Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Предназначение

Такой параметр был создан для выполнения нескольких целей:

  1. Упростить процедуру расчета налогов для самой налоговой службы. Это исключает путаницу, которая неизбежно возникла бы при использовании рыночной цены на недвижимость. Последняя, как известно, может меняться очень стремительно.
  2. Собственники жилья будут иметь четкое представление о том, какую сумму им потребуется отдавать государству до окончания срока действия текущей кадастровой стоимости.
  3. Дополнительно данная оценка используется при заключении сделки о продаже дома.

Как узнать кадастровую стоимость – инструкция

Информация о кадастровой стоимости квартиры понадобится для любых сделок с жилплощадью, а также для того, чтобы рассчитать размер налоговых выплат, которые должен отчислять собственник квартиры.

Сегодня существует 3 способа, которые предоставят необходимые данные.

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Как осуществляется

продажа квартир в строящихся домах

? Ответ здесь.

Узнайте, как оформить продажу квартиры самостоятельно, из нашей статьи.

Первый способ

Стоимость можно узнать на сайте Росреестра. Открыв страницу Государственного Кадастра Недвижимости, вы должны ввести данные адреса квартиры: субъект (область, район и т.д.); тип населённого пункта, его название; тип улицы и название улицы, номер дома, квартиры.

Далее нужно сформировать запрос, а затем нажать на адрес своей квартиры. Перед вами откроется необходимая информация, касающаяся вашей квартиры, включая её кадастровую стоимость.

Второй

Результаты кадастровой оценки могут быть указаны на кадастровом паспорте.

Если кадастровый паспорт был получен до 2012 года включительно, то данные о кадастровой стоимости квартиры могут быть устаревшими (либо могут отсутствовать).

Однако не у всех собственников имеется на руках кадастровый паспорт. В этом случае его нужно заказать в Кадастровой палате, в МФЦ (Многофункциональный центр) или на сайте Росреестра.

Способ третий

Если вам нужен официальный документ с указанием кадастровой стоимости, печатью и выпиской, то вам следует обратиться в Федеральную службу Кадастра и Картографии (Кадастровую Палату) своего города (региона) и написать заявление по установленному образцу, предоставив его на подпись регистраторам.

При себе необходимо иметь следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
  • паспорт собственника или доверенного лица с нотариально заверенным документом;
  • технический паспорт квартиры, включающий поэтажный план жилья;
  • экспликация (детальное пояснение к плану квартиры: адрес, дата выдачи и последнего обследования, площадь жилья и её распределение).

Если у вас отсутствует экспликация и поэтажный план, то их необходимо получить в БТИ. Для этого потребуются паспорт, свидетельство о праве собственности на квартиру и кадастровый паспорт.

В БТИ нужно написать заявление, сотрудник снимет копии с документов и выдаст расписку с датой получения документов.

Обычно срок изготовления составляет 10 дней.

Выписку о кадастровой стоимости квартиры можно получить через 7-10 дней с момента подачи заявления в Кадастровую Палату бесплатно.

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Как осуществляется

продажа квартиры родственнику

? Узнайте об этом прямо сейчас.

Какие документы понадобятся для продажи комнаты в коммунальной квартире? Ответ в статье.

Для собственников частных индивидуальных строений существует несколько альтернатив, позволяющих осведомиться о кадастровой стоимости своего жилья. Они доступны:

  1. На официальном сайте Росреестра (необходимо иметь сведения о государственном кадастровом номере и адресе дома);
  2. При посещении кадастровой палаты лично или через уполномоченного представителя. Для этого необходимо:
  • Иметь при себе правоустанавливающие документы на дом;
  • Заполнить заявление, бланки;
  • Оплатить стоимость услуги;
  • Получить расписку о принятии документов на рассмотрение;
  • Выждать срок от 5 до 7 рабочих дней;
  • Получить официально заверенный документ.
  1. Заказать справку, указывающую на размер кадастровой стоимости, через интернет (услуга предоставляется в течение 10 дней только собственнику недвижимости и только в электронном варианте);
  2. В кадастровом паспорте объекта (на бумажном носителе или в электронном виде — на сайте Росреестра).

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, по которому имеется лишь адрес, реально посредством нескольких вариантов.

Первым и наиболее современным из них будет выступать онлайн-сервис на официальной страничке Росреестра в интернете.

Cведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (форма выписки утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975).

Сведения предоставляются по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования.

Также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом.

  • определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки;
  • определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;
  • исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
  • определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поиск информации о кадастровой стоимости в сервисе осуществляется по кадастровому номеру интересующего объекта в поле поиска. После ввода кадастрового номера нужно нажать на кнопку «Найти».

Откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или надпись об отсутствии таких данных (в случае их отсутствия в фонде данных государственной кадастровой оценки).

С 1 января 2015 года вступила в силу новая глава Налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц». Одним из главных нововведений стал переход к исчислению налога на имущество, исходя не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной стоимости имущества. Поэтому на сегодняшний день всех волнует новый налог на имущество. Изменения коснутся каждого собственника дома, квартиры, земельного участка или гаража.

Ранее при расчете налога учитывалась инвентаризационная стоимость недвижимости, которая, как правило,существенно ниже рыночной цены. Налог, рассчитанный по кадастровой стоимости, в большинстве случаев будет выше.

Вопросами расчета и уведомлением собственников об уплате будут заниматься налоговые инспекции. Этот порядок будет вводиться постепенно. Переходный период окончится 1 января 2020 года.

Вопросы, что такое кадастровая стоимость, из чего она складывается и как ее узнать, в последнее время особенно волнует население.Сегодня мы подробно ответим на них в нашей статье.

Каждый объект недвижимости — квартира, частный дом, здание, земельный участок — имеет свою кадастровую стоимость. Чтобы ее установить, проводится государственная кадастровая оценка. Это происходит один раз в 5-7 лет.

В Липецкой области заказчиком кадастровой оценки является Управление имущественных и земельных отношений.Определением кадастровой стоимости недвижимости занимается компания-оценщик, выбранная по результатам конкурса.

Внимание!

Заказчик утверждает результаты работ и передает их в филиал Кадастровой палаты по Липецкой области для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Филиал Кадастровой палаты рассчитывает кадастровую стоимость объектов недвижимости, сведения о которых ранее отсутствовали в ГКН. Помимо этого, ведется пересчет кадастровой стоимости при изменении характеристик недвижимости с учетом новых результатов кадастровой оценки. Все расчеты происходят по готовым методикам.

На стоимость земельного участка, влияет категория земель, вид разрешенного использования и размер его площади. Кадастровая стоимость двух одинаковых по площади земельных участков, расположенных в одном населенном пункте, может сильно различаться.

Это зависит от их вида разрешенного использования.Так, кадастровая стоимость участка для индивидуального жилого дома гораздо ниже кадастровой стоимости участка для размещения магазина.

Помимо основных, при определении стоимости учитываются также и дополнительные факторы.Среди них: удаленность от областного центра и населенных пунктов, наличие объектов социального назначения, развитость инфраструктуры.

Дело в том, что в селе Сенцово есть детский сад, школа, почтовое отделение, спортивный комплекс и магазины, а в селе Ивово — только один магазин.

Кроме того, село Сенцово находится на расстоянии 15 километров от города Липецка.А чтобы попасть из города Липецка в село Ивовонужно преодолеть путь в 40 километров.

  • вид объекта недвижимости (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
  • назначение объекта недвижимости (жилое, нежилое, многоквартирный дом);
  • площадь объекта недвижимости.

Дополнительными ценообразующими факторами являются местоположение, социально-экономическое развитие, наличие инженерного благоустройства. Владелец или арендатор недвижимости может оспорить результаты определения кадастровой стоимости.

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости,
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать он-лайн

Что влияет на указанный параметр?

От чего зависит и складывается кадастровая стоимость дома? Существует определенное количество факторов, влияющих на размер кадастровой стоимости частного дома. Как определить кадастровую стоимость?

Рассмотрим наиболее важные пункты, входящие в основную формулу для расчета:

  • Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?к какому типу жилья относится дом, для которого рассчитывается кадастровая оценка;
  • особенности конкретного объекта недвижимости — например, материалы, из которых он был изготовлен, площади, износ, возраст и т. д.;
  • экономическое положение региона, где расположен дом — учитывается размер средней заработной платы по населенному пункту и региону, география региона;
  • в какую ценовую категорию входит дом;
  • как близко недвижимость находится к инфраструктуре.

Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.

Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:

  • площадь объекта;
  • местоположение;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • назначение объекта;
  • материал стен – для объектов капитального строительства;
  • разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.

Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:

  • оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
  • цену самого жилого помещения.

Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.

КС=Пуз × (Рп Рс) × К,

Пуз — площадь участка (м2);

Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);

Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);

К — переходной коэффициент.

Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Кадастровая стоимость жилья до недавнего времени не играла практически никакой роли и определяла лишь инвентаризационную цену, которая существенно отличалась от рыночной.

Инвентаризационная стоимость представляет собой оценку помещения исходя из затрат на его строительство и содержание, т.е. фактически она в два или три раза меньше, чем рыночная оценка. Из-за этой разницы законодательство России претерпело ряд изменений, и теперь повсеместно используется понятие «кадастровая стоимость недвижимости».

Несмотря на то, что кадастровая стоимость не всегда отражает реальную, ее отличия от инвентаризационной огромны. Новый вид оценки позволил в значительной мере приблизить государственные цены к реальным и получать прибыль в виде налогообложения.

Сегодня законодатель определил для чего нужна кадастровая оценка квартиры и установил, что благодаря проводимой оценке осуществляется расчет налогового бремени, накладываемый на собственников имущества.

Налоговые последствия для собственников определяются в виде налогообложения, исходя из стоимости объектов собственности:

  1. Благодаря установленному значению определяются размеры налогов при отчуждении жилых помещений, в том числе при вступлении в наследство или их продаже.
  2. Она определяет ежегодный налог на имущество.

Сведения, из-за которых меняется объем налога

С 01.01.2013 года вступили в силу изменения в Закон «О государственном кадастре недвижимости», в соответствии с которыми стала подлежать учету не только земля, но и строения. В результате нововведения цена многих участков сильно возросла, что в свою очередь увеличило размер налогообложения.

Собственники, недовольные таким поворотом событий, можно сказать, завалили территориальные комиссии УФРС и арбитражные суды заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости. Действительно, оспаривать кадастровую цену объектов недвижимости можно, а часто и нужно.

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Начать придется с того, что государству очень выгодно завышать кадастровую стоимость участков, принадлежащих частным собственникам. Дабы понять, почему это происходит, следует обратиться к порядку определения и оценки кадастровой стоимости земельных участков. Но, прежде всего, отвечу на вопрос: а что вообще такое кадастровая стоимость?

  • при исчислении земельного налога,
  • арендной платы,
  • выкупной стоимости при приобретении из государственной и муниципальной собственности,
  • также в иных случаях, предусмотренных законодательством».

Иными словами, кадастровая стоимость – есть банальная цена участка, которая используется при его реализации, аренде и, конечно же, при налогообложении. Поэтому чем выше кадастровая стоимость – тем выше налог и тем больше денег поступит в бюджет.

Хотя, конечно, бывают исключения. Например, когда государство изымало земли сочинцев для постройки олимпийских объектов, то чиновники с пеной у рта доказывали хозяевам, что стоимость их участков завышена и необходимо сделать новую оценку.

Порядок определения кадастровой стоимости регламентируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» очень подробно. Если говорить вкратце, то суть его можно свести к следующим этапам.

Администрация субъекта Российской Федерации (например, Москвы, Московской области, Самарской области, Татарстана и так далее) принимает решение провести кадастровую оценку земель. Решение выносится в форме постановления, в соответствии с которым оценке подлежат абсолютно все земли этого субъекта Федерации.

Местное Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (сокращенно – УФРС или Росреестр) составляет списки земель, которые необходимо оценить. В списке фиксируются место расположения участка, его площадь, строения, которые на нем располагаются, а также их назначение.

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Одновременно с этим УФРС заключает договор с оценочной организацией. Как правило, оценщик выбирается на тендере. Как проводятся тендеры в России и кто обычно побеждает на них – это уже вопрос второй. Главное, что удельный показатель определяется не чиновниками, а профессиональными оценщиками.

Оценщик рассчитывает удельный показатель стоимости по каждому кварталу в зависимости от вида использования земли и объектов, расположенных на ней.

Все населенные пункты и территории России делятся на административно-хозяйственные единицы. В Москве, например, это округа, а в Московской области и ее городах – районы. Округа и районы делятся на так называемые кадастровые кварталы. Например, в Центральном округе Москвы их целых 305 штук.

Эксперты используют всю доступную информацию, имеющуюся в их распоряжении, а именно: данные статистики, сведения о стоимости продажи земли и недвижимости из Росреестра, публикации СМИ и даже информацию о цене сделок из интернета и газетных объявлений.

Внимание!

На основе всех этих данных и формируется так называемый средний показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с учетом конкретного вида его разрешенного использования.

Результаты оценки утверждаются нормативным актом субъекта РФ, после чего все сведения о ней вносятся в Росреестр. В соответствии с законом, такая процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет.

Причины завышения

Здесь может быть много причин. Прежде всего, оценочная организация опирается на информацию из открытых источников. В частности, она легко может использовать сведения о цене продаж из интернета и объявлений.

А как известно, эта цена часто завышается продавцом, чтобы иметь своеобразный коридор для торга с покупателем. У нас был клиент (назовем его Вячеслав Александрович), который оспаривал кадастровую стоимость своего участка в Подмосковье.

Сосед Вячеслава Александровича ранее выставлял на продажу свою землю с расположенными на ней объектами. При этом он опубликовал объявления о реализации недвижимости в газетах и в интернете, указав цену на 40-46% выше рыночной.

В итоге он продал участок за гораздо меньшую сумму, однако земля Вячеслава Александровича была оценена в том числе и с использованием этой недостоверной информации.

Вторая причина завышенной оценки состоит в том, что эксперты работают, так сказать, в кабинетах, очень редко выезжают на объекты и определяют их стоимость по аналогии с другими участками. Поэтому оценщики легко игнорируют конкретные индивидуальные показатели, которые влияют на стоимость земельного владения.

Например, цена земли обычно зависит от наличия или отсутствия подъездных дорог, коммуникаций, вида почвы (чернозем или глинозем), расстояния от ближайших населенных пунктов, гидрологических особенностей, правовой истории и других факторов.

Например, когда-то на земле стояло небольшое здание, которое хозяева использовали под офис. Затем его снесли и продали землю под кооперативный гараж «Асмарал» (реальный случай), однако в результате накладок в техническом паспорте опять возникла запись «офис».

А тут и определение кадастровой стоимости подоспело. В результате цена участка (а соответственно, и налоги) возросла в несколько раз. Пришлось собственникам срочно вносить изменения в документы и уменьшать цену объекта в судебном порядке.

Совет!

И, наконец, прямое указание чиновников. Ни для кого не является секретом, что, несмотря на декларируемую независимость, оценщики почти всегда идут навстречу заказчикам и корректируют стоимость в нужную сторону.

Так поступают, например, страховые компании. Кто платит, тот и заказывает музыку. Увеличение кадастровой стоимости объекта не является преступлением. Зато в рамках бюджета налоговые отчисления резко увеличиваются.

Завышенная кадастровая стоимость увеличивает налогооблагаемую базу. Ведь размер земельного налога и та же арендная плата устанавливаются исходя из кадастровой цены участка. Соответственно, чем она выше, тем больше налог и иные платежи.

Касается это не только физических лиц, но и бизнеса, который в результате резкого увеличения налогов может стать вообще нерентабельным. Завышенная оценка влияет также на размер выкупной стоимости земельного участка и на плату за снятие запрета на строительство. Собственно, все это и заставляет участников гражданского оборота снижать кадастровую стоимость земли.

  • изменение площади участка и/или его границ;
  • изменение вида разрешенного использования земли;
  • перевод участка в иную категорию; объективные изменения характеристик участка (наводнения, землетрясения, обвалы, оползни и так далее);
    обнаружение ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
  • существенное изменение рыночной цены, когда она упала гораздо ниже уровня кадастровой стоимости.

От себя добавлю, что существует еще и завуалированная переоценка в интересах государства, когда под предлогом уточнения справедливой рыночной цены проводится экспертиза и земля изымается по заниженной стоимости. Такие случаи были зафиксированы в Сочи и периодически происходят в городах, которые готовятся принять чемпионат мира по футболу.

Способы оспаривания

Существует два способа оспаривания кадастровой стоимости – административный и судебный. В первом случае субъект гражданских правоотношений подает заявление в комиссию территориального филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».

Комиссия рассматривает вопрос в течение одного месяца, после чего выносит вердикт – отказать заявителю или согласиться с ценой, указанной в отчете.

В соответствии с изменениями, внесенными в Закон «Об оценочной деятельности» в июле этого года, собственник либо его представитель может подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию в течение пяти лет со дня внесения оспариваемых результатов кадастровой стоимости. Физические лица освобождаются от обязательной подачи заявления в комиссию и могут сразу обращаться в суд.

И еще одно немаловажное замечание: споры о снижении кадастровой стоимости рассматривает только арбитражный суд. И при этом не имеет значения, что одна из сторон может являться физическим лицом. Кстати, в настоящее время в Государственную думу внесен законопроект о возможности обращения граждан в суды общей юрисдикции по этому вопросу.

Алгоритм пересмотра

Для начала необходимо выбрать оценочную компанию, которая установит реальную рыночную стоимость земли. Как правило, директор и сотрудники такой фирмы обладают соответствующими дипломами, свидетельствами и фигурируют в реестре оценщиков. Их ответственность застрахована в страховой компании, что подтверждается полисом.

В обязательном порядке эксперты должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков. В согласованный заказчиком день оценщик посещает участок и составляет акт осмотра. В процессе осмотра заказчик отчета или его представитель вправе давать пояснения, которые заносятся в акт.

Непосредственно сам отчет об оценке составляется уже в офисе оценочной компании в соответствии с установленными правилами. Когда отчет готов, он направляется в саморегулируемую организацию оценщиков, дабы она дала на него положительное экспертное заключение.

Важно!

И это очень важный документ, потому что без него ни комиссия, ни суд не смогут признать отчет об оценке достаточным доказательством. Когда положительное экспертное заключение получено, можно комплектовать документы в суд или комиссию.

Обращаемся в Кадастровую палату

Первый шаг:  обращение в Кадастровую палату

Это необходимо ввиду того, что Росреестр курирует Единый государственный реестр недвижимости и по вопросам кадастровой стоимости необходимо обращаться к сотрудникам данной организации. Идеальным вариантом является заблаговременное уточнение графика работы представительства Росреестра.

Еще лучше, если в вашем населенном пункте действует Многофункциональный центр по оказанию государственных услуг (сокращенно —  МФЦ).

Что представляет собой кадастровая стоимость дома

Понятие кадастровой стоимости возникло ввиду нецелесообразности применения рыночной стоимости, которая постоянно подвержена резким колебаниям параметров, и стоимости инвентаризационной, которая рассчитывалась по устаревшим методикам и без учета рыночных факторов.

Кадастровая стоимость дома представляет собой стоимость, применяемую при расчете налогообложения недвижимости и рассчитываемую по специальной технологии, отражающей рыночные аспекты.

Важно понимать, что кадастровая и рыночная стоимость — это совершенно разные категории, несмотря на то, что рыночные факторы являются важной составляющей в кадастровом показателе.

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 №358, стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

  • экономическая ситуация в регионе;
  • удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
  • категория земельного участка – земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
  • виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;
  • наличие «недостроя» или зданий и прочие.

Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

  • сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
  • доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
  • затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
  • комбинированного — сочетает предыдущие подходы.

Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

Понятие кадастровой стоимости возникло ввиду нецелесообразности применения рыночной стоимости, которая постоянно подвержена резким колебаниям параметров и инвентаризационной стоимости, которая рассчитывалась по устаревшим методикам и без учета рыночных факторов.

Важно понимать, что кадастровая и рыночная стоимость — это совершенно разные категории, несмотря на то, что рыночные факторы являются составляющей в кадастровом показателе.

Отличие рыночной стоимости от кадастровой заключается в следующем:

  • Высокая волативность (частые перепады);
  • Более гибкая;
  • По большей степени, она выше кадастровой.

Однако, существуют случаи, когда кадастровая стоимость рассчитывается на перспективу и становится выше рыночной. Это обусловлено длительным периодом утверждения показателя, который не меняется в течение 3-5 лет. Такая тенденция становится не благоразумной для собственника, так как экономический запас влияет на размер налога в сторону его увеличения.

Как формируется?

Расчет данной стоимости не включает в себя определенные параметры, которые могут существенно повлиять на рыночную стоимость дома при его продаже. Например, не учитывается общая архитектура и внутренняя планировка объекта недвижимости.

Ключевую роль в расчетах играют указанные ниже показатели:

  • Цена жилья по региону.
  • Коэффициент износа, который вычисляется с использованием даты постройки дома.
  • Качество инфраструктуры района — наличие коммунальных услуг, дорог, больниц, школ и т. д.
  • Площадь самого дома и территории, на которой он находится.

    Стоит учитывать, что в Росреестре они числятся в качестве отдельных объектов, а в формуле расчета кадастровой стоимости они идут вместе, поскольку с участка, находящегося рядом с домом, можно получить какие-нибудь блага.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

  • планировки,
  • площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
  • технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
  • ремонта,
  • наличия мебели,
  • расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Заметьте! Вот в чем заключается отличие от кадастровой стоимости строения от рыночной:

  • Рыночная стоимость является оценкой недвижимости частными лицами, в то время как кадастровая определяется государственным сектором в лице БУ;
  • Рыночная стоимость объекта недвижимости складывается из учета больших критериев;
  • Кадастровая оценка производится государством раз в 3-5 лет, а рыночная — при осуществлении финансовой операции: обмена, залога, продажи и т.д.

Каков порядок определения?

Для того, чтобы произвести расчет и получить необходимые результаты, потребуется выполнить ряд последовательных действий:

  1. Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?Сначала определяется цель проведения расчета — будет ли результат использован для получения залога, или же он необходим для продажи дома или сдачи его в аренду.
  2. Далее потребуется собрать и проанализировать информацию, которая потребуется для вычислений. При этом сведения должны быть получены из проверенных источников.
  3. Следующий шаг — выбор подходящего метода для расчета. Служба кадастра использует преимущественно массовый метод, в котором может использоваться доходный, сравнительный или затратный подход.

    Справка! Наиболее эффективным будет проведение расчета каждым из предложенных способов с дальнейшим сравнением результатов.

К сожалению, до настоящего времени не определен порядок, по которому должны производиться все расчеты – до сих пор каждая оценочная организация, которая занимается по заключенному с подразделениями Росреестра государственному контракту проведением кадастровой оценки, рассматривают все объекты по-своему.

То есть единой методики расчетов так и не сформировано. Регламентом оценки, утвержденным Росреестром, сформирован только перечень тех составляющих, на основе которых должны формироваться данные.

Однако для интерпретации их в каждой организации есть своя методика. Именно по этой причине разница в полученной по итогам проведенных мероприятий цифре до настоящего времени достаточно велика.

О методах расчета стоимости квартиры для реестра читайте на нашем сайте.

Как рассчитывается?

Показатель оценки кадастровой стоимости домового строения является крайне сложном аспектом для некомпетентного гражданина. В данном материале вы узнаете о показателях, определяющих финальную стоимость объекта недвижимости. Они идентичны показателям рыночной стоимости.

Показатель 1. Дата возведения дома

Важно! Данный фактор оказывает огромное влияние на окончательную кадастровую стоимость дома. Если дом не подпадает под список культурного наследия, то его возраст определяется как понижающий фактор.

Разгадка заключается в том, что чем больше возраст строения, тем больше изношенность его компонентов: фундамента, несущих стен, конструктивных балок, перегородки. Для возвращения первоначального качества состояния необходимо осуществить определенные финансовые затраты.

Однако данные расценки не являются стабильными. Идентичные по возрасту дома, находящихся в пределах одного населенного пункта, могут различаться по кадастровой стоимости. Это объясняется использованием разных материалов при строительстве здания.

Многие материалы более прочные и имеют меньшую степень изнашиваемости,  например, кирпич который может сохраняться на срок до ста лет. Постройки, выполненные с использованием древесных материалов, менее долговечные. Они могут простоять лишь около 50-70 лет.

Показатель 2. Площадь дома вместе с прилегающим участком

Еще один важный аспект, который обязательно учитывается при определении кадастровой стоимости.

При продаже частной собственности новому владельцу передается также земельный участок, на котором находится дом. Оформление этих единиц происходит независимо друг от друга в Едином государственного реестре недвижимости, но продаются они как один взаимосвязанный элемент.

В данном случае действует тезис: “чем больше земля, тем больше денег можно выручить.” Размер земельного участка определяет финансовую сумму, получаемую его бывшим владельцем.

Показатель 3. Развитость инфраструктуры

Люди, проживающие в сельской местности, ясно понимают различие между огромным земельным участком, купленным по большой цене, но находящимся за пределами населенного пункта и крошечным участком, находящимся в пределах территории, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, согласно государственной программе.

Подробная оценка объясняется тем, что некоммерческое садовое товарищество, как правило, не имеет развитой инфраструктуры или оживленных транспортных узлов вблизи. Линии коммуникационных средств также отсутствуют.

Все вышеперечисленное недостатки отсутствуют у небольших земельных участков, находящихся в городской черте. Из этого складывается понимание того, что кадастровая стоимость огромного земельного участка ниже соответствующего показателя участка в пределах населенного пункта.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Показатель 4. Определение средней стоимости в целом по региону

Последний ключевой фактор, определяющий кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Цена дома напрямую зависит от координат. Жилье, купленное в элитном районе, будет стоить выше, чем приобретенное в обычном квартале.

Это объясняется соотношением заработных плат людей, живущих в соответствующих регионах. Проживающие на территории более дорогих наспунктов могут позволить себе более элитное жилье.

Этот момент также объясняет, почему при определении кадастровой стоимости дома высчитывается средний показатель по России. Поэтому владелец частного жилья в элитном районе одного города будет выплачивать больше налогов, чем собственник похожего объекта недвижимости в другом районе.  Показатель является одинаковым как для частной собственности, так и для квартир жилого дома.

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Инвентаризационная стоимость определялась ранее Бюро технической инвентаризации (БТИ) и зависела от двух составляющих: от конкретной стоимости самого объекта недвижимости (стройматериалы, площадь) и срока его постройки. Такая методика была предложена ещё в 1960 году и существовала вплоть до 2012 года.

Несмотря на то, что какие-то нюансы в течение этого периода менялись и дорабатывались, данная методика признана устаревшей. Теперь при оценке недвижимости акцент ставится на её кадастровую стоимость.

Она рассчитывается индивидуально для каждого объекта, учитывая рыночные цены, экономическую ситуацию в регионе страны, а также в населённом пункте региона.

Кроме того, учитывается среднемесячная зарплата жителей внутри региона, расположение объекта, его состояние и т.д.

Существуют основные стандарты оценки недвижимости, определённые на федеральном уровне.

В соответствии с действующим законодательством, под кадастровой стоимостью следует понимать цену недвижимого объекта, которая определяется уполномоченными представителями государственного органа по кадастровой оценке с помощью специальных методик, с учетом последних изменений рыночного ценообразования.

Стоит учитывать, что определение кадастровой стоимости осуществляется с учетом:

  • специально разработанной единой методике по определению кадастровой стоимости жилья;
  • использования актуальных сведений, требуемых для её подсчета;
  • применения независимого подхода при оценке на каждом этапе подсчета стоимости;
  • обоснования произведенных подсчетов с экономической точки зрения.

На кадастровую стоимость могут повлиять следующие характеристики недвижимого объекта:

  • год, когда дом был построен;
  • общая площадь ( жилая площадь);
  • наличие и характер инфраструктуры, расположенной вблизи объекта кадастровой оценки;
  • средняя стоимость остального близлежащего жилья (учитывается средняя стоимость за квадратный метр).

Инфо

info

Правом на оценку кадастровой стоимости жилья по закону имеют только государственные органы. Данное правило регламентируется Федеральным законом №237 и 360. Согласно последним изменениям, затронувшим перечисленные нормативные акты, собственников права наделили правом оспаривания установленной кадастровой стоимости жилья при наличии соответствующих оснований для этого.

Налогоплательщики заинтересованы в том, чтобы величина кадастровой стоимости была пониже. Многих владельцев недвижимого имущества интересует, как рассчитать кадастровую стоимость дома, квартиры или земельного участка.

Государственное оценивание проводилось в массовом порядке в сжатые сроки. При этом вполне вероятно, были допущены различные ошибки и неточности. У каждого гражданина имеется неотъемлемое право на обжалование результатов в арбитражных судах или специальных комиссиях, созданных при территориальных органах государственного реестра.

Известно, что кадастровая стоимость жилища — это величина довольно приблизительная. Рассчитывать её величину призваны сотрудники Федеральной Службы картографии и кадастра (кадастровой палаты). Считается, что полученные данные максимально приближены к рыночной цене на данный объект.

Определение кадастровой стоимости осуществляется государственными служащими на основании требований Земельного кодекса Российской Федерации и актов местного самоуправления. Посчитанный размер напрямую зависит от следующих факторов:

  1. Месторасположения данного объекта недвижимости.
  2. Уровня рыночных цен.
  3. Площади конкретного земельного участка.
  4. Вида разрешённого использования.
  5. Категории земель, на которых размещён дом или земельный участок.

Несмотря на введение в жизнь новых правил, многие собственники недвижимости не совсем чётко представляют, в каком размере они обязаны платить налоги.

В соответствии с действующим законодательством, кадастровая стоимость определяется двумя методами:

  • моделирование (массовая оценка);
  • рыночная оценка (индивидуальная).

При массовом оценивании возникают большие затруднения, когда нужно определить кадастровую стоимость незавершённого строительства. Данные размеры исчисляются при помощи методов индивидуального оценивания.

Оспаривание кадастровой стоимости дома

Если по мнению нового владельца частного жилья кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует реальному показателю и является завышенной, он может оспорить данный аспект

Основных причин подобных прецедентов несколько:

  • В Росреестре содержатся некорректные сведения о характеристиках дома;
  • Рыночная стоимость объекта в несколько раз ниже кадастровой.

Внимание! Согласно действующему российскому законодательству, способов обжалования кадастровой стоимости объекта недвижимости два:

  • Составление и подача заявления в уполномоченную комиссию при Росреестре;
  • Подача жалобы в судебную инстанцию по месту жительства.

У физических лиц существует возможность оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости без обращения к экспертной комиссии при Росреестре. Подобную процедуру нельзя будет осуществить юридическим лицам, которым для обжалования  рекомендуется в обязательном порядке обратиться в комиссию.

Действия, связанные с оспариванием кадастровой стоимости становятся актуальными в случаях завышения этих показателей, так как это напрямую связано с налоговыми отчислениями собственника жилплощади.

Можно выделить следующие причины оспаривания:

  • В госреестре содержатся некорректные сведения о характеристиках дома;
  • Рыночная стоимость объекта в несколько раз ниже кадастровой;

Законодатель предоставляет заинтересованным субъектам два способа обжалования кадастрового показателя:

  • Посредством обращения в специально уполномоченную комиссию, созданную при Росреестре;
  • Посредством подачи искового заявления в органы правосудия.

Оспаривание в комиссии – достаточно быстрая процедура, но, практика показывает, что вероятность положительного исхода очень мала.

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Внесудебный (комиссионный) порядок обжалования представлен следующим алгоритмом действий:

  1. Осуществление за счет собственных средств независимой кадастровой оценки дома и получение задокументированного результата;
  2. Сбор сопутствующего объема документов;
  3. Обращение в комиссию с заявлением об оспаривании;
  4. Получение одобрения на принятие и рассмотрение заявки;
  5. Ожидание вынесения решения в течение месяца со дня приема документов (заявитель может присутствовать при рассмотрении вопроса);
  6. Ознакомление с решением;
  7. В случае положительного исхода, новые показатели передаются на перерегистрацию в территориальное подразделение Росреестра; в случае отрицательного ответа,можно обратиться в суд.

Оспаривание в суде

Физические лица могут обжаловать кадастровую стоимость дома без предварительного обращения в комиссию. Это правило имеет исключения для юридических лиц, которым в обязательном порядке сначала нужно получить решении комиссии.

Алгоритм судебного оспаривания:

  1. Проведение независимой оценки по установлению объективной стоимости дома и получение соответствующего отчета;
  2. Сбор пакета документов;
  3. Определение подсудности дела;
  4. Оплата госпошлины;
  5. Обращение с исковым заявлением;
  6. Принятие дела к производству;
  7. В случае предоставления истцом сомнительных данных, суд может назначить проведение судебной проверки, пригласить эксперта, осуществлявшего оценку дома по просьбе истца;
  8. Анализ данных и вынесение решения;
  9. В случае согласия суда с представленными доводами, после вступления принятого им решения, данные будут направлены в Росреестр; при оставлении данных без изменений, возникает возможность в начале кассационного производства (обжалование в вышестоящие суды).

На практике часто встречаются случаи с указанием неправильного субъекта-ответчика, что приводит к отклонению дела от рассмотрения. Такой фигурой в деле может выступать:

  • Органы, наделенные государственно властными полномочиями и утвердившие акт о проведении кадастровой оценки с указанными некорректными или завышенными результатами;
  • Орган государственной власти, на которого в соответствии с законом возложены полномочия по осуществлению функций кадастровой оценки (Управление Росреестра конкретного субъекта РФ).

Что такое кадастровый паспорт

В пакете необходимых документов на недвижимую собственность, кроме свидетельства на право обладания, требуется также иметь кадастровый паспорт на квартиру, дом, участок земли и пр. Его внешний вид похож на личный паспорт гражданина. В нём содержатся исчерпывающие данные об объекте, даже точные координаты на местности.

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Кадастровый паспорт является гарантией законности размещения дома или участка в указанном месте и свидетельствует о его официальной регистрации в государственном реестре. Кадастровую стоимость объекта также можно найти в этом документе.

Кадастровая стоимость — это размер стоимости дома или другого недвижимого объекта, рассчитанный независимыми государственными экспертами.

Сотрудники, которые определяют действительную кадастровую стоимость жилища, являются независимыми лицами. Их кандидатуры назначаются в ходе конкурса, который проводится органами местного самоуправления. Непосредственная оценка производится по определённым правилам.

Методика расчёта кадастровой стоимости выбирается лично экспертами. Если владелец дома не согласен с выбранной методикой, он может официально оспорить её в течение трёх месяцев. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местные органы самоуправления.

Формула расчёта налога на землю опирается на кадастровую стоимость, которая официально приравнивается к рыночной цене на конкретную недвижимость.

Если владелец недвижимой собственности не согласен с размером земельного налога, необходимо подать жалобу. Плановая переоценка кадастра производится с интервалом в 3 — 5 лет.

Как получить справку о кадастровой стоимости

Этапы оценки кадастровой стоимости:

  1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
  2. Проходит проверка ваших бумаг.
  3. Заявление одобряется.
  4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
  5. Утверждение оценки.
  6. Внос данных в ЕГРН.
  7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

  • Запрос в реестровый орган.

    Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

  • Запрос на сайте Росреестра.

    Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

  • Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

    На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

    При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Чтобы удостовериться, правильно ли начисляется государственный налог на недвижимость, необходимо узнать точный размер кадастровой стоимости данного объекта. Чаще всего владельцы имущества лично посещают кадастровую палату. При посещении необходимо иметь при себе необходимые документы:

  1. Удостоверение о правах собственности.
  2. Заявление на выдачу справки о кадастровой стоимости.
  3. Чек об оплате данной процедуры.

Время на подготовку нужного документа не превышает семи рабочих дней. Полученная справка содержит следующую информацию:

  • кадастровый номер на недвижимость;
  • кадастровая стоимость объекта;
  • дата её определения;
  • утверждения;
  • внесения в государственный реестр;
  • особые отметки.

Суть и необходимость кадастровой оценки

При выборе наиболее приемлемого способа оценивания, работники кадастровых служб (оценщики) пользуются следующими подходами:

  1. Сравнительным.
  2. Доходным.
  3. Затратным.

Чаще всего используется сравнительная методика оценивания, чтобы максимально приблизиться к рыночным показателям. Нередки случаи, когда в одном и том же регионе в различных населённых пунктах рыночные цены на недвижимость сильно отличаются друг от друга. Соответственно и величины кадастровой стоимости также должны различаться.

Основные факторы, оказывающие влияющие на величину кадастровой стоимости жилых объектов:

  1. Характеристика сегмента — коммерческий, жилой.
  2. Расположение дома — степень удалённости от центра города, посёлка, железнодорожного вокзала, станции.
  3. Возраст строительного объекта (год постройки).
  4. Материалы изготовления несущих стен дома.
  5. Площадь строения и пр.

Независимый оценщик имеет право на самостоятельный выбор методики расчёта кадастровой стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценивания.

Перед началом работ собственник имеет право поинтересоваться аттестацией инженера. Эти данные содержатся в государственном реестре. В данном документе также размещена информация о стоимости услуг каждого оценщика.

На основании кадастровой стоимости можно:

  • посчитать размер налогообложения при оформлении дарственной, наследства или раздела имущества;
  • узнать величину налога на недвижимость;
  • рассчитать оплату услуг нотариуса;
  • вычислить разницу между публичной и договорной стоимостью при продаже квартиры, при различии более чем в 30% налог на сделку определяется исходя из указанной в договоре цены;
  • оформить ипотеку (узнайте, как взять квартиру в ипотеку);
  • рассчитывать размер положенных пособий или субсидий.

Искусственно завысить или уменьшить кадастровую стоимость путем проведения ремонтных работ, в отличие от рыночной, невозможно. Она формируется органами власти, а не образовывается под влиянием экономических факторов, как последняя.

Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам. Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений. Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.

Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:

  • справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
  • копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
  • подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
  • оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
  • экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
  • подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.

На вынесение решения по запросу комиссии отводится один месяц. При этом в течение недели ее члены доводят информацию о поступлении заявления до представителей местной власти.

Предоставить ответ на запрос заявителю комиссия обязана в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения.

Как узнать кадастровую стоимость дома?

КАС РФ в 25 главе устанавливает возможность оспаривать в судебном порядке неправильную оценку объекта недвижимости, будь то квартира или земельный участок (подробнее о том, какие бывают кадастровые ошибки для земельного участка). Причем обжалованию подлежит как конечный результат оценки имущества, так и решение специальной комиссии.

При удовлетворении иска цена рассчитывается непосредственно судом и в неизменном виде вносится в ЕГРН.

Сделки, совершаемые гражданами с объектами недвижимости, подразумевают обязательное наличие кадастровой оценки. Кадастровая оценка и сам кадастр новинка в Российской Федерации, он появился относительно недавно, в середине 90-х годов.

Именно поэтому еще не всем владельцам недвижимости пришлось столкнуться с необходимостью прохождения процедуры кадастровой оценки и многие не знают, что она из себя представляет. В этой статье мы разберем, что такое кадастровая оценка дома, квартиры, дачи и других объектов недвижимости.

Создание кадастра это не просто прихоть законодателя, это объективная целенаправленная работа, которая служит в большинстве случаев для пользы граждан. Самая главная цель кадастра – это создание единой по всей стране системы налогообложения, которая была бы максимально справедливой в современных условиях.

Кадастр – это систематизированный свод всех объектов недвижимости на территории РФ, как жилых так и не жилых. В свою очередь, кадастровая оценка – это система действий, направленных на вычисление кадастровой (государственной) стоимости объекта оценивания.

Объектами кадастровой оценки становятся все объекты недвижимости, существует кадастровая оценка дома, квартиры, гаража, дачи, склада, офиса, дома сданного по декларации и других объектов.

Важно!

Кадастровая оценка — необходимый документ при совершении любых юридических операций с недвижимостью, она нужна при оформлении наследства, продаже, покупке, сдаче, обмене и т.д. Без наличия данного документа сделка будет автоматически считаться недействительной.

Во время проведения кадастровой оценки определяется кадастровая цена частного дома, кадастровая цена всегда ниже рыночной. Именно кадастровая цена является базой для начисления налога при совершении сделки.

Согласно законодательству кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет, обычно это происходит одновременно по всему населенному пункту или району населенного пункта.

По закону кадастровую оценку могут проводить только уполномоченные для этого субъекты. К ним относятся Федеральное кадастровое агентство РФ и частные организации, но обязательно при наличии разрешающей деятельность лицензии.

Кадастровая оценка представляет собой целый комплекс работ, который проходит по определенной методике, методика выбирается в зависимости от особенностей каждого конкретного случая. Оценка жилого дома или дома сданного по декларации отличаются, следовательно, тут будут применяться максимально подходяще методы.

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Существует три самых распространенных метода, это доходный, затратный и сравнительный метод. Доходный метод обычно применяется для кадастровой оценки земель, так ка кон подразумевает расчёт выгоды, получаемой при пользовании данным участком.

Затратный метод применяется для оценки недостроенных объектов недвижимости, так как основой вычисления тут становятся затраты, затраченные на материалы строительства.

  • Заключение договора с фирмой-оценщиком;
  • Сбора информации по данному региону уровню рыночных цен на недвижимость данного вида;
  • Проведение самого оценивания фотографирование помещений дома, выявление особенностей, влияющих на цену;
  • Подведение итогов, составление кадастрового паспорта и занесение результатов в Росреестр.

Гражданам стоит помнить, что кадастровая оценка дома необходима при оформлении наследства, так как эта операция юридически подразумевает получение наследником выгоды, поэтому необходима уплата налога.

Особенности определения и перспективы пересмотра

Кадастровая стоимость является основой для расчёта налоговой ставки на недвижимое имущество. Её величина также влияет на арендную плату за жильё. При завышении кадастра арендная плата соответственно повысится.

Решение проблемы с завышенными кадастровыми показателями имеет два пути. Чтобы обжаловать определение размера кадастровой стоимости, следует обратиться в комиссию местных органов самоуправления или в арбитражный суд.

В заявлении указывается о выявленном факте завышения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Гражданин имеет право подать жалобу в комиссию по рассмотрению споров не позднее, чем шесть месяцев, начиная с даты проведения оценивания.

Подобные проблемы стали возникать в результате введения нового налогового кодекса. В его тексте говорится о пересмотре кадастровой стоимости и увеличении ставки налога на недвижимое имущество. По сути, здесь объединяются налоги на имущество и землю.

Получается, при уплате налогов за единый объект, в который входят одновременно дом с землёй, цена будет рассчитываться из двух сумм с учётом обеих кадастровых стоимостей. При действии предыдущих правил расчёта налог за землю брался по кадастру, а за дом хозяин платил исходя из минимальной инвентаризационной базы.

До недавнего времени при расчете налоговой базы для налога на имущество физических лиц применялась инвентаризационная оценка, в основу которой была положена стоимость создания объекта недвижимого имущества с учетом коэффициента износа.

Бесплатная консультация юриста

С 2016 г. налоговой базой для расчета налога станет кадастровая стоимость имущества, которая заменит собой принимавшуюся для расчета налога инвентаризационную стоимость.

В пункте 3 «Основных направлениях налоговой политики РФ на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов» указано, что «целью введения нового налога на имущество физических лиц является переход к более справедливому налогообложению исходя из кадастровой стоимости имущества, как наиболее приближенной к рыночной стоимости этого имущества».

Таким образом, подход законодателя заключается в применении в качестве налоговой базы для целей налогообложения стоимости, размер которой приближен к рыночной.

По сути своей, налогом облагается имущество как богатство, обладающее способностью принести его владельцу доход в процессе использования или его возможной реализации. Рыночная стоимость является гарантией потенциальной платежеспособности владельца и мотивирует к эффективному распоряжению собственностью.

Между тем, такой подход к пониманию кадастровой стоимости понятен для случаев использования имущества в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли и спорен для случаев использования имущества исключительно для проживания.

Важно!

Ведь в этом случае облагается факт обладания имуществом, т.е. капитал, а не чистый доход, который приносит имущество.

Данная ситуация приводит, с одной стороны, к нарушению принципа налогового законодательства – все налоги должны иметь экономическое основание (п.3 ст. 3 НК РФ), с другой стороны, ведет к актуальному вопросу социальной справедливости налогообложения имущества жилого фонда.

В стране имеется значительный фонд ветхого жилья, определенная часть которого приходится на центры крупных городов. Так, стоимость старой коммунальной квартиры в центре города по данным инвентаризационной оценки ничтожна мала, а по данным кадастровой – существенна.

К примеру, в центре Москвы разрыв между рыночной и инвентаризационной стоимостью в ветхом жилом фонде, в среднем составляет от 20 до 40 раз. Для собственников подобного жилья даже при минимальной ставке налога после кадастровой оценки налог вырастет в 4-7 раз.

Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома?

Возможна ситуация, когда одном и том же старом жилом доме в центре города квартира, отремонтированная за несколько миллионов рублей, и ни разу не видевшая ремонта, будет оценена одинаково. При этом если проживать в неотремонтированной квартире, предположим, невозможно, то платить налог владельцу жилья в любом случае придется.

Кадастровая стоимость имущества определяется путем проведения субъектами Российской Федерации государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

В настоящее время на сайте ФНС России опубликован перечень 28 субъектов Российской Федерации, принявших решение о применении с 01.01.2015 кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы.

Кадастровая стоимость формируется в результате «массовой» оценки объекта, которая проводится независимы оценщиком, избираемым на конкурсной основе региональными и местными властями.

Внимание!

Так, оценщику поступает перечень объектов, находящихся в государственном кадастре недвижимости. Он выделяет отдельные группы объектов недвижимости для объектов по схожим ценообразующим и техническим характеристикам. В зависимости от того, в какую группу попадает оцениваемый объект, определяется его кадастровая стоимость.

«Массовая» оценка, таким образом, исключает индивидуальный подход и не учитывает все особенности оцениваемого имущества (его состояние и уровень пригодности для проживания, преимущества и недостатки его расположения относительно инфраструктурных объектов и т.д.).

Пример заполнения  заявления в Росреестр на пересмотр кадастровой стоимости (1)

Одновременно возникает существенный риск того, что по результатам такой оценки стоимость имущества может быть как в разы завышена, так и занижена.

Проводить государственную оценку разрешено не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — не чаще одного раза в два года).

Где можно узнать кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

  • его площади,
  • целевого назначения объекта,
  • материала, из которого построен объект,
  • года постройки и сдачи в эксплуатацию,
  • экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

  • вычисление суммы налога на недвижимость,
  • подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
  • оформление права наследования на жилье,
  • определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
  • оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Кадастровую стоимость определяет государственная Кадастровая палата.

Кадастровая стоимость – это специальное значение, определяемое государственной Кадастровой палатой. Она показывает ценность данного объекта недвижимости в настоящий момент, и этот размер зависит от целого ряда факторов. Инвентаризационная стоимость оказывалась сильно заниженной, и из-за этого государство недополучало деньги в виде огромного количества налогов, поэтому было принято решение исправить ситуацию.

Рыночная же цена вообще никак не контролируется государством, кроме того, она может резко повышаться и понижаться в зависимости от ситуации на рынке, и ее сложно предугадать. Кадастровую стоимость стремятся максимально приблизить к рыночной, однако это не всегда возможно. Как показатель ценности жилья она используется в нескольких случаях:

  1. На ее основании рассчитываются налоги и сборы. Расчет ее ведется по достаточно сложной формуле, и если собственник считает, что она была завышена, ее можно попробовать оспорить. В кадастровый паспорт вносятся данные о недвижимости, и на их основании делается вывод о цене объекта.
  2. Она учитывается при оформлении залога при получении кредита или при покупке жилья в ипотеку.
  3. Кадастровая стоимость служит ориентиром для финансовой организации, так как впоследствии примерно за эту сумму жилье можно будет продать, если займ не будет возвращен вовремя.
  4. Эта величина учитывается при передаче жилья по наследству. Это касается и раздела имущества, когда нужно определить долю каждого владельца и размер налогов этой доли.

Кроме того, кадастровая собственность может учитываться при дарении имущества и любых других сделках, к примеру, по обмену или размену на несколько квартир.

Кадастровая стоимость зависит от разных параметров

Кадастровая стоимость, как и рыночная цена, зависит от целого перечня параметров, определяющих ценность жилья для собственника и покупателя. Основные величины, используемые при расчетах:

  • Год постройки дома. Чем жилье старше, тем дешевле будет квартира, соответственно, тем ниже кадастровая стоимость. Самыми дорогими в этом плане остаются современные новостройки. На стоимость жилья также может повлиять проведенный капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций.
  • Размеры жилой площади. Стоимость вычисляется по цене одного квадратного метра.
  • Инфраструктура в районе. При оценке учитывается наличие поблизости социально значимых объектов, транспортная ситуация, наличие магазинов, торговых центров и т. д. Из-за этого стоимость жилья в новом только что застроенном и уже обжитом районе может существенно различаться.
  • Средняя стоимость квадратного метра жилья в данном населенном пункте. Естественно, что в центре Москвы жилье во много раз дороже, чем в провинции, соответственно, и кадастровая стоимость будет меняться.

рыночная стоимость во многом зависит от спроса и предложения жилья в данном районе, а эти параметры постоянно меняются. Если вы собираетесь приобретать жилье в ипотеку или закладывать его при получении кредита. Придется обращаться в независимую оценочную организацию, и специалист будет учитывать полный комплекс факторов.

  1. Необходимо зайти на портал Росреестра и заказать получение выписки из ГКН. На главной странице нужно выбрать раздел для физических лиц, после чего нажать на кнопку «Получение сведений из ГКН». После этого потребуется заполнить форму и отправить заявку, убедившись, что она была принята. На обработку информации потребуется 5 рабочих дней, после чего вам будет предоставлена нужная информация.
  2. Можно воспользоваться публичной кадастровой картой на сайте Росреестра. На карте по номеру находится нужный объект, после чего по нему можно получить всю информацию. В этом случае предоставленная информация носит только справочный характер и не имеет статуса официального документа.
  3. Справочную информацию можно также получить в специальном разделе Росреестра по кадастровому номеру либо по адресу объекта недвижимости.
  4. Еще один вариант получения нужных сведений – обращение в Кадастровую палату. Можно прийти непосредственно в местное отделение или обратиться в МФЦ, отправив заявку. Ее можно передать лично, а можно отправить документы по почте, ответ вы получите через 5 рабочих дней после того, как обращение будет принято.

Кадастровую стоимость квартиры можно оспорить в суде

если неверно указаны данные о самом объекте, и если неверно указана рыночная цена к моменту оформления документов. С первым случаем можно столкнуться не так уж часто: могут быть искажены данные о площади жилья, годе постройке дома и прочая фактическая информация, которую легко проверить и исправить.

Однако чаще встречаются ошибки именно в определении рыночной стоимости жилья. В этом случае можно обращаться в суд общей юрисдикции, куда потребуется предоставить доказательства ошибки, или написать жалобу в отдел урегулирования споров Росреестра. Подавать обращение можно в любое время, но лучше сделать это в начале года до начисления нового налога. Обращение будет рассмотрено, и если действительно будет выявлено нарушение, собственник может рассчитывать на снижение кадастровой стоимости.

Эту услугу оплачивает сам собственник: дешевле всего она обойдется для квартиры, а владельцам частного дома с участком придется заплатить значительно больше. К заявлению нужно также приложить справку об установленной кадастровой стоимости квартиры и копию правоустанавливающих документов. Обращение будет рассматриваться, и в течение месяца будет назначено заседание, на котором комиссия примет решение.

Другой путь – обращение в суд. Подается исковое заявление, в котором в качестве ответчика указывается отделение Кадастровой палаты региона, к нему нужно приложить пакет документов, подтверждающих обоснованность решений. Проводить независимую оценку придется и в этом случае, так что без расходов не обойтись. Кроме того, придется заплатить пошлину в размере 200 рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости жилья может занять достаточно много времени: заявление должно рассматриваться в течение двух месяцев, но на практике процесс может тянуться дольше. Кроме того, не всегда удается убедить суд в своей правоте. Однако если ваше обращение будет признано обоснованным, кадастровая стоимость будет пересмотрена, и вы сможете добиться существенного снижения налоговой нагрузки. Система относительно недавно вступила в силу, однако иски к Кадастровой палате о пересмотре стоимости стали распространенным делом.

Стремление государства навести порядок с налогом на недвижимость, неоднозначно воспринято населением. Много возмущений и недовольств. Люди начали получать уведомления о налоге в разы превышающие прежние платежи. Это понятно, никому не хочется платить лишние деньги. Но государство предусмотрело возможность налогоплательщикам не согласиться с величиной налога. Как поступить, в статье подробно изложено два варианта.

Нашим читателям надо порекомендовать следующее. Не спешите бежать в суд, попробуйте первый вариант, может это сработает. Может оказаться так, что затраты на юриста окажутся значительно больше, чем вы получите выгоды от изменения кадастровой стоимости. Может случиться, что через год, рыночные цены упадут, опять появится возможность и желание понизить стоимость. Так и будете каждый год по судам бегать?

И, еще совет. Если в ближайшем будущем вы собираетесь продать недвижимость, то отнеситесь к процедуре изменения кадастровой стоимости осторожно. Будет ли для вас это выгодно. Вывод из изложенного материала. Недвижимость всегда требует к себе внимания и заботы. Это ваш капитал, к нему надо относиться со всей серьезностью. Руководствоваться сиюминутной выгодой не следует. Все надо взвесить и продумать. Лишь только потом принимать правильное решение.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl Enter, чтобы сообщить нам.

  • Берем во внимание кадастровую стоимость;
  • Устанавливаем площадь объекта недвижимости (сведения можно как взять из документов, так и собственноручно измерить рулеткой и воспользоваться калькулятором);
  • Далее делим стоимость на площадь, получая, таким образом, удельный показатель;
  • Из числа общей площади квартиры вычитаем 20 м2, за которые не взимается налог;
  • Полученный результат следует умножить на ранее полученный нами удельный показатель;
  • Та сумма, которую мы получили, должна умножиться на налоговую ставку (ориентировочно — 0,1%), размер которой узнается в документах нормативного характера.

Помощь квалифицированных юристов

Что означает оспаривание кадастра в арбитражном суде? В суд необходимо обратиться не позже трёх месяцев после того, как была выявлена завышенная кадастровая стоимость данного объекта. При помощи опытных юристов, которые изучат возникшую проблему, определят, стоит ли заниматься этим вопросом, домовладелец составляет исковое заявление, текст которого будет направлен на получение максимально эффективного результата в его пользу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы