Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформления

Устройство входной группы в нежилое помещение – особенности согласования

ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОМ ДОМЕ — это мероприятие более сложное и многоэтапное, чем перепланировка квартиры. Для оформления перепланировки нежилого помещения в Москве требуется подготовить Техническое Заключение о возможности проведения перепланировки помещения, а также проект перепланировки нежилого помещения.

В этом разделе мы рассматриваем случаи перепланировки нежилых помещений в жилых домах. Как правило, такие помещения нежилые располагаются на первых этажах жилых домов. Нежилые помещения сдаются под офисы, банки, магазины, салоны красоты и т.п.

, то есть данные нежилые помещения используются, в первую очередь, под те цели, которые помогают удовлетворить нужды жильцов этого и близлежащих жилых домов.В старом жилом фонде только немного нежилых помещений были организованы при строительстве домов.

В большинстве случаев, старые дома типовых серий не предусматривали устройство на первых этажах нежилых помещений, а вся их площадь была отдана под жилые квартиры. Поэтому многие нежилые помещения в типовых домах появились в результате перепланировки и перевода жилых квартир в нежилые помещения, а также согласования перепланировки фасада.

Согласование перепланировки/переоборудования нежилых помещений в жилых домах, как правило, является более многоэтапным, по сравнению с получением разрешения на перепланировку квартиры, так как законодательство предъявляет более высокие требования к соблюдению норм и правил при регистрации перепланировки нежилых помещений в жилых домах.

Для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения для всех проектов перепланировки нежилых помещений обязательно должно быть получено согласование Роспотребнадзора.Часто возникает вопрос об узаконивании перепланировки нежилого помещения в жилом доме «пост фактум».

Обращаем Ваше внимание, что в настоящее время так называемая «амнистия по перепланировкам» закончилась, и, в случае выявления факта неузаконенной перепланировки, жилищная инспекция составляет протокол об административном правонарушении с последующим штрафом в 350 000 руб. Поэтому согласование перепланировки в нежилых помещениях должно быть выполнено с предварительным разрешением от Мосжилинспекции на перепланировку.

Решение о согласовании перепланировки в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах принимается Мосжилинспекцией.

Необходимые первичные документы от Заказчика: Доверенность, Учредительные документы, Правоустанавливающие документы на помещение (Свидетельство на право собственности, Договор аренды, договор хозяйственного ведения и/или оперативного управления)
Организация, выполняющая Техническое заключение на перепланировку Автор проекта дома, Арт-Эксперт
Организация, выполняющая проект перепланировки квартиры Автор проекта дома, Арт-Эксперт
Согласующие инстанции ДИГМ (в случае аренды у города), ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве», ГУП ГлавАПУ, УГНД управления МЧС России по г. Москве, ГУП «Мосгоргеотрест»
Срок получения Разрешения на перепланировку 4-8 месяцев
Стоимость получения Разрешения на перепланировку от 150 000 руб.
Вид Разрешения Распоряжение о согласовании перепланировки
Орган, выдающий разрешение на перепланировку Жилищная инспекция города Москвы
Срок действия разрешения 12 месяцев
Возможность пролонгации разрешения на перепланировку Пролонгация возможна

Для согласования перепланировки нежилых помещений потребуется подготовленный и оформленный в соответствии с установленными требованиями проект переустройства нежилого помещения, разработанный специализированной организацией, имеющей свидетельство о допуске к саморегулируемой организации, а также техническое заключение о возможности перепланировки.

Помимо грамотно разработанного проекта перепланировки нежилого помещения, необходимо пройти все этапы оформления перепланировки нежилого помещения, без которых решение не может быть принято.

Заключительным этапом Согласования Перепланировки нежилого помещения является приёмка выполненной перепланировки комиссией из Мосжилинспекции и получение Акта о завершенном переустройстве.

Наша компания работает в соответствии с Законодательством Российской Федерации и гарантирует качественное прохождение всех этапов согласования нежилого помещения в жилом доме.

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2018 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений.

Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения.

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Оформить разрешение на новый вход в жилом многоквартирном доме можно. Разрешение на устройство нового входа выдает Мосжилинспекция. Процедура очень индивидуальная и сложная из-за множества тонкостей, таких как устройство ступеней и площади. Имеет значение, будет ли уменьшена пешеходная зона, обязательным условияем является проведение общего собрания всех собственников жилого дома.

Согласование входных групп в здании в Москве непростая процедура из-за субъективности при рассмотрении проекта изменения вида фасада, у вас и у Москомархитектуры может не совпадать мнение о красоте проектируемого нового входа. Несомненно нужно убедиться в том, что вообще новый вход в здание не повлияет при строительстве на целостность конструкций и за это отвечает инженер, который проводит техническое обследование на предмет возможности устройства нового входа.

При проектировании нового входа как в жилых, так и в нежилых помещениях нужно учитывать доступ маломобильных групп населения. Обязательным этапом будет согласование козырька над входом в нежилое помещение. Проектное решение должно быть в стиле уже существующего дома и не выбиваться из общего ряда, иначе вероятность его согласования сильно снижается.

Обустройство дополнительного входа в нежилом здании существенно проще, так как отсутствует необходимость получать согласие жильцов МКД, а также обращаться за согласованием в местный орган власти. Исключение составляют только случаи изменения фасада здания, расположенного в черте населенных пунктов – для соответствия единому архитектурно-художественному замыслу проектное решение фасада должно быть согласовано с уполномоченным ведомством.

Отдельный вход. Обустройство, согласование

Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформления

Цена согласования нового входа складывается из стоимости этапов которые необходимо пройти, при этом практически всегда стоимость определяется индивидуально в каждом случае.

Перевести жилое помещение в нежилое вполне возможно. Эта процедура регулируется гл.3 ЖК РФ. Многие люди в целях бизнеса скупают квартиры на первом этаже МКД, потому что такое жилье гораздо дешевле в цене.

Однако, для того, чтобы трансформировать его в нежилой объект нужно соблюсти определенные правовые условия, выдвинутые законодателем. Согласно ст.22 ЖК РФтакими условиями являются следующие жилищные характеристики:

  1. Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформленияПомещение имеет отдельный вход и к нему имеется свободный доступ с улицы. В качестве альтернативы допустима техническая возможность реконструкции такого объекта. В противном случае ничего не получится. Недопустимо использование общее имущество МКД для входа в нежилое помещение (подъезды).
  2. Жилищный объект не обременен правами других лиц или не используется в качестве законного проживания других субъектов.
  3. Жилье находится на первом или цокольном этаже МКД. Возможно и выше, но при условии, что нижние этажи также являются нежилыми комплексами.
  4. Жилье будет использоваться в законных предпринимательских, профессиональных целях за исключением религиозной сферы.
  5. МКД не является аварийным.

На заметку. Подобными вопросами ведает муниципалитет, администрация города поэтому собственнику все это время придется иметь дело с этим государственным органом.

Необходимо запастись терпением и подготовить стопку документов, а затем обратиться в местный МФЦ, где нужно предоставить:

  1. письменное заявление о решении трансформировать жилье в нежилое;
  2. документы о праве собственности (подлинники и копии);
  3. технический план с описанием;
  4. технический паспорт квартиры;
  5. поэтажная планировка всего МКД;
  6. проект перепланировки, реконструкции, переустройства жилого помещения с подробным перечнем всех проводимых работ и материалов.

В конечном итоге необходимо ждать 45 дней, чтобы было принято соответствующее решение и выдан на руки итоговый документ. О том, каким будет это решение предсказать трудно, так как муниципалитет может отказать по различным основаниям.

Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформления

Например, его не устроил проект перепланировки или отсутствуют те или иные документы, которых придется собрать немало.

Пустить все на самотек и заниматься бизнесом в жилом помещении не получится, так как посторонние люди неминуемо привлекут внимание соседей. Многие граждане скупают квартиры для дальнейшей сдачи помещения в коммерческий найм, что вполне допустимо в рамках правового поля, но самовольное конструирование их под офисы карается законом.

К тому же стоит учесть, для каких целей будет использоваться нежилое помещение. Например, для организации ресторанного бизнеса, общепита потребуется собрать еще больше документов. Вдобавок нежилое помещение должно соответствовать санитарным нормам, а также владелец обязан соблюдать меры пожарной безопасности и т.д.

Важно! На деле же собственники сталкиваются с многочисленными трудностями, а особенно это касается проблемы отдельного входа.

Теоретически этот вопрос можно решить через окно, увеличив его до пола и сделать из него дверь, но в качестве второго варианта ломают несущую стену, переоборудуют подъезд и крыльцо.

В последних случаях уже требуется согласие всех собственников и проведение общего собрания, так как это считается уже общим имуществом МКД, использовать которое можно только с разрешения квартирантов.

Если квартира, или нежилое помещение, расположена в многоквартирном здании, алгоритм действий по согласованию входа будет выглядеть следующим образом:

  • созыв и проведение общего собрания собственников МКД, в повестку дня включается вопрос о разрешении на обустройство отдельного входа с доступом к общему имуществу дома или придомовой территории;
  • подготовка проекта через экспертную организацию;
  • обследование несущих конструкций, узлов и элементов здания с подготовкой технического заключения о безопасности предстоящих работ (только для МКД на территории Москвы);
  • согласование с местным органов архитектуры проектного решения по изменению элементов фасада (на территории столицы таким органом является Москомархитектура);
  • направление документов для согласования входа в уполномоченный муниципальный орган (например, в столице таким учреждением является Мосжилинспекция);
  • проведение строительных работ в соответствие с согласованным проектом;
  • благоустройство прилегающей территории, если это предусмотрено проектной документацией;
  • получение акта приемочной комиссии;
  • изготовление технического плана с отражением изменений помещения и части здания;
  • направление документов в Росреестр или МФЦ для проведения кадастрового учета;
  • получение выписки из ЕГРН с отражением измененных характеристик.

Если осуществляется перевод квартиры в нежилое помещение, принятие положительного решения будет возможно только после обустройства дополнительного входа.

Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформления

Инициатива проведения общего собрания собственников реализуется путем подготовки повестки дня и проекта рассматриваемых решений, уведомление всех жильцов о месте и времени заседания. Если дом обслуживается через ТСЖ, решение о проведении собрания может издать председатель правления.

Для получения разрешения собственников МКД необходимо обосновать необходимость обустройства дополнительного входа, доказать безопасность запланированных работ, согласовать выполнение мероприятий по благоустройству придомовой территории после строительства.

Законность выполнения работ по монтажу дополнительного входа будет подтверждаться проектом и техническим заключением. В содержании проекта отражаются изменения в первоначальную конфигурацию помещения и фасада здания, с учетом капитальных строительных конструкций и инженерно-технических коммуникаций.

Проект и техническое заключение могут оформлять государственными или частными экспертными организациями, обладающими допуском СРО. При обращении в независимую экспертную компанию проект и техническое заключение будут оформлены в рамках одного договора, что существенно упрощает процедуру подготовки к согласованию. Проект перепланировки будет включать следующую информацию:

  • данные об организации и эксперте, проводившем исследование и давшем заключение;
  • перечень строительных работ на объекте, архитектурные решения, условия проведения работ, фасадные решения, и т.д.;
  • чертежи и планы помещения, этажей и придомовой территории до и после проведения работ;
  • схемы усиления несущих узлов и элементов здания, если на них оказывается воздействие в ходе строительных работ;
  • фотоматериалы, расчеты, чертежи и т.д.;
  • сведения о наличии у специалиста и проектной компании допусков СРО.

Проектная документация направляется в местный уполномоченный орган для согласования. На основании полученного разрешения можно приступить к выполнению строительных работ в строгом соответствии с проектом. В частности, должны быть соблюдены требования и рекомендации эксперта к перечню работ и применяемого оборудования, мерам безопасности, выбору материалов для строительства и т.д. Если указанные условия будут нарушены, при утверждении акта приемочной комиссии возникнут существенные проблемы.

Получив акт приемочной комиссии, нужно обратиться к кадастровому инженеру для изготовления технического плана. Этот документ оформляется по итогам фактического обследования произведенных изменений, отражением их в текстовом и графическом виде для последующего кадастрового учета. Кадастровый учет после обустройства дополнительного входа будет являться завершающим этапом согласования, он проходит по следующим правилам:

  • собственник представляет технический план и акт приемочной комиссии в МФЦ или Росреестр;
  • процедура кадастрового учета является бесплатной и проводится в срок от 5 до 7 дней (в зависимости от варианта обращения – через Росреестр или МФЦ);
  • по итогам кадастрового учета собственнику выдается выписка из ЕГРН с узаконенным дополнительным входом.

Обустройство дополнительного входа без согласования с уполномоченным органом не только создает угрозу безопасности многоквартирного дома. При выявлении указанных случаев нарушитель привлекается к административной ответственности в виде штрафа, а также обязан привести объект недвижимости с исходное состояние.

  • обращение в экспертную организацию для разработки проекта строительных работ по перепланировке или реконструкции нежилого здания;
  • получения согласия органов архитектуры для внесения изменений в фасадное решение здания, расположенного в городской черте;
  • получение разрешения на строительство, если запланированные работы относятся к реконструкции;
  • выполнение работ по обустройству дополнительного входа в точном соответствии с проектной документацией;
  • оформление акта приемки выполненных работ (его нужно согласовать в части соблюдения утвержденного фасадного решения);
  • обратиться к кадастровому инженеру за техническим планом;
  • подать документы в МФЦ или службу Росреестра для проведения кадастрового учета изменений в характеристиках здания;
  • получить выписку из ЕГРН с учтенными изменениями.

Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформления

Решение о проведении перепланировки или реконструкции нежилого здания могут принимать только его собственники. Обращаться за изготовлением проекта и иных документов могут арендаторы, действующие на основании арендного договора и нотариальной доверенности.

Если собственник решает разделить большое нежилое помещение на несколько маленьких, тогда каждое вновь образованное помещение должно быть оснащено собственным отдельным входом.

  • выполняет необходимые обмеры;
  • фиксирует на фото вид помещения снаружи без дополнительной входной группы;
  • обследует несущие конструкции здания;
  • на основании технического задания разрабатывает проект перепланировки, который предусматривает строительство входной группы нежилого помещения.

Проект устройства входной группы включает в себя, помимо пояснительной записки и лицензии СРО на право проектирования:

  • фотомонтаж с видом помещения после перепланировки с устройством дополнительной входной группы;
  • план помещения после того, как реконструкция входной группы нежилого помещения будет проведена;
  • конструктивные решения с расчетами, которые несут в себе информацию о технике выполнения проема под дополнительный вход.

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

Инструкция согласования входа в многоквартирном доме

Согласование изменений в конфигурации или характеристиках объекта недвижимости происходит по разным правилам, в зависимости от вида выполненных работ – переустройство, перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт. Обустройство дополнительного входа в жилое или нежилое помещение также требует обязательного согласования с уполномоченными органами.

Чтобы определить, каким образом будет проходить согласование дополнительного входа в помещение, нужно учесть следующие нюансы:

  • если собственник помещения обустраивает дополнительный дверной проем в пределах квартиры (например, устанавливает проход между комнатами), работы относятся к перепланировке и подлежат согласованию на основании проекта и техзаключения;
  • если дополнительный вход обустраивается для жилого помещения на первом этаже многоквартирного здания, такой вид работ может относиться как к реконструкции, так и перепланировке, а при согласовании необходимо получить разрешение собственников дома (в Москве — перепланировка, в Санкт-Петербурге — реконструкция);
  • если дополнительный вход необходимо обустроить в нежилом здании требуется согласовать проектное решение по изменению вида фасадной части объекта недвижимости.

По нормам ЖК РФ, если реконструкция или перепланировка невозможна без присоединения к общему имуществу МКД, для выполнения работ нужно получить согласие собственников дома. Для этого созывается и проводится общее собрание, итоги которого вносятся в протокол. Для положительного решения вопроса нужно получить согласие 2/3 от всех собственников.

Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформления

Нужно учитывать, что обустроить дополнительный вход можно только для помещений первого или второго этажа.

Постановление Госстроя России № 170 включает устройство дверных проемов в состав перепланировки, однако такое правило распространяется на внутриквартирные работы.

В состав документов, которые потребуются для согласования входа в многоквартирном здании, входят следующие бланки и формы:

  • правоустанавливающие документы на квартиру или нежилое помещение – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
  • проект перепланировки, подготовленный экспертной организацией, имеющей действующий допуск СРО;
  • положительное техническое заключение о состоянии несущих элементов и узлов здания (этот документ необходим только при согласовании входа в многоквартирном доме на территории Москвы, в их регионах указанное требование отсутствует);
  • протокол общего собрания собственников МКД, которым подтверждается разрешение на обустройство дополнительного входа;
  • акт приема выполненных работ, подтверждающий соответствие характеристик дополнительного входа проектной документации;
  • технический план, на котором будут отражены изменения в характеристиках помещения и здания;
  • документы, удостоверяющие личность собственника (паспорт, свидетельство о рождении);
  • согласие всех собственников помещения на обустройство дополнительного входа – оформляется через нотариальную контору или непосредственно при подаче документов на согласование.

Обустройство дополнительного входа может проводить только собственник помещения. Арендатор помещения может осуществлять согласование только на основании доверенности и арендного договора. Наниматели жилых помещений не могут изменять характеристики квартиры без предварительного разрешения наймодателя или собственника жилого фонда.

В зависимости от характера предстоящих работ и разработанного проекта, может возникать необходимость в сборе и подготовке дополнительных документов. Например, если дом имеет историческое или культурное значение, потребуется оформление специального разрешения на изменение облика фасада здания.

Время чтения: 6 минут

  • если собственник помещения обустраивает дополнительный дверной проем в пределах квартиры (например, устанавливает проход между комнатами), работы относятся к перепланировке и подлежат согласованию на основании проекта и техзаключения;
  • если дополнительный вход обустраивается для жилого помещения на первом этаже многоквартирного здания, такой вид работ может относиться как к реконструкции, так и перепланировке, а при согласовании необходимо получить разрешение собственников дома (в Москве – перепланировка, в Санкт-Петербурге – реконструкция);
  • если дополнительный вход необходимо обустроить в нежилом здании требуется согласовать проектное решение по изменению вида фасадной части объекта недвижимости.

Обратите внимание! Если собственник квартиры осуществляет ее перевод в нежилой фонд, обустройство и согласование дополнительного входа является обязательным условием. Закон устанавливает запрет на выход из нежилого помещения в многоквартирном доме на лестничные клетки или иные внутренние помещения общего пользования.

Нужно учитывать, что обустроить дополнительный вход можно только для помещений первого или второго этажа. Постановление Госстроя России № 170 включает устройство дверных проемов в состав перепланировки, однако такое правило распространяется на внутриквартирные работы. Если монтаж нового входа связан с изменением фасада или несущих элементов, он может признаваться реконструкцией – в этом случае простым согласованием не обойтись, придется получать разрешение на выполнение строительных работ в надзорных органах.

Среди конструктивных решений могут быть также рекомендации о том, из каких элементов лучше выполнить лестницу, перила и пандус для маломобильных групп населения (в случае необходимости).

Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформления

Пример проекта для скачивания

Шаг второй. Согласование проектной документации с управляющей компанией и генеральным проектировщиком дома. Эти процедуры необходимы, поскольку дополнительный вход затрагивает фасад дома. Эти изменения требуется узаконить по всем правилам.

Шаг третий. Проведение собрания жильцов дома. Эта мера нужна, поскольку при устройстве дополнительного входа затрагивается общее имущество всех собственников здания. В частности, речь идет о придомовом земельном участке. По результатам проведения такого собрания подписывается протокол, в котором более 2/3 собственников должны выразить согласие на реконструкцию в нежилом помещении, предусматривающую строительство входной группы.

Шаг 4. Подача документов в администрацию города или Государственную жилищную инспекцию и получение положительного заключения. Именно оно дает право на реконструкцию входной группы нежилого помещения.

Специалисты агентства «Город» имеют большой опыт в части проведения собраний собственников по данному вопросу, а также разработки проектной документации с ее последующим согласованием. Обращайтесь к нам – и ваш вопрос будет решен оперативно и положительно.

Как мы будем с вами работать

2Полноценная консультация от профессионалов:

  • анализ исходных документов и новой планировки
  • оценка рисков неполучения разрешения, выбор пути согласования
  • корректировка проектного решения, в случае если новая планировка не соответствует нормам
  • оценка стоимости работ и услуг,
  • определения срока, необходимого для получения согласований и разрешений.

На данном этапе нам потребуются все исходные данные по объекту недвижимости и новая планировка для анализа и сопоставления строительным нормам и требованиям государственных служб.

Согласование отдельного входа

ООО переводит жилое помещение на первом этаже в 9ти этажном многоквартирном доме в нежилое, при этом, по проекту планируется строительство отдельной входной группы (что-то вроде крыльца). Не могли бы подсказать, на строительство входной группы требуется согласие 2/3 жильцов дома или подъезда, или требуется согласие 100 % жильцов или большинства проголосовавших За?

ссылаясь на п.1 ст. 46 ЖК РФ, решения жильци принимают 2/3, но за исключением предусмотренных пунктами 1-3/1 части 2 ст. 44 (п.2. п.п 1) п2. п.п 1 — принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе расширением или надстройкой), п.п. 2 принятие решения о пределах использования земельного участка, п.п.

рекламные конструкции. Таким образом 2/3 голосов могут решить вопросы ст.44 п.4 и 5. А как же они решают вопросы п.1-3 ст. 44. Получается что если реконструкция то действует п.3 ст. 36 Уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия ВСЕХ собственников помещения в данном доме путем его реконструкции.

За существующими государственными нормами в нежилых помещениях должно находиться не меньше двух путей для эвакуации. Если нежилое помещение находится в жилом здании, запрещено пользоваться входом и лестничной клеткой жилого здания.

Проектом устройства отдельного входа занимаются одновременно с перепланировкой в помещении.

Довольно часто для согласования отдельного входа нужно получить разрешение 2/3 владельцев парадной части дома или всего дома. Получить положительное решение, в основном, довольно трудно и требует много времени.

Если же в здании работает ТСЖ, то может потребоваться и их согласие. Для этого понадобится собрать всех жильцов дома, которые и примут решение о согласии на отдельный вход.

Вот почему, при покупке квартиры и желании перевести ее в нежилой фонд, нужно учесть все нюансы, так как они будут влиять на цену и сроки, за которые помещение введется в эксплуатацию.

Со своего опыта мы знаем, что довольно просто согласовать перепланировку и устроить отдельный вход, если за дело берутся наши специалисты.

Перед началом работ нужно:

  • Обследовать конструкции, узлы здания и выпустить техническое заключение;
  • Изготовить проект перепланировки помещения и согласовать его.

Для того чтобы начать разработку и согласование проекта мы должны получить от собственника такую правоустанавливающую документацию:

  • Свидетельство о государственной регистрации прав собственности (две копии, заверенные нотариусом);
  • Инвестиционный договор, Договор купли/продажи либо Договор аренды (две копии, заверенные нотариусом);
  • Технический паспорт помещения;
  • Образец Нотариальной Доверенности от Арендатора или Собственника.

В том случае, если собственник юридическое лицо, то нужно дополнительно предоставить такие документы:

  • Решение про создание предприятия;
  • Свидетельство о регистрации (копия);
  • Устав (копия);
  • ИНН КПП ОГРН;
  • Реквизиты банка;
  • Приказ об установлении директора;
  • Выписка из приказа.

Все должно быть заверено печатью компании и иметь четыре экземпляра.

Для того чтобы разработать проект по согласованию отдельного входа, нашим специалистам за доверенностью от собственника будут нужна такая документация:

  • Технический паспорт помещения, срок которого не превышает одного года;
  • Планы помещений, находящихся на ниже- и вышерасположенных этажах из ПИБ (оригиналы);
  • Справкапро состояние перекрытий между этажами из ПИБ (оригинал);
  • Данные о здании и выписка из технического паспорта из ПИБ (оригиналы);
  • План ситуаций из ПИБ (оригинал);
  • Справка КГИОП про статус дома (при надобности);
  • Акт ревизии вентиляционных каналов;
  • Топографическая съемкас коммуникациямиГУП «Трест ГРИИ», находящимися под землей (при надобности);
  • Справка на мощность, которая выделяется.

Это не окончательный список, потому что в каждой конкретной ситуации может появиться необходимость в дополнительных документах.

Для того чтобы МВК (Межведомственная Комиссия) вынесла окончательное решение про согласование проекта, сотрудники нашей компании (за доверенностью собственника) собирают нужные заключения от таких инстанций:

  • Заключение СЭС;
  • Заключение ОГПН;
  • Техническое заключение организаций эксплуатации (Управляющей организации, ТСЖ или ЖСК).

При надобности:

  • Письмо КГА;
  • Заключение КГА;
  • Согласование собственника помещений, которые расположены ниже, либо КУГИ;
  • Заключение КГИОП;
  • Технические условия электрики;
  • Технические условия канализации и водопровода;
  • Согласование с ГУЖА;
  • Согласование с отделениями балансодержателей сооружений, находящихся под землей.

Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформления

В отдельных случаях:

  • Справка, выданная «Ленгазом» про отключение газа в помещении;
  • Разрешение от главного архитектора, создавшего проект здания;
  • Заключение Инспекции по жилищу.

Это не окончательный список документов, необходимых для согласования отдельного входа, потому что в каждой конкретной ситуации может появиться необходимость в дополнительных документах.

Опытному специалисту, обладающему навыками и знаниями по согласованию проектных документов, на согласование проекта понадобится от 2 до 4 месяцев, зависимо от сложности. Когда МВК выдаст разрешение, помещение будет принято в эксплуатацию, зарегистрируются все изменения в техпаспорте, а также выдастся новое свидетельство о собственности.

Все противопожарные, строительные и санитарные нормы постоянно меняются. Плюс ко всему, вносится огромное число всевозможных поправок и тонкостей.

Каждая их инстанций имеет право рассматривать документацию на протяжении 30 дней, после чего выдаст отчет. Однако ответ может быть как положительный, так и отрицательный.

Наша организация быстро справляется с вопросами, которые связаны с устройством отдельных входов. Мы на протяжении многих лет работаем в данном направлении и обладаем большим опытом, благодаря чему каждый из наших клиентов доволен тем, что обратился именно в нашу компанию!

Устройство отдельного входа из сущ-го окна без крыльца и двери — от 20 000 руб.

Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформления

Устройство отдельного входа из кап.стены с усилением — от 40 000 руб.

Проектирование, согласование и выполнение работ по устройству отдельного входа — от 110 000 руб.

Благоустройство прилегающей территории после устройства отдельного входа и входная дверь в стоимость не входят.

Наши телефоны: 454-54-15, 942-24-59.

Компания «Кожухов и Ко» существует на рынке услуг более 10 лет.За это время мы получили богатый опыт и положительные отзывы клиентов. Услуги нашей компании не ограничиваются только согласованием реконструкций.

Чтобы сэкономить Ваше время, растраты и подарить вам спокойствие, мы готовы обеспечить успех всего процесса строительства, начиная с проектирования, заканчивая строительством отдельного входа, в максимально короткие сроки и по демократичным ценам!

Обустройство отдельного входа, требуется при организации помещения используемого, как не жилое, но находящееся в жилом здании. Процесс реализации отдельного входа в помещение заметно отличается у жилого и нежилого объекта.

С чего начать?!

Отдельный вход в квартиру(офисное помещение) является доступным удовольствием, как для жильцов первого этажа, так и для организаций. Важным будет являться момент согласования отдельного входа с соседями.

Именно их согласие будет играть ключевую роль в получение разрешения (в различных госструктурах) на строительство отдельного входа. Необходимо предоставить жильцам дома доказательства, что обустройства отдельного входа никак не отразится на устойчивости сооружения и его целостности.

Здесь вам помогут компетентные и грамотные юристы, а также, архитекторы.

Также, не редко на пути согласования отдельного входа становится преградой статус здания, которое является памятником архитектуры. Но и в этом случае профессиональные и грамотные специалисты помогут в решение вопроса.

— минимальное затрагивание мест, находящихся в общем пользовании жильцами дома

Если при проектировании отдельного входа, эти условия соблюдены, можно начинать согласование перепланировки.

Каким образом?!

Для начала необходимо подготовить документы для проектирования устройства отдельного входа, а именно: получить техническое заключение строительства, подготовить проект отдельного входа, получить ситуационный план, получить геоподоснову.

Далее, необходимо провести согласование реконструкции в государственных инстанциях, таких как: Мосархитектура, Госпожнадзор, Госсанэпиднадзор и т.д.

Конечное разрешение на строительство отдельного входа, основывается на согласованном с необходимыми инстанциями проекте строительства и выдается по форме Москомархитектуры АПУ округа.

Отдельный вход в нежилое помещение отличается процессом и усложняется в согласовании. Причиной вынесения отдельного входа, становится необходимость размещения нежилого помещения в жилом здании. По требованиям ГОСТа, пожарной инспекции и МЧС, нежилое помещение должно иметь отдельный вход и два пути эвакуации (в случае экстренных ситуации).

Начать обустройство отдельного входа в данном случае стоит с перевода помещения из жилого в не жилой фонд.

Как это делается? Подобная смена статуса помещения возможна лишь при соблюдении следующих требований: — в помещении никто не должен быть прописан; — помещение располагается, либо на первом этаже, либо над не жилым объектом; — здание, в котором находится помещение, не должно быть в аварийном состоянии;

— проект обустройства отдельного входа может быть согласован.

При соответствии объекта перевода вышеизложенным требованиям, остается получение необходимых справок, заключений из государственных инстанций, после чего Департаментом жилищной политики и жилищного фонда, осуществляется смена статуса помещения. При профессиональном подходе ко всем процедурам, вышеописанный процесс займет около шести месяцев.

Часто задаваемые вопросы

?Основные документы по перепланировке (примеры)

?Нормативные документы для согласования перепланировки в Москве

  • Градостроительный кодекс РФ.
  • Жилищный кодекс РФ.
  • Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом многоквартирном доме регулируется постановлением Правительства Москвы № 508, принятым в декабре 2011 года (последняя редакция- ППМ №1104 от 29.12.2017г.), и внесшим большое количество изменений в данную область.

Это сложный нормативный акт для юристов, не говоря уже о большинстве людей без юридического образования. Но самое главное то, что есть практика согласований по данному постановлению, и мы Вам рекомендуем опираться на тех людей, у кого есть значительный опыт и накопленные знания в области согласований.

?Специалисты, которые будут с вами работать

Начальник отдела согласования

Шпилевская Юлия Викторовна

Менеджер

Петропавловская Ольга

Менеджер

Примайченко Наталья Павловна

Главный инженер

Калеев Денис Иванович

?Какие документы нужно собрать для согласования входа в многоквартирном доме

  • Технический паспорт БТИ;
  • Техническое заключение о возможности устройства нового входа;
  • Проект изменения вида фасада;
  • Протокол собрания собственников;
  • Разрешение Роспотребнадзор;
  • Другие согласования по требованию Мосжилинспекции;
  • Разрешение Мосжилинспекции;
  • Акт о выполненном переустройстве;
  • Новый план БТИ и экпликация;
  • Технический план (кадастровый инженер);
  • Выписка из ЕГРН с учтенными изменениями;

?Какие документы нужно собрать для согласования входа в нежилом здании

  • Технический паспорт БТИ;
  • Техническое заключение о возможности устройства нового входа;
  • Проект изменения вида фасада;
  • Разрешение Москомархитектуры;
  • Новый план БТИ и экпликация;
  • Технический план (кадастровый инженер);
  • Выписка из ЕГРН с учтенными изменениями;

Почему обращаются к нам

Вы можете попробовать самостоятельно пройти все этапы согласования за исключением разработки проекта перепланировки и технического обследования с выдачей технического заключения (ТЗК), потому что для выполнения данного вида работ требуется допуск СРО и специальные знания и навыки. Данные документы мы готовы выполнить для Вас. Вы всегда можете связаться с нами, позвонив нам или оставив заявку на сайте.

Считаем важным Вас предупредить о том, что это не совсем простой процесс, на который потребуется достаточно много времени и знаний, а также, вероятно, удачи. Мало того, чтобы выполнить все строительные нормы, надо соблюдать множество правил и условий в самой Мосжилинспекции, БТИ и Росреестре, которые, к сожалению, меняются практически каждые полгода.

Выписка из реестра — Национальной организации проектировщиков

Свидетельство АИИС — Инженерные изыскания в строительстве

Свидетельство АИИС — Приложение 1 / 1

Свидетельство АИИС — Приложение 1 / 2

Свидетельство ОИЭ — Энергетическое обследование

Уведомление Национальной организации проектировщиков

Выписка из реестра членов саморегулируемой организации

Мосстройсертификация — Аттестат аккредитации испытательной лаборатории

Мосстройсертификация — Аттестат / Приложение 1 / 1

Мосстройсертификация — Аттестат / Приложение 1 / 2

Мосстройсертификация — Аттестат / Приложение 1 / 3

Мосстройсертификация — Аттестат / Приложение 1 / 4

Мосстройсертификация — Аттестат / Приложение 1 / 5

Сертификат «Рейтингового агентства строительного комплекса» (РАСК)

ТЕХНОПРОГРЕСС — Сертификат

ТЕХНОПРОГРЕСС — Разрешение

Свидетельство

Сертификат соответствия

Отзывы наших клиентов

Мы выполнили более 6000 проектов и получили хорошие отзывы

Архитектурное бюро «Остоженка»

ООО «АМКапитал»

ООО «Вайсс Климатехник»

«Жилищник района Раменки»

«Гео-консул»

ООО «Геопроектизыскания»

ООО «ГеоСфера»

ДМХШ «им. А.С.Пономарева»

ЗАО «Интерест»

ООО «Инжиниринговая компания «2К»

ООО «Квест-99»

ЗАО «ЛСЦ ПИИ «Микро»

ЗАО «ЛСЦ ПИИ «Микро»

ЗАО «ЛСЦ ПИИ «Микро»

ООО «Пеликан-Авто»

ООО «РэдЛайн»

ПКиО «Сокольники»

«Стройимпульс СМУ-1»

«ЛТСИиП»

ООО«Финанс Инвест Т»

Критерии

Нежилое помещение не предполагает, исходя из своего определения, проживание в нем каких-либо лиц, так как оно предназначено для других целей. Согласно Постановлению Правительства №354 нежилым фондом МКД признаются территории и помещения, которые обладают следующими правовыми требованиями и критериями:

  1. Не являются общим имуществом квартирантов (подъезд, лифт, подвалы, чердаки, подсобки, лестничные площадки и т.д.).
  2. Указаны в проектной и другой документации МКД как нежилые.
  3. Являются частью МКД и предназначены для хранения и помещения транспорта (подземные парковки, гаражи).

Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.

Справка! К нежилому помещению будет относиться также и МКД, который официально признан непригодным для жилья (аварийный).

Характеристика и признаки

У нежилого помещения есть определенные правовые критерии и признаки, которые выделяют его как особую жилищную категорию. Его можно охарактеризовать следующими пунктами:

  • Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформленияобособленное помещение. (такой объект должен иметь стены, пол, потолок и отдельный вход;
  • недвижимое имущество по своему типу;
  • помещение является частью дома, а не каким-либо отдельным строением или зданием;
  • не является структурной частью жилой квартиры;
  • имеет собственника;
  • определено в официальной документации как нежилое и входит в состав нежилого фонда.

Это главные признаки нежилого объекта, который обычно расположен на первых этажах жилого дома. В сегодняшних реалиях первый этаж МКД занимают различные магазины, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники, почта, офисы и т.д.

Они не предназначены для жилья.

Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформления

На заметку. Подобные объекты созданы специально с целью ведения коммерческой и профессиональной деятельности, а проживать там не представляется возможным, так как у них совсем другое предназначение.

Кто может быть собственником?

У нежилых помещений тоже есть свои собственники, статус которых совсем не отличается от квартирантов жилых помещений. От типа и целевого назначения нежилого объекта зависит, кто будет владельцем такой недвижимостью. В теории ими могут быть следующие категории субъектов согласно ст. 212 ГК РФ:

  1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
  2. группа физических лиц;
  3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
  4. Российская Федерация;
  5. субъекты РФ.

Все частные заведения, цель которых коммерческая деятельность, чаще всего находятся в руках физических или юридических лиц. Однако, государственные учреждения тоже могут заниматься коммерцией (унитарные предприятия).

У государственных и муниципальных учреждений собственником является государственный орган или муниципалитет. Собственник обязательно должен быть указан в ЕГРЮЛ поэтому, чтобы точно узнать, кто владеет тем или иным заведением, нужно обратиться в Росреестр или зайти на официальный сайт ФНС.

Часто такую информацию можно найти на официальных ресурсах (сайты, социальные сети) конкретных предприятий, учреждений.

Как стать владельцем?

Ничто не мешает человеку стать законным владельцем нежилого объекта, так как все зависит от платежеспособности и возможностей потенциального собственника. Приобрести такое имущество можно несколькими способами согласно ст. 218 ГК РФ:

  1. Закон об отдельном входе в нежилое помещение в жилом доме: процедура согласования установки входа, а так же что необходимо при себе иметь для оформленияНепосредственно купить нежилое помещение, строение по объявлению или через специальные сайты, агентства недвижимости, занимающиеся продажей таких объектов.
  2. Купить жилую квартиру, апартаменты или несколько квартир в доме на первом этаже, а затем перевести их в нежилой фонд.
  3. Стать одаряемым по договору дарения или наследником в порядке завещания иди законного наследования.
  4. Совершить сделку мены имущества.
  5. Быть членом жилищного кооператива и регулярно вносить паевые взносы.

Просто самовольно захватить имущество на первом этаже нельзя, но можно построить собственный дом и заниматься там любой деятельностью. Тем не менее самый частый способ – это первый и второй вариант.

Обратите внимание! Что касается перевода жилых помещений в нежилые, то это очень длительный и бюрократический процесс поэтому легче всего обратиться в агентства недвижимости или читать объявления о продаже.

Непосредственно с продавцом всегда можно договориться о приемлемой цене, а агентства недвижимости могут подобрать нужное помещение.

Все остальные способы крайне редко применяются, но теоретически они допустимы.

Получите коммерческое предложение на услугу

Нежилое помещение чаще всего является частью МКД и подключено к инженерным сетям дома, а собственники такого жилья ничем не отличаются по правому статусу от обычных квартирантов. Владелец также заключает договор с Управляющей компанией или ТСЖ, а затем в равной степени оплачивает общие коммунальные услуги согласно ст.157 ЖК РФ.

В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Запрос депутата ЗС Ковалева Алексея Анатольевича Губернатору Санкт-Петербурга Полтавченко Г.С.

Не могли бы подсказать, на строительство входной группы требуется согласие 2/3 жильцов дома или подъезда, или требуется согласие 100 % жильцов или большинства проголосовавших За?

Необходимо разобраться является ли строительство отдельного входа реконструкцией.

Реконструкция жилого дома — переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно — планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно — технических и инженерно — технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно — планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично — лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома. «

или изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, решение по данному вопросу должно приниматься 2/3 от числа всех собственников.

А как же они решают вопросы п.1-3 ст. 44.

Решения по данным вопросам принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Про действие пункта 3 ст. 36.

Данный пункт предполагает, что Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если в вашем случае не предполагается присоединение части общего имущества к площади жилого помещения одного из собственников, то указанная норма не применяется.

Действительно, в описанном случае действуют требования п.3 ст.36 ЖК РФ. Для того, чтобы пристроить крыльцо или надстройку, необходимо получить согласие ВСЕХ, но только не жильцов многоквартирного дома, а собственников его помещений, как правило, их много меньше, чем жильцов.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Уважаемый Георгий Сергеевич!В мой адрес поступают многочисленные обращения собственников помещений в многоквартирных домах с жалобами на действия районных межведомственных комиссий по согласованию проектов, связанных с обустройством отдельных входов в нежилые помещения на первых этажах, а также в подвалах и цоколях многоквартирных домов.

Такие отдельные (дополнительные) входы как правило оборудуются на месте оконных проемов в переведенных (планируемых к переводу) в нежилой фонд жилых помещениях в целях их коммерческого использования, а работы по их устройству связаны с разборкой подоконной кладки кирпича в фасадных капитальных стенах.

В соответствии с Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 N 1135, действия, связанные с устройством, оборудованием, изменением внешнего вида окон, ликвидацией оконных проемов, изменением их габаритов и конфигурации (пункт 2.1.2.

), реконструкция оконных проемов первого этажа с изменением отдельных характеристик их устройства и оборудования (пункт 2.2.10.), действия, связанные с устройством входов, изменением габаритов и конфигурации проемов, установкой дверных конструкций, устройством лестниц и приямков (пункт 3.1.2.), реконструкция входов в связи с изменением характера использования помещений (пункт 3.2.13.

) допускаются в соответствии с проектным решением, согласованным с собственниками зданий и сооружений.Закрепление данных требований (о получении согласия собственников) представляются вполне обоснованными, так как и Жилищным кодексом РФ (статья 36, подпункт 3 пункта 1), и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 N 491, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) подлежат отнесению в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Такие требования зачастую отражены и в разрешительных письмах Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, служащих основанием для проектирования.Однако администрации районов, будучи привлеченными в качестве ответчиков или третьих лиц к участию в судебных делах по оспариванию обустройства отдельных входов на месте оконных проемов, действуя от имени Санкт-Петербурга не только как публичного образования, но и как гражданско-правового субъекта — собственника помещений в том же многоквартирном доме, участника права общей долевой собственности на общее имущество, не защищают в интересы города и не настаивают на обязательности соблюдения указанных выше требований Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге.

Так, 20 января 2012 года Василеостровским районным судом Санкт-Петербурга рассмотрено гражданское дело по иску одного из собственников помещений многоквартирного дома N 37 по 12-й линии В.О. к другому собственнику помещения в том же доме о признании незаконными действий последнего по устройству входа на месте оконного проёма в лицевом фасаде дома и об обязании восстановить лицевой фасад здания.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Из материалов дела усматривается, что решение МВК о согласовании проекта было принято в отсутствие согласия всех собственников помещений дома, а в ходе процесса представители администрации района не ссылались на указанные Правила.Данный пример является крайне характерным.

Жалобы собственников в районные администрации в большинстве случаев остаются без удовлетворения, в том числе со ссылкой на не имеющую отношения к вопросу часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ. Указанная норма гласит, что при проведении перепланировки и переустройства помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

На такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, ведь реализация проектов по обустройству отдельных входов в помещения на первых этажах, в подвалах и цоколях многоквартирных домов на месте существующих оконных проемов связана с разборкой подоконной кладки кирпича в фасадных капитальных стенах, то есть является вмешательством в общее имущество дома, является его изменением в части объема несущей стены.

Из ответов же должностных лиц администраций районов усматривается, что ни ими, ни межведомственными комиссиями районов устройство дополнительных (отдельных) входов, связанных с разборкой подоконной кладки кирпича в фасадных капитальных стенах не расценивается ими как операция с общим имуществом многоквартирного дома и потому проекты таких работ согласовываются МВК в отсутствие согласия иных собственников помещений.

Даже при наличии решений общих собраний собственников помещений многоквартирных домов о несогласии (об отказе) т.н. инвесторам в устройстве дополнительных входов и уведомлении о таких решениях администраций района, последние позволяют себя согласовывать проекты оборудования отдельных входов.Такая политика приводит к массовому возмущению жителей, жалобам в различные исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга, органы внутренних дел и прокуратуры, к судебным процессам и массовой социальной напряженности.

В соответствии с пунктом 2.1.6.7. Положения о районной межведомственной комиссии, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 N 112, к полномочиям МВК относится, в том числе, согласование проектов на устройство дополнительных входов в нежилые помещения многоквартирного дома без изменения назначения нежилого помещения.

— Организовать проверку и обобщение практики согласования районными межведомственными комиссиями проектов, связанных с обустройством отдельных входов в нежилые помещения на первых этажах, в подвалах и цоколях многоквартирных домов на предмет ее соответствия Правилам содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 N 1135;

— Внести изменения в Положение о районной межведомственной комиссии, утвержденное постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 N 112, дополнив пункт 2.1.6.7., устанавливающий полномочие МВК по согласованию проектов на устройство дополнительных входов в нежилые помещения многоквартирного дома, словами «после получения решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома» и исключив слова «без изменения назначения нежилого помещения»;

— Обратить внимание районных администраций на необходимость соблюдения требований Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 N 1135, его пунктов 2.1.2., 2.2.10., 3.1.2. и 3.2.13., при согласовании районными межведомственными комиссиями проектов обустройства отдельных входов в помещения на первых этажах, в подвалах и цоколях многоквартирных домов, а также на необходимость отстаивания данных требований, в том числе, при необходимости, в судебном порядке;

— Истребовать в администрации Василеостровского района информацию о причинах незаявления требований о выполнении пунктов 2.1.2., 2.2.10., 3.1.2. и 3.2.13. Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге в ходе судебного процесса в Василеостровском районном суде Санкт-Петербурга по иску о признании незаконными действий по устройству входа на месте оконного проёма в лицевом фасаде многоквартирного дома N 37 по 12-й линии В.О.

Стоимость и сроки согласования входа

Сроки подготовки и согласования проектной документации могут отличаться в разных регионах и населенных пунктах, так как регламентируются нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований. При самостоятельном соблюдении всех формальностей ориентировочные сроки будут составлять:

  • подготовка и проведение общего собрания собственников МКД – от 20 дней до двух месяцев;
  • оформление проекта и технического заключения – от нескольких дней до нескольких недель (в зависимости от сложности архитектурных и строительных решений);
  • согласование проекта или получение разрешения на реконструкцию – от 14 дней до двух месяцев;
  • получение акта приемочной комиссии – от одного дня до недели;
  • изготовление технического плана – от одного до нескольких дней, в зависимости о сложности задачи;
  • процедура кадастрового учета и получение выписки ЕГРН – 5-7 дней.

Существенно сократить сроки подготовки, проверки и согласования документов можно при обращении за услугами специалистов экспертных организаций в сфере проектирования, строительства и кадастра. В этом случае будут соблюдены все требования нормативных актов, а документы будут согласованы при участии представителя по доверенности.

Общая стоимость изготовления документов включает в себя оплату услуг экспертных организаций, кадастрового инженера и т.д. При этом размер оплаты также существенно отличается в зависимости от места нахождения объекта, сложности поставленных задач, общего объема работ и т.д. Сэкономить на расходах также можно при заключении договора на сопровождение процедуры согласования входа в жилое или нежилое помещение.

Сложности при согласовании входа

Процедура согласования любых видов строительных работ на объектах недвижимости изначально характеризуется повышенной сложностью. Согласование такого вида работ, как обустройство дополнительного входа в здание или помещение, может сопровождаться следующими проблемами:

  • категоричным отказом собственников в МКД на перевод квартиры в состав нежилых помещений;
  • отказ уполномоченных органов согласовать проект перепланировки или выдать разрешение на реконструкцию, а также перевести квартиру в нежилое помещение;
  • отказ признать работы по обустройству дополнительного входа перепланировкой или переустройством, так как получить разрешение на реконструкцию значительно сложнее и дольше;
  • ошибки при подготовке проектной документации повлекут отказ или приостановку в выдаче согласований;
  • несоблюдение условий проекта при проведении строительных работ повлечет отказ в утверждении акта приемочной комиссии;
  • выполнение работ без разработки и согласования проекта практически неизбежно повлечет административный штраф и взыскание затрат на приведение здания в исходное состояние.

Избежать указанных проблем и сложностей можно, если тщательно отнестись к выбору экспертной организации и поручить ее специалистам выполнение всех видов работ и соблюдение всех формальностей.

В компании Смарт Вэй Вы можете заказать согласование входа в жилых и нежилых зданиях, обратившись по телефону или электронной почте.

Птичка 25 Июл 2006

с узаконением реконструкции через суд

Реконструкция через суд (ст.222 ГК) не узаканивается, все делается по другому.

пристроена входная группа)

Что значит входная группа? имеется ввиду входной узел или что-то иное?

Что значит входная группа?

имеется ввиду, что вместо окна первого этажа сделали дверь и крылечко с козырьком

а как? насколько я понимаю, самовольная реконструкция узаканивается по аналогии с самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ, при этом в иске нужно просить признать ПС на самовольно реконстроированное помещение, включающее в себя крылечко.. Разве не так?

Я тебе в личку отписал, если не ответишь, то проворонишь (чисто птичье выражение).

Узаканивать должен сам собственик. Если имущество казны РФ- то вы попали на гемор, который я даже не представляю как решить. Теоретически, если вам дадут данное помещение на 11 мес в аренду, то вы смогете узаконить, но это такой глубокий теоретический домысел, что просто жуть.

имущество казны РФ- то вы попали на гемор, который я даже не представляю как решить.

чисто теоретически думаю, его можно решить выдачей доверенности на мое имя от ФАУФИ, клиент с ними большой друг, может у него и получится получить такую доверенность, хотя вряд ли конечно

если такое случится и Назаров узнает про это- то упадет со стула. Не, мысль здравая, тока практика не применяемая. Пускай толкуют, но откажут сходу.Самостоятельно ТУ Росимущества ничем таким заниматься не станет.Закреплять, а потом в аренду- теоретически можно, то так же проблематично, тк надо договариваться с третьей стороной- директор ФГУП.

Отсюда более или менее вариант, это дать вам в аренду и ваше узаконивание, как владельца. Но тут есть подводный камень. оброщение в суд с иском о защите нарушеных ваших правах, НО каких именно правах? Вообщем, продумывайте, и дайте знать в эту темку.

если такое случится и Назаров узнает про это- то упадет со стула.

кстати, самому клиенту доверенность на предтавительство в бти для узаконения уже была выдана (они сами заинтересованы в таком узаконении) так что может и не так все невозможно. Если они дали ему доверку на представительство в бти, то мож и судебную дадут.. если дали ему, так может и мне не пожалеют АПК ничего не пишет про передоверие, к сожалению, интересно, такое бывает?

оброщение в суд с иском о защите нарушеных ваших правах, НО каких именно правах

о чем просить суд, непонятно.. Если просить узаконить перепланировку, как в присланной вами практике, это только по аналогии с жилыми помещениями, эта аналогия тут не пойдет, у нас не перепланировка а полноценныя реконструкция, отхвачен дополнительный кусочек земли. Насколько я знаю, в таких случаях просят признать ПС, но не можем же мы от своего имени просить признать ПС за РФ

АПК ничего не пишет про передоверие, к сожалению, интересно, такое бывает?

В нашем государстве бывает все. И даже не такое

это только по аналогии с жилыми помещениями

Основа перепланировки- да, как и у жилых, используется аналогия. Но вот что с реконструкцией. попробуй еще раз применить аналогию. Иногог мне не известно.

По тому, что я тебе направлял: тама в ответчиках было БТИ, а иск был о признании совершенной перепланировке соответствию законодательству РФ. Я удевился, что суд удовлетворил иск, тк процессуальных моментов для удовлетворения не было. Ну а решение на руках.

Вот смотри. когда ты обжалуешь отказ ФРС в регистрации — то это будет обжалование действия гос органа, те будет проверяться соответствие действий гос органа закону. А в 122-фз четко предусмотрен отказ, а следует отсюда, что ФРС поступил полностью в соответствии с законом и его действия законны. так что эта схема не прокатывает.

существует п.17 ст. 51 ГрК РФ 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: ; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

и .Статья 25.2. ФЗ о госрегистрации

(введена Федеральным законом от 31.12.2005 N 206-ФЗ)

Государственная регистрация права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, осуществляется на основании документов, устанавливающих или подтверждающих право собственности на отведенный для создания такого объекта земельный участок либо право пользования этим земельным участком, и документов, содержащих описание такого объекта.

Правда в нашем случае землеотводных документов тоже не будет, а ПС за РФ только предполагается, на основании нормативки

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector