ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организации

Зачем нужен председатель?

Управляющий необходим жилтовариществу в случаях, когда:

  1. организация имеет проблемные задолженности;
  2. выборное руководство не обладает достаточной компетенцией для решения проблем;
  3. у жилтоварищества отсутствуют налаженные контакты с поставщиками ресурсов и подрядными ремонтными компаниями.

Отсутствие контактов и низкая компетентность часто присутствуют в самом начале работы ТСЖ, когда жильцы решили отказаться от управляющей компании.

https://www.youtube.com/watch?v=subscribe_widget

Привлечение руководителя, подчинённого жильцам-собственникам квартир в лице руководства ТСЖ позволяет получить грамотное управление, сохранив контроль над руководством.

Чтобы сменить УК, необходимо провести общее собрание с явкой не менее половины всех собственников, а увольнение не справляющегося с работой управляющего проводится по решению председателя правления, избираемого жильцами из числа пользующихся доверием лиц.

Жилтоварищество может работать и без привлечения специалистов со стороны, если избранное руководство обладает:

  • достаточным количеством свободного времени;
  • опытом работы в жилищной сфере;
  • налаженными связями с поставщиками ресурсов;
  • умением работать с должниками.

ВАЖНО! При отсутствии перечисленных данных у руководства ТСЖ ими должен обладать нанимаемый управленец.

Как назначается руководитель?

Если общее собрание постановило принять на работу руководителя со стороны, то с выбранным на данную должность работником оформляется письменный договор, который может быть двух видов:

  1. трудовое соглашение по ТК;
  2. гражданско-правовая сделка.

Вид заключаемого соглашения зависит от целей, для которых привлекается управляющий. Заключение договора в рамках трудового законодательства происходит в случаях, когда товариществу необходим управляющий в качестве постоянной административной штатной единицы. В данном случае управляющий является подчинённым председателя, выступающего в роли работодателя.

Гражданско-правовой контракт заключается с привлекаемым специалистом на ограниченный срок для следующих целей:

  • ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организациирешения проблем с крупными задолженностями (антикризисное управление);
  • обучение руководству;
  • формирование постоянного кадрового состава;
  • передача опыта сотрудничества и контактов с поставщиками и ремонтными фирмами.

При отношениях с управляющим на условиях срочного контракта жилтоварищество в лице председателя выступает заказчиком услуг по антикризисному или обучающему управлению на условиях, оговорённых в тексте контракта.

СПРАВКА. Утверждение формы контракта и его существенных условий определяется общим собранием жильцов-членов товарищества или на заседании правления, в зависимости от положений устава.

Гражданский срочный контракт с привлекаемым руководителем заключается на срок от 3-х до 12-ти месяцев, а трудовой договор обычно на срок действия полномочий руководства ТСЖ – 2 года, в соответствии с п. 2 ст. 147 ЖК РФ.

Что это такое и как оно работает?

ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организации

Расшифровка аббревиатуры «ТСЖ» – это товарищество собственников жилья. По статье 135 ЖК товарищество собственников жилья — это добровольное соглашение владельцев по управлению многоэтажным домом или несколькими домами. Причем если это несколько зданий, то они должны территориально располагаться рядом, быть соседними домами.

Законодательной базой для реализации работы товарищества владельцев жилья считается Жилищный кодекс.

Создать данное объединение можно при выявлении согласия собственников квартир, расположенных в конкретном доме. Причем свое согласие следует выразить большинству владельцев жилья.

Состав ТСЖ обязательно должен насчитывать более 50% собственников, иначе его существование невозможно. После вынесения заключения об организации ТСЖ его следует зарегистрировать в Росреестре. Срок работы данного объединения не ограничен.

Основным направлением деятельности привлечённого для управления ТСЖ специалиста является организация работы персонала и заключение договоров со сторонними организациями, обеспечивающими многоквартирные дома коммунальными ресурсами и выполняющими ремонтные работы.

Взаимодействие привлечённого руководителя с жилтовариществом может происходить следующими способами:

  1. полное доверительное управление;
  2. управление отдельной сферой деятельности ТСЖ;
  3. работа с подрядчиками.

ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организации

Соглашение о полном доверительном управлении предполагает выдачу управляющему доверенности от председателя на неограниченные полномочия действий от имени товарищества. Такое соглашение заключают при необходимости антикризисного управления, когда товарищество имеет ряд неотложных проблем, решить которые необходимо в короткие сроки для нормализации функционирования жилищно-коммунальной системы многоквартирного дома.

Неограниченные полномочия также выдаются управляющему в «ленивых» ТСЖ, созданных в домах с небольшим количеством квартир.

ВНИМАНИЕ! Договор частичного управления заключается при необходимости наладить отдельную сферу деятельности жилтоварищества, например, подобрать постоянные кадры на ответственные финансовые должности или организовать работу ремонтной службы.

Часто управляющий привлекается для налаживания взаимодействия ТСЖ с фирмами-поставщиками ресурсов (тепла, воды, электричества и т.д.), такая необходимость часто возникает в первые месяцы перехода многоквартирного дома от обслуживания при помощи УК к жилищному товариществу.

В таком случае с привлекаемым специалистом заключается гражданско-правовой договор и передаются полномочия исключительно в сфере заключения соглашений с внешними организациями. Специалисты в данной области часто выступают в роли ИП и работают по договору одновременно в нескольких ТСЖ.

Права и обязанности главы товарищества собственников жилья

Полномочия главы ТСЖ зависят от типа договора, на основании которого он взаимодействует с товариществом. При полном доверительном управлении руководитель ТСЖ обладает следующими правами:

  • ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организациипредставление интересов жилтоварищества как юридического лица в муниципальных органах власти и надзорных службах;
  • формирование штата сотрудников по своему усмотрению;
  • заключение договоров от имени товарищества на поставку ресурсов или выполнение работ по ремонту общего недвижимого имущества;
  • распоряжение финансовыми средствами ТСЖ;
  • выступление от имени организации при работе с должниками;
  • получение доступа ко всей архивной документации.

Для достижения уставных целей управляющий может изменять размер заработной платы, увольнять сотрудников и нанимать новых. При антикризисном управлении привлекаемый управленец может быть наделён полномочиями учреждать или ликвидировать штатные единицы без одобрения общего собрания, чтобы ускорить процесс нормализации работы жилищной структуры.

СПРАВКА. В рамках распоряжения финансами товарищества управляющий получает доступ к расходованию средств расчётного счёта и резервных фондов товарищества, расположенных на специальных счетах.

ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организации

При заключении договоров с внешними организациями привлечённый руководитель вправе самостоятельно определять условия оплаты и выполнения работ, не советуясь с правлением, но неся при этом всю полноту ответственности за перерасход средств организации или срыв поставок ресурсов.

При работе с должниками привлекаемый специалист имеет право санкционировать приостановку предоставления услуг таким должникам до полной выплаты долга или начала выполнения платежей. Размер задолженности, при наличии которой должникам можно приостановить услуги, определяется управляющим, который также вправе взыскивать долги по услугам ЖКХ в судебном порядке, представляя в качестве истца интересы жилищного товарищества.

К основным обязанностям стороннего руководителя относятся:

  1. ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организацииорганизация бесперебойных поставок ресурсов в виде тепла, газа, воды и электричества жителям домов, относящихся к ТСЖ;
  2. контроль над деятельностью штатных сотрудников;
  3. обеспечение рентабельности штатных единиц;
  4. подготовка отчётов о расходовании средств, получаемых от жильцов и от хозяйственной деятельности;
  5. формирование приходно-расходных смет и отчёт перед собранием об их выполнении;
  6. контроль поступлений платежей от жильцов;
  7. работа с жителями-должниками по услугам ЖКХ;
  8. организация работ по ремонту общего недвижимого имущества (подъездов, подвалов и т.д.);
  9. ведение хозяйственной деятельности с целью привлечения дополнительных средств;
  10. заключение договоров на проведение капитальных ремонтных работ;
  11. организация благоустройства территории.

Периодичность формирования отчётов о деятельности управляющего определяется трудовым соглашением в каждом конкретном случае. При длительных и бессрочных контрактах формируются ежегодные отчёты, а при договорах на короткий срок (до трёх месяцев) специалист отчитывается по факту предоставления услуг по управлению.

ВАЖНО! Организуя предоставление жильцам многоквартирного дома коммунальные ресурсы, нанятый управляющий не выступает их поставщиком, так как является физическим лицом.

Ресурсы предоставляются от имени ТСЖ вне зависимости от того, кто подписывал договор с ресурсоснабжающими организациями – председатель или наёмный руководитель.

В рамках хозяйственной деятельности управляющий может передавать пустующие помещения ТСЖ в аренду сторонним лицам, направляя вырученные средства на нужды многоквартирного дома.

ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организации

ТСЖ не считается потребительским кооперативом, так как товарищество по своей сути некоммерческая организация. Ее стремлением не является получение прибыли и ее распределение.

Доходы, получаемые от деятельности товарищества, не перераспределяются между его членами, а идут на обеспечение задач, поставленных перед ТСЖ.

Потребительский кооператив, напротив, коммерческое объединение граждан в соответствии со статьей 106.1 ГК. Все доходы распределяются между членами кооператива.

ТСЖ не должно покрывать убытки внесением дополнительных средств, собранных от владельцев жилья. Оно лишь стремится направить все усилия по уменьшению их путем организации правильного руководства эксплуатацией дома.

Законодательная база

Прежде чем приступить к управлению товариществом, сперва следует изучить даже не государственные нормативные акты, а внутренний устав. В нем прописаны полномочия правления, права и обязанности жильцов, любой конфликт между руководством ТСЖ и жильцами, если это возможно, решается прежде всего в рамках устава организации.

Следом изучите шестой раздел Жилищного кодекса РФ. В нем раскрывается понятие товарищества собственников жилья, даются основные инструкции для тех, кто хочет основать и управлять собственным товариществом.

Полезно будет так же почитать Гражданский кодекс, а именно 209, 288, 291 его статьи. С их помощью вы поймете механизм собственности на квартиры в РФ, узнаете границы использования собственности и еще немного узнаете о ТСЖ с точки зрения гражданского законодательства.

ГК РФ Статья 291. Товарищество собственников жилья

  1. Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.
    (п. 1 в ред. Федерального закона от 31.01.2016 N 7-ФЗ)
    (см. текст в предыдущей редакции)
  2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

В рамках своей деятельности по организации работы ТСЖ привлечённый администратор подотчётен:

  • ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организациипредседателю;
  • общему собранию;
  • ревизионной комиссии;
  • жилищной инспекции.

При заключении договора доверительного управления правление отсылает копию текста в орган жилищного надзора, который вправе контролировать деятельность нанятого администратора на предмет соблюдения жилищного законодательства в сфере управления имуществом многоквартирных зданий.

ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организации

Раз в год или в квартал нанятый руководитель отчитывается перед правлением о проделанной работе, а копию отчёта направляет ревизору.

Управляющий в товариществе несёт ответственность за свою деятельность в рамках:

  • гражданского законодательства;
  • трудового кодекса;
  • уголовного кодекса.

Гражданская ответственность возникает у лица, подписавшего с товариществом срочный контракт на оказание ряда услуг, по исполнению условий данного контракта.

СПРАВКА

. Материальная ответственность возникает при заключении договора найма и регулируется нормами

главы 39 ТК РФ

.

Обычно при заключении трудового контракта подписывается отдельное соглашение об ответственности за активы товарищества, к которым могут относиться финансовые средства, размещённые на расчётных счетах, а также движимое имущество в виде снегоуборочной техники, числящейся на балансе, ремонтного оборудования и т.д.

Если деятельность руководителя приведёт к возникновению аварий с существенной порчей имущества жильцов-собственников помещений в доме, или руководитель будет уличён в незаконной растрате средств, то он будет привлечён к уголовной ответственности в соответствии со ст. 160 и ст. 293 УК РФ, предполагающими наказания от штрафа до лишения свободы, в зависимости от размера причинённого товариществу и жильцам ущерба.

Итак, управляющий привлекается в ТСЖ со стороны для организации и налаживания его работы при отсутствии необходимой компетенции у избираемых из числа жильцов руководителей. Подробное описание в договоре с управляющим порядка его регулярной отчётности поможет сделать его деятельность прозрачной и подконтрольной собственникам квартир в доме.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Как товарищество может забрать дом у управляющей организации?

  1. Главным органом управления в любом товариществе является общее собрание собственников. Оно выражает их волю по ключевым вопросам, связанным с управлением общим имуществом.

    Одновременно этот орган выбирает членов правления, утверждает финансовую смету и принимает решение по реорганизации или ликвидации ТСЖ. Собирается оно раз в год, чтобы решения любого собрания были законны, нужно добиться кворума в 50% собственников.

  2. Орган, которому собрание делегирует возможность на постоянной основе выполнять хозяйственные функции, называется правлением. Это коллегиальный орган, в идеале каждый подъезд должен выдвинуть и утвердить своего кандидата, чтобы интересы жильцов были сбалансированы.

    Правление каждый день рассматривает вопросы, выдвигаемые его членами на повестку дня. Для принятия решения нужно простое большинство голосов.

ВНИМАНИЕ.

В

144 статье ЖК РФ

приводится список управляющих органов, который ограничивается общим собранием и правлением. Но кроме них, есть еще ревизионная комиссия. Она раз в полгода проверяет финансовую отчетность товарищества и выставляет данные проверки на всеобщее обозрение. Членов ревизионной комиссии не может одновременно являться член правления.

Чтобы прекратить сотрудничество с УК, одного желания будет недостаточно. Для расторжения договора нужны веские причины, к примеру:

  1. Невыполнение условий договора управления.
  2. Ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  3. Отказ от предоставления информации.
  4. Окончание срока действия договора.

Последний пункт самый простой — договор окончился и его просто не продлевают. В прочих случаях — все факты неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей должны быть подтверждены.

Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирным домом с управления при помощи УК на управление в форме ТСЖ. Проголосовать должно большинство жильцов.

Голоса будут рассчитываться пропорционально по отношению доли собственника к доле общего имущества (ст.48 ЖК РФ).

Владельцам квартир, не пришедших на собрание, необходимо разнести бланки для голосований, которые потом будут прикреплены к протоколу. После решения о создании ТСЖ, необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора управления из-за смены формы правления.

Важно! За 30 дней до прекращения своей деятельности, УК должна передать представителю ТСЖ либо одному из собственников дома все необходимые для управления МКД документы, а так же ключи от мест общего пользования.

Ведение учета

Правлению ТСЖ приходится сталкиваться с большим количеством контрагентов при работе. Субподрядчики по ремонту и уборке, ресурсоснабжающие организации, охранные агентства – список расширяется при большем количестве жильцов в доме.

Кроме этого, нужно каждый год до 31 марта подавать налоговую декларацию в местный контролирующий орган. В декларации отражаются все расходные операции товарищества, кроме сбора средств на капитальный ремонт.

Особенности работы

Основным источником финансирования фондов товарищества являются целевые поступления от членов самоуправления. Они формируются из взносов жильцов на нужды, прописанные в присылаемых ими счетах. Целевые средства идут на ремонт инфраструктуры и облагораживание территории.

При этом существуют еще членские взносы, за счет которых существует товарищество, а так же коммунальные платежи, средства с них в полном объеме поступают ресурсоснабжающим организациям.

Обычно председатель правления товарищества создает кадровое расписание, в котором уже прописана должность бухгалтера. Лучше направить лишние деньги на профессиональное ведение бухгалтерии, чем потом получать штрафы из налоговой.

Так же можно отдать ведение бухучета на аутсорс специализирующимся на этой деятельности компаниям. Стоимость такой услуги составляет примерно 15-20 тысяч рублей для ТСЖ.

Возможные трудности

Главная трудность для тех, кто ни разу не был вовлечен в управление товариществами собственников жилья – сложность ведения бухгалтерской отчетности. Учитывайте, что у каждой коммунальной организации есть свои должники, из-за которых она часто вынуждена обращаться за кредитом.

При попытке добиться положенного платежа вы увидите агрессию со стороны должников.

Новичку будет трудно учесть при составлении отчета все счета и субсчета, грамотно учитывать членские взносы, отделять одни поступления от других. Учет придется вести по каждой квартире, а ведь некоторым жильцам по закону положено льготное начисление счетов за ЖКУ.

В этом и кроется причина того, почему лучше нанять квалифицированного бухгалтера и провести подробное обучение.

Как управлять домовым имуществом?

Способы организации

Порядок работы управляющих органов прописан в уставе товарищества. За действия по сохранению и совершенствованию общего имущества отвечает ТСЖ, даже если работы проводили нанятые по подрядному договору организации.

Председатель товарищества составляет штатное расписание, которое утверждается общим голосованием правления. Подрядчиков обычно нанимают, когда объем и сложность работ слишком велики, чтобы с ними справились штатные сотрудники.

Иногда используется вариант управления домом, при котором ТСЖ заключает договор подряда с управляющей компанией на управление домом. Есть два вида таких подрядов: когда бухучет переходит под ответственность нанятой УК, и когда он остается под контролем у ТСЖ.

Предпочтителен второй вариант, т.к из-за недостатков в российском законодательстве в этой сфере распространены растраты и мошенничество. Роль ТСЖ при этом заключается в том, чтобы контролировать нанятую управляющую компанию и не допускать наступления на интересы жильцов.

Выбирать ли такой способ управления домом, как перекладывание ответственность на стороннюю организацию – спорный вопрос. Дело в том, что заключить договор с УК гораздо проще, чем в дальнейшем отказаться от ее услуг.

Нередки случаи, когда в ответ на объявление о расторжении подрядного договора руководители нанятой УК угрожают правлению ТСЖ или жильцам, которые выступили с такой инициативой. Конечно, это можно разрешить с помощью правоохранительных органов, но усложнять и без того непрозрачную систему управления многоквартирным домом не очень разумно.

Если вы хотите набраться теоретических знаний об управлении многоквартирными домами через ТСЖ, то можете ознакомиться с книгами, освещающими эту тему. Наиболее важные знания касаются отношений с ресурсоснабжающими организациями и проверяющими органами.

Актуальным на 2017 год является руководство под авторством Павла Кузнецова. В нем не просто перечисляются законодательные нормы, регулирующие работу ТСЖ, а даются конкретные рекомендации инициативным собственникам.

Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?

Владельцам квартир в определенном доме разрешается организовать одно единственное товарищество это и значит ТСЖ. Часто задают вопрос: «является ли ТСЖ юридическим лицом?» и ответ на него простой: «ТСЖ — это юридическое лицо». Оно располагает собственным расчетным счетом, и должно быть поставлено в налоговую службу на учет.

ТСЖ имеет закрепленные права, расписанные в статье 137 ЖК:

  • подписание договора на содержание дома;
  • расчет бюджета, составление сметы;
  • расчет для каждого владельца ежегодной суммы выплат на содержание дома;
  • проведение работ по обеспечению нормального функционирования дома;
  • распоряжение домовым имуществом;
  • заключение сделок в соответствии с поставленными задачам управления и их оплата;
  • оформление кредитов и использование этих средств на домовые нужды.

На товарищество также накладываются определенные обязательства (статья 138 ЖК):

  • исполнение всех обязательств, прописанных в соглашении;
  • предоставление услуг владельцам квартир;
  • отстаивание обоснованных законом требований владельцев жилья перед третьими лицами.

При необходимости товарищество можно переоформить в жилищный кооператив. Если ранее было соглашение по соединению нескольких домов в одно ТСЖ , то возможно разбить его при утвержденном решении на отдельные товарищества.

ТСЖ можно ликвидировать. Заключение о полной его ликвидации должно быть вынесено более половиной голосов собственников.

Суть

Основным руководящим органом ТСЖ считается общее собрание владельцев. Основанием для деятельности организации является Устав. Именно в этом документе должна быть прописана цель создания данного объединения жильцов.

Главной целью товарищества собственников жилья признается не получение и распределение прибыли, а руководство многоквартирным домом:

  • ТСЖ управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организациисовместное руководство и распоряжение имуществом, получение доходов, направляемых на решение основных задач;
  • поддержание здания в нормальном техническом и санитарном состоянии;
  • сдача в аренду или в наем общего имущества.

Правление товарищества заключает договор с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги. При этом ТСЖ может договариваться о тарифах и контролировать работу этих компаний.

ТСЖ является рычагом воздействия на коммунальные службы, выступает в роли посредника между владельцами квартир и организациями ЖКХ.

Расходование средств происходит в порядке установленной очередности, которая определяется на общем собрании жильцов.

Ассоциация ТСЖ что это?

Согласно статье 142 ЖК ассоциация ТСЖ это когда два и более товарищества могут быть объединены по договору в ассоциацию с целью улучшения руководства и содержания многоквартирными домами.

Объединение нескольких товариществ помогает повысить эффективность их работы, уменьшить расходы. Не надо в каждом ТСЖ держать бухгалтерию, аварийную и ремонтные службы.

Оптимальным считается управление домами с площадью обслуживания до 200 тыс. м². Это позволяет сэкономить 15% от затрат, которые пришлись бы на каждое товарищество в отдельности.

ТСЖ создается для улучшения ведения хозяйства дома, рассчитанного на много квартир. Данная система является более прозрачной, ее деятельность проще контролировать.

С помощью товарищества возможно реально участвовать в решении многих задач, связанных с поддержанием жизнедеятельности дома, в том числе выбор поставщиков услуг ЖКХ. Это позволяет значительно снизить расходы на коммунальные платежи.

В данной статье мы рассмотрели про все что связано с ТСЖ и какова его характеристика.

Разница между двумя способами управления МКД

Что такое ТСЖ, понятно из его названия. Решение о создании этой некоммерческой организации принимают сами собственники квартир и закрепляют его путем голосования. Созданная структура проходит путь оформления юридического лица.

После официальной регистрации, ТСЖ несет полную ответственность в соответствии с нормативными документами за содержание общего имущества и за уровень предоставляемых коммунальных услуг.

Отличием этой формы управления МКД от других, является ее некоммерческая ориентация. Главная цель товарищества — создать все условия для полноценного обслуживания МКД, а не заработать на этом деньги. Управляющая организация, или как часто ее называют УК, преследует совсем другие цели.

Управляющая компания является коммерческой структурой, с наемным штатом работников. Главным приоритетом в работе УК является получение прибыли. Если структура окажется нерентабельной, она просто не сможет полноценно работать.

Обратите внимание! При управлении домом ТСЖ, все непотраченные финансы остаются на счету дома и будут израсходованы с учетом интересов жильцов. Если домом управляет УК, то такие деньги останутся на ее счетах и будут потрачены на усмотрение управляющей компании.

Преимуществом сотрудничества с товариществом является и то, что руководящий состав ТСЖ представлен обычными собственниками жилья в конкретном доме. Члены правление и его председатель выбираются через процесс общего голосования членами товарищества (ст.123.14 ГК РФ).

Все вопросы, которые возникают в процессе деятельности ТСЖ, решаются на общем собрании. Его члены самостоятельно определяют необходимые статьи расходов и первоочередность использования денежных средств. Персонал же управляющей организации назначается ее директором без учета интересов жильцов.

В процессе управления домом, ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг. В свою очередь, РСО намного выгоднее, когда оплата за использованные ресурсы происходит прямо со счета ТСЖ. Вероятность возникновения больших задолженностей при сотрудничестве с управляющими компаниями намного выше.

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней?

У товарищества есть право выбора:

  1. Выполнять функции управления домом самостоятельно.
  2. Заключить договор на оказание услуг с любой управляющей организацией.

Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, быть управляющей компанией оно не может по законодательству.

Но при этом, ТСЖ может в полной мере выполнять функции управления многоквартирным домом.

Товарищество может выбирать и нанимать персонал: электриков, сантехников, уборщиц, дворников, бухгалтеров. Контролировать качество услуг. В этом смысле, о ТСЖ можно говорить, как об управляющей структуре.

Существуют определенные причины, по которым ТСЖ может принять решение привлечь к управлению стороннюю УК:

  • Управляющие организации — это хорошо отлаженный, проверенный механизм.
  • В их штате есть опытные и грамотные специалисты.
  • Существует возможность контролировать управляющую компанию с помощью государственных систем.
  • Сами члены ТСЖ не всегда оказываются достаточно компетентными в вопросах управления.

Обратите внимание! Перед началом сотрудничества, ТСЖ и управляющая организация обязательно согласовывают тариф и его статьи, что позволяет избежать лишних расходов жильцов путем исключения ненужных услуг либо сокращением их числа.

Виды договоров и распределение функций управления

Между ТСЖ и УК может быть подписано два вида договоров на обслуживание МКД:

  1. Договор подряда.
  2. Договор непосредственного управления.

При договоре подряда, домом управляет ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ), а управляющая компания просто предоставляет свои услуги по содержанию жилья. Такие отношения регулируются Гражданским Кодексом, в статье 702.

Статья 702 ГК РФ. Договор подряда

  1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров

.

В договоре подряда должны указываться работы, которые будет осуществлять подрядчик:

  • осмотр общего имущества;
  • обеспечение готовности инженерных сетей;
  • уборка помещений и придомовой территории;
  • вывоз мусора;
  • обеспечение пожарной безопасности.

Как правило, договор заключается на срок не менее одного года.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы