Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкости

Плюсы и минусы ипотеки для юр. лиц

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

Если для юридических лиц покупка нежилого помещения – довольно стандартная и уже выверенная до мелочей процедура, то физическим лицам придется столкнуться с определенными, не всегда приятными, нюансами:

  1. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
  2. Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
  3. Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
  4. Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
  5. Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

Коммерческая ипотека

После получения предварительного положительного ответа от банковской организации заемщику стоит придерживаться следующих этапов оформления покупки в ипотеку:

  1. Выбор объекта недвижимости, и оформление сделки купли-продажи.
  2. Заемщик передает продавцу аванс, равный по стоимости залогу в банке.
  3. Кредитор предоставляет продавцу гарантийное письмо, согласно условиям которого, он получит остаток суммы после передачи прав на недвижимость покупателю.
  4. Банк оформляет депозитную ячейку и резервирует в ней деньги.
  5. Недвижимость проходит процедуру оценки и страхования.
  6. Новый владелец регистрирует объект на свое имя.
  7. Кредитор оформляет на заемщика ипотечный займ. Продавец объекта получает доступ к депозитной ячейке с остатком суммы, а клиент – договор, согласно которому обязуется выплачивать долг.

Справка! Схема покупки коммерческого помещения одинакова для физических и юридических лиц. Этапы могут видоизменятся из-за индивидуальных требований банка.

Сбербанк осуществляет коммерческое ипотечное кредитование как в отношении юридических, так и физических лиц — поскольку индивидуальные предприниматели, по закону, являются физическими лицами, а для них, в соответствии с условиями банка, может быть предоставлен кредит.

Кроме этого, осуществляется кредитование и лиц, не являющихся ИП. Такие граждане должны в обязательном порядке быть собственниками малого бизнеса для получения экспресс-ипотеки. Продукт “Бизнес-Недвижимость” предоставляется только физическим лицам в статусе ИП.

Говоря о преимущества и недостатках ипотеки для юридических лиц, можно упомянуть практически те же нюансы, что актуальны и для покупателей жилья.

К плюсам можно отнести:

  • Возможность покупки необходимых для развития бизнеса помещений без изъятия денежных средств из оборотного капитала.
  • Размер ежемесячного взноса по кредиту порой оказывается гораздо меньше, чем арендные платежи за аналогичную недвижимость.
  • Относительно несложная процедура оформления, особенно для проверенных корпоративных клиентов, регулярно проводящих операции по счетам в банке, имеющих положительную кредитную историю и остаток средств на расчетном счете.
  • Индивидуальный подход к каждому клиенту в выборе оптимальных для него условий кредитования.
  • Отсутствие дополнительных комиссий за рассмотрение заявки и выдачу кредита.

Есть ли минусы у коммерческой ипотеки? Каких-то глобальных и существенных недостатков она не имеет. Да, за пользование кредитными средствами придется платить проценты. Процесс оформления ссуды хотя и не является трудоемким, но требует определенных временных затрат. Вот, пожалуй, на этом список минусов можно будет завершить.

Главным условием ипотеки под коммерческую недвижимость можно назвать то, что кредит выдают, если объект недвижимости будет передан банку в залог.

Отношения между заемщиком и кредитно-финансовой организацией, а также другие положения предпринимательской ипотеки, можно найти в 102-ФЗ. Необходимо понимать, что процедура оформления займа на покупку коммерческого объекта в законе не рассмотрена, указан лишь ряд общих моментов.

ВНИМАНИЕ: Каждый банк имеет право самостоятельно установить формы анкет, образцы заявок. Кроме того, организации выдвигают свои требования к заемщикам, например, списки документов.

При обращении заемщика за ипотекой на нежилое помещение для физических лиц в Сбербанк внимательно оценивает выбранное помещение, именно на основании оценки будет определена сумма кредита.

Результат оценки может не совпадать с мнением специалистов из Бюро технической инвентаризации.

https://www.youtube.com/watch?v=aEp38udcT8Q

Заемщик оплачивает работу независимого оценщика. Эту сумму он должен внести сразу, либо она будет приплюсована к кредиту.

«Бизнес-недвижимость» – программа, которая имеет увеличенные сроки кредитования. Финансирование осуществляется под залог имеющегося, либо нового объекта недвижимости.

ВАЖНО: Досрочное погашение осуществляется без комиссий. У аккредитованных застройщиков заемщик может приобрести объект на стадии строительства.

На кредит могут рассчитывать ИП и малые предприятия, годовая выручка которых не превышает 400 млн. рублей.

Что сегодня предлагают банки

Поиск лучшего предложения следует начинать с отбора финансовых учреждений, предоставляющих такую услугу, как ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц и организаций. Параметры подобных вариантов кредитования более жесткие, а сроки погашения – небольшие.

Отправка запроса сразу в банки, работающие по бизнес-ипотеке, позволит выявить наиболее выгодные предложения.

Рекомендуется обратить внимание на кредитование покупки имущества банками из числа ведущих финансовых структур:

  1. Сбербанк.
  2. ВТБ 24.
  3. Альфа-Банк.
  4. РСХБ.
  5. Росбанк.
  6. Абсолют.

Изучив информацию по каждому из предложений, заемщику будет проще определить наиболее подходящий по условиям и требованиям заем.

СбербанкКак правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкости

Воспользоваться проектом «Бизнес-Недвижимость» могут представители малого бизнеса и предприниматели, намеренные приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку под залог имеющегося имущества с одновременным погашением взятых ранее долгов перед другими кредиторами, включая компании-лизингодатели.

В Сбербанке возможно оформление займа для уже введенных в эксплуатацию и строящихся объектов при условии ведения застройки аккредитованными компаниями.

Основные параметры предложения:

  1. Кредитная линия от 150 тысяч до 200 миллионов рублей в зависимости от места расположения. В отдельных городах лимит кредитования достигает 600 миллионов рублей.
  2. Минимальный процент от 11,8%.
  3. Срок погашения не более 10 лет.
  4. Сумма минимального первого взноса ограничена 25% от оценочной стоимости объекта, для сельской местности – от 20%.

В качестве дополнительного обеспечения кредитор может запросить привлечение поручителей и гарантийных писем от других компаний.  Данная возможность особенно выгодна ИП, которым нужно убедить банк в своей надежности и своевременном возврате долга.

ВТБ 24ВТБ 24

Программа ВТБ 24 рассчитана на все виды объектов для коммерческого использования и предлагает:

  • кредитную линию 10 млн рублей;
  • ставку в размере 13,5% годовых;
  • срок погашения в пределах 10 лет.

Особенностью предложения является пониженный размер первого взноса – от 15 процентов оценочной стоимости приобретаемого объекта, а при готовности предоставления дополнительного залогового обеспечения можно и вовсе обойтись без первого взноса.

Группа ВТБ Банк Москвы позволяет купить по бизнес-ипотеке земельные участки стоимостью до 150 миллионов рублей со сроком возврата до 7 лет.

Заемщику разрешается купить жилую собственность с возможностью дальнейшего перевода в нежилой фонд. Вместо первого взноса допускается использовать дополнительный залог, гарантийный депозит, поручительство гарантийного фонда.

РосбанкРосбанк

Ипотечное предложение Росбанка предполагает индивидуальные условия оформления в следующих рамках:

  • ставка 13,34–15,19%;
  • сумма займа – 1–100 млн рублей;
  • погашение в течение 3–84 месяцев.

Возврат долга осуществляется равными платежами, всей суммой сразу либо по согласованному индивидуальному графику.

Альфа-Банк

Приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку на сумму 2,6-78 млн рублей поможет Альфа-Банк. Величина первого взноса должна быть не менее 20,0%. Заем выдается под 18 процентов годовых.

РоссельхозбанкРоссельхозбанк

Оформить заем предприятиям и физическим лицам, намеренным стать собственниками нового нежилого объекта, Россельхозбанк предлагает по индивидуальным процентным ставкам (от 11,5%) на сумму до 20 млн рублей. Кредит выдается на 10 лет без требования первоначального взноса.

Выдача денежных средств предполагает взимание комиссии с заемщиков-организаций. Полученные средства можно потратить не только на приобретение, но и ремонт недвижимого имущества. В качестве обеспечения клиент может предложить поручительство, автотранспорт или оборудование в залог.

Абсолют БанкАбсолют банк

Программа АКБ Абсолют предусматривает максимально комфортное и быстрое оформление займа под 17,45% годовых на сумму не менее 1 млн рублей. Окончательная сумма ограничена 60 процентами от оценочной стоимости объекта, при предоставлении дополнительного залога можно увеличить размер кредитной линии до 80%, но не более 9–15 млн рублей (в зависимости от региона размещения).

Каждое из предложений имеет свои уникальные особенности, учет индивидуальных потребностей коммерческих структур. Учет всех параметров позволит подобрать лучший вариант кредитования.

Не каждый банк готов предоставить такой кредит. Обычно, такое предложение можно отыскать лишь у крупного кредитора.

Банк Условия кредитования
Сбербанк (Бизнес-недвижимость) Можно взять кредит на сумму до 600 000 000 рублей, и выплачивать его не дольше 10 лет. Процентная ставка, вместе с этим будет около 14,5%.
ВТБ 24 (Бизнес-ипотека) Минимальная сумма займа – 4 000 000 рублей, на срок до 10 лет. Ставка не выше 13,5%.
Возрождение (МСП-Инвестиции) Максимальная сумма займа – 150 000 000 рублей, на 10 лет кредитования. Процентная ставка не более 15,5%.
Газпромбанк Для каждого заемщика условия кредитования устанавливаются в индивидуальном порядке.
Банк Москвы (Коммерческая ипотека) Можно взять в кредит не более 150 000 000 рублей, на срок до 7 лет. Ставка наряду с этим будет рассчитываться в индивидуальном порядке.

Коммерческая ипотека предлагается многими банками, а ее условия у разных кредиторов если и отличаются, то незначительно.

Сбербанк готов выдавать кредиты на покупку недвижимости юридическим лицам и ИП на срок от 1 до 120 месяцев. Если в залог оформляется кредитуемый объект недвижимости, то необходим первоначальный взнос 25% (для сельхозпредприятий 20%). При кредитовании под залог имеющейся недвижимости необходимость в первоначальном взносе отпадает.

«Россельхозбанк» готов выдавать до 200 миллионов рублей на срок до 8 лет. Банком предусмотрена возможность отсрочки погашения основного долга по кредиту на срок до 1 году, а также индивидуальный график платежей. Собственных средств при покупке недвижимости должно быть не менее 20%.

«Промсвязьбанк» предлагает коммерческую ипотеку на сумму до 120 миллионов рублей. Но срок кредитования у этого банка относительно небольшой – 3 года. При этом он готов кредитовать как коммерческую, так и жилую недвижимость с обязательным последующим переводом ее в коммерческую. При условии, что сумма кредита обеспечивается залогом, первоначальный взнос не нужен.

Коммерческая ипотека для малого бизнеса в «Росбанке» предлагается юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Максимальная сумма — 100 миллионов рублей, срок от 3 до 84 месяцев. Возможно кредитование без первого взноса при условии предоставления дополнительного залога.

Как уже говорилось, процентные ставки по ипотеке для юр. лиц выше, чем по жилищной. Связано это с отсутствием достаточной нормативно-правовой базы, регулирующей этот вид кредитования, а также с повышенными рисками, которые принимают на себя банки.

В Сбербанке минимальная процентная ставка составляет 11% годовых, но на сайте кредитора есть указание на то, что размер ставки в каждом случае определяется индивидуально и зависит от ряда условий, в том числе финансового положения заемщика, срока кредитования, предоставляемого залога.

«Россельхозбанк» вообще на сайте не указывает размер процентной ставки, а говорит лишь о том, что она устанавливается индивидуально. Нет информации о ставках и на сайте «Промсвязьбанка», «Уралсиба», «ЮниКредитБанка».

Минимальные ставки, предлагаемые другими кредиторами:

  • «Росбанк» — от 10,61;
  • «ВТБ» — от 10,9%;
  • «Абсолют-Банк» — от 13%.

Сбербанк

Крупнейший в РФ кредитор Сбербанк предоставляет ипотечный заём для ИП и малых предприятий «Бизнес-Недвижимость», который в случае залога имеющегося недвижимого объекта можно использовать не только на покупку другого помещения, но и на погашение задолженности по кредитам, взятым у других банков либо лизинговых компаний.

Сбербанк согласен кредитовать приобретение как готовой, так и строящейся недвижимости – у застройщиков из перечня аккредитованных.

Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкости

Условия займа:

  • минимальная ставка – 11,8%;
  • минимальная сумма – 150 тыс. руб. для малого агробизнеса, 500 тыс. руб. для всех остальных клиентов;
  • максимальная сумма – до 600 млн руб. для городов, указанных на сайте кредитора, до 200 млн руб. для всех остальных;
  • максимальный срок – 10 лет;
  • первоначальный взнос – при займе под имеющуюся недвижимость не требуется, под приобретаемую – не менее 20% для агробизнеса, 25% для остальных;
  • комиссия за выдачу займа – отсутствует.

Сбербанк принимает поручительство и гарантии юридических и физических лиц в качестве дополнительного обеспечения, что особенно полезно для ИП, многим из которых трудно убедить кредиторов в своей платежеспособности.

Что гласит закон?

Весь процесс покупки нежилых помещений коммерческого назначения в ипотеку регулируется 102 Федеральным законом.

Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита. Все рассматривается в общих чертах. Да и то, лишь касательно вопроса с залоговым имуществом.

102 ФЗ регулирует лишь вопрос залога такой недвижимости. А это означает, что требования к заемщикам, формы и списки документов, а также прочие условия выдачи таких кредитов полностью устанавливаются банками. А это может быть не выгодным для заемщика.

Абсолют Банк

Абсолют БанкАбсолют банк

Заемные средства для приобретения коммерческих объектов широко используются во всем мире. Если посмотреть на опыт других стран, то можно отметить, что в случае грамотного использования объекта помещение будет доходным.

Коммерческий кредит сегодня можно получить только для приобретения нежилых площадей. Предприятия и индивидуальные предприниматели могут либо самостоятельно использовать коммерческую недвижимость, либо сдавать ее в аренду.

К нежилым помещениям относятся следующие категории:

  • Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкостисклады;
  • офисы;
  • помещения под торговые объекты;
  • гостиничные объекты;
  • рестораны и кафе;
  • площадки, на которых располагаются предприятия, предлагающие социальные услуги.

Банки достаточно охотно выдают кредиты, если площади коммерческого назначения будут находиться в залоге. Подать заявку на кредит могут не только юридические лица, но и ИП. Конечно, для одобрения кредита заемщик должен удовлетворять требованиям банка.

ВАЖНО: Самым главным условием, которое предъявляют банки, является прибыльный баланс предприятия. Кроме того, предпринимательская деятельность малого или среднего бизнеса должна осуществляться не менее 1 года.

Стоит более подробно рассмотреть условия оформления коммерческого займа. Самым важным моментом станет наличие первоначального взноса. Если бизнесмен может внести только 30% от стоимости недвижимости, то придется искать поручителей. При внесении суммы более 30% поручительство не нужно.

Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкости

Важно обращать внимание на процентные ставки. Если посмотреть на средние значения, а потом сравнить с обычной ипотекой, то становится ясно, что коммерческая ипотека обойдется дороже. Банки предлагают ставки в диапазоне 10 – 16%.

До резкого снижения курса рубля займы выдавали в иностранной валюте, но в последнее время большинство договоров заключаются в рублях.

Кредит выдают на 10-12 лет, но обычно на срок от 5 лет. В этом отношении коммерческая ипотека похожа на потребительский заем.

Схема оформления очень похожа на обычный ипотечный кредит.

Требования банка к заемщикам очень схожи, это же можно сказать и о самой процедуре оценки, а также о страховании объектов.

Но есть и существенное отличие. Оно заключается в том, что до момента купли-продажи невозможно оформить залог на коммерческую площадь. Недвижимость сначала необходимо приобрести, и только после этого его передают в залог кредитно-финансовой организации.

Не стоит волноваться о возможных сложностях, поскольку кредитные организации разработали несколько вариантов решения сложившейся ситуации. Заемщику не придется думать над этим в одиночку.

СПРАВКА: Ипотечный заем для покупки коммерческих объектов чаще всего требуется владельцам бизнеса. Чаще всего именно малые и средние предприятия работают на арендуемых площадях, именно они чаще всего желают выкупить такие площади.

Конечно, при рассмотрении заявок банки отдают предпочтение крупным организациям. Надежные компании имеют все возможности для того, чтобы без труда приобрести новые площади под залог средств, взятых у кредитно-финансовой организации. Они могут быть выданы не только под залог приобретаемой недвижимости, но и под залог других объектов.

Кредитно-финансовые организации предлагают средства в размере до 10 млн. руб.

Если говорить об объеме финансирования, то обычно банки готовы вложить 70-80% от оценочной стоимости недвижимости.

Срок кредитования не превышает 12 лет. Существует и отсрочка погашения долговых обязательств, срок составляет 6 месяцев.

Недвижимость становится собственностью заемщика в тот момент, когда подписывается договор.

Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкости

ВАЖНО! Законодательство не предусматривает регистрацию права собственности на нежилой объект с обременением. По этой причине в договоре ипотеки будет обязательно прописан предмет ипотеки, указана его оценочная стоимость и существо.

Также будет приведен размер обязательств по кредиту и срок их исполнения.

Другая банковская организация группы ВТБ кредитует покупку не только помещений, но и земельных участков для использования в коммерческих целях.

Ипотека для бизнеса доступна по условиям:

  • ставка – в описании кредита на сайте банка не указана, определяется индивидуально;
  • сумма – до 150 млн руб.;
  • срок – до 7 лет.

ВТБ Банк Москвы предлагает бизнес-заемщикам привлекательные дополнительные возможности:

  1. Взять ипотеку на объект жилой недвижимости с переводом его в коммерческий статус впоследствии.
  2. Волучить заемные средства единовременным платежом либо в виде кредитной линии.
  3. Заменить первоначальный взнос:
  • дополнительным залоговым имуществом;
  • внесением гарантийного депозита;
  • залогом векселя банка;
  • поручительством гарантийного фонда.
  • Банк со 100% участием государства предоставляет коммерческую ипотеку согласно параметрам:

    • ставка – индивидуальная;
    • сумма – от 0,5 млн до 20 млн руб.;
    • срок – до 10 лет;
    • первоначальный взнос – необязателен, но его отсутствие повышает ставку;
    • комиссия за выдачу займа – взимается с юрлиц согласно тарифам банка;
    • возврат кредита возможен дифференцированными платежами, в т.ч. по индивидуальному графику.

    Россельхозбанк предусматривает возможность получения заемщиком дополнительных кредитных средств на ремонт приобретенного объекта недвижимости.

    Он, как и ВТБ Банк Москвы, дает выбор между единовременной выплатой заемных денег и кредитной линией.

    В качестве дополнительного обеспечения кредитором принимаются не только поручительства, но и транспортные средства, оборудование, даже товарно-материальные ценности.

    В силу направленности Россельхозбанк лояльно относится к представителям агробизнеса – сельхозпредприятиям и фермерам.

    АКБ «Абсолют Банк» обещает желающим взять ипотеку на коммерческую недвижимость быстрое решение по заявке, сопровождение персонального менеджера от подачи заявки до закрытия кредитного договора, оптимальное решение сложных ситуаций, возникающих в процессе погашения займа.

    Предлагаемые параметры бизнес-ипотеки:

    • ставка – от 17,45%;
    • размер кредита – до 60% стоимости приобретаемого объекта недвижимости либо до 80% при предоставлении дополнительного залога;
    • минимальная сумма – 1 млн руб.;
    • максимальная сумма – 15 млн руб. в Московском регионе, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 9 млн руб. в остальных субъектах федерации;
    • срок – до 10 лет.

    Абсолют Банк также дает возможность купить в ипотеку по ставке 14,25% машино-место, предлагая до 70% его стоимости, или от 100 тыс. до 1 млн руб. (в Московском регионе, СПб и Ленобласти – до 2 млн).

    ипотека для юридических лиц

    К сбору пакета документов рекомендуется отнестись со всей серьезностью. Банк будет тщательно проверять всю информацию. В случае с недостоверными данными есть риск получить отказ.

    Необходимые документы для физического лица:

    • Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкостиоригинал и ксерокопия всех страниц паспорта;
    • оригинал и копия всех страниц военного билета (для военнообязанных);
    • оригинал и копия свидетельства о заключении брака и рождении детей;
    • регистрационные документы;
    • лицензии, подтверждающие право заниматься отдельными видами деятельности;
    • данные о владении движимым и недвижимым имуществом;
    • свидетельство о праве собственности на недвижимость (без обременений);
    • оригинал и копия ИНН;
    • сведения о банковских счетах;
    • проект договора о покупке приобретаемой коммерческой недвижимости;
    • оценочная экспертиза приобретаемой недвижимости;
    • страховка на объект приобретаемого имущества и жизнь заемщика.

    Для заемщика – юридического лица в банк потребуется помимо этих, предоставить дополнительный пакет документов:

    • оригиналы и копии всех страниц паспорта владельца бизнеса и его главного бухгалтера;
    • документы, подтверждающие полномочия владельца бизнеса и его главного бухгалтера;
    • учредительные документы;
    • финансовая отчетность за последний год.
    • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей п платежам в казну государства;
    • документы, подтверждающую регистрацию ИП, ООО, ЗАО;
    • выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
    • лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

    Если коммерческая ипотека потребовалась крупной организации, в качестве заемщика выступает ее представитель – юридическое лицо. В этом случае владельцу бизнеса потребуется доказать свою платежеспособность. Предоставить в банк:

    • документы о товаро-денежном обороте за последние 6 месяцев;
    • бухгалтерский отчет о текущих задолженностях (дебиторские и кредиторские);
    • данные по основным средствам организации.

    Внимание! Количество необходимых документов, подаваемых с заявкой, варьируется в зависимости от банковской организации.

    Заявка и документы находятся на рассмотрении у банка в течении двух недель. По истечении этого срока клиент получает предварительный ответ. В случае положительного ответа потребуется подготовить еще один комплект документов для совершения сделки.

    Особенности ипотечного кредитования

    Покупка коммерческой недвижимости в ипотеку выгодна многим бизнесменам. Увеличение торговой площади или складского помещения помогает укрепиться в выбранной нише и получать большую прибыль. При грамотном подходе удобно расположенное строение будет приносить деньги, если сдавать его в аренду.

    Тема приобретения недвижимости с помощью коммерческой ипотеки выгодна представителям малого и среднего бизнеса. Не всегда есть финансовые средства на покупку, не всегда выгодно изымать деньги из оборота. Решением проблемы становится коммерческая ипотека.

    Справка! Условия долгосрочного займа различны для физических и юридических лиц.

    Физическое лицо

    Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкости

    По сравнению с ценами на жилую недвижимость, ценник на коммерческие объекты гораздо выше. Из-за этого фактора банки выдвигают высокие требования к заемщику.

    Чтобы взять коммерческую ипотеку без первоначального взноса потребуется предоставить залог, который по своей стоимости будет не только превышать стоимость приобретаемой недвижимости, но и покрывать проценты банка за все годы использования кредита.

    В качестве залога от заемщика могут выступать ценные бумаги, объекты движимого и недвижимого имущества.

    Условия получения долгосрочного займа разнятся в зависимости от банка. Все заявки рассматриваются в индивидуальном порядке. Для каждого претендента (независимо кто он – юридическое или физическое лицо) определяется свой размер кредита, его процентная ставка и срок.

    Общая характеристика коммерческой ипотеки для физического лица:

    • минимальная сумма займа – 150 тыс рублей, максимальная – 200 млн. рублей;
    • для крупной суммы потребуется поручитель;
    • процентная ставка для займа в рублях начинается от 11,5%, валютного – от 10%;
    • срок выплат – не больше 10 лет;
    • первоначальный взнос составляет 20-30% от общей стоимости всего объекта.

    Максимально выгодные условия займа получит заемщик с хорошей кредитной историей, который сделал первоначальный взнос. За его плечами несколько объектов движимого и недвижимого имущества и успешно развивающийся бизнес.

    Юридическое лицо

    Общая характеристика коммерческой ипотеки для юридического лица:

    • Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкостиминимальная сумма займа – 500 тыс. рублей, максимальная – 600 млн. рублей;
    • процентная ставка – от 11,8% до 17,45%;
    • срок кредитования – не больше 10 лет;
    • первоначальный взнос от 15% до 30%;
    • за выдачу кредита взимается комиссия.

    Максимально выгодные условия получит юридическое лицо с официально зарегистрированным бизнесом. Фирма или предприятие должны существовать не менее года, активно развиваться и приносить прибыль. При этом прибыль не превышает лимита в 400 млн рублей.

    В обоих случаях от заемщика потребуют застраховать приобретаемое имущество.

    Важно! Возраст для заемщика в обоих случаях от 21 до 70 лет (на момент погашения кредита). Чаще всего получают одобрение от банка претенденты в возрасте от 25 до 45 лет.

    Ипотечный договор на приобретение коммерческой недвижимости составляется банком по стандартной схеме и ни чем не отличается от договора на покупку квартиры или дома.

    В документе содержатся:

    • данные о кредиторе и заемщике;
    • условия кредитования;
    • ответственность сторон;
    • урегулирование конфликтов;
    • схема погашения ипотеки.

    Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкости

    В случае предоставления банком заемщику льготных условий кредитования порядок и условия их предоставления должны быть подробно расписаны в ипотечном договоре.

    Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

    Схема ипотечного кредитования

    Схема ипотечного кредитования

    А именно:

    • Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
    • Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет. В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
    • Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
    • К заемщикам более жесткие требования, чем в случае с жилищными кредитами;
    • Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог;
    • Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок.

    Обратите внимание! Чтобы избежать таких условий, можно взять обычный потребительский кредит. Для такого займа кредитора найти гораздо легче, да и Вы можете приобрести любой объект нежилой недвижимости:

    1. Гараж или машинное место;
    2. Садовый дом;
    3. Хозяйственная постройка;
    4. Апартаменты.

    Условия ипотечного кредита

    А вот «Бизнес-недвижимость» даёт более широкий набор вариантов по обеспечению кредита:

    • обычный залог;
    • залог на время строительства;
    • залог прав по соглашению о долевом строительстве;
    • гарантии «Федеральной корпорации по развитию малого и среднего предпринимательства»;
    • поручительство.

    Юридическое лицо

    Кредиторы могут устанавливать любые требования и условия, так как законодательством это никак не ограничивается. Поэтому каждый банк может предъявлять свои требования, и для большей точности, стоит напрямую обратиться с этим вопросом к сотруднику банка.

    Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

    • Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
    • Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
    • Действующим топ-менеджером в ООО;
    • Заемщик должен быть гражданином РФ;
    • У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
    • Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
    • Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
    • Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
    • Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
    • Объект находится в регионе расположения банка;
    • Это капитальная постройка;
    • Нет обременений на собственность.

    Другие

    Росбанк позволяет взять бизнес-ипотеку по ставке от 13,34% до 15,19% в сумме от 1 млн до 100 млн руб. на любой срок от 3 мес. до 7 лет. Он также дает выбор между единоразовой выплатой займа и кредитной линией, равными ежемесячными платежами либо по индивидуальному графику.

    Банк УРАЛСИБ обещает ипотеку под коммерческую недвижимость по ставке от 13,9% сроком от 1 до 10 лет на сумму от 0,5 млн до 170 млн руб. в виде единоразового займа либо кредитной линии. Комиссия за выдачу – 1,2% суммы.

    ЮниКредит Банк выдает от 0,5 млн до 73 млн руб. на срок до 7 лет при первоначальном взносе не менее 20%. Погашение долга и здесь возможно аннуитетными платежами либо по индивидуальному графику.

    ТрансКапиталБанк дает бизнесменам возможность взять ипотечный кредит на сумму от 300 тыс. руб. сроком до 10 лет как на приобретение недвижимости по ставке от 16,5%, так и на любые цели – под 19%.

    МТС Банк предлагает под залог приобретаемой бизнес-недвижимости от 1 млн до 25 млн руб. в кредит до 5 лет по ставке от 16%, до 10 лет – 16,5-17% в зависимости от первоначального взноса.

    РНКБ предоставляет бизнесменам, за исключением представителей агробизнеса, по ставке от 15% от 1 млн до 70 млн руб. на срок до 7 лет, первоначальный взнос от 20%.

    Банк Интеза соглашается выдать от 1 млн до 120 млн руб., или до 80% стоимости недвижимого объекта на срок до 10 лет по плавающей ставке.

    Перечень необходимых документов для оформления

    Ипотека, оформляемая юридическим лицам, во многом похожа на жилищные ссуды для населения. Одно из сходств заключается в необходимости предоставить банку определенный пакет документов, которые прикладываются к заявке на кредит и нужны для ее рассмотрения на кредитном комитете банка.

    Перечень необходимых документов выглядит следующим образом:

    • Пакет учредительных и регистрационных документов компании – устав с изменениями и дополнениями, ИНН, ОГРН, действующие лицензии, копии паспортов участников сделки.
    • Финансовая и налоговая отчетность – налоговая декларация, бухгалтерская отчетность, справки из сторонних банков, в которых обслуживается юр. лицо.
    • Данные о хозяйственной деятельности – копии договоров аренды, контракты с поставщиками/покупателями, копии действующих кредитных договоров.

    Также потребуется предоставить полный пакет документов на приобретаемую недвижимость, которая будет оформляться в залог.

    Порядок предоставления коммерческой ипотеки во многом аналогичен тому, как оформляются жилищные ссуды, но некоторые отличия имеются. Итак, процедура выдачи кредита после его одобрения банком происходит следующим образом:

    • Между продавцом и покупателям заключается договор купли-продажи.
    • Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос, а банк выступает гарантом того, что после оформления недвижимости в залог на его счет будет переведена оставшаяся часть средств.
    • Покупателем регистрируется переход права собственности на недвижимость и оформляется договор передачи ее в залог.
    • Банк переводит продавцу оставшуюся часть средств.

    Возможен и несколько иной вариант оформления, когда недвижимость оформляется в залог банку еще в тот момент, когда она находится в собственности продавца. Уже после произведения расчетов по договору купли-продажи происходит переход права собственности без снятия обременений с объекта залога.

    О том, какая именно схема применяется в том или ином банке, лучше узнать заранее. Обязательно также стоит предупредить продавца, что при совершении сделки будут использоваться кредитные средства и не совсем стандартная процедура покупки.

    Заемщик, который обратился в банк за ипотечным кредитом, должен выбрать один из следующих способов:

    1. под залог. В этом случае в качестве залога будет выступать та нежилая недвижимость, которой уже располагает заемщик.
    2. Предварительная сделка с частичной оплатой. Этот вариант сделки заключается в том, что банк и покупатель совместно оплачивают стоимость коммерческой площади. Расчет с владельцем помещения осуществляется после того, как был заключен договор кредитования. Право собственности остается за покупателем, а закладная находится в банке.
    3. Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц — нюансы и тонкостиЕще более сложный вариант. Он предусматривает большие затраты времени на оформление сделки. Покупатель недвижимости вносит часть суммы, предоставляя банковские гарантии. Покупатель вступает в права на недвижимость, при этом помещение используется в качестве залога перед организацией-гарантом для получения ипотеки.
    4. Оформление площади происходит на отдельное юридическое лицо. Организация, которой требуется кредит, получает сумму от банка. Он выплачивается через выкуп акций компании, на которую был оформлен коммерческий объект.

    ВНИМАНИЕ: В ходе оформления сделки может возникнуть много нюансов. ИП не всегда могут получить средства, это проще сделать крупным организациям.

    Но есть банки, которые более лояльно относятся к небольшим фирмам. Примером может стать ипотека на коммерческую недвижимость от Сбербанка, который разработал для таких компаний специальную программу.

    Недвижимость можно приобрести не только способами, описанными выше, но и в лизинг. В этом отношении законодательная база стабильная. Объект находится в собственности организации, которая предоставила средства на покупку. Такое положение дел сохраняется до момента исполнения обязательств заемщиком.

    При оформлении такой ипотеки, заемщику придется придерживаться такой инструкции:

    1. Подача заявки, с прикрепленными документами;
    2. Ожидание до двух недель, пока банк рассмотрит и одобрит заявку;
    3. Рассчитывается сумма кредита и прочие условия;
    4. Заемщик выбирает недвижимость и подает его документы банку;
    5. После одобрения, заключается договор ипотеки;
    6. Покупка недвижимости;
    7. Регистрация сделки в Росреестре.
    Этапы оформления ипотеки

    Порядок оформления

    Особенности

    Из-за требований по залогу могут возникнуть сложности. Легче всего предоставить в залог другую недвижимость, но она далеко не всегда есть. Вместо этого, можно оформить права собственности на приобретаемую недвижимость и отдать её в залог. Как это выполняется? Покупатель из собственных средств оплачивает часть стоимости, после чего права собственности переоформляют на него, недвижимость отдаётся в залог банку, который рассчитывается за неё с продавцом – в сущности, после выполнения этих операций коммерческая ипотека будет работать по такой же схеме, как и обычная, просто из-за этих требований оформление стало немного сложнее.

    То есть, как видите, с оформлением коммерческой недвижимости есть некоторые сложности, и не в каждом банке готовы её предоставить, хотя тот же Сбербанк как раз разработал программу «Бизнес-недвижимость» специально для кредитования ИП и малых предприятий.

    Как альтернатива коммерческой ипотеке, иногда применяется лизинг – в этом случае выдавшая кредит организация продолжит владеть недвижимостью вплоть до погашения долга. Плюс лизинга – более проработанное в его отношении законодательство, к тому же он доступнее.

    Начинающему предпринимателю бывает непросто подтвердить уровень доходов, чтобы взять коммерческую ипотеку. При этом сама недвижимость частично обеспечивает возврат средств, ведь за счёт её использования также можно заработать, даже в том случае, если она не будет использоваться первое время непосредственно для коммерческой деятельности, как минимум её можно сдавать в аренду.

    Приходится констатировать, что в данный момент оформление бизнес-ипотеки и её условия ещё недостаточно проработаны, что в большой степени мешает её распространению, но даже сейчас уже есть пользующиеся ей. Можно не сомневаться – со временем она приобретёт более широкую популярность за счёт более качественно проработанных условий предоставления.

    Кто может получить

    Коммерческую ипотеку в Сбербанке может получить не любое лицо. Список тех, кому она может быть выдана, зависит от её вида, которых в Сбербанке сейчас два. Рассмотрим, кто может получить «Экспресс-ипотеку»:

    • физические лица, собственники малого бизнеса;
    • ИП;
    • ООО.

    Отметим, что годовая прибыль физического лица или компании, чтобы претендовать на данный кредит – рассчитанный на помощь начинающим предпринимателям и компаниям – должна составлять 60 миллионов рублей или меньше.

    Что до «Бизнес-Недвижимости», то обычным физическим лицам она недоступна, заёмщиком может выступать:

    • юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы;
    • ИП.

    Требования же к заёмщикам, претендующим на коммерческую ипотеку в Сбербанке в рамках программы «Бизнес-недвижимость», таковы:

    • регистрация в России;
    • прибыль не более 400 миллионов рублей за год;
    • для предпринимателей возраст не более семидесяти лет;
    • для юридического лица – деятельность в течение минимум полугода либо года, если его деятельность связана с сезонными работами.

    Алгоритм оформления

    Каков же алгоритм оформления при обращении в Сбербанк? Коммерческая ипотека для физических лиц начинает оформляться с обращения в Сбербанк по месту регистрации. После этого будет назначено время, в которое специалист сможет провести подробную консультацию – на ней вы будете ознакомлены с полным списком документов, которые понадобятся при оформлении, узнаете о том, какие у банка требования, ведь они могут меняться со временем, а также ознакомитесь со всеми условиями погашения и обслуживания займа.

    Здесь же при согласии со всеми условиями можно будет заполнить анкету, после чего необходимо лишь передать все необходимые документы. После их рассмотрения банком будет назначено время для визита представителя к вам – он должен оценить бизнес, чтобы принять окончательное решение о том, будет ли предоставляться кредит.

    Заключение

    Основные требования к заемщикам у банков, предоставляющих ипотеку для бизнеса, сводятся к наличию опыта хозяйственной деятельности (обычно не менее 1 года), статусу резидента РФ и способности подтвердить платежеспособность. К недвижимости – полная ликвидность и расположение в пределах транспортной доступности от офиса банка.

    Полный список требований и необходимых документов, прилагаемых к заявке на ипотечный заём, а также точную последовательность действий для получения кредита следует уточнять в выбранном банке.

    Покупка недвижимости коммерческого типа может быт выполнена с привлечением заемных средств. Банки охотно кредитуют крупные компании, но ИП и малый бизнес также может подать заявку на кредит.

    Банк перед подписанием договора тщательно проверит объект недвижимости и платежеспособность заемщика. Проще всего приобрести коммерческую недвижимость у застройщиков, получивших аккредитацию банка.

    Необходимый список документов

    В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:

    • Сотрудник компании приносит устав;
    • Соглашение о ее создании;
    • Выписка из реестра;
    • Лицензию на деятельность;
    • Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
    • Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
    • Документ от регистрации;
    • Лицензию;
    • Образец своей подписи;
    • А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
    • Информацию о кредитной истории компании;
    • Копии соглашений по бизнесу и проект.

    Образец заключаемого договора

    Дают ли банкиры ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости 0

    Ипотечный договор заключается в индивидуальном порядке. Его пункты могут отличаться, в зависимости от условий кредитования, но в основном, такое соглашение должно иметь такие пункты, как информация о заемщике и банке, условия ипотеки, права и обязанности сторон, а также схема погашения ипотеки (учитывается и возможность досрочного погашения).

    С полным примером образца ипотечного договора можно ознакомиться

    здесь

    Возможные трудности

    Физическим лицам получить такую ипотеку непросто. В основном возникают сложности при оформлении залога. Дело в том, что сразу такая недвижимость банку не передается. Заемщику придется пройти через процесс перехода прав собственности. Для этого, в банках есть три основных схемы.

    Продавец получает предоплату, в суме первого платежа по кредиту. После этого, оформляется переход права собственности и передача объекта в залог. И только после этого, заключается ипотечный договор, а продавцу выплачиваются остальные средства.

    Аналогично предыдущему варианту, продавец получает предоплату. Но передача прав происходит одновременно с оформлением соглашения купли-продажи и ипотеки. А сделка регистрируется только после передачи всех бумаг.

    Последняя схема наиболее витиеватая. Сначала нужно зарегистрировать новую фирму, на имя которой и передают право собственности. После этого, стоимость недвижимости уплачивает банк, а покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи нового юридического лица. Обременение будет снято только после передачи залога.

    Ипотека на нежилую недвижимость является более трудной для физических лиц. Такая сделка будет означать повышенные проценты и уменьшенный срок кредитования, что не слишком выгодно для заемщика. Однако зная обо всех тонкостях такого кредитования, можно избежать некоторых сложностей и получить более приятные условия ипотеки.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридические советы
    Adblock detector