Кадастровая оценка земель населенных пунктов: этапы государственной экспертизы, расчет стоимости участков

Что собой представляет кадастровая стоимость

Сегодня для расчета налогооблагаемой базы, а также оценки конкретного участка в населённом пункте рассчитывают так называемые показатели удельной стоимости. Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов отображают реальную цену одного квадратного метра участка в зависимости от его функционального использования.

В зависимости от рассчитанных показателей удельной стоимости каждый участок в населённом пункте получает свой определенный номер. В последующем с учетом номеров участков составляется так называемый кадастровый квартал, которому будет соответствовать рассчитанная стоимость одного квадратного метра участка.

Данные по удельной кадастровой стоимости большинства районов и областей Российской Федерации сегодня находятся в открытом доступе в Интернете, поэтому каких-либо сложностей с получением нужной информации не возникнет. Такие данные, хранящиеся в открытом доступе, позволяют не только получить необходимую информацию о налогооблагаемой базе по участкам и земельным наделам в населённых пунктах, но и помогают определить средний уровень стоимости земли в том или ином районе и области.

Политика государства в отношении кадастрового учета подразумевает присвоение каждому участку соответствующего номера с расчётом стоимости конкретного земельного надела. Выполнение кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов позволяет не только идентифицировать наделы по их функциональному назначению, но и упрощает расчет налогооблагаемой базы, которая необходима для определения налога на имущество и землю.

Кадастровая стоимость (КС) земельного участка –  величина, которая определяется по итогам государственной оценки земли с учётом классификации наделов согласно целевому назначению. Для каждой территории она вычисляется в индивидуальном порядке согласно законодательству об оценочной деятельности.

Порядок процедуры регламентирует Федеральный закон от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основные положения о кадастровой цене закреплены в ст.66 ЗК РФ.

В настоящее время кадастровую стоимость определяют независимые оценщики. Полученные данные заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Узнать КС можно с помощью интерактивной карты на сайте Роснедвижимости.

Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка

(с изменениями на 17 ноября 2011 года)____________________________________________________________________Утратил силу со 2 марта 2019 года на основании приказа Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года N 514____________________________________________________________________

____________________________________________________________________ Документ с изменениями, внесенными: приказом Минэкономразвития России от 20 декабря 2007 года N 445 (Российская газета, N 22, 02.02.2008); приказом Минэкономразвития России от 2 ноября 2009 года N 439 (Российская газета, N 250, 25.12.2009);

Во исполнение пунктов 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст.1709; 2006, N 16, ст.1744),

Утвердить прилагаемые Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

МинистрГ.О.Греф

Зарегистрированов Министерстве юстицииРоссийской Федерации15 сентября 2006 года,регистрационный N 8297

Приложение

УТВЕРЖДЕНЫприказом Минэкономразвития Россииот 12 августа 2006 года N 222

(с изменениями на 17 ноября 2011 года)

Как выполняется кадастровая оценка земель населенных пунктов

1.1. Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее — Методические указания) разработаны в соответствии с пунктами 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст.1709; 2006, N 16, ст.1744).

1.2. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях:- образования нового земельного участка;- изменения площади земельного участка;(Абзац в редакции, введенной в действие с 13 марта 2012 года приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.

— изменения вида разрешенного использования земельного участка;- перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель;- включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.(Абзац дополнительно включен с 13 февраля 2008 года приказом Минэкономразвития России от 20 декабря 2007 года N 445; в редакции, введенной в действие с 13 марта 2012 года приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.

1.3. Кадастровая стоимость земельных участков в случаях, перечисленных в пункте 1.2 настоящих Методических указаний, определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке*, либо на основании решения данного органа — подведомственными ему государственными бюджетными учреждениями.

(Пункт в редакции, введенной в действие с 13 марта 2012 года приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.________________* В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 25, ст.3052;

Кадастровая оценка земель населенных пунктов: этапы государственной экспертизы, расчет стоимости участков

1.4. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков.(Пункт в редакции, введенной в действие с 13 марта 2012 года приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.

1.5. Акт определения кадастровой стоимости земельных участков оформляется для земельных участков в пределах одного кадастрового квартала.В случаях одновременного образования нескольких земельных участков или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках в пределах одного кадастрового квартала, а также в случаях одновременного изменения категории земель, и (или) вида разрешенного использования, и (или) уточнения площади существующих в пределах одного кадастрового квартала земельных участков оформляется один Акт определения кадастровой стоимости земельных участков.

1.6. В случае образования или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке единого землепользования Акт определения кадастровой стоимости земельных участков (прилагается) оформляется для каждого кадастрового квартала, в котором располагаются входящие в состав единого землепользования обособленные или условные земельные участки, а также для условного кадастрового квартала, в котором располагается единое землепользование.

1.7. Для целей настоящих Методических указаний земельные участки подразделяются на группы:Абзац исключен с 13 марта 2012 года — приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.:Абзац исключен с 13 марта 2012 года — приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.;Абзац исключен с 13 марта 2012 года — приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.;

Абзац исключен с 13 марта 2012 года — приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.;Абзац исключен с 13 марта 2012 года — приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.;Абзац исключен с 13 марта 2012 года — приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.;

Абзац исключен с 13 марта 2012 года — приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673.;- в составе земель особо охраняемых территорий и объектов:первая группа — земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);

земли природоохранного назначения; земли пригородных зеленых зон; земли историко-культурного назначения; земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы; особо ценные земли.вторая группа — земли рекреационного назначения (за исключением земель пригородных зеленых зон и земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы и трассы), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

1. Сведения

а)
о документах территориального планирования
РФ в части, касающейся территорий
муниципальных образова­ний;

б)
о документах территориального планирования
субъектов РФ в части, касающейся
территорий муниципальных образований;

в)
о документах территориального планирования
муниципальных образований, материалах
по их обоснованию;

г)
о правилах землепользования и застройки,
внесении в них изменений;

д)
о документации по планировке территории;

е)
об изученности природных и техногенных
условий на основании результатов
инженерных изысканий;

ж)
о резервировании земель и об изъятии
земельных участков для государственных
или муниципальных нужд;

з)
о геодезических и картографических
материалах.

Решение о проведении оценивания

О том, как проводится государственная кадастровая оценка земли (ГКО), в деталях сказано в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08. 2019 ) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) “О государственной кадастровой оценке”.

Согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, ГКО осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или по инициативе органа местного самоуправления.

Решение о проведении процедуры должно содержать:

  • год начала проведения работ по вычислению КС;
  • вид/виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение;
  • категорию(ии) земель и прочие сведения.

Согласно законодательству, кадастровая оценка земель (КОЗ) обычно выполняется раз в 5 лет и не чаще раза в 3 года. Однако в связи с тем, что система уполномоченных бюджетных учреждений только формируется, проведение плановой ГКО временно приостановлено.

До 2020 года собственник может в любое удобное время инициировать внеплановую экспертизу в частных оценочных фирмах.

Важный нюанс: в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе результаты государственной кадастровой оценки земель можно получить не чаще одного раза в два года.

В будущем проводить оценивание будут исключительно сотрудники специализированных бюджетных организаций, но в настоящее время процедура поручается лицензированным частным оценщикам.

Раздел VII «Изъятие и резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд».

оценка

МинистрГ.О.Греф

Приложение

Общая
часть раздела VII
содержит наименования и реквизиты
актуализированных документов об изъятии
и ре­зервировании земельных участков,
принятых органами государственной
власти или органами местного самоуправления,
и номера книг.

Специальная
часть раздела VII
содержит ссылку на соответствующий
подраздел, содержащий графическое
отображение сведений об изъятии и
резервировании земельных участков для
государственных или муниципальных нужд
на актуализированной карте (схеме),
раздела «Геодезические и картографические
материалы».

Раздел V «Документация по планировке территорий».

1)
градостроительный план земельного
участка;

2)
результаты инженерных изысканий;

3)
сведения о площади, о высоте и об этажности
ОКС, о сетях инженерно-технического
обеспечения, разделы проектной
документации или схема планировочной
организации земельного участка с
обозначением места размещения объекта
индивидуального жилищного строительства;

4)
документы, подтверждающие соответствие
проектной документации требованиям
технических регламентов и результатам
инженерных изысканий;

5)
заключение государственной экспертизы
проектной документации;

Кадастровая оценка земель населенных пунктов: этапы государственной экспертизы, расчет стоимости участков

6)
разрешение на строительство;

7)
решение органа местного самоуправления
о предоставлении разрешения на отклонение
от предельных пара­метров разрешенного
строительства, реконструкции ОКС;

8)
решение органа местного самоуправления
о предоставлении разрешения на условно
разрешенный вид исполь­зования;

9)
документы, подтверждающие соответствие
построенного, реконструированного,
отремонтированного ОКС проектной
документации;

10)
акт приемки ОКС;

11)
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

Как выполняется кадастровая оценка земель

12)
схема, отображающая расположение
построенного, реконструированного,
отремонтированного ОКС, распо­ложение
сетей инженерно-технического обеспечения
в границах земельного участка и
планировочную организацию зе­мельного
участка;

13)
иные документы и материалы.

В
дело о застроенном или подлежащем
застройке земельном участке помещаются
также сведения о земельном участке и
выданные до введения в действие ГСК РФ
технические паспорта на объекты
капитального строительства, рас­положенные
на данном земельном участке.

ИС
ОГД ведут органы местного самоуправления
городского округа или муниципального
района. Информацион­ная система может
быть автоматизированной и состоит из
9 основных и нескольких дополнительных
разделов.

Основные
разделы ИС ОГД

Кадастровая оценка земель

Все
основные разделы ИС ОГД состоят из общей
и специальной части, а также книг, в
которых хранятся копии размещенных в
информационной системе документов и
материалов.

Общая
часть раздела V
содержит наименования и реквизиты
актуализированных документов по
планировке территории и номера книг.

а)
красные линии;

б)
линии, обозначающие дороги, улицы,
проезды, линии связи, объекты инженерной
и транспортной инфра­структур;

в)
границы зон планируемого размещения
объектов социально-культурного и
коммунально-бытового назначе­ния,
иных объектов капитального строительства;

1)
схему расположения элемента планировочной
структуры;

2)
схему использования территории в период
подготовки проекта планировки территории;

3)
схему организации улично-дорожной сети
и схему движения транспорта на
соответствующей территории;

4)
схему границ территорий объектов
культурного наследия;

5)
схему границ зон с особыми условиями
использования территорий;

6)
схему вертикальной планировки и
инженерной подготовки территории;

7)
иные материалы в графической форме для
обоснования положений о планировке
территории;

2.
номера книг и регистрационные номера;

3.
ссылки на подраздел, содержащий
актуализированные документы, раздела
«Геодезические и картографиче­ские
материалы».

Как оцениваются земли населенных пунктов

Из ст. 83 ЗК РФ можно узнать, что такое земли населенных пунктов. К этой категории относят территории, предназначенные и используемые для развития и застройки городов, сел, поселков. Такие участки отделяются границей от зон другого назначения.

Комплексная оценка земель населенных пунктов – совокупность мероприятий по вычислению кадастровой стоимости участков, расположенных в составе населенного пункта. Её цели:

  1. Составление систематизированной базы данных о локации, целевой специфике, правовом статусе земель РФ.
  2. Определение ставки арендной платы, первичных цен продажи прав собственности.
  3. Уточнение базы налогообложения.
  4. Определение направлений планирования и застройки.

Объекты кадастровой оценки – земельные участки, находящиеся в составе населенных пунктов. В этом контексте важно понимать особенности устройства административно-территориальных единиц. Они состоят из кадастровых кварталов, которые отличаются между собой размерами и назначением.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов – это котировка земельного объекта в расчете на единицу общей площади территории. Данный параметр является ключевым при определении КС.

ГКО населенных пунктов включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении процедуры на уровне субъекта РФ.
  2. Формирование списка земельных участков с полными характеристиками.
  3. Определение удельного показателя КС каждого кадастрового квартала.
  4. Утверждение результатов оценки нормативным распоряжением субъекта РФ.
  5. Внесение данных по каждой зоне в систему кадастрового учета.

При проведении ГКО в расчет берется существенный массив информации:

  • сведения о сделках на рынке земли;
  • размер арендной платы;
  • затраты на строительство и обустройство территории и так далее.

Эти данные можно получить в органах исполнительной власти субъектов РФ, в организациях, ведущих регистрацию прав собственности, в СМИ и на официальных сайтах.

Кадастровая оценка земель поселений не предусматривает анализ индивидуальных особенностей каждого объекта. Участки делятся на группы и подгруппы с учетом общих признаков.

При определении КС применяют один из способов массовой оценки:

  • сравнительный. Стоимость участка устанавливается на основании анализа сделок купли-продажи в данном регионе по схожим объектам;
  • доходный. Во внимание принимается предполагаемая прибыль от распоряжения участком;
  • затратный. Этот метод актуален при оценивании земель общего пользования. Такие объекты редко встречаются в продаже, дохода почти не приносят, но можно учесть расходы;
  • комбинированный – сочетание двух и более перечисленных подходов.

Если методы массовой оценки к объекту не применимы, его характеристики рассматривают индивидуально.

Процедура оценки земель, выделенных для сельского хозяйства

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель – это ряд технических и административных мероприятий по определению стоимости участка в границах зоны. Способ оценивания базируется на классификации земли по виду функционального использования и целевому критерию. Он проводится с учётом сведений из лесного, градостроительного и других кадастров.

Под землями сельхозназначения следует понимать участки и водные объекты, выделенные для следующих целей:

  • пашни, пастбища, сенокосы;
  • выращивание технологических культур;
  • возведение построек под хранение, переработку или производство с/х продукции;
  • коммерческая деятельность.

Кроме того, в этот перечень нужно включить территории, занятые лесами, свалками и полигонами.

ГКО земель позволяет сформировать единый кадастр. Это в свою очередь дает возможность получить усредненные показатели, которые отобразят различия в качестве территорий с/х назначения.

Оценивание территории выполняется по единой методике. Объектом процедуры являются участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов и субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года. Процедура определения КС состоит из следующих этапов:

  1. Определение показателей по плодородию, локации и технологическим свойствам. Таким образом вычисляется средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
  2. Выявление удельного показателя через капитализацию рентного дохода.
  3. Умножение удельного показателя на площадь участка.

Кадастровая оценка земли

Заключительный этап – оформление и утверждение материалов ГКО.

После выполнения оценки кадастровой стоимости земли населенных пунктов все полученные результаты должны быть внесены в отчёт, для чего отводится 10 рабочих дней. Правильно подготовленный отчёт направляется в исполнительные региональные органы, где в течение 30 дней должно быть принято решение о правильности проведенной оценки, а рассчитанная цена вносится в базу данных.

Полученные результаты оценки используются для следующих целей:

  • Автоматизация учета и налогообложения.
  • Утверждение и расчет реальной налогооблагаемой базы отдельных участков.
  • Возможность правильного расчета компенсационных выплат при изъятии земель.
  • Внесение различного рода поправок в территориальное зонирование.
  • Формирование рынка ипотеки и залога земли.
  • Выявление оптимальных участков для строительства инфраструктуры и жилых домов.

При наличии каких-либо неточностей в расчете или несогласии собственника с полученной оценкой имеется возможность обращения к независимому оценщику за выполнением повторной процедуры. Также можно написать заявление с возражением на полученные расчеты, которое направляется в органы исполнительной власти, ведущие учет земельных наделов.

Раздел VI «Изученность природных и техногенных условий».

Общая
часть раздела VI
содержит сведения о проведенных
инженерных изысканиях с указанием
номера, при­своенного материалам и
(или) данным при их размещении в
государственном фонде материалов и
данных инженерных изысканий.

Специальная
часть раздела VI
содержит ссылку на соответствующий
подраздел, содержащий графическое
отображение сведений об изученности
природных и техногенных условий на
актуализированной карте (схеме), раздела
«Геодезические и картографические
материалы».

Как оценить землю

Неправильная оценка земли влечет за собой множество проблем вроде завышения налоговых ставок и сборов или существенного снижения размера прибыли от коммерческой эксплуатации территории. Чтобы выйти из этой ситуации, собственнику придется инициировать досрочную процедуру оценивания. Для этого ему нужно:

  1. Выбрать оценочную фирму.
  2. Указать цель оценки.
  3. Заключить договор.
  4. Оплатить услугу.
  5. Согласовать даты проведения оценочных мероприятий.
  6. Предоставить документы.
  7. Обеспечить специалисту допуск к объекту исследования.
  8. Получить отчет об оценке.

Особое внимание нужно уделить заключению специалиста. В акте обязательно должны быть указаны технические характеристики участка, его вид, данные собственника, обоснование применения конкретной методики, вывод и собственно КС земли.

Кто может проводит оценку

Раньше оценкой земель занимались кадастровые инженеры по заказу уполномоченной государственной организации. Но с недавних пор обязанность проводить ГКО была передана специализированным бюджетным учреждениям.

Пока окончательный переход полномочий к госучреждениям не произошел, проведение внеплановой оценки можно поручить сотрудникам Росреестра или частных компаний, действующих по всей территории РФ. Например, жители Москвы могут заказать внеочередную кадастровую оценку земель в следующих предприятиях:

  1. ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», ул. Пресненская, д. 12.
  2. ГУ «Платинум», пл. Журавлева, д. 2, строение 2, 3 этаж, офис 321.
  3. ООО «Ритам», ул. Садовая-Кудринская, д. 32а, строение 9, офис 411.

Грамотное и своевременное оценивание позволит избежать уплаты завышенной суммы налогов, поэтому рекомендуется регулярно проверять КС своей недвижимости, а при возникновении сомнений в ее обоснованности сразу же проводить независимую экспертизу.

Итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода (до 1 января 2020 года).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector