Что такое субаренда нежилого помещения

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Что такое аренда предмета собственности

Чтобы ответить на вопрос: «Субаренда — что это такое?», следует изучить законодательные нормы, его регулирующие. Субаренда является официальной формой гражданско-правовых отношений, которые регулируются на законодательном уровне. Их нюансы отражены в Гражданском Кодексе в контексте прямых и второстепенных отношений между собственником имущества и лицами, оформляющими аренду и субаренду. Арендатор в данной схеме оказывает посреднические услуги за счёт предоставления в субаренду имущества, которое ему не принадлежит.

Участие третьего лица увеличивает риски финансовых потерь, связанных с невыполнением обязательств и с порчей имущества. Однако, нормы Гражданского Кодекса позволяют снизить вероятность наступления непредвиденных событий, обусловленных невыполнением обязательств сторонами. Они также помогут решить проблемные ситуации в случае возникновения споров и претензий.

Субаренда: что это такое и чем отличается от аренды для жилых и нежилых помещений

В крупных туристических центрах и мегаполисах предприниматели создают бизнес, предполагающий аренду нескольких квартир и последующую сдачу их почасово,
посуточно или на более долгий срок. Данный вид бизнеса будет успешным в промышленных городах, куда часто приезжают командировочные. Многие граждане, как вариант временного проживания, между отелем и сдающейся квартирой, часто выбирают последний вариант.

Что такое субаренда квартиры? Суть идеи проста: аренда нескольких недорогих, чистых, пригодных для проживания квартир и сдача их третьим лицам в краткосрочную аренду. Заработок на сдаче жилья на короткий срок всегда выше, чем доход, полученный от долгосрочной аренды.

Чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность, ее субъекты арендуют офисы, склады, другие помещения.

При этом арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.

Объектом отношений является помещение, которое уже было сдано и теперь пересдается, или арендованное транспортное средство. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем отдельные комнаты сдает предпринимателям по более высоким ценам путем заключения договоров субаренды, или ООО оформляет первоначальную аренду ТС с экипажем, а затем пересдает его в субаренду третьему лицу.

Особенности договора субаренды:

  • его период действия не превышает срок действия соглашения аренды;
  • отношения регулируются нормами, которые относятся к договору найма, если иное не предусмотрено законодательством;
  • при расторжении договора аренды ранее установленного срока вторичный документ считается расторгнутым, если иное условие не прописано в первом документе. При этом законодатель предоставляет субарендатору возможность заключения с владельцем имущества соглашения на срок до окончания действия договора субаренды;
  • признание ничтожности первоначального документа влечет аналогичную судьбу для второго.

Обратите внимание!

Для заключения соглашения субаренды закон устанавливает обязательность взять согласие владельца имущества.

Согласие собственника нежилого помещения или транспортного средства на практике предусматривается непосредственно в тексте соглашения.

Для заключения этой бумаги предусмотрена простая письменная форма. Он составляется в двух экземплярах — каждая сторона получает по одному.

Правила оформления для юридических лиц начинаются с определения общих положений, из которых вытекают главные обязанности участников.

Вы можете ознакомиться с образцом договора субаренды. Он должен содержать четкое описание помещения, сдаваемого в найм. Требуется указать:

  • его местонахождение;
  • площадь;
  • предельную мощность электросети;
  • назначение;
  • кадастровый номер (при наличии).

Обратите внимание!

Если арендуется офис в здании, нужно указать его номер. Отсутствие этой информации является серьезным упущением, а документ автоматически теряет юридическую силу.

В условиях договора субаренды необходимо указать:

  • срок правоотношений, не превышающий срока основного соглашения аренды;
  • сумму арендной платы;
  • сроки выплаты, возможность изменения расценок;
  • обязанность арендодателя сделать предупреждение для арендатора обо всех обязанностях перед собственником помещения.

Ежемесячная выплата включает суммы налога с дохода, поэтому при расчете ежемесячных платежей следует учитывать уплату обязательного сбора.

Договор субаренды между физическими лицами, а также между ИП и ИП мало чем отличается от стандартного. Обязательным условием является отражение:

  • сведений о целевом назначении нежилого помещения;
  • размера платежей;
  • точного местоположения;
  • размера помещения;
  • ответственности сторон за нарушение условий сделки;
  • правил содержания помещений;
  • описания действий при выявлении неисправностей, поломок.

Сделка регистрируется в Росреестре, если установлен срок ее действия, превышающий 1 год. Исполнение этого предписания закона позволяет госорганам вести учет недвижимости для контроля законности сделок с ней.

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ).

То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости. Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора.

То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст. 445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Стандартный договор субаренды нежилого помещения имеет практически такую же структуру, как и при заключении прямого соглашения об аренде с собственником объекта недвижимости:

  1. Общие положения. Данный пункт включает в себя описание сделки (в нашем случае субаренда), указывается уступка права пользования владельцем нанимателю, гарантия собственника помещения об отсутствии залоговых обязательств, срок действия договора.
  2. Обязанности сторон. В данном пункте прописываются права и обязанности сторон соглашения, в частности целевое назначение использования помещения, обязательства контрагента (первичного арендатора) собственника объекта недвижимости по содержанию помещения и прочие условия.
  3. Условия оплаты и порядок расчетов. Данный пункт включает в себя сроки для выполнения субарендатором платежей по аренде, право арендатора на взыскание задолженности, положение об уплате услуг коммунальных хозяйств.
  4. Ответственность сторон. Включает в себя стандартные формулировки основного договора аренды, в частности, это касается обязательств участников соглашения об уплате пени, штрафов за неисполнение либо несвоевременное исполнение договорных обязательств.
  5. Условия изменения, расторжения, прекращения соглашения. Данный пункт договора предусматривает определенные условия, нарушение которых может привести к изменениям в данном контракте. Как правило, основаниями для изменения, расторжения или прекращения действия договора могут являться задержки по оплате аренды, сдача имущества третьим лицам без согласия на то владельца недвижимого имущества (арендодателя).
  6. Особые условия. Соглашения о субаренде, как правило, включают в себя пункт, в котором прописываются особые условия, предусматривающие те или иные критерии для защиты интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения арендуемого объекта будут являться собственностью арендодателя или положение о праве пользования нежилым помещением субарендатором в случае перехода права собственности третьим лицам.
  7. Подписи сторон. Данный пункт включает в себя реквизиты обеих сторон, дату заключения договора субаренды и подписи.

По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.

  • Правоотношения сторон урегулированы второй частью главою 34 Гражданского Кодекса.
  • Для сделок с нежилыми помещениями применяются параграфы 1 и 4.

Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.

На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади. Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские. Тут все зависит от назначения помещений площадей.

Обратите внимание

Законодательство обязывает поставить в известность арендодателя о пересдаче недвижимости в субаренду. И самое главное – нужно получить письменное согласие собственника. Путем внесения соответствующего пункта в первоначальный договорили отдельным документом.

Если право арендатора на субаренду присутствует в арендном соглашении, дополнительного разрешения собственника не потребуется.

Отсутствие установленной законом формы договора сложно назвать преимуществом. Споры с арендой коммерческой недвижимости случаются сплошь и рядом. Хорошо, если ситуацию удается разрешить «мирным» путем. Но если дело доходит до суда, исход определяется условиями сделки. Документально прописанными. Для суда имеет значение только договор субаренды нежилого помещения, образец которого включает:

  • данные участников соглашения;
  • сроки передачи имущества, целевое назначение;
  • детальное описание объекта:
    • тип помещения – здание, комната, складское или офисное помещение;
    • техническая характеристика – площадь, особенности планировки, оснащение;
    • юридический/фактический адрес расположения;
  • арендный платеж, включающий:
    • собственно оплату за пользование площадью;
    • коммунальные платежи (свет, вода, отопление и т. д.).
    • коммуникационные расходы (телефон, интернет-линия);
  • прочие платежи по усмотрению сторон;
  • реквизиты и подписи.

Информация о размере арендной ставки является существенным условием соглашения субаренды. Без этого сделка считается фактически не состоявшейся, а договор подлежит отмене.

Соглашение определяет границы прав и обязанностей сторон, продолжительность поднайма. Однако основанием передачи помещения считается акт приема/передачи дополненный следующими бумагами:

  • техплан помещения;
  • схему инженерно-коммуникационных сетей.

Принципы проведения процедуры аренды идентичны с операциями по субаренде

  1. Указание на то, в каком месте (по административному делению) заключается договор и в какой календарный день.
  2. Описание того, кто и от чьего имени его заключает, а также на каком основании действует (доверенность, устав и пр.).
  3. Описание того, что является предметом субаренды (какое помещение).
  4. Расписывается, какие конкретно права и обязанности возникнут у сторон договора.
  5. Описывается механизм расчетов между сторонами по этому договору (платежи).
  6. Указывается время действия договора.
  7. Предусматривается, каким образом могут быть изменены условия.
  8. Выбирается способ разрешения споров.
  9. Если стороны обусловили какие-то иные ситуации, то они расписываются как особые условия.
  10. И, наконец, указываются реквизиты (наименование, счета банков, номера в реестрах и пр.) сторон.
  11. Договор увенчивается подписями договаривающихся сторон.

Арендные права и ограничения

Субарендой называется сложная сделка, при которой арендатор ещё раз сдаёт землю в пользование, уже другому физическому или юридическому лицу, которое в дальнейшем непосредственно пользуется переданным участком.

Заключение договора субаренды земельного участка возлагает на стороны соглашения определённые обязанности и предоставляет им определённые права. При этом все положения договора не должны противоречить основному договору и действующему законодательству.

Что такое субаренда нежилого помещения

В случае, если в основном договоре прописано, что арендатор не имеет право передавать земельный надел в субаренду, то для того, чтобы заключить соглашение, необходимо переподписание основного документа на новых условиях.

Сделка обязательно должна быть возмездной. Субарендатор должен либо оплачивать стоимость пользования землей деньгами, либо оказывать наймодателю определённые услуги, либо передавать ему в собственность личное имущество.

При заключении договора субаренды между физическими или юридическими лицами документ должен составляться в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом РФ.

Если же одной из сторон сделки выступает государственное учреждение, то основным документом, регулирующим положения соглашения, выступает Земельный кодекс РФ.

Субаренда земельных участков имеет следующие особенности:

  1. При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
  2. Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
  3. Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.

Арендатор первого порядка имеет право сдать часть актива в субаренду по большей цене, чем он сам платит за право пользования наделом.

Что такое субаренда нежилого помещения

Эту особенность активно используют риэлторы, получая привлекательный актив по не очень высокой цене и впоследствии делегируя права на него другим лицам, получая с этого неплохую прибыль.

Если арендатор понимает, что у него нет необходимости в использовании количества площадей, предусмотренных первичным соглашением о найме земли, он может частично передать право пользования другим лицам.

В соответствии с договором вторичный арендатор наделяются определенными правами и обязанностями:

  • получает право пользования земельным наделом на срок, указанный в соглашении;
  • имеет право производить на арендованной земле любые действия, не запрещённые договором (обустроить подсобное хозяйство, возвести какое-либо строение, добывать полезные ископаемые из земных недр);
  • обязан содержать участок в том же состоянии, в котором он был ему передан;
  • должен в срок и полностью уплачивать первичному арендатору стоимость найма.

В случае, если вторичный наниматель не платит нужную сумму, первичный арендатор вместе с собственником земли вправе применить санкции вплоть до расторжения соглашения.

Срок, на который арендатор имеет право сдать имущество в третьим лицам, определяется, исходя из следующих правил:

  1. Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
  2. В случае, если субнаёмщик распоряжается землёй неподобающим образом (наносит ей вред или возводит на ней постройки, не предусмотренные соглашением), то договор может быть автоматически расторгнут первичным арендатором или собственником.
  3. В случае, если срок действия основного договора по каким-то причинам уменьшается на определённую величину, то на эту же величину уменьшается и срок действия договора субаренды.
  4. Если по инициативе собственника земельного надела происходит разрыв основного соглашения об аренде, то и вторичный договор автоматически теряет свою силу. В данном случае субарендатор имеет преимущественное право на предоставление ему участка в пользование, и если такой договор заключается, то субнаниматель становится первичным наёмщиком.

Субарендатор должен платить первичному арендатору ровно столько, сколько прописано в договоре.

Формы расчёта субнанимателя с основным нанимателем могут быть различными:

  • перевод средств на банковский счёт;
  • оплата наличными;
  • оказание услуг;
  • передача прав на какую-либо собственность.

В случае, если договор заключается между двумя частными лицами, то стоимость пользования землей, а также периодичность внесения оплаты определяется при личной беседе представителей сторон.

Что такое субаренда нежилого помещения

Sum=S* С * К1 * К2,

  • S – площадь взятого в аренду земельного участка;
  • C – базовая ставка;
  • К1 – личный коэффициент (значение, рассчитываемое исходя из деятельности, которую собирается осуществлять арендатор на земле, а также исходя из категории населения, к которой относится наниматель);
  • К2 – региональный коэффициент.

При заключении договора субаренды права на пользование землёй переходят к третьему лицу, которое не обременено никакими обязательствами перед собственником.

Чтобы избежать недопонимания сторон сделки арендодателю целесообразно включить в первичное соглашение пункт, согласно которому субаренда не может быть произведена без его предварительного согласия.

В случае, если подобный пункт отсутствует в договоре, а лицо, которому участок был сдан в субаренду начинает злоупотреблять полученными правами, собственник вправе обратиться в суд, который с большой вероятностью встанет на его сторону.

Дело в том, что право собственника быть поставленным в известность о заключении субарендного соглашения является неизменным вне зависимости от условий договора.

Арендатор и субарендатор имеют ряд определенных обязанностей друг перед другом. Так, арендатор обязан:

  • предоставить субарендатору помещение или землю в тот срок, который согласован документально;
  • требовать проведения капитального ремонта помещения, которое является объектом субаренды;
  • предоставить информацию субарендатору о том, какие он имеет обязанности и права;
  • следить за тем, чтобы целевое назначение помещения или земли не нарушалось.

А вот субарендатор обязан выполнять следующее:

  • следить за сохранностью имущества; в случае его порчи он обязан выполнить ремонт или возместить убытки за свой счет;
  • вовремя выплачивать стоимость арендной платы. Если оплата будет неполной, несвоевременной или отсутствовать, а имущество испорченным, то договор может быть досрочно разорван через судебные органы.
  • указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
  • согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду, то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды.

Что такое субаренда нежилого помещения

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда – сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу.

Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде.

Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя.

Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде.

Что такое субаренда нежилого помещения

Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде.

Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Заключая договор субаренды, согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды.

Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору.

Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды – наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Субаренда нежилого помещения относится к предусмотренному Гражданским кодексом РФ виду правоотношения, в рамках которого собственник недвижимости и заключивший с ним договор арендатор, заключают новое соглашение с третьей стороной о сдаче недвижимости в повторную аренду.

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст. 6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях.

Юристы отмечают — субаренда нежилых помещений считается производным контрактом, зависящим от «первичного». Таким образом, если основной договор прекратил свое действие, то сразу же аннулируется и тот, что арендатор заключил со своим контрагентом. Можно отметить, что соответствующие положения закреплены в 618-й статье ГК РФ. Таким образом, субаренда нежилых помещений возможна только в пределах действия основного договора арендатора с владельцем недвижимости.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Если происходит вышеописанная ситуация, то субаренда может перерасти в аренду, так как гражданин имеет право просить собственника заключить с ним новый документ напрямую. Сроком сделки будет дата, указанная в первом договоре. По сути, после прекращения действия первичного контракта, субаренда нежилого помещения становится полноценной арендой.

Законами РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу типового договора субаренды нежилого помещения. В качестве субарендатора и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

Основная сложность, возникающая при субаренде помещения – это сдача арендатором помещения, которое им арендуется, в аренду третьему лицу. Сложность такой сделки заключается в том, что участвуют в ней три, а не две, как при простой аренде, стороны. Именно поэтому при заключении такой сделки возникает целый ряд нюансов.

Что такое субаренда нежилого помещения

Разрешается ли данному виду предпринимательства (по ОКВЭД) подписывать договор субаренды, как именно будет происходить налогообложение и какие особенности составления документа существуют – мы рассмотрим далее.

Субаренда – это передача прав на эксплуатацию части недвижимости от арендатора третьему лицу.

В юридических кругах подобные сделки называют повторной арендой.

Она осуществляется только с разрешения владельца помещения.

Внимание! Такой вид сделки допускается, как для жилых, так и нежилых зданий.

Многие частные организации совершают аренду недвижимости и прописывают в договоре следующее условие «за арендатором закреплено право повторно сдать здание в аренду». После, они находят арендатора и подписывают договор субаренды уже по более выгодной цене, тем самым зарабатывая.

Участники договора

Арендатор может сдать в аренду, как часть недвижимости, так и все здание.

Регулируется этот вид сделки статьей 615 Гражданского Кодекса. Согласно положениям этого нормативного акта, арендатор имеет право:

  • сдавать недвижимость в аренду (всю или частично);
  • передать помещение в безвозмездное пользование;
  • передать права, оговоренные в основном договоре аренды, третьему лицу.

Важно также отметить, что проводить сдачу недвижимости в аренду без разрешения от владельца можно только в том случае, если в договоре об аренде есть такой пункт. Во всех остальных случаях вначале нужно будет оформить письменное соглашение с собственником и только после, подписывать договора о субаренде.

Важно! Часто арендаторами, которые передают недвижимость в субаренду, являются агентства недвижимости. В подобной ситуации важно учитывать, что порядок налогообложения будет изменен, потому как начинает действовать другой код ОКВЭД.

Договор субаренды по своему содержанию схожий со стандартным договором аренды. Его основная цель – зафиксировать произведенную сделку, а также определить права и обязанности обеих сторон, порядок проведения сделки и последующие условия эксплуатации помещения.

Название документа В центре указывается название «Договор субаренды нежилого помещения», чуть ниже в правом углу пишется город, а в левом – дата.
Предмет договора Здесь важно указать детальную информацию о недвижимости: адрес здания, технические данные, кадастровый номер и т.д. Во время подписания нужно обязательно сверить эту информацию, ведь если в документе будет допущена ошибка, договор может быть признан ничтожным, а сделка недействительной.
Участники сделки Важно указать владельца недвижимости, документ на основании которого у арендатора есть право передать недвижимость в аренду третьему лицу, точные данные арендатора, сдающего здание и персональные данные субарендатора.
Срок субаренды В договоре стоит также указать, на какой период сдается недвижимость месяц, два, год. Договор может быть заключен на бессрочный период. Если в документе указывается срок год и более, нужно обязательно зарегистрировать его у нотариуса.
Стоимость аренды и порядок оплаты Еще один из важнейших разделов, которому нужно уделить особое внимание – цена аренды за определенный период и порядок оплаты. К примеру, в договоре может быть указано, что стоимость здания за месяц – 70 000 рублей, оплату арендатор обязан осуществлять каждый месяц 25 числа. Также можно указать стоимость здания за пол года – 420 000 рублей и арендатор обязан раз в пол года перечислять оговоренную сумму.
Права и обязанности обеих сторон Также важно внести информацию о целевом назначении здания. Указать требования относительно эксплуатации и распоряжения недвижимостью. Чем качественнее будут описаны права и обязанности, тем проще будет происходить судебное разбирательство в случае нарушения условий договора.

Дарственная на квартиру между близкими родственниками

Понятие субаренда недвижимости - что это такое

Субаренда нежилого помещения является распространенным явлением в современном деловом мире. Это отдельный вид правоотношений, основное понятие которого закреплено в Гражданском кодексе РФ.

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.

Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется порядок сдачи объекта недвижимости в аренду или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной.

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Что такое субаренда нежилого помещения

Субаренда – поднаем, то есть передача арендатором части или всей арендуемой недвижимости в аренду другому лицу. Это вполне законное действие, если совершено оно в соответствии с законодательством РФ.

Субаренда возможна в отношении нежилых или жилых помещений, земельных участков.

Субарендатор же, в свою очередь, согласно договору, может получить права в равной мере или меньшие, по сравнению с арендатором.

Договор на субаренду квартиры может расторгаться ранее оговоренного срока в следующих случаях:

  • когда субарендатор квартиры не выполняет свои обязанности касательно внесения платы за проживание квартире;
  • если он применял квартиру не по назначению, или же она приобрела за время его проживания ненадлежащий вид.

Договор субаренды – это документ, который заключается на срок аренды квартиры или меньший срок. В отдельных случаях договор аренды предусматривает продление срока субаренды на неограниченный период, в соответствии с этим, меняется и договор субаренды с необходимыми поправками и дополнениями.

Когда договор субаренды составляется на срок от года и дольше, то его, согласно законодательству РФ, нужно регистрировать. Если этого не сделать, то субарендатор может отказаться от квартиры без компенсации, поскольку такой договор без госрегистрации не имеет силы.

Помните, что если арендатор квартиры предлагает заключить договор субаренды без владельца, ссылаясь на соответствующий пункт в договоре аренды, то соглашаться на такую сделку не рекомендуется, поскольку она не является законной. Это может быть связано как с деятельностью мошенников, так и с некомпетентностью юриста, который допустил заключение договора в таком виде.

При подписании соглашения в данном случае нужно обязательно определить, в каком количестве субарендатор может пользоваться землей рядом с помещением. Преимущественно это минимум, который требуется для работы помещения. Когда территория, которая, согласно соглашению, передается субарендатору, в договоре не прописывается или не определяется, то он не имеет права пользоваться землей, которая была передана владельцем арендатору.

Следует знать, что субарендатор не имеет права менять статус полученного во временное пользование помещения с нежилого на жилое; согласно соглашению о субаренде, полученный в пользование участок он может применять только по прямому назначению.

Что такое субаренда

  • описание предмета сделки с указанием его территориального расположения, регистрационного адреса, целевого предназначения и площади застройки с учётом общих и передаваемых в субаренду величин;
  • условия эксплуатации;
  • срок действия договора;
  • способы проведения финансовых операций и график платежей;
  • ответственность сторон;
  • способы решения спорных и конфликтных ситуаций.
  1. Договор в нескольких экземплярах и необходимые приложения.
  2. Заявление на процедуру регистрации от одной стороны или обеих сразу же. Может подаваться нотариусом или стороной сделки, в том случае если соглашения заверено через нотариальную контору.
  3. Если один из участников сделки – физическое лицо, то оригинал паспорта, если юридическое – документ, удостоверяющие его личность.
  4. Если от одной из сторон выступает его представитель, то основание в письменной форме, подтверждающее законность его действий.
  5. Разрешение на основании, которого представитель, в случае юридического лица имеет право на заключение сделки.
  6. Для юридического лица – оригиналы учредительных бланков.
  7. Квитанцию об уплате пошлины за регистрацию.
  8. Кадастровый паспорт на имущество.

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Что такое субаренда нежилого помещения?

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону 7 (499) 500-96-41. Это быстро и бесплатно!

Договор субаренды

При ответе на вопрос о том, что такое субаренда нежилого помещения, необходимо понимать, что и аренда, и поднаем по своему содержанию одинаковы. Как уже было сказано, это временное пользование и владение вещью за плату.

Но субаренда возникает в том случае, когда арендодатель дает согласие арендатору на передачу арендованного имущества во вторичную аренду с соответствующим переходом совокупности прав и обязанностей, предусмотренных договором, другому лицу (субарендатору).

При этом ответственность по договору за переданное имущество остается у арендатора.

Само согласие на поднаем включается как в текст основного соглашения, так и отдельного дополнительного соглашения или же договора о поднайме, а срок, на который он заключается, не должен быть больше срока, предусмотренного основным соглашением.

Приведем пример.

Гражданин Иванов А. И. (арендодатель) заключил с гражданином Петровым В. И. (арендатор) соглашение об аренде в отношении нежилого помещения.

В одном из пунктов сказано, что арендодатель с предварительного уведомления арендатора разрешает передачу имущества поднанимателя на условиях основного договора субарендатору.

Тогда субарендатор — это тот, кто заключит с арендатором (Петровым В. И.) договор субаренды и будет осуществлять пользование и владение нежилым помещением согласно оговоренным условиям.

Таким образом, основное отличие — субъектный состав. Если в договоре аренды всего лишь две стороны, то поднаем — это уже многостороннее соглашение (арендодатель, арендатор и субарендатор). Следовательно, это уже сложная юридическая сделка с множественностью лиц.

Кроме того, чем еще отличается аренда от субаренды, так это тем, что поднаем — сделка через посредника, поэтому с экономической точки зрения она менее эффективна. Арендаторы, как правило, повышают стоимость арендных платежей, чтобы получить выгоду для себя, субарендатор же фактически платит двум сторонам.

Ранее уже было сказано о совпадении сроков договоров аренды и поднайма. Однако на практике бывают ситуации, когда по каким-либо причинам отношения между сторонами прекращаются ранее оговоренного срока. Как в таких случаях необходимо поступить субарендатору?

По общим правилам, если истек срок договора аренды, то прекращается и субаренда, если договором не предусмотрен иной порядок.

Таким образом, учитывая диспозитивность нормы, стороны свободны в определении условий о действительности договора, что может их обезопасить.

Как только соглашение прекращается, то арендодатель связывается договором с поднанимателем напрямую, уже без посредника, а сам договор поднайма превращается в договор найма. В таких случаях заключение нового соглашения не требуется.

Внимание. Для того чтобы избежать неприятных последствий для каждой из сторон, рекомендуется включать в текст соглашения пункт о досрочном прекращении действия договора аренды, где будут указаны все условия и особенности. Такую оговорку можно сделать и в поднайме, что станет еще одним подтверждением согласования воли сторон.

Сторона обязана использовать имущество в порядке и на условиях, закрепленных соглашением, или в соответствии с его функциональным предназначением. Несоблюдение этих требований является основанием для расторжения договора.

Заключение договора субаренды не должно приводить к изменению целевого использования той или иной вещи, поэтому субарендатор обязан обеспечить выполнение требуемых условий.

Лучше всего вновь прописать цели в соглашении о субаренде, а в случае если поднаниматель изъявляет волю на их изменение, данный вопрос должен быть решен с арендодателем и также отражен в документах.

Вам может быть интересно, как составить договор безвозмездной передачи имущества.

Принцип свободы договора позволяет сторонам использовать вещь как в соответствии с ее прямым назначением, так и иными способами. Главное, чтобы такое использование не нарушало чьих-либо прав и обязанностей, не противоречило требованиям закона.

Примечание. В вопросах налогообложения отсутствие согласия наймодателя может стать основанием для отказа налогового органа в классификации платежей как налоговых расходов по договору и вычетах НДС.

Что такое субаренда

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.3.

Не допускается, чтобы срок, в течение которого действует субаренда, превышал срок самой аренды.

Многие частные лица или фирмы, имеющие в собственности помещения, предпочитают не пользоваться ими для каких-либо целей, а сдавать в аренду другим компаниям или гражданам, которые в такой ситуации выступают арендаторами.

Как заключается договор аренды между юридическими лицами? Смотрите по ссылке.

Они сами обладают возможностью на определенный промежуток времени сдать всю площадь или ее часть в субаренду.

Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в аренду.

Съемщик попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду.

Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.

При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.

Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.

Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.

Предмет договора субаренды – это нежилое помещение (в нашем примере – офис). При оформлении необходимо позаботится о том, чтобы максимально точно указывались его характеристики:

  • адрес;
  • тип помещения;
  • площадь;
  • краткое описание.

Последнее часто размещают не в самом договоре, а в приложении к нему. Обычно составляют и поэтажные планы всего, что сдаётся в субаренду. Это позволяет избежать неточностей в документации.

Что такое субаренда нежилого помещения

В качестве субъектов описываемого договора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели и дееспособные физические лица. У российского законодательства относительно этого никаких особых требований нет.

Не всё так просто с формой договора. Так, независимо от срока субаренды, документ должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Если договор заключается на год или даже больше, то его необходимо зарегистрировать. Без этого он не имеет юридической силы.

В пункте №2 615-й статьи ГК РФ говорится о том, что длительность субаренды не может быть большей, чем действие аренды. Также необходимо отметить, что существует и разница в продлении.

Так, если заключается новый договор аренды, то субаренду необходимо оформлять отдельно. Поэтому всегда стоит обращать внимание на сроки.

Если аренда оформлена на неопределённый срок, то при желании разорвать договор об этом необходимо предупредить за три месяца.

Теперь рассмотрим, как должны быть оформелны документы на субаренду. Основная документация:

  1. Преамбула.
  2. Предмет заключаемого договора.
  3. Обязанности и права сторон.
  4. Цены на нежилое помещение за определённый временной интервал (как правило, за месяц) и порядок расчета между субъектами.
  5. Ответственности сторон.
  6. Сколько (до какого времени) действует договор.
  7. Реквизиты, а также подписи (при необходимости и печати) сторон.

Кроме этого, к договору прилагаются следующие документы:

  1. Описание помещения, которое арендуется.
  2. График платежей.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Свидетельство о том, что человек имеет разрешение собственника о сдаче помещения третьим лицам.

Также могут быть добавлены такие документы:

  1. Акт о передаче/приёме нежилого помещения.
  2. Дополнительные соглашения, в которые оговариваются определённые нюансы.
  3. Протоколы разногласий и документы их согласования.

Как у арендатора, так и у субарендатора имеются определенные обязанности. Первый из них должен:

  1. Предоставить оговариваемое помещение в срок, который указан в договоре.
  2. Требовать, чтобы был проведён капитальный ремонт помещения, которые выступает субъектом отношений.
  3. Ознакомить субарендатора с имеющимися у него правами и обязанностями.
  4. Следить, чтобы не нарушалось целевое использование помещения.

Понятие и условия оформления субаренды земельного участка

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните: Москва  7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург  7 (812) 313-26-64.

Такая сделка носит название субаренды и имеет свои определенные отличительные особенности.

Более подробно все эти особенности и основные условия ее проведения стоит рассмотреть далее.

То есть арендодатель в данной сделке — это арендатор по другому, заключенному ранее договору. При этом данное имущество принадлежит ему не на правах собственности, а лишь на праве владения.

Сделки относительно оформления имущества во временное пользование регулируются таким нормативно-правовым документом, как Гражданский кодекс. В частности, в ст. 606 ГК РФ приводится определение понятия субаренды, а в п. 2 ст. 615 ГК РФ закрепляется право на передачу ранее арендованного имущества третьему лицу.

Условия, на которых происходит передача этого имущества, отображаются в специальном документе — договоре субаренды земельного участка. К его составлению, а также к общим условиям проведения данной сделки предъявляются те же требования и ограничения, которые установлены гражданским и земельным законодательством в целом для аренды.

Если в документе есть условие о возможности субаренды (или хотя бы не содержится запрета на это), то арендатор не обязан еще раз спрашивать у собственника разрешения на сдачу участка. Однако он все равно должен уведомить его об этом в письменном виде.

Особенности субаренды. Фото: s_l - Fotolia.com

Если в договор разрешение на субаренду не включено, собственник может предоставить такое право путем подписания соответствующего документа.

Стоит учесть, что в ситуациях, когда договор содержит прямой запрет за субаренду и дополнительное письменное согласие на это собственник не дает, провести данную сделку не получится. Также довольно сложной будет процедура оформления таким способом земельного участка, арендованного у государства на срок менее 5 лет.

В частности, допускается ведение на нем только той деятельности, для которой он предназначен и которая также указана в основном договоре. Изменение вида разрешенного использования участка при помощи субаренды не допускается.

Все ограничения и запреты, которые установлены в отношении участка (например, земельный сервитут), распространяются и на сделку субаренды. Кроме этого, в данном договоре могут быть установлены и дополнительные ограничения на использование земли, если этого захочет арендодатель.

К ним относятся:

  • паспорта обеих сторон (копии и оригиналы);
  • заключенный ранее договор;
  • кадастровый паспорт участка;
  • выданное при регистрации основного арендного соглашения свидетельство из регистрационного органа;
  • документы о назначении участка;
  • письменное разрешение от собственника (требуется не всегда);
  • график арендных платежей (составляется по желанию сторон).

В зависимости от конкретной ситуации при заключении сделки могут потребоваться и другие документы.

Что такое субаренда и кто такой субарендатор

Он оформляется в простом письменном виде и не требует нотариального заверения. Структура документа типовая и ничем не отличается от обычных договоров аренды или субаренды. Существенные условия — это предмет сделки (то есть земельный участок) и необходимость оплаты за его пользование.

Участок необходимо описать максимально точно, с указанием адреса, месторасположения, границ (если сдается часть земли), кадастрового номера и площади. Величину и порядок внесения арендной платы можно оставить такими же, как в договоре аренды, или изменить (по желанию сторон).

После корректного составления и подписания документа сторонами его необходимо зарегистрировать в специальном органе — Государственном Реестре. Только после этого он вступит в законную силу и начнет действовать.

Для этого одна из сторон должна обратиться в этот орган с такими документами:

  • три экземпляра договора (по одному для каждой из сторон, плюс один остается в ГосРеестре);
  • должным образом заверенные копии паспортов участников;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы на участок.

При условии, что договор составлен верно и пакета предоставленных бумаг достаточно, его регистрация будет проведения в течение одного месяца после обращения.

Что такое субаренда и кто такой субарендатор

После окончания установленного срока участникам будет выдано свидетельство о регистрации права пользования землей. Стоит учесть, что данное требование обязательно только для тех документов, которые составляются на срок более одного года.

Для более краткосрочных договоров регистрация не требуется (так же, как и при аренде).

Отличия от аренды

Поскольку субаренда является одним из видов аренды, ее более узким направлением, то эти две сделки имеют между собой много общих характеристик.

В частности, к ним можно отнести:

  • обязательное документальное оформление сделки в виде договора;
  • внесение определенного платежа в счет стоимости пользования участком;
  • преимущественно срочный характер отношений;
  • отсутствие требований относительно обязательного нотариального оформления;
  • точная индивидуализация предмета соглашения (то есть земельного участка).
Критерий для сравнения Аренда Субаренда
Кто выступает арендодателем Непосредственно собственник имущества Владелец имущества, который арендует его у другого лица
Необходимость получения разрешения на сделку Отсутствует Получение разрешения необходимо, если в договоре аренды не указана возможность передачи его во временное пользование третьим лицам
Ограничения по сроку Практически не существуют, однако в некоторых случаях устанавливаются законодательством (в зависимости от вида земель) Срок напрямую зависит от продолжительности действия договора аренды и не может превышать его
Условия договора  Определяются сторонами в свободном порядке (однако должны быть составлены в соответствии с требованиями законодательства) Не должны противоречить или изменять условиям основного договора
Проведение торгов для участков, которые находятся в государственной собственности Обязательно практически во всех случаях Необязательно, поскольку процедура в отношении данного участка уже проводилась ранее

Очевидно, что договор субаренды не имеет существенных отличий от сделки, разновидностью которой он является — то есть от аренды.

На нового субъекта, который будет использовать землю, распространяются все те же самые права и обязанности, что были определены ранее.

Поэтому при проведении данной сделки и составлении договора необходимо руководствоваться общими правилами и требованиями, которые установлены в гражданском и земельном законодательстве.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург 7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,

но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Под этим понятием подразумевается сделка, при которой третье лицо или группа лиц получает право пользования площадью (жилой или нежилой), квартирой или земельным участком, которые уже находятся в аренде. При этом договор данной сделки может предусматривать передачу арендованной недвижимости целиком (например, всей квартиры) или же лишь ее части (если говорить о квартире, то речь может идти об одной комнате). Это понятие целиком легально и описано в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.

Суть понятия

То есть, арендатор может сдать арендуемое им помещение или его часть, в аренду третьему лицу. Но такая сделка возможна только с согласия собственника.

Что такое субаренда нежилого помещения

Сделка является вполне законной, если соблюдены все нормы гражданского законодательства.

: как правильно заключить договор 

Правовые акты

Так как субаренда — это юридическая сделка, то она сопровождается заключением соответствующего договора.

 Главой 34 ГК РФ в статьях этой главы перечислены все основные нормы заключения договора аренды, а также все права и обязанности обеих сторон сделки
 Статьей 432 ГК РФ договор субаренды должен соответствовать нормам, указанным в этой статье

Предметом сделки является недвижимость:

  1. Участки земли.
  2. Жилые или нежилые помещения.
  3. Воздушные и морские суда.
  4. Здания и строения.

Возможные риски

Получить прибыль от сдачи имущества в аренду может не только его владелец, но и арендатор. Последний может сдать арендуемое имущество в субаренду.

Оно может быть выражено как отдельным документом, так и быть отдельным пунктом в договоре аренды.

 Выразить согласие при заключении договора аренды для этого достаточно прописать в самом договоре пункт, в котором будет указано, что «арендатор имеет право сдавать арендуемое им помещение в субаренду, не спрашивая согласия собственника». Если такая оговорка есть, то у субарендатора «развязаны руки»
 Выразить своё согласие отдельным документом то есть, написать письменное согласие на переуступку права арендатора
 Арендатор может сдать помещение, не получив предварительного согласия собственника помещения этот риск сводиться к минимуму, если владелец помещения и арендатор тесно контактируют. Если же владелец помещения проживает в другой местности, и редко «навещает» свою собственность, то вероятность обмана со стороны арендатора существует
 Если договора субаренды заключается сроком более, чем на 1 год, его необходимо обязательно регистрировать обе стороны могут пойти на «уловки» — заключить договор сроком на 11 месяцев. Такая хитрость «помогает» арендатору уходить от уплаты налогов
 Если арендатор является недобросовестным, то он может заключить договор субаренды на срок, который превышает договор аренды тогда субаренда прекратит своё действие по истечении срока договора аренды. Если деньги были уплачены вперёд за весь срок, то вернуть их не получится

В чем смысл субаренды земельных участков и на каких условиях заключается это соглашение?

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником.

Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.

В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:

  • наименование документа («Договор субаренды»);
  • дата и место заключения сделки;
  • наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
  • основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
  • предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • срок действия договора;
  • заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
  • подписи сторон

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.

К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.

Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:

  • площадь надела;
  • категория земель, к которой относится надел;
  • кадастровый номер;
  • адрес места расположения;
  • цель оформления участка в субаренду;
  • перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

Что такое субаренда нежилого помещения

По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права.

Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами.

Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.

Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.

Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.

Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.

К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату.

Субаренда

У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду.

Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.

В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет.  Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.

При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.

22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке.

На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.

Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.

Что такое субаренда

Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:

  • подробное описание земельного надела;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
  • технические паспорта зданий, расположенных на участке;
  • график арендных платежей;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.

Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:

  • акт приема-передачи недвижимого объекта;
  • дополнительное соглашение;
  • протокол существующих разногласий;
  • протокол согласования разногласий.

При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.

При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:

  • предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
  • потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
  • увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
  • потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
  • ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
  • потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.

Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.

Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.

Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.

Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.

Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.

Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.

Срок договора и его действие

  • обязательно фиксируется адрес помещения и его подробное описание;
  • ежемесячная арендная плата не облагается НДС, так как арендодатель – физлицо;
  • в размер арендной выплаты также могут входить коммунальные платежи;
  • оплата аренды происходит на банковский счет лица (по безналу) или наличными денежными средствами;
  • фиксированная ставка за аренду может меняться, но не более 1 раза в год согласно статье 614 ГК РФ;
  • при сроке аренды дольше 12 месяцев соглашение регистрируется в госреестре.

Ниже вы можете ознакомиться с образцами договоров аренды нежилого помещения, а также актом приема передачи.

В документе может быть прописан период его действия, в том случае если он заключается на определенный период времени, в противном случае он является бессрочным.

Поэтому во избежание лишней волокиты и связанной с ней расходов, срок договора составляет 11 месяцев далее идет пролонгация на такой же период времени.

Если соглашение продлевается, то лицо, арендующее помещения обладает правом первой очереди среди остальных клиентов на пользование нежилым сооружением, что отражено в ГК РФ. Данный пункт можно включить при заключении сделки.

При подписании соглашения сроком на 365 дней и более, он вступает в законную силу после государственной регистрации, до этого он с юридической точки зрения не правомерен.

По общим правилам, если истек срок договора аренды, то прекращается и субаренда, если договором не предусмотрен иной порядок. Таким образом, учитывая диспозитивность нормы, стороны свободны в определении условий о действительности договора, что может их обезопасить. Как только соглашение прекращается, то арендодатель связывается договором с поднанимателем напрямую, уже без посредника, а сам договор поднайма превращается в договор найма. В таких случаях заключение нового соглашения не требуется.

Договор субаренды нежилого помещения: порядок и образец заполнения

Если вы хотите заключить подобное соглашение, то первым шагом должно быть получение согласия арендодателя. Кроме того, есть примерный перечень необходимых документов: договор аренды с первоначальным арендатором (копия), акт приема-передачи имущества и договор поднайма.

Результатом сдачи в аренду недвижимости является получение прибыли арендодателем или субарендодателем. Законодательные нормы определяют необходимость оплачивать налоги с любого полученного дохода, и этот источник не является исключением. Субаренда не относится к категории посреднических услуг, которые оказывают в этой сфере агентства недвижимости.

Это обуславливает различия в порядке налогообложения. Физические лица обязаны оплатить в государственную казну 13 процентов от полученного дохода, тогда как для юридических лиц применяются ставка налогообложения 6 процентов и страховые взносы. Невыполнение налоговых требований может повлечь наказание штрафными санкциями, размеры которых достигают 500000 рублей. Злостные нарушители, или при отсутствии у них в полном объёме суммы штрафа, могут лишиться свободы до 3 лет.

Согласование оплаты

Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно. Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение.

Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.

В договоре очень важны такие вещи, как:

  • порядок оплаты;
  • условия совершения;
  • сроки.

Субаренда

Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.

При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.

Права и обязанности субарендатора и субарендодателя

Аренда и субаренда — два похожих понятия с одинаковым принципом действия. Они используются преимущественно в коммерческих целях для определения взаимоотношений сторон.

И чтобы понять отличия этих понятий, необходимо рассмотреть каждое из них по отдельности.

Общее определение

Аренда — это наем имущества одним лицом у другого лица за обговоренную сторонами плату и на определенный срок.

Документом, определяющим взаимоотношения арендатора и арендодателя, является договор аренды, в котором прописываются основные условия предоставления имущества во временное пользование.

Понятие «аренда» подразумевает передачу имущества, находящегося в собственности третьему лицу.

Обговариваются условия пользования, причины расторжения договора, права и обязанности сторон.

При аренде пользователь имуществом имеет право передавать его часть другим лицам. Но вся ответственность за сохранность вверенной собственности ложится на плечи арендатора.

Что такое субаренда?

Субаренда — это вид взаимоотношений двух лиц, при которых в аренду сдается часть имущества, уже находящегося в аренде.

Иными словами, субаренда представляет собой переуступку прав временного владения имуществом.

Участие в аренде нескольких лиц увеличивает риски владельца имущества. Получать дополнительную прибыль удается не всегда, но собственник может увеличить размер арендной платы. Субаренда возможна только при согласии владельца имущества.

Правовые акты

  Статья №608 ГК определяет, какие лица имеют полномочия выступать в качестве арендодателей
 Статья №606 ГК указывает на определение аренды, обязательства сторон
 Статья №432 ГК определяет правила заключения договора субаренды

Возможные сложности

Аренда не относится к сложным с юридической стороны сделкам. Риски для арендодателя существуют, но при грамотно составленном договоре они снижаются до минимума.

Распространенной сложностью является взимание арендной платы в установленные сроки. Арендаторы часто задерживают внесение установленной суммы, а в некоторых случаях и вовсе пропадают, не оплатив за прошедший период.

Субаренда относится к сложным процедурам. Она имеет множество нюансов, с которыми следует ознакомиться перед составлением договора.

Собственник имущества должен знать существующие риски, прежде чем соглашаться на сделку.

 Имущество может быть передано в аренду третьим лицам без согласия владельца риск возрастает при условии, что собственник проживает далеко, и у него нет возможности контролировать процесс пользования помещениями
 Сделку нужно регистрировать для уплаты налогов взимается он с арендодателя, а не собственника. Данная необходимость возникает при составлении договора сроком на 12 и более месяцев. Это более безопасно, чем перезаключать контракт каждые 3-6 месяцев. Можно избежать налогов, составив договор сроком на 10-11 месяцев, но эта уловка может быть признана как мошенничество. В этом случае субарендодателя обяжут выплатить налоги за сдачу имущества и оплатить штраф
 Риски существуют и для субарендаторов договор аренды с собственником может быть заключен на срок меньший, чем договор субаренды. И если оплата произведена сразу за весь период, вернуть назад средства не получится. Владелец имущества не несет ответственность за взаимоотношения субарендатора и субарендодателя
 При нарушении условий договора, собственник может расторгнуть контракт с арендатором это приводит к автоматическому прекращению действия договора субаренды
 В случае порчи имущества субарендатором, покрывать расходы придется арендатору собственник сдает в наем имущество в определенном состоянии и вернуть его следует без изменений

Аренда и субаренда объектов недвижимости хоть и относится к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, имеют множество сложностей.

: налоги при сдаче жилья в аренду

Например, арендатору необходимо уведомить собственника о своем желании сдать в аренду неиспользуемые помещения.

Субаренда: что это такое, кто такой субарендатор

Без согласия владельца сделка будет считаться недействительной. Но часто об этом «забывают» субарендодатели, сдавая помещения на устном соглашении.

Такие взаимоотношения не защищены законом и при нарушении прав одной из сторон требовать восстановления справедливости в суде будет бессмысленно.

Аренда от собственника занимает основную долю рынка. Она безопаснее с юридической стороны, схема взаимоотношений арендатора и владельца имущества налажена на законодательном уровне. Это основное отличие от субаренды.

Субаренда выгодна начинающим бизнесменам, которым требуется небольшое помещение для развития предпринимательской деятельности.

Аренда напрямую от собственника обходится дешевле. Субарендодатель всегда делает надбавки для собственной выгоды, поэтому оплачивать придется на 10-20% больше.

Главные моменты

 В аренду можно оформить помещение любого типа, независимо от нахождения в субаренду предоставляются помещения в небольших торговых и бизнес центрах, многоквартирных домах, бывших общежитиях и других «неприглядных» зданиях
 Аренда «напрямую» безопаснее при нарушении условий договора можно добиться справедливости в судебном порядке
 Субарендатор «сотрудничает» с двумя лицами арендатор — с одним

Важно понимать, что часто субаренда предоставляется незаконно. Например, арендатор снимает трехкомнатную квартиру и желает сдать одну комнату. Собственник при этом не осведомлен.

Подписание договора

Чтобы не стать жертвой мошенничества, необходимо тщательно читать условия договора, в котором должен быть прописан собственник имущества.

Удостовериться в легальности контракта можно, попросив у арендодателя документы на квартиру.

Что выгодней

 Аренда здания или нескольких помещений выгодна бизнесменам, в перспективе планирующим расширять свою деятельность а на время становления бизнеса неиспользуемое имущество можно сдавать в субаренду
  Субаренда выгодна в плане получения дохода за аренду неиспользуемых помещений
 Арендатор может сдать в аренду помещения, если планируется преждевременный отъезд что по условиям договора подразумевает отсутствие возврата денег за неиспользуемый период
 Для третьей стороны субаренда выгодна в финансовом плане для открытия бизнеса требуется юридический адрес, им может стать часть помещения, оформленного в субаренду
 В крупных городах субаренда жилых помещений является неплохим средством заработка компании или бизнесмены арендуют квартиры на месяц, приводят их в порядок и сдают посуточно. Выгода очевидна для трех сторон
 Арендуя напрямую у собственника, можно не переживать за взаимоотношения других сторон при соблюдении условий договора сделка будет продолжаться весь оговоренный период
 При субаренде обязательно согласие собственника или органов муниципальной власти, если субарендуется муниципальная собственность
 Договор субаренды заключается на срок не превышающий период аренды
 Договор регистрируется в Росреестре если его продолжительность составляет более года
 При заключении договора аренды собственник может указать, что для сдачи помещений в аренду его согласие не требуется это означает, что субаренда может быть оформлена без дополнительных соглашений
  Собственник может получать дополнительный доход от субаренды помещений об этом должно быть указано в договоре, включая сумму компенсации

Субаренда земельного участка оформляется аналогичным способом. С согласия собственника составляется договор, он должен обязательно регистрироваться в государственных органах.

 Если земля принадлежит муниципалитету и была предоставлена в аренду сроком до 5 лет
 Если вместе с земельным участком арендуется находящаяся на нем недвижимость на субаренду которой было получено согласие собственника
 Если арендатор направил запрос собственнику и не получил ответа в течение 30 дней

Если в договоре аренды указано, что землю нельзя передавать в субаренду, то нарушение данного правила приведет к расторжению контракта с собственником.

При составлении договора обязательно описывается имущество, передающееся в субаренду. Необходимо указать площадь земли, находящиеся строения, иная собственность.

Запрещена передача в субаренду земель, на которых расположены предприятия и объекты, принадлежащие государству или муниципалитету.

Также запрещено повторно сдавать участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства.

 Время прохождения фермером срочной воинской службы и время получения очного образования фермером (если нет возможности совмещать учебу и ведение хозяйства)
 При временной нетрудоспособности или инвалидности фермера после наступления пенсионного возраста фермера

Права и обязанности сторон

Передавать жилые помещения в субаренду выгодно. Собственники могут передать по договору квартиры во временное пользование агентствам недвижимости, которые предоставляют услуги по суточной и почасовой аренде помещений. В крупных городах бизнес окупается на 100%.

 Сделать косметический ремонт, если в этом есть необходимость провести интернет, кабельное телевидение
 Благоустроить квартиру, оформить ее в современном стиле разместить рекламу об аренде квартир
 Приобрести необходимый для проживания атрибут домашнюю одежду, полотенца, бытовую химию

Как правило, компании арендуют на длительный срок дешевые квартиры, делают в них ремонт для повышения стоимости. В итоге выгода очевидна.

Например, арендная плата в месяц составляет 10 000 рублей. За сутки компания берет 1 000 рублей. Получается, что за 10 дней в месяц квартира окупается. Прибыль превышает расходы в 2-3 раза.

Чтобы официально зарегистрировать субаренду помещения, потребуется подготовить документы:

  • договор;
  • паспорта всех участников сделки;
  • письменное согласие собственника;
  • документы на имущество;
  • квитанцию об уплате госпошлины.
  • Как пересдать квартиру в субаренду по законупреамбулу;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности двух сторон;
  • стоимость аренды за определенный промежуток времени (чаще всего за основу берется месяц);
  • порядок взаиморасчетов сторон;
  • ответственность;
  • срок действия соглашения;
  • реквизиты, подписи и печати.

Образец договора аренды

Сдача земли в аренду

Возможные риски

 Наличие согласия владельца помещения в обязательном порядке
  Предварительное ознакомление с основным договором это необходимо для того чтобы убедиться в сроке действия этого документа
  Если срок заключения превышает 1 год то бумагу нужно обязательно регистрировать в Росреестре
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector