Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Как взять в лизинг участок, находящийся в собственности государства?

Занимаясь переводом земли из аренды на 49 лет в собственность, нужно предварительно ознакомиться с условиями и особенностями этого процесса.

Только хорошо подкованный человек может успешно приватизировать землю и не получить от государства отказ. К тому же, знание всех тонкостей позволяет избежать затрат на услуги юриста.

С заявлением о переводе земли в собственность нужно обращаться в территориальные органы Росреестра. Лучше всего – в органы по месту регистрации, чтобы не возникло проблем при несовпадении места регистрации и фактического места жительства.

Если у участка нет кадастрового плана, то сначала следует получить его в территориальном отделении кадастровой палаты, а уже потом идти с собранными документами в Росреестр.

Если у человека есть все необходимые документы, то приватизация участка не займет много времени.

Как только получено обращение заявителя, регистрационный орган должен выдать свидетельство о праве собственности в течение 1 месяца. Процесс может выйти за рамки 1 месяца только в том случае, если заявитель допустил неточности в документах.

Базовый список документов, которые потребуются для приватизации земли:

  1. Паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности.
  2. Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.
  3. Договор аренды участка (необходим при переводе земли из аренды в собственность).
  4. Документ, который подтверждает право заявителя на участок земли (этим документом может быть приказ или постановление о выделении земли, свидетельство об унаследовании участка, договор купли-продажи, решение суда о признании права собственности и другие правоустанавливающие документы).
  5. Кадастровый план участка, который оформляется в собственность.
  6. Заявление о регистрации земли на праве собственности.
  7. Другие документы, если их потребует орган Росреестра (решения исполкомов, договора купли-продажи, проекты застройки и так далее).

Проблемы при сборе документов, как правило, возникают только у людей, которые пытаются приватизировать участки, арендованные ранее 2001 года.

Именно в 2001 году вступил в силу текущий Земельный кодекс РФ. До этого земельные отношения в России не были достаточно урегулированы. У таких «старых» участков обычно нет ни правоустанавливающего документа, ни кадастрового плана.

Иногда случается так, что информация о земельном участке отсутствует в кадастре. Тогда сотрудники органа выдают справку, в которой описаны все дополнительные документы. Заявитель должен их собрать и предоставить. Только после этого начнется

оформление кадастрового плана

.

Если же у земельного участка нет правоустанавливающего документа, то в такой ситуации чаще всего приходится доказывать право собственности в суде. Это единственный вариант развития событий, когда судебный процесс действительно необходим заявителю.

Госпошлина

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Согласно пунктам 24-26 статьи 333.33 НК, госпошлина составляет 350 рублей. При оформлении доли земельного участка стоимость ниже — 100 рублей.

Пункты 24-26 статьи 333.33 НК РФ

  • Пункт 24. За государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 350 рублей.
  • Пункт 25. За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 22.1 и 24 настоящего пункта, — 350 рублей.
  • Пункт 26. За государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — 100 рублей.

Чтобы перевод земли из аренды в собственность был успешным, очень важно правильно составить договор аренды. Вряд ли органы Росреестра согласятся приватизировать участок, если в документе есть ошибки. Поэтому для него обязательно наличие следующих пунктов:

  • тип арендованного участка (сельскохозяйственное угодье, земля под ИЖХ и т. п.);
  • срок аренды или указание того, что срок не определен (о том, каков максимальный срок аренды земли у государства, вы можете узнать тут);
  • сумма арендной платы или указание того, что аренда бесплатная (о том, как рассчитать плату за аренду земли у государства на 49 лет, читайте здесь);
  • удостоверенные границы участка (согласно статье 6 ЗК РФ, участок со спорными границами не может быть приватизирован);
  • удостоверенная площадь участка;
  • другие обязательные пункты, обусловленные ЗК РФ.

В статье будет идти речь о взятии земли в аренду. Кто имеет на это право, какую документацию необходимо подготовить, и к кому обратиться – далее.

Землю в аренду у державы могут брать как юридические, так и физические лица. Порядок получения установлен Земельным кодексом. Что еще необходимо знать о процедуре?

Общие моменты

Если гражданин хочет приобрести земельный участок, но не имеет средств на его покупку, он имеет право оформить землю в аренду у державы.

Долгосрочная Пользоваться землей можно сроком от 5 до 49 лет. В этом случае договор необходимо регистрировать. Такой вариант следует выбирать, если планируется дальнейший выкуп земли
Бессрочная Расторгнуть соглашение можно в любое время. За 3 месяца до расторжения одна сторона обязана уведомить другую
Аренда под бизнес с выкупом в дальнейшем В таком случае оформляется смешанный договор – об аренде и купле-продаже

При выборе типа аренды необходимо указывать цель, с которой планируется использование земельного участка.

Торги по инициативе администрации О таких мероприятиях можно узнать из газет
Самостоятельное обращение в государственный орган для подбора участка земли Если подходящая по требованиям статья имеется в кадастровом учете, то назначаются торги
Оформление участка земли Без проведения торгов
Аренда без аукциона Из-за отсутствия постановки участка на учет

Аукцион по инициативе граждан, которые заинтересованы в аренде определенного участка:

  1. Сначала необходимо найти информацию о землях, которые можно сдать в аренду. Можно обратиться в администрацию, узнать сведения из Реестра.
  2. Из перечня доступных земель найти подходящий для цели использования.
  3. Написать заявление на проведение торгов.
  4. В ходе рассмотрения заявки устанавливается, соответствует ли участок требованиям к проведению аукциона.
  5. Если на участок претендует хотя бы 2 человека, проводятся торги.
  6. В ходе аукциона ставки оформляются протоколом. Победителю выдается 1 экземпляр.
  7. На основании этого документа заключается соглашение об аренде между победившим участником и державой.

Заключить соглашение об аренде можно и не проводя аукцион. Выделяют льготные категории лиц, которые имеют право оформить договор по упрощенной схеме.

Таким лицам земля предоставляется бесплатно или по сниженной стоимости. По упрощенной системе можно арендовать участок земли, у которого нет кадастрового номера.

Чтобы оформить аренду, необходимо выполнить ряд действий:

  1. Создать схему участка на выбранной территории.
  2. Посетить центр муниципального образования и подать схему, заявление.
  3. Дождаться решения (в течение 1 месяца).
  4. В случае одобрения получить постановление. С ним обратиться в Кадастр для постановки земли на учет.
  5. Подать документацию в администрацию и заключить соглашение.
  6. Зарегистрировать договора Росреестре.

Если гражданин хочет приобрести землю под строительство, он обязан обратиться в администрацию города и написать заявление.

Что это такое

Аренда возможна с юридическим и физическим лицом. Объект аренды – участок земли, находящийся в собственности у государства.

По договору объект считается переданным с момента его регистрации. Сроки соглашения оговариваются арендатором и местными органами власти, но он не может быть больше 50 лет.

Оформить землю в аренду у державы имеет право любой гражданин, подавший заявку. Это может быть не только гражданин Российской Федерации, но и иностранные граждане.

Кроме того, имеются категории лиц, которым земля предоставляется бесплатно. К таким лицам относятся:

  • семьи, в которых 3 и более детей и с детьми-инвалидами;
  • стоящие на очереди на расширение жилой площади (при этом необходимо проживать в данном регионе не менее 5 лет);
  • молодые специалисты из сельской местности;
  • пенсионеры, работники села;
  • репрессированные граждане;
  • награжденные герои;
  • инвалиды и участники боевых действий;
  • военнослужащие.

В определенном регионе список лиц может отличаться. Арендатором вправе выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Условия оплаты за аренду земли регулируются статьями 624 и 606 Гражданского кодекса.

Главный вопрос, интересующий, арендаторов – где взять землю? Предоставляют в аренду участки земли следующие органы – администрация города, поселковый совет.

Чтобы арендовать землю, необходимо обратиться в один из этих органов. Наиболее быстрым способом получить земельный участок, является заключение договора аренды с государством.

Минимальным сроком является – 5 лет, максимальным – 50. Прежде чем подписать соглашение, необходимо предъявить план участка.

Если человек относится к льготной категории, то земля выдается бесплатно. Как взять землю в аренду у государства под бизнес?

Алгоритм действий таков:

  1. Обращение с заявлением в исполнительный орган по местности.
  2. На основе заявления органы власти определят, кому принадлежит выбранный участок.
  3. Итоги вносятся в акт. К нему прилагается схема участка.
  4. Далее согласовывается место размещения планируемого объекта.
  5. Назначается аукцион.

Чтобы арендовать землю, заключается соглашение с ее собственником.

Список документов отличается для конкретной категории, перечень необходимо узнавать в администрации.

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

К обязательным бумагам относятся:

  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • бумаги на землю;
  • справки, подтверждающие льготную категорию (если имеется).
  1. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил, что в упрощенном порядке могут оформляться права граждан на земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001), для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства. При этом период упрощенного порядка оформления прав граждан на вышеназванные земельные участки никаким сроком не ограничиваются.
  2. Оформить право на приобретательную давность, которая согласно статьи 234 ГК РФ возникает после 15 лет целевого использования земельного участка.
  3. Оформить право собственности на основании расположенного на земельном участке индивидуального жилого дома, приобретенного в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
  4. Купить арендованный у государства земельный участок на аукционе (стоимость выкупа будет равна кадастровой стоимости или выше);
  5. Выкупить арендованный у государства земельный участок без аукциона. Если договором аренды не предусмотрено, что вы обязаны арендовать земельный участок определенное количество лет до его выкупа в собственность, а также прямо не предусмотрен запрет перевода в собственность арендуемого земельного участка, то по общему правилу, предусмотренному ст.ст. 39.20., пп.6. п.2 ст. 39.3 ЗК РФ — собственникам жилых и нежилых зданий, сооружений, либо помещений в них, предоставляется льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность за 1,5-20% кадастровой стоимости.
  1. Выиграть аукцион по аренде, инициатором которого выступает администрация. Для земель стоящих на кадастровом учете (отображаются на публичной кадастровой карте);
  2. Выиграть аукцион по инициативе граждан. Для земель стоящих на кадастровом учете (отображаются на публичной кадастровой карте);
  3. Заключить договор аренды без проведения торгов. Для земель находящихся в муниципальной собственности, стоящих на кадастровом учете и только для льготной категории граждан;
  4. Заключить договор аренды без проведения торгов на земельный участок, который еще не стоит на кадастровом учете (не отображается на публичной кадастровой карте).

Способ №3 — аренда без торгов для льготной категории граждан

Если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки, значит поселение разделено на участки по видам разрешенного строительства. Следовательно, все участки под индивидуальное жилищное строительство, которые администрация выставляет на аукцион — уже согласованы и сформированы.

  1. Местный орган исполнительной власти инициирует аукцион и выступает организатором его проведения;
  2. Администрация назначает срок заключения договора и начальную ставку арендной платы;
  3. Организатор определяет время и место проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие;
  4. Муниципалитет устанавливает порядок внесения/возврата задатка и шаг аукциона;
  5. Информацию размещают на официальных информационных ресурсах за 30 дней до проведения аукциона.
  1. Заявка по форме установленной администрацией;
  2. Копия паспорта или загранпаспорта (для иностранцев);
  3. Квитанция о внесении задатка.

Прием документов заканчивается не позднее 5 дней до проведения аукциона. 

К сформированным землям относятся участки, которые уже стоят на кадастровом учете и отображаются на карте РосРеестра. Собственником таких участков должен являться либо муниципалитет, либо государство (публичная собственность). Список таких участков можно посмотреть на сайте администрации или РосИмущества, но, скорее всего, искать свободные участки в публичной собственности придется самостоятельно.

Здесь нас интересуют «Права и ограничения», которые у данного ЗУ, к сожалению, установлены. Значит придется искать новый участок, у которого в поле «Форма собственности» указано — публичная, а графа «Права и ограничения» пустая.

Правом получить в аренду земельный участок без проведения аукциона обладают:

  1. Многодетные семьи;
  2. Молодые семьи;
  3. Военнослужащие;
  4. Ветераны боевых действий;
  5. Пенсионеры;
  6. Инвалиды
  7. Герои труда и другие категории льгот (уточнять в администрации по месту жительства);
  8. Участники программ по переселению: Дальневосточный гектарЛенинградский гектарКостромкой гектарРодовое поместьеУчастки для жителей КрымаУчастки для переселенцев с Крайнего Севера.

Если вы относитесь к одной из перечисленной выше категории граждан, то достаточно написать заявление в МФЦ «Мои документы» и приложить к нему подтверждающие льготу документы. После чего вас должны поставить в очередь на предоставление земли в аренду без организации торгов, причем арендовать можно даже зарезервированный муниципалитетом для собственных нужд участок. Некоторые регионы предоставляют землю по льготе сразу в собственность.

Кроме того, для льготной категории граждан государство ограничило сумму арендной платы, которая не должна превышать размер земельного налога. 

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.

Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).

Искать свободный (не отображающийся на публичной кадастровой карте Росреестра) земельный участок придется самостоятельно. Для этого открываем карту Росрееста → выбираем интересующий нас муниципальный район (поселок, деревня и т.п.) → находим свободную от кадастровой разметки территорию (например, земли населенных пунктов рядом с жилыми домам) → переходим к шагу 2.

Пример не сформированного муниципального земельного участка рядом с жилыми домами

В случае, если земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, то потребуется схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ).

СРЗУ — это нанесенное на кадастровый план территории (КПТ) отображение границ и точных координат образуемого земельного участка. В схеме указывается площадь образуемого земельного участка и в случае, если образуются два и более земельных участков, указываются их условные номера. В ст. 11.10 п. 11 — 13 ЗК РФ подробно разъясняется: как, на каком носителе и в какой форме, составляется, подается и утверждается схема расположения земельного участка.

По началу я пытался самостоятельно составлять СРЗУ и даже установил для этого специальное программное обеспечение, но ни одной из 10 моих «самодельных» схем так и не утвердили. В итоге я забил на это дело и стал заказывать готовые схемы у кадастрового инженера.

Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через Гарант

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Напомню, что для земель, государственная собственность на которые не разграничена, правила предоставления в аренду определяет субъект РФ, а распоряжается землями муниципалитет, на территории которого расположен земельный участок — значит писать заявления и вести переговоры нужно именно с муниципальными (поселковыми) властями.

Кроме того, перед подачей заявлений, рекомендую ознакомиться на официальном сайте Администрации с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых указываются ограничения на использование земель в определенных зонах и с особыми условиями. Кроме того, вы всегда можете обратиться в Администрацию с заявлением о предоставлении информации о возможности аренды земли в интересующем вас месте.

Итак, после получения схемы расположения ЗУ — отправляемся в отдел земельных отношений Администрации, на территории которой расположен участок, вежливо просим у секретаря бланки и пишем следующие заявления:

  1. Заявление «Об утверждении (подготовленной вами) схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории». В заявлении укажите кадастровый квартал и цель использования ЗУ, приложите схему и копию паспорта. Основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка указаны в ст. 11.10 Земельного Кодекса РФ. Ст. 11.9 ЗК РФ регламентирует требования к образуемым или изменяемым земельный участок. «Постановление главы Администрации об утверждении СРЗУ» — служит основанием для начала кадастровых работ по выделению земельного участка из муниципальной собственности и организации торгов по аренде.
  2. Заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» сразу не требуется, но я рекомендую подавать его вместе с заявлением от утверждении СРЗУ, чтобы сэкономить время на ожидании ответа (до 30 дней)  и повторном походе в Администрацию. Согласно статьи 39.18 ЗК РФ «Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», «Постановление главы Администрации о предварительном согласовании предоставления земельного участка» — служит основанием для выделения земельного участка в аренду из муниципальной собственности без проведения торгов. Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года (ст. 39.15 ЗК РФ, п. 14).

Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.

Как оформить ЛПХ и начать зарабатывать

Как оформить КФХ и получить субсидию от государства

Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях. Для аренды земельного участка, вступайте в СНТ и пишите заявление председателю.

Перевод земли из аренды в собственность

Быть объектом аренды может только сформированный участок, прошедший кадастровый учет. Арендовать землю можно только у ее собственника.

  1. Если это частное или юридическое лицо, то достаточно составить договор в письменном виде и зарегистрировать его в Росреестре.
  2. Взять участок в субаренду у лица, который ее уже арендовал
  3. Третий вариант (более сложный) — арендовать земельный участок у государства.

Как взять в аренду земли у муниципалитета по новым правилам.

В земельном законодательстве с 1 марта 2015г. вступили в силу изменения. Теперь государственная и муниципальная земля предоставляется двумя способами:

  • проведение аукциона;
  • без торгов.

Какие документы нужны для перевода земли из аренды в собственность

Оформление земельного участка из аренды в собственность возможно при наличии следующих документов:

  1. Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
  2. оригинал постановления главы районной Администрации о предоставлении земельного участка в аренду;
  3. Постановление о расторжении договора аренды;
  4. Постановление о переводе земельного участка из аренды в собственность;
  5. Кадастровый паспорт на земельный участок;
  6. Кадастровый паспорт на построенный объект;
  7. Выписка из ЕГРН на земельный участок и построенный объект. 

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Способ №4 — аренда земли без торгов по упрощенной схеме

Юридические организации Физические лица
  • под огороды, садоводство, ведение дачного хозяйства в статусе некоммерческого объединения (СНТ, ДНТ);
  • наличие на участке капитальных строений;
  • для объектов промышленности, транспорта, энергетики, связи и телевидения, водохранилищ, обороны и космической деятельности, гидротехнических сооружений;
  • для аграрного производства;
  • если уже есть ранее полученное право постоянного (бессрочного) пользования участком
  • льготники, указанные в ст. 17 ФЗ-181 от 24.11.1995г., п.8 ст. 14, п.9 ст.17 ФЗ-1244 от 15.05.1991г., п.16 ст.2 ФЗ-2 от 10.01.2002г.;
  • для ИЖС и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) в черте населенного пункта;
  • взамен изымаемого участка для государственных или муниципальных нужд;
  • собственникам строений на земельном участке (если они не самовольные)
  • Найти подходящий участок лично (например, на сайте Росреестра, открыв публичную кадастровую карту —  или обратившись в местную администрацию.
  • Заказать кадастровый паспорт на земельный участок (если он уже сформирован и поставлен на кадастровый учет).
  • Обратиться к кадастровому инженеру для изготовления схемы расположения земельного участка (участок должен быть образовать).
  • Написать заявление с просьбой предварительно согласовать предоставление земельного участка. В соответствии со ст.26 ФЗ-171 от 23.06.2015г с 1 июня 2015 г. это можно сделать:
  • лично;
  • отправить на почте письмо с уведомлением;
  • в электронном виде через Интернет.

Для рассмотрения и утверждения (или отказа) схемы предусмотрено 30 календарных дней. Если в этот период других желающих не нашлось (не зарегистрированы их заявления), в таком случае уполномоченный орган утверждает ее и передает заявителю. Если обращается с заявлением собственник капитального строения (например, жилого дома), находящегося на земельном участке, указанном в схеме, то надо приложить свидетельство на право владения этим строением.

Возможна такая ситуация: разные заявители параллельно друг другу предоставили схемы расположения земельного участка, в которых координаты границ участков могут совпадать, фрагментарно или на 100%. В таком случае тем, кто написал заявление последним, придется ждать, пока будут рассмотрены ранее поданные схемы.

  1. Заказать межевой план (это делает кадастровый инженер за плату), чтобы провести кадастровый учет участка;
  2. Еще раз обратиться в местный уполномоченный на распоряжение землей орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.
  3. Получить распоряжение о предоставлении земельного участка на праве аренды.
  4. Подписать договор и зарегистрировать его.

Сколько стоит аренда земли у государства

Расчет ежегодной арендной платы основан на базовой ставке категории земель района, с учетом площади участка, вида целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов. На весь срок возведения дома, к аренде участка применяют льготный зональный коэффициент. Попытки собственника (администрации) включить затратные пункты в договор аренды (требования благоустройства и т.д.), приводящие к дополнительным расходам арендатора — незаконны.

Цена арендной платы участков, прошедших процедуру аукциона, зависит от результатов торгов. Как правило, при наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, сумма первоначальной ставки торгов по арендной плате не превышает 1,5% кадастровой стоимости в год. Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.

Для собственников зданий стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность, составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости, который зависит от региона и целевого назначения:

  • В городах с численностью населения выше 3 млн.чел — стоимость выкупа равна 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве выкуп муниципального земельного участка под объектом строительства равен 20-25%; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам). Если земля федеральная (принадлежит государству, а не муниципалитету), то могут потребовать выкуп с коэффицентом 1, то есть за полную кадастровую стоимость;
  • В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. стоимость выкупа в собственность будет от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
  • В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога, т.е. стоимость выкупа будет от 3-х до 15% кадастровой стоимости. Например, в Московской области — 10-кратная ставка, поэтому перевод участка из аренды в собственность будет стоить 15% кадастровой стоимости;
  • Размер выкупа для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально и может быть менее 1% кадастровой стоимости.

Так как перевод земель из аренды в собственность регулируется муниципальными и региональными подзаконными актами, то точную стоимость выкупа вам скажут только в Администрации, на территории которой расположен земельный участок. Вашим местным законодательством (региональным) должен быть предусмотрен порядок и стоимость выкупа земельных участков в соответствии со ст. ст.

22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Законом вашей области ««О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в вашей области».

Как арендовать земельный участок под заброшенным зданием

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Ее законодательное регулирование осуществляется Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели);
  • юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Только победитель данной процедуры может получить государственный или муниципальный участок.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет);
  • долгосрочная (максимум до 49 лет).
Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

В первом случае основная особенность договора состоит в том, что в случае заключение его на срок до 1 года он не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Под земельным паем понимается часть определенного участка земли, которая принадлежит гражданину на правах долевой собственности.

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

В зависимости от сроков действия договора аренды различают:

  • краткосрочную (на срок до 5 лет);
  • долгосрочную (сроком 5-49 лет).

Договор краткосрочной аренды может оформляться в случаях строительства и/или реконструкции объектов недвижимости, возведения временных сооружений, благоустройства территории, размещения парковок, стоянок и т.д.

Договор долгосрочной аренды необходим, когда речь идет о длительной эксплуатации объекта недвижимости, ведении фермерского или личного подсобного хозяйства, эксплуатации промышленных зон, а также в случаях, когда в дальнейшем планируется оформление данного земельного участка в собственность.

Если в договоре аренды продолжительность его действия не указана, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. Договор краткосрочной аренды на срок менее 1 года не требует обязательной государственной регистрации. Договоры аренды, которые заключены на более длительный срок, должны быть обязательно зарегистрированы в органах Росреестра.

Процесс оформления договора достаточно сложен, поскольку предусматривает необходимость соблюдения норм целого ряда отраслей законодательства: гражданского, земельного, градостроительного, жилищного, кадастрового, налогового права и др.

Срок действия договора указывается в его тексте. Для договора с неопределенным сроком он не может превышать 49 лет.

Досрочное расторжение возможно:

  • при нарушении одной из сторон условий договора и норм действующего земельного законодательства;
  • по инициативе одной из сторон – с предупреждением за 1 месяц другой стороны;
  • при изменении характеристик земельного участка и его непригодности для дальнейшего использования по назначению (обвалы, оползни, затопление и др.).

Продление (пролонгация) договора аренды после истечения срока предыдущего договора возможно с обязательным проведением торгов. Однако прежний арендатор, при условии добросовестного исполнения условий договора и отсутствия оснований для завершения сделки с ним со стороны арендодателя, имеет преимущественное право перед другими возможными претендентами (ст. 22 ЗК РФ).

Если возникла необходимость внесения изменений в договор по причине: замены арендатора, изменения юридического адреса арендатора, изменения порядка внесения арендной платы, изменения границ и состояния земельного участка и т.п., то арендатор подает заявление в соответствующий государственный или муниципальный орган исполнительной власти. На основании данного заявления в срок до 20 дней с момента его подачи оформляется дополнительное соглашение к договору.

Документы, которые необходимы для аренды земельного участка, зависят от этапа оформления договора и статуса сторон.

В момент подписания документа и его государственной регистрации запрашиваются разные сведения.

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Физические, юридические и государственные организации могут предъявлять свои требования к документальному сопровождению сделок по аренде земель.

Договор аренды земельного участка относится к гражданско-правовым сделкам и регулируется положениями Гражданского кодекса.

Отдельные положения законодательного регулирования и условия договоров аренды содержатся в Земельном кодексе, в котором указывается специфика предмета аренды – участка земли.

На земельное законодательство нужно ориентироваться при решении таких вопросов как:

  • определение объекта недвижимости; получение земли у муниципалитета;
  • определение категории и целевого предназначения участка;
  • порядок регулирования прав собственности в отношении недвижимости;
  • вопросов дальнейшего выкупа земли.

Договор может заключаться на определенный период, либо быть бессрочным. По завершении действия аренды у сторон есть возможность продлить его действие или расторгнуть. Некоторые договора содержат указание на возможность выкупить землю у арендодателя и условия ее выкупа.

Если в качестве арендодателя выступает государство, то к нормативной базе, которая регулирует его деятельность, можно отнести 161-ФЗ о развитии ИЖС, 101-ФЗ об обороте с/х земель, 201-ФЗ об изменениях в Лесном кодексе.

Также у администрации муниципалитета обычно разработаны собственные правила земельного пользования, отражающие индивидуальные требования.

Какие документы требуются для оформления аренды участка от арендатора? Это вопрос зависит от статуса сторон.

Если участники сделки являются физическими лицами, то обычно договор заключается на основании паспортов.

Для того чтобы удостоверится в чистоте сделки арендодатель может запросить у арендатора документы, подтверждающие его права на имущество (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и пр.).

Когда один из участников сделки является юрлицом, у него могут запросить: свидетельство о регистрации, ИНН, копия устава, доверенность на подпись договоров от юрлица, выписка из ЕГРЮЛ пр.

Если землю в аренду планируется получить у государства, то помимо стандартного пакета документов от физических и юридических лиц, сторона должна составить заявление о намерении арендовать участок.

По закону земля должна передаваться на основании торгов, победителем которых становится участник, предложивший самую высокую цену.

Для участия в торгах пишется заявление и вносится залог (для подтверждения его внесения нужна квитанция).

Аукцион не проводится, если на участок есть только один претендент.

Российское гражданское законодательство содержит указание на обязательную регистрацию заключенных договоров аренды земельных участков в уполномоченной организации. В России за это отвечает Росреестр.

Требование об обязательной регистрации подразумевает, что недостаточно просто подписать договор аренды.

Государственная регистрация сделки предполагает внесение сведений о том, что земля в аренде в ЕГРП после представления участниками договора требуемых документов.

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Согласно ГК (ст.609) регистрация договора аренды земли требуется при соблюдении одного из указанных условий:

  • продолжительность аренды по договору составляет более года;
  • одна из сторон сделки – юрлицо (в этом случае длительность договора неважна).

Аналогичные требования содержатся в Земельном кодексе.

Если арендный договор на земельный участок заключается первоначально на период менее года, а затем пролонгируется (продлевается) на срок менее 12 месяцев с теми же арендаторами, то его не нужно регистрировать.

  1. Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
  2. Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
  3. Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
  4. Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
  • В отношении земельного участка, указанного в заявлении принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо;
  • Земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации или государственной программой субъекта Российской Федерации;
  • Земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
  • Земельный участок образуется из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
  • Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории;
  • Земельный участок является зарезервированным или изъятым для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
  • Земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;
  • На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута;
  • На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
  • Образование земельного участка приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами;
  • Границы формируемого земельного участка пересекают границы разных муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
  • Формирование земельного участка приводит к невозможности использования земельного участка, ограничивает проход или проезд к земельному участку, находящемуся в собственности/на ином виде права третьих лиц;
  • Формируемый земельный участок имеет наложение границ на земли, находящиеся в собственности третьих лиц;
  • Невозможность использования земельного участка в водоохраной/прибрежной полосе (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
  • Невозможность использования земельного участка в зоне режима охраны объектов культурного наследия (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
  • Невозможность использования земельного участка в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования;
  • Невозможность использования испрашиваемого земельного участка в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия;
  • Земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды третьим лицам;
  • Заявление подано лицом, не имеющим полномочий представлять интересы заявителя;
  • Наличие противоречивых сведений в заявлении и приложенных к нему документах;
  • Кроме того бывают отказы с формулировкой: «С заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов».
  1. Лесные массивы принадлежат государству. Они оформляются в аренду по статьям Лесного кодекса. По статье 72 ЛК арендный договор на лесную территорию оформляется на срок от 10 до 49 лет. В статье 73 ЛК указывается, как происходит расчет арендной платы, а также описываются правила предоставления лесных участков: с торгами и без них. Подробнее о том, как взять в аренду лесной участок, вы можете прочитать здесь.
  2. При аренде земли под ИЖС арендодатель впоследствии имеет приоритетное право на выкуп данного участка. Для этого следует получить все документы на постройку, в том числе свидетельство о собственности (о том, как оформить собственность на участок под жильем, если земля находится в аренде, а дом – в собственности, читайте здесь).

    Если в составленный договор аренды не было включено условие о последующем выкупе земли, то необходимо оформить допсоглашение. Главное, чтобы срок аренды не закончился ранее подачи заявления на выкуп. Иначе земля будет выставлена на торги. О том, как взять земельный участок в аренду с правом выкупа, узнаете в нашем материале.

  3. Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?При наличии дома на земельном участке, который оформляется в аренду, необходимо составление арендного договора как на землю, так и на сооружение. Сделать это можно в одном документе, или заключить два отдельных договора на земельный участок и на дом.

    Причем при регистрации в ЕГРН госпошлину в любом случае придется оплачивать отдельно за каждый арендованный объект: за землю – 350 рублей и за дом – 2000 рублей для физического лица. Регулируются данная сделка статьями Гражданского и Земельного кодексов.

  4. Для аренды земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Земельным кодексом (статья 39.8) предельные сроки. Более чем на 49 лет получить землю в аренду не получится. Земли для сенокошения, выпаса скота и огородничества передаются на максимальный срок 3 года.

Объекты

Статья 39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения или зарегистрированные недостроенные объекты, находящиеся в собственности арендатора. Обращаю внимание на понятия указанные в данной статье, а именно «зданий» «сооружений» «помещений» — это означает что, объект расположенный на земельном участке должен быть оформленным в вашу собственность и иметь статус — здания или сооружения, т.е. должен быть достроенным и оформленным в собственность.

Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

При этом, существуют некоторые ограничения: 

  1. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Перед строительством вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местной архитектуры только схему планировочной организации земельного участка (это один документ). Схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д., а так же предполагаемые габариты и размеры вашего будущего дома. Обращайтесь в архитектуру и делайте схему через них.
  2. Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).
  3. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем сейчас не возникнет.

В определении объекта капитального строительства указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на не капитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под не капитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

По поводу строительства дома из блок-контейнеров двоякое мнение. Тут все будет зависеть от того, как построен сам дом из контейнеров, т.е. если это здание стоящее на фундаменте, с подведенной к нему инженерной инфраструктурой, имеющее односкатную или двускатную крышу, имеющее необходимый внутренний метраж по СанПИН для проживания не более трех этажей  — думаю проблем при регистрации возникнуть не должно. Другое дело, если это просто контейнер стоящий на сваях, то врят ли, сталкивался с таким, — объект точно не признают жилым домом.

Порядок действий следующий:

  1. Поставить на кадастровый учет построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Иногда достаточно построить только фундамент (уточнять в кадастровой палате) ~ 2 недели;
  2. Присвоить объекту адрес (если нет) ~ 1 неделя;
  3. Оформить дом в собственность ~ 2 недели;
  4. Подать зяявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ. Согласно Правилам выкупа, которые устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка из аренды в собственность проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом;
  5. Получить у главы Администрации постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе земли в собственность;
  6. Получить и подписать в 3-х экземплярах подготовленные Администрацией договора купле-продажи земельного участка и в указанный срок оплатить указанную в договоре сумму (безнал);
  7. Подать документы в РосРеестр через МФЦ «Мои документы» на регистрацию права собственности. 

Как получить разрешение на строительство дома

Как призать дом капитальным и ввести в эксплуатацию

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

  •  ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
  • п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

  1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
  2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
  3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

  1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
  2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
  3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
  4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

  • Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
  • Угодья под ИЖС;
  • Земля для строительства гаражей и бань;
  • ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

  • не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
  • основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей. 

Как продать земельный участок с недостроем

Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.

С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.

Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.

  1. Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
  2. Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
  3. Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
  4. Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
  5. Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
  6. Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
  7. Земли Министерства Обороны.
  1. Бесплатно (для льготной категории граждан);
  2. Выкупить арендованный участок у государства (этот способ рассмотрим ниже);
  3. В административном порядке (купить через торги или аукцион);
  4. Через суд (например, если договор аренды закончился).
  • На участке под ИЖС или ЛПХ построен и введен в эксплуатацию жилой дом, документально оформленный в собственность;
  • На участке для ведения садоводства или огородничества в пределах земель населенных пунктов построены и оформлены в собственность дача, баня, сарай или гараж;
  • Если вы состоите в садоводческих, дачных, огороднических товариществах или кооперативах, то до 31.12.2020 года попадаете под упрощенный порядок оформления участков на землях сельскохозяйственного назначения.

Законодательная база

Земельный кодекс РФ позволяет бесплатно оформить арендованную землю в собственность. Это право доступно любому гражданину РФ, но не больше 1 раза в жизни. Если человек ранее уже воспользовался бесплатным оформлением, то все последующие попытки приватизации земли будут для него платными.

Заключение договора

То же касается и юридических лиц. Все условия описаны в V главе ЗК РФ, а особое внимание стоит обратить на статью 39.5.

Есть несколько форм приватизации земли из аренды на 49 лет:

  • единоличная собственность;
  • совместная собственность;
  • долевая собственность.

Нельзя приватизировать земли, которые находятся на территории парков, заповедников, кладбищ, а также те, которые принадлежат вооруженным силам РФ или атомным энергетическим объектам. Земли, изъятые из оборота, тоже нельзя оформить в собственность.

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Интересует, сколько обойдется аренда земли у государства на 49 лет?

Как правильно рассчитать стоимость и избежать переплаты?

Обратите внимание на эту статью, она расскажет об особенностях определения величины стоимости аренды.

Если уже есть аренда земли, то разберемся, как оформить ее в собственность. Существует 2 ключевых способа перевода земли из аренды в собственность:

  1. Выкуп земли у государства.
  2. Получение земли через суд.

Далее мы подробно рассмотрим каждый из этих способов. Сразу отметим, что первый – более предпочтителен. Судебный процесс потребует много времени и сил, так что даже с правом на бесплатную приватизацию человеку придется изрядно потратиться. Но иногда судебная приватизация земли – единственный доступный способ.

Это самый распространенный способ перевода земли из аренды в собственность. Он происходит по следующему алгоритму:

  1. К заявлению о приватизации участка должен быть приложен кадастровый план. Если такого плана нет, то его нужно получить в Кадастровой палате, а уже затем идти в орган Росреестра с заявлением.
  2. Затем нужно обратиться в орган Росреестра с заявлением о приватизации участка. Нести заявление нужно лишь в том случае, если площадь и границы точно известны и не оспариваются. Если же в этом вопросе есть разногласия, то их нужно решить в Кадастровой палате.
  3. К заявлению сразу нужно приложить все необходимые документы. Далее в этой статье будет представлен их список. Если заранее собрать документы, то процесс выкупа участка не затянется и завершится довольно быстро.
  4. После этого Росреестр в течение 1 месяца принимает решение о выкупе участка заявителем. Если орган принимает решение удовлетворить заявление, то он создает договор купли-продажи и отправляет его заявителю.
  5. Заявитель снова приходит в орган Росреестр и заключает с государством договор купли-продажи.
Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Есть разногласия с соседями по поводу границ земельного участка? Неправильно проведено межевание надела?

Не знаете как правильно решить проблему или оспорить действия соседей?

Ответы на все эти вопросы есть в другой статье нашего сайта!

Судебный процесс

Судебное разбирательство становится возможным в том случае, если заявитель получает из органа Росреестра необоснованный отказ в приватизации. Также суд может понадобиться, если на участке находится незаконная постройка, принадлежащая третьему лицу.

Подготовка к судебному процессу не имеет четкого алгоритма – в разных ситуациях всё может быть совершенно по-разному. Но общий порядок действий заявителя примерно таков:

  1. Заявитель собирает все документы, которые он относил в орган Росреестра. Все бумаги нужно вернуть, ведь именно они являются основой искового заявления в суд.
  2. Далее заявитель создает исковое заявление. На этом этапе лучше всего воспользоваться услугами юриста.
  3. Доказать свою правоту в суде нетрудно, так как почти все подобные дела (необоснованные отказы в приватизации) решаются в пользу истца. Но очень важно правильно составить иск.
  4. Чаще всего решение суда выносится на первом же заседании. Пропускать его нельзя, ведь отсутствие истца может стать весомым аргументом для того, чтобы иск не был удовлетворен.

О судебных разбирательствах при переводе земли из аренды в собственность лучше всего говорят

статьи 59

и

64 ЗК РФ

. В них содержится наиболее подробная информация по этому вопросу.

Причины отказа в предоставлении земельного участка в аренду

МУГИСО (Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области) выставило на торги землю, предназначенную под ИЖС. Суть торгов заключается в том, что право пользования участком передается тому, кто предложит наибольшую арендную плату. Однако, по мнению МУГИСО проблема заключалась в том, что люди хотят арендовать землю за высокую цену, но на короткий срок.

Стр 1

При этом они планируют как можно быстрее возвести на ней жилье, так как в этом случае у арендодателя появляется право выкупить данную территорию по льготной стоимости – 1,5% от общей кадастровой стоимости. Таким образом арендаторы могли выкупить участок, например, стоимостью 4 млн. руб. всего за 60 тыс. руб, тогда как выкуп участка, оформленного в аренду, без жилого объекта, осуществляется по полной кадастровой стоимости.

По словам Натальи Турыгиной, являющейся главным специалистом отдела подготовки свидетельств права собственности в земельном комитете Екатеринбургской администрации, изначально их внимание привлекли случаи, в которых:

  • Между арендой и выкупом земли в собственность проходило совсем немного времени (2-3 месяца);
  • При посещении этих участков было выявлено, что на некоторых из них вообще не было ничего построено, а те строения, которые были построены на других наделах, относились к временным, т.е. не имеют фундаменты (иногда даже окон с дверьми) и выполнены из ОСП-плит и профлиста. 

Руководитель отдела по архитектурно-строительному контролю Департамента градостроительства, архитектуры и регулирования земельных отношений Д. Юрин пояснил, что:

  • Основной проблемой таких строений является отсутствие необходимых коммуникаций (водоснабжение, электричество, отопление любого типа и канализация);
  • К тому же местность, на которой они располагаются, зачастую бывает заболоченной, поэтому также требуется гидроизоляция фундамента строения;
  • Получается, что арендаторы — мошенники и не старались выполнить строение дома по всем правилам и нормативам. Кроме того люди просто заливают бетон непосредственно на сам участок, без заглубления в почву, а это уже серьезное конструктивное нарушение, которое несет угрозу человеческой жизни;
  • Далее сотрудниками городской администрации стало известно о случае переноса возведенных строений по очереди на три участка с помощью автокрана. При этом времянки были для удобства распилены пополам. 

С учетом вышесказанного появляется масса вопросов к специалистам, которые признали подобные сооружения индивидуальными жилыми домами, пригодными для проживания и заселения…

  • Следующей проблемой является выкуп участка по из аренды в собственность по льготной стоимости, после чего якобы «жилое» строение можно сносить или перевезти на территорию другого такого же арендуемого надела. Затем производится перепродажа выкупленного участка, но уже по рыночной цене.

В итоге, Наталья Турыгина обратилась в суд для отмены решения о регистрации права собственности на данные земельные участки и дома, а также для признания недействительными последующих сделок купли-продажи участков. Проведенная экспертиза доказала, что данные строения нельзя отнести к индивидуальному жилью.

В настоящий момент в судах рассматривается 23 дела по 35 земельным участкам, которые участвовали в подобных мошеннических махинациях. Пока было аннулировано 8 таких сделок. Был задержан мошенник, который владел сразу 7 участками. Строитель, возводивший на них временные дома, также является владельцем нескольких таких участков.

Стр 2

Стала известна и сумма ущерба бюджету муниципального образования по тем делам, которые уже были рассмотрены в суде. Она составляет 3,6 млн. руб. Еще примерно 30 млн. руб. составит ущерб по делам, которые находятся на рассмотрении. Для расчета данной суммы берется не уплаченная аренда с момента перепродажи участка и разница рыночной и льготной цен.

По этим делам были возбуждены не только административные, но и два уголовных процесса в отношении кадастровых инженеров, которым было предъявлено обвинение в подделке документации. Помимо городского бюджета урон от действий махинаторов понесли и добропорядочные граждане, которые по незнанию выкупили у мошенников участки, так как суд признал эти сделки недействительными.

Обратите внимание, что специалисты городского земельного комитета и МУГИСО пытаются бороться с подобными схемами. Администрация стала направлять сотрудников для проверки участка сразу после поступления к ним заявления на выкуп земли, а при возникновении подозрений на участок накладывается арест, препятствующий перепродаже, и подается заявление в суд.

Если вы получили необоснованный, по вашему мнению, отказ от администрации в выкупе земельного участка под объектом собственности, то у вас есть основания положительного решения суда в вашу пользу. Прежде чем обращаться в суд (а это скорее всего будет арбитраж) с иском об оспаривании решения, постановления акта органа государственной власти, советую обзавестись достаточно вескими доказательствами.

  1. Запрашиваете заключение архитектуры.
  2. Смотрите судебную практику и постановления Арбитражного суда вашего региона по наложению границ и вообще практику по границам ЗУ
  3. Составляете письмо-претензию и направляете собственнику участка.
  4. Ждете 30 дней. Если ответа не поступит, составляете исковое заявление и направляете его в суд.
  5. Приходите в суд и говорите примерно следующее: «Являюсь арендатором такого то участка и собственником здания расположенного на нём. Вся собственность на ЗУ была построена в соответствии с разрешительной документацией градостроительным кодексом и законодательством РФ (ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ). Земельный участок является собственностью муниципалитета и на него не распространяются нормы запрещающие перевода из муниципальной собственности в частную».
  6. Суд назначает градостроительную экспертизу, вы её оплачиваете, и если все так как вы говорите и отказ необоснован — вам дадут положительное заключение о границах, зонах и линиях.
  7. Суд принимает решение в вашу пользу и обяжет собственника заключить с вами договор купли-продажи ЗУ.

Кроме того, существует суд апелляционной инстанции, который проверяет законность и обоснованность выводов суда нижестоящей инстанции и делает вывод о правильности применения норм права. Только имейте ввиду, что градостроительные экспертизы в апелляции не проводятся. Как крайний вариант, придется тянуть дело до кассации и самостоятельно обращаться в независимое экспертное учреждение для составления заключения, и соответственно придумать почему вы не смогли сделать этого ранее и ходатайствовать в суде об проведении судебной экспертизы.

Отказ из-за использования земли не по назначению

Отказ в выкупе земельного участка под фундаментом

Отказ в выкупе земельного участка под гаражом

Отказ в выкупе земельного участка под складом

Отказ в выкупе федеральных земель

Процедура регистрации может быть приостановлена в нескольких серьезных случаях. Срок приостановления – один месяц.

  1. Если при проверке обнаруживаются обременения на земельный надел.
  2. При недостатке важных документов, определенных законодательством для процедуры.
  3. Возможно также приостановление в том случае, если документы подает лицо, не имеющее на это полномочий.

Не всегда местные органы власти предоставляют арендуемую землю в собственность. На практике отказы случаются в следующих ситуациях:

  • Участок находится в государственной собственности, но по документам отсутствует принадлежность к федеральному или муниципальному ведению;
  • Отсутствуют основания для регистрации собственности;
  • Не предусмотрен план генерального развития в поселении;
  • Реальные границы участка не совпадают с границами соседних территорий;
  • Участок имеет обременения;
  • Земля переведена в резерв для государственных целей;
  • Не совпадают сведения в документах. 

При выявлении одного из этих случаев выдается мотивированный отказ. Если возможно устранить причину, можно подать документы на рассмотрение повторно.

Регистрационные органы могут отказать заявителю в приватизации участка земли. Первое, что нужно сделать в этой ситуации – адекватно ее оценить. Если отказ был необоснованным, то самое правильное решение – это судебный процесс.

Заявителю нужно восстанавливать справедливость через суд, ведь чаще всего такие дела заканчиваются именно в пользу тех, кто хочет приватизировать участок.

Причины обоснованного отказа в оформлении земли в собственность:

  • участок находится на территории, приватизация которой запрещена законом (территория вооруженных сил, атомной энергетики, а также кладбище или заповедник);
  • Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?участок находится на территории парка (впрочем, в статье 95 ЗК РФ прописаны исключения, позволяющие приватизировать землю на территории природного парка);
  • участок изъят из оборота;
  • участок ограничен в обороте (отведен под водный или лесной фонд, под нужды учреждений транспорта и связи, под охрану исторического и культурного наследия);
  • арендатор участка нарушил положения договора аренды (например, построил жилой дом на сельскохозяйственном угодье);
  • на участке находится строение, которое принадлежит третьему лицу;
  • заявитель предоставил документы, не соответствующие действительности;
  • площадь или границы участка вызывают разногласия.

Если отказ был обоснованным, то нужно действовать в зависимости от причин отказа. В случае вины заявителя нужно исправлять недостатки и снова подавать заявление, а в случае невозможности приватизации участка – просто выбирать другую землю.

Теперь рассмотрим причины необоснованного отказа:

  • участок был зарезервирован местными властями под их собственные нужды;
  • местные власти мотивировали отказ тем, что на нем планируется строительство каких-то коммуникаций;
  • отказ был никак не мотивирован и не объяснен.

Стр 3

Перед тем, как обращаться в суд, нужно убедиться, что у местных властей нет никаких подтверждающих документов.

Заключение

Перевести землю в собственность из аренды не так уж сложно. Но от заявителя, который хочет приватизировать землю, требуется предельная бдительность и знание Земельного кодекса РФ.

Если он знает, что и как делать, то никогда не столкнется с обоснованным отказом.А необоснованный отказ в можно обжаловать в суде, и дело, скорее всего, будет выиграно без особых усилий.

Теперь вы знаете что делать, если земля в аренде на 49 лет, а также как происходит получение прав собственности на этот надел. Надеемся, что эта информация будет вам полезна.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Понятие определения: переход (переуступка) права собственности на ЗУ

Под арендой понимают передачу во временное пользование участка земли арендатору за определенную плату, которую устанавливает арендодатель.

Такие отношения регулируются статьями Гражданского и Земельного кодексов.

Участниками арендной сделки могут быть и физические лица, и организации как со стороны арендодателя, так и арендатора. Также арендодателем может выступать государство и местные органы власти.

При заключении арендных отношений должен быть составлен договор согласно статье 609 ГК, в котором оговариваются все существенные условия:

  • стороны сделки: арендодатель – лицо, предоставляющее землю, арендатор – лицо, использующее территорию;
  • предмет аренды: земля, ее категория и целевое назначение;
  • определение размера платы за использование;
  • срок предоставления земли;
  • ответственность сторон.

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

О том, как оформить землю в собственность, если она в аренде, вы можете прочитать в этой статье.

Виды сделки

Аренда подразделяется на следующие виды относительно срока заключения сделки:

  • краткосрочный: договор заключается на период менее года;
  • долгосрочный: максимальный срок для аренды установлен 49 лет;
  • неопределенный: в договоре не указан конкретный период.

Аренда может быть поделена на следующие виды в зависимости от цели использования территории:

  • земли населенных пунктов и отведенные территории под строительство ИЖС;
  • сельскохозяйственные наделы;
  • лесной фонд;
  • водные территории;
  • земли оборонного назначения;
  • промышленные территории;
  • Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?исторические земли.

Субаренда является разновидностью арендных отношений.

Она представляет собой передачу уже арендованного участка земли арендатором для пользования третьему лицу по статье 615 ГК.

При этом арендатор, или теперь субарендодатель, получает выгоду от сделки.

Рассчитывается выгода, как разница между оплатой за субаренду, которую арендатор получает от третьего лица, и суммой за аренду, которую он вносит собственнику пая. Заключать субаренду можно только, если в договоре нет записи, запрещающей такую сделку.

Собственник участка должен быть извещен о передаче его земельного надела третьему лицу при заключении аренды более, чем на 5 лет.

С меньшим сроком предоставления земли требуется получить разрешение владельца. Период передачи в субаренду не может быть больше времени арендных отношений.

При раннем расторжении первичного договора выполняется отмена и договора субаренды.

Право на заключение арендных отношений включает в себя:

  • приоритетное право арендатора на снятый им участок по статье 621 ГК. Данное право возможно, когда срок аренды заканчивается, и арендатор претендует на продолжение арендных отношений.

    Если он вовремя вносил все платежи, то собственник участка, скорее всего, согласится на данное требование. Торги проводить не нужно, аренда считается пролонгированной автоматически, если никто из участников не изъявил согласия о расторжении отношений.

  • Переуступка права на подписание договора происходит, когда в торгах побеждает такой участник, который передает право на оформление договора другому лицу.

    Происходит подобная ситуация на взаимовыгодных условиях, то есть выигравшая сторона за определенную плату вручает другому лицу право на подписание арендного договора.

  • Важно: Недопустима передача оформления договора только в случае, если в торгах был заявлен единственный претендент.

  • Переход права третьему лицу оформляется в виде документа на субаренду с обязательным уведомлением владельца участка. Заключенный договор должен быть поставлен на учет в ЕГРН.

Земли, полученные гражданами на правах аренды у органов местного самоуправления, принадлежат государству, которое делегировало право распоряжения таковыми на основании постоянного (бессрочного) пользования, региональным властям. Соответственно, муниципалитеты выступают в роли законных владельцев, чьё право санкционировано со стороны федеральных земельных комитетов и министерств.

Правоотношения, регламентирующие имущественные права муниципалитетов и гражданских лиц, регламентируются нормами земельного и гражданского законодательства, изложенного в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22, а так же – Федеральными законами, в числе которых выделяется по значимости Закон о приватизации.

На основании обозначенного законодательного источника предусматривается право каждого гражданина, являющегося дееспособным и достигшего совершеннолетия, оформить в собственность муниципальный объект недвижимости, в том числе – надел, который получен в аренду.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности осуществляется посредством заключения с главой местного органа самоуправления договора о переуступке прав (цессии).

По нормам законодательства, орган власти, владеющий землями, переуступает арендное право участнику, которым выступает наниматель земель. Таким образом правопреемник администрации, использующий надел по назначению, становится держателем арендных прав, что позволяет ему использовать ЗУ по собственному усмотрению. Процедура цессии аннулирует целесообразность аренды и допускает переоформление надела в собственность.

Однако следует учесть юридический нюанс – приватизация допускается лишь единожды. Если ранее лицо оформляло земли в собственность, повторное безвозмездное участие в приватизации недопустимо. Однако его можно заменить выкупом по кадастровой стоимости, которая приблизительно на 30% ниже рыночной, что так же даёт цессенту преимущества в приобретении земельной собственности.

Основания для перехода права собственности на земельный участок

  1. инвалиды;
  2. семьи с детьми инвалидами;
  3. многодетные семьи;
  4. иные категории граждан, внесённые в региональные перечни льготников.

Передача права собственности допустима только после предварительного оформления титульного владения наделом и использования его по назначению в течение трёх лет с момента оформления договора аренды и, конечно, после прохождения регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Для переоформления в собственность потребуются правовые основания, регламентирующие добровольность процедуры с обеих сторон:

  1. изъявление воли правообладателя аренды.
  2. Разрешение законного собственника (как его найти или узнать?), интересы которого представляет местная администрация.
  3. Процедура перехода прав на ЗУ регламентирована нормативами федерального и местного законодательства, но в целом имеет унифицированную структуру.

И наконец мы переходим к основному вопросу: как перевести арендованный земельный участок в собственность?

Важными разделами в арендном договоре считаются права и обязанности сторон. Обязанности арендодателя расписаны в статьях 611, 612, 616 ГК. Он не должен чинить препятствия в использовании земельного участка по ее назначению. Если имеются определенные недостатки, то арендатор должен быть извещен об этом. Например, наличие на территории сервитута.

Об обязанностях арендатора сказано в статьях 614, 615 ГК. Он должен использовать землю строго по назначению, вносить в указанные в договоре сроки арендные платежи.

Важным условием считается возможность досрочного расторжения арендных отношений. Лучше включить данный пункт в договор. Иначе процесс расторжения будет затянут судебными тяжбами. Произойти досрочный разрыв договора может по следующим причинам:

  • использование территории не по назначению арендатором;
  • невнесение арендных платежей более 2-х раз подряд;
  • невозможность использования участка по назначению;
  • создание препятствий со стороны арендодателя.

При получении кредитов банковское учреждение обычно требует с заемщика предоставление залога. Если на арендованной территории арендатор строит дом, на который он оформил ипотеку, то этот участок может быть взят в качестве залога возврата денежных средств.

Обычно оформляется закладная на землю, полученную в аренду на период более 5 лет. При этом, если земля является государственной, то разрешения брать на оформление залога не требуется. Нужно только проинформировать собственника.

Если участок арендован у частного лица, разрешение должно быть получено обязательно.

Нюансы залога права аренды земельного участка и образец договора по ипотеке вы найдете тут.

Оформить аренду земельного надела можно как у частного гражданина, так и у государства. Требуется обязательное составление и подписание договора и его государственная регистрация. Получить землю можно, участвуя в аукционе, или минуя его. Следует исправно вносить все платежи за участок и использовать его строго в соответствии с назначением.

Что это такое

Арендодатель Арендатор
Права Обязанности Права Обязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности) Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это)  Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использования Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника) Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)
Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Сроки и стоимость

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

  • Сроки аренды на земли сельскохозяйственных угодий без права строительства — от 10 лет;
  • Для занятия огородничеством — до 3-х лет;
  • Для индивидуального жилого строительства (ИЖС) — от 3 до 10 лет;
  • Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — от 3 до 49 лет.

Как продлить аренду земельного участка

С начала 2017 года действует несколько нововведений по вопросу регистрации договора аренды земельной площади. Изменения касаются и сроков регистрации данного документа.

Если заявление на регистрацию подано в отделение Росреестра, регистрация должна быть осуществлена в течение 7 дней. 9 дней будет проходить постановка на учет договора, если процедура осуществляется через МФЦ.

Нужно знать, что регистрация может быть назначена судовым решением, тогда на нее дается только 5 дней.

Срок регистрации через Росреестр или МФЦ можно сократить, если договор будет подписан и оформлен нотариусом. Данное юридическое лицо проводит проверку всех документов, поэтому в регистрирующих органах отводится меньше времени на их изучение.

До 2017 года ни Росреестр, ни МФЦ не имели обязательств по выполнению процедуры регистрации в какой-то определенный срок.

Существенными сторонами арендных отношений считаются срок аренды, величина арендной платы, способ ее внесения.

Сроки регламентируются законодательством в зависимости от целевого использования земель. Устанавливаются максимально и минимально возможные временные периоды арендных отношений. Так для сенокошения и выпаса скота установлен максимальный срок 3 года, для земель сельскохозяйственных угодий и территорий под строительство недвижимости такой срок ограничен 49 годами.

При подписании договора на срок менее 12 месяцев регистрировать его не обязательно. Все остальные договоры ставятся на учет в ЕГРН.

О размере госпошлины за аренду земельного участка и регистрацию договора в Росреестре, а также сроках оформления документа читайте в этой статье.

Стоимость аренды – одна из важных сторон арендных отношений согласно статье 614 ГК РФ. В документе прописывается размер арендной платы и способы ее внесения. Сумма может быть фиксированной, может рассчитываться в процентном отношении от результатов деятельности арендатора, а может предоставляться в виде услуг. Изменения, связанные с величиной платы за землю, могут вноситься любой из сторон, но не чаще раза в год.

О том, как рассчитывается арендная плата за землю и облагается ли временное пользование участком земельным налогом и НДС, можно узнать тут, а в этой статье вы найдете описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка.

Пошаговая инструкция как перевести землю из аренды в собственность

Для оформления земельной территории в аренду требуется пройти определенные этапы:

  1. поиск незанятого земельного участка. Стоит уделить особое внимание категории и целевому использованию земли. Нужно, чтобы они совпадали с целью планируемой аренды. Для этого следует обратиться в администрацию местного муниципалитета. Там же стоит узнать собственника земельной территории.
  2. Самостоятельно на карте необходимо определить границы земли, которую требуется получить в аренду.
  3. Подача заявления в администрацию о предоставлении земельной территории в аренду вместе с картой, на которой она обозначена.
  4. Организация аукциона проводится согласно порядку, установленному в статье 39.11 ЗК. Администрация извещает о предстоящих торгах в местных СМИ за 30 дней до их начала. Больше информации о порядке проведения аукциона на право заключения аренды земельного участка вы найдете тут.
  5. В подготовку торгов включается образование земельного участка. Для этого проводится межевание территории с установлением границ, затем на основании межевого дела происходит оформление технического и кадастрового паспортов.
  6. Для участия в аукционе требуется написать заявление, а также внести задаток, который обычно составляет 10% начальной цены аренды. Прекращается прием заявок за 5 дней до начала аукциона.
  7. Победителем торгов считается тот, кто предложит большую стоимость. После окончания аукциона составляется протокол, в который вносится ФИО победителя, описание земельного участка и сумма арендной платы. Остальным участникам в течение 3-х дней возвращаются внесенные ими задатки на расчетные счета.
  8. С победителем аукциона подписывается арендный договор. Данный договор ставится на учет в ЕГРН (о том, что нужно при оформлении документов на аренду земельного участка договором, узнаете тут).

С порядком оформления земли в аренду у частного лица и на аукционе вы можете ознакомиться здесь, а в этой статье мы рассказывали о том, при каких обстоятельствах возможен отказ в предоставлении земельного участка в аренду или расторжение договора о продлении.

Для граждан, имеющих льготы, земельные участки предоставляются без торгов на безвозмездной основе по

статьям 39.5

и

39.6 ЗК

.

К таким категориям относятся:

  • ветераны войн и участники боевых действий;
  • Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?многодетные семьи;
  • граждане, нуждающиеся в жилье, в том числе молодые семьи;
  • дети-сироты;
  • работники бюджетной сферы;
  • военнослужащие.

Для получения участка в аренду льготные категории или самостоятельно занимаются поисками земли, или пишут заявление, к которому прикладывают документы для предоставления участка без торгов. Администрация рассматривает его в течение 30 дней и выносит свое решение.

При положительном исходе арендатору предоставляется на руки разрешение на выделение земли. Данный документ считается основанием для оформления договора аренды.

Документ регистрируется в ЕГРН. Арендатор, если он является обычным гражданином, платит госпошлину в размере 2000 рублей, если организация – 22000 рублей. Через неделю арендатор получает экземпляр документа, на котором будет стоять отметка о его регистрации в ЕГРН.

Без торгов могут получить землю лица, которые при организации аукциона, будут единственными претендентами на участок. Также те граждане, которые уже имеют участок в аренде и хотят его получить на следующий срок. В этом случае торги проводится не будут, договор заключается с администрацией.

Подробнее о том, как происходит предоставление в аренду земельных участков без торгов и проведения аукционов, рассказано в отдельном материале.

Право межевания и составления технической документации имеет кадастровый инженер, состоящий в официальной гильдии инженерных изысканий и геодезических работ.

Форму и размеры участка на местности определяют прибором, который имеет связь с РосРеестром.

Услуга предоставляется платно, за счет заявителя, стоимость работ по межеванию зависит от площади участка, его удаленности и срочности выезда.

Определение границ происходит по следующему алгоритму:

  1. подготовительная работа и определение стоимости межевания земельного участка;
  2. оформляют техпроект;
  3. уведомляют заинтересованных лиц о предстоящей работе;
  4. границы участка выносят в натуру — устанавливают межевые знаки;
  5. по знакам на границах выделенного участка устанавливают координаты;
  6. определяют площадь участка;
  7. составляют межевой план.

Собственник и кадастровый инженер, проводивший межевание, составляют и подписывают акт межевания границ выделенной территории. После разработки, сформированный пакет документов (межевое дело) выдается заказчику в распечатанном и электронном виде.

По результатам межевания земельного участка, нужно обратиться в Кадастровую палату для постановки новообразованного участка на кадастровый учет.

Для удобства оформления документов, в государственных структурах существует услуга электронной очереди.

Записаться на прием можно по телефону или в личном кабинете, на портале государственных услуг.

Документы для постановки на кадастровый учет:

  • оригинал удостоверения личности (паспорт) или нотариально заверенная доверенность, если оформление поручено третьему лицу;
  • межевой план, подтверждающий координаты границ участка;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Регистратор предложит оформить заявление о выделении земельного участка из муниципальной собственности установленного образца и оплатить госпошлину. После проверки правильности заполнения заявления, документы принимают и выдают расписку, в которой указан срок готовности кадастрового паспорта.

Затем в течение 14 дней проверяют достоверность и правильность представленной информации.

Готовые документы выдают согласно расписке, после предъявления удостоверения личности или доверенности, подтверждающей полномочия.

После постановки на кадастровый учет необходимо получить постановление главы муниципального образования об отчуждении муниципальных земель. Для этого записываемся на прием и готовим следующий пакет документов:

  • заявление о передаче в собственность новообразованного участка;
  • выписка из кадастрового паспорта, копия кадастрового плана и их ксерокопии;
  • копию оплаченной квитанции, для подтверждения проведенного платежа.

При платной передаче, вносят плату за участок, данные о сумме и реквизитах получают в отделе землеустройства муниципального образования.

После получения постановления главы с заявителем подписывают договор передачи земельного участка или договор купли-продажи.

Теперь можно переходить к регистрации перевода земельного участка из аренды в собственность.

Для регистрации права собственности на земельный участок в органах Росреестра потребуются следующие документы:

  1. Заявление, установленного образца, в котором указаны: наименование территориального органа Росреестра; контактная информация о заявителе; данные об участке и его кадастровый номере; адрес, категорию и вид права на участок; подтверждающие документы; сведения о строениях на участке; реквизиты акта отчуждения муниципальной собственности; информация об ограничениях и обременениях. Срок рассмотрения заявления — 7 дней.
  2. Постановление администрации;
  3. Квитанция об оплате пошлины за регистрацию права;
  4. Выписка из кадастрового паспорта и копия кадастрового плана.

Новое свидетельство о собственности регистрируют органы Федеральной регистрационной службы. Решение о регистрации и выдаче либо отказе принимают в течение 14 дней.

Если у вас есть участок под ИЖС или ЛПХ на праве аренды и на нем построен дом, то вы попадаете под льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность. Порядок действий следующий:

  1. Получить кадастровый паспорт на дом. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. На сарай или баню, могут попросить предоставить лишь фотографии. Во время действия земельной амнистии (уточнять в кадастровой палате) достаточно построить только фундамент;
  2. Оформить в собственность дом, после чего и возникнет право на льготный выкуп;
  3. Написать в Администрации заявление о выкупе земельного участка под объектом собственности. Согласно Правилам выкупа земли, которое устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка проходит без торгов (аукциона), так как вы обладаете приоритетным правом.
  4. Подписать договор купли-продажи и в указанный срок оплатить сумму выкупа.

Для собственников зданий и сооружений, которые когда-то были приватизированы, цена перевода в собственность составляет фиксированный процент в зависимости от расположения участка:

  • В городах с численностью населения выше 3 млн.чел (Москва и Санкт-Петербурге) — стоимость выкупа равна 20 % от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве — цена выкупа 20 %; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам);
  • В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
  • В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога. Например, в Московской области — 10-кратная ставка земельного налога. Размер налога для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально.

Регистрация земельного участка в собственность происходит при наличии следующих документов:

  1. Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
  2. Постановление главы районной Администрации о предоставлении участка в аренду;
  3. Кадастровый паспорт на земельный участок;
  4. Кадастровый паспорт на построенный объект;
  5. Выписка из ЕГРН, если объект на участке оформлен в собственность. Заказать информацию из ЕГРН можно и в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей. Данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
  • на типовом бланке;
  • по предложенному образцу;
  • или в свободной форме.

Какие документы нужно подготовить на аренду земельного участка

Если заявитель отправляется непосредственно в отделение Росреестра или в МФЦ, он должен взять с собой паспорт, три экземпляра договора аренды.

Составляется заявление. Также потребуются правоустанавливающие бумаги на земельный надел, паспорт по кадастру, свидетельство, подтверждающее право пользования. Если с документы в отделение идет представитель, он берет еще и нотариально заверенную доверенность.

При передаче участка в аренду под строительство для регистрации нужно будет еще и решение о предоставлении места под строительство. Такое решение согласуется с градостроительным проектом города или поселка.

  • заявление арендатора;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • план земельного участка (при необходимости – с указанием смежных границ);
  • заверенная ксерокопия паспорта (для физического лица);
  • выписка из ЕГРЮЛ и заверенные копии учредительных документов (для юридического лица);
  • решение местного органа управления о формировании участка и все требуемые согласования;
  • при наличии на участке зданий, строений и сооружений – документы, подтверждающие право собственности на них, а также технические планы;
  • справка о наличии/отсутствии коммуникаций;
  • справка об отсутствии обременений в отношении участка (залог, арест и др.);
  • при оформлении наследства – заверенная копия свидетельства о смерти, а также справка об открытии наследственного дела;
  • акт оценки стоимости земельного участка и расчет арендных платежей;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.·

Для государственной регистрации договора аренды земли дополнительно потребуется согласованный и подписанный договор аренды. После регистрации договор приобретает юридическую силу.

Размер арендной платы определяется договором исходя из кадастровой или рыночной стоимости участка.

Чтобы перевести участок из аренды в собственность, подготовьте следующие документы:

  • Действующий договор на аренду земли;
  • Государственные акты, если они имеются;
  • Правоустанавливающие документы на постройки, такие как купля-продажа, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения;
  • Технический паспорт на все постройки;
  • Кадастровый план;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Паспорт собственника.

Данные документы подаются на рассмотрение в районную администрацию. Решение принимается в течение 2 недель. При этом учитываются границы территории. Если отсутствует кадастровый план, кадастровый инженер проводит выездные работы для замеров.

Подача документов в Росреестр на регистрацию является завершающим этапом. Решение и остальные документы вместе с заявлением подаются на регистрацию собственности. Перед подачей документов нужно оплатить госпошлину. По окончании работ выдается выписка из ЕГРН, в которой указываются сведения о новом собственнике.

Список таких документов зависит, в первую очередь, от того, на какой срок заключается соглашение об аренде.

В соответствии с требованием закона, тот договор подлежит госрегистрации, который действует от 1 года и более.

Тогда заявителю нужно будет гораздо больше документов, чем, если бы аренда длилась менее этого периода.

Далее будет рассмотрен именно вариант долгосрочной аренды с прохождением процедуры регистрации сделки в Росреетре. Это более сложный процесс, а аренда на несколько лет является более распространенной, нежели, к примеру, на несколько месяцев.

Гражданин или юрлицо, которым нужен земельный надел на праве аренды, должны знать, что для этого следует обратиться в соответствующий орган местной власти, который занимается распределением земель на различных правах.

При одобрении заявления на предоставление земли и подписании арендного соглашения, далее нужно обратиться в отделение Росреестра (по месту расположения земельного объекта) за регистрацией сделки.

Какие документы понадобятся:

  • заявление от арендатора;
  • копия паспорта – для заявителя-филица;
  • копии учредительных документов, заверенные у нотариуса;
  • выписка из ЕГРЮЛ, если заявитель – это юрлицо;
  • кадастровый паспорт на испрашиваемый участок земли;
  • план участка;
  • решение органа местной власти о формировании надела;
  • техпланы на объекты недвижимости (при наличии);
  • выписка из ЕГРП на земельный объект;
  • расчет арендных платежей (подготавливается специалистом госоргана, предоставляющего участок);
  • квитанция об уплате госпошлины (оплачивается в банке, либо онлайн через онлайн-сервисы).

Большинство из вышеперечисленных документов имеет официальный вид, выдается тем или иным компетентным органом. Далее будет подробно рассмотрен порядок получения некоторых важных документов.

Заявление

Бланк заявления можно заполнить во время приема документов в Росреестре или в МФЦ, при личном посещении. Если же заявитель хочет направить пакет документов, например, почтой, то необходимо будет составить его самостоятельно по форме, которую требует закон.

К ним относятся:

  • Устав организации;
  • свидетельства ИНН и ОГРН;
  • документ (протокол или решение) о назначении директора.

Помимо этого, в эту группу документов можно отнести и выписку из ЕГРЮЛ на юрлицо-заявителя.

Устав организации подается в налоговую инспекцию при регистрации юрлица.

После завершения процедуры создания компании, ИФНС выдает учредителю Устав с отметкой, а также свидетельства ОГРН и ИНН.

Заказать выписку из ЕГРЮЛ также можно в инспекции, но сначала оплатив госпошлину – 200 рублей. Срок получения: 5 рабочих дней.

Перед подачей этих бумаг нужно прийти к нотариусу и заказать изготовление их нотариально заверенных копий. Стоимость этой услуги варьируется в зависимости от региона и тарифов у конкретного нотариуса.

Чтобы получить кадастровый паспорт, нужно также обращаться в отделение Росреестра с заявлением. Помимо этого понадобятся:

  • паспорт заявителя либо учредительные документы юрлица;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Размер госпошлины: 200 руб. – для граждан и 600 руб. – для организаций. Срок изготовления – 5 дней от того момента, как заявление поступило в Росреестр.

Аналогичным образом выдается и план участка, поскольку он является составной частью паспорта.

Выдается администрацией после рассмотрения заявления о предоставлении участка в аренду, в течение 14 дней.

В этом документе отражаются основные данные о недвижимости, необходимые для внесения в ГКН.

Чтобы получить этот документ, нужно обратиться в Росреестр, который предоставит кадастрового инженера для проведения работ.

Срок подготовки текхплана индивидуален и зависит от сложности объекта и т.п. Но, как правило, эта процедура займет неделю или две.

Минимальная цена за получение этого документа – 1200 рублей.

Выписка из ЕГРН

Это документ о земельном наделе, который тоже необходимо заказывать предварительно.

Как это можно сделать?

  • Через отделение Росреестра, обратившись туда лично и заполнив специальный бланк, форма которого официально утверждена. Специалист проконтролирует правильность заполнения этой бумаги, что исключает отказа в выдаче выписки. Без квитанции об уплате госпошлины за получение сведений из ЕГРН заявление не примут.
  • На официальном сайте Росреестра, через функцию «Госуслуги». Для этого нужно выбрать: вкладку «Деятельность», затем «Оказание государственных услуг», а далее «Перечень оказываемых услуг» и нажать «Перейти» в «Предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН».
  • Потом потребуется заполнить поля формы и заказать выписку. Только после оплаты госпошлины запрос будет отправлен.

На изготовление выписки уходит 5 рабочих дней и выдается она в двух формах: в электронном виде или как бумажный документ.

Чтобы выписку получить, заявителю придется приложить:

  • чек, подтверждающий оплату госпошлины;
  • паспорт либо учредительные документы юрлица.

Размер госпошлины:

  • 750 руб. для граждан и 2 200 руб. для юрлиц – за бумажный документ;
  • 300 руб. для граждан и 600 руб. для юрлиц – за электронный документ.

Как видно, оформление аренды земли – это процесс довольно трудоемкий и требует получения официальных документов. Но, зная их конкретный перечень, можно сэкономить достаточно времени и незамедлительно сдать на регистрацию весь необходимый пакет.

Не все граждане могут приобрести в собственность наделы земли. Поэтому лучшей альтернативой считается аренда. В этом случае и люди довольны результатом, и государство получает деньги за использование территорий.

Основные нюансы

Если гражданами проводится приватизация участка, то земля переходит в постоянное полноправное пользование нового собственника. Но иногда граждане решаются на съем надела.

Аренда представляет собой сделку, в ходе которой земельный участок передается в пользование гражданина за определенную плату.

Собственником надела обычно является государство, местные органы самоуправления. В ходе процедуры не происходит отчуждение имущества.

Взять в аренду ограниченный участок могут:

  • юридическое лицо, прошедшее регистрацию на территории РФ или имеющее разрешение на деятельность;
  • физическое лицо с гражданством РФ;
  • иностранец;
  • лицо, не имеющее гражданства.

В зависимости от того, на сколько гражданину выдается земля, аренда может быть краткосрочной (до пяти лет) и долгосрочной (от пяти до 49 лет).

Договор о краткосрочной аренде оформляется при:

  • строительстве или восстановлении имущественных объектов;
  • постройке временных сооружений;
  • благоустройстве земли;
  • обустройстве парковочных мест.

При отсутствии пункта о сроках использования отмечается заключение соглашения на неопределенное время. В случае превышения длительности аренды более года, требуется обратиться в Росреестр для проведения регистрационных действий.

Образец заявления о предоставлении земельного участка в аренду

Нормативная база

Аренда земельного участка считается гражданско-правовой сделкой. Поэтому при ее регулировании необходимо ориентироваться на нормы Гражданского кодекса ФР.

Некоторые положения, помогающие регулировать порядок, содержатся в Земельном кодексе РФ. В нем отражаются особенности аренды наделов.

Важно использовать нормы законодательства при:

  • определении объекта недвижимости;
  • аренде земельного участка муниципального характера;
  • обсуждении целевого назначения надела;
  • выяснении порядка регулирования прав собственности;
  • дальнейшем выкупе участка.

О том, как зарегистрировать договор аренды и другие гражданско-правовые сделки, отмечает ФЗ №122.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector