Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

Процедура определения вида и назначения участка

Перераспределение земельных участков – это относительно недавняя новация российского законодательства, введенная Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Под ним понимается изменение конфигурации, положения границ земельных участков. При этом может меняться их площадь.

Перераспределяться могут земельные участки, принадлежащие к различным формам собственности – между собой. Как правило (но, к сожалению, не всегда) перераспределение реализуется на основе согласия собственников таких участков. В ст.39.27-39.28 ЗК РФ содержатся случаи перераспределения земельных участков в зависимости от конкретных форм собственности.

Итак, земля, как уже говорилось ранее, вовсе не является неисчерпаемым ресурсом. Неправильное и нерациональное ее использование приводит к тому, что территории, пригодной для жизни человека и животных, становится все меньше.

Юридическое определение категории земель и виды разрешенного использования дают возможность на государственном уровне контролировать применение участков, а также свести к минимуму потери их полезных качеств. Определение того или иного таксона, к которому принадлежит земля, имеет законную силу. То есть нарушение правил пользования территорией несет за собой административную и даже уголовную ответственность.

Категории земель и виды разрешенного использования — это не одинаковые понятия. Первое определение является более важным. Именно в нем заключается цель применения участков. Причем представленное деление на категории во многом зависит от государственной стратегии, а также зонирования всей территории страны.

Например, к землям, предназначенным для сельскохозяйственной обработки, можно отнести все те участки, у которых почва является плодородной. К лесному фонду необходимо причислить все те территории, на которых присутствует соответствующая растительность.

То есть категория — это юридическое, документально оформленное описание тех свойств, которыми обладает тот или иной участок.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О переводе земель…» процедура присвоения категории и, соответственно, определения целевого назначения и вида использования будет осуществляться следующим образом.

Лицо, заинтересованное в переводе земель в другую категорию или присвоении ему категории (если такая по каким-то причинам не была установлена), определении вида и назначения участка, подает заявление с указанием всех конкретных данных на участок в уполномоченные органы.

Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

Заявление предоставляется в форме ходатайства, в котором необходимо отразить не только сведения о конкретном участке (его адрес расположения, действующее в отношении него право собственности или пользования с указанием даты возникновения, кадастровый номер, установленная категория или ее отсутствие с объяснением причины отсутствия данных, обоснование причины перевода участка из одной категории в другую).

Выделение земельных категорий является следствием стратегической и проектной работы над сохранением земельного фонда, его охраной и соблюдением целей использования. Законодателем разработана классификация земель в соответствии с их целевым назначением. Каждая категория является единицей такой классификации.

Участок может использоваться в соответствии с его целевым назначением, которое, в свою очередь, определяется отнесением земли к той или иной категории. На этой же основе определяется и правовой режим, применяемый к земельному участку.

Таким образом, земли Российской Федерации подразделяются на категории исходя из фактических свойств этих территорий:

  • наиболее плодородные почвы отнесены к сельскохозяйственным, ведь их главная задача – производство;
  • земли с густой растительностью – лесные;
  • земли, обладающие особыми экологическими свойствами, – особо охраняемые территории.

В соответствии со ст. 7 ЗК, законодатель выделяет 7 категорий земель РФ:

  1. Сельхозназначения (используемые для нужд сельского хозяйства).
  2. Населенных пунктов (входящие в состав административных единиц).
  3. Промышленности, энергетики, транспорта, телекоммуникаций (предназначенные для обслуживания конкретных объектов).
  4. Особо охраняемых территорий, которые имеют значение для культуры, истории, экологии и прочих отраслей.
  5. Лесного фонда.
  6. Водного фонда.
  7. Запаса, то есть территории, не находящиеся во владении частных лиц.

Ниже мы подробнее остановимся на том, какие бывают категории земель в 2019 году, и уточним информацию по каждой из указанных категорий назначения. Сейчас предлагаем остановиться на видах разрешенного использования.

Имущественные
права на объект недвижимости следует
разделять и соединять та­ким образом,
чтобы увеличить общую стоимость объекта
недвижимости. Действующее законодательство
Российской Федерации позволяет разделять
и продавать по отдельности имущественные
права. Право соб­ственности подразумевает
права владения, пользования и распоряже­ния
имуществом.

Кроме права собственности
имущественными права­ми являются
право пожизненного наследуемого
владения, право посто­янного
(бессрочного) имущественного пользования,
право хозяйствен­ного владения и
право оперативного управления, а также
различного рода сервитуты — право
ограниченного пользования объектом
недви­жимости.

Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

Разделение
имущественных прав на объект недвижимости
может осуществляться следующим образом.

  1. Физическое
    разделение — это разделение объекта
    недвижимости на части: подвал, этажи,
    мансарда и пр. Для земельного участка­
    разделение прав на воздушное пространство,
    на поверхность земли и на ее недра,
    разделение земельного массива на
    отдельные участки.

  2. Разделение по
    времени владения — это различные виды
    аренды, будущие имущественные права и
    пр.

  3. Разделение
    совокупности имущественных прав
    собственности — права владения, срочного
    или бессрочного пользования, распоряжения,
    хозяйственного ведения, оперативного
    управления и сервитута.

  4. Разделение
    имущественных прав среди участников
    — совместная аренда, товарищества,
    акционерные общества, опционы, трасты,
    контракты с оговоренными условиями
    продажи.

  5. Разделение по
    залоговым правам — закладные, налоговые
    залоги, судебные залоги, участие в
    капитале.

Принципы, связанные
с рыночной средой

К данной группе
принципов относятся принципы зависимости,
соответствия, спроса и предложения,
конкуренции и принцип изменения.

Что такое земельное право

Под целевым назначением в российском законодательстве понимается определение юридического статуса земли для установления правомочий или запретов на осуществление на ней определенной деятельности. Конкретные категории и виды разрешенного пользования определены законодательством Российской Федерации (в частности, Земельным кодексом РФ), а особенности реализации такого разделения на практике регулируются федеральным законодательством и подзаконными актами.

В настоящее время в нашей стране предусмотрено разделение земель, исходя из цели их назначения, по следующим категориям:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Земли специального назначения (промышленности, энергетики, транспорта и т.д.);
  • Земли особо охраняемых природных территорий;
  • Земли лесного фонда;
  • Земли водного фонда;
  • Земли запаса.

Каждой указанной категории корреспондируют конкретные виды допустимого использования, а также запреты на осуществление определенной деятельности. Статус каждой категории подразумевает наличие перечня видов пользования, которые разрешены в отношении данного участка, поэтому изменение цели назначения участка (а также видов использования) осуществляется двумя возможными вариантами:

  • С процедурой перевода из одной категории в другую;
  • Без оформления перевода в другую категорию.

Правовой статус цели назначения земель включает в себя закрепление категорий и видов использования данного участка. Таким образом, общий правовой режим целевого назначения земли охватывает собой определение категорий земель и является более широким в правовом смысле.

Изменение одной категории на другую одновременно подразумевает смену правового статуса цели назначения земли. При этом в рамках одной категории земли возможно изменение допустимых видов пользования конкретными участками.

Земельный участок – это объект особого внимания со стороны государства. В силу своих свойств он в первую очередь рассматривается как природный объект и ресурс и только потом как объект вещных прав.

Будучи природным ограниченным ресурсом, земля находится под охраной со стороны закона. Она – незаменимый компонент окружающей среды, базис для развития человечества и важнейший фактор производства.

Буквальное определение земельного участка звучит так: это часть суши, имеющая строго определенные и зафиксированные документально границы. С этой точки зрения земля может быть не только природным ресурсом, находящимся под особой охраной со стороны государства, но и объектом гражданского оборота.

Даже в таком случае земля, будучи объектом вещных прав, находится под контролем государства, в том числе в части исполнения экологических требований и соблюдения целевого назначения.

Важно понимать, является ли недвижимым имуществом земельный участок. Ответ на этот вопрос дает ст. 130 ГК.

Земли в форме недвижимости могут быть образованы как из других участков, так и из ранее неиспользуемых земель, находящихся, например, в государственной или муниципальной собственности.

Узнать, что такое земельный участок как объект права собственности, можно из ст. 6 ЗК. Согласно ей, такая земля является недвижимостью, представленной в виде части почвенного слоя, обладающего характеристиками, позволяющими выделить эту поверхность как индивидуально определенный участок в массе других объектов недвижимости.

Проще говоря, если границы участка закреплены документально, он является недвижимостью и может быть объектом гражданского оборота.

Хозяйственные общества, обладающие землей, в своей документации указывают любой земельный участок как основное средство. Это связано с экономическим свойством земли, ведь она является минимумом и базой, без которого невозможна любая хозяйственная деятельность. Поэтому участки можно считать главным средством производства, особенно в сельском хозяйстве.

Понятие земельного участка в земельном законодательстве – не единственное, что определяет земельное право (ЗП).

ЗП – это отрасль права, призванная:

  1. Регулировать общественные отношения при возникновении у граждан и организаций вещных прав на землю.
  2. Определять особенности гражданского оборота наделов, ограничений в праве их использования.
  3. Устанавливать функции государственных органов.

Основу ЗП составляет Земельный кодекс РФ, который:

  • определяет порядок образования земельных участков как объектов прав;
  • устанавливает цели и содержание охраны земель;
  • разграничивает собственность на землю и регулирует возникновение на нее других вещных прав;
  • определяет особенности передачи прав на государственные и муниципальные земли;
  • регулирует права и обязанности владельцев участков.

ЗК также определяет состав и категории земель в земельном праве. Это является одной из форм государственной стратегии сохранения земельного фонда РФ.

Согласно ст. 83 ЗК, земли населенных пунктов (ЗНП) – это территории, предназначенные для осуществления застройки и развития муниципальных территорий. От земель остальных категорий ЗНП отделены границами сельских, городских и других населенных пунктов, которые не могут пересекать границы других зон. Они утверждаются в соответствии с генеральным планом или схемой территориального планирования.

В соответствии со ст. 85 ЗК, ЗНП включают в себя следующие территориальные зоны:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инженерно-транспортной инфраструктуры;
  • рекреационные;
  • сельскохозяйственные;
  • специальные и другие.

Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

Отнесение того или иного участка к конкретной зоне осуществляет градостроительный регламент, где они отмечаются специальными обозначениями. Например, отметки Ж1, Ж2, Ж3, – категория земель населенных пунктов: коллективного садоводства, малой частной и многоквартирной жилой застройки соответственно.

Обозначения «Д» определяют общественно-деловые зоны, «П» – производственные зоны, «И» – инженерно-транспортной инфраструктуры и так далее.

Согласно Приложению № 5 к Приказу ФНС № ММВ-7-21/347 от 10.05.2017, категория указывается в виде специального кода. Например, «003002000000» – общий код для земель населенных пунктов. Однако в зависимости от зоны, к которой градостроительный регламент относит участок, он может быть обозначен в декларации и уточненным кодом. Например, «003002000030» – код для земель жилищного строительства.

Код «003002000060» обозначает участки для ведения личного подсобного либо садового-огородного хозяйства, а код «003002000100» – прочие земельные участки. Специальный код для них Приложением не предусмотрен.

В соответствии со ст. 7 ЗК, в состав земель в Российской Федерации входят территории, занятые лесными и водными объектами.

Согласно ст. 101 ЗК, к лесным объектам относятся земли:

  • занятые лесами, то есть лесной растительностью;
  • не покрытые обильной растительностью, но предназначенные для ее восстановления;
  • используемые для ведения лесного хозяйства.

Лес находится под особой охраной государства, потому участки в нем принадлежат гражданам, скорее, в порядке исключения. Регулированию оборота и охране этих территорий посвящен Лесной кодекс.

• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;

• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);

• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);

• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).

  1. Естественные
    (природные) объекты – «недвижимость
    по природе»

    1. Земельный
      участок (земельный участок в обороте;
      текущее использование земельного
      участка)

    2. Лес
      и многолетние насаждения

    3. Обособленные
      водные объекты

    4. Участки
      недр

  2. Искусственные
    объекты (постройки)

    1. Жилые
      (малоэтажный дом, многоэтажный дом,
      дом повышенной этажности, высотный
      дом, кондоминиум, секция (подъезд), этаж
      в подъезде, квартира, комната, дачный
      дом)

    2. Коммерческие
      (офисы, рестораны, магазины и торговые
      комплексы, гостиницы, гаражи для аренды,
      склады и логистические комплексы,
      здания и сооружения, предприятия как
      имущественный комплекс)

    3. Общественные
      (специальные) здания и
      сооружения3:лечебно-оздоровительные,
      учебно-воспитательные,
      культурно-просветительские, специальные
      – административные, памятники,
      мемориальные сооружения, вокзалы,
      порты и т.д.

    4. Инженерные
      сооружения (коммуникационные,
      транспортные, мелиоративные и т.п. )

Искусственные
объекты могут быть полностью построены
и готовы к эксплуатации, могут требовать
реконструкции или капитального ремонта,
а также относятся к незавершенным
объектам строительства.

  1. Земли
    сельскохозяйственного назначения.
    Землями сельскохозяйственного назначения
    признаются земли, находящиеся за
    границами населенного пункта и
    предоставленные для нужд сельского
    хозяйства, а также предназначенные для
    этих целей.

  2. Земли
    населенных пунктов. Землями населенных
    пунктов признаются земли, используемые
    и предназначенные для застройки и
    развития населенных пунктов.

  3. Земли
    промышленности, энергетики, транспорта,
    связи, радиовещания, телевидения,
    информатики, земли для обеспечения
    космической деятельности, земли обороны,
    безопасности и земли иного специального
    назначения. Землями промышленности,
    энергетики, транспорта, связи,
    радиовещания, телевидения, информатики,
    землями для обеспечения космической
    деятельности, землями обороны,
    безопасности и землями иного специального
    назначения признаются земли, которые
    расположены за границами населенных
    пунктов и используются или предназначены
    для обеспечения деятельности организаций
    и (или) эксплуатации объектов
    промышленности, энергетики, транспорта,
    связи, радиовещания, телевидения,
    информатики, объектов для обеспечения
    космической деятельности, объектов
    обороны и безопасности, осуществления
    иных специальных задач и права на
    которые возникли у участников земельных
    отношений по основаниям, предусмотренным
    настоящим Кодексом, федеральными
    законами и законами субъектов Российской
    Федерации.

  1. Землями
    промышленности признаются земли,
    которые используются или предназначены
    для обеспечения деятельности организаций
    и (или) эксплуатации объектов
    промышленности.

  2. Землями
    энергетики признаются земли, которые
    используются или предназначены для
    обеспечения деятельности организаций
    и (или) эксплуатации объектов энергетики.

  3. Землями
    транспорта признаются земли, которые
    используются или предназначены для
    обеспечения деятельности организаций
    и (или) эксплуатации объектов
    автомобильного, морского, внутреннего
    водного, железнодорожного, воздушного
    и иных видов транспорта.

  4. Землями
    связи, радиовещания, телевидения,
    информатики признаются земли, которые
    используются или предназначены для
    обеспечения деятельности организаций
    и (или) объектов связи, радиовещания,
    телевидения, информатики.

  5. Землями
    для обеспечения космической деятельности
    признаются земли, которые используются
    или предназначены для обеспечения
    деятельности организаций и (или) объектов
    космической деятельности.

  6. Землями
    обороны и безопасности признаются
    земли, которые используются или
    предназначены для обеспечения
    деятельности Вооруженных Сил Российской
    Федерации, других войск, воинских
    формирований и органов, организаций,
    предприятий, учреждений, осуществляющих
    функции по вооруженной защите целостности
    и неприкосновенности территории
    Российской Федерации, защите и охране
    Государственной границы Российской
    Федерации, информационной безопасности,
    другим видам безопасности в закрытых
    административно-территориальных
    образованиях.

  1. Земли
    особо охраняемых территорий и объектов.
    К землям особо охраняемых территорий
    относятся земли, которые имеют особое
    природоохранное, научное, историко-культурное,
    эстетическое, рекреационное,
    оздоровительное и иное ценное значение,
    которые изъяты в соответствии с
    постановлениями федеральных органов
    государственной власти, органов
    государственной власти субъектов
    Российской Федерации или решениями
    органов местного самоуправления
    полностью или частично из хозяйственного
    использования и оборота и для которых
    установлен особый правовой режим.

  2. Земли
    лесного фонда. К землям лесного фонда
    относятся лесные земли (земли, покрытые
    лесной растительностью и не покрытые
    ею, но предназначенные для ее
    восстановления, — вырубки, гари, редины,
    прогалины и другие) и предназначенные
    для ведения лесного хозяйства нелесные
    земли

  3. Земли
    водного фонда. К землям водного фонда
    относятся земли:

Деление земель на категории

Земельный Кодекс Российской Федерации является основным нормативным актом, осуществляющим вопрос установления и регулирования возможностей эксплуатации участков тех или иных категорий земельных территорий.

Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

В соответствии с его положениями на сегодняшний день на территории государства выделяются семь категорий, к которым относятся те или иные участки в рамках общего массива:

  • Земли, принадлежащие различным населенным пунктам;
  • Участки, независимо от их территориального расположения и площади, относимые к сельскохозяйственным территориям;
  • Территории лесного фонда;
  • Территории водных объектов (водного фонда);
  • Земли особого назначения (в том числе территории земель с особым режимом охраны);
  • Земли, относимые к территориям специального назначения (используемые для сооружения и эксплуатации промышленных объектов, инфраструктурных и инженерных сетей, объектов, используемых для обеспечения государственной безопасности);
  • Земли, переведенные в фонды государственного запаса.

Действующие нормы земельного законодательства делают замечание, что одновременно находиться в нескольких категориях один и тот же участок не может, однако, при возникновении соответствующих условий, возможно осуществление перевода той или иной территории из одной категории в другую.

Исходя из такого разделения можно определить, что под категорией земельного надела следует понимать специально установленный правовой режим возможной эксплуатации земельного участка в соответствии с определёнными его стандартными свойствами, определёнными природой или сформированными в процессе эксплуатации в ранние периоды времени.

Вид установленного разрешённого использования – понятие более узкое, которое даёт расшифровку тех возможностей эксплуатации, которые есть у каждого участка в соответствии с отнесением его к той или иной ранее определенной категории.

Установление существующих видов разрешённых вариантов использования возможно в результате проведения комплекса мероприятий по зонированию существующих территорий в рамках одной категории в соответствии с присущими ей индивидуальными особенностями в силу расположения или качественных характеристик.

Конкретные виды допустимого пользования, разрешенные для данного участка, выбираются правообладателем самостоятельно, без необходимости проведения процедур согласования или разрешения с органами власти.

Для определения списка доступных видов использования участков в нашей стране используется Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который был утвержден Приказом МЭР РФ от 01 сентября 2014 года № 540 (в редакции по состоянию на 30 сентября 2015 года).

Изменение цели назначения участка может происходить двумя способами:

  • С оформлением процедуры изменения одной категории на другую;
  • Без изменения категории, но с изменением доступных видов пользования.

При осуществлении процедуры изменения категории участок может получить любой допустимый вид использования в пределах новой категории. При переводе в другую категорию меняется и доступный перечень разрешенных видов пользования.

В случае если изменение цели назначения участка не сопровождается изменением категории, виды допустимого использования могут меняться только в пределах той же самой категории. При этом виды пользования изменяются в соответствии со схемами территориального планирования публичных образований, генеральных планов и градостроительных регламентов.

Окончательное решение об изменении цели назначения земли принимает глава местного органа власти с учетом мнения граждан, выраженного при проведении публичных слушаний.

Сельхозземли предназначены для обеспечения населения, особенно проживающего за пределами городов, сельхозпродукцией, которая используется как для личных потребностей граждан, товарного производства, так и для внешнеэкономической торговли. Поэтому, законодательными актами предусмотрено, что земли сельхоз назначения – это приоритетные земли в отличие от других.

Также, сельхозземли, как правило, находятся за пределами городских и сельских поселений. Нельзя использовать участки не по целевому назначению земель, то есть не для ведения сельского хозяйства. К сельхозземлям относятся также территории, на которых находятся дороги, насаждения или другой сельскохозяйственный объект, используемый обслуживания данных территорий. Приоритетным считается использование земель для сенокосов, пашни, садов и других насаждений.

Для процветания и строительства городов, сел, поселков ключевую роль играют земли населенных пунктов. Они включат некоторые зоны, специфика которых заключается в большом количестве строительных норм, действие которых распространятся на такие территории. Например, градостроительный регламент – этот документ фиксирует принципы строительного режима зданий, сооружений, объектов на указанных территориях, а также находящихся над поверхностью объектов.

Название следующей категории земель говорит само за себя, и обобщить его можно одним термином – для промышленности. Эта разновидность земель размещает различные категории, преимущественно государственного либо стратегического назначения. На них могут базироваться, к примеру, военные части, станции или прочие засекреченные объекты.

Территории, которые особо охраняются, на основании решений правительства или законодательного органа, могут изыматься из оборота, то есть, сделки и другие юридические действия с ними запрещены. Введение такого особого режима для земель, запрещающего какую-либо деятельность на них обусловлено необходимостью защиты территорий от каких-либо изменений, например, для природоохранных целей.

На территориях, относимых лесным и водным видам находиться соответственно леса (различных типов), а также различные водные объекты.

Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:

  1. Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
  2. Земли населенных пунктов.
  3. Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
  5. Земли лесного фонда.
  6. Земли водного фонда.
  7. Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

Категории земель. Целевое назначение земель.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

  1. Жилые зоны.
  2. Общественно-деловые.
  3. Производственные.
  4. Инженерные и транспортные инфраструктуры.
  5. Рекреационные зоны.
  6. Участки сельскохозяйственного использования.
  7. Зоны специального назначения.
  8. Военные объекты.
  9. Иные земельные участки.

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
  • ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

  1. Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
  2. Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
  3. Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Основные ВРИ

Разделение на виды разрешенного использования земельных участков считается результатом более конкретного и подробного зонирования территории в пределах одного региона или субъекта федерации. Причем оно закреплено официальными документами.

Например, дачный участок, который относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, может быть использован для ведения огородного или садового хозяйства, построения недвижимости без права регистрации в ней.

Нужно отметить, что, несмотря на принадлежность определенных территорий к одному и тому же целевому назначению, они могут иметь совершенно разные виды разрешенного использования. Поэтому тут важно не запутаться.

Что это такое

Формулировка «вид разрешенного использования» обозначает целенаправленное предназначение земельного участка, находящегося в эксплуатации. Сведения о нем в обязательном порядке должны быть занесены в «Единый государственный кадастр недвижимости».

Он образован с целью усовершенствования сферы рационального землепользования, системы учета, находящихся в хозяйственном обороте земель.

Классификатор ВРИ определен исчерпывающий перечень стандартов и утвержден указаниями приказа № 540, изданного Минэкономразвития РФ. Он содержит наименование вида, его подробное описание и код. Он позволяет урегулировать вопрос об использовании земель по назначению на всей территории страны.

Чем регулируется

Независимо от того, сколько категорий земель существует, каждой из них соответствует сразу несколько видов разрешенного использования. Именно ВРИ определяют цели, в рамках которых может эксплуатироваться участок.

Все виды возможного использования определены специальным Классификатором, утв. Приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014. В него вошли 13 основных категорий и еще несколько десятков подкатегорий разрешенного использования.

Узнать о них поможет таблица.

Наименование ВРИ Описание ВРИ Код ВРИ в землеустроительной документации
Сельхоз использование Включает растение- и овощеводство, выращивание зерновых культур, садо- и животноводство, скотоводство и птицеводство, рыболовство, создание питомников, строительство инженерных и промышленных объектов производства сельхозпродукции. от 1.0 до 1.18
Жилая застройка Индивидуальное и многоквартирное жилищное строительство, ведение подсобного хозяйства, размещение объектов гаражного назначения, обслуживание объектов застройки. от 2.0 до 2.7.1
Общественное использование строений Предполагает размещение на участках строений, созданных в целях удовлетворения бытовых, социальных, коммунальных, медицинских, образовательных, религиозных, научных и иных потребностей населения. от 3.0 до 3.10.2
Предпринимательство Позволяет размещать на земле объекты управления, торговые объекты и рынки, заведения общественного питания и банковской деятельности, гостиничного обслуживания и развлечений. от 4.0 до 4.10
Рекреация Предполагает размещение мест занятия спортом и физкультурой, пешие и иные прогулки, создание парков и скверов, водохранилищ и водных объектов общего пользования от 5.0 до 5.5
Производство Размещение объектов недвижимости, необходимых для осуществления промышленной деятельности, производства продукции. Недропользование, тяжелая или автомобильная промышленность, легкая, фармацевтическая, пищевая, энергетическая и виды производства выделены в отдельные ВРИ. от 6.0 до 6.11
Транспорт Предназначены для размещения различных путей сообщения: Ж/Д транспорта, автодорог, искусственно созданных внутренних водных путей, аэродромов, трубопроводов и так далее. от 7.0 до 7.
Оборона и безопасность Размещение строений обороны и безопасности Вооруженных сил РФ, инженерных сооружений государственной границы, спасательных служб, военизированной охраны и мест лишения свободы. от 8.0 до 8.4
Особая охрана и изучение природы Земли, предназначенные для сохранения и изучения растительного и животного мира, размещения объектов санаторно-курортного и историко-культурного значения. от 9.0 до 9.3
Использование лесов Деятельность по вырубке и заготовке лесоматериалов и других недревесных ресурсов, охране и обеспечении сохранности земель. от 10.0 до 10.5
Водные и связанные с ними объекты Земли, на которых размещены природные водоемы, ледники, болота, иные поверхностные воды, участки, примыкающие к таким объектам, а также участки, занятые гидротехническими сооружения. от 11.0 до 11.3
Земли общего пользования Использование территорий для размещения объектов дорожной сети, тротуаров, пешеходных переходов, бульваров, площадей, размещения кладбищ и могильников, мусороперерабатывающих предприятий и иных общественно важных объектов. от 12.0 до 12.3
Садовое, огородное и дачное хозяйство Деятельность, связанная с производством ягодных, овощных, плодовых и иных культур, размещением объектов капитального/некапитального строительства (жилой недвижимости и так далее). от 13.1 до 13.3

С какой целью используются земли поселений?

Итак, если в общем категории земель и виды разрешенного использования известны, то необходимо некоторые моменты рассмотреть более подробно.

Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

Например, территория, которая отводится для организации компактного проживания людей, а также строительства всех необходимых объектов инфраструктуры, относится к категории участков поселения. Она имеет четко очерченную границу и окружена землями, имеющими другое целевое назначение.

В этом случае можно назвать такие виды разрешенного использования земельных участков:

  • Места, на которых планируется возведение многоэтажных домов. Они могут иметь разное размещение: линейное или хаотичное. Дома строятся так, что они образуют целые микрорайоны или улицы.
  • Участки, предназначенные для сооружения транспортных узлов.
  • Земли для строительства одноэтажных жилых домов.
  • Территория, на которой возводятся здания коммунального хозяйства, промышленные сооружения.
  • Рекреационные зоны. Причем они не всегда располагаются за пределами поселения.
  • Участки для строительства энергетических объектов.
  • Территория, которую занимают магистрали, дороги, трубопроводы, объекты связи, каналы.
  • Участки в пределах городов и поселков, которые заняты водоемами.
  • Сельскохозяйственные территории для применения в пределах указанной категории земель. Разрешенное использование в этом случае определяется законом.
  • Особо охраняемые природные участки: парки, скверы, памятники.
  • Пространство улиц, площадей.
  • Резервные территории, за счет которых поселение может быть расширено.

На участках, принадлежащих к этой категории земель (разрешенное использование тут четко соблюдается), в одинаковой степени могут находиться сооружения частной, муниципальной или федеральной собственности.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

  1. жилые
  2. общественно-деловые
  3. производственные
  4. инженерной и транспортной инфраструктур
  5. сельскохозяйственного использования
  6. рекреационного назначения
  7. особо охраняемых территорий
  8. специального назначения
  9. размещения военных объектов
  10. иные территориальные зоны

В состав жилых зон могут включаться, в частности, зоны застройки индивидуальными жилыми домами (так называемое ИЖС — индивидуальное жилищное строительство). Часть 15 ст.35 ГсК РФ определяет, что помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства. Т.е.

перечень градостроительных территориальных зон НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ЗАКРЫТЫМ. Это означает, что местная администрация, в ряде случаев, имеет полное право объявить назначение той или иной зоны, по сути, произвольным. Конечно, при этом может встать вопрос о правах уже имеющихся владельцев земельных участков, а также может возникнуть противоречие с иным федеральным законодательством.

Последнее — разве что, в случаях грубых нарушений. Однако, ничего не помешает администрации, к примеру, объявить некий лесной участок или поляну зоной «специального назначения» и устроить там хранилище радиоактивных отходов. Или мусора, привезенного из другого региона России или вообще даже из другого государства.

Зонирование является распределением участков земли на определенные зоны и районы, а также установления некоторых ограничений на ее применение. Исходя из статьи 30 “Градостроительного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004 N 190-ФЗ правила зонирования имеют такие цели:

  • Сохранять природу и памятники архитектуры;
  • Развивать муниципальные территории;
  • Обеспечивать законность интересов физических лиц и организаций;
  • Создавать все условия для привлечения большего количества инвесторов для строительства капитальных объектов.

При этом правила зонирования территории включает:

  • Порядок их применения, а также внесение всевозможных изменений;
  • Градостроительный регламент, а также карту градостроительного зонирования.

Согласно ст. 77 ЗК, сельскохозяйственными землями можно считать территории, расположенные за пределами населенных пунктов и используемые для этих целей. Закон определяет следующие категории сельскохозяйственных земель:

  • угодья;
  • участки, на которых расположены дороги, инженерные коммуникации, лесопосадки и прочие объекты, предназначенные для снижения отрицательного влияния на землю;
  • территории, занятые объектами водного фонда: искусственные, образованные для хозяйственных, противопожарных или иных целей;
  • наделы, занятые постройками для создания или переработки сельхозпродукции.

В законе нет однозначного ответа, к какой категории относятся земли садовых товариществ. Но будучи расположенными за пределами населенных пунктов, они считаются землями сельхозназначения.

Поскольку угодья обладают плодородием, они используются приоритетно и подлежат особой охране со стороны государства. В соответствии со ст. 79 ЗК, к таким землям относят:

  • пашни,
  • сады,
  • пастбища,
  • сенокосы и прочие.

Регулирование оборота этих и остальных сельскохозяйственных территорий осуществляется в соответствии с ФЗ № 101 от 24.07.2002.

Земли СНТ регулируются специальным законом – ФЗ № 66 от 15.04.1998.

Специфика СНТ состоит в том, что владельцы участков в нем могут не только заниматься садоводством, но и строить объекты жилой и хозяйственной недвижимости (пп. 4 п. 1. ст 19 ФЗ № 66). Однако в земли населенных пунктов эти территории не входят.

При уплате земельного налога в декларации земли сельхозназначения следует обозначать специальным кодом – «003001000000».

Владельцы участков в садовых товариществах уплачивают земельный налог на общих основаниях. Если владельцем не оформленных в собственность участков является СНТ, земельный налог уплачивает товарищество, а участники будут оплачивать только свою долю пропорционально размеру участка.

Особо охраняемыми территориями, согласно ст. 94 ЗК, признаются земли, имеющие природное, научное, историческое, культурное, рекреационное и иное специальное назначение, если оно имеет особую ценность.

Такие территории частично или полностью изъяты из гражданского оборота и хозяйственного использования и подлежат наиболее серьезной охране. На них действует режим особо охраняемой территории (ООТ).

К таким землям закон относит:

  1. Особо охраняемые природные территории: природные заповедники, заказники, национальные и природные парки, ботанические сады.
  2. Лечебно-оздоровительные местности: курорты, предназначенные для отдыха людей или лечебных целей, профилактики заболеваний.
  3. Территории природоохранного значения: земли защитных лесов и иных природоохранных сооружений и объектов.
  4. Земли рекреационного значения: территории, используемые для отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и иной деятельности.
  5. Территории историко-культурного значения: места, где расположены достопримечательности и объекты культурного наследия.

Они обычно располагаются за границей населенного пункта. Главной функцией этих территорий является производство с/х продукции. Если земля сельхозназначения, виды разрешенного использования таковы:

  1. Участки, на которых располагаются дороги. Сюда же можно отнести полосы отчуждения.
  2. Защитные полосы, на которых присутствует растительность: деревья, кусты.
  3. Существуют и другие виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель, например участки для сооружения хозяйственных зданий: сараев, складов.
  4. Сенокосы, пастбища, пашни.
  5. Садовые территории.
  6. Земли-залежи. Они чаще становятся такими вследствие прекращения из использования по назначению. Кроме того, залежные участки могут использоваться специальным образом: для повышения уровня плодородности почвы.

Как видно, если земля сельхозназначения, виды разрешенного использования не позволяют возводить на ней жилые сооружения.

Нормативами статьи 85 ЗК РФ предусмотрены 9 категорий территориальных зон. Из них только две категории подлежат передаче в частную собственность – земли, отведенные под строительство жилых площадей и используемые в сфере сельскохозяйственного земледелия.

Застройка:

  • много-средне-малоэтажными зданиями;
  • индивидуальными домами;
  • разными типами построек

Строительство зданий и сооружений для осуществления деятельности:

  • делового, общественного и коммерческого характера;
  • в сфере социального и коммунально-бытового обслуживания;
  • в отраслях производства и предпринимательства

Сооружение:

  • объектов коммунального хозяйства;
  • производственных предприятий;
  • объектов транспортной инфраструктуры

Создание:

  • сельскохозяйственных угодий;
  • дачного хозяйства;
  • садоводческого хозяйства

Основание:

  • городских лесов, парков и скверов,
    садов, различных видов водоема;
  • мест отдыха, туризма, занятий спортом и физической культурой

Обустройство:

  • кладбищ;
  • местзахоронения отходов потребления;
  • видов объектов, которые нельзя размещать в других территориальных зонах

Строительство:

  • военных баз, городков, полигонов, аэродромов;
  • сооружений безопасности и космического обеспечения

5. Принцип оптимальных величин.

Принцип предельной
продуктивности (или производительности)
или принцип вклада означает, что в
результате инвестиций должен быть
получен доход, остающийся после покрытия
издержек. Применительно к рынку
недвижимости этот принцип можно
интерпретировать следу­ющим образом.
Нередко затраты на ремонт квартиры
позволяют увели­чить ее стоимость,
причем в размерах, значительно превышающих
за­траты на ее ремонт.

Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

Суть данного
принципа состоит в том, что увеличение
капиталовло­жений в основные
составляющие производства обусловливает
увеличе­ние темпов роста прибыли лишь
до определенного предела, после кото­рого
прирост прибыли становится меньше, чем
прирост капиталовло­жений. Данный
предел соответствует максимальной
стоимости объекта недвижимости.

Поэтому
эксперт-оценщик должен предварительно
проанализировать различные варианты
использования земельного участка.
Напри­мер, выполнить расчеты получения
прибыли от строительства различ­ных
типов объектов недвижимости или
различного количества объек­тов на
данном земельном участке. Только после
этого он сможет сде­лать окончательный
выбор типа объекта недвижимости для
строитель­ства на этом участке.

Оптимальная
экономическая величина — это характерный
размер недвижимости, который наилучшим
образом соответствует рыночным
предпочтениям, типу землепользования
и условиям, преобладающим в окружающей
местности. Отклонения от экономического
размера, как правило, приводят к снижению
привлекательности и стоимости объекта.

Таким образом, существуют основные права на землю: собственность, пользование, владение, аренда и вспомогательные – сервитут. Некоторые права (например, пользование) могут иметь различные правовые особенности и характеристики.

Согласно ч.1 ст.260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, пользоваться им в соответствии с законом, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Использование участка, находящегося в собственности, осуществляется строго на основе вида его разрешенного использования.

Наличие земельного участка в собственности дает и весьма ощутимые преимущества, т. к. собственник может распоряжаться участком по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать по наследству, регистрировать его в качестве залога и т.д.

Ст. 40 ЗК РФ дает перечень прав собственников земельных участков:

  1. Использовать имеющиеся на участке полезные ископаемые, пресные воды, пруды;
  2. Возводить постройки (соблюдая при этом соответствующие требования, нормы и правила);
  3. Проводить работы, способствующие улучшению земельного участка (мелиорацию, обогащение почву, орошение и т.д.) в соответствии с законодательством и, на что стоит обратить внимание – в соответствии с видом разрешенного использования;
  4. Реализовывать и иные, разрешенные законом. права.

Если собственник пользуется участком сам, то он имеет право на сельскохозяйственную продукцию, выращенную на этом участке.

Категории земель в РФ

Отметим, что прав на выращенные деревья на данном участке у собственника априори НЕТ. Подробнее читайте об этом здесь.

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству (ст. 267 ГК РФ). Т.е. при этом лицо может только пользоваться, а также передать в наследство. Впрочем, при определенных условиях, на основе права пожизненного наследуемого владения лицом может быть приобретено право собственности на такой участок.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, те де самые, что и у собственников и устанавливаются ст.40 ЗК РФ.

Такое право установлено ст. 268 ГК РФ. Раньше, примерно до 90-х годов прошедшего столетия, право бессрочного пользования на земельные участки выдавалось достаточно многим лицам, в том числе и гражданам. В настоящее же время, на основании ст. 39.9 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

  • органам государственной власти и органам местного самоуправления;
  • государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
  • казенным предприятиям;
  • центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Т.е. иных субъектов права бессрочного пользования земельными участками в настоящее время закон не предусматривает. Более того, в соответствии со ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 137-ФЗ, право бессрочного пользования всех остальных видов лиц подлежит подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ.

Бессрочное пользование, так же, как и пожизненно наследуемое владение, может являться основанием для приобретения права собственности на соответствующий земельный участок. А для юридических лиц, как правило, осуществляется переоформление права бессрочного пользования на право аренды или право публичного сервитута (ст.3.6 №137-ФЗ от 25.10.2001).

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, те же самые, что и у собственников, см. ст.40 ЗК РФ.

Земельный участок как основное средство

Возможность безвозмездного пользования земельным участком закреплена в ст. 24, 39.10 ЗК РФ. В этой статье приведен довольно длинный перечень лиц (20 видов), которым на указанном виде права может быть выделен такой участок. Перечислим наиболее важные из них (номера пунктов соответствуют соответствующим подпунктам статьи ЗК РФ):

  1. 6) гражданину для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством (КФХ) его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;
  2. 9) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;
  3. 10) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;
  4. 11) некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;
  5. 12) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;
  6. 16) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный настоящим пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;
  7. 18) гражданину в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, круг субъектов возможного получения права безвозмездного пользования земельным участком достаточно широк. Обращает на себя внимание, в частности, возможность передачи участка в пользования гражданам, в том числе для ИЖС, ЛПХ, КФХ, но, на срок, не более 5…6 лет. Дальше, по-видимому, таким гражданам придется или заключать договор аренды с владельцем участка, или выкупать его, или… освобождать.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве безвозмездного пользования – см. ст.40 ЗК РФ.

4.5. Аренда

Аренда – это временное использование земельного участка, осуществляемое по договору с его собственником. Порядок аренды земли установлен ст. 22 ЗК РФ. Согласно ч.2 указанной статьи, земельные участки, за исключением тех, которые указаны в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут предоставляться в аренду в соответствии с гражданским законодательством (глава 37 ГК РФ, в частности, ст. 607) и ЗК РФ.

Ч.6 ст. 22 ЗК РФ устанавливает возможность субаренды, т.е. передачи арендованного земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Зачастую срок аренды земли составляет 5 лет (хотя, потом он может продлеваться). Это вызвано тем фактом, что при более длительных сроках аренды у арендатора появляются некоторые дополнительные права и, соответственно, уменьшаются права арендодателя. Например, при сроке аренды большем, чем в 5 лет, аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более, чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Земли, принадлежащие к фонду леса, а также водному хозяйству

Эти участки не предназначены для строительства или выращивания садово-огородных культур. На них обычно находится лесная растительность: деревья, кустарники, травы. Представленная территория предназначена для ведения лесного хозяйства: вырубки древесных пород, восстановления растительности.

Что касается водоемов, то они тоже могут обладать различными видами разрешенного использования. Часть из них находится на территории, лежащей за городом. Некоторые из них могут находиться в пределах города и относиться к категории земель населенных пунктов. К ним причислены естественные водоемы (реки, озера), водоохранные зоны, искусственные водные объекты (водохранилища, каналы).

Как указано в ст. 85 ЗК РФ, населенные пункты состоят из девяти типов зон. Гражданам могут быть переданы только жилые зоны или участки с/х назначения:

  • ИЖС (индивидуальное жилое строительство)
  • ЛПХ (личное подсобное хозяйство)

Также объекты для проживания на постоянной основе можно возводить в рамках ЛПХ. Здание не должно превышать три яруса, также разрешено возведение гаража и прочих подобных зданий, содержание с/х животных, осуществление с/х деятельности. Главный минус такого ВРИ – возможные сложности с оформлением регистрации.

*Не стоит путать данное определение с одной из категорий земель. В таблице описаны сельскохозяйственные участки, которые соответствуют целевому назначению поселений.

Группа включает участки земли, вынесенные за пределы поселений и служащие для осуществления сельского хозяйства. К основным ВРИ относятся:

  • растениеводство;
  • выращивание зерновых, бобовых и других с/х культур;
  • овощеводство;
  • культивирование лекарственных цветочных растений;
  • животноводство;
  • скотоводство;
  • звероводство;
  • птицеводство;
  • свиноводство;
  • рыбоводство;
  • научное обеспечение с/х сферы;
  • хранение и обработка с/х продукции;
  • расположение на участке техники и вспомогательных объектов инфраструктуры для обеспечения сельского хозяйства;
  • ведение ЛПХ – при этом допускается расположение на участке только некапитальных жилых зданий. Получить регистрацию в домах, которые находятся на территории сельскохозяйственных земель, практически невозможно – встать на регистрационный учет можно только в том случае, если здание относится к какому-либо населенному пункту.

Данная функция
используется для определения тех
равномерных периодических платежей,
которые необходимо осуществлять в
течение заданного периода, чтобы к концу
срока иметь на счете, приносящем доход
по заданной ставке, определенную сумму
денег.

С какой целью используются земли поселений?

Это такие территории, которые обычно располагаются за границей населенного пункта. На них строятся объекты энергетики, промышленности, обороны и безопасности, телевидения, связи и другие.

Тут уже значение имеет не наличие плодородного слоя почвы, а размещение участка, наличие специально созданной для того или иного объекта инфраструктуры. Располагаться такие территории могут компактно или в виде ленты. Второй тип больше присущ объектам транспорта или промышленности. Для них характерна немалая протяженность, а также присутствие отводной полосы, которая оделяет эти участки от территорий другой категории. Однако если промышленный объект находится в пределах города, то земля под ним принадлежит к составу участков населенного пункта.

  1. Сельскохозяйственные земли разрешено использовать для постройки дачного дома, но регистрироваться в нем и постоянно проживать не позволяется. Можно также возводить сараи и другие хозяйственные постройки.
  2. Если участок принадлежит к категории земель населенных пунктов и предназначается для индивидуального строительства жилья, то в сооруженном доме будет позволено регистрироваться.
  3. Закон охраняет прибережные зоны водоемов. Например, в пределах 20 метров от берега нельзя строить какие-либо здания, отгораживать эту зону тоже запрещено.
  4. Самый маленький размер участка, на котором возводится дом, составляет 4 сотки. Самовольно без согласования с управлением архитектуры строить не разрешается.
  5. Для того чтобы соорудить коттедж на участке с/х назначения, достаточно просто изменить вид разрешенного использования.

Например, чтобы изменить категорию, необходимо обязательно подать ходатайство в местные управленческие органы от имени того лица, которое заинтересовано в переводе. При этом указывается существующий на данный момент вид разрешенного использования территории, ее кадастровый номер, а также тот вид дозволенного применения, который следует получить.

Естественно, к этому ходатайству необходимо приложить некоторые документы: копию личного документа владельца участка, а также те бумаги, которые свидетельствуют о его праве владения.

Далее, управленческие органы обязаны провести публичные слушания дела. При этом извещаются другие заинтересованные лица. На этих слушаниях высказываются все мнения за и против смены вида разрешенного пользования земли. На основе них принимается соответствующее решение: разрешить перевод или нет. Собственнику потом выдается постановление, после чего все необходимые изменения отмечаются в Государственном Кадастре недвижимости.

Если необходимо поменять категорию земель, то тут дело обстоит куда сложнее. Тут решения управленческих органов местного уровня недостаточно. Нужно обращаться в другие административные органы, которые находятся на более высоком уровне.

Вот и все особенности видов разрешенного использования и категорий земель. Удачи!

В зависимости от характера задач, для которых они используются, зоны специального назначения, согласно ст. 87 ЗК, включают территории:

  • промышленности – используются для обеспечения деятельности организаций и промышленных объектов;
  • энергетики – предназначены для функционирования энергетических сооружений: ГЭС, АЭС, пунктов хранения ядерных материалов и прочих объектов;
  • транспорта – согласно ст. 90 ЗК, заняты объектами обеспечения деятельности железнодорожного, автомобильного, воздушного, морского, речного и иных видов транспорта;
  • теле и радиокоммуникаций – предназначены для использования объектов теле- и радиовещания, связи;
  • космической деятельности, в том числе земли, на которых расположены космодромы и объекты изучения космоса;
  • обороны и безопасности – заняты военными объектами Минобороны: военные склады, части, заводы и так далее.

Код категории земель в декларации по земельному налогу – «003003000000».

Классификация земель очень важна и является одним из фундаментальных принципов при построении норм, регламентирующих земельные вопросы. Также, важным фактором является классификация земель по их целевому назначению, на основании специального классификатора. Статья седьмая ЗК РФ определяет семь категорий земель. Для понимания сути деления территорий на категории целесообразно коротко рассмотреть каждую из них, их отличия и характерные черты.

  • не является
    результатом предшествующего труда;

  • пространственно
    ограничена;

  • не заменима другими
    средствами производства;

  • имеет постоянное
    местоположение;

  • не изнашиваема
    при правильном использовании;

  • территориально
    разнокачественна;

  • характеризуется
    специфической полезностью каждого
    конкретного земельного участка;

  • обладает плодородием;

  • практически во
    всех сферах деятельности человека
    (кроме сельского и лесного хозяйства)
    выступает в основном в качестве
    пространственного операционного
    базиса, поэтому неразрывно связана с
    расположенными на ней искусственными
    объектами.

Земли Российской Федерации

Земельный кодекс
РФ ст. 6 (ЗК РФ) определяет земельный
участоккак объект земельных отношений
— это часть поверхности земли (в том
числе почвенный слой), границы которой
описаны и удостоверены в установленном
порядке. Также определения земельного
участка даны в ГК РФ (ст. 261) и в ФЗ «О
государственном земельном кадастре»
от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.

Правовой статус
земельного участка включает целевое
назначение, разрешенное использование,
форму законного владения.

В описании
земельного участкаотражаются
следующие показатели:

  1. Наименование
    субъекта земельного права — юридического
    или физического лица с указанием точного
    адреса, документов, удостоверяющих
    лицо, и финансовых реквизитов.

  2. Адресные ориентиры
    — район (жилой массив, промзона и др.),
    поселок, улица, номер дома и строения
    (в городах и поселках).

  3. Документы,
    устанавливающие и удостоверяющие право
    землепользования (постановление,
    решение, распоряжение, государственный
    акт, свидетельство, договор аренды и
    т. д.).

  4. Категория земель,
    целевое назначение и фактическое
    использование.

  5. Код классификатора
    земель.

  6. Площадь по
    документам, удостоверяющим (устанавливающим)
    право на участок; площадь фактическая,
    в том числе постороннего пользования
    (глубина, ширина, форма).

  7. Площадь
    санитарно-защитной зоны и/или зоны с
    особым режимом использования в пределах
    земельного участка.

  8. Вид земельного
    права (собственность).

  9. Поверхностный и
    подпочвенный слой, ландшафт, контуры
    и топография.

  10. Улучшения и
    инженерное обустройство (подводы
    электроэнергии, воды и др.).

Паспорт земельного
участкадолжен содержать:

  1. экспликацию земель
    — застроенная территория, площади под
    инженерными коммуникациями, дорогами,
    дамбами, карьерами, отвалами, лесными
    насаждениями, садами, пашней, сенокосами,
    пастбищами и другими сельскохозяйственными
    угодьями; болотами, песками,
    торфоразработками и водными поверхностями;

  2. размер земельного
    налога (в случае нахождения земельного
    участка в собственности) или арендной
    платы с единицы площади;

  3. расчетную и
    рыночную стоимость земельного участка;

  4. балансовую
    стоимость строений, сооружений и
    насаждений;

  5. общую стоимость
    земельного участка и строений;

  6. налог на стоимость
    объекта недвижимости;

  7. инженерно-технические
    характеристики;

  8. экологические
    показатели;

  9. градостроительные
    характеристики — функциональная зона,
    планировочная зона и др.;

  10. залежи полезных
    ископаемых.

Оборот земельных
участков осуществляется в соответствии
с Гражданским и Земельным кодексами.
Продажа земельных участков, а также
выделение их для предпринимательской
деятельности и перевода из одной
категории в другую осуществляются в
соответствии с законами РФ и субъектов
Федерации.

Земельные участки,
находящиеся в частной собственности,
могут быть изъяты для государственных
или муниципальных нужд в случаях,
предусмотренных законодательством, в
связи с выполнением международных
обязательств РФ, размещением объектов
государственного или муниципального
значения (при отсутствии других вариантов
их размещения), а также иными обстоятельствами
в установленных федеральными законами
случаях.

Принудительное
изъятие участков может быть произведено
только при условии предварительного и
равноценного возмещения собственнику
стоимости участка на основании судебного
решения. При добровольном согласии
собственника земельного участка на его
изъятие выкуп участка для государственных
или муниципальных нужд осуществляется
без судебного решения, в соответствии
с договором.

Земельный участок
может быть временно изъят (реквизирован)6в силу чрезвычайных обстоятельств.

Земельный участок
принудительно изымается у собственника7в случае, если он используется не по
назначению или с нарушением действующего
законодательства. Однако при этом
земельный участок не переходит в
публичную собственность, а реализуется
с публичных торгов любому лицу8.

Целевое назначение
земель в РФ определяется Земельным
кодексом, согласно которому земля
делится на семь категорий9:

  1. земли
    сельскохозяйственного назначения;

  2. земли поселений;

  3. земли промышленности,
    энергетики, транспорта, связи,
    радиовещания, телевидения, информатики,
    земли для обеспечения космической
    деятельности, земли обороны, безопасности
    и земли иного специального назначения;

  4. земли особо
    охраняемых территорий и объектов;

  5. земли лесного
    фонда;

  6. земли водного
    фонда;

  7. земли запаса.

Земельные
отношения выражают взаимодействие
Органов государственной власти, местного
самоуправления, юридических и граждан
по поводу владения, распоряжения и
пользования земельными участками либо
по поводу государственного управления
земельными ресурсами.

Объектами земельных
отношений выступают земельный участок
в целом в определенных границах
фиксированной площади и местоположения
земельные доли (паи) и права на них.

  • Свидетельства о праве собственности (теперь – выписки из Росреестра), выдаваемые в соответствии с с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  • Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком.
    Если указанные договоры заключены менее, чем на 1 год, в соответствии с ч.2 ст.26 ЗК РФ, они не подлежат государственной регистрации в Росреестре.

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

  • основные виды разрешенного использования;
  • условно разрешенные виды использования земель;
  • вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.

Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.

Целевое назначение земельных территорий относится к одному из основных понятий в земельном праве, равно как и категория земель.

Несмотря на то, что в действующем земельном законодательстве понятия режима целевого использования или назначения земель не содержится, оно используется для определений категорий тех или иных участков.

Кадастровое дело на земельный участок

В соответствии с этим правилом под целевым назначением земель следует рассматривать их особый режим правовой и фактической охраны и организации эксплуатации в зависимости от имеющихся особенностей тех или иных участков, характерных для группы таких участков.

Категории земель и виды целевого назначения являются взаимосвязанными понятиями и не могут работать друг без друга.

Их установление также может быть осуществлено только в тесной взаимосвязи между ними.

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Каждая из групп содержит в себе подгруппы, т.е. дополнительно подразделяется по подцелевому назначению. Как устанавливает ч.2 ст.260 ГК РФ, пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Использование для другого целевого назначения не допускается.

Они располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Такие земли могут существенно различаться по виду разрешенного использования.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, здесь выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Ч. 1 ст. 78 ЗК РФ устанавливает виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

  • крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
  • хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
  • некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
  • казачьими обществами;
  • опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
  • общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Раньше эти земли назывались землями поселений. Они предназначены для проживания людей. Они могут быть сельскими и городскими. Согласно ст. 83 ЗК РФ, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Причем, в свою очередь, города подразделяются на ряд категорий – в зависимости от численности проживающих в них жителей.

Категории сельскохозяйственных земель

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, существует следующая классификация видов земель населенных пунктов:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инженерные и составляющие транспортные инфраструктуры;
  • рекреационные;
  • сельскохозяйственного использования;
  • специального назначения;
  • военные объекты;
  • иные территориальные зоны.

Эти земли определены в ст. 87 ЗК РФ. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (земли промышленности и иного специального назначения).

Согласно ст. 7, 87 ЗК РФ, земли промышленности и иного специального назначения составляют отдельную, самостоятельную категорию земель Российской Федерации. Часть 2 ст. 87 дает перечень земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они предназначены:

  • земли промышленности;
  • земли энергетики;
  • земли транспорта;
  • земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
  • земли для обеспечения космической деятельности;
  • земли обороны и безопасности;
  • земли иного специального назначения.

К землям особо охраняемых территорий, в соответствии со ст. 94 ЗК РФ, относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые являются изъятыми согласно постановлениям федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

  • особо охраняемых природных территорий;
  • природоохранного назначения;
  • рекреационного назначения;
  • историко-культурного назначения;
  • особо ценные земли.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие) – ст. 101 ЗК РФ.

К землям водного фонда относятся земли (ст. 102 ЗК РФ):

  • покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;
  • занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

1.7. Земли запаса

author

К землям запаса, на основании ст. 102 ЗК РФ, относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст.80 ЗК РФ.

  • Условно разрешенный ВРИ: предполагает некие дополнения или изменения в строениях на участке. Его применение является необходимостью, ведь нельзя создать классификатор на каждый особенный случай. При этом для установления дополнительной нормы, необходимо пройти долгую процедуру, которая включает согласование и слушания;
  • Вспомогательный ВРИ: характерен дополнениями в рамках других типов использования. Это может заключаться в размещении на территории мелких пристроек, например, гаража или какого-либо вспомогательного строения. При этом застройщику необходимо, обязательно иметь основной вид разрешенного использования, а также целевое назначение;
  • Основной ВРИ: предполагает соответствие с категориями, и определяется при помощи классификатора. Изменение этого вида производится в органах государственной власти.
  • Ознакомившись с правилами использования земли, а также застройками земель поселений. В этих документах прописано, какой зоне принадлежит участок, и его ВРИ;
  • Запросив данные в органах местного самоуправления;
  • Заказав кадастровый паспорт данного земельного участка, в случае отсутствия ВРИ, его присвоят в органах местного самоуправления исходя из предъявленного заявления.

Виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ) – это уточняющие классификаторы, присвоенные конкретным территориям по результатам зонирования и определения конкретных границ территориальных зон.

В соответствии со ст. 37 ГрК, земли в границах населенных пунктов принято делить на:

  • основные ВРИ, то есть согласно первоочередным целям использования;
  • условно разрешенные ВРИ. Цели использования не являются основными, но возможны в соответствии с градостроительным регламентом;
  • вспомогательные ВРИ. Дополнительные к первым двум.

ВРИ призваны отражать особенности земельных участков, потому каждому из них может быть присвоено сразу несколько видов.

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов.

5. Взнос на амортизацию единицы

FV
= PV(1 i)n
= PV (fvf,
i, n),

гдеn —число лет; к – количество
начислений в году.

(1 i)n —фактор накопленной
суммы (будущей стоимости) денежной
единицы при ежегодном начислении
процентов;

— фактор
накопленной суммы (будущей стоимости)
денежной единицы при более частом, чем
1 раз в год, начислении процентов.

Данная функция
используется в том случае, если известна
текущая стоимость денег и требуется
определить ее накопленную сумму (будущую
стоимость) на конец
определенного периода при заданной
ставке дохода на капитал.

Смысл задач такого
класса состоит в том, чтобы при заданной
ставке дисконта дать оценку текущей
стоимости тех денег, которые могут быть
получены (заплачены) в конце определенного
периода.

Аннуитет—
серия равных платежей, вносимых или
получаемых через равные промежутки
времени в течение определенного периода.
В том случае, если платежи (поступления)
производятся в конце каждого периода,
говорят обобычном аннуитете. Если
же платежи (поступления) осуществляются
авансом, т.е. в начале каждого периода,
говорят обавансовом аннуитете.

где PMT -равновеликие периодические платежи
(поступления);

Расчет текущей
стоимости авансового аннуитета.

Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

для (n-1)-го периода;

для (n-1)-го периода.

Данная функция
используется для определения аннуитетных
(регулярных равновеликих) платежей в
счет погашения кредита, выданного на
определенный период при заданной ставке
по кредиту.

10.2. Ставки капитализации и дисконтирования

Ставка капитализацииR0используется в методе
прямой капитализации в соответствии с
формулой

где V— стоимость;

NOI—
репрезентативная величина ожидаемого
чистого операционного годового дохода.

Виды ставок
капитализации представлены в табл.
10.1.

где i — ставка
дисконтирования;

FV — цена
перепродажи объекта недвижимости в
конце периода владения (реверсия);

n — период
владения;

l — номер
платежного периода.

Таблица
10.1

Ставки капитализации

Обозна-чение
ставки

Наименование

ставки

Отражаемый
интерес

Ro

Общая

Стоимость
недвижимости = NOI/Ro

Re

Для собственного
капитала

Стоимость
собственного капитала =

=
Доход на собственный капитал/Re

Rm

Для заемных
средств

Стоимость
заемных средств =

=
Доход на заемные средства/Rm

Rl

Для земли

Стоимость
земли =

=
Доход, приходящийся на землю/Rl

Rb

Для улучшения

Стоимость
улучшения =

=
Доход, приходящийся на улучшение/Rb

Кто выдает разрешение в РФ: государство или нет?

Территории земель, которые находятся в государственной собственности или принадлежат субъектам РФ, могут передаваться гражданам и организациям. Порядок передачи бывает платный или бесплатный в зависимости от задач использования территории.

Порядок изменения категорий земель и видов допустимого использования

  • Для строительства жилого индивидуального дома, в котором можно регистрироваться.
  • С целью сооружения зданий сельскохозяйственного предназначения, в которых будет обустроено небольшое производство, обеспечивающее личные нужды собственника.
  • Для возведения садового дома или дачи, в которой люди проживать и регистрироваться не будут.
  • С целью ведения садового или огородного хозяйства.
  • Для сельскохозяйственного производства.

С целью эффективного контроля использования земельных участков и минимизации потерь их свойств, было произведено деление всего земельного фонда России на категории и виды разрешенного использования. Принадлежность земли к той или иной классификации имеет юридическую силу и представляет собой систему сохранения определенных свойств земельного участка.

Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

В юридической классификации главным таксоном является категория земли, которая отражает цель назначение земельных участков. В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. поселений;
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране с разнообразными условиями есть и всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны.

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения земли. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления.

Например, земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

  • Категория (целевое назначение) — земли сельскохозяйственного назначения;
  • Вид разрешенного использование — для ведения садоводства и огородничества;
  • Вид права — собственность или аренда.

Однако, земля, находящаяся в собственности или в пользовании фермера, в рамках того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование. В настоящее время наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Несмотря на возникшие права перехода в собственность земель лесного фонда, граждане не спешат ими пользоваться.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия. Вы можете использовать как первое, так второе.

Категория земель земли населенных пунктов разрешенное использование

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

Не следует путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

В рамках категории земли населенных пунктов можно выделить следующие виды разрешенного использования:

  • Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
  • Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
  • Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе;
  • Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
  • Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
  • Расположение объектов электроснабжения;
  • Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
  • Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
  • Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
  • Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  • Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
  • Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

  • сельскохозяйственного назначения;
  • поселений;
  • промышленного и иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС.

В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов.

Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку. В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными.

Земли поселений

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

  • сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
  • крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
  • крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);
  • большие города (100–250 тыс. чел.);
  • средние города (50–100 тыс. чел.);
  • малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
  • крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
  • большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
  • средние сельские поселения (200–1000 чел.);
  • малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые;

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения

Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения.

  1. Правила землепользования делят территория в границах муниципалитета на зоны.
  2. Для каждой такой зоны определяется собственный набор ВРИ.
  3. Владелец участка может использовать землю в рамках основного или нескольких основных ВРИ. Для использования условно разрешенных ВРИ требуется согласование.

Порядок изменения категорий земель и видов допустимого использования

Когда речь идет об участках в частной собственности, решение по ним принимает местная администрация: земельный комитет, управление, департамент и иной уполномоченный орган. Он же осуществляет присвоение категории земельного участка в случае ее отсутствия.

Изменение целевого назначения может означать смену ВРИ или самой категории участка, если предполагаемая деятельность на нем невозможна в рамках установленной категории.

Процедура перевода регламентируется правилами застройки и землепользования, принятыми на местном уровне. В любом случае она требует подачи ходатайства в администрацию муниципалитета, в котором следует указать:

  • кадастровый номер;
  • присвоенную и желаемую категорию участка;
  • существующие и желаемые виды использования;
  • причины, которыми обусловлена необходимость перевода;
  • сведения о правах на землю.

Обычно решение о переводе принимается с учетом результатов общественных слушаний, которые проводятся в течение 1 месяца. Решение администрации оформляется постановлением.

Несмотря на формальную простоту перевода, крупными игроками земельного рынка активно лоббируется отмена категорий земель. По их мнению, процедура перевода из одной категории в другую слишком сложна.

В парламенте на протяжении последних лет обсуждается законопроект, согласно которому земли будут делиться на зоны, определяемые местными правилами застройки и землепользования. По мнению авторов, это значительно упростит процедуру перевода земель.

С начала 2018 года начал действовать измененный порядок расчета налога на землю. Новые правила расчета предполагают, изменение кадастровой стоимости участка при смене ВРИ.

Изначально этот налог мог начисляться исключительно с начала налогового периода.

Сейчас, исходя из нового порядка расчета, начисление налоговой суммы будет происходить с учетом кадастровой стоимости, определенной на день внесения сведений в Росреестр. Таким образом, часть года может считаться по старой цене налога, а остальные месяца после изменения ВРИ по новой.

Вид разрешенного использования земли имеет огромное значение при любом строительстве, несоблюдении этих норм влечет за собой ответственность в виде штрафов. Поэтому очень важно знать тип использования территории, начиная постройку любых зданий. В случае несоответствия ВРИ с предполагаемой постройкой, следует обратиться в местные органы самоуправления для решения этого вопроса.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы