Как перевести нежилое помещение в жилое и наоборот

Если назначение помещения изначально нежилое, то правила не действуют

Опираясь на Жилищный Кодекс (ст. 15, 16 ЖК РФ), можно дать такое описание:

  • Жилая недвижимость — это многоквартирные или индивидуальные жилые дома, которые пригодны для постоянного проживания и находятся в муниципальной, государственной, частной собственности у физического или юридического лица.
  • Коммерческая недвижимость — это различные здания (или части зданий), сооружения, участки земли, которые используют для извлечения регулярного дохода или коммерческой прибыли.

Основной целью эксплуатации любого здания является использование его по назначению. Цель использования:

  1. жилой недвижимости – постоянное проживание в ней граждан;
  2. коммерческой недвижимости – получение прибыли или дохода.

Основные различия форм недвижимости:

  • Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой – это невозможность постоянного проживания там людей, так как она относится к нежилому фонду.
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют более узкую направленность, чем в жилую.
  • Показателем коммерческой недвижимости является ее окупаемость (оптимальный срок 5-7 лет).
  • Коммерческую недвижимость покупают редко, предпочитают покупке аренду.

Просто так отменить такой перевод не получится, необходимо будет оформлять весь процесс в обратном порядке.

Согласно законодательству РФ в жилом помещении запрещено заниматься коммерческой деятельностью: устраивать склад, офис, гостиницу. Для реализации этих целей необходимо законным образом перевести назначение помещения. В противном случае на собственника будет подано заявление в суд, вердикт которого потребует прекращение предпринимательской деятельности, а в случае неисполнения постановления объект недвижимости могут забрать как у недобросовестного собственника.

Для того чтобы процедура переоформления прошла успешно, необходимо собрать полный пакет документов, который указан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Специальный орган местного самоуправления займется рассмотрением заявления, и, если все документы будут в порядке, вынесет положительное решение.

Отказ в переводе помещения могут вынести при неправильно собранных документах, отсутствии отдельного входа или пожарной сигнализации, недостаточной звукоизоляции.

Перевод жилого помещения в нежилое получил новые правила с 9 июня 2019 года. Это значительно сказалось на малом бизнесе. Некоторые предприниматели располагали хостелы в многоквартирных домах. Новые поправки в законе запрещают их размещение в жилых домах, и для сохранения бизнеса придется выполнить новые требования в полном объеме.

Для того чтобы собрание собственников могло рассматривать такой вопрос, необходимо присутствие определенного количества владельцев квартир. Если в доме только один подъезд, то необходимо не менее 2/3 голосов. А если в доме 2 и более подъездов, то необходимо исполнение двух требований: не менее 50% голосов всех собственников и не менее 2/3 голосов из того подъезда, где планируется перевод помещения.

Вес голоса считают не по количеству собственников – например, в доме 100 квартир и 100 равновесных голосов – это не правильно. Вес голосов учитывается по площади квартир. Например, у собственника трехкомнатной квартиры площадью 77 кв.м. вес голоса больше, чем у двух собственников однокомнатных квартир по 33 кв.м. каждая.

Но кворум это еще не окончательный перевод, а только тот факт, что собрание было правомочным и его решение можно рассматривать далее.

В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.

https://www.youtube.com/watch?v=2AYVr-GsY6A

В этом случае согласие собственников не спрашивается. Кто не хочет соседствовать с организациями – может покупать квартиры в других домах.

Этот момент хорош тем, что защищает сразу интересы двух групп: те, кто хочет жить в спокойном районе вдали от объектов повышенного шума, не получит у себя под окнами рюмочную или спорт-бар. Но и те предприниматели которые приобретают изначально коммерческую недвижимость, могут не переживать, что их выселят с занимаемого помещения.

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.

Как перевести нежилое помещение в жилое и наоборот

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Перевести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.

В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно. Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.

Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:

  • Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
  • Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
  • Обеспечьте все инженерные коммуникации;
  • Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
  • Узаконьте все перепланировки.

Перевод помещения в другую категорию

Помните, что нежилым не может стать помещение, которое находится в здании, отнесенным к объектам культурного наследия.

Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.

Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.

Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:

  • Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
  • Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;
  • Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.

    Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.

Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам, которые были определены Жилищным кодексом.

Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена: долгами, кредитами и пр.

Основные аспекты

Вопрос перевода нежилых помещений в жилые связан с возможностью увеличения жилого пространства. Конечно, коммерческое помещение можно переоборудовать для постоянного проживания.

Но вот использовать его как обычную квартиру не получится. Прежде всего, прописаться в нежилом помещении нельзя.

В жилой фонд переводятся коммерческие помещения и постройки различного предназначения, возведенные на землях с категорией ИЖС.

Процедура изменения статуса недвижимости детально прописана в жилищном законодательстве. К основным условиям относятся:

  • наличие права собственности на объект;
  • отсутствие обременений и права требования со стороны третьих лиц;
  • соответствие помещения требованиям, предъявляемым к жилым объектам.

Что это такое

По нормам российского законодательства жилым признается помещение, являющееся изолированным и отвечающее пожарно-техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам, необходимым для нормального проживания людей.

Поэтому достаточное количество жилой площади не единственное требование при переводе нежилого объекта в жилое помещение.

Обязательным требованием считается наличие вспомогательных комнат, которые требуются для удовлетворения бытовых нужд (кухня, санузел).

Нежилое помещение это объект, не предназначенный для проживания людей. Его предназначение это выполнение социальных, административных, производственных, культурных и иных целей.

Как перевести нежилое помещение в жилое и наоборот

Нежилое помещение, переводимое в жилое, должно быть свободно от обременений любого характера. Кроме того обязательно неоспоримое право собственности, неограниченное по времени.

Помещение должно являться частью объекта Расположенного на зонированно-жилой территории с оснащением основными инженерно-техническими коммуникациями
Несущие конструкции будущего жилого объекта Не должны иметь признаков деформации или иных дефектов, представляющих угрозу для жизни
При необходимости перепланировки Все необходимые работы должны быть установлены к моменту обращения за изменением статуса объекта
Увеличение спроса на жилье в районах Считающихся престижными
Перенасыщение населенных пунктов небольшими магазинчиками Парикмахерскими, салонами услуг и т.д.

В основном в жилые помещения переводятся объекты, ранее бывшие квартирами, но переоборудованные под коммерческую деятельность.

Лет 10-15 назад помещения на первых этажах многоквартирных домов часто переоборудовались под магазины шаговой доступности, офисы, мастерские и прочие объекты сферы обслуживания.

В настоящее время такие объекты утратили свою актуальность, стали нерентабельными и значительная их часть пустует.

Нередко требуется признание жилыми помещений, изначально возведенными как вспомогательные постройки.

Какова бы не была цель перевода нежилого помещения в жилое, требования закона останутся неизменны. Пока не будет обеспечено соответствие норма, осуществить перевод не получится.

Правовая база

Порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые и наоборот четко регламентирован в Жилищном Кодексе РФ.

В ст.9 ЖК РФ сказано, что изменить статус помещения можно лишь при одновременном выполнении следующих условий:

  • наличие волеизъявления собственника и согласие совладельцев;
  • письменное нотариальное оформление согласий всех заинтересованных лиц;
  • положительное решение уполномоченных органов.

При этом уполномоченный орган имеет право отказать в переводе, если технические требования не соответствуют утвержденным нормам или заявитель не имеет достаточных прав на объект.

Детальный порядок перевода жилых помещений в нежилые, как и нежилых в жилые, изложен в ст.22—24 ЖК РФ.

Из основных моментов нужно отметить то, что жилое помещение может переводиться в нежилое, если находится на первом этаже или обособленно.

Если помещение расположено на втором этаже и выше, то для перевода его в статус нежилого все находящиеся под ним помещения должны быть нежилыми.

Что по поводу перевода нежилого объекта в жилой фонд, то главными требованиями выступают соблюдение норм проживания.

Как перевести нежилое помещение в жилое и наоборот

Собственник обязан переоборудовать помещение всеми необходимыми коммуникациями, исправить планировку с выделением вспомогательных комнат и только после этого он вправе претендовать на признание помещения жилым.

Требования к жилым и нежилым объектам перечислены в гл.3Градостроительного Кодекса РФ.

Как оформить согласие соседей

Когда перепланировка сделана, а документы собраны, пришло время подать заявление. После этого в течение сорока восьми дней с момента его подачи из департамента госимущества приходит ответ либо согласием, либо отказом.

Как только извещение о том, что нежилое помещение разрешено перевести в жилое, необходимо получить новый кадастровый паспорт на него, план по этажам (оба нужно взять в БТИ), свидетельство о праве собственности. Для того, чтобы получить новый правоустанавливающий документ на недвижимость, нужно предоставить:

  • заявление;
  • копию паспорта;
  • имеющиеся документы на право собственности;
  • справки БТИ;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Заявление вместе с документами подается либо в Росреестр, либо в МФЦ, после чего в течение десяти дней с момента подачи будет оформлена новая регистрация.

Полезная информация: как узнать кадастровый номер квартиры по адресу онлайн.

Ранее, для перевода помещений согласие собственников не требовалось, так как протокола общего собрания не было в перечне требуемых документов. Формально, перевести статус помещения можно было без оповещения даже непосредственных соседей. Но согласие собственников жилья было необходимо получать в случаях, когда задействовалась придомовая территория – так как общий участок (приватизированный) принадлежит на равных правах всем владельцам квартир.

Перевод нежилого помещения в жилое

И в случае несанкционированного захвата территории собственники жилья могли подать в суд и требовать привести фасад дома к прежнему виду. Проект изменения внешнего вида фасада и вывески магазина с жильцами согласовывать не нужно, но стоит помнить, что они не должны нарушать законодательство РФ и оскорблять чьи-либо чувства.

С 9 июня 2019 года судьбу статуса недвижимости будут решать все собственники дома. Без их согласия нельзя будет произвести переход назначения недвижимости, уже не говоря о реконструкции фасада дома.

По новым правилам на протоколе общего собрания необходимо будет рассматривать не только вопрос о перепланировке помещения, но и сам факт перевода назначения разрешенного использования. Организация этого процесса ложится на плечи того, в чьих интересах переоформление помещения.

Получать письменное согласие нужно будет в обязательном порядке, даже если собственник соседней квартиры проживает за границей или отбывает наказание в местах лишения свободы. Но участие его в кворуме при этом не обязательно.

Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:

  • фамилия, имя и отчество собственника/руководителя юр. лица;
  • полное название фирмы по уставу (если собственник это организация);
  • паспортные данные – где, кем и когда выдан, серия и номер;
  • реквизиты документов на собственность (выписка ЕГРН).

Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.

Также может сложиться ситуация, что собственники прилегающих помещений не присутствовали на собрании, но кворум состоялся и без них. В таком случае согласие собственников все равно обязательно.

Каким образом осуществляется перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилой фонд допускается при соблюдении определенных требований. Основное это расположение на первом этаже или для последующих этажей отсутствие жилых помещений снизу.

Доступ к объекту невозможен без использования помещений Общего пользования для жилых квартир, то есть нежилое помещение в МКД должно иметь отдельный вход
Отсутствует техническая возможность оборудовать отдельный вход Сделать дверной проем во внешней стене не представляется возможным
Переводимое помещение является частью жилого помещения Комната в коммунальной квартире или часть жилой квартиры
Право собственности обременено Правами третьих лиц (рента, аренда)

Вопросами переоформления статуса помещений занимаются местные органы власти. В некоторых больших городах эта функция осуществляется органом соответствующей специализации.

Например, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства.

В Москве подобные обращения рассматривают Департамент проектирования и согласований или Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

Официальная процедура перевода начинается с подачи необходимых документов. На их основании принимается решение о возможности изменения статуса объекта.

Иногда дополнительно требуется наличие согласия соседей. Например, когда необходимо оборудовать отдельный вход, что влечет за собой нарушение целостности несущих стен дома и использование для входа территории общего пользования.

Вместе с тем утвержденный перечень закрытым не является. По решению уполномоченных органов список может пополняться.

Примером является Москва, где дополнительно необходимо предоставить:

  • заключение Роспотребнадзора;
  • техническое заключение о состоянии дома;
  • проект по выводу газа;
  • проект расчета шума;
  • проект электроснабжения;
  • проект переустройства помещения;
  • заключения МЧС УГПС, АПУ, ОПС, МОСГАЗ;
  • ситуационный план;
  • проект фасада;
  • геоподоснова из Мосгоргеотреста;
  • распоряжение Мосжилинспекции;
  • разрешение на присоединение мощности;
  • согласование с архитектурой;
  • заключения и согласования от иных заинтересованных служб.

Таким образом, состав пакета документов зависит от особенностей размещения зданий, населенного пункта и иных факторов. Точный перечень документов следует уточнять в уполномоченных органах.

Рассматривается обращение в течение сорока пяти дней, после чего заявителю отправляется уведомление о положительном решении или мотивированный отказ.

После этого в пятидневный срок об изменениях уведомляется собственник посредством отправки на зарегистрированный электронный адрес ссылки на соответствующий документ или через пересылку почтой бумажной выписки из ЕГРН.

Если в надлежащий срок изменения не зарегистрированы собственник может самостоятельно обратиться в Росреестр.

В течение трех дней запрашиваются необходимые документы, и еще пять дней занимает внесение записи в реестр.

С чего лучше начать

Начинать процесс перевода жилого помещения в нежилое нужно с документов. Если требуется реконструкция или перепланировка, необходимо заказать соответствующий проект.

Обратиться лучше к организации, располагающей лицензией на проектную деятельность (если проект будет составлен с нарушениями, в переводе откажут).

Подготовка и подача документов и заявления в уполномоченные инстанции C приложением всех необходимых документов. При необходимости перепланировки одновременно подается проект
Изменение плана помещения Согласно утвержденному проекту и согласование приема с компетентными органами (комиссия, принимающая помещения в эксплуатационное использование) для получения акта ввода в эксплуатацию объекта
Оформление права собственности На помещение с измененным статусом

Сам процесс включает в себя минимум этапов. Но немалое время может отнять сбор документов.

Поскольку потребуется согласовать возможность перевода с различными службами, то целесообразно заранее ознакомиться с требованиями к помещениям и привести объект в надлежащее состояние до вызова специалистов.

Малейшее отклонение не позволит получить акт о вводе в эксплуатацию до устранения несоответствий.

Непосредственно перевод жилого помещения в нежилое и наоборот и выдача соответствующего документа об изменении статуса осуществляется бесплатно.

Согласно ст.25 ЖК РФ любые перепланировки должны отображаться в техническом паспорте помещения.

Предварительно изменение следует согласовать с комиссией уполномоченного органа. Далее в проектном бюро заказывается проект перепланировки и получается разрешение на проведение ремонтных работ.

Судебная практика

Отказ в переводе жилых помещений в нежилые или наоборот может быть обжалован в судебном порядке. Иногда решение изменяется в пользу истца.

Судебная практика сводится к тому, что суд ориентируется на такие факты, как:

  • соблюдение требований к помещению;
  • отсутствие изменений, влияющих на целостность здания;
  • соблюдение интересов заинтересованных третьих лиц;
  • наличие необходимых разрешений от уполномоченных органов.

Так интересен случай, когда гражданин Новороссийска пожелал перевести свою квартиру в нежилой фонд.

Он подал в администрацию документы и проект перепланировки, предусматривающий изменения внутри квартиры, которые не затрагивали несущих конструкций.

Вход планировалось оборудовать на месте окна, что требовало использования общей территории.

Жильцы воспротивились переводу помещения и обратились с протестом в суд. После изучения всех обстоятельств суд отказал жильцам в удовлетворении иска.

В Определении ВС РФ № 80-В09-26 от 13.01.2010 сказано, что получать согласие всех жильцов необязательно, поскольку общее имущество не затронуто и изменения не повлияют на конструктивные особенности здания.

Что касается территории перед входом, то суд обязал ответчика сформировать участок и поставить его на кадастровый учет. При этом участок становится частью общей долевой собственности.

Аналогичные позиции высказаны в Определениях Высшего арбитражного суда РФ № 6266/10 от 31.05.2010, № 6892/11 от 10.06.2011, № 7494/13 от 18.06.2013.

Суть рассматриваемого дела в том, что городская администрация отказала в переводе нежилого помещения в жилое. Вердикт суда основан на отсутствии проекта перепланировки помещения.

Перевести нежилое помещение в жилое вполне возможно. Российские законы допускают изменение статуса помещений, но лишь при условии соблюдения всех установленных требований.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Еще раз о подсчете большинства голосов

Респонденты собрания решают: дать добро на перевод или нет. Для того чтобы перевод оформили необходимо не только определенное количество присутствующих, но и их большинство «за». Если в доме 1 подъезд, то просто большинство голосов. Если в доме несколько подъездов, то большинство голосов от общего числа, и большинство голосов от владельцев помещений того же подъезда.

Эта, казалось-бы на первый взгляд юридическая бюрократия, все-таки требует внимательного выполнения. При неисполнении хотя бы одного из пунктов в переводе откажут. Собирать весь пакет документов (а выписка из ЕГРН действует определенный промежуток времени) придется заново.

Как перевести нежилое помещение в жилое и наоборот

Если кворум правильно оформлен, то первый экземпляр собрания прикладывается к общему пакету документов для БТИ и муниципалитета, а второй отправляется в управляющую компанию или товарищество собственников жилья заказным письмом с уведомлением.

Как перевести нежилое помещение в жилое и наоборот

После того, как комиссией установлено, что помещение подходит для перевода из нежилого в жилое, все необходимые меры(ремонт, перепланировка) были соблюдены, время приступать к оформлению самой процедуры.

Чтобы осуществить перевод любого нежилого помещения в жилое, условия и порядок которого определены жилищным законодательством, в первую очередь, необходимо собрать документы. Обязательными являются следующие:

  • паспорт собственника недвижимости;
  • заявление с просьбой перевода помещения из нежилого в жилое;
  • правоустанавливающие документы заявителя на переоформляемое недвижимое имущество;
  • заключения СЭС и служб жилищного хозяйства о соответствии площади требуемым нормам;
  • план этажа здания, на котором находится данное помещение;
  • кадастровый паспорт (по требованию);
  • в случае необходимости перепланировки, соответствующий проект.

Если право на постройку зарегистрировано в Едином государственном реестре, достаточно будет заявления и проекта перепланировки, если требуется для соблюдения норм. Если вы считаете что при оценке кадастровой стоимости была допущена ошибка, то оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно в суде.

После того, как все документы будут собраны, их необходимо предоставить в многофункциональный правовой центр или напрямую в муниципалитет по месту регистрации недвижимости. Состав пакета документа фиксируется принявшим его, о чем заявителю выдается соответствующая справка с подписью. После чего следует практический этап переоформления нежилого в жилое помещение.

Иногда недвижимость могут не признать пригодной для жилья и потребовать внести изменения в планировку и прочее. В этом случае необходимо собственник, инициирующий переоформление площади, должен провести ремонт в соответствии с утвержденным планом, согласованным с муниципалитетом.

Затем все изменения, которые были совершены в ходе перепланировки, вносятся в технические и документы, подтверждающие право собственности. Такие сложности необходимы тогда, когда требуется сложная перепланировка. Если изменения незначительны, внести их на план постройки можно собственноручно.

Полезно будет узнать об обратной процедуре перевода жилого помещения в нежилое, а также как можно  получить электронное свидетельство о государственной регистрации права собственности.

К категории нежилых помещений относится большое количество различных объектов недвижимости, среди которых много разного рода помещений коммерческого или вспомогательного назначения, таких как: склады, торговые площади, некоторые производственные объекты, домовые пристройки, подвалы и чердаки домов, объекты социального назначения и т. п.

Список документов для перевода помещения из нежилого в жилое. Фото: freedigitalphotos.net

Ответ очевиден – с объектами нежилого фонда невозможно совершать никаких действий регистрационного характера, например, прописка или временная регистрация в нежилом помещении запрещена законом. Точно также не разрешается производить какие-либо действия, касающиеся любых форм отчуждения недвижимости, таких как продажа или дарение.

В законодательстве России существует целый ряд ограничений на изменение статуса нежилого фонда и в каждом конкретном случае, перед тем как начинать собирать документы для перевода, лучше проконсультироваться у местных органов власти, можно ли переводить в принципе выбранное для перевода помещение или здание в категорию жилого фонда.

К сожалению, в российском законодательстве отсутствует четкое и однозначное определение нежилого помещения и, как следствие, перевод помещения из нежилого в жилое очень часто сопровождается судебными спорами и возникновением путаницы понятий.

Но все же, основные признаки нежилых помещений можно определить из положений нормативно-правовых актов, среди которых: изолированность и материальность, вхождение в состав зданий, двойственный характер функционального назначения и другие признаки.

Нежилое помещение обязательно должно быть собственностью лица, изъявившего желание изменить его статус. Можно ли переводить объект недвижимости, который находится в залоге или за него не полностью выплачен кредит в банке? Ответ однозначный – нет. Кроме того, ни при каких обстоятельствах претендовать на перевод не сможет арендатор помещения, даже если человек арендует этот объект недвижимости длительное время.

Объект нежилого фонда, претендующий на перевод, необходимо привести в строгое соответствие с утвержденными санитарными и техническими нормами. Особое значение уделяется и противопожарной безопасности, правила которой зафиксированы в нормативных актах и приказах МЧС.

Помещение нежилого фонда обязано находиться в пределах жилой зоны, имеющей хотя бы минимально возможную инфраструктуру для проживания в нем людей. Речь в данном случае идет об электро и газоснабжении, канализации, водопроводе и т. п.

Вход в помещение должен быть легко доступным, как для будущих жильцов, так и аварийных служб.

А можно ли переводить аварийные объекты? Претендуемый на перевод объект не может быть в аварийном состоянии! Не допускается перевод в жилой фонд зданий и помещений, которые могут угрожать здоровью и жизни потенциальных жильцов из-за их ветхости или каких-либо конструктивных повреждений.

В таких случаях более вероятен перевод, например жилых домов из жилого в нежилой фонд, то есть признание здания аварийным.

Помимо этого, безопасной должна быть и прилегающая к объекту территория.Невыполнение хотя бы одного из указанных выше пунктов наверняка приведет к отказу органов местной власти на переоформление.

Требования к перечню документов могут изменяться в зависимости от региона и конкретной ситуации, но нижеприведенный перечень является более-менее универсальным.

Проект переустройства или перепланировки, если в этом есть необходимость. В том случае, если перепланировка затрагивает интересы других собственников, как это может быть в многоквартирном доме, например, то потребуется еще и согласие таких лиц.

Паспорт или другой документ, подтверждающий личность заявителя.Все правоустанавливающие документы на объект нежилого фонда.Заключение о соответствии действующим нормам и стандартам от МЧС, СЭС и жилищных служб.

Это важно!

Заявление на предоставление государственной услуги соответствующей формы, написанное собственноручно.

Кроме того, могут понадобиться дополнительные документы из БТИ и справка из Единого государственного реестра недвижимости, а в том случае, если собственником нежилого помещения является несовершеннолетний, то и решение органов опеки, которые подтверждают полномочия заявителя.

Сразу о хорошем – смена статуса по переводу нежилого помещения в жилое и выдача государственными органами соответствующего документа не предусматривает уплаты, то есть услуга предоставляется государством бесплатно. Но это вовсе не означает, что данная процедура обойдется потерей лишь времени и сил.

Даже если вы будете делать все самостоятельно, то все равно придется заплатить за такие услуги, как вызов техника БТИ, например. Не говоря уже о том случае, если понадобится изготовление проекта перепланировки и его согласования, что является далеко не дешевым удовольствием.

Альтернативой самостоятельному оформлению необходимых документов является обращение к помощи юридических фирм, предоставляющих эту услугу, тогда всю «грязную» работу за вас сделают опытные юристы, и переживать за положительный результат не придется.

Перевести нежилое помещение в жилое вы можете, только если помещение принадлежит вам на праве собственности и не обременено правами иных лиц (например, в силу кредитных договоров, аренды и т.п.).

Кроме того, переводимое помещение должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна быть возможность привести помещение в соответствие таким требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Обратите внимание!

Только при соблюдении вышеперечисленных условий вы сможете согласовать перевод. Для согласования перевода нежилого помещения в жилое рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте проект переустройства (перепланировки) и оформите согласие собственников на его (ее) проведение.

Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарно-эпидемиологических, гигиенических и противопожарных требований к будущему жилому помещению. Для этого необходимо подготовить проект переустройства (перепланировки): самостоятельно либо в организации (у ИП), оказывающей подобные услуги.

Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, демонтаж отдельного входа), то необходимо получить их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Решение оформляется в виде выписки из протокола общего собрания собственников.

Шаг 2. Подготовьте документы:

  1. заявление о переводе нежилого помещения в жилое в двух экземплярах;
  2. правоустанавливающие документы на помещение;
  3. документы БТИ (план помещения, поэтажный план дома, в котором находится помещение, экспликацию);
  4. проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
  5. доверенность, оформленную в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Вы вправе не получать документы БТИ, а также правоустанавливающие документы, если права на помещение зарегистрированы в ЕГРП, — в этом случае запросить эти документы обязаны органы, осуществляющие согласование перевода (ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ).

Однако практика показывает, что в целях экономии времени заявителю рекомендуется собрать документы самостоятельно.

Условия для перевода из нежилого фонда в жилой

Осуществление переустройства коммерческой недвижимости в квартиру возможно только при соблюдении трех условий:

  • объект соответствует требованиям, установленных для пригодного для жизни людей жилья;
  • при наличии официального права собственности;
  • при отсутствии обременения на недвижимость.

ВАЖНО: Если вы арендуете склад или производственный корпус, то по закону вы не имеете права переоборудовать его в здание, пригодное для постоянного использования. Этим процессом может заниматься только собственник.

Согласно российскому законодательству, жилая недвижимость представляет собой изолированное пространство, соответствующее техническим и санитарным нормам для проживания людей.

В соответствии с «Жилищным кодексом РФ», ст.16, к таким помещениям относятся: дом или часть дома, квартира или комната.

Какие требования к состоянию и характеристикам недвижимости предъявляют чиновники?

  1. Конструкция здания не должна представлять опасности для жизни людей. Помещение должно соответствовать эксплуатационному состоянию. Деформированные элементы, трещины, непригодные для постоянного проживания несущие стены – это может стать причиной отказа для совершения процедуры.
  2. Пространство должно быть изолированным от других объектов.
  3. Внутри должны быть проведены необходимые инженерные сети – канализация, водопровод, отопление, электричество, газ. Все это также должно соответствовать нормам СанПина.
  4. Жилая квартира должна исключать протечек воды при использовании в быту. Не допускается протечка талой и дождевой воды внутрь пространства.

Согласно этим требованиям, производственные помещения, склады и прочая коммерческая недвижимость, могут официально стать пригодными для проживания людей, если будут соблюдены все требования по их переоборудованию и оснащению.

Что касается стоимости этого процесса, то она зависит от региона и конкретно взятого случая.

Однако можно высчитать примерные расходы:

  • большая часть денег уходит на ремонт и переоборудование.

    Стоимость в данном случае зависит от изначального состояния склада или производственного корпуса, а также от проекта и ваших предпочтений;

  • стоимость разработки проекта у специалиста также сугубо индивидуальная. Цена зависит от выбора инженера, а также от сложности задачи;
  • получение кадастрового паспорта обойдется вам примерно в 1000 руб;
  • поэтажный план – от 1200 руб;
  • при регистрации свидетельства на право владения оплачивается госпошлина в размере 350 руб. Если вы юридическое лицо, то сумма возрастает до 1000 руб;
  • заверение документов у нотариуса – около 1000 руб.

Если в вашем доме начали проводить реконструкцию под нежилое помещение или разместили объявление о сдачи площадей в аренду, то в первую очередь необходимо выяснить назначение и наименование помещения. Это можно сделать на сайте ЕГРН и Росреестра совершенно бесплатно, зная лишь адрес объекта. Если выяснится, что это квартира, то такие действия быстро оспорят в суде и остановят процесс.

Если же это нежилое помещение, которое является таковым с момента постройки, то ничего сделать нельзя. А если окажется, что статус объекта поменяли совсем недавно, а никакого общедомового собрания не было, то значит согласие на перевод было произведено незаконно. В этом случае подавайте заявление в БТИ и прокуратуру индивидуально или коллективно, объединившись с другими собственниками. У собственников обязательно должно быть согласие на перевод, а вы его не давали – аргументируйте заявление в прокуратуру этим фактом.

Если в вашем доме только планируется перевод назначения помещения законным путем, то будет объявлено о собрании владельцев квартир. Не поленитесь и сходите на него, ведь именно ваш один голос может стать решающим в этом вопросе. Если ваша квартира непосредственно соседствует со спорным объектом, то просто не давайте письменного согласия на перевод. И если кворум состоится, и другие люди проголосуют за, то вы можете отменить решение собрании, даже если не присутствовали на нем.

Если вы не категорически против перевода, но огорчены предстоящим соседством, то можно пойти на компромисс с тем человеком, кто переводит статус объекта. Попросите его седлать качественную звукоизоляцию и, например, установить вам домой пластиковые окна или сделать новый ремонт. Тогда вы получите что-то в замен на согласие на перевод.

1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

  • если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
  • если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
  • если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
  • если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
  • если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

Договор мены

В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.

Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:

  • ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
  • наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
  • возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.

Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.

Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.

Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:

  • представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
  • представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
  • несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
  • наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.

Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.

Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.

Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).

Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.

На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.

Как перевести дом из нежилого в жилой и можно ли это делать

Прежде чем начать процесс переоформления, важно знать об ограничениях, которые никак нельзя обойти.

  1. Если вы снимаете этот склад или офис, то власти не разрешает вам осуществлять перевод.
  2. Если недвижимость находится в ипотеке, то в этом случае она считается обремененной, а значит, осуществлять ее перепланировку и перевод в новый статус нельзя.

По статистике, власти отказывают тем, кто не смог соблюсти нормы пожарной, технической и санитарно-гигиенической безопасности.

Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Заявление о переводе нежилого помещения в жилое

Для получения разрешения на перевод помещения в жилую категорию нужно представить:

  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заключение о соответствии/несоответствии требованиям жилпомещения;
  • проект реконструкции;
  • протокол собрания собственников дома поэтажный план дома ожидаемые изменения МОП.

Каждая ситуация требует определённого набора бумаг, поэтому перечень может быть расширен.

Регистрация в госреестре потребует следующие документы (ФЗ №122 ст.16):

  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • подтверждение оплаты пошлины.

Все бумаги должны быть отксерокопированы. Оригинал понадобится для сличения.

Собственник помещения должен собрать пакет документов и отнести их в органы самоуправления, на территории которых расположен объект. Их перечень включает:

  • заявление о волеизлиянии перевода помещения в жилое;
  • документы на объект;
  • поэтажная планировка (только для объектов многоэтажного строения);
  • технический план помещения;
  • проект перепланировки (при необходимости).

Уполномоченные органы в процессе принятия решения могут затребовать дополнительные документы, не входящие в данный перечень.

После принятия решения уполномоченный орган обязан оповестить заявителя в трехдневный срок. При отказе в переводе жилья в новый статус указывается причина. Иногда извещение о переводе помещения в жилое отправляется и соседям.

Для осуществления законной сделки, владелец коммерческой недвижимости должен знать, как оформить нежилое помещение в жилое согласно букве закона, а также собрать ряд бумаг:

  • заявление от своего имени о получении допуска к процедуре перевода;
  • план с подробным описанием, замерами и техническими характеристиками;
  • оригинал и копия документа, подтверждающего права на владения этой собственностью; он должен быть заверен в нотариальной конторе;
  • свидетельство, на основании которого вы являетесь собственником (договор купли-продажи, дарения или обмена);
  • если помещение находится в многоэтажном здании, то необходимо предъявить план всего дома;
  • разработанный и одобренный проект по переустройству.

План и технические характеристики здания можно получить в БТИ. Один из главных документов, который будет рассматриваться специалистами с собой тщательностью при переводе недвижимости из нежилого фонда в жилой, является проект по переделке.

Чтобы исключить все риски и подстраховаться доверить его разработку рекомендуется профессиональному инженеру-строителю. Перед подачей заявления в администрацию будьте готовы к тому, что от вас могут потребовать дополнительные справки.

Не стоит надеяться на то, что перепланировки для совершения процедуры перевода помещения из нежилого в жилое не потребуется. В 99% случаев коммерческий фонд подлежит обязательному переустройству.

ВАЖНО: Если план-проект подразумевает под собой затрагивание общедомового имущества или имущества живущих рядом людей, то чиновники потребуют согласия этих лиц.

Бланк заявления о переводе нежилого помещения в жилое.

Образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое.

  1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
  2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
  3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
  4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ).

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре.

  • не предоставление дополнительно требуемых документов;
  • если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
  • если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

В случае немотивированного отказа, а также несогласия с принятым решением, собственник помещения вправе обратиться в суд.

Свой отдельный вход обязателен

У коммерческой площади должен быть отдельный вход, который не имеет общих коридоров и тамбуров с жилыми площадками. Если раньше этот нюанс тоже требовался, но чисто формально, так как не был прописан в законе, то в новой редакции ему выделен отдельный пункт.

Также с 9 июня необходимо не просто иметь отдельное крыльцо, но и полностью исключить проход из помещения в жилые места. То есть, если под коммерческую недвижимость переоборудуют квартиру на 1 этаже жилого дома, то прежнюю входную дверь нужно демонтировать и заложить дверной проход, например, кирпичом.

Инструкция по переводу нежилого помещения в жилой дом

Процесс переустройства и переоформления при переводе коммерческой недвижимости в жилую обычно длится не более 50 дней. Однако к этому сроку нужно прибавить разработку проекта и ремонтные работы.

Pereplanirovka chto ehto

Заключительный этап – получение официального статуса объекта – происходит намного быстрее. Итак, как же оформить нежилое помещение в жилое.

После того, как все бумаги будут подготовлены, необходимо отнести их в органы местного самоуправления (администрацию или департамент).

На месте пишется заявление на разрешение проведения процедуры перевода коммерческого жилья в социальное.

Как только оно будет принято, вам дадут справку о том, что ваша заявка находится на рассмотрении.

Решение о допуске власти принимают в течение полутора месяца. Если прошение будет одобрено, то в почтовый ящик вам придет уведомление о разрешении.

Ограничения на перевод объектов нежилого фонда

Для более быстрого получения информации по истечению срока можно позвонить и узнать, какое решение было принято и забрать разрешение лично.

Полученный сертификат будет являться вашим законным основанием для смены статуса объекта.

Перепланировка

При переводе нежилой недвижимости в жилую начинать переустройство раньше одобрения органов самоуправления нет смысла, так как всегда есть риск получить отказ. Так что начинать ремонтные работы рекомендуется только после получения на руки разрешения.

Осуществлять перепланировку нужно строго по одобренному плану.

Не стоит что-то менять или заново разрабатывать проект, так как вам после этого снова придется заверять его в органах.

Как только закончится ремонт, необходимо получить акт приемки. Для этого нужно уведомить администрацию и ждать приезда специальной комиссии для оценки перепланировки и соответствия ее всем нормам.

Принимающая работу комиссия состоит не только из сотрудников местного самоуправления. Оценивать ремонт приедут также пожарные и Роспотребнадзор.

Документы, предоставляемые при смене статуса помещения

Если перепланировка была сделана по всем правилам и соответствию одобренному плану, то вам выдадут акт приемки.

Если комиссию не удовлетворит переустройство пространства, то она внесет коррективы, укажет на допущенные ошибки, а также установит срок, в который вам необходимо будет уложиться.

Обращение в БТИ

С разрешающим актом, паспортом, свидетельством о праве собственности, новым планом постройки и актом приемки вам необходимо пойти в БТИ (согласно регламенту перевода нежилого помещения в жилое), чтобы уведомить организацию о смене статуса недвижимости.

Для этого вам потребуется подать заявление на поэтажный план (если ваш склад или офис находился в многоэтажном доме), экспликацию и кадастровый паспорт. В течение 10 дней вы сможете получить новый паспорт здания с техническими характеристиками.

После процедуры ваше старое свидетельство о праве владения уже будет недействительным.

Поэтому после переустройства помещения нужно обратиться в Росреестр для получения нового свидетельства.

В эту организацию потребуется предъявить ряд бумаг:

  • свидетельство о праве владения имуществом;
  • справку, подтверждающую основание на владение;
  • акт приемки работ комиссии;
  • проект;
  • кадастровый паспорт с техническими характеристиками;
  • паспорт;
  • квитанция об уплате пошлины.

Процедура перевода помещения в жилой фонд

Новый документ о праве владения уже жилым объектом вы сможете получить в течение недели. Теперь вы знаете, как нежилое помещение в многоквартирном доме перевести в жилое.

Подготовить проект переустройства или перепланировки и согласовать его с собственниками имущества.

Подготовка документов:

  • Запрос на выполнение государственной услуги по переводу;
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • Бумаги о праве собственности;
  • Проект перепланировки или переустройства;
  • Протокол проведения общего собрания всех владельцев с уведомлениями для каждого, также документы подтверждающие наличие письменных сообщений;
  • Заключение уполномоченных организаций о соответствии недвижимости всем требованиям;
  • Если собственник имущества несовершеннолетний – заключение органа опеки;
  • Свидетельство о рождении ребенка сироты.

Какую помощь могут получить от государства молодые семьи? Правила получения и предоставления помощи в этой публикации.

  1. Проект перепланировки – одобренный приемочной комиссией, о чем свидетельствует соответствующий акт.
  2. Обращение к кадастровому инженеру – с целью подготовки технического паспорта.
  3. Обращение с заявлением в орган кадастрового учета – об изменении уникальных данных помещения.

Обращение в Росреестр с:

  • Заявлением;
  • Паспортом;
  • Доверенностью;
  • Квитанцией об уплате пошлины в 350 рублей.

Важно: при отсутствии квитанции и информации об оплате, собранный пакет не примут.

Срок регистрации соответствует 10 рабочим дням.

Особенности перевода дачи в дом, пригодный для проживания

Помощь юристов при изменении статуса помещения

Процедуры регистрации дач как домов, пригодных для постоянного проживания началась с 2006 года после введения «дачной амнистии». До этого момента прописка на дачах была запрещена законом «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях» от 15.04. 98 г.

Однако переустройство дачи в загородный дом, в котором можно прописаться и постоянно жить, имеет много нюансов и особенностей.

Здесь и далее мы расскажем вам как перевести нежилое строение в жилой дом.

В отличии от условий смены статуса коммерческого фонда при переводе нежилого дома в жилой в СНТ к дачам предъявляются несколько иные требования.

  1. Земля. Участок, на котором расположена дача, при переводе нежилого дома в жилой фонд, должен официально иметь разрешение на жилищное строительство.

    Если в документах на землю указан вид использования – сельскохозяйственные нужды и дачное строительство, то по закону в таком месте не разрешены жилые постройки.

  2. Дом. В соответствии с постановлением № 47 от 28.01. 2006 г., дом должен соответствовать обозначенным в этом документе требованиям. Пространство дома должно быть разделено на комнаты: кухню, жилую комнату, санузел. Причем гостиная не должна быть меньше 12кв.м., спальня – 8 кв. м., кухня – 6 кв. м. Минимальная высотка потолка должна быть 2,5 м.
  3. Помимо этого, в доме должно быть проведено электричество, канализация, система отопления.
  4. Пространство, при переводе нежилого дома в жилой, должно соответствовать требованиям пожарной безопасности и быть пригодным для безопасного проживания людей.

Для смены статуса дачи нужно не только знать, как перевести дом из нежилого в жилой фонд, — но и обратиться в местные органы с заявлением, документом на собственность, планом дома и, при необходимости перепланировки, проектом.

Решение принимается в течение 45 дней с момента подачи заявления.

Как перевести квартиру в коммерческое?

Использовать жилую недвижимость, как коммерческую и наоборот, запрещено законодательством.

Единственную возможность такого использования можно выделить только в случае, когда индивидуальный предприниматель занимается своей профессиональной деятельностью (например, репетиторство или адвокатская практика), но при этом (согласно ст. 17 ЖК РФ) должны быть соблюдены условия:

  • Не нарушаются законные интересы и права остальных жильцов.
  • Соблюдаются требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, правила пользования жилыми помещениями и другие требования.
  • Не располагается промышленное производство.

Гражданский Кодекс четко регламентирует использование жилой недвижимости в ст. 288 и 671 ГК РФ: предназначаются жилые помещения только для проживания (собственника, членов его семьи или же, если квартира сдается в аренду, съемщиков жилья).

Последствия за неправомерное (нецелевое) использование недвижимости могут быть следующими:

  • За использование жилого помещения не по назначению размер штрафа составит от 1 до 1,5 тысячи рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
  • Если собственник жилого помещения использует его не по назначению и при этом систематически нарушает интересы и права соседей (даже после предупреждения его органом местного самоуправления), то он может лишиться своего права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).
  • За нарушение правил содержания и перевода жилых помещений в нежилые юридическому лицу может быть назначен штраф в размере от 40 до 50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).
  • Если в нежилом помещении постоянно проживают люди, то это будет являться нарушением санитарно-эпидемиологических требований, которые предъявляются к эксплуатации помещений. Это повлечет за собой наложение административного штрафа:
    1. для юридических лиц в размере от 10 до 20 тысяч рублей или приостановление деятельности до 90 суток;
    2. для индивидуального предпринимателя – от 1 до 2 тысяч рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток;
    3. для физического лица – от 500 рублей до 1 тысячи рублей.
  • Квартира должна располагаться на первом этаже. Если же она находится на втором или третьем этажах, возможно будет сделать перевод только при условии, что непосредственно под ней расположены нежилые объекты.
  • Нельзя изменить статус одной из комнат в квартире, то есть, невозможно перевести часть жилой квартиры в нежилую.
  • Как перевести нежилое помещение в жилое и наоборотДолжна быть техническая возможность сделать отдельный вход в помещение. Это возможно, например, в случае, когда окна выходят во двор, вход можно оборудовать со двора.
  • Если площадь данного объекта недвижимости составляет более 100 квадратных метров, то потребуется обязательно запасной выход.
  • Данное помещение не должно быть ничем обременено и не находиться под арестом.
  • Дом не должен быть аварийным, не подлежать сносу, реконструкции или капитальному ремонту.
  • Все жильцы должны быть из этой квартиры выписаны.
  • Не должно быть неузаконенной перепланировки.

Обращаться для разрешения на перевод квартиры, необходимо в орган местного самоуправления (отдел администрации) или в МФЦ.

Собственнику недвижимости необходимо написать заявление о переводе и приложить пакет документов.

Список документов

Документы подготовить может один из собственников квартиры или же лицо по нотариальной доверенности. Необходимый пакет документов включает в себя:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь.
  2. Паспорт.
  3. Поэтажный план помещения и экспликация – заказать нужно в БТИ, написать заявление и предоставить паспорт с правоустанавливающим документом на квартиру.
  4. Технический паспорт – заказывают в БТИ.
  5. Справка из ЖЭУ – в ней должна содержаться информация о статусе других помещений, которые расположены на одном этаже с данной квартирой.
  6. Согласие соседей – один из самых важных документов (его нельзя игнорировать). Если квартира располагается в многоквартирном доме, то необходимо организовать собрание собственников квартир. Для этого нужно обратиться в Управляющую компанию с заявлением о проведении собрания. Решение будет правомерным, если на собрании будут присутствовать более 50% собственников.
  7. Как перевести нежилое помещение в жилое и наоборотЗаключение пожарного надзора – в документе должно быть указано, что данный объект недвижимости соответствует пожарным нормам. Для его получения нужно обратиться в ГУ МЧС с заявлением, после чего помещение будет проверено инспектором пожарного надзора. Далее после осмотра, если все соответствует требованиям пожарной безопасности, выдается заключение.
  8. Заключение санитарно-эпидемиологического надзора – получить его можно в Роспотребнадзоре. После проверки на соответствие помещения санитарным нормам выдается заключение.
  9. Техническое заключение – выдается в Управляющей компании, в нем должно быть отражено общее техническое состояние дома (что не находится в аварийном состоянии).
  10. Выписка из домовой книги – она должна подтвердить что в квартире никто не прописан.
  11. Разработанный проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

После того как представлен полный пакет документов, они рассматриваются в течение 45 дней и после этого выдается решение. В целом же, весь процесс изменения статуса недвижимости может продолжаться около полугода.

Причины отказа

Причины для отказа могут быть следующие:

  • в квартире остался кто-то прописан;
  • нет отдельного входа в помещение;
  • в доме проходит капитальный ремонт или он предназначен для реконструкции или сноса;
  • несогласие соседей;
  • помещение не соответствует противопожарным или санитарным нормам.

Расходы по процедуре перевода, естественно, могут сильно различаться, в зависимости от конкретных условий:

  1. Разработка проекта перепланировки – от 1 тысячи рублей за квадратный метр.
  2. Поэтажный план с экспликацией – от 1200 рублей.
  3. Технический паспорт с планом – от 900 рублей.
  4. Государственная пошлина – 350 рублей.
  5. Услуги нотариуса – от 700 рублей.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

  1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
  2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
  3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
  4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
  5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
  6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней.

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

В случае отказа в переводе нежилого помещения в жилое решение комиссии и властей можно оспорить в судебном порядке.

Прежде чем обращаться с исковым заявлением, ознакомьтесь с требованиями и регламентами.

Действительно ли перепланировка или проект не соответствует им?

Для более быстрого разрешения спорного вопроса лучше обратиться к юристу.

Форма искового заявления об оспаривании решения госоргана об отказе в переводе нежилого помещения в жилое.

Отказы местных властей часто получают из-за несоответствия объекта нормам. В таких случаях суд, как правило, не признает решение администрации правомерным.

Порядок перевода коммерческого объекта в жилой фонд не так сложен, как кажется на первый взгляд. Самое главное – учесть нормы СанПина, МЧС и сделать ремонт в соответствии со стандартными техническими характеристиками жилого помещения.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Для выполнения данной процедуры следует выполнить 3 этапа:

  • Сбор документов;
  • Обращение в БТИ;
  • Регистрация прав собственности.

1 этап. Документы:

  • Экспликация и поэтажный план имущества – для этого требуется доверенность из Департамента Управления Имуществом. Срок выдачи – 1 месяц;
  • Технический паспорт из БТИ;
  • Протокол осмотра пожарного и санитарного надзора;
  • Справка ДЕЗ;
  • Согласие соседей;
  • Техзаключение;
  • Выписка из домовой книги;
  • Проект переустройства.

Как узнать, кто собственник квартиры? Несколько способов описаны по ссылке.

После сбора папки происходит обращение всех заинтересованных лиц с заявлением о переводе в Департамент Управления Имуществом. Для этого предъявляется:

  • Весь пакет;
  • Паспорта;
  • Свидетельство права собственности;
  • Доверенность при необходимости.

2 этап. Поход в БТИ:

  • Всех собственников с протоколом комиссии;
  • Паспортами или прочими документами удостоверяющими личность;
  • Правоустанавливающими свидетельствами;
  • Техническими паспортами, экспликацией, подробным планом этажей.
  • Посредством данных документов комиссия отдела приватизации выведет определение стоимости имущества и о сумме перевода, выдаст протокол.

3 этап. Регистрация прав собственности:

  • Происходит обращение в МФЦ с подписанным всеми собственниками заявлением и документами;
  • Оплачивается пошлина соизмеримая 1000 рублей;
  • Регистратор примет под расписку документы и их копии;
  • В назначенный день все собственники являются за документами.
  • Важно: для выполнения процедуры можно подстраховаться помощью к юристу.

Как встать на очередь на улучшения жилищных условий? Полная информация есть в этом материале.

Собственникам объектов недвижимости важно знать, как перевести нежилое помещение в жилое помещение и кто занимается принятием решения.

После подачи заявителем пакета документов собирается специальная комиссия. Основная ее цель — произвести оценку нежилого объекта на соответствие требованиям Положения о жилых помещениях.

Члены комиссии проверяют не только состояние объекта недвижимости, но и всего дома. Особое внимание они уделяют соблюдению требований пожарной безопасности и санитарных норм. Придают значение они и радиационному фону, уровню шума и вибрации.

  • принятие заявления от собственника;
  • рассмотрение пакета документов и формирование дополнительного списка документации (при необходимости);
  • определение с составом комиссии;
  • непосредственная работа комиссии по оценке объекта недвижимости;
  • составление заключения и решения исполнительного органа;
  • передача извещения о решении заинтересованному лицу.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector