Управляющая компания ЖКХ — обязанности и основные направления деятельности

Основные виды деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ

С момента подписания договора на управление домами многоквартирного типа начинается непосредственное ведение деятельности УК, которое должно осуществляться согласно действующему законодательству, регламентирующему ее работу. Информация о деятельности управляющей компании должна быть прозрачной и открытой. С 01.06.2016.

сведения об УК должны размещаться в специализированной системе ГИС ЖКХ. Если собственники жилья не смогут найти информацию об управляющей компании, то они могут направить обращение по своему выбору в жилищную инспекцию или в прокуратуру. На основании ЖК РФ собрание собственников, на котором должен быть утвержден отчет о финансовой и хозяйственной деятельности УК по управлению домом за прошедший год, проводится в 1-ом квартале следующего года. Если такой отчет не был утвержден в законные сроки, то жильцы также вправе пожаловаться на управляющую компанию в надзорные органы.

Управляющая компания осуществляет деятельность по трем направлениям:

  1. Деятельность управляющей компании по содержанию жилья:
  • осуществление придомовой уборки территории, т.е. уборки земельного участка, находящегося под управляемым домом. В случае нахождения на данной земле кустарников и деревьев ответственность за их ликвидацию или обрезку несет управляющая компания. Поэтому, если дерево в результате падения нанесет вред здоровью человека или его имуществу, он может предъявить исковые требования к управляющей компании на возмещение причиненного ущерба;
  • осуществление уборки мест общего пользования, т.е. уборки подъездов;
  • отслеживание состояния фасадной части дома, а именно: контроль отсутствия несанкционированных рекламных конструкций, очистка от многочисленных объявлений, закрашивание надписей и рисунков и т. п.;
  • осуществление подготовки домов к зимнему сезону, а именно: опрессовка и промывка отопительной системы, проверка счетчиков и т. п.;
  • прочистка канализационных труб стояков дома;
  • осуществление чистки крыши от наледи и снега;
  • построение взаимоотношений со службой по обслуживанию лифтов;
  • организация процедуры дезинсекции и дезинфекции территории вокруг дома и подвальных помещений дома;
  • подписание договора с аварийно-диспетчерской службой.
  1. Деятельность управляющей компании по ремонту жилья:
  • осуществление ремонта подъездов (побелка, шпаклевка, покраска), инспекция функционирования внутриподъездного и надподъездного освещения;
  • реставрация рам окон и остекление в местах общего пользования;
  • осуществление капитального ремонта общего имущества дома, которое связано с обеспечением коммунального обслуживания: электро-, водо- и теплоснабжения, канализации;
  • ремонт крыши дома при ее протечке.
  1. Деятельность управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:
  • деятельность управляющих компаний направлена на то, чтобы в полном объеме обеспечить жильцов обслуживаемого дома коммунальными услугами. Принимая в управление многоквартирный дом, УК должна заключить контракт с исполнителем на коммунальное обслуживание. Т.е. стабильная деятельность инженерных систем является обязательством УК. Так, например, если многоквартирному дому предоставлена услуга по отоплению, но на самом деле отопление в доме отсутствует, то управляющая компания несет за это ответственность;
  • то же самое касается энерго-, водо- и газоснабжения. Даже если та или иная услуга не предоставляется ресурсоснабжающей организацией, то УК должна стоять на страже защиты прав и интересов собственников и прикладывать максимальное количество сил для того, чтобы изменить ситуацию;
  • осуществление вывоза крупных и твердых бытовых отходов, т.е. обязательство со стороны УК заключить контракт по вывозу мусора;
  • обеспечение коммунального обслуживания жильцов дома приводит к тому, что управляющая компания ведет сбор денег за оказанные услуги, а также претензионную и исковую деятельность.

Управляющая компания не может требовать от собственников дома оплаты свыше утвержденных тарифов на оказание тех или иных услуг. Если в УК недостаточно денежных средств, чтобы обеспечить свое нормальное функционирование, то она должна инициировать внеочередное собрание жильцов и принять единое решение по такой проблеме.

Если какие-либо услуги не предоставляются управляющей компанией, но при этом за них выставляются счета, собственники вправе обратиться в Госжилинспекцию.

В сфере ЖКХ наиболее часто конфликты возникают между потребителем и поставщиком услуг, например, управляющей компанией. И основной документ, который способен разрешить споры, это договор, который подписывается в самом начале сотрудничества. Условия договора составляются одинаковые для всех жильцов дома. Его положения должны соответствовать Жилищному кодексу.

  • В тексте документа определяются функции УК по обслуживанию дома, перечень обязательных услуг.
  • Также указывается срок, на протяжении которого компания будет поставлять услуги.
  • Текст описывать общедомовое имущество, нуждающееся в содержании.
  • Важные данные в договоре – порядок расчета оплаты за услуги по содержанию, ремонту.

В таком документе нужно указать не только полномочия компании, но и порядок ее отчетности. Отчет может составляться даже каждый год, не обязательно ждать окончания договора. Жилищное законодательство уделяет внимание этому вопросу. Компания, обслуживающая дом, обязана предоставлять информацию собственникам по своей деятельности и расходам согласно статье 162 ЖК РФ.

Направления Функции

1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)

  • координация и контроль за работой подразделений;

  • информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.

2. Планирование и технический контроль.

  • контроль за техническим состоянием жилищного фонда;

  • планирование работ по его содержанию и ремонту;

  • контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;

  • прогнозирование и предотвращение возможных аварий.

3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК

  • организация сбора платежей;

  • своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;

  • ведение лицевых счетов.

4. Договорно-правовая деятельность.

  • правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.

5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.

  • поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;

  • обеспечение бесперебойной работы оборудования;

  • оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.

Функционирование ЖКХ направлено на обеспечение комфортной эксплуатации здания для жильцов.

Функции управляющей компании ЖКХ — это:

  • стимулирование повышения качества предоставляемых услуг;
  • улучшение механизма сборов и расчетов;
  • уменьшение задолженностей, в том числе, взаимных;
  • стимулирование ресурсосбережения;
  • создание стандарта качества на предоставляемые услуги;
  • обеспечение конкурентной среды среди УК.

Управляющая компания ЖКХ - обязанности и основные направления деятельности

ЖКХ является многогранной структурой, решающей множество проблем.

Бюджет ЖКХ формируется из двух источников:

  1. платежи, внесенные собственниками.
  2. Дотации от государства.

Финансовая деятельность ЖКХ включает в себя следующие функции:

  • расчет платежей за свои услуги, прием финансовых поступлений от жильцов;
  • внедрение единого стандарта касательно цен на услуги;
  • распределение принятых средств;
  • составление финансовой отчетности;
  • экономический анализ деятельности, предназначенный для осуществления снижения тарифов.

Структуры ЖКХ занимаются оптимизацией всех финансовых процессов, улучшением систем сбора и распределения поступивших средств.

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющая компания формируется с целью обеспечения организационной деятельности в группе многоквартирных домов по решению ТСЖ или инициативных собственников жилья, которые уведомили ТСЖ о своем намерении организовать управляющую компанию.

Сфера деятельности управляющей компании регламентируется определенными документами, которые должны соответствовать нормам ГОСТов. Необязательно организовывать новую управляющую компанию, можно присоединиться к уже существующей близлежащей УК.

Правовая деятельность управляющей компании прописана в следующих нормативных актах:

  • Гражданский кодекс РФ (статьи с 209 по 217, с 288 по 293, с 683 по 688).
  • Жилищный кодекс РФ (статьи с 154 по 157, с 161 по 165).
  • Постановление Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 года «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
  • Федеральный закон РФ № 210-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Согласно действующему законодательству именно жильцы многоквартирного дома на общем собрании решают факт осуществления работы конкретной управляющей компанией.

Инициативной группе жильцов следует ознакомиться с учредительными документами управляющей компании, при этом устав УК должен отвечать требованиям ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Такая группа собственников планирует ход проведения собрания и самостоятельно вносит те или иные вопросы в его повестку.

В протоколе должны быть отражены:

  • Основные положения Устава, согласно которым будут строиться взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Устав в окончательном варианте должен быть утвержден, а в случае необходимости в него могут вноситься изменения и дополнения.
  • Учредители, с которыми будет заключен договор, выступающие в роли уполномоченных лиц со стороны управляющей компании.
  • Решение собрания, закрепляющее статус УК и отражающее согласие большинства собственников дома на подписание договора.

Решение принимается путем голосования в открытой или закрытой форме. Протокол должен быть составлен согласно принятому решению, на основании которого составляется договор (статья 162 ЖК РФ).

Правила деятельности каждой УК подразумевает не только обязанности, но и определенные права. И обычно каждая компания следит за их соблюдением. Жильцам рекомендуется ознакомиться со списком прав, чтоб не попасть в неприятную ситуацию. Иногда собственники квартир начинают бороться с компанией, не имея представления о ее полномочиях.

  • Одно из прав – участвовать в борьбе с должниками.
  • Если в квартире была выполнена незаконная перепланировка, УК может оповестить о ней уполномоченные органы, виновного ждет штраф. Также может передаваться информация и о незаконном использовании общедомового имущества.
  • Компания имеет права по распределению резервных средств, она может отправить их на ремонт общедомового имущества или на задолженность перед поставщиками услуг.
  • При наличии задолженности у собственника квартиры УК может приостановить подачу энергоресурсов (но только на основании законодательства).

• Общества с ограниченной ответственностью – (ООО);• Акционерного общества – (АО).

• ФЗ от 8 августа 2001 года № 128; • ФЗ от 29 ноября 2001 года № 156; • ФЗ от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ.

В этих законах содержаться основные положения, касающиеся лицензирования деятельности УК в сфере ЖКХ.Сопоставив предоставленные УК документы с требованиями, предъявляемыми государством, вы можете быть уверены в соблюдении УК всех требований законодательства, а так же узнать объем услуг, которые компания вправе осуществлять.

Управляющие компании должны осуществлять свою работу, руководствуясь нормативно-правовыми актами РФ. В основном, полномочия УК многоквартирного дома регламентируются ЖК РФ, но также чем занимается и за что отвечает управляющая компания в сфере ЖКХ, указано и в других законодательных документах:

    Управляющая компания ЖКХ - обязанности и основные направления деятельности
  • Градостроительный кодекс.
  • Кодекс об административных нарушениях.
  • Гражданский кодекс.
  • Закон о защите прав потребителей №2300-1 от 07.02.1992г. в ред. от 13.07 2015г.
  • ПП № 731 от 23.09.2010г. «О стандартах раскрытия информации».
  • ПП №491 от 13.08.2006 г. «О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме».
  • ФЗ №69 от 21.12.94г. «О пожарной безопасности».
  • ПП РФ от 15.05.2013 г. «О порядке осуществления деятельности по управлению МКД».

С 01.09.2014 года деятельность УК должна проводиться на основе полученных лицензий. Управлять домами могут только те организации, которые получили лицензию Госжилнадзора до 01.05.2015 года.

Управляющая компания ЖКХ - обязанности и основные направления деятельности

С принятием закона о лицензировании управляющих компаний, государство получило возможность контроля над работой данных организаций. Работа по управлению дома, согласно ст.7 ФЗ №255, без получения лицензии на этот вид деятельности, на данный момент не допустима.

Внимание! Лицензию на управление может получить только та организация, которая обладает соответствующей требованиям закона материально-технической базой и необходимыми ресурсами для осуществления деятельности.

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

  • собственно управляющие (только управляют);
  • эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
  • гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

  1. ПП №1468 от 28.12.2012 года.
  2. Приказ Минстроя №882/пр от 22.12.2014 года.
  3. ПП №731 от 23.09.2010 года.
  4. ФЗ №209 от 21 июля 2014 года.
  5. ПП №354 от 6 мая 2011.
  6. ПП №124 от 14.02.2012 года.
  7. ФЗ №176 от 29 июня 2015 года.
  8. ФЗ №185 от 21 июля 2007 года.
  9. Приказ Минземстроя №59 от 26.08.1998 года.
  10. ПП №290 от 3 апреля 2013 года.
  11. ФЗ №261 от 23 ноября 2009 года.
  12. Постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года.
  13. ПП №416 от 15 мая 2013 года;
  14. ПП №491 от 13 августа 2006 года.
  15. Закон о защите прав потребителей №2300-1 в редакции от 13 июля 2015 года.
  16. ФЗ №69 от 21 декабря 1994 года.
  17. Жилищный кодекс РФ.
  18. Гражданский кодекс РФ.

Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:

  • Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
  • Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
  • Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
  • Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
  • Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
  • Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.

Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.

Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых контролирует работу управляющих компаний в сфере ЖКХ. Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения. Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.

В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.

Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.

Ответственность УК по законодательству

Законы РФ предъявляют серьёзные требования к деятельности УК. Но, как показывает практика, к сожалению, ни одна компания не выполняет свои функции и обязанности надлежащим образом.

Каждый собственник должен чётко знать что должна делать УК бесплатно и требовать их выполнения в полном объёме.

Кто контролирует выполнение функций УК и ее деятельность, мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете, как бороться с бездействием управленцев.

УК должна проводить работы по ремонту и эксплуатации:

  1. обслуживать, устанавливать, заменять измерительные счётчики общедомового потребления;
  2. поддерживать техническое состояние объекта с целью безопасного проживания;
  3. Управляющая компания ЖКХ - обязанности и основные направления деятельностипроводить операции, связанные с энергосбережением;
  4. собирать и хранить энергосберегающие лампы, которые подлежат утилизации;
  5. проводить осмотры имущества и своевременно устранять выявленные неполадки и дефекты;
  6. вывозить твёрдые бытовые отходы;
  7. своевременно осуществлять подготовку к сезонным периодам;
  8. обязанности по соблюдению санитарных норм ( содержание мест общего пользования и придомовых территорий);
  9. устранять аварии, возникшие на внутридомовом оборудовании;
  10. поддерживать техническое оборудование в исправном состоянии для качественного предоставления ЖКУ жильцам;
  11. соблюдать меры пожарной безопасности.

О том, какие функции должна выполнять УК, мы более подробно рассказывали в этой статье.

  1. поддержание взаимоотношений с поставщиками, подрядчиками и иными лицами, с которыми взаимодействует компания;
  2. сбор и хранение технических документов;
  3. собирать и передавать поставщикам оплату за предоставленные ресурсы;
  4. выявлять лиц, которые незаконно пользуются ЖКУ (электроэнергия);
  5. вести регистрационный учёт жильцов дома;
  6. проводить собрания всех жителей многоквартирного дома (МКД) с целью предоставления отчёта о проделанной работе (ежегодно);
  7. своевременно оповещать собственников об изменениях, связанных с тарифами на предоставляемые услуги.

Управляющие организации обязаны предоставлять отчётность собственникам жилья по любому возникшему вопросу. Если жильцы пожелают сверить корректность расходов средств, то они могут сформировать официальный запрос с просьбой предоставления отчёта по работе (например, за 6 месяцев) и перенаправить документ в УК.

О том, как собственнику в МКД получить от УК необходимые данные и каким образом регламентируется порядок раскрытия информации, узнаете здесь.

В платные услуги входит:

  1. Управляющая компания ЖКХ - обязанности и основные направления деятельностиПредоставление плотницких работ.
  2. Услуги слесаря.
  3. Предоставление услуг по установке и замене сантехники.
  4. Электромонтажные работы.
  5. Подготовка и выдача определённых документов.

Управляющая компания ЖКХ - обязанности и основные направления деятельности

Согласно законодательству РФ регламент по предоставлению дополнительных услуг отсутствует. Есть только список обязательных и главных услуг, которые предоставляют управляющие компании (статья 153 ЖК РФ).

К дополнительным услугам можно отнести:

  1. Услуги по охране объекта.
  2. Услуги вахтёра или консъержа.
  3. Установка видеонаблюдения
  4. Установка домофона.
  5. Такси.
  6. Доставка продуктов питания.
  7. Выездная химчистка.
  8. Другие возможные услуги сторонних организаций.

Решения о пользовании дополнительными услугами также принимается на общем собрании собственников. Такие услуги также может предложить и сама УК за отдельную оплату.

Важно: собственники имеют полное право самостоятельно выбрать себе перечень дополнительных услуг.

Следует понимать, что стоимость таких услуг будет определена с учётом того, что УК будет выступать в качестве посредника. Поэтому в стоимость войдёт плата сторонней компании за оказанную услугу и дополнительно оплата УК.

Каждый житель МКД должен знать, что существует список обязательных услуг, которые в любом случае должны быть оплачены. Согласно ПП№290 от 03.04.2013 года отказ от любой услуги из этого списка не возможен.

Цены фиксируются на основании разработанной сметы, при этом учитываются технические характеристики определённых МКД, а также тарифы на ресурсы снабжающих компаний. Общее значение (полученная сумма в итоге) делится на всех жителей дома.

Каждый МКД имеет свои технические особенности и характеристики, соответственно, и цена на квадратный метр может быть разной для конкретного дома. Однако практика показывает, что стоимость услуг определяется на основании установленных размеров в конкретном муниципалитете.

Жилищный кодекс регламентирует, что в оплату входит:

  • отчисления на капитальный ремонт (возможно ли для этого открыть спецсчет в УК узнаете тут);
  • оплата услуг ЖКХ;
  • стоимость услуг на содержание и ремонт общего имущества;
  • стоимость услуг, предоставляемых УК.

Тарифы на капитальный ремонт определяются на региональном уровне, а ЖКУ – решение принимают энергетические комиссии.

Документы, регламентирующие ценообразование и минимальные цены, можно найти на официальных сайтах уполномоченных органов.

Цены формируются, исходя из стоимости ресурса. Оплата формируется из цифр потребления и затрат на общедомовые нужды.

На основании чего и как формируются тарифы УК мы подробно рассказывали тут.

Об оплате благ УК

Одной из форм управления многоквартирными домами является привлечение управляющих компаний. Деловые отношения основываются на заключённом соглашении с УК по оказанию платных услуг (статья 162 ЖК РФ).

Платежи осуществляются путём оплаты квитанций, в которых отражаются тарифы и величины потребления, а также реквизиты УК в банке. Квитанции приходят собственникам в почтовые ящики.

Оплатить квитанции можно несколькими способами:

  • при личном визите в банк;
  • почта;
  • в режиме онлайн по средствам сети интернет;
  • РКЦ;
  • и другими доступными способами.

Деятельность УК подразумевает целый комплекс востребованных услуг по содержанию многоквартирного дома. Все эти услуги можно разделить на две группы – эксплуатационно-ремонтные и организационные. Эксплуатационно-ремонтные работы имеют целью поддержание высоких технических и эксплуатационных характеристик жилого многоквартирного здания.

  • УК обеспечивает безопасность жильцов во время проживания в доме.
  • В ее обязанности входит поддержание его архитектурного вида.
  • Обязана УК подготавливать дом к отопительному сезону, периодически проверять работу отопительных систем, газовых сетей.
  • Если в отношении инженерно-коммуникационных систем или конструкции дома возникла чрезвычайная ситуация, работники должны провести текущий ремонт.
  • Работа УК включает также вывоз мусора и поддержание в порядке мест общего пользования. Если в доме расположены офисы, например, их мусор вывозит также компания, обслуживающая дом.
  • Осуществляется контроль над состоянием внутридомовых систем, за эксплуатацией общедомовых счетчиков.

Обязанности управляющей компании

Важная часть работы – внедрение энергосберегающих программ, которые позволяют жильцам экономно расходовать ресурсы. Энергосберегающие программы внедряются при согласовании с местными органами управления регионом.

  • Борьба с должниками по коммунальным платежам.
  • Организация работы с поставщиками ресурсов, услуг, заключение договоров с ними. Каждая подрядная организация, выполняющая ремонт, должна действовать на основании договора.
  • Составление и хранение технической документации на МКД.
  • Управляющая компания проводит общие собрания собственников квартир, не реже одного раза в год.
  • На таком собрании ЖЭК или другая организация сферы ЖКХ должна отчитаться о своей деятельности за прошедший отчетный период, о расходах. Важный момент собрания – формирование тарифа по обслуживанию дома на следующий год.

Как указывает закон, если тариф не будет сформирован на собрании УК, он будет равняться муниципальному. Такая норма есть в статье 158 Жилищного Кодекса РФ. В любом случае ЖКХ должно выполнять свои услуги по выполнению ремонта, ведению хозяйства.

Если тариф изменяется, например, в связи с повышением стоимости газа или электроэнергии, компания должна оповестить об этом свои потребителей. В обязанностях домоуправляющей компании также оформление регистрации (постоянной, временной).

Часть услуг УК выполняет на платной основе, по сформированному на общем собрании тарифу, часть осуществляется бесплатно. К ним, в основном относятся услуги организационного плана.

Существуют правила предоставления коммунальных услуг, в которых и отражается ответственность УК за качество работ. Также в этих правилах указывается, какое наказание несет компании, если не выполняет свои обязанности.

  • Организация, которая контролирует управляющие компании, может установить недобросовестным исполнителям услуг штраф до 50 тысяч рублей.
  • УК согласно статье 44 ГК РФ должна возместить жильцам убытки, которые они понесли в результате безответственного отношения, бездействия, которые привели к порче общего имущества.
  • Особенно строго наказывается нарушение правил пожарной безопасности. В таком случае на компанию может быть наложен штраф до 200 тысяч рублей.

Кто может контролировать работу компании? Это Роспотребнадзор, органы местного самоуправления, полиция. Но главная роль в этом вопросе отводится Государственной жилищной инспекции и прокуратуре.

Чтобы избежать административной или уголовной ответственности, управляющие компании обязаны выполнять множество различных работ и услуг в МКД. Контролирует деятельность управляющих компаний, прежде всего, Госжилинспекция и прокуратура, но весомый вклад в осуществление контроля вносят органы местного самоуправления, Роспотребнадзор, пожарный надзор, полиция и т.д.

Согласно КОАП РФ управляющие компании могут получить штрафные санкции за следующие правонарушения:

  • Завышение регулируемых государством цен (ставки, тарифы, расценки) ведет к привлечению административной ответственности в виде штрафа.
  • Несоблюдение требований энергетической эффективности, которые предъявляются к МКД, к оснащенности управляющей компании приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов, к обязательному проведению специальных мероприятий по ресурсосбережению.
  • Неисполнение требований о разработке и доведении до сведения собственников помещений в МКД предложений о мероприятиях по энергосбережению, а также увеличению энергетической эффективности в домах многоквартирного типа.
  • Нарушение правил содержания и ремонта МКД и (или) помещений жилого фонда либо регламента и норм, опираясь на которые жилые помещения признают непригодными для жилья и переводят их в нежилые помещения, а также перепланировка, переустройство жилья без получения согласия собственника.
  • Неисполнение санитарно-эпидемиологических требований к использованию жилого и нежилого фонда МКД.
  • Несоблюдение экологических требований во время использования площадей МКД, а также в период выполнения градостроительных работ.
  • Нарушение нормативов обеспечения жильцов МКД услугами коммунального характера.
  • Невыполнение в установленный срок законного предписания надзорного органа как государственного, так и муниципального уровня о принятых мерах по устранению выявленного правонарушения.
  • Невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, являющегося надзорным органом в регионе в сфере ЖКХ, включая лицензионный контроль.
  • Нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД, а также других документов, непосредственно связанных с управлением многоквартирными домами.
  • Несоблюдение правил осуществления предпринимательской деятельности по администрированию МКД.
  • Ведение предпринимательской деятельности по управлению МКД без лицензии, дающей право ее осуществлять, или нарушение лицензионных требований.
  • Неразмещение информации в ГИСЖ ЖКХ согласно действующему законодательству, несоблюдение регламента, средств, сроков размещения информационных материалов; их частичное размещение или размещение заведомо ложных сведений.
  • передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
  • информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
  • принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
  • принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
  • контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
  • приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Главные обязанности и зона ответственности по содержанию многоквартирных домов?

УК, избравшие первый организационные вариант, фактически состоят из руководства и группы менеджеров, решающих организационно-управленческие вопросы и текущие проблемы. Другие работы (ремонтные работы, уборка общедомовых помещений, обслуживание имущества дома и т. п.) выполняют сторонние организации, привлекаемые на договорной основе.

Второй вариант организации работы управляющей компании предполагает исполнение силами сотрудников УК в полном объёме всех обязательств по управленческой деятельности, обслуживанию и эксплуатации дома. В этих целях УК имеет расширенный, в сравнении с первым вариантом, штат сотрудников, а также обладает необходимыми для реализации эксплуатационно-коммунальных задач оборудованием и техникой. Таким образом, сама компания предоставляет все (или большую часть) требуемые услуги и контролирует качество и объём их представления.

Часто у собственников квартир возникает вопрос к ЖЭУ, какие требования существуют к обслуживанию придомовой территории, входит ли эта работа в обязанности УК или этим участком земли занимаются другие инстанции? 

Но нужно указать в договоре с УК этот участок обязанностей. Площадь придомовой территории определяется в акте на земельный участок. Что входит в перечень работ по содержанию? Это уборка участка, его озеленение, вывоз мусора, установка детских площадок, комплексов.

Если управляющая компания демонстрирует ненадлежащее оказание услуг по содержанию дома или придомовой территории, на нее будет возложен штраф. На данное время актуальной является сумма штрафа до 50 тысяч рублей. Организация, контролирующая работу компании, это, прежде всего, – сообщество жильцов МКД.

Управляющая компания ЖКХ - обязанности и основные направления деятельности

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

  • уборке закрепленного участка земли;
  • проведению мероприятий по озеленению территории;
  • вывоз мусора;
  • установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, УК, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного участка. Расчёты расходов на уборку и облагораживание данной территории зависят от её размера.

По установленным Правилами содержания общего имущества нормативами, к придомовой территории относятся:

  1. Участок под домом.
  2. Детские и спортивные площадки.
  3. Коллективные автостоянки.
  4. Площадки для сушки белья.
  5. Элементы озеленения.
  6. Проезды для пожарных машин.
  7. Площадки трансформаторов и теплопунктов.

Поддержание санитарно-гигиенического состояния придомовой территории вызывает наибольшее количество нареканий в адрес управленцев. Территория дома должна благоустраиваться, озеленяться и вовремя убираться стараниями УК.

На деле эту часть работ многие компании выполняют неохотно, стремясь сэкономить на работе дворников. В результате мы видим грязные дворы, разрушенные детские площадки, не огражденные пешеходные дорожки, неухоженные клумбы. Любое из этих нарушений может стать предметом жалоб собственников помещений, так как именно они оплачивают выполнение данных работ управленцами.

Жалобы на ненадлежащее содержание территории домовладения можно направить в Жилинспекцию или Роспотребнадзор, а если это не поможет – обращайтесь в прокуратуру.

ТОП-4 полезных статьи для собственников МКД:

В конце 2018 г. в силу вступило ПП РФ №1572 от 15.12.2018 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты», согласно которому внесены изменения в нормативно-правовые акты, касающиеся комуслуг по обращению с ТКО и содержанию контейнерных площадок. Теперь везде услуги по вывозу и утилизации ТКО осуществляют региональные операторы.

Также ФЗ N 503-ФЗ от 31.12.17 г. внесены изменения в Федеральный закон №89 «Об отходах производства и потребления». Согласно п.1 ст. 8 данного закона, создание и содержание мест сбора и накопления ТКО (за исключением случаев, установленных законодательством РФ, когда данная обязанность лежит на других лицах) лежит на органах местного самоуправления.

Приобретать же контейнеры и прочие емкости обязаны региональные операторы. Согласно п. 10 и 13(1) Правил № 1156, РО не позднее 25 декабря года, предшествующего году размещения мусоросборников, должен направить в орган местного власти данные о количестве планируемых к размещению мусорных контейнеров.

Многие РО незаконно требует приобретать контейнеры управляющие компании или ТСЖ, которые обеспечивать установку контейнеров не обязаны. Они в свою очередь пытаются спихнуть эту обязанность на жильцов дома. Такая политика региональных операторов и управляющих организаций противозаконна.

Как формируются доходы?

В счете на коммунальные услуги существует статья на содержание дома, именно из не создаются доходы компании. Если этой суммы недостаточно, УК может инициировать общее собрание, на котором должна аргументировать повышение тарифа. Для аргументации проводится составление сметы расходов, создаются обоснованные расчеты.

Деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ

Деятельность УК, занимающихся жилищно-коммунальным хозяйством, регулируется жилищным законодательством.

Сфера деятельности ЖКХ — это организация жизнедеятельности многоквартирных зданий. Это посредники между собственниками и структурами, поставляющими коммунальные услуги.

Управляющая компания ЖКХ - обязанности и основные направления деятельности

Они собирают и накапливают средства жильцов для уплаты услуг, осуществления ремонтных работ. Деятельность ЖКХ — это также сбор информации по конкретному зданию.

Компании владеют следующими данными:

  1. имеющиеся технические неполадки.
  2. Учет износа.
  3. Учет времени использования оборудования.

СПРАВКА: К ЖКХ применимы также законы, касающиеся защиты потребителей. Связано это с тем, что УК вступает с жильцами в потребительские отношения, оказывая соответствующие услуги.

Распределение ответственности

  1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
  2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
  3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Надзорными органами, обязанными контролировать выполнение договорных и законных обязанностей российских управляющих организаций, выступают Государственная жилинспекция и прокуратура. Определённым объём полномочий в рассматриваемой сфере также имеют власти муниципалитета, органы пожарного надзора, Роспотребнадзор и территориальные правоохранительные органы.

Каждое из вышеперечисленных контролирующих госучреждений вправе накладывать на управляющие организации штрафные санкции по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения ими (или их сотрудниками) требований законодателя.

Роль Роспотребнадзора

ВНИМАНИЕ: Роспотребнадзор занимается защитой прав потребителя. Данный орган отчасти регулирует потребительские правоотношения между УК и собственниками.

О функциях Роспотребнадзора в сфере ЖКХ можно прочитать воткрытом письме данного органа от 14 ноября 2012 года.

В компетенции структуры находятся данные вопросы:

  • навязывание оплаты за услуги;
  • УК не дает необходимой информации и отчетов о своей деятельности;
  • плохое санитарное состояние общедомовых участков;
  • низкая температура подаваемой воды;
  • Управляющая компания ЖКХ - обязанности и основные направления деятельностиплохое качество воды;
  • холод в квартире в отопительные сезоны;
  • неправильное содержание контейнерных площадок;
  • мешающие звуки при работе инженерных систем;
  • плохое качество песка на детских площадках;
  • грызуны на общей территории дома.

Однако в компетенцию Роспотребнадзора не входят следующие вопросы:

  • заключение договоров с УК;
  • нарушение порядка поставки коммунальных услуг;
  • высокие платежи по ЖКХ;
  • затопление жилья соседями;
  • ветхое или аварийное состояние здания;
  • неудовлетворительное проведение ремонтных работ;
  • отлов безнадзорных животных;
  • шум, вызванный не инженерными системами, но людьми.

ВНИМАНИЕ! Роспотребнадзор может осуществлять проверки потребительской части взаимодействия с УК. Однако все вопросы, связанные с ЖКХ, данный орган не решает.

О договорах, заключённых с юридическими лицами

При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:

  • Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
  • Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
  • Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.

Помимо этого, договор содержит информацию об:

  • Отчетах.
  • Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.

Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.

Юридические лица, которые имеют в собственности помещение в МКД, могут договариваться о поставке и оплате жилищно коммунальных услуг не с УК, а напрямую с предприятиями-поставщиками, то есть непосредственными исполнителями.

Услуги по содержанию общедомового имущества и прилежащей территории, которыми пользуются юридические лица, оплачиваются абсолютно по такому же принципу, как и у физических лиц. Основанием служит составленное и подписанное соглашение на предоставление услуг.

Если на общем собрании МКД путём голосования было принято решение о введении дополнительных услуг, то юридические лица обязаны также оплачивать такие услуги на общих основаниях.

Расчёты с УК юридическим лицом могут осуществляться как наличными средствами, так и безналичным способом.

Действия при авариях жилья: что обязана делать в этих случаях?

В обязанности аварийной службы входит устранение любых возникших проблем, связанных с неполадками технического оборудования в доме. Порядок устранения аварийных ситуаций, а также сроки регламентируют Правила и нормы технической эксплуатации ЖФ (постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года).

К авариям относятся:

  1. Неисправная работа лифта.
  2. Засоры канализации и мусоропровода.
  3. Засоры в системе водоотведения.
  4. Течь водопроводных труб.
  5. Неисправная работа электрооборудования.

Устранение всех вышеперечисленных аварийных ситуаций входит в обязанности УК. Все затраты на аварийную службу должны производится из средств, указанных и оплаченных в ежемесячных квитанциях. Никаких дополнительных взносов собственники платить не должны.

Если штат УК не имеет собственную аварийную службу, то она должна начать сотрудничество со сторонней компанией, которая специализируется в этом направлении.

 Обязанности управляющей компании

Подводя итоги, можно отметить, что собственники имеют право пользоваться как минимальным пакетом услуг, предоставляемым УК, так и расширенным. Дополнительные услуги жильцы могут определить самостоятельно в зависимости от личных пожеланий, а затем согласовать их на общем собрании.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector