Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

Выкуп доли у ближних родственников

Если обратиться к правовым документам, то можно наткнуться на такую формулировку: созаемщик — это человек, который несет такую же финансовую ответственность перед кредитной организацией, как и основной заемщик.

Нужно понимать, что созаемщика может и не быть. Привлекают их чаще всего в тех случаях, когда заемщик средств не имеет высокого дохода, либо имеет непостоянный, теневой доход.

Роль подобной подстраховки ложится на плечи мужа или жены. Но банк может согласиться принять на эту роль и любого другого близкого родственника (мать, отец, брат, дочь и так далее).

Одно из главных требований банка – возраст. Возраст созаемщика вбольшинстве кредитных учреждений установлен до 70 лет. А если срок погашения кредита большой, то возраст может быть еще меньше.

Важно знать, что если супружеская пара берет ипотечный кредит, то созаемщиком всегда будет являться второй супруг. Но подобное возможно только в том случае, если брак зарегистрирован в органах ЗАГС. Если это гражданский брак, то гражданский супруг не может стать созаемщиком, так как он не является близким родственником по документам.

Большинство кредитных учреждений разрешают привлекать сразу несколько созаемщиков, но чаще всего их число не должно превышать троих. Но эти рамки устанавливаются исключительно кредиторами, по факту созаемщиков может быть сколько угодно.

Риски созаемщика можно полностью приравнять к рискам заемщика. В первую очередь, это, конечно, опасность потерять приобретаемое жилье по договору ипотечного кредитования. Подобное возможно в случае, если оба партнера не способны выплачивать платежи.

Помимо потери недвижимости, созаемщик может испортить себе кредитную историю. Это приведет к тому, что в дальнейшем он не сможет взять кредит не только у данного кредитора, но и у других, ведь будет занесен в базу как неплательщик.

Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

Еще банки часто заставляют созаемщика страховать свою жизнь так же, как и заемщика. Подводя итог, следует сказать, что быть созаемщиком достаточно непросто, поэтому перед соглашением выступить в этой роли, нужно как следует подумать.

В законодательной базе относительно ипотеки и условий ее оформления нет точных данных, касаемых приобретения части жилья посредством кредитных средств. Некоторые выводы, касающиеся этого вопроса, можно сделать после ознакомления с 244 статьей ГК РФ.

Здесь речь идет о том, что жилая недвижимость может стать общей собственностью. Из этого следует, что у квартиры могут быть сразу несколько владельцев. Выходит, что каждый из хозяев части распоряжается ею как захочет.

Если закон рассматривает подобный вариант, значит покупать долю в ипотеку можно. При этом банки могут предъявлять свои дополнительные требования.

Ипотека на долю оформляется не во всех случаях, каждый рассматривается банком в индивидуальном порядке. К наиболее распространенным ситуациям, при которых владельцы обращаются в финансовую структуру за ипотекой относят следующие:

  1. Потенциальный заемщик уже владеет несколькими частями жилья, и для полного владения ему необходима последняя доля.

Одобрение банка в случае покупки последней доли жилья более вероятно, так как квартира одновременно является и залогом.

  1. Клиент имеет во владении одну часть, но желает расширить жилое помещение посредством покупки еще одной доли.

Шанс получения ипотеки ниже, но, если владельцы других долей предоставят свое согласие с условиями залога в письменном виде, вероятность увеличивается.

  1. Заемщик не владеет ни одной из частей недвижимости, но желает завладеть одной долей.

В этой ситуации отказ почти неизбежен. Исключением является ситуация, если потенциальный заемщик находится в хороших отношениях с владельцем или владельцами других долей, которые помогут обойти ограничения посредством разделения частей.

какие банки дают ипотеку на долю в квартире?

У каждого банка свои условия на долевую ипотеку

Не все банки готовы предоставлять кредитные средства на приобретение части квартиры, так как это не всегда выгодно.

Ведущими финансово-кредитными структурами в РФ, которые дают такую возможность, являются:

  1. Сбербанк.

Получить кредит на долю здесь можно в случае, если по окончании все жилье будет принадлежать заемщику. Банк выдает от 300 тыс. до 15 млн под 12 % на 30 лет.

  1. Газпромбанк.

Условия получения такие же, как и в Сбербанке. Срок кредитования — до 30 лет под 12 %. Сумма ипотечного кредитования до 45 млн. Первый взнос составляет 15 %.

  1. Русский ипотечный банк.

Ипотека оформляется, даже если потом квартира не перейдет в полное владение заемщика. Минимальная сумма кредита – 1 млн рублей. Первый взнос – не меньше 25 %. Деньги выдаются под 14,5 % годовых на срок до 25 лет.

  1. Банк Зенит.

Минимальная сумма для регионов — 270 тыс., для столицы и области — 800. Максимальная – 10,5 млн для всех городов России, и 14 млн — для Москвы и области. В зависимости от первоначального взноса, годовой процент колеблется. Минимальный – 20 %, при этом, максимальная ставка 15,75 %. Срок займа — не более 25 лет.

  1. ТрансКапиталБанк.

Сумма кредитования при первом взносе в 20 % — от полумиллиона рублей. Срок оформления кредита не превышает 25 лет.

Чаще всего финансовые структуры неохотно идут навстречу тем, кто желает приобрести долю квартиры за кредитные средства. Выдавая займ, банк пытается обезопасить себя тем, что требует предоставление залога в виде квартиры. А, если у жилья несколько хозяев, это становится маловозможным.

как продать долю квартиры в ипотеке

Долю квартиры в ипотеке можно продать

Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

Чтобы продать свою часть, за которую еще не выплачен кредит, владельцу нужно согласовать это с хозяевами остальных долей. Лишь в этом случае продажа возможна.

Существует 3 варианта решения этого вопроса:

  1. Владелец находит покупателя, обращается в банк для получения разрешения проведения процедуры. Затем у нотариуса оформляется договор купли-продажи, который снимает обязанности по внесению платежей по ипотеке со старого владельца.
  2. Следующий вариант предполагает наличие третьего лица, которым становится банк. Покупатель арендует ячейку в банке, куда вносит определенную сумму. Банк сообщает в регистрационную палату, что кредит погашен. Продавец получает закладную, а покупатель – обязанность оплачивать ипотеку.
  3. Третий способ предполагает продажу ипотечного кредита. Делается это после получения разрешения в банке. После погашения новый владелец становится хозяином доли.

Чтобы выкупить часть жилья по ипотечному кредиту у родственника или третьего лица нужно:

  1. Сообщить о своем желании остальным владельцам недвижимости;
  2. Подготовить необходимые документы;
  3. Составить и заверить у нотариуса договор купли-продажи;
  4. Договориться с другими хозяевами о размере задатка;
  5. Подать документы в Росреестр;
  6. Дождаться документ, подтверждающий собственность доли;
  7. Передать остаток денег и получить помещение в пользование.

Детальнее процесс описан в 121 статье ФЗ от 21.07.1997 года.

Не при любых обстоятельствах банки охотно оформляют ипотеку на долю в квартире. Наиболее частая ситуация, когда кредитная организация не против – переход всего объекта недвижимости в собственность заемщика после покупки доли. В этом случае предметом залога становится вся квартира, поэтому никаких нюансов не возникает.

Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

Однако есть ситуации, когда банк вероятнее всего откажет в выдаче займа. Среди них можно выделить следующие:

  1. Сторонами купли-продажи выступают близкие родственники.
  2. Выкуп осуществляется у бывшего супруга/супруги.
  3. Заемщик планирует приобрести долю недвижимости, где до этого у него не было никаких прав.
  4. Планируется приобретение доли в объекте, где у заемщика уже есть часть имущества, но после покупки еще одной он не становится полноправным собственником.

В первом случае банковские служащие заподозрят фиктивность сделки и попытку обналичивания денег. Во второй ситуации будет важно, сколько времени прошло после развода, а также вступили ли они в брак повторно. Потребуется доказать кредитующей организации, что сделка не фиктивна, а сделать это часто непросто.

Последние два случая непривлекательны для банка из-за низкой рентабельности подобного предмета залога. Если заемщик по каким-то причинам не будет выплачивать ипотеку, кредитор не сможет продать долю для погашения долга, так как спрос на подобные объекты на рынке не высок.

В таких случаях рекомендуется оформлять обычный потребительский кредит, хоть он и не настолько выгоден, как ипотечные программы. Еще один вариант – предоставление другого объекта недвижимости в качестве залога.

В любом случае ипотека на выкуп доли в квартире вполне законна. Однако с практической точки зрения банки детально рассматривают конкретные обстоятельства.

Так как доля в квартире – не самый лучший предмет залога, далеко не все банки соглашаются выдать займ под подобное обеспечение. Среди кредиторов выделяются следующие организации:

  • Сбербанк;
  • Газпромбанк;
  • Тинькофф Банк;
  • Финансовая Корпорация Открытие.

Сбербанк славится наиболее низкими процентными ставками по ипотечному кредитованию (от 10 %). Минимально доступная для заемщиков сумма составляет 300 000 рублей. Однако для оформления кредита под залог в Сбербанке потребуется собрать внушительный пакет документов.

Газпромбанк и Финансовая Корпорация Открытие выдают займы только на покупку последней доли в квартире, то есть после ее выкупа весь объект переходит в собственность заемщика. Предметом залога при этом становится вся квартира, а не ее часть.

Тинькофф Банк имеет программы по оформлению ипотеки на отдельную долю. Однако несмотря на столь явное преимущество, процентная ставка держится на достаточно высоком уровне – от 13 % при минимальном взносе 25 % от стоимости приобретаемого имущества.

Для подачи заявки на оформление ипотеки на долю в квартире необходимо предоставить ряд документов:

  • общегражданские паспорта РФ заемщика и поручителя (созаемщика);
  • СНИЛСы перечисленных лиц;
  • свидетельство о заключении брака, если есть;
  • свидетельства о рождении детей, если требуется;
  • справки о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка, если она предусмотрена;
  • копия трудовой книжки.

Возможно потребуются и иные документы. Исчерпывающий перечень необходимо уточнить в банке.

Заявка на оформление ипотечного кредита рассматривается в течение пяти рабочих дней. После этого банк выносит решение о предварительном одобрении. Далее потребуется найти объект для приобретения и предоставить в организацию бумаги о недвижимости.

  • Ипотека на покупку доли от Сбербанка Российской Федерации предлагается на следующих условиях.

    Процентная ставка начинается от 12% годовых. Первоначальный взнос при этом составит 20%. Срок кредитования лица до 30 лет. Точное определение процентной ставки будет зависеть от величины вашего первоначального взноса, суммы займа, а также выбранного вами срока.

  • Банк ВТБ-24 предлагает аналогичные условия, однако процентная ставка увеличивается до 13,5%.

    Если приобретение доли осуществляется по программе социальной ипотеки, то сумма ставки составит 11,4%. Срок кредитования до 30 лет, а первоначальный взнос составит от 15 до 20%.

  • Газпромбанк предлагает процентную ставку от 13%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос составит 30%.
  • Россельхозбанк предлагает процентную ставку 12,5%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос в размере 25%.

Документы

Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью

Для того, чтобы оформить ипотеку на покупку доли жилья, потенциальный заемщик должен убедиться, что соответствует всем требованиям банка-кредитора, и может подтвердить свой доход. Только на таких условиях будет подписан ипотечный договор. Также следует обратить внимание на то, что не каждый банк готов дать деньги на такую сделку, потому предварительно стоит убедиться в том, что выбранное учреждение готово предоставить кредит на обозначенную цель.

После сбора всех необходимых документов, можно спокойно подавать заявку, и банк в течении утвержденного периода времени примет окончательное решение. Однако не стоит забывать о некоторых нюансах такой сделки:

  1. Обойтись без первоначального взноса будет невозможно. В разных банках он будет составлять от 10 до 25%.
  2. Ставка по кредиту будет несколько выше, чем при покупке жилья на первичном или вторичном рынке (в среднем от 12 до 15%).

Ипотека под залог доли в квартире весьма распространена в современном мире. Дело в том, что банки стараются обезопасить себя от возможных потерь, и потому более охотно сотрудничают с клиентами, готовыми использовать залоговое имущество в качестве гаранта исполнения условий кредитного договора.

Впрочем, в случае с залогом доли квартиры банки выдвигают особые требования. Учитывая тот факт, что ипотеку на покупку доли недвижимости готовы выдать только крупные финансовые организации, они предпочитают заключать с пользователями кредитные соглашения в тех ситуациях, когда после покупки части, вся квартира переходит в собственность заемщика.

В целом, данный вопрос зависит от внутренней политики банков и конкретных кредитных программ. Так, если заемщик имеет весьма высокий доход, то в его случае получить ипотеку будет проще.

Некоторые банки выдвигают условие, при котором при ипотеке под залог доли жилья в обязательном порядке необходимо будет внести первоначальный взнос, или же для таких клиентов будут установлены более высокие процентные ставки.

Недвижимость в долевой собственности означает, что у нее есть минимум несколько собственников и у каждого есть документы, подтверждающие право собственности (в частности выписка ЕГРН, где в графе «вид жилого помещения» указано «комната»). У владельца есть отдельный лицевой счет, а иногда и отдельный вход в квартиру.

Варианты покупки доли в недвижимости:

  • доля в загородном доме (с отдельным входом);
  • выкуп отдельной комнаты в многокомнатной квартире;
  • выкуп последней комнаты в квартире;
  • покупка комнаты в коммуналке.

Приобретаемая комната должна являться отдельным объектом недвижимости (изолированным жилым помещением). При кредитовании приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру, ее размер должен соответствовать минимум одной изолированной комнате. Кухни, санузлы и кладовки купить не удастся.

Квартира, в которой приобретается доля, должна соответствовать требованиям кредитора и находиться в многоквартирном доме или отдельно стоящем загородном доме.

Больше всего шансов оформить ипотеку у тех покупателей, которые выкупают последнюю из не принадлежащих долей в квартире, после чего жилье полностью переходит в их собственность. Банки охотно кредитуют такие покупки, если у заемщика нормальный уровень платежеспособности и собраны все необходимые документы. Но комната должна быть ликвидным объектом и быть востребованным объектом на рынке купли-продажи недвижимости.

Ипотека на выкуп доли возможна только при наличии отказа от преимущественного права приобретения всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме. Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде.

Для получения отказа требуется:

  • направить всем совладельцам письменное извещение о продаже комнаты (заказным письмом с указанием даты);
  • если в течение месяца ответа не последует или будет получен письменный отказ, то можно назначать дату сделки купли-продажи комнаты.

Договор купли-продажи на комнату или долю в недвижимости в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не всегда является обязательным.

Многие банки сознательно ограничивают круг заемщиков-покупателей. Например, выдвигают требование, чтобы собственником имеющихся долей в квартире мог быть только заемщик (в единственном лице).

Будущему заемщику необходимо:

  1. Выбрать комнату и собрать пакет бумаг для оформления кредита.
  2. Заполнить анкету-заявку на получение займа и подать ее в банк вместе с пакетом собранных бумаг.
  3. Получить письменное одобрение банка и передать задаток продавцу.
  4. Подписать кредитный договор с банком.
  5. Оформить сделку купли-продажи и зарегистрировать права собственности в Росреестре.

После предварительной оценки кредитоспособности заемщика, банк даст еще до 3 месяцев на сбор документов о самой доле в недвижимости (будущем залоге). Только после подачи полного пакета бумаг будет принято решение о назначении даты сделки. Деньги банк перечисляет на текущий счет заемщика, который он обычно указывает в заявлении.

Многие часто путают понятия долевой и совместной собственности. В первом случае следует понимать распределение долей в пропорциональных или неодинаковых частях. Во втором разделения недвижимости на части не происходит – она принадлежит обеим жильцам на одинаковых правах.

Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

Интересуясь, можно ли взять долю в квартире в ипотеку, граждане нередко подразумевают ситуацию после развода или при совместном проживании супругов, когда жилище принадлежит только одному из них (по договору дарения, по наследству и т.д.). В этом случае банк однозначно откажет в кредитовании: налицо мошеннические действия, в результате которых клиент может не стать полноправным владельцем, соответственно, финансовое учреждение не получит гарантию погашения займа в виде залога жилплощади до момента внесения последнего платежа.

Сказанное выше не говорит, что кредиторы во всех случаях отказывают в ипотеке на долю в квартире. Здесь важно несколько моментов:

  • Сможет ли заемщик оформить в собственность жилье после внесения всей суммы?
  • Кому принадлежит недвижимость? Если владельцами являются близкие родственники потенциальных заемщиков, некоторые банки отклоняют заявки ввиду высоких рисков для себя.

Для получения ипотечного кредита на долю в квартире необходимо ознакомиться со списком банков, которые занимаются такими займами, а также изучить их условия. Чаще всего для клиентов устанавливаются стандартные процентные ставки (от 6 до 13%), но они могут воспользоваться государственными программами, дабы уменьшить сумму переплаты или ежемесячных платежей.

Изъятие доли производится только по решению суда судебными приставами. После этого финансовое учреждение имеет право выставить жилплощадь на продажу, причем согласие других долевых собственников не требуется.

При оформлении жилищного займа на долю в квартире банки обычно выдвигают следующие требования:

  • Возраст: от 21 года.
  • Хорошая кредитная история.
  • Платежеспособность: при расчете ежемесячных платежей будет учитываться доход клиента, и их размер не должен превышать 45% от зарплаты.
  • Предоставление первоначального взноса. Минимальная величина – 10%, но некоторые финансовые компании не требуют его, в этом случае возможны более высокие процентные ставки.
  • Стаж работы на последнем месте: 6 месяцев.
  • Российское гражданство или резидентство.
  • Иногда требуется регистрация в населенном пункте, где планируется покупка недвижимости.
  • Предоставление письменного и нотариально заверенного согласия от других собственников (оформляет и оплачивает продавец).

Помимо представленного выше, финансовые учреждения обращают внимание и на другие нюансы:

  • Дом, в котором располагается квартира, не должен считаться аварийным. Гарантируется 100%-ный отказ в удовлетворении заявки клиента.
  • Недвижимость должна состоять на балансе жилого фонда.
  • Жилплощадь должна быть оснащена системами водо-, газо- и электроснабжения.
  • Не допускается наличие обременений или пребывание квартиры в залоге.

Кредитор может самостоятельно устанавливать требования к помещениям, оформляемым в ипотеку. Чаще всего это соответствие нормам площади на одного человека для проживания; отсутствие других граждан, имеющих право на нее; расположение в многоэтажном доме; размещение жилья на любых этажах, кроме первого и последнего.

Если лица проживают в гражданском браке, они могут оформить ипотеку на двоих, где один из них будет выступать заемщиком, а второй — созаемщиком. После регистрации выписки из ИГРП каждому из них будет принадлежать по ½ доли.

Какие требования устанавливаются для созаемщиков:

  • Официальный доход, подтвержденный справками от работодателя.
  • Возраст более 21 года на дату оформления займа и не более 60-70 – на момент погашения. Критерии зависят индивидуально от банка.
  • Прописка на территории присутствия офиса кредитора.

Наличие родственных связей здесь значения не имеет. В отличие от поручителей, созаемщик может претендовать на долю в ипотечном имуществе, а также получить налоговый вычет. Последнее возможно лишь в том случае, если он состоит в официальном браке с основным заемщиком.

Процедура приобретения доли недвижимости в ипотеку со стороны заемщика выглядит так:

  1. Он ищет подходящее жилье, договаривается с продавцом. Если тот согласен ждать одобрения заявки и перечисления денег – переходит к следующему шагу.
  2. Подает анкету в банк, приложив к ней набор документов. Здесь очень важно выбрать подходящее финансовое учреждение, занимающееся именно ипотечным кредитованием для покупки доли жилища.
  3. Ожидает ответа. Если предварительно дается положительное решение – ждет оценки эксперта банка. Он должен осмотреть, в каком состоянии находится квартира и действительно ли площадь соответствует заявленным параметрам в документах.
  4. Если заявка окончательно одобрена, заключает с продавцом договор купли-продажи и предоставляет его кредитору, делает первоначальный взнос. Тот перечисляет финансы бывшему владельцу на расчетный счет.
  5. В завершение клиент регистрирует недвижимость в собственность через МФЦ или Росреестр.
  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья
долевая ипотека на двоих

Оформив долевую ипотеку на двоих, каждый из созаемщиков будет обладать 1/2 долей квартиры

Требования к созаемщику для возможности взять ипотеку

  1. Сбор пакета документов.
  2. Получение отказа от преимущественного права покупки от совладельцев, если выкупаемая доля не последняя. Отказ оформляется письменно и заверяется нотариально.
  3. Банк проверяет объект недвижимости для оценки возможности оформления его в залог.
  4. Продавец доли в квартире предоставляет все необходимые документы для проверки юридической чистоты недвижимости – выписку из домовой книги, расширенную выписку из ЕГРН и другие бумаги по требованию.
  5. Оформление договора, если ничего не вызывает у банка сомнений.

Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

В случае отказа в выдаче средств на покупку доли по программам ипотечного кредитования можно оформить обычный потребительский нецелевой кредит. Однако нужно понимать, что процентная ставка будет значительно выше. Другой вариант – оформить ипотеку, но предоставить в качестве залога другое имущество.

Ниже размещена аналитическая таблица, по которой можно сравнить ключевые условия ипотечного кредита по приведенным банкам.

№ пп Банк Условия Первоначальный взнос
Ставка,
%
Срок, лет. Сумма, млн. рублей
1 Сбербанк от 8,6 1-30 0,3-8 15%
2 «ДельтаКредит» от 8,25 1-25 от 0,3 15%
3 «Газпромбанк» от 9,2 1-30 от 0,5 10 %
4 «Транскапиталбанк» от 8,35 1-25 от 0,3 30% — на выделенную долю, 20% — на последнюю

Молодым семьям с 2мя детьми можно взять ипотеку в Сбербанке под 6% по программе господдержки, в остальных принимается материнский капитал, в том числе и для первоначального взноса. В «Газпромбанке» допускается покупка лишь последней доли. «ДельтаКредит» обладает самыми лояльными условиями и предлагает покупку не только доли квартиры, но и частного дома.

Имея общее представление о рынке долевых ипотечных кредитов и их стоимости, можно принимать решение о том, чтобы выкупить недвижимость. Порядок приобретения доли выглядит следующим образом:

  1. Достижение договоренности с непосредственным собственником доли и возможными совладельцами. Собственник соглашается на подписание документов и ожидание кредитных средств. Совладельцы подписывают отказ от преимущественного права выкупа.
  2. Подача заявки в банк. К анкете прилагается копия личного паспорта заявителя, справка о его доходах, выписки из ИГРПи документы на кредитуемое имущество.
  3. Ожидание решения. При положительном результате следует экспертная оценка жилья, исходя из которой формируются индивидуальные условия кредитования.
  4. Заключение договоров купли – продажи, ипотечного кредита, личного страхования. Передача денег бывшему владельцу, если договор допускает оплату до перехода права собственности.
  5. Оформление недвижимости в Росреестре. При использовании аккредитива перечисление средств продавцу происходит только после регистрации жилья на нового владельца.

Крупные банки тщательно проверяют кредитуемое жилье. Юристы оценивают все параметры, исключают возможность оспаривания сделки купли-продажи в дальнейшем. Однако заемщик подстрахуется самостоятельно, если не будет рассматривать варианты с выкупом доли у несовершеннолетнего, пожилого лица либо у опекуна временно недееспособного гражданина.

Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

В целом, перед заключением договора, желательно пройти консультацию у независимого юриста, специализирующегося по ипотечным вопросам. На встрече предоставить документацию на приобретаемое жилье и проект кредитного договора конкретного банка. Профильный специалист изучит бумаги, укажет на индивидуальные «подводные камни» сделки, что позволит принять рациональное и взвешенное решение.

При невозможности получить положительное решение по ипотеке заемщикам можно порекомендовать обратиться за потребительским кредитом. По многим из них сейчас предлагаются сопоставимые акционные ставки, вплоть до 9,5%. В этом случае достаточно лишь подтвердить платежеспособность, и банку будет неважно, на что вы тратите деньги. Однако при этом для покупки будет невозможно использование материнского капитала.

Выходом для многих молодых семей будет привлечение в созаемщики родителей, особенно если они предоставят в залог какое-либо имущество.

В России функционирует ряд банковских учреждений, осуществляющих ипотечные программы.

Отдельные из которых готовы предоставить денежные средства на приобретение не всего объекта жилья, а доли в нем.

Право собственности принадлежит приобретшему его лицу.

 Сбербанк РФ ипотечный займ предоставляется в среднем по процентной ставке равной 9%. Она зависит от величины дохода заемщика и размера первоначального взноса
Банк ВТБ Процентную ставка находится на уровне 10,5 % и выше. В случае выкупа доли жилья по программе, предусматривающей льготы, то процент равен 9,5%
Дельтакредит Процентная ставка составляет от 9%. Первоначальный взнос 15–25%. Срок кредита – до 25 лет. Размер кредита от 300 т.р. до 600 т.р.
ФК Открытие 15,3% годовых при покупке доли общей собственности. Срок до 30 лет. Первоначальный взнос 15 %.
   
Газпромбанк Процентная ставка составляет от 9%. Первоначальный взнос 15%. Срок кредита – до 25 лет. Размер кредита до 50 млн. руб.

разделение дома

Банками предоставляется ипотечный кредит на срок от одного года до 30 лет.

Следует помнить, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по погашению задолженности, у банка возникает возможность обратить взыскание путем продажи заложенного имущества.

  1. С внесением первоначального взноса.
  2. При помощи залога.

В первом случае заемщику необходимо внести от 15% до 24% от стоимости приобретаемого жилья. И тут могут возникнуть дополнительные расходы. Договор купли-продажи квартиры содержит фиксированную сумму стоимости жилья. До заключения договора об ипотечном займе обязательно проводится независимая оценка приобретаемой недвижимости.

Во втором случае, если у покупателя нет собственных средств на первоначальный взнос, он может взять дополнпительный заем. Как правило, возврат кредитных средств обеспечивается залогом имеющейся собственности. В этом случае в крупных банковских учреждениях часто не требуют справок о доходах. Гарантией выступает недвижимость заемщика или созаемщика.

Если по каким-либо причинам заемщик не сможет выплачивать свои долговые обязательства, встанет вопрос о взыскании задолженности. Как правило, это применяется при просроченной задолженности в течение 7 месяцев. Суд будет иметь право наложить взыскание на все объекты недвижимости, на которые оформлен залог.

В кредитном договоре любого банка указано право учреждения менять процентную ставку при непредвиденных обстоятельствах. Дефолт относится к таким поводам. Долг по ипотеке останется на прежнем уровне с учетом изменения курса валюты. В условиях общего экономического упадка будет тяжело выплачивать жилищный заем.

Прежде чем решиться на ипотеку, подводные камни и риски необходимо минимизировать. Далеко не все зависит от заемщика, но он должен адекватно рассчитать свои возможности. Иначе есть риск остаться без жилья, денег и с плохой кредитной историей. Особо ответственно к ипотеке стоит подходить семьям, имеющим детей.

Недвижимость делится между участниками проведённой сделки в тех пропорциях, что и взносы по ипотеке, если иное не установлено договором в письменном виде. Например, если одно лицо вносило денежные средства в сумме, превышающей по сумме другие взносы, то этот гражданин может рассчитывать на большую часть недвижимости.

Однако, решать, какая доля достается конкретному заемщику должны сами приобретатели. При этом, руководствоваться они могут какими угодно принципами.

Некоторые, что совершенно логично, делят квартиру, исходя из внесенных взносов и ежемесячных платежей. Другие предпочитают иные способы раздела. Главное, чтобы итог раздела был отражен в соответствующем договоре.

Финансово кредитная организация не беспокоиться о том, кто и какую сумму вносит по займу, главное — чтобы платежи поступали вовремя и в установленной сумме. Сами же созаемщики могут договариваться между собой о том, кто и в каком проценте будет выплачивать взносы, а также, самостоятельно прописать очередность выплат.

Однако в случае, если один из созаемщиков перестанет вносить денежные средства, другому придется взять на себя это бремя. После выплаты ипотечного займа стороны становятся собственниками в соответствии с документом, который оформлялся ещё в момент получения займа.

Каждый из собственников является полноправным владельцем, однако, в большинстве случаев доли еще не определены. В таком случае лица должны самостоятельно договориться о том, кто и каким помещениям будет владеть.

В случае, если стороны не достигнут консенсуса, они даже могут обратиться в судебную инстанцию.

Имея дело с общей долевой собственностью, еще раз убедитесь в том, что вы общаетесь с теми людьми, с которыми действительно стоит заключать сделки. В случае, если вы не видите сложностей в дальнейшем, при разделе долей, то нам остается лишь пожелать удачи.

Сомневаетесь, дадут ли вам ипотеку? Посмотрите основные причины отказа и наши советы

Берем ипотеку на квартиру, какие документы для этого нужны? Чеклист на любой случай

Где выдают кредит под залог доли в квартире? Советы по повышению шансов на получение ипотечного займа

Что делать с ипотекой при разводе и как делится ипотечная квартира в этом случае?

Что нужно знать, чтобы выгодно взять ипотеку и купить квартиру — наши советы по выбору банка, недвижимости и оформлению документов

Что выгоднее: оформить коммерческую ипотеку на физическое лицо или на фирму?

Оба понятия действительно схожи, ведь как в одном, так и в другом случае, оба участника являются гарантами получения и возврата взятых кредитных средств.

Но все же существует разница, и заключается она в следующем:

  • Обратиться за взысканием средств с поручителя банк может исключительно через судебные органы. В случае с созаемщиком, решение суда не требуется;
  • Поручитель по любому кредиту не имеет никаких прав на финансовые средства и залоговое имущество;
  • При выдаче кредитных средств с поручителем, его доходы никогда не учитываются.
  1. Сбербанк.
  1. Газпромбанк.
  1. Банк Зенит.
  1. ТрансКапиталБанк.
  1. Сбербанк. Здесь условия займа будут такими же, как и при покупке жилья на вторичном рынке на общих основаниях. Таким образом, пользователи смогут получить займ под 11% на срок до 30 лет. Минимальная сумма кредита будет равна 300 тыс. рублей, а кроме того, Сбербанк учитывает дополнительные доходы потребителей без документального сопровождения.
  2. Газпромбанк. Здесь действует программа, по которой можно получить ипотеку на долю квартиры, но при обязательном условии, что после покупки жилье полностью перейдет в собственность заемщика. Ставка по кредиту тут составит 12%, а сумма займа будет равна от 500 тыс. рублей до 45 млн. рублей. Единственный нюанс заключается в первоначальном взносе. Сделка с использованием маткапитала потребует 5% взноса, а вот в других ситуациях он будет равен от 15 до 20%.
  3. Дельтакредит. Данная организация предоставляет наиболее выгодные условия для пользователей, желающих взять займ на покупку доли недвижимости. Однако и тут все будет зависеть от первоначального взноса. Если его размер будет превышать половину стоимости доли, для потребителя будут открыты дополнительные возможности и максимальные льготы. Ставка для ипотечников будет составлять в пределах 10,75%, однако им придется дополнительно оплатить комиссию в размере до 4% от суммы сделки.
  4. Тинькофф Банк. Данная организация в сделках по ипотеке на долю недвижимости будет выступать брокером. Займ будет оформляться по условиям банка, однако средства будут перечислены из банков-партнеров. Минимальная ставка по такому займу составит 13,35%, но при условии, что собственник внесет первый взнос равный не менее 25%.
  • В большинстве случаев клиенты покупают их у родственников и, получив целевой заем, тратят на собственные нужды. С юридической точки зрения привлечь таких заемщиков к ответственности практически невозможно, если они вовремя перечисляют ежемесячные платежи.
  • Если заемщик перестанет выплачивать ипотеку и по суду часть недвижимости перейдет в собственность банка в счет погашения долга, продать ее будет весьма проблематично.
  • Клиент может купить часть жилплощади, полученной по дарственной, но впоследствии объявится другой гражданин, имеющий на нее право и оспорит сделку в суде. В таком случае жилище может перейти к нему, кредитор останется без обеспечения ипотеки, а заемщик – без квартиры и с долгами.

Почему банки неохотно идут на оформление кредита на выкуп доли?

Кредит на последнюю долю в такой ситуации выдает Сбербанк, но при условии, что вся жилплощадь в результате сделки будет принадлежать либо полностью заемщику, либо 50/50 – ему и его новой супруге.

Сумма Срок Процентная ставка Первоначальный взнос
От 300 до 15 000 000 руб. До 30 лет 12% 20% от общей стоимости

Наибольшее значение при приобретении последней доли в квартире придается дате развода и заключению нового брака: чем дольше между бывшими супругами нет отношений, тем вероятнее одобрение заявки заемщика.

Этому есть объяснение: клиенты получают целевой заем, заключают с родными фиктивный договор купли-продажи, деньги перечисляются на счет и впоследствии тратятся на другие нужды.

Каждый кредитор устанавливает индивидуальные требования в данной ситуации, но в целом действуют следующие критерии:

  • Обязательно наличие паспорта и российского гражданства.
  • Необходимо предоставить справки о доходах, в том числе и о дополнительных (если есть).
  • Если клиент планирует выкупить часть жилплощади, где на него уже оформлена доля, придется предоставить Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП.
  • Чтобы подтвердить факт покупки конкретного количества квадратных метров, может пригодиться предварительный договор купли-продажи.

В некоторых случаях финансовые учреждения требуют у мужчин военные билеты, но даже предоставление максимального пакета документов и высокий уровень дохода не гарантирует одобрение заявки. Оптимальный вариант – оформить кредит на покупку доли, оставив в залог уже имеющуюся недвижимость.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

Если возникла необходимость продажи части заложенной квартиры, есть три варианта:

  • Посетить банк и уведомить его в письменном виде о желании продать долю. Придется дожидаться официального ответа. После его получения (если одобрят) покупатель выплачивает остаток долга, а продавец получает у кредитора справку об отсутствии задолженности.
  • Обе стороны отправляются в банк и переоформляют кредитный договор на покупателя. С этих пор долговые обязательства возлагаются на него.
  • На имя покупателя открывается одна ячейка для внесения общей суммы, а вторая – для перечисления средств в счет возмещения разницы между реальной и ипотечной ценами на жилье. Работники банка подают уведомление в Росреестр о снятии обременения, а бывшему владельцу передают закладную.

Если ни одна из схем не была утверждена кредитором, придется ожидать погашения выплат.

В первую очередь вам необходимо заручиться согласием остальных собственников долей. Только в этом случае вы можете осуществить процедуру продажи. Если согласие достигнуто, приступаем к рассмотрению вариантов.

  1. Вы нашли покупателя. Вы должны явиться в отделение финансово-кредитной организации и получить разрешение на осуществление такой сделки.

    После этого нужно явиться к нотариусу. Там оформляется договор купли-продажи квартиры. Нотариус перекладывает на покупателя обязанности выплаты остатка задолженности по займу.

    Продавцу выдается закладная, которая подтверждает, что заемщик больше не имеет долгов. С покупателем составляется ипотечный договор.

  2. Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

  3. Второй вариант предполагает, что третьим лицом сделки будет выступать финансово-кредитная организация.

    Покупатель должен арендовать ячейку в банке. Туда вносится необходимая сумма. В другую ячейку должна быть заложена разница между реальной стоимостью квартиры и ипотечной.

    Сотрудники банка обращаются в регистрационную палату с оповещением о том, что кредит погашен. Продавцу недвижимости передается закладная. Теперь с займом по ипотеке должен расплачиваться покупатель.

  4. Третий вариант — это продажа самого кредита.

    Банк должен дать разрешение на осуществление такой схемой. Покупатель продолжает гасить задолженность по ипотеке, и после выплаты становится ее полноправным собственником.

Особенности ипотеки на покупку доли

  1. Общая долевая собственность – совладельцы имеют в собственности не конкретный участок квартиры, а лишь часть в общем праве (1/2, ¼ и т.п.).
  2. Выделенная доля. Такой вариант реализуется, к примеру, в коммунальной квартире, где у каждого сособственника есть своя комната, полноправным владельцем которой он является.

Ипотека на долю может быть оформлена не всегда. Каждая заявка на предоставление займа рассматривается индивидуально.

Ипотечный кредит оформляется при условии передачи приобретаемого имущества в залог. Поэтому для банков предпочтительнее, когда после покупки доли в собственность заемщика переходит вся квартира.

При наличии нескольких владельцев для более вероятного одобрения заявки необходимо получить письменное согласие на залог от всех сособственников. В этом случае шанс на оформление возрастает в несколько раз.

Еще один способ покупки комнаты в кредит — оформить заем под залог уже имеющейся недвижимости. В этом случае не требуется первоначальный взнос (от 10–15% стоимости доли), а обременение накладывается на другое жилое помещение, например, квартиру, которая уже есть у заемщика. Ставки по таким кредитам от 11–12% годовых в рублях, а сроки кредитования обычно короче — до 20 лет. Зато лимиты кредитования напрямую зависят от стоимости недвижимости и могут достигать 60–85% ее стоимости.

Кредит под залог другой недвижимости могут оказаться очень выгодными, если банк отказал в кредитовании покупку доли. Деньги можно потратить на любые цели, главное вовремя погашать кредитные платежи. Однако если кредит целевой, то банк может потребовать все же подтвердить покупку комнаты. До предоставления в банк документов, подтверждающих целевое расходование кредитных средств, размер процентной ставки может быть увеличен на 2%.

Один из злободневных вопросов для наших соотечественников – это покупка собственного жилья.

Этот вопрос продиктован надобностями людей в комфортном проживании.

Для решения этого вопроса граждане страны часто заключают с банками договоры ипотечного кредитования, по причине отсутствия возможности приобрести жилье за наличность.

В частном доме

Отдельные граждане задаются вопросом, можно ли купить определенную долю частного дома, если она выделена в долевую собственность.

У каждого сособственника частного дома имеется преимущественное право покупки в отношении доли, если ее реализует один из них.

В отдельных случаях договор осложняется тем, что продажа сводится к продаже не доли в совместном имуществе, а к продаже какого-либо жилого помещения в доме.

Помещение представляет собой физически изолированную от дома часть.

 Частный дом поступает в наследственную массу При наличии нескольких наследников
 Часть дома переходит к супругу в случае раздела собственности При расторжении брака

При продаже части дома необходимо сообщить об этом другим собственникам.

В соответствии с законом он должен уведомить их письменно, указав условия сделки и желаемую цену за долю.

Ипотека оформляется на того супруга, который подал заявление в банк и приложил подтверждающие доход документы. От другого супруга нужно получить согласие в письменном виде.

В качестве первоначального взноса для получения ипотечного кредита возможно использование материнского капитала, который идет в зачет погашения какой-либо части долга.

Они должны быть выделены при оформлении права собственности на купленную долю в квартире.

Военнослужащими

«Военная ипотека» представляет собой действенный механизм, через который осуществляется помощь военнослужащим со стороны государства.

Возвращение денежных средств ипотечного займа совершается путем накопительных взносов, созданных на расчетном счету военнослужащего.

Согласно правилам НИС (накопительной ипотечной системы) каждый военнослужащий может участвовать в этой программе и в итоге приобрести жилое помещение.

Разумеется, допускается покупка не только объекта недвижимости целиком, но и доли жилья.

По установленным АИЖК инструкциям приобрести долю жилья через военную ипотеку у близких родственников не разрешается.

В этом случае сделка признается недействительной, потому что купленная часть квартиры продолжает оставаться у собственников.

Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

В целом, финансово-кредитные учреждения неохотно кредитуют покупку доли в недвижимости. Это связано с тем, что она становится обеспечением возврата ипотечного кредита. В случае возникновения проблем с погашением задолженности, банк имеет право реализовать долю в квартире на публичных торгах, чтобы вернуть свои средства.

Часть либо половину продать гораздо сложнее, чем целый объект недвижимости. Вдвойне тяжелее, если речь идет о небольшом населенном пункте со слабым спросом на жилье.

В итоге кредитор остается с неликвидным активом, от которого мало толку. Выдача кредитов на покупку доли в квартире или доме является для банка вложением с повышенным риском, поэтому он тщательнее подходит к отбору клиентов.

Помимо стандартных требований к заемщику, учитывается:

  1. Местонахождение приобретаемой недвижимости. Предпочтение отдается недвижимости в столицах регионов, крупных городах, курортных местах.
  2. Характеристика и состояние жилья. Старый и ветхий фонд не кредитуется (степень износа более 50%). Проблемы могут возникнуть при покупке части коммунальной квартиры, деревянного дома, доли в квартире, расположенной в хрущевской пятиэтажке. Высока вероятность отказа в кредите при наличии у жилья обременений либо ограничений, отсутствии подведенных коммуникаций.
  3. Участники сделки. Заключение сделки между родственниками может насторожить банк и навести на мысли о ее фиктивности. Оформление доли на несовершеннолетнего либо выкуп 1/2 квартиры у бывшего супруга(-ги) довольно проблематичны, так как грозят кредитору дополнительными сложностями при взыскании задолженности.
  4. История владения и возникновение прав. В большинстве случаев долю выкупает человек, уже владеющий частью данного жилья, то есть, имеющий на него права в связи с наследованием, приобретением или разделом имущества. Он укрупняет свою долю и в перспективе становится полным собственником. Стать долевым владельцем «с улицы», изначально не имея на жилье никаких прав, сложно. Банки зачастую отказываются кредитовать подобные сделки.
  5. Наличие обеспечения, возможность привлечь созаемщика. Шансы на получение кредита возрастут, если созаемщиком выступит супруг(-га) либо будет предложено обеспечение в виде залога транспортного средства, недвижимости.

Сделки с участием несовершеннолетних всегда проходят под пристальным вниманием органов опеки. Оформить часть квартиры на ребенка легко, однако стоит учитывать, что продать такую долю будет невозможно, если условия проживания маленького владельца станут хуже.

Например, семьей из трех человек была куплена «двушка» 48 кв. метров, из них 24 кв. метра принадлежало несовершеннолетнему сыну. В связи с рождением второго ребенка родители решили продать жилье и купить трехкомнатную квартиру 70 кв. метров. Опека даст разрешение на сделку, только если в новом жилье сохранится доля несовершеннолетнего (24 кв. м.). В покупке «однушки» площадью 35 кв. м. будет отказано сразу, так как условия проживания ребенка ухудшаются.

Легче всего оформить ипотеку на последнюю часть, когда по итогам сделки заемщик становится полноправным владельцем объекта недвижимости. Банки охотно дают кредит под залог целой квартиры или дома.

Подводные камни и риски ипотеки 0

Важно! Продажа части имущества должна осуществляться с согласия всех собственников с предоставлением преимущественного права выкупа совладельцам.

Если в течение месяца собственники не выкупят долю, то согласия для оформления не требуется. Однако банки все равно включают данный документ в список необходимых для оформления.

Практически все сделки с участием несовершеннолетних проводятся с разрешения органов опеки. Если родители хотят взять ипотеку на часть жилища и оформить ее на ребенка, это можно сделать, но при условии, что площадь недвижимости соответствует установленным нормам и уровень проживания малолетнего не будет снижен по сравнению с предыдущим местом жительства.

Семья живет в квартире площадью 100 кв. м., из них 50 кв. м. принадлежат дочери. При продаже недвижимости они должны предоставить комиссии из опеки новое жилье для оценки. Только после этого можно реализовать имущество. Площадь другого жилья составляет 37 кв. м. (однокомнатная квартира). Сделка невозможна, т.к. условия проживания малолетнего будут существенно ухудшены.

В первую очередь то, что многие банки с настороженностью подходят к выдаче подобных кредитов, так как считают долю в здании имуществом, ликвидность которого необходимо подтверждать. Таким образом, решив взять часть дома в ипотеку, вам придется потратить время на согласование постройки с кредитором. Второй момент, который необходимо иметь в виду – наличие у граждан, имеющих смежную с вашей долю в доме, права преимущественной покупки.

Это значит, что если вы примите решение продать свою долю в доме, то сперва будете обязаны предложить купить ее другим сособственникам. И только потом, если все они откажутся, сможете продать свою часть любому желающему, но не дешевле суммы, которую предлагали своим сособственникам. Это правило распространяется как в случаях, когда ипотека на часть жилого дома еще не погашена, так и после полного расчета по кредиту.

Как выйти из статуса созаемщика по ипотечному договору

Но, чаще всего, они приведены к стандартному формату и выглядят следующим образом:

  • Не моложе 21 года и не старше 70. Созаемщик не может быть моложе 21, но вот верхний порог часто варьируется;
  • Официальное трудоустройство. Стоит понимать, что созаемщиком может быть любой предприниматель;
  • Созаемщик имеет доход, который дает возможность погасить ипотечный кредит самостоятельно, если это по каким-либо причинам не будет делать заемщик.

Важно заметить, что проверка созаемщика часто имеет формальный характер. Например, если созаемщик имеет высокий уровень дохода, на остальное банк часто закрывает глаза. И наоборот, чем меньше доход, тем больше возникает дополнительных условий и проверок. Зачастую, от созаемщика требуется только паспорт.

Но многие кредитные организации, помимо него, могут потребовать следующий пакет документов:

  • Анкету, такую же, как и у заемщика;
  • Копию трудовой книжки;
  • СНИЛС;
  • Справку о доходах.

Образец анкеты на получение ипотечного кредита.

Иногда банки могут потребовать дипломы об окончании учебных заведений или даже характеристику с места работы. Но подобное является большой редкостью.

Стоит понимать, что перечень прилагаемых документов формируется исключительно кредитором, а значит, созаещику придется согласиться с ним, либо отказаться.

Важной особенностью является то, что хоть ответственность несут оба партнера одинаковую, часто их доли на приобретаемое имущество не равны. Именно из-за этого возникает множество споров, ведь часто заемщик имеет большую долю и не хочет платить, а созаемщику приходится переплачивать.

Особенности долевого кредитования: обзор предложений банков в 2018 году

Чтобы подобные разногласия решить быстро, банк часто ставит требование заключить брачный договоров (если кредит оформляет семейная пара), где описать долю каждого супруга в приобретаемом имуществе.

В случае, когда партнерами являются не супруги, необходимо составить дополнительное соглашение по кредитному договору, в котором описывается доля каждого участника. С оформлением такого договора часто может помочь сам банк.

Кредитным организациям чаще всего подобное не очень нравится, ведь по факту условия договора резко поменяются в невыгодную для кредитора сторону. Всегда есть вариант найти другого созаемщика, но часто это тоже проблематично.

И все же вариант выхода из созаемщиков есть. Для этого в кредитную организацию, где заключался договор, необходимо написать отказ от своей доли в жилье и, при желании, потребовать компенсацию.

Образец заявления об исключении созаемщика из кредитного договора.

Иногда банк может согласиться, например, если заемщик платит регулярно, а оставшаяся сумма кредита достаточно мала. Но все же это риск для банков, а значит, практически всегда они отказывают. Отказ также поступает созаемщику в письменном виде.

Не стоит пугаться отказа, ведь его получают практически все желающие. С подобным отказом следует обращаться в районный суд все с теми же требованиями.

Как показывает практика, важно привести веские доказательства того, почему человек больше не хочет или не может быть созаемщиком (переезд, развод, тяжелая болезнь, потеря работы и прочее). Если позиция истца четкая, аргументированная и понятная, суд, скорее всего, удовлетворит иск.

Часто могут возникнуть споры не только касательно кредита, но и касательно других сфер жизни, что несомненно отразится на возможности выплачивать кредит.

Возникающие ссоры, конфликты, разводы и прочее очень часто приводят к тому, что приходится разделять права и обязанности заемщика и созаемщика.

По закону провести подобную процедуру можно следующими способами:

  • В случае с супружескими парами, имущество можно разделить. Раздел может происходить мирным путем, заключив соответствующее соглашение у нотариуса, а может происходить и через судебные органы;
  • По соглашению всех сторон кредитного договора. Важно понимать, что помимо заемщика и созаемщика существует кредитор (банк), который также должен фигурировать и являться участником соглашения;
  • По соглашению заемщика и созаемщика. В первую очередь, следует попробовать все решить мирным путем и заключить договор, где все имущество будет поделено. Если же по-мирному разделить имущество не получается, раздел может происходить через суд.

Если речь идет о разделе обязательств, то необходимо учитывать следующие особенности:

  • К какой договоренности не придут стороны, квартира все равно будет оставаться единым залоговым имуществом партнеров, а значит, перед банком они будут отвечать вместе. Поменять это можно, только если банк согласится разделить договор на две части, но вот только кредиторы в этом редко заинтересованы, а если и соглашаются, условия становятся на порядок хуже;
  • Заемщик и созаемщик не могут самостоятельно решить, кто и какую долю по кредиту будет выплачивать банку. Подобное возможно только в случае, если банк даст свое согласие на соглашение. На практике, если стороны оговорили свои доли и исправно платят, банкам все равно, но вот если банк не получает денежные средства, закон на его стороне, и он имеет полное право выдвигать штрафные санкции к обоим участникам договора;
  • Если речь идет о разводе, то каждый из супругов получит долю согласно долям каждого в общем имуществе. Если раздел происходит в суде, то могут быть пересмотрены условия погашения и долг каждого супруга. Важно, чтобы банковское учреждение было осведомлено о данной процедуре. В противном случае, банк может подать иск на пересмотр условий, и такие судебные заседания могут быть бесконечными.

Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

Права созаемщика на квартиру определяются при помощи:

  • статуса квартиры, полученного при оформлении;
  • соглашения заемщика и созаемщика при оформлении ипотеки;
  • особенностью обременений, которые наложены на имущество.

Мужчина и женщина проживают в гражданском браке. Они решили оформить ипотеку, став созаемщиками. По совместному решению квартира была поделена пополам, но большую часть денег по ежемесячным платежам и первоначальному взносу перечисляет только одна сторона в соответствии с договоренностью.

Для банка, который оформлял ипотеку, важно лишь, чтобы платежи приходили вовремя и в полной мере. Если один из владельцев перестанет вносить платежи, это должен будет делать второй созаемщик.

Какие банки дают

  • общую долевую;
  • совместную.

Общая долевая – это вид собственности, которая распределяется на конкретные части, с определением их размеров.

долевая и совместная собственность

Совместная и общая долевая собственность — разные понятия

Совместная – это та, которая принадлежит нескольким людям, например, супружеской паре, но при этом не имеет четких долей.

Если в договоре не уточняется, о какой собственности идет речь, по умолчанию она будет общей долевой.

Также недвижимость может делиться не на равные части. Если хозяин одной части внес большую сумму или потратился на ремонт,  – ему принадлежит большая часть.

  • Площадь доли более 12 кв. м;
  • Жильё не находится в здании, находящемся в аварийном состоянии;
  • Доля соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам;
  • Помещение не обременено и не является залогом;
  • В жилье есть электричество и проведены другие коммуникации;
  • В квартире нет незаконных перепланировок.
  1. Сбербанк.
  1. Газпромбанк.
  1. Банк Зенит.
  1. ТрансКапиталБанк.

В этой ситуации банк не всегда идет навстречу желающим, т.к. такое кредитование осложняется некоторыми правовыми аспектами. Сторонам рекомендуют официально зарегистрировать брак, либо подписать соглашение о разделе имущества на случай форс-мажора.

Получить отказ более вероятно, если:

  • потенциальный заемщик не владеет ни одной из частей недвижимости;
  • официально нетрудоустроен;
  • не имеет необходимой суммы для первоначального взноса;
  • не в состоянии платить по кредиту;
  • не достиг совершеннолетия или 21 года;
  • стаж потенциального заемщика на последнем месте работы меньше трёх месяцев.

А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается? Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также проценты по ипотечному кредиту подлежат возврату. Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.

Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.

Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают  на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.

При оформлении общей долевой собственности сумма вычета распределяется в соответствии с размером каждой из долей собственника.

Если одна из сторон хочет отказаться от вычета, официально она сделать это не может. Однако денежные средства сразу после получения может передать тому, кому считает нужным.

Условия кредитования:

  • ставки минимум 8,25-14% годовых;
  • срок от 5 до 30 лет;
  • минимальная сумма от 300–600 тыс. рублей;
  • максимальная сумма до 15–99 млн рублей;
  • обязательное страхование залога;
  • первоначальный взнос от 10–50%.

Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

Самые низкие ставки по ипотеке предусмотрены при предоставлении первоначального взноса не менее 50% стоимости доли в недвижимости. При получении кредита на приобретение отдельной комнаты в квартире – процентная ставка обычно выше базовой величины минимум на 0,5%.

На купленную долю накладывается обременение на весь срок кредитования. Обязательно также страхование залога (стоимость примерно 0,2-0,3% суммы кредита). Желательно также застраховать свою жизнь, так как иначе банк повысит ставку на 0,5-1 процентный пункт, что невыгодно заемщику.

Банк Ставка Первый взнос Срок кредита Сумма кредита
Дельтакредит от 8,25 до 10,5% (8,25% — при первоначальном взносе в 50%) 15–25% до 25 лет от 300–600 тыс. рублей
Сбербанк от 8,6–9,9% 15% до 30 лет от 300 тыс. рублей
ФК Открытие от 9,7%

(существует промо-ставка в 8,7% при первоначальном взносе в 50%)

10% до 30 лет от 600 тыс. рублей до 15 млн рублей
Тинькофф Банк от 8,25% 10% до 25 лет до 99 млн рублей
Газпромбанк от 9% 15% до 25 лет до 60 млн рублей
  • Паспорт и справка о доходах.
  • Выписка из ИГРП или Свидетельство о собственности.
  • Заверенная копия трудовой книжки.
  • Налоговая декларация (для ИП и ООО).
  • Техническая документация на имущество.
Наименование Сроки Процентные ставки (в среднем) Максимальная сумма Величина первоначального платежа
Сбербанк До 30 лет 11% До 15 000 000. Для Москвы и Санкт-Пебербурга могут устанавливаться повышенные пределы 10-30%
ВТБ24 От 9,1% До 60 000 000 руб. 10%
Газпромбанк 45 000 000 руб. От 15 до 20%
Русский ипотечный банк От 10,7% Зависит от конкретной программы (в среднем 15-20 000 000 руб.) От 25%
Банк «Зенит» От 6% 8 000 000 руб. 20%
Транскапиталбанк 8.60% 20 000 000 руб. Покупка более дорогого жилья в кредит обсуждается индивидуально От 15 до 50%
Дельтакредит 12.25% Рассматривается индивидуально От 10%

Размер вычета составляет 13%. Как его получить:

  1. Собрать документы и обратиться в налоговую инспекцию.
  2. Заявление рассматривается в течение трех месяцев, после чего на расчетный счет перечисляются деньги.

Если у налоговой замечаний нет, средства могут быть переведены и спустя 30 календарных дней с момента обращения.

Какие документы понадобятся:

  • Справка 2-НДФЛ и декларация 3-НДФЛ.
  • Заявление.
  • Копия ипотечного договора.
  • Банковская справка о произведенных выплатах.

Если договор был оформлен до 01.01.2014 года, ограничения по максимальной сумме возврата отсутствуют. Если же ипотека получена после указанной даты, получится вернуть не более 390 000 руб., т.к. устанавливается предельный размер переплаты и стоимости жилья для расчета – 3 000 000 руб.

Квартира стоит 12 000 000 руб., из них 5 000 000 руб. – переплата по процентам. Если бы ограничений не было, можно было бы вернуть 650 000 руб., но они есть, поэтому в качестве базы будут использоваться 3 000 000 руб.

Заключение

Оформлением доли квартиры в ипотеку занимаются только отдельные банки, при этом к имуществу и клиентам они предъявляют повышенные требования. Чтобы взять жилье, оформленное в долевую собственность, необходимо тщательно изучить условия и размеры переплат, ведь многие финансовые учреждения в таких случаях устанавливают повышенные проценты, дабы минимизировать риски.

Ипотека на долю в квартире — отличный способ решить проблему с покупкой жилья при ограниченном бюджете. Ставки на такие виды кредиты не намного выше стандартных кредитов на покупку недвижимости на вторичном рынке. Зато суммы кредитования, за счет более низкой стоимости комнат, будут небольшими, и семья заемщика сможет легко их оплачивать, возможно, даже с опережением графика.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы