Обмен неприватизированной квартиры — советы адвокатов и юристов

Что означает неприватизированная квартира?

Неприватизированная квартира — это жилье, собственником которого выступает муниципальное образование (городской округ или муниципальный район).

Также неприватизированная квартира может иметь статус служебного жилья, ведомственного или специализированного жилого помещения.

Наниматель муниципального жилья получает право пользоваться им по договору социального найма, заключенного между ним и муниципалитетом.

Также право пользоваться жильем получают члены семьи. При отсутствии договора соцнайма наниматель и члены его семьи могут проживать в квартире согласно ордеру.

Как разменять неприватизированную квартиру в принудительном порядке

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

uzn_1445417158847

Мирно урегулировать вопрос о размене жилья удается не всегда. Нередко один из жильцов не согласен на обмен, аргументируя это удобством проживания в старом жилье. В таком случае человек, выступающий инициатором размена, может обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, и добиться справедливости через суд. Подавать иск нужно по всем правилам, предусмотренным действующим законодательством. Не лишним станет обращение за помощью к опытному юристу.

Составлять иск, и готовить документы нужно в городской или районный суд. Сроки, стоимость и порядок рассмотрения вопроса предусмотрен Гражданским кодексом России. Важно располагать вескими аргументами и доказательствами того, что вам необходим размен. Как показывает юридическая практика, суд редко принимает положительные решения по спорам в отношении муниципального жилья. Юристы, обычно, рекомендуют не доводить дело до суда и найти компромисс или меры воздействия на отказника в мирных условиях.

Больше шансов выиграть дело о размене жилья через суд у тех, кто столкнулся с проблемой приватизации недвижимости. Когда все жильцы выступают за проведение переоформления, а один из прописанных лиц отказывается давать согласие, приватизацию провести не удастся. Гражданам лучше всего пойти в суд, и подать иск.

По решению суда человек может быть лишен права голоса в вопросе приватизации имущества. Основанием для положительного судебного постановления может стать доказательство того, что жилец не выполняет возложенные на него обязательства по содержанию собственности, задерживает выплату по коммунальным платежам, ухудшает эксплуатационные характеристики объекта. Без профессионала в сфере права выиграть судебный спор будет крайне сложно.

Агентства недвижимости достаточно редко занимаются прямым разменом неприватизированного жилья из-за редкости встречных вариантов и отсутствия гарантии прибыли.

Обмен неприватизированной квартиры - советы адвокатов и юристов

Существует несколько серых схем с использованием «буферных» квартир, которые используют некоторые агентства для того, чтобы все-таки осуществлять размен, но для их осуществления требуется большой кредит доверия всех участвующих сторон.

Большинство же риэлторов настоятельно рекомендуют первоначально проводить приватизацию муниципального жилья, а затем его продажу и покупку нового.

Приватизировать квартиру можно с помощью того же агентства. В то же время, агентства недвижимости могут помочь с поиском разменного варианта и помочь с оформлением документов.

Так что если есть сомнения в собственных возможностях оформить размен, то можно обратиться к риэлторам и заключить соглашение на оказание услуг, которые придется оплатить. Однако далеко не каждый риэлтор за это возьмется.

Несмотря на то, что приватизационная реформа вступила в силу более двадцати лет назад, значительная доля жилья, составляющего вторичный жилой фонд, по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности, что дает право проживания в нем исключительно по договору социального найма.

Сделки с такой недвижимостью фактически невозможны, поэтому для многих семей, желающих разъехаться, крайне актуальна проблема размена неприватизированных квартир.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Гражданам, желающим разменять неприватизированную жилплощадь, потребуется следующий перечень документов, предоставляемых в жилищный отдел администрации города/населенного пункта:

  • Экземпляр договора социального найма от каждого жильца;
  • Заявление о размене с подписями совершеннолетних жильцов;
  • Справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • Техдокументация из БТИ для всех квартир, участвующих в обмене;
  • Могут понадобиться выписки из домовых книг;
  • При проживании в квартире несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных жильцов необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Приватизация успешно проводится уже долгие годы. При этом количество неприватизированных объектов недвижимости остается большим и на сегодняшний день. Поэтому проблема операций с неприватизированным жильем не теряет актуальности.

Одна из распространенных проблем в данной области связана с обменом квартир, которые находятся в собственности государственных либо муниципальных органов. Квартиросъемщикам чтобы узнать, можно ли разменять неприватизированную квартиру, нужно для начала определиться со всеми нюансами.

Многие отталкиваются от старых законодательных норм, однако Жилищный кодекс Российской Федерации потерпел много изменений. В связи с этим разменять неприватизированную недвижимость, особенно если кто-то против этого, становится практически невозможной задачей. В теории, такое действо вполне возможно, но на практике чаще всего суд отвечает на подобные требования отказом. Это касается спорных ситуаций. Когда же стороны обоюдно согласны, подобных затруднений не возникает.

Следует чётко осознавать, что статус муниципальных объектов и приватизированных квартир разный. Это значит, что нельзя обменять жильё одного статуса на жилплощадь другого.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

https://www.youtube.com/watch?v=CUySQCcVX_A

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность. В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным. Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Реален ли размен в конкретном случае

Часто россияне путают понятия обмена и разделения жилья. В первом случае квартиру можно разменять на несколько объектов недвижимости с аналогичными характеристиками, сумма квадратных метров которых будет равна площади меняемого жилья. Однако в такой ситуации нужно учитывать ряд особенностей. Неприватизированную квартиру можно обменять также на государственное жилье. Если речь идет о разделе недвижимости, то следует понимать, что муниципальный объект разделить между жильцами нельзя. Такая процедура применяема только к частной собственности граждан.

По закону государственную квартиру, которую вы заселяете по договору социального найма, можно разменять на две комнаты меньшей площади. Также Жилищный кодекс предусматривает ряд ситуаций, когда обменять государственное жилье не получится. Не подлежит размену квартира:

  • имеющая статус служебного жилья;
  • с задолженностями в сфере ЖКХ или финансовыми обременениями;
  • находящаяся в аварийном здании;
  • расположенная в доме, оформленном под снос.

В отдельных случаях обмен могут заблокировать органы опеки и попечительства. Эти государственные структуры всегда ориентируются на интересы несовершеннолетних граждан РФ. Если в случае обмена дети попадут в худшие условия, инстанции могут запретить проводить размен жилья. Стоит отметить, что в ситуации, когда вы захотели обменять жилье, никто помогать в этом деле гражданам не будет. Поиск подходящих вариантов и согласование деталей с собственником объекта ляжет на плечи инициатора процесса.

Главная задача при осуществлении размена недвижимости – договоренность между людьми, проживающими в квартире. Наличие согласия всех жильцов значительно упрощает процедуру размена муниципальной квартиры, а в случае отсутствия договоренности дело приходится решать в судебном порядке.

Раньше положительные решения суда были частым явлением, но в последнее время процент отрицательных решений стал почти абсолютным. Следовательно, не нужно доводить ситуацию до вмешательства судебных органов.

Поиск вариантов

Ситуация в стране складывается таким образом, что заниматься вопросом подбора вариантов для размена жильцам приходится самостоятельно. Связано это с тем, что законом не предусмотрена обязанность муниципальных органов находить новое жилье для обмена. Риелторы в свою очередь также отказываются заниматься этим вопросом. Данная процедура не является для риэлтерских компаний прибыльной.

Законодательством предусмотрена возможность подбирать варианты для размена в других городах. Нужно лишь согласие организации-собственника.

Договор соцнайма

Ключи

Жилье, которое государство предоставляет на льготных условиях, называется социальным. Группы лиц, которые могут пользоваться данными льготами, определяются в законодательном порядке. Сама процедура прописана в гл.7 и 8 Жилищного Кодекса РФ.

Перед тем как получить в пользование полученную в результате обмена квартиру, необходимо подписать договор соцнайма с наймодателем. Предметом договора могут быть следующие помещения:

  1. Дома либо их части;
  2. Квартиры либо их части;
  3. Комнаты.

Договор должен включать в себя описание предмета (тип жилья, расположение объекта и его размер, описание состояния жилья, а также опись всего имущества, которое находится внутри).

Особенностью данного документа является его бессрочность. Поэтому прекратить его действие можно в любой момент по согласованию сторон. Данное правило регулируется статьей 60 ЖК РФ.

Перед тем как разменять неприватизированную квартиру, необходимо расторгнуть существующий договор соцнайма и заключить новый. Между квартиросъемщиками также должен быть заключен договор, который носит название «договор мены» и подписывается нанимателями размениваемых помещений в соответствии со статьей 74 ЖК РФ.

Документы

Где взять справку о составе семьи

Справку о составе семьи, или справку о прописанных можно получить довольно быстро. Где это сделать — читайте в этой

статье

  • Оригиналы документов, которые подтверждают личность всех членов семьи;
  • Заявление о заключении договора;
  • Справка о составе семьи, а также удостоверения всех ее членов;
  • Свидетельства, подтверждающие заключение либо расторжение брака;
  • Выписка постановлений исполкома о предоставлении жилья, а также ордер.

Жилищным кодексом предусматривается заключение подобного договора с дееспособным и совершеннолетним лицом.

Перед тем как начать сбор документов стоит учесть, что обменять неприватизированную квартиру можно только с разрешения муниципалитета. Данное разрешение выдается в письменном виде либо при помощи резолюции, поставленной на договоре мены, который впоследствии необходимо заверить у нотариуса.

Законодательством предусмотрены варианты, при которых размен квартир, находящихся в собственности государства невозможен:

  • Задолженность по оплате услуг коммунальных служб. Долги по коммунальным платежам являются поводом для судебного разбирательства, а поданный иск автоматически делает обмен невозможным.
  • Квартира нуждается в капитальном ремонте. Законом запрещено производить манипуляции с аварийной недвижимостью, поэтому обмен неприватизированной квартиры в данном случае невозможен.
  • Условием блокировки сделки по обмену может быть также ситуация, при которой на несовершеннолетнего гражданина будет приходиться менее 12 метров площади.

Существует еще несколько условий, при которых данные сделки могут быть заблокированы. Все они рассматриваются индивидуально в судебном порядке.

Человек, который желает обменять недвижимость должен учитывать все вышеперечисленные замечания. В этом случае обмен неприватизированной квартиры на неприватизированную пройдет без сложностей.

Больше информации можно получить, задав вопросы в комментариях к статье.

Между разделом и разменом муниципального жилья существует тонкая юридическая разница.

Размен жилья — обмен неприватизированного жилья членами семьи на несколько объектов жилья, предоставляемого по социальному найму. При этом можно обменять жилье на аналогичное, обменять на жилье большей площади или осуществить размен в другой город.

Раздел имущества производится между разводящимися супругами, при этом разделить можно только собственность, нажитую в браке. Так как муниципальное жилье не находится в частной собственности, то прямой раздел неприватизированной квартиры не возможен.

Однако существуют варианты обхода этого запрета, о которых будет упомянуто ниже.

Принудительный обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только к неприватизированному жилью.

И то только при отсутствии согласованного всеми членами семьи решения о размене.

Что касается приватизированного жилья, то собственник волен распоряжаться им в полной мере без получения согласия других проживающих. В муниципальном жилье ситуация обстоит по-другому.

Любой член семьи нанимателя вправе потребовать размена квартиры через суд, если внутри семьи не найден компромисс по размену жилья.

Обычно это право используется в случаях, когда один из членов семьи выступает против добровольного размена. Другими причинами могут быть семейные конфликты или асоциальное поведение одного из членов семьи.

До момента обращения в суд должны быть найдены варианты размена.

Инициатор размена составляет исковое заявление, к которому прилагаются:

  1. согласия наймодателя и других проживающих;
  2. договор социального найма;
  3. технический паспорт квартиры;
  4. тех. паспорта квартир, на которые обменивается жилье;
  5. справка о составе семьи;
  6. согласие органов опеки (при необходимости).

Теоретически суд может принять положительное решение, учтя приведенные истцом доводы. Однако из-за того, что мало кто из нанимателей встречных вариантов соглашается ждать решения суда, такие случаи достаточно редки.

Обмен неприватизированной квартиры - советы адвокатов и юристов

Поэтому лучше не доводить дело до конфликта и проводить размен добровольно, договорившись со всеми членами семьи, проживающими в муниципальном жилье.

Раздел жилья осуществляется исключительно при разводе. При этом такое жилье должно быть приватизированным.

Объясняется это тем, что такая процедура предусматривает раздел совместно нажитого имущества.

А муниципальное жилье не является чьей-либо частной собственностью.

В случае раздела муниципального жилья у разводящихся супругов существуют 2 варианта выхода из ситуации:

  • приватизация квартиры и раздел ее по суду, при этом до момента приватизации необходимо воздержаться от развода;
  • переоформление договора соцнайма на обоих супругов с последующим разменом на 2 квартиры.

Если такие пути выхода из ситуации не найдены, то после развода право занимать жилье остается у нанимателя, а второй член семьи может быть выселен из квартиры по суду.

Однако если один из супругов зарегистрирован в квартире, или в случае выселения ему негде жить, то суд может отказать и разведенные супруги останутся проживать под одной крышей.

Если же неприватизированная квартира – это служебное жилье, то все права на пользование им остаются у того супруга, которому оно предоставлено.

Обмен неприватизированной квартиры - советы адвокатов и юристов

Раздел неприватизированной квартиры означает разделение в ней лицевых счетов, однако в рамках действующего Жилищного кодекса РФ данная операция не может быть осуществлена.

В случае с неприватизированной жилплощадью допускается размен ее на соответствующее по квадратным метрам количество квартир с аналогичным статусом права собственности, принадлежащих одному наймодателю, что значительно ограничивает выбор будущего жилья.

Читайте статью, как приватизировать квартиру самостоятельно тут.

Главная задача при осуществлении размена недвижимости – договоренность между людьми, проживающими в квартире. Наличие согласия всех жильцов значительно упрощает процедуру размена муниципальной квартиры, а в случае отсутствия договоренности дело приходится решать в судебном порядке.

Раньше положительные решения суда были частым явлением, но в последнее время процент отрицательных решений стал почти абсолютным. Следовательно, не нужно доводить ситуацию до вмешательства судебных органов.

Поиск вариантов

Ситуация в стране складывается таким образом, что заниматься вопросом подбора вариантов для размена жильцам приходится самостоятельно. Связано это с тем, что законом не предусмотрена обязанность муниципальных органов находить новое жилье для обмена. Риелторы в свою очередь также отказываются заниматься этим вопросом. Данная процедура не является для риэлтерских компаний прибыльной.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

  • человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
  • нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
  • человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Условия и порядок обмена жилого помещения

Прежде чем начать обмен жилья, нужно согласовать этот вопрос со всеми жильцами квартиры, найти компромисс и установить общий план действий. Не стоит обращаться за помощью в поиске подходящих вариантов в риэлтерские компании. Посредникам не выгодно заниматься вопросом обмена государственного имущества, поэтому вам, скорее всего, откажут в содействии.

Если вы нашли подходящий вариант, то нужно быть готовым к процедуре, состоящей из нескольких этапов. Изначально следует составить договор мены, затем расторгнуть предыдущий договор соц. найма и заключить новый. Чтобы все правильно оформить, изначально нужно подать в жилищный отдел местной администрации широкий перечень документов. В основной список входят:

  • договор социального найма или ордер;
  • заявление о размене с подписями всех жильцов квартиры;
  • справка об отсутствии задолженностей и обременений на жилье;
  • выписка из домовой книги;
  • технический и кадастровый паспорт на объект.

В течение десяти дней после подачи бумаг представитель администрации должен будет связаться с заявителем и уведомить его о принятом решении. Если сделка будет заключена с нарушением действующих законодательных норм, ее можно будет легко оспорить через суд. Также в судебном порядке потерпевшая сторона имеет право потребовать компенсацию убытков.

Обмен неприватизированного жилья – единственный законный способ изменить условия без крупных капиталовложений. Другие способы отчуждения возможны только после осуществления приватизации.

  • обмен может осуществляться между недвижимостью, что находится в разных городах, но в пределах Российской Федерации;
  • обменять можно только на квартиру, что также сдаётся на условиях социального найма;
  • необходимо учитывать, что площадь на одного члена семьи должна быть как минимум 12,5 метров.

Как обменять неприватизированную квартиру на равнозначную?

Если появился достойный вариант для обмена, необходимо провести ряд действий, который предусматривает получение необходимых разрешений на осуществление сделки, а также согласовать процедуру с родственниками.

  1. Получение согласия на сделку от членов семьи, которые проживают на данной жилплощади. Разрешение нужно получить не только от лиц, которые на данный момент проживают в квартире, но и от тех, кто временно отсутствует, допустим, по причине призыва в армию. От родственников, не зарегистрированных в помещении, или от субъектов, которые членами семьи не являются, разрешение не требуется.
  2. Согласование с членами семьи заверяется у нотариуса. Такие же действия должна провести и другая сторона сделки. Отказ от обмена одного из родственников может быть поводом для обращения в суд.
  3. Трудности могут возникнуть, если один из проживающих в неприватизированной квартире несовершеннолетний. Все сделки в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. Они дают свой ответ в двухнедельный срок с момента поступления соответствующего заявления. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.
  4. Пользователю жилья, с которым был составлен договор социального найма, подаётся заявление с прошением об обмене квартиры. Каждая из сторон обязана обратиться к своему наймодателю. К заявлению прикладываются копия паспорта, технические документы на недвижимость, соглашение о социальном найме, кадастровые выписки, акт о санитарно-гигиеническом состоянии жилья, данные из домовых книг, нотариально заверенные одобрения сделки членов семьи.
  5. При положительном исходе и получении разрешающего решения наймодателя, необходимо собрать пакет документов для заключения договора мены.
  6. Составляется соглашение, которое подписывается сторонами и направляется на утверждение органу власти. Он ставит на нём свои визы, далее можно приступать к фактическому обмену недвижимостью.
  7. Заключается новый договор социального найма каждой из сторон с новым наймодателем. Для этого органы власти обязаны вовремя расторгнуть старый договор и в десятидневный термин с момента поступления заявления оформить отношения найма с новым жильцом.
  • если к одной из сторон предполагаемой сделки предъявлено исковое требование о расторжении или изменении соглашения о социальном найме;
  • нет согласия о предстоящем обмене хотя бы одного из членов семьи;
  • в квартире проживает несовершеннолетний, а разрешения на сделку от попечительского совета не последовало;
  • неравноценный обмен, при котором значительно ущемляются права одной из сторон;
  • обмениваемая квартира признана непригодной для жизни;
  • право пользования квартирой подлежит оспариванию в порядке судопроизводства;
  • есть решение органов административной власти о готовящемся капитальном ремонте здания с обмениваемой жилплощадью или предполагается перепланировка помещений;
  • существует решение муниципалитета о сносе дома;
  • в результате осуществления обмена в коммунальное жильё вселяется гражданин, совместное проживание с которым невозможно в силу его хронической болезни.

При отказе в утверждении сделки, есть два пути. Один из них – оспаривание решение наймодателя, второй – поиск другой неприватизированной квартиры.

Кроме того, важно понимать и то, что обмен муниципальной квартире при супружеском разводе также не представляется возможным, так как это не является весомым основанием. То есть, осуществить такую процедуру можно в общем порядке, когда оба супруга на это согласны. Также можно попытаться осуществить обмен принудительно, через суд.

Но, как показывает практика, зачастую требования о принудительном размене неприватизированного жилья судом отклоняются. Чтобы поспособствовать удовлетворению иска о размене неприватизированной квартиры, желательно представить суду уже найденный вариант для разъезда. Так шансы на него существенно увеличиваются.

Учитывая указанные особенности, нанимателям предстоит выполнить следующие действия на различных этапах обмена:

  1. получить согласие всех жильцов квартиры на заключение договора;
  2. найти подходящий вариант изменения условий проживания;
  3. согласовать все необходимые условия обмена в совместном соглашении;
  4. представить подписанный экземпляр договора каждому из наймодателей;
  5. дождаться подготовки письменного согласия наймодателей на проведение обмена;
  6. переоформить договоры соцнайма на жилые помещения.

Обратите внимание! Если хотя бы один совершеннолетний жилец возражает против обмена, заключение договора не может состояться. За несовершеннолетних граждан решение будут принимать их родители с учетом согласия органа опеки.

Право требовать обмена в принудительном порядке можно только в случаях, если в одной неприватизированной квартире проживают лица из разных семей.

Жилищный кодекс РФ не содержит описания конкретных ситуаций, когда граждане могут принимать решение об изменении своих жилищных условий путем обмена. Ключевое правило этого процесса – правовой статус жилых помещений не подлежит изменению, т.е. в результате проведения обмена квартира не может стать приватизированной и перейти в собственность жильцов.

Реализация права на обмен неприватизированными объектами недвижимости требует получение одобрения со стороны наймодателей, однако возможные варианты отказа в заключении договора не зависят от произвольного решения владельцев муниципального или государственного жилищного фонда. Возможные причины отказа четко предусмотрены в ЖК РФ, в их число, помимо прочего, входит:

  • наличие предъявленных исковых требований к одному или нескольким нанимателям о прекращении договора соцнайма или изменении его условий;
  • аварийное состояние здания;
  • утвержденное уполномоченным органом решение о капитальном ремонте строения;
  • иные обстоятельства.

На проверку условий договора сторон у наймодателей есть только 10 дней. Если по истечении указанного срока выносится необоснованный отказ, либо вообще не последовало ответа, жильцы неприватизированных квартир имеют право обратиться с иском в суд о принудительном исполнении договора. В этом случае правовые основания для вселения граждан в жилые помещения наступают только после вступления судебного акта в законную силу.

Особое внимание при заключении договора в отношении неприватизированных квартир необходимо обратить на соблюдение прав несовершеннолетних граждан. Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что такие действия граждан будут находиться под контролем органов опеки и попечительства.

Если субъект в возрасте до 18 лет зарегистрирован в жилом помещении или имеет право постоянного пользования им на условиях соцнайма, без согласования с органами опеки обмен не может состояться. Для получения согласия потребуется доказать уполномоченным органам опеки, что новое помещение не ухудшит жилищные права несовершеннолетних граждан.

При заключении договора по неприватизированным квартирам наступают следующие правовые последствия:

  • обмен совершается путем расторжения действующих договоров соцнайма с одновременным заключением новых соглашений с тем же составом жильцов;
  • в результате исполнения договора сохраняются права пользования жилыми помещениями у всех граждан, участвующих в обмене;
  • после изменения жилищных условий и заключения новых договоров соцнайма граждане сохраняют право на участие в программе приватизации.

Таким образом, гражданам нет необходимости регистрировать договоры в органах Росреестра, поскольку право собственности на оба объекта недвижимости останется у муниципальных органов власти.

Для осуществления размена неприватизированной квартиры необходимо пройти несколько этапов.

Риски при продаже

Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко. Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру.

Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.

Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.

Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит квартиросъемщику. Распоряжаться ею и совершать юридически значимые действия он не может. Такая схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.

Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.

Обмен неприватизированной квартиры - советы адвокатов и юристов

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

  • Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
  • Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
  • Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

    Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;

Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.

Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.

Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;

Обмен неприватизированной квартиры - советы адвокатов и юристов

Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.

Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;

Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».

Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;

  • Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
  • Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
  • Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.
  • На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

    Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

    У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

    Задайте вопрос юристу бесплатно!

    Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

    Все данные будут переданы по защищенному каналу

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

    Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

    Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

    Порядок, этапы

    Для реализации такой схемы продажи необходимо:

    • узнать можно ли продать квартиру;
    • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
    • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
    • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
    • получение аванса;
    • регистрация права собственности в Росреестре;
    • заключение договора купли-продажи.

    Процедура, процесс

    Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

    Обмен неприватизированной квартиры - советы адвокатов и юристов

    Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

    После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

    Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.

    Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

    Порядок, этапы

    Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

    • как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
    • найти покупателя;
    • взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
    • переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
    • получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
    • выписаться из квартиры.

    Процедура, процесс

    Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

    Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

    Порядок, этапы

    • подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
    • найти покупателя;
    • приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
    • подать заявление на обмен в муниципалитет;
    • после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
    • оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
    • продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

    Процедура, процесс

    Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

    Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

    Главным отличием обмена квартир, которыми пользуются жильцы на основании соглашения о социальном найме, и приватизированной недвижимости является регистрация права собственности в Росреестре. Кроме того, для сделки в отношении неприватизированного жилья, как уже было сказано, обязательными являются согласия от членов семьи и разрешение от собственника. Практически все остальные документы совпадают.

    • паспорта сторон;
    • правоустанавливающая документация (договоры о найме, дарственные и т. д.);
    • свидетельства о рождении детей и разрешение попечительского совета на сделку;
    • техническая документация с планом помещения;
    • выписка из кадастра об отсутствии обременений;
    • справка о родственниках и письменное согласие супруга;
    • данные об отсутствии задолженности;
    • выписки из домовладений.

    На основании приведённой документации составляется договор. Законодательством предусмотрена его письменная форма.

    • полные данные участников сделки;
    • предмет договора и его характеристики (площадь, количество комнат, этаж) — указываются относительно обоих помещений;
    • права и обязанности обменивающихся сторон;
    • дата заключения договора;
    • порядок решения возможных проблем и форс-мажоров;
    • условия доплаты (если она предусматривается);
    • подписи.

    Правильно оформленная сделка не будет вызывать дополнительных вопросов у собственников жилья (при обмене неприватизированных квартир) и у судебных органов в случае возникновения споров. Таким образом, нужно вовремя позаботиться о получении всех разрешительных и других документов. Это обезопасит от негативных последствий в будущем.

    Главной особенностью в вопросе «как разменять муниципальную квартиру» становится обязательная регистрация такой сделки в Росреестре. Именно регистрационные органы и решают все юридические аспекты, которые влечёт за собой такой обмен.

    Говоря о списке обязательных документов, стоит отметить, что он должен быть собран на каждый размениваемый неприватизированный объект, то есть, на обе квартиры.

    Наименование документов:

    • dokumenti-dla-oformlenia-darctvennoi-448x300Письменное заявление на обмен от имени всех жильцов квартиры;
    • Единый жилищный документ, если недвижимый объект расположен в столице;
    • Выписка из домовой книги и справка о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует;
    • Договор муниципального найма;
    • Паспорт каждого участника размена или свидетельство о рождении для малолетних граждан;
    • Согласие от имени всех жильцов, обязательно заверенное нотариусом;
    • Технические документы на жильё (поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт и план).

    Обмен неприватизированной квартиры - советы адвокатов и юристов

    Также может потребоваться разрешение попечительского совета, если в обмениваемых квартирах зарегистрированы несовершеннолетние дети. Если же кто-либо препятствует размену, решать конфликт придётся исключительно через суд.

    Процедура, процесс

    Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

    • справку о жилищной квоте;
    • о составе семьи;
    • о жилом помещении;
    • чеки «Жилье», если они имеются;
    • право на льготы;
    • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

    Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

    Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

    Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.

    Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;

    Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.

    Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

    Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

    Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку.

    Варианты, при которых обмен неприватизированного жилья невозможен

    Договор соцнайма

    Перед тем как получить в пользование полученную в результате обмена квартиру, необходимо подписать договор соцнайма с наймодателем. Предметом договора могут быть следующие помещения:

    1. Дома либо их части;
    2. Квартиры либо их части;
    3. Комнаты.

    Договор должен включать в себя описание предмета (тип жилья, расположение объекта и его размер, описание состояния жилья, а также опись всего имущества, которое находится внутри).

    Особенностью данного документа является его бессрочность. Поэтому прекратить его действие можно в любой момент по согласованию сторон. Данное правило регулируется статьей 60 ЖК РФ .

    Порядок обмена неприватизированных помещений

    Перед тем как разменять неприватизированную квартиру, необходимо расторгнуть существующий договор соцнайма и заключить новый. Между квартиросъемщиками также должен быть заключен договор, который носит название «договор мены» и подписывается нанимателями размениваемых помещений в соответствии со статьей 74 ЖК РФ .

    Для подписания договора соцнайма потребуется собрать следующий список документов:

    • Оригиналы документов, которые подтверждают личность всех членов семьи;
    • Заявление о заключении договора;
    • Справка о составе семьи, а также удостоверения всех ее членов;
    • Свидетельства, подтверждающие заключение либо расторжение брака;
    • Выписка постановлений исполкома о предоставлении жилья, а также ордер.

    Жилищным кодексом предусматривается заключение подобного договора с дееспособным и совершеннолетним лицом.

    Перед тем как начать сбор документов стоит учесть, что обменять неприватизированную квартиру можно только с разрешения муниципалитета. Данное разрешение выдается в письменном виде либо при помощи резолюции, поставленной на договоре мены, который впоследствии необходимо заверить у нотариуса.

    • Задолженность по оплате услуг коммунальных служб. Долги по коммунальным платежам являются поводом для судебного разбирательства, а поданный иск автоматически делает обмен невозможным.
    • Квартира нуждается в капитальном ремонте. Законом запрещено производить манипуляции с аварийной недвижимостью, поэтому обмен неприватизированной квартиры в данном случае невозможен.
    • Условием блокировки сделки по обмену может быть также ситуация, при которой на несовершеннолетнего гражданина будет приходиться менее 12 метров площади.

    Существует еще несколько условий, при которых данные сделки могут быть заблокированы. Все они рассматриваются индивидуально в судебном порядке.

    Человек, который желает обменять недвижимость должен учитывать все вышеперечисленные замечания. В этом случае обмен неприватизированной квартиры на неприватизированную пройдет без сложностей.

    Документы

    До тех пор, пока наниматели не примут добровольного решения об участии в приватизационной сделке, жилое помещение будет находиться в составе муниципального или государственного фонда. В этом случае у жильцов отсутствует право на распоряжение квартирой, за исключением обмена на жилье с аналогичным правовым статусом.

    Процедура обмена неприватизированных квартир характеризуется следующими особенностями:

    • при заключении договора не происходит переход права собственности, что устраняет необходимость обращаться в органы Росреестра для проведения регистрационной процедуры;
    • обмен возможен только при наличии согласия всех совершеннолетних граждан, проживающих в обоих объектах недвижимости;
    • при заключении договора обязательно требуется письменное одобрение от обоих наймодателей, однако их отказ возможен только по основаниям, предусмотренным в ЖК РФ;
    • договор обмена неприватизированных квартир не может иметь возмездный характер, так как наниматели не вправе распоряжаться собственностью и получать за это денежные средства.

    Таким образом, граждане вправе самостоятельно выбрать возможные варианты для изменения условий проживаний, составить обоюдный договор и обратиться к представителям наймодателей для документального оформления обмена.

    На практике, граждане нередко заключают между собой неофициальное соглашение о доплате при обмене неравноценных объектов недвижимости. Однако передача денежных средств в этом случае не порождает правовых последствий, так как обмениваемое жилье не может выступать предметом распоряжения со стороны нанимателей.

    Жилой фонд состоит из объектов недвижимости, перешедших в собственность граждан и муниципального (государственного жилья). Понятно, что со своим имуществом граждане имеют производить любые сделки, а можно ли продать неприватизированную квартиру, знают не все. Существует несколько вариантов, позволяющих совершать передачу арендуемого у государства жилья другому лицу за деньги.

    В то же время, существует множество «обходных» схем, при помощи которых жильцы так или иначе, но могут условно «продать» свою неприватизированную квартиру. Подобные варианты решения проблемы не пользуются особой популярностью, однако могут быть интересны покупателю за счет того, что квартира такого типа будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное жилье на рынке.

    Что может помешать?

    В ст. 73 ЖК РФ обозначен ряд обстоятельств, запрещающих размен неприватизированного жилья:

    • Жилплощадь относится к категории служебных или выделена специализированным фондом;
    • Имеется задолженность по оплате ЖКУ, которая может привести к судебным тяжбам вокруг квартиры;
    • Жилье имеет статус аварийного;
    • Должен последовать снос или капитальный ремонт дома, либо его полное переоборудование для иных целей;
    • В жилье коммунального типа может заселиться гражданин, проходящий лечение от опасного инфекционного заболевания;
    • Органы опеки и попечительства способны «заблокировать» размен, если на несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, проживающих с какой-либо из сторон, будет приходиться меньшая, чем оговорено законодательными актами, жилплощадь.
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридические советы
    Adblock detector