разделение долей в общем имуществе.
  1. Заявитель производит переговоры с банком и сотрудника органов опеки, вырабатывает удобный для всех вариант.
  2. Подаются документы для разбирательства в суд с привлечением в качестве экспертов сотрудников банка и специалистов органов опеки. Суд рассматривает дело и анализирует документы. После готовится постановление.
  3. После вынесения решения у сторон есть 14 дней для их опротестования, после оно вступает в силу и обязательно для исполнения.
  • квартира (и обязательства по кредиту) делится между супругами в неравной пропорции: тому, с кем остался проживать ребенок, достается большая доля;
  • жилище реализуется на торгах, при этом большая часть вырученных средств отходит родителю с ребенком, он обязан купить жилье и выделить в нем долю малышу не меньше той, которая у него была в старом;
  • родители продолжают платить кредит совместно до 18-тилетия ребенка, а потом решение о дальнейшей судьбе квадратных метров принимают совместно.

Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по

этой ссылке

. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту

статью

. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите

сюда

.

Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по

этой ссылке

. Другие записи на эту тему ищите

здесь

.

  1. Составляется мировое соглашение, устраивающее обоих супругов. Можно заранее проконсультироваться в кредитном учреждении, которое выдало ссуду, какой вариант больше устроит банк. Если же к согласию прийти не получается, то следует готовить исковое заявление в суд.
  2. После официальной регистрации развода банку нужно обязательно сообщить об этом факте и предложить к одобрению свой вариант мирового соглашения по ипотечной недвижимости и оставшемуся долгу. В случае отказа банка следует попытаться найти компромисс, устраивающий все стороны.
  3. Если все три стороны устроит дальнейшая судьба ипотечной недвижимости и распределение долговых обязательств, то следует обратиться к нотариусу для утверждения данного соглашения.
  4. Далее оба супруга выполняют свои обязательства по мировому соглашению (погашают весь долг, получают на руки свой кредитный договор, выставляют недвижимость на продажу и т. д.).

Влияние наличия брачного договора

Брачным договором можно определить практически любую судьбу ипотечной квартиры, например, что она:

  • останется в единоличной собственности того супруга, который взял кредит до брака, вне зависимости от того, за чей счет выплачивалась задолженность перед банком – личных или семейных средств;
  • будет разделена не в равных долях и др.

Кроме этого, можно договориться и в отношении будущего имущества. Например, что если когда-то в браке будет куплена в ипотеку квартира, то она будет делиться таким-то образом.

Итак, квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить как еще в браке, так и в ходе бракоразводного процесса, а также после аннулирования брака (но обязательно до истечения срока исковой давности). Вместе с квартирой, могут разделить и ипотечный долг, если он будет признан общим.

Прочтите также:Как купить квартиру в лизинг в 2019 году?

Решением всех проблем при разводе и последующем разделе недвижимости мог бы стать брачный договор. В этом документе, который может быть заключен как до вступления в брак, так и в любое время после женитьбы, прописываются все возможные варианты раздела имущества в случае развода, а также ответственность по ипотечному кредиту.

Чаще всего брачный контракт заключают супруги, один из которых не имеет возможности стать созаемщиком либо вообще не хочет стать собственником ипотечной квартиры независимо от причин. В таком случае второй супруг остается при разводе полным собственником недвижимости, несущим полную ответственность по ипотеке и делить ничего не придется.

Раздел ипотечной квартиры при разводе, как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Также в брачном контракте могут указываться другие важные обстоятельства на случай развода, например:

  • доля, которая будет причитаться каждому из супругов в случае развода;
  • возможность компенсировать ипотечную квартиру другим имуществом;
  • распределение ипотечных выплат;
  • размер компенсации одному из супругов в случае его отказа от доли в пользу другого.

Для этого необходимо предоставить в мировой или арбитражные суд документы

  • паспорта мужа и жены;
  • свидетельство о расторжении брака (если уже оформлено);
  • документы на детей (при наличии);
  • кредитный договор с банком;
  • копию закладной;
  • выписку по счету;
  • справки с мест работы мужа и жены;
  • свидетельства о праве на собственность;
  • договор купли-продажи;
  • документ об уплате госпошлины (зависит от стоимости иска, но не менее 200 рублей).

Как делится ипотека, если заемщик – один из супругов

Более того, даже неработающий супруг имеет право выдвинуть требование о разделе недвижимости, так как доходы второго супруга признаются общими деньгами.

Сложнее с квартирами, взятыми в ипотеку в строящемся доме. По закону гражданин, купивший квартиру по ипотеке в новостройке, получает право собственности только после сдачи ее в эксплуатацию. Делится ли такая квартира? В таких случаях есть два сценария развития событий:

  1. Если на момент оформления квартиры в собственность заемщик уже состоял в браке, то в подавляющем большинстве случаев суд выделит долю второму супругу.
  2. Если же развод произойдет до получения свидетельства о собственности, то суд обяжет ответчика выплатить истцу денежную компенсацию, поскольку ипотека выплачивалась из семейного бюджета.

Вывод: в случае развода разделу подлежит только та часть недвижимости, которая была оплачена совместно.

Есть несколько вариантов мирного раздела квартиры при совместной ипотеке:

  • погашение ипотеки солидарно и в дальнейшем;
  • один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, в таком случае он освобождается от кредитных выплат и получает половину уже погашенной суммы в качестве компенсации;
  • оба супруга ходатайствуют перед банком о разрешении продать квартиру, погасить остаток долга и разделить оставшиеся средства поровну;
  • стороны погашают полностью кредит, затем продают жилое помещение и делят вырученные средства поровну.

Последний вариант не нуждается в длительных судебных разбирательств, он достаточно прост в оформлении. Но не всегда у супругов есть достаточно свободных средств для его реализации.

Выбрав первый вариант, бывшие супруги должны составить новый кредитный договор, при котором каждый из них должен будет погашать свою часть долга независимо от оппонента, при этом доли выплат могут быть неравными. Но банки не часто соглашаются на такой раздел ипотеки, так как это создает кредитному учреждению дополнительные трудности.

Важно. Если банк отказывает в разделе ипотеки, то такое решение можно оспорить в суде, но вы должны будете доказать судебному органу, что оба бывших супруга в финансовом плате состоятельны и смогут выплачивать свою часть кредита.

Если супруги являются созаемщиками, то жилое помещение принадлежит им в равных долях, при этом они несут и одинаковую ответственность по ипотеке. Но при разводе ипотечная квартира не всегда делится поровну: при наличии детей обязательно учитываются интересы ребенка.

Важно. Если при разделе выставленной на продажу ипотечной квартиры в ней остаются прописанными несовершеннолетние, необходимо их снять с регистрации и прописать в другом жилом помещении. Несоблюдение этого правила чревато пристальным вниманием со стороны органов опеки, зафиксированы несколько случаев, когда они пытались ставить вопрос о лишении родительских прав на основании того факта, что ребенок теряет условия для нормального проживания.

В тех случаях, когда бывшие муж и жена не смогли договориться и поделить ипотечную квартиру мирно, им приходится прибегать к судебному разбирательству. Суд всегда принимает во внимание интересы несовершеннолетних членов семьи, особенно если у ребенка есть доля в жилом помещении либо он является наследником.

В тех случаях, когда ребенок имеет собственную долю, его часть квартиры приплюсовывается к доле того из родителей, с которым после развода остается несовершеннолетний.

Раздел ипотечной квартиры при разводе, как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Также обязательно выделяется доля жилого помещения из квартиры, собственником которой является один из супругов, но в которой зарегистрирован несовершеннолетний. В случае, если ребенок остается со вторым супругом, не имеющим право на долю в квартире, в том случае, если у него нет другого собственного жилья, доля, положенная ребенку, выделяется этому супругу.

Например, бывший муж взял ипотеку до брака, то есть он является единственным собственником квартиры. Ребенок, прописанный в жилом помещении, имеет право на часть квартиры и в том случае, если он остается после развода с матерью, его доля передается бывшей супруге собственника квартиры.

Чаще всего материнский сертификат используется для улучшения жилищных условий, причем в большинстве случаев с его помощью семьи погашают часть ипотеки. Сочетание сертификата и развода с разделом квартиры – такая проблема далеко не редкость и в таких случаях нелегко разобраться, как делить жилое помещение, часть из которого оплачена не совместными деньгами, а сертификатом.

В подавляющем большинстве случаев суд признает материнский капитал личным имуществом, так как он предоставляется одному лицу (обычно матери) и его можно отнести к сделке дарения. В таком случае часть жилого помещения, оплаченная посредством сертификата, также является личным имуществом и не делится между супругами.

Из этого правила бывают исключения. Например, если мать впоследствии отказалась от ребенка или была лишена родительских прав, то доля квартиры, оплаченная с помощью сертификата, передается отцу, но только в том случае, если ребенок остается жить с ним.

Дом, купленный в ипотеку, делится по тем же правилам, как и другое жилье. Исключение составляет тот факт, что частный дом обычно строится на земельном участке, который может быть как в долгосрочной аренде, так и в собственности.

В первом варианте разделу подлежит только само строение. В случае, если дом построен на приватизированной или купленной земле, то в цену имущества, подлежащего разделу, включается и стоимость участка под жилым домом.

Жилой дом в равной степени является объектом недвижимости, наравне с квартирой. Если его приобретение осуществлялось за счет средств ипотечного кредита, порядок раздела дома не будет отличаться от способов раздела жилого помещения.

Однако нужно учитывать, что жилой дом непосредственно связан с земельным участком. Даже если в отношении дома раздел будет невозможен по причине наличия ипотечного залога, на земельный участок под ним могут быть определены доли для каждого партнера. Единственное ограничение – при небольших размерах земельного участка и в случае наличия утвержденной местными органами власти «минимальной площади» участков для данной местности раздел участка в натуре при перестройке дома будет невозможен.

В отличие от квартиры, жилой дом может быть разделен в натуре с последующей реконструкцией и адаптацией под раздельное проживание супругов. В этом случае возможно сохранение имеющихся обязательств по кредиту, выплачивать которые муж и жена будут в пропорциях, равных присужденным долям в имуществе.

Раздел ипотечной квартиры при разводе, как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Если же для выплаты кредита использовались общие средства супругов, в случае развода второй супруг вправе претендовать на долю ипотечной квартиры. Или наоборот, если он не претендует на совладение квартирой – может быть освобожден от ипотечных выплат, а также может получить обратно внесенные денежные средства.

Другая ситуация – покупка квартиры в ипотеку уже во время брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства мужа или жены. Этот факт должен быть учтен при распределении долей или разделе остатка кредитной задолженности между супругами.

Если же супруг не желает заключать брачный договор или нести равные ипотечные обязательства, мужу и жене остается только искать альтернативные решения, например…

Если супруги-созаемщики не могут достичь согласия о дальнейшем погашении долга, если основной заемщик не может выплатить долг самостоятельно, если нет разрешения банка о переводе долга на другого супруга, существует еще один способ распутать ипотечный «клубок».

Залоговая квартира продается, кредит полностью выплачивается, остаток вырученных от продажи денег – делится между супругами. И порой, несмотря на банальное «негде жить» или эмоциональное «жаль продавать уже почти «свое» жилье», продажа квартиры становится единственным оптимальным решением.

Прежде всего, потому что разводящиеся супруги избавлены от необходимости жить под одной крышей, кроме того, с них снимается обязанность выплачивать кредитные платежи.

Но, как и другие варианты, данный вариант решения проблемного вопроса имеет свои недостатки:

  • Во-первых, для продажи квартиры тоже требуется получить разрешение банка. Не всегда банки дают согласие – ведь при продаже квартиры и досрочной выплате кредита теряется часть процентов.
  • Во-вторых, поиск покупателя, который будет заинтересован в покупке квартиры под залогом у банка – весьма непрост.
  • В-третьих, как следствие предыдущего недостатка, залоговую квартиру приходится продавать по значительно заниженной цене.

Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры, мужу и жене предстоит найти покупателя, который согласится приобрести жилье с обременением. Покупателю придется выплатить остаток задолженности по кредиту и дождаться оформления документов по снятию обременения с залоговой недвижимости. Чтобы компенсировать риски и затраты времени, продавцам квартиры приходится снижать цену квартиры.

Решение вопроса, как делится ипотечная квартира при разводе, будет зависеть от отношений супругов. Если они готовы договориться миром, можно оформить соглашение. Если никто не хочет уступать, придется решать дело о разделе в суде.

В соответствии с п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ соглашение супругов о разделе любого имущества, в том числе квартиры, приобретенной в ипотеку, удостоверяется у нотариуса.

Как правило, нотариус сам составляет соглашение о разделе совместно нажитого имущества. В нем должны быть указаны такие данные:

  • ФИО супругов, их паспортные данные, адреса регистрации;
  • дата регистрации брака, реквизиты свидетельства о браке (серия и номер, кем и когда выдано);
  • имущество, которое переходит в собственность каждого из супругов;
  • кто из супругов будет нести расходы, связанные с заключением соглашения.

В отношении квартиры, приобретенной в ипотеку, соглашение устанавливает правила: кто и сколько платит, с кем взаимодействует банк, как распределены доли между супругами. При этом порядок выплаты займа, его размер, сроки, проценты и график погашения могут меняться только по согласованию с банком. Если кредитор откажется вносить правки, все первоначальные условия кредита останутся в силе. Единственное, что могут сделать разводящиеся супруги – определить между собой, как они будут выплачивать кредит.

Осложнения процесса – основные проблемы с разделом жилья в залоге

Любой раздел имущества имеет свои сложности, особенно если это имущество взято в кредит и долг до конца не погашен, здесь ситуация осложняется многократно. Наиболее сложными при таком разделе можно назвать следующие ситуации:

  1. Один из бывших супругов категорически отказывается нести ответственность по ипотеке, в таком случае все кредитные обязательства возлагаются на второго собственника.
  2. Банк не дает согласия на продажу ипотечной недвижимости и бывшие супруги вынуждены и после развода совместно погашать кредит без возможности разделить квартиру до полной его выплаты.
  3. При шумном и скандальном разводе оба супруга отказываются выплачивать взносы по ипотеке, долг растет, в таким случае кредитное учреждение может вообще забрать квартиру, находящуюся в залоге.

Из всех этих ситуаций есть один выход – защищать свои права через суд.

Как видите, развод и раздел имущества, осложненный непогашенным ипотечным кредитом, имеет множество различных нюансов. Вариантов множество, какой из них подойдет для конкретной семейной истории сможет понять только квалифицированный юрист. Не стоит пытаться разобраться во всех хитросплетениях семейного права самостоятельно, это чревато потерей времени, нервов, а, порой, и большими финансовыми потерями.

Обратившись к юристу, хотя бы за первичной бесплатной консультацией, вы сможете избежать многих подводных камней сложного раздела ипотечной недвижимости.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Дополнительные сложности при разделе дома возникнут, если:

  • Дом не достроен и (или) не введен в эксплуатацию;
  • При строительстве или покупке дома использовались как личные, так и совместные средства супругов, «дополненные» ипотекой;
  • Дом был куплен с использованием средств материнского капитала и ипотечного кредита.

Раздел ипотечной квартиры при разводе, как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Практически все способы разрешения перечисленных осложнений совпадают со способами раздела ипотечной квартиры.

Пример сложной ситуации:Жилой дом был приобретен супругами Ивановыми с использованием ипотечного кредита, а также личных средств жены и совместных денежных средств. Общая стоимость дома составила 2 000 000 рублей. При этом первоначальный взнос в сумме 500 тысяч рублей был уплачен женой, использовавшей для этого унаследованные ей от матери денежные средства. Еще 400 тысяч внес муж, использовав совместные средства, нажитые во время брака. Оставшаяся сумма в 1.1 млн. рублей была предоставлена банком. Спустя какое-то время супруги развелись и начали раздел имущества. Остаток кредита на момент раздела дома составил 1 млн. рублей.

Что можно сделать в такой ситуации?

  • Муж может выплатить компенсацию жене в размере потраченных ей личных средств (500 тыс. рублей) и ½ совместных средств, потраченных им на покупку дома (еще 200 тысяч). Жена в последующем пишет отказ от прав на данный объект недвижимости;
  • Супруги могут договориться о продаже объекта, согласовав это с банком. Вырученные деньги делятся поровну, но жена дополнительно будет иметь право на компенсацию внесенных личных средств;
  • Супруги могут оставить все без изменения, продолжив выплату кредита и определив порядок пользования имуществом.

Это – лишь некоторые из возможных путей решения проблемы. Судом и сторонами могут быть использованы и другие способы раздела дома, приобретенного в ипотеку. Да и вариантов ситуаций, помимо указанной в примере, могут быть сотни.

Раздел  недвижимости, купленной в ипотеку и обремененной залогом, требует квалифицированной юридической помощи и постоянного участия опытного юриста. Самостоятельные попытки решить эту проблему нередко приводят к дополнительным колоссальным расходам или утрате прав на имущество.

Проблемы, с которыми сталкиваются заемщики при разделе ипотеки в случае развода, связаны с юридическими тонкостями и отсутствием нормативных актов, которые урегулируют некоторые вопросы. Всегда сложно разделить имущество, если пара не зарегистрировала брак официально – гражданские браки не считаются официальными, и доказывать собственное право на долю в имуществе придется в суде.

https://www.youtube.com/watch?v=0A12OgVloF8

Моменты, которые часто используются для манипуляций, также касаются спорных ситуаций, когда ипотека оформляется до свадьбы, но право собственности реализуется уже при совместном проживании (покупка жилья на стадии строительства). В таком случае имущество может быть разделено в равных частях.

Единственный способ предусмотреть риски – заключить брачный договор. Документ является официальным, и каждый из супругов гарантирует собственные права и обязанности, связанные с имуществом (как собственным, так и залоговым).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector