Что это такое рефинансирование ипотеки

Плюсы и минусы процедуры

Схема рефинансирования примерно одинакова во всех банках.

Принцип довольно простой: вы подаете заявку, и если организация ее одобряет, то она выдает вам средства, направленные на погашение предыдущей задолженности.

Банк может перечислить деньги на счет первичного кредитора сам. Но существуют и варианты, когда вы должны погасить долг, а после предоставить кредитной организации документы, которые это подтверждают.

Далее клиент начинает выплачивать уже новый долг на оговоренных условиях — что и значит «рефинансировать кредит».

    1319
  • Можно снизить размер ежемесячного платежа. Большие кредиты обычно оформляются на длительный срок, на протяжении которого уровень прибыли и другие обстоятельства у заемщика могут поменяться. Перекредитование дает шанс снизить размер платежа посредством продления срок действия договора.
  • Также существует возможность сменить валюту. Ввиду инфляции клиенты нередко желают перевести займ, взятый в долларах или евро, в рубли. Не все банки предлагают такую возможность, тем не менее, подобные программы есть.
  • Возможность объединения задолженностей. Бывает так, что человек оформляет несколько кредитов в разных организациях, а затем просто не справляется с их погашением. Чтобы предупредить просрочки и устранить необходимость оплачивать счета несколько раз за месяц, можно посредством рефинансирования объединить свои долги по кредитам в один, который будет и удобнее, и выгоднее.
  • Снижение ставки. Благодаря программе существует возможность оформить заём с более низкой ставкой, и в итоге за весь срок снижения кредитов получить значительную экономию.
  • Также можно снять обременение с предмета обеспечения. Происходит это непосредственно после оформления нового кредита и после расчета с предыдущим кредитором.
  • В случае с небольшими займами услуга может быть невыгодной. Тогда экономия будет совсем незначительной, при этом вы потратите дополнительное время на оформление.
  • Нужно учитывать возможность дополнительных расходов. Это могут быть различные комиссии, и если они значительные, выгода может отсутствовать даже при снижении ставки.
  • Количество займов, которые возможно объединить в один, банки обычно ограничивают.
  • Дополнительно в ряде случаев требуется разрешение на перекредитование от вашего первоначального кредитора.

Рефинансировать можно потребительский кредит, долг по кредитной карте, ипотеку, автокредит. При этом компании предъявляют по отношению к заемщику ряд требований.

    1320
  • Возраст. В среднем он составляет 21-65 лет, хотя некоторые учреждения позволяют воспользоваться программой и пенсионерам.
  • Гражданство РФ.
  • Наличие официального трудоустройства. И также стаж на последнем месте работы должен составлять не меньше трех (шести) месяцев.
  • Доход. Как правило, учреждения не согласны на предоставление услуги, если величина ежемесячного платежа больше, чем 50-60% от заработной платы заемщика.
  • Постоянная регистрация в регионе нахождения банковского отделения.
  • Кредитная история. Она должна быть хорошей. Просрочки по займу — прямой повод отклонить заявку. О рефинансировании кредитов с плохой кредитной историей, вы можете узнать тут.

У разных банков требования могут отличаться. Так, определенные компании соглашаются перекредитовать задолженности только тем, у кого есть зарплатная карта либо активный депозит.

  • Клиент должен внести больше 6-12 платежей по задолженности.
  • До конца периода кредитования должно остаться не меньше 3-6 месяцев.
  • Долг не должен быть реструктурированным или пролонгированным.
  • Не допускаются просрочки.

Условия перекредитования отличатся во многих банках.

Если брать средние критерии по потребительским займам, то ставка обычно начинается от 10%, сроки составляют до 5 лет, а сумма может достигать 1-3 млн в разных учреждениях.

В случае с ипотечными займами сроки увеличиваются. Они могут достигать 25-30 лет. А также будет больше сумма кредитования, при этом, она не должна превышать 80-85% от стоимости объекта недвижимости.

В случае с ипотекой банки также могут предъявлять определенные требования по отношению к самому жилью. Оно должно быть в хорошем состоянии. Еще может потребоваться оценка объекта, а учтите, что это дополнительные растраты.

Существует возможность рефинансировать долг по кредитной карте. Это обычно происходит аналогичным образом. Вы берете новый заём, который направляется на закрытие лимита по кредитке.

При этом сама карта тоже блокируется. Возможны два варианта: получите обычной ссуды и получение новой кредитной карты, с которой средства переводятся на старую.

Также существует возможность рефинансировать микрозаймы, хотя и предлагают ее далеко не все банки. Но всегда можно взять обычную ссуду и направить ее на закрытие долга в микрофинансовой организации.

Тут важно все просчитать, поскольку при небольших долгах экономия при перекредитовании может быть совсем небольшой.

В разных банках правила и порядок рефинансирования действительно отличаются друг от друга. Предлагаем сравнить условия в таких банках, как:

Алгоритм перекредитования примерно одинаков во всех финансовых организациях.

  • Сначала нужно подать заявку на программу. Многие кредиторы позволяют это сделать в режиме онлайн. Если она будет одобрена, то нужно подготовить полный пакет необходимых документов и передать их банковской организации.
  • После одобрения клиент подписывает с финансовым учреждением договор. Новый банк при этом берет на себя обязательства по погашению старой задолженности.
  • Если есть залог, то происходит его перерегистрация на новое учреждение.
  • По завершении сделки клиент начинает выплачивать новый заём в соответствии с условиями договора. Долг перед предыдущим кредитором при этом аннулируется.

Аналитическая компания «Русипотека» назвала Сбербанк, ВТБ и Промсвязьбанк лидерами по объемам рефинансирования ипотеки.

Конкурентная обстановка на рынке финансовых услуг не позволяет банкам предлагать условия, которые бы слишком сильно отличались. Нижняя граница ставки кредитования обозначена учетной ставкой ЦБ плюс минимальная прибыль, а чрезмерно поднимать ее — значит отпугивать заемщиков.

До недавнего времени рефинансирование не было самой популярной по востребованности услугой. Изменения произошли осенью 2017 года, когда Центральный Банк России начал планомерно снижать ключевую ставку. Если выражаться простыми словами, «деньги подешевели». Кредиты стали доступнее, а ранее взятые займы оказались сравнительно невыгодными.

Нет ничего удивительного в том, что такое изменение учетной политики вызвало массовое желание перекредитовать имеющиеся задолженности, особенно если они касаются приобретения жилья.

Смысл операции прост. Заемщик берет новый кредит для досрочного погашения действующей ипотеки. По сути, это рефинансирование залога, в качестве которого выступает приобретаемый объект недвижимости. Так как часть задолженности уже оплачена, риски нового кредитора относительно низки.

В результате, заемщик платит меньше, возникает реальная выгода. Он может попросить о рефинансировании начального кредитора, мотивируя свое желание тем, что у других банков условия лучше. Если ему откажут в предоставлении услуги, то в большинстве случаев у финансовой организации нет рычагов препятствования перекредитованию (досрочному погашению задолженности) посредством третьего лица.

Кроме снижения процентной ставки, у заемщика могут быть и другие причины добиваться рефинансирования ипотеки.

Получение дополнительного кредитного займа под залог недвижимости после погашения ипотеки. Иными словами, если клиенту потребуются деньги на что-то еще (например, дорогой автомобиль), он, минуя утомительную процедуру оценки и экспертизы обеспечительного имущества, сможет получить новый кредит.

Изменение валюты задолженности. Процентная ставка по кредитам в швейцарских франках, евро или долларах обычно меньше, но волатильность рубля увеличивает риски. Если курс изменится, сумма долга резко возрастет. Мысль об этом может прийти к заемщику запоздало, но исправлять ошибки никогда не поздно.

Стремление уменьшить размер платежа. Часто бывает, что заемщик, получая высокий доход, рассчитывает на его стабильность. Предвидеть все превратности судьбы сложно, и со временем возникают трудности. Клиент понимает, что он «не тянет», и лучше продлить срок кредитования.

Ускорение погашения. Ситуация обратная ранее описанной. У заемщика появились новые источники дохода, и он хочет быстрее рассчитаться с кредиторами. Приятно чувствовать себя никому не должным. К тому же и экономия имеет место: потребитель оплачивает только основной долг и проценты за время фактического пользования заемными средствами.

Так как рефинансирование по своей сути аналогично получению нового кредита, то и критерии оценки платежеспособности заемщика практически совпадают. Они сводятся к максимальному обеспечению интересов финансового учреждения и гарантированию возврата выданных под залог средств.

При рефинансировании, в отличие от реструктуризации, с клиентом составляется новый договор, независимо от того, производится ли операция в другом банке или том же самом.

Требования к физическим лицам в основном сводятся к объективной оценке его способности погашать долг. Ее определение возможно по нескольким признакам.

Благонадежность заемщика, подтвержденная позитивной кредитной историей. Конечно, нельзя предвидеть будущее. Если гражданин до сих пор успешно и беспроблемно погашал все займы, это не значит, что так будет всегда. Однако вероятность всё же выше. А вот к клиенту, допускающему просрочки, отношение заведомо настороженное.

Возраст. Предпочтение отдается людям в наиболее трудоспособном «золотом» диапазоне. О молодежи до 23 лет что-либо конкретное утверждать сложно. Ипотека, взятая человеком пожилым (старше 59 лет), тоже авантюрна: он и заболеть может, или еще что-то случится.

Величина доходов. В первую очередь имеется в виду справка 2-НДФЛ. Общепринятой практикой является применение критерия соответствия суммы ежемесячных выплат максимум половине зарплаты или иных доходов (общих). Если у заемщика остается меньше, то в перекредитовании могут отказать.

Сравнить

ГПС(%)*

Максимальная сумма

Минимальная сумма

Возрастное
ограничение

Возможные сроки

9.9 % 5 000 000 ₽
Заявка
50 000 ₽ 21–70 1–7 г.
9.9 % 5 000 000 ₽
Заявка
10 000 ₽ 20–70 1–5 г.
10.99 % 3 000 000 ₽
Заявка
50 000 ₽ 22–65 1–7 г.
9.9 % 3 000 000 ₽
Заявка
50 000 ₽ 23–65 1–7 г.
Что такое рефинансирование ипотеки
9.9 % 1 000 000 ₽
Заявка
10 000 ₽ 22–70 1–5 г.
13 % 1 000 000 ₽
Заявка
30 000 ₽ 19–75 2–7 г.
11.9 % 2 000 000 ₽
Заявка
35 000 ₽ 23–70 1–7 г.
10.2 % 30 000 000 ₽
Заявка
300 000 ₽ 21–75 1–25 г.
Что такое рефинансирование ипотеки
10.2 % 1 500 000 ₽
Заявка
500 000 ₽ 21–75 1–25 г.
10.2 % 30 000 000 ₽
Заявка
500 000 ₽ 18–65 3–30 г.
До После Экономия
Сумма кредита 2 175 000 Р 2 155 625 Р
Процентная ставка 14,75% 9,75%
Окончание выплат 03.08.2040 г. 30.06.2037 г.
Ежемесячный платеж 27 436,86 Р 20 502 Р 6934,86 Р
Переплата по кредиту 5 421 545 Р 2 722 428 Р 2 699 117 Р

Запомнить

  1. Выбирайте банк исходя из ваших целей: процентная ставка, срок кредитования, условия частичного досрочного погашения.
  2. Указывайте в анкете достоверную информацию, чтобы банк быстрее рассмотрел вашу заявку и одобрил рефинансирование.
  3. Подсчитайте расходы на оформление сделки. Если они превышают выгоду, не стоит рефинансировать кредит.
  4. Пока рефинансируете, не забывайте платить за ипотеку, страховку и коммуналку.
  5. Берите в старом банке справку, что вы полностью погасили ипотечный кредит, чтобы в будущем к вам не предъявляли претензий.
  • Хорошая кредитная история – отсутствие задолженностей по другим кредитам.
  • Что это такое рефинансирование ипотекиОтсутствие в условиях действующего договора запрета на досрочное погашение кредита. Если в договоре прописан срок, в который нельзя будет погасить кредит раньше, то нужно дождаться истечения этого срока.
  • Если по справкам о доходах физического лица сумма стала значительно меньше, чем при получении кредита.
  • Недвижимость, приобретенная в ипотеку в другом банке, должна соответствовать требованиям кредитора.
  • При совместно приобретенной с супругом недвижимости, необходимо согласие супруга.

Банк

Ставка

1

Россельхозбанк – Рефинансирование (квартира)

9,20%

2

Газпромбанк – Рефинансирование

9,20%

3

Райффайзенбанк – Рефинансирование

9,50%

4

Промсвязьбанк – Рефинансирование

9,50%

5

Сбербанк – Рефинансирование под залог недвижимости

9,50%

6

Возрождение – Рефинансирование

9,70%

7

Дельтакредит – Рефинансирование

9,75%

8

Альфа-Банк – На рефинансирование

9,79%

9

ФК Открытие – Рефинансирование

9,95%

10

ЮниКредит Банк – Рефинансирование

10,15%

Пример

  1. Клиент, у которого есть долговые обязательства по кредитной карте, потребительскому кредиту, автокредиту или другому займу в банке №1, обращается в банк №2, который предоставляет услугу рефинансирования.
  2. Банк №2 рассматривает заявку и в случае одобрения погашает долговые обязательства заемщика в банке №1. Выдается справка о досрочном погашении и отсутствии финансовых претензий.
  3. На имя клиента оформляется новый кредит в банке №2.

Как оформить?

Программа, предусмотренная по осуществлению рефинансирования – это риск для банковской организации.

Поэтому не каждый банк готов предложить подобные условия для заемщиков.

В отношении заемщика банк проведет тщательную проверку. От заемщика требуется соблюдение особых условий.

К ним относят:

  1. Срок по заключенному договору ипотеки должен быть не менее одного года;
  2. Положительная кредитная история;
  3. Задолженности по действующим кредитным обязательствам должны отсутствовать, а оплата производиться в срок.

В качестве гарантии для банка следует предоставить залоговое жилье с проведенными оценочными работами.

От банка, в котором планируется закрытие ипотеки, следует получить разрешение на полное погашение долга.

Организация, предоставляющая возможность по рефинансированию, перечисляет средства на счет кредитора, после чего залог с недвижимости снимают.

Процентные ставки рефинансирования

При фиксированной ставке ее показатель не будет меняться в течение выплат по ипотечному долгу.

Это правило закреплено в договоре, выдаваемом банковской организацией.

Плюс фиксированной ставки в ее предсказуемости. В этом случае наблюдается отсутствие процентного риска.

Плавающие ставки состоят из переменной и постоянной. Под постоянной понимают показатель, который не будет меняться в течение срока ипотеки. Плавающая ставка будет меняться в зависимости от рыночного индикатора и условий, прописанных в договоре.

Для кредитов в рублях плавающий показатель может меняться ежедневно.

Острые вопросы

Рост популярности рефинансирования кредитов привёл к тому, что у многих заёмщиков возникают вопросы об особенностях этой процедуры. Чтобы вы не тратили время в поисках дополнительной информации, мы отвечаем на самые популярные из них.

Перечень документов для рефинансирования займа, оформленного в другой кредитной организации, в большинстве банков содержит справку о доходах. На усмотрение кредитора она может оформляться как по традиционной форме – 2-НДФЛ, так и по форме банка.

Тем не менее, некоторые банки предлагают физическим лицам произвести рефинансирование, не подтверждая свой доход.

Более того, рефинансировать займ, вообще не сообщив банку размер своего дохода, не получится. В заявке на перекредитование в обязательном порядке указывается информация о размере дохода, а также о работодателе и занимаемой должности. Несмотря на отсутствие необходимости подтверждать эти сведения документально, они используются при рассмотрении заявки.

Советуем вам также прочитать нашу статью о том, как и где можно взять кредит без справок и поручителей даже с плохой кредитной историей.

Перекредитование под залог недвижимости по своей сути является обычным рефинансированием при условии участия в сделке залога.

Что это такое рефинансирование ипотеки

Такая схема может быть использована для вывода из-под обременения объекта, купленного в ипотеку с заменой его на другой. Это может понадобиться, когда залоговую недвижимость необходимо продать.

Рефинансирование кредита под залог недвижимости - плюсы и минусы

Перекредитование под залог недвижимости

Рефинансирование под залог недвижимости имеет следующие преимущества:

  • позволяет заёмщику рассчитывать на гораздо большую↑ сумму займа. Можно объединить несколько потребительских кредитов по размерам сравнимым с ипотекой;
  • позволяет значительно увеличить↑ вероятность одобрения заявки.

При этом зачастую для банка не имеет значения, куда будут направлены полученные средства – на погашение текущих кредитов или иные цели. Залог при этом выступает своего рода гарантом. В случае отказа заёмщика от оплаты банк реализует полученное в обеспечение имущество и вернёт свои деньги.

Для полного понимания перекредитования следует обратить внимание на острые вопросы.

Они встречаются у заемщиков на этапе подготовки к рефинансированию.

Поэтому зная ответ легче подготовиться к процедуре сбора документов и подаче заявки.

Банк не обязан этого делать. Более того финансовая организация не всегда готова проводить рефинансирование своего же заемщика.

При рефинансировании в банке, в котором был оформлен кредит, действия по оценке производить не нужно, поскольку вся процедура проходит по уже действующему договору.

Однако банк может отказать в подобной заявке.

Понятие рефинансирования

Что это такое рефинансирование ипотеки

Термин «рефинансирование» образован от 2-х слов: ре – повторное, финансирование– предоставление средств на возмездной или безвозмездной основе.

Что значит рефинансирование кредита?

С юридической точки зрения займ, выдаваемый в ходе перекредитования, является целевым. Это связано с тем, что в договоре обязательно указывается, что предоставляемые средства направляются на погашение задолженности, имеющейся у другого кредитора.

В большинстве случаев целью рефинансирования является снижение↓ процентной ставки. Чаще всего к подобным мерам прибегают те, кто оформил кредит достаточно давно.

Приведём пример: Заёмщик в 2013 году оформил кредит на большую сумму по ставке 25% годовых. В 2019 году другой банк предложил ему займ под 12%. При этом до конца выплат по действующему кредиту остаётся еще около 6 лет.

Заёмщик принимает решение перекредитоваться. Это позволяет ему существенно снизить⇓размер ежемесячных платежей и, соответственно, переплату по займу.

Понятие рефинансирования сегодня рассматривается в двух аспектах:

  1. Рефинансирование — это способ снизить долговое бремя заемщика путем перекредитования на более выгодных условиях. Другими словами, вы оформляете новый займ, чтобы погасить один или несколько старых.

  2. Второе понятие мы часто слышим в связке со словом ставка. Ставка рефинансирования – это процент, под который Центральный банк РФ выдает кредиты нашим кредитным организациям. Это, конечно, очень важный показатель для экономики страны, но он сегодня не является целью нашей статьи. Пусть с ним разбираются экономисты, финансисты и прочие заинтересованные специалисты.

Итак, еще раз простыми словами, что значит рефинансирование? Зачем его проводить? Представьте ситуацию, что вы взяли потребительский кредит в 2015 году под 20 % годовых на 5 лет, а через год еще один под 16 % и т. д. Все эти займы можно заменить одним. Таким образом, за счет нового кредита вы погасите все старые и станете выплачивать его на более выгодных условиях.

Что это такое рефинансирование ипотеки

Часто с термином рефинансирования рассматривается реструктуризация. Многие заемщики путаются в понятиях, принимая их за синонимы. Но они отличаются друг от друга.

Далее мы рассмотрим требования к заемщику, какие необходимы документы и разберем, как проводится сама процедура. Эту услугу предлагают практически все банки, поэтому сравним программы в ТОП-5 кредитных организациях. В конце выделим плюсы и минусы рефинансирования.

Итак, что это такое объясним простыми словами. Рефинансирование ипотеки означает ее «перекредитование», это заключение нового договора на лучших условиях. При этом старый договор полностью погашается той организацией, что проводит рефинансирование, а составляется новый договор с заемщиком на других условиях.

В качестве улучшения условий подразумевается снижение процента, может меняться срок ипотеки или снижаться ежемесячный платеж.

2. Для каких кредитов предусмотрена возможность рефинансирования?

Конкуренция на рынке кредитования сегодня находится на очень высоком уровне. В итоге банки вынуждены бороться друг с другом за каждого клиента. Это неизбежно приводит к улучшению условий рефинансирования.

На сегодня для банковской сферы характерны следующие изменения:

  • снижение↓ процентных ставок;
  • упрощение процедуры погашения рефинансируемого кредита (банк самостоятельно переводит средства в его оплату);
  • увеличение↑ сроков, на которые предоставляется перекредитование;
  • смягчение требований банков по отношению к клиентам.

Возможность рефинансирования того или иного вида займа определяется каждым банком индивидуально. Поэтому перед подачей заявки следует ознакомиться с предлагаемыми условиями.

Срок, в течение которого можно погасить займ, взятый на рефинансирование, определяется в первую очередь видом выплачиваемой с его помощью задолженности.

Что это такое рефинансирование ипотеки

📝 Например, если осуществляется рефинансирование ипотеки, можно рассчитывать на срок в пределах 30 лет. Если же происходит перекредитование потребительского займа или автокредита — период погашения обычно не превышает 5-10 лет.

Рефинансирование в большинстве случаев позволяет заёмщику получить целый ряд преимуществ:

  1. улучшение условий кредитования – снижение↓ ставки, сокращение↓ размера ежемесячного платежа и увеличение↑ срока выплат.
  2. изменение валюты кредита;
  3. объединение нескольких займов в один кредит с целью упрощения выплат;
  4. вывод имущества из-под залога – если автокредит или ипотеку удаётся рефинансировать без предоставления обеспечения.

Если планируется провести повторное рефинансирование, важно учитывать, какое время прошло с момента последнего перекредитования. Некоторые банки отказываются от оформления нового договора, если по займу уже проводилось рефинансирование ранее.

Также кредиторы могут установить ограничения по времени, прошедшему с момента перекредитования. В большинстве случаев приходится выжидать не менее 12 месяцев.

Как рассчитать выгоду

С этой целью удобно использовать специальные калькуляторы, которые можно найти на сайтах большинства банков, предоставляющих эту услугу.

Что это такое рефинансирование ипотеки

Калькулятор рассчитывает экономию, основываясь на введенных вами данных. Перед рефинансированием кредита обычно нужно ввести период кредитования, вид расчета и его валюту, величину ставки и ежемесячного платежа, остаток задолженности.

Имеющиеся условия будут сравнены с теми, что предлагает новое кредитное учреждение, и вы сможете узнать, сколько конкретно сэкономите за весь срок.

Можно рассчитать экономию и самостоятельно, по формулам, но это сложно — воспользоваться калькулятором будет проще и быстрее.

Таким образом, кредитное рефинансирование может помочь значительно сэкономить, хотя и не во всех случаях.

Тут очень важно все просчитать и обдумать, сравнить разные предложения и в итоге выбрать наиболее подходящее.

Что это такое рефинансирование ипотеки

Нравится статья? Оцени и поделись с друзьями в соцсетях!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические советы
Adblock detector