Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Приобретение земли на вторичном рынке

Покупка земли всегда сопровождается перечнем документации, согласно которой будущий владелец может узнать точную площадь приобретаемой территории. Отдавать денежные средства за конкретную величину площади, а получать меньшую не хочется никому. Именно поэтому еще одним важным нюансом при покупке будет уточнение его границ.

Для этого надо приглашать кадастрового инженера. Эта необходимость обусловлена тем, что новый владелец может поверить собственнику участка на слово и приобрести территорию, которая по документам имеет одну площадь, а по факту – другую. Собственник участка может и не знать, что границы его территории стали меньше. Также это уличает факт захвата чужой территории самим хозяином участка.

Специалистом после окончания процедуры межевания на земельный участок будет составлен соответствующий документ о результатах проведенной процедуры. Недопустимы никакие отклонения от установленных ранее размеров. В конце межевания на территории должны быть выставлены столбы с надписями.

Часто продавцы намеренно идут на обман и выдают землю, предназначенную для сельскохозяйственных нужд, как территорию для постройки жилого дома. Также собственник участка может ввести покупателя в заблуждение по поводу того, что категория земли может быть легко переведена в другую категорию. О том, что это потребует долгого сбора документации и траты большого количества денег, он не предупреждает будущего владельца объекта.

Покупка земельного участка под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) не имеет смысла, когда категория земли предназначена для возведения только многоэтажных строений.

Согласно Земельному кодексу России объектом купли-продажи земли могут быть только те участки, которые состоят на учете у государства.

Подводные камни для покупателя

  • качество земли (например, она может затапливаться паводками);
  • непредоставление информации о том, что участок находится под арестом;
  • отсутствие согласия на продажу со стороны супруга владельца участка.

Сложности

  • земля находится в долевой собственности;
  • относится к охраняемым природным территориям;
  • принадлежит владельцу на правах бессрочного пользования;
  • есть обременения земельного участка;
  • данный участок должен быть изъят для нужд государства.

Государственную землю сейчас практически не покупают. Но если покупатель найден, сначала за разрешением он отправляется в муниципальные или госорганы.

«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости.

Все это будет отражено в выписке ЕГРН.

  • Для сделки должны быть точно определены границы участка. Участок должен быть на кадастровой карте, должен быть зарегистрирован в «Роснедвижимости» и у него должно быть межевое дело. Если межевых колышков нет, лучше попросить продавца вызвать геодезиста и попросить установить колышки согласно кадастровому плану.

    Важно

    Эта не особенно затратная процедура позволит избежать дальнейших споров. Впрочем, если вокруг свободные территории или нет трений с соседями, процедуру можно провести позднее.

  • Обязательно внимательно оцените речь и поведение продавца. Если вас что-то смущает, попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете.

«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец. Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).

Перед покупкой земли нужно узнать, к какой категории она относится:

  1. Сельское хозяйство. Если это земли сельскохозяйственного значения, то нужно узнать у продавца, не нарушаются ли права органов местного самоуправления при совершении сделки с землей.
  2. Земля поселений. Здесь необходимо проверить, не нарушаете ли вы права бывшего мужа или жены продавца.

«Что нужно знать при покупке земельного участка в СНТ?» – спрашивают будущие дачники. Есть два варианта совершения сделки:

  1. Прямой договор с собственником земельного участка.
  2. Приобретение земли по доверенности от продавца.

В любом случае, покупка участка в садовом некоммерческом товариществе осуществится гораздо быстрее, если вы заранее подготовите весь необходимый пакет документов, а также снимите ксерокопии. Со всех документов лучше снять по 3-4 копии, чтобы точно подать документы с первого раза. Копия всех страниц паспорта не нужна. Достаточно сделать ксерокс первого разворота и разворота с пропиской, причем копии должны быть размещены на одном листе А4.

Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.

Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами.

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Земли населённых пунктов и приравненные к ним;
  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли для промышленности, обороны, космических программ и иного специального назначения;
  • Земли заповедников, а также лесного и водного фондов РФ;
  • Земли категории запаса.

Исходя из цели, для которой покупается земельный участок, необходимо выбрать категорию земли, к которой будет относиться такой участок.

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Для каждой категории земли существуют свои особенности покупки и нюансы, на которые следует обратить внимание.

Если земельный надел приобретается физическим лицом с целью строительства жилья, то, в первую очередь, такому лицу необходимо спросить продавца о причине, по которой последний решил продавать данный надел земли.

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Если цена на продаваемый земельный надел ниже среднерыночной, то покупателю следует быть особенно внимательным.

Далее нужно проверить следующие моменты:

  • Наличие всех правоустанавливающих документов на земельный надел у продавца (документ о регистрации права собственности, на основании каких документов и правовых ситуаций он получен);
  • Наличие полностью заполненного кадастрового паспорта на данный участок;
  • Отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый земельный надел;
  • Вероятность того, что постройки и/или коммуникации соседних участков повлияют на использование отчуждаемого участка или строительство на нём;
  • Отсутствие имущественных претензий третьих лиц на земельный надел;
  • Соответствие фактических построек на земельном участке строениям, указанным в кадастровом документе;
  • Возможное наличие различных коммуникаций (газопровод, подземный электрический кабель и др.), проходящих через покупаемый надел земли или в непосредственной близости от него;
  • Вменяемость продавца, наличие вредных привычек и/или психических заболеваний.

При проверке подлинности правоустанавливающих документов нужно поинтересоваться, на каком основании продавец стал владельцем земельного надела (покупка, дарение, вступление в наследство).

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Если продавец получил землю в наследство менее полугода назад, то есть вероятность неожиданного появления других наследников, которые могут оспорить через суд уже состоявшуюся сделку.

Следует помнить, что отсутствие кадастрового номера, согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, приводит к невозможности заключить сделку с земельным наделом.

Также существуют ограничения на возведение зданий в зависимости от землепользования соседей. Например, не разрешено строить дом так, чтобы он полностью загораживал овощные плантации соседей от солнечного света.

Наличие обременений на покупаемый надел земли можно проверить в ЕГРП, а в органах Росреестра по месту расположения данного надела можно узнать, проходят ли через него газовые или иные коммуникации, при наличии которых застройка участка земли незаконна.

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Не рекомендуется покупать землю у лиц с вредными привычками или явно невменяемых, так как потом такая сделка может быть оспорена по решению суда.

Земля для промышленности — особенности покупки

При покупке участков, относящихся к категории земель для промышленности, следует обратить внимание на некоторые важные моменты:

  • Наличие коммуникаций разных типов;
  • Наличие дорожных проездов к транспортным магистралям;
  • Возможность соблюдения экологических требований законодательства;
  • Наличие всех необходимых документов на земельный надел;
  • Наличие каких-либо обременений;
  • Законность перевода земли в категорию земель для промышленности (для участков, имевших ранее другую категорию землепользования).

Возведение различных промышленных коммуникаций требует больших затрат, поэтому их отсутствие (или ненадлежащее состояние) на участке земли для покупателя-бизнесмена нежелательно.

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Развитая дорожная инфраструктура также важна для производства, и должна соответствовать требованиям законодательства.

Если земля для промышленности располагается в непосредственной близости от населённых пунктов или охраняемых заповедников, то покупателю необходимо учитывать соответствующие ограничения на типы производства, которые он может осуществлять на такой земле как бизнесмен.

Важным аспектом для покупателя является корректность перевода покупаемой земли для промышленного назначения в данную категорию.

Это особенно важно при покупке земель в Московской области, где стоимость промышленных участков земли очень высока, и распространена практика перевода сельскохозяйственных земель в промышленные земли для последующей продажи.

Нередко такой перевод происходит с рядом нарушений, которые могут привести впоследствии к судебному оспариванию прав на осуществление промышленного производства на таких наделах.

Документация для земель промышленного назначения, помимо документа о регистрации права собственности и кадастрового паспорта, может также включать в себя:

  • Технический паспорт на внутренние коммуникации;
  • Паспорта артезианских скважин, расположенных на территории покупаемого участка;
  • Документы санитарных лабораторий о химическом анализе воды, воздуха и полезных ископаемых;
  • Технический паспорт на высоковольтные линии электропередач;
  • Разрешение на специфические объекты повышенной опасности;
  • Техническая документация на производственные сооружения, их соответствие государственным стандартам.
Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Тщательная проверка вышеперечисленных документов требует особых юридических знаний, но необходима для корректного ведения бизнеса на земельных участках для промышленности.

Как правило, для такой проверки покупатель обращается к услугам специальных юридических контор.

выделение доли из общей долевой собственностиПокупка квартиры за наличный расчет

 требует совершения определенных действий для вашей безопасности.

Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь.

Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.  

Шаг 2. Изучить документы, имеющиеся у продавца

У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Документы на землю

Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ – он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.

Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучать объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад.

Вторая бумага – выписка из ЕГРН – требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы.

Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.

При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом.

То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство – ИЖС или личное подсобное хозяйство – ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Если из выписки из ЕГРН не видно, что участок размежёван, а хозяин утверждает, что межевание проводил, то следует уточнить, когда это было сделано. Бывает, что участки, размежёванные до 2008 года, требуется перемежевать, так как с тех пор изменилась система определения координат. Если же межевание проводилось недавно, то, возможно владелец (или проводивший межевание кадастровый инженер) не подал в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН.

Выяснить такие нюансы можно в районной администрации.

Коротко резюмируя, можно отметить что у покупателя могут возникнуть сложности при приобретении участка, если:

  • земля входит в особо охраняемые природные территории;
  • она на праве бессрочного пользования;
  • есть обременения;
  • земля подпадает под изъятие для государственных нужд.

Продавцу нужно проверить действительность личности покупателя и его паспортных данных, чтобы исключить возможность заключения сделки с человеком, находящимся в розыске правоохранительными органами, или же действующего по подложным документам, иначе такую сделку суд может признать впоследствии незаконной, а в случае, если судебные органы заподозрят сговор между продавцом и покупателем, то все материальные ценности, указанные в договоре, могут быть конфискованы в пользу государства (к ним относятся и денежные средства, полученные продавцом).

Если покупатель оплачивает сумму сделки наличными деньгами, то важно убедиться в их подлинности. Такую услугу (проверку подлинности бумажных денег) оказывают коммерческие банки.

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Покупателю предстоит более кропотливая работа по проверке документов при покупке дома с участком.

Так как покупке подлежат надел земли с жилым домом (объекты сделки), то, согласно § 7 Гражданского кодекса РФ, необходимо наличие документов на каждый объект сделки. У продавца должны быть в наличии:

  • Правоудостоверяющие документы;
  • Правоустанавливающие документы;
  • Кадастровые документы на каждый объект сделки;
  • Технический паспорт и технический план (с 2014 г.);
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений на объекты договора;
  • Доверенность, нотариально подтверждённая (если от имени продавца действуют представители).

Правоудостоверяющими документами является свидетельство о регистрации права собственности на каждый объект сделки: надел земли и дом (или дома) на данном наделе.

В кадастровом документе на земельный надел должна быть указана категория и подкатегория покупаемой земли, перечислены ограничения для её использования, указаны площадь и план межевания, а также все постройки (жилые и нежилые), расположенные на данном наделе земли, а в кадастровом документе на жилой дом должен быть план каждого этажа дома.

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Если представленному продавцом техническому плану более пяти лет, то такой план подлежит замене продавцом (до оформления сделки) в бюро технической инвентаризации по месту расположения продаваемых объектов недвижимости.

Выписка из ЕГРП необходима, чтобы не приобрести заложенную или находящуюся под арестом недвижимость, а также чтобы не приобрести вместе с домом и землёй налоговые и иные задолженности.

как купить участок по кадастровой стоимости

Защититься от

рейдерского захвата квартиры

можно, зная всего лишь несколько нехитрых правил.

Хотите приобрести участок у государства по кадастровой стоимости? Здесь описаны возможные варианты.

При покупке земли в рассрочку необходимо составить соответствующий договор. Как это сделать правильно, подробно описано в нашей статье.

Покупка участка земли подразумевает значительные денежные вложения, поэтому важно предусмотреть все возможные проблемы, связанные с такой покупкой, и не допустить их.

Необходимо уделять внимание различным юридическим мелочам, чтобы не понести впоследствии большие убытки. Многое зависит от того, с какой целью приобретается земельный надел.

Поскольку очередь моя движется медленно, периодически начинаю я изучать предложения о продаже участков в интересующем районе.

И конечно же, сразу же столкнулся с тем, что не знал, а какие, собственно, вопросы задавать продавцам, кроме расстояния от города и наличия инфраструктуры… Поэтому далее — небольшой списочек из 30 вопросов, которые я бы задал на вашем месте, если бы собирался купить участок для строительства своего дома:)) Пользуйтесь и дополняйте!

Первый вопрос при выборе участка стоит задать себе, и звучать он должен так: «Достаточно ли у меня информации о той местности, где я хочу свой дом?» Но тут помогут только личные поездки… и интернет:)

Если вам уже приглянулся какой-то участок, то перед его приобретением стоит обратиться в орган местного самоуправления, соответствующие территориальные органы власти и попросить полную информацию о предлагаемых земельных участках. Полезно ознакомиться с данными земельного кадастра, результатами мониторинга, резервирования, планирования, зонирования земельных угодий. А также пообщаться с возмжными будущими соседями по поводу развития земель района.

  • К какому сельсовету относится местность?
  • Какое назначение интересующей вас земли — для строительства и обслуживания жилого дома?
  • Есть ли у прежних хозяев разрешение на строительство из сельсовета?
  • Выдан ли паспорт застройщика (если на участке, например, уже есть фундамент или строение)?

Чтобы начать строить фундамент, у вас должен быть паспорт застройщика. Чтобы получить паспорт застройщика, вы должны иметь: проект дома, как минимум эскизный АР; свидетельство на землю; разрешение от с/с на строительство. В паспорте застройщика будет обозначено место установки дома на участке. А если дом или фундамент будет стоять не там, то это грозит как минимум денежным штрафом и переделкой документов. Могут и заставить снести, если будут не соблюдены расстояния до границ участка.

Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка

Покупка любой недвижимости, в том числе и земельного участка, всегда несет в себе определенные риски. Чаще всего они связаны с наличием у приобретаемого объекта каких-либо проблем: обременений, возможности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствия необходимых документов и т. п.

Чтобы минимизировать эти риски, перед проведением купли-продажи стоит провести процедуру проверки юридической чистоты сделки. В чем она заключается и что при этом подлежит изучению, будет рассмотрено далее.

Наиболее надежным способом получения земли является последний, поскольку в этом случае риск наличия каких-либо проблем с недвижимостью является минимальным.

При проверке этих документов стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет землей.

Если он довольно длительный (например, несколько лет), то надежность сделки повышается.

При слишком маленьком сроке (менее года) покупателю стоит насторожиться, особенно если предыдущий собственник также владел участком недолго.

Главным документом при этом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В большинстве случаев наличие данного документа является обязательным, за исключением некоторых ситуаций:

  • права собственности возникли в период до 2000 г. — тогда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ, а свидетельство при этом не выдавалось;
  • участок был получен по наследству или по решению суда (в некоторых случаях) — в этом случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания соответствующего судебного решения, государственная регистрация при этом необязательна.

Таких исключительных ситуаций на самом деле немного, поэтому наличие свидетельства все-таки является очень желательным.

При этом важно, чтобы продавец мог предоставить оригинал документа.

Копия, даже заверенная нотариально, должна насторожить — возможно, отсутствие оригинала связано с наличием на участке определенных обременений.

В частности, данные о владельце, указанные в нем, должны совпадать с паспортными данными продавца. Также необходимо обратить внимание на категорию земли и вид ее разрешенного использования, указанный в свидетельстве.

Еще один обязательный документ, подтверждающий, что участок прошел процедуру постановки на кадастровый учет и получил соответствующий номер. Без выполнения этого требования любые сделки с ним, в том числе и продажа, запрещены.

В паспорте должны содержаться такие данные:

  • ФИО владельца;
  • данные о частях участка;
  • категория земель;
  • план границ;
  • сведения об обременениях (например, наличие трубопроводов, подъездных путей и т. п.).

При обнаружении каких-либо несоответствий стоит потребовать от продавца снижения цены или вообще отказаться от сделки.

Выписка из ЕГРП

Даже при наличии всех вышеперечисленных документов стоит требовать данную выписку, поскольку она весьма достоверно отображает правовое положение участка на данный момент времени.

Получить выписку может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо, путем обращения в районное отделение Росреестра. Поэтому в случае отказа продавца от предоставления этого документа покупатель может получить его самостоятельно.

Категория земли

Помимо документальной, нелишней также будет проверка категории земли и вида разрешенного использования, ведь от этого будут напрямую зависеть возможные действия с участком.

Делается это с использованием такой его характеристики, как кадастровый номер — уникального номера, присваиваемого каждому участку при его постановке на учет.

При помощи этого номера можно получить важнейшую информацию о нем, а именно:

  • месторасположение;
  • границы и размеры;
  • наличие строений;
  • кадастровая стоимость;
  • данные о владельце;
  • характеристики качества почвы;
  • категория земли.

Через интернет

Делается это на сайте Росреестра в разделе «Карты». После ввода номера участка в специальное окошко появится карта с отмеченным на ней искомым объектом.

По телефону

В этом случае необходимо обращаться в территориальное отделение Росреестра и запрашивать необходимую информацию. Однако стоит учесть, что сделать это может только собственник участка.

Делается это путем обращения в службу, которая занимается регистрацией, кадастрами и картографией с просьбой уточнить сведения об участке.

Последний вариант позволяет получить максимально подробную информацию об участке, поэтому лучше использовать именно его.

После получения информации в этом органе можно сравнить ее с теми данными, которые содержатся в документах продавца — при наличии каких-либо несовпадений стоит насторожиться.

Под обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона.

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Примером возможных обременений может быть:

  • арест — данное ограничение накладывается судебными органами и связано, чаще всего, с наличием непогашенных задолженностей;
  • залог (в том числе и при ипотеке) — в этом случае недвижимость выступает обеспечением по какой-либо сделке и может быть затребована залогодержателем при определенных условиях;
  • сервитут — под ним понимается ограниченное право пользования землей, предоставляемое третьим лицам (например, право прохода через участок или прогона сельскохозяйственных животных);
  • притязания со стороны третьих лиц (например, родственников продавца) — в частности, при продаже обязательно требуется согласие мужа или жены;
  • долгосрочная аренда (более года) — при такой сделке даже смена собственника участка не является основанием для ее расторжения;
  • концессия — в этом случае собственник так же, как и при аренде, передает право пользования участком другому лицу, но не на конкретный срок, а для реализации определенной цели (например, для добычи полезных ископаемых);
  • доверительное управление — при этом участок используется специально назначенный управляющий, но не в своих целях, а в интересах собственника или другого лица;
  • ограничение в возможности использования земли (например, запрет на размещение определенных объектов в природоохранных зонах) и т. п.

Поэтому сведения об их наличии обязательно содержатся в этом органе. Информация о наличии или отсутствии обременений также должна отображаться в свидетельстве о правах собственности на участок.

Однако для максимальной надежности стоит обратиться в Росреестр и получить на данный объект выписку из ЕГРП. Для этого необходимо знать только кадастровый номер участка и его точный адрес.

Еще одним немаловажным критерием для определения юридической чистоты купли-продажи является проверка личности продавца.

Обязательным документом для проведения сделки является его паспорт, данные в котором должны полностью совпадать с информацией, указанной в бумагах на участок.

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Стоит обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, но и на подлинность самого документа — для этого необходимо знать основные требования к его оформлению, а также признаки подделки.

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, обязательно должна иметься нотариально заверенная доверенность. В документе должно быть указано, с какой именно целью он выдается (в частности, с разрешением проведения имущественных сделок).

Также стоит проверить дееспособность продавца, то есть наличие у него законного права на совершение каких-либо гражданских сделок.

И хотя она не является обязательным документом, лучше все-таки позаботиться о ее наличии и приложить эту справку к пакету документов.

Стоит учесть, что на практике подавляющее большинство земельных участков так или иначе имеют какие-либо изъяны, которые на момент проведения сделки сложно обнаружить.

Поэтому, кроме самостоятельной проверки документов и продавца, стоит обратиться за услугами в специальную компанию.

Ее сотрудники максимально тщательно проверят юридическую чистоту сделки и выявят возможные проблемы и риски от ее заключения.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург 7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

encierro/Fotolia

Покупателю можно самостоятельно проверить юридическую историю участка, спросив у продавца о том, кто был собственником до него. Если, например, участок достался в пользование в результате наследования еще лет 10 назад, то и вопросов больше никаких нет.

Участок числится в двух реестрах:

  • Госкадастр недвижимости (есть уникальный номер и адрес);
  • Единый госреестр прав на недвижимое имущество.

Для избежания неприятных ситуаций лучше прибегнуть к услугам юриста или риэлтора. Они помогут сформировать пакет документов, составить договор, пройти саму процедуру сделки и сведут к минимуму возможные риски.

Если продавец риэлтор, нужно удостовериться в существовании названного им агентства, посмотреть лицензию. Если продавец действует через представителя, то желательно проверить, не была ли доверенность отозвана.

В доверенности должно быть четко написано, что именно доверяют продать, по какой цене, имеет ли представитель право подписывать договор.

А если купить участок сразу с домом?

Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?

  • часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
  • если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
  • помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
  • проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.

Шаг 2. Изучить документы, имеющиеся у продавца

Перед заключением сделки необходимо провести осмотр земельного участка, подробно изучить документацию и проверить соответствие фактических и внесенных в бумаги данных.

Во-первых, найдите в документах пункт о назначении земли. Если вы покупаете участок под застройку, то в договоре должно быть указано назначение под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). При отсутствии этой отметки собственник не сможет узаконить построенный дом, с подведением к нему всех необходимых коммуникаций.

В межевом и кадастровом плане оцените границы и точные размеры земли. При отсутствии упоминаний о границах в выписке ЕГРН, новому владельцу придется самостоятельно провести процедуру межевания. Она позволит четко определить границы объекта и установить, где именно можно строить дом и какого размера, в соответствии с действующими правилами и нормативами. При несоответствии внесенных данных и фактического состояния земельного участка, у вас могут возникнуть проблемы с последующей эксплуатацией.

Обратите внимание, на статус участка. Что именно указано: участок с назначением под строительство или земля с уже возведенным дачным домом. При этом, узаконенной должны быть не только постройка, но и придомовая территория.

Стоит также разделять право собственности и долгосрочную аренду земли у органа местного самоуправления. Купить аренду вы не сможете, зато можно подать заявление о выделении участка на территории дачного поселка под строительство.

Ошибки могут содержаться и в бланках, подготовленных с вашей стороны для узаконивания прав на землю. Чтобы избежать неточностей в договоре купли-продажи, убедитесь в наличии следующих компонентов:

  1. Характеристики размера, точного месторасположения, идентификационного номера, цены и категории пользования участка;
  2. Личные данные сторон;
  3. Словосочетания, точно указывающие на право собственности, а не на аренду;
  4. Формы взаиморасчета (наличные, безналичный расчет, банковский перевод и т.д.).

Избегайте присутствия в договоре сложных формулировок и дополнительных соглашений. Читайте все, что написано мелким шрифтом, даже если доверяете своему юристу.

Кроме самого договора, играет роль фиксация сведений в базе регистрационной службы. Эту операцию может провести непосредственно нотариус или сам собственник. Во время регистрации взымается пошлина и заполняется соответствующее заявление.

Перед покупкой у продавца стоит запросить следующие документы:

  1. Свидетельство о собственности на участок, выданное до 2016 году. Если продавец владеет землей не так давно (получил статус собственника после 2016 года), то он может предъявить выписку из ЕГРП или ЕГРН.
  2. Если на участке есть строения, то также потребуется запросить свидетельство о собственности на них. В случае если такой документ отсутствует, как и разрешение на строительство (для дома на ИЖС), то это говорит о незаконности постройки и потенциальных сложностях с получением прав собственности на нее.
  3. Паспорт продавца должен соответствовать данным из договора купли-продажи и свидетельства о собственности.
  4. Кадастровый паспорт и план участка, технический паспорт или план на дом. При анализе этих документов стоит проверить их на соответствие информации, предоставленной продавцом о площади, разрешенном использовании, отсутствии обременений.
  5. Нужно обратить внимание на наличие у продавца правоустанавливающих документов (на основании чего он вступил в права собственности). Это договор купли-продажи, дарственная, акт/постановление о передаче участка из муниципального фонда, свидетельство о наследстве. Важно понимать, что указанные документы без свидетельства о праве собственности и информации в реестре недвижимости сведений о продавце говорят о том, что его правовой статус не оформлен должным образом и не вправе заключать сделку купли-продажи. Первоначально ему нужно закрепить права собственности в Росреестре, а затем только продавать участок.
  6. Свидетельство о заключении брака. Если участок был приобретен в собственность после заключения брака, то он относится к совместно нажитому имуществу. В данном случае потребуется согласие от супруги на заключение сделки купли-продажи, заверенное у нотариуса. В документе нужно внимательно сверить фактические паспортные данные супруги с теми, которые здесь указаны.
  7. Письменный отказ других собственников участка от преимущественного права покупки их доли, заверенный нотариально. Он требуется при покупке доли участка.
  8. Если интересы продавца представляет доверенное лицо, то у него должна быть нотариальная доверенность от собственника на представление его интересов. Нужно проверить срок действия доверенности и сверить реквизиты в ней с паспортными данными продавца.

Наиболее частым основанием для оспаривания сделки является недееспособность продавца и указанием на тот факт, что он не отдавал себе отчета в своих действиях. Иногда этим предлогом пользуются мошенники. Они заключают сделку купли-продажи, берут с покупателя деньги, а затем подают в суд иск, указывая на то, что находились в момент подписания сделки купли-продажи в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

Если у покупателя отсутствуют на руках подтверждающие оплату документы, то вернуть свои средства ему будет нелегко. Поэтому желательно запросить у продавца справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркодиспансере и лучше заверять сделку купли-продажи у нотариуса.

Когда проверка физического состояния дома завершена, необходимо приступить к проверке документов на покупаемый дом и земельный надел. Как покупателю, так и продавцу следует внимательно отнестись к заключению договора и проверке документов, чтобы обеспечить законность сделки и избежать юридических проблем в будущем.

1.Имейте в виду, что при переходе прав собственности все ограничения на строительство и обременения сохраняются.Если продавец стал владельцем земли до 1998 года, а свое право собственности не зарегистрировал, то регистрационная палата не сможет дать покупателю данные о зарегистрированных правах на этот участок, потому что этих данных просто-напросто нет в реестре.

Обратите внимание, что документ о праве собственности должен быть оригиналом. Если вам показывают копию, лучше откажитесь от сделки. Копия могла быть получена, когда участок находился под арестом или когда свидетельство изъято (при разбирательствах в суде).

Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание

Для этого в Росреестр предоставляются следующие бумаги:

  1. документы, удостоверяющие личность. Для юридических лиц – правоустанавливающие пакет документации, для физлица или его представителя — паспорт, нотариально удостоверенную доверенность на совершение сделки;
  2. заявление на регистрацию с перечнем объектов недвижимости;
  3. квитанцию о проплаченной пошлине (копия и оригинал);
  4. документы – основания на приобретаемую недвижимость ;
  5. четыре экземпляра договора купли-продажи;
  6. акт о приеме/передачи объекта, подписанный обеими сторонами;
  7. кадастровый паспорт или план земельногодачного участка (копия, оригинал).

Также продавцу не помешает взять с собой свидетельство о праве собственности на землю (при его наличии) и документы, описывающие, каким образом была получено недвижимость.

Сюда относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • свидетельство о получении имущества по наследству и т.д.

Существует сайт публичной кадастровой карты, где можно узнать информацию:

  1. о координатах участка;
  2. его адресе;
  3. площади;
  4. форме собственности;
  5. кадастровой стоимости и т.п.

Для более подробной информации на этом же ресурсе можно заказать выписку из ЕГРН. Именно здесь сейчас фиксируют сведения о правообладателях на недвижимость. Также будет указано, не наложен ли арест на данный участок и нет ли каких-либо других обременений.

Оглавление:

  1. Какую землю можно покупать?
  2. Где можно строить?
  3. Образец договора и особенности его оформления
  4. Правила покупки земли в садоводстве
  5. А если купить участок сразу с домом?
  6. Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке

При покупке любого объекта недвижимости покупателю стоит быть внимательным. Но особенную осторожность следует проявить, когда речь идет о приобретении земельного участка. Поэтому, перед совершением сделки купли-продажи нужно тщательно проверить как сам участок, так и документы продавца.

Документы на землю

Что нужно знать при покупке земельного участка? В обязательном порядке покупатель должен проверить личность владельца земельного участка. В этом может помочь документ, удостоверяющий личность, то есть его паспорт. Данные в нем должны быть полностью идентичны с теми, которые указаны в договоре купли-продажи и правоустанавливающем документе на землю.

Следует обратить внимание на состояние паспорта, может присутствовать возможность его подделки. Нужно сравнить и человека, изображенного на фотографии с реальным гражданином, который собирается заключать сделку.

Когда у собственника нет времени принимать активное участие в подготовке к сделке, то он может написать доверенность на другое лицо. Эта бумага обязательно должны быть составлена в письменном виде и заверена у нотариуса. В таком документе указываются:

  • сведения о лице, которого представляет гражданин;
  • информация о гражданине, который представляет интересы доверителя;
  • полномочия, которые может исполнять доверенное лицо;
  • срок, во время которого действует доверенность.

Паспорт доверенного лица тоже нужно сверить с той информацией, которая указана в доверенности и иных документах.

Проверять нужно и дееспособность владельца, если у покупателя имеются какие-то сомнения относительно его здоровья, можно настоять на проведении медицинского обследования с обязательной выдачей бумаги о состоянии здоровья. Если в будущем родственники прошлого владельца начнут предъявлять претензии по поводу того, что была заключена сделка с лицом, которое не может осознавать свои действия, у человека, купившего участок, могут возникнуть проблемы.

Какие документы нужно еще проверить:

  • свидетельство о праве владения земельным участком – в документе обязательно должен быть указан именно тот человек, с которым покупатель заключает договор купли-продажи, а также на каком основании объект стал собственностью конкретного гражданина;
  • кадастровый паспорт и план участка;
  • выписка из ЕГРП;
  • договор купли-продажи;
  • бумага, содержащая сведения об обременениях.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector